Heizkosten

2157-26 – #Statistiktrallala – Unterjährige Verbrauchsinformation im Auge des Terrors – Die Geschichte von Brathähnchen, Heizkostenverteiler, Gesetzgeber, dem Normkontrollzwang und Hüpfburgeninfotainment

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Das Brathuhn und der Heizkostenverteiler!
Das Brathuhn und der Heizkostenverteiler!

Dissonanz: Der Gesetzgeber zwingt Vermieter und Mieter in ein aufwendiges, ressourcenfressendes Hard- und Software-Abonnement, in der vagen Hoffnung, dass der Bürger beim Blick aufs Smartphone die Heizung drosselt. – Das Brathuhn verduftet und der Heizkostenverteiler verdunstet. Doch damit ist es jetzt vorbei: Die funkablesbaren sind alle digital. Treffen sich zwei digitale Heizkostenverteiler auf der Heizkörpermitte des Großplattenkonvektors: „Los, wir verzählen uns was.“

Der Mieter Herr Danielsson (Name geändert) aus Pankow arbeitet in IT-Zusammenhängen. Das ist sein berufliches Betätigungsfeld. In diesem Zusammenhang ist es ihm vertraut, auf Datenbasen zuzugreifen. Kürzlich hat er ein Balkonkraftwerk installiert: Sonnenstrom for householding. Ein kleiner Peak seines Verbrauchs wird nun direkt aus der Luft geholt. Love is in the Air, everywhere I walk around. Siebziger Jahre Hit-Ohrwurm. Die Bundesregierung hat 2022 eine weitere gesetzliche Grundlage geschaffen für mehr Transparenz, mehr Klarheit. Sehenden Auges sollen wir künftig in den heizkosten- und wasserkostenartigen Mehrverbrauch hineinschliddern. „Give a little bit, give a little bit of your life to me“ (Text geändert, im Original Supertramp). Der Fall kann heute als heißer Shice wie folgt auf den Punkt gebracht werden. Es folgt ein zweiteiliges Intermezzo, Frage und Antwort.

Der Fall

Nachdem ein von sechsundzwanzig Bewohner eine UVI (unterjährige Verbrauchsinformation Heizung Wasser) von seinem Vermieter verlangt und zuhause unterjährige Verbrauchsinformationen erarbeitet und statistisch aufbereitet, wurde das Haus diesbezüglich freigeschaltet beim Dienstleister, der dafür eine extra Vergütung erhält. Nun beschwert sich anderer Bewohner (Dachgeschoss, Vorderhaus), er werde mit Infos geflutet – es gibt papierene Briefe, sozusagen Newsletter wider Willen.  Monatlich. Er findet das „krank“. Ich übrigens auch. Also hat er angerufen und gesagt, er will keine Newsletter. Beim Absender erhielt er die Auskunft, er soll sich mit der Hausverwaltung in Verbindung setzen. Das Abschalten der Sendungen beantragen. Wir sind also nicht Absender, sollen das aber inhaltlich betreuen.

Es ist uns egal, ob Menschen Bedürfnisse auf mehr Information haben. Das ist ihr gutes Recht. Ein Telefonat mit einem Kundigen im Abrechnungswesen (Name egal) ergibt: Das Abschalten geht nicht, weil es vom Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben sei. Ist der Gesetzgeber ein Arschloch? Ob ich Informationen haben will oder ich auf diese verzichte? Ich bin meines Glückes Schmied. Der Gesetzgeber hat mit der Gießkanne gehandelt und Bedenken der Wohnungswirtschaft weggewischt. Stichwort: Bürokratie. Verbraucher zahlen die Zeche von Prozeduren wider Willen.

Behauptung: Es ist schon im Ansatz gedanklich „Müll“: So war die Gesetzgebung nicht zu verstehen. – Der Vorschlag ist rechtswidrig: Benutzer sollen sich ins Rechenzentrum mit Benutzerdaten einloggen und Fantasie-Emailadressen angeben. Um unter dem Radar zu laufen und den Terror abzuschalten. Keine analoge und keine elektronische Post. Das ist mindestens kafkaesk. Darüber hinaus steht die Sonne über Deutschland offenbar schräg, zu niedrig und Karl Kraus wusste: Wenn die Sonne der Kultur niedrig steht, werfen selbst Zwerge lange Schatten. Wir fassen einmal all die Behauptungen, die harten Fakten aus Gesetz, Rechtsprechung und Kommentierung zusammen, um qualifizierte Fachmeinung und Fortbildung zu betreiben. Es gibt eine Weiterbildungspflicht für Immobilienverwalter. Heute ist wieder so ein Tag.

Faktenlage

Meinung: EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) – EU Energieeffizienz ist, wenn Energie aufgewendet wird, um Energieeinsparung zu betreiben. Wieviel Co2-Ausstoß kostet eigentlich der automatisierte Betrieb von Großrechenzentren, um eine unterjährige Verbrauchsinformation monatlich an alle -sämtliche- Bürger der Bundesrepublik Deutschland zu versenden, auf analogem, elektronischen oder sonstigen Wegen? Warum kann stattdessen nicht einfach der Bewohner an seine Verbrauchsmessgeräte gehen und diese zu den Stichtagen auslesen und sich die Stände notieren? Eine Beeinflussung des Energieverbrauchs pro Wohnung ist direkt am schnellsten zu erreichen, nicht über weitverzweigte, weltweite Datennetzwerke und Postversandstraßen, die Massenpost versenden. 

Fakten: Die unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) ist nach § 6a HeizkostenV zwingend vorgeschrieben, sofern fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert sind; der Gebäudeeigentümer muss Nutzern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen. Diese Informationspflicht dient dem Ziel der Energieeinsparung und ist aus der Umsetzung der EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) abgeleitet. Die Heizkostenverordnung geht dabei abweichenden Vereinbarungen der Parteien vor und schränkt Gestaltungsfreiheit kraft Gesetz ein. Der Verzicht einzelner Nutzer auf Information ist gesetzlich nicht vorgesehen; die Informationspflicht trifft den Gebäudeeigentümer, nicht den Nutzer, und ist nicht abdingbar.

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2030-18 – Positionen: Im Wohnungseigentumsrecht gilt die Unsauberkeitsvermutung….

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Messiewohnung Foto 2/15 – Foto: Klaus Gotthal

In der abgelaufenen Woche haben wir beruflich weiterentwickelt:

Beim Messi an und für sich handelt es sich nicht nur um einen Fußballer. Sondern um Menschen, die ihre Umgebung zumüllen. Infolgedessen leiden Menschen wie Nachbarn in der unmittelbaren Umfeldumwelt desjenigen, der seine Wohnung nicht im Griff hat. Auf anwaltlichen Rat: Im Wohnungseigentumsrecht gilt die Unsauberkeitsvermutung. Ein Wohnungseigentümer darf seine Wohnung ggf. zumüllen. Die Versammlung wird sich mit dem Thema allerdings befassen.

Im Bereich der Verbrauchskostenabrechnung von Wohnungen stellt sich die Frage, wie ein externer Messdienstleister seinen Job richtig macht, nachhaltig und über einen 31.12. seines Lebens hinaus? Ins Auge fallen jahrelange Wiederholungsschätzungen. Nun kann man sagen, wenn der Messdienst die Menschen angeschrieben hat und seinen Zutritt mehrfach ankündigt, dann liegt es am Ableseopfer, demjenigen, der in dieser Wohnung wohnt und nicht aufmacht. Aus welchen Gründen auch immer. Die Gemeinschaft hat ggü. dem Einzelnen einen Rechtsanspruch. Soll sich ein Verwalter demzufolge ein Recht zugestehen lassen, Menschen mit jahrelanger Ableseverweigerung auf Zutritt zu verklagen? Oder soll es schlicht und ergreifend beim Nichtablesen bleiben und beim jährlichen schätzen? Das ist nicht zulässig, weiß der externe Abrechnungsdienstleister formularmäßig abzuwälzen. Dass nun der Ablesedienstleister es im Rahmen seines Vertrags nicht als zielführend ins Auge fasst, auch noch im Juni, Juli, ja September dran zu bleiben und den Druck auf den Nichtabgelesenen zu erhöhen, und gegen gesonderte Kosten außerplanmäßigen Zutritt zu erhalten, ist ein stillschweigend geduldetes Manko und keine gute, ja nachhaltige Objektbetreuung.

Kritisiert wird, dass auf die jährliche Nichtablesung auch jahrelang nichts folgt. Es steht zwar textlich geschrieben anders da und liest sich bedrohlich. Aber das ist nur Popanz, großer Bohei. Es geht immer nur darum, äußerlich die Form zu wahren und den Anschein der Ernsthaftigkeit zu erwecken. Eine leicht erreichbare Dokumentation des Ablesers muss Wissenstransfer schaffen und nerven. Allerdings nicht auf Kosten einer baldigen Vorlage der Abrechnung, sondern hinterher. Bei Nichtzutritt in Wohnungen müsste jeder Abrechnung einzeln die lesbare, klare Auskunft zu entnehmen sein: Diese Wohnung ist eine geborene Ableseverweigerung. Es muss in diesem Zusammenhang im Grunde auch statthaft und sogar gewünscht sein, Strafschätzungen mit besonders hohen Verbräuchen auszusprechen. Das ist allerdings rechtlich nicht erlaubt.

Wenn nicht abgelesen wird, wird die Abrechnung schließlich immer mieser und ungenauer.

Die WEG hat ein Recht auf eine gute, richtige Abrechnung. Schwierig.

1543-13 – Positionen: Heizkostenabrechnungen, Kugelkopfschreibmaschinen, Kostenmeldungen und #Techem

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Heizkostenabrechnung durch TECHEM

Positionen

Heizkostenabrechnung durch TECHEM
Heizkostenabrechnung durch TECHEM

Der Mensch ist immer ein individueller. Eventuell ein Guter. Oder auch nicht. Was TECHEM angeht, so nimmt dieser Tage „die übliche Übung“ der Heizkostenablesungs- und Abrechnungsprofis“ Wunder. Wundersam die dortigen Vorstellungen, wie gute Zusammenarbeit funktioniert. Okay, wir geben zu, dass wir nicht ganz „die übliche Übung“ veranstalten. Wir machen uns Sorgen um die Richtigkeit von „extern ausgelagerten Abrechnungsaufträgen“.

Anders als andere Hausverwaltungen haben wir immer die Idee verfochten, selbst „vollkompetent“ zu handeln und die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnungen auf der Grundlage der Heizkostenverordnung selbst anzufertigen. Eins ist klar: Das Verteilen von solchen Kosten ist nicht schwieriger, als das Verteilen der im Übrigen angefallenen Wohnkosten eines Wirtschaftsjahres. Man muss ein wenig Fachwissen über die HeizkostenVO besitzen und das war´s.

Was ist anders als in der „ganzen, üblichen Branche“?

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1509-13 – Korrekturhilfe: Mein Office-Programm bietet mir immer Alternativen #Wasseruhr

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Korrekturhilfe zu "Wasseruhr"
Korrekturhilfe zu „Wasseruhr“

Kein noch so gutes Schätzprogramm eines Abrechnungs-Dienstleisters kennt die besonderen Lebensumstände des Geringduschers. Möglicherweise wäscht der sich nicht. Oder er lebt in Spanien auf einer Insel, ist nie zuhause. Das Programm aber schätzt die tröpfelnde Brause zuhause. Unabhängig davon, wo jemand duscht und ob er überhaupt duscht. Die Abrechnung muss fertig werden.

Zu beklagen sind in Berlin-Pankow, aber auch anderswo, Schätzungen des individuellen Verbrauchs, hier an den Wasseruhren. Die gehen erfahrungsgemäß besonders in die Hose, wenn die Schätzung auf allgemeinen Annahmen üblicherweise basiert, aber der im Verbrauch eingeschätzte Bewohner „wasserscheu“ ist. Wie das Office-Programm auch sprachlich zutreffend als Alternative anbietet. Hurtz.

In puncto Bewohnerverhalten lässt sich berichten, waren die Bewohner verhalten! Dass sich die seit kurzem auf Funkablesbarkeit (Officeprogramm bietet als Alternative an „Unablesbarkeit“) umgestellten Heizkostenverteiler um bis zu 2.500% in einer Wohnanlage unterscheiden, stößt auf Missfallen, Skepsis und führt dazu, nachzuhaken. Die Fa. ISTA muss die Richtigkeit ihrer Ablesungen beweisen, vermutet man. Ärgerlich: Die Abrechnung wird nicht fertig. Es ist höchste Zeit, Veit.

1411-13 – Linktipp: Die Fa. Thermo Tronic in Berlin macht einen guten Job #Qype (mit Artikel-Update: 21.01.15)

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Dieser Artikel ist nicht mehr aktuell. Aus historischen Gründen ist er hier weiterhin im Archiv. Weil´s mal so war. https://gesichtspunkte.de

Dieser Artikel ist nicht mehr aktuell. Aus historischen Gründen ist er hier weiterhin im Archiv. Weil´s mal so war. https://gesichtspunkte.de

Foto Podcast: Thomas Gotthal (Thermografie)
Foto Podcast: Thomas Gotthal (Thermografie)

Der nachfolgende Beitrag ist auf qype erschienen, einem Portal für Weiterempfehlungen. (Update 21.01.15: Der Beitrag wurde wegen massiver Veränderungen in der Qualität der rezensierten Firma gelöscht. Aus geschichtlich historischen Gründen ist der Text hier weiterhin zu lesen, inhaltlich aber überholt. Zum Zeitpunkt der Fortschreibung wird eine Geschäftsverbindung nicht mehr empfohlen!)

Als ich neulich den Schlüsseldienst Knorr in Berlin-Steglitz „verrissen habe“, schrieb ein Dritter, dessen Name mir wohl geläufig ist, der Rezensent sei ein „Vollpfosten“, der seine Wünsche mit der Realität vermischen würde und diese dann erbricht. Das war urkomisch und deswegen habe ich diesen Beitrag hier verlinkt. Denn genau das tut ein Rezensent, indem er ein Unternehmen rezensiert, auseinandernimmt und erneut zusammensetzt nach seinen Wünschen. Wenn er zu den guten seines Fachs gehört, mit Wumms.

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1371-13 – Positionen: Was macht eigentlich Daniela Giromiller jetzt? Ein, zwei #Nachruf(e)

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Das Brathuhn und der Heizkostenverteiler!
Das Brathuhn und der Heizkostenverteiler!

Es ist Heizkosten- und Wasserkostenabrechnungszeit. Eben nicht mehr ganz Winter. Unsere Erfahrungen mit der abrechnenden Branche bilden so den Fokus unserer Erfahrungen in diesen Wochen. Gut und schlecht, Yin und Yang. Eben genau so wie das Leben.

Das waren noch Zeiten, früher. Früher war alles besser. Man wird einen Moment wankelmütig, vermißt seinen eigenen inneren Antrieb: So eine inneren Wankelmotor. Remember? Hach.

Aktuell erfahre ich, dass die Fa. BRUNATA in München (das liegt im „Berliner Speckgürtel“, aha!) so ca. 600 Mitarbeiter hat und die über das ganze Bundesgebiet verstreut sitzen. Die Kernkompetenzzentrale sitzt (oder liegt?) allerdings im schönen bajuwarischen München. Diese Stadt hat einen weit über München hinaus bekannten Oberbürgermeister, der schon seit vielen Jahren als wählbar gilt.

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1365-13 – Positionen: Erfahrungen mit der Fa. ISTA Deutschland…

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Positionen

Elektronischer Heizkostenverteiler Qundis
Elektronischer Heizkostenverteiler Qundis

Immer wenn die Heizkostenverteiler abgelesen werden müssen, setzt ein ziemlich fürchterliches Gesamtszenario ein. Dass sich die Heizkostenableser „organisieren“, gut. Wie sie aber tun: oft nicht gut. Ganz schlecht: Die Hausverwaltung wird mit kryptischen Serienbriefen überschüttet, in denen inhaltsleere Verhinderungsgründe angegeben werden, warum eine Ablesung nicht erfolgen konnte. Darauf folgt eine gewisse Sorgfaltspflicht für die „zugeschalteten Hausverwalter“: Doch die könnten auch sagen, wir bezahlen das schließlich, also meldet mir nicht Eure Mißerfolge, sondern die Ablesezahlen. Es findet eine Kompetenzverlagerung statt: Anstatt für die gelungene oder mißlungene Mitarbeit von externen Subunternehmern gerade zu stehen, überbürden die Ableser deren suboptimale Arbeitsweise auf überforderte Hausverwalter. Deren einziges Interesse: rechtzeitig mit den Kunden abrechnen, wie es die HeizkostenVO vorschreibt. Dafür zahlen sie an Unternehmen, die die Verantwortlichkeit dafür wieder an ihre Auftraggeber zurückgeben, anstatt durch richtiges Management hohe Erfolgsquoten einzufahren. Und somit die Daseinsberechtigung jedes Jahr aufs Neue zu legitimieren.

Es wird bestimmt bald wärmer: Heute wurde schon der erste Kranich gesehen, der mit der Fluglinie „Ever come back-Airlines“ aus Afrika zurückgeflogen ist. Er hat sich nicht übergeben, sondern wartete am Feldesrand auf besseres Wetter. Kraniche haben das Wetter im Urin. Das läßt hoffen.

Nicht hoffen lassen einen die immer wieder gleichen Probleme, die man höchstpersönlich abarbeiten muss, ohne im Kern für sie verantwortlich zu sein. Andere machen ihre Arbeit nicht richtig, ist der Eindruck und oft, fast immer, ist an einer vorgebrachten Kritik ein wahrer Kern dessen. In diesem Fall, wir haben Heizkostenverteilerablesungszeit und hier und jetzt sind es nur noch die Nachwehen, die über Heizkostendeutschland wehen. Ärgerlich genug, es gibt wieder Anlass, große Beschwerdebriefe zu schreiben.

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1364-13 – Kritik: Wie die Firma TECHEM ihre Kernkompentenzen organisiert…

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Elektronischer Heizkostenverteiler Qundis

Stimme der Kritik

Stimme der Kritik - bleibt kritisch!
Stimme der Kritik – bleibt kritisch!

Mit der Einführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung wollte der Bundesgesetzgeber das Energiesparen attraktiv machen. Regelrechten Wildwuchs hat seit dem die Branche durchlitten. Kleinere wurden aufgekauft und vom Markt geschluckt. Jetzt sind die Global Player am Werk. ISTA, TECHEM, BRUNATA und „Konsorten“ schicken bundesweit um den 31.12. die Ableser an den Start, in die Wohnungen. Es heißt, Heizkostenverteiler abzulesen.

Dann kommt die Nachlese und abgerechnet wird zum Schluss. Was die Firma TECHEM derzeit so organisiert, stößt in der Hausverwaltung auf heftiges Missfallen, auf Kritik und ist nach hiesiger Ansicht komplett ungerecht, unfair und kostentreibend.

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1263-12 – Positionen: Der bevorstehende Erstbezug der Wohnanlage, Björn Casapietra, Thorsten Samesch und ein gefühltes „Halleluja“

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Nobody can´t reach us the water! Unvergleichlich!
Nobody can´t reach us the water! Unvergleichlich!

Organisation ist alles.  Zwei Voraussetzungen sind denkbar.

Die eine: Es ist noch gar nichts organisiert. Denn wo nichts ist, ist nichts.

Die andere: Es war schon organisiert, aber nicht gut. Besser man umorganisiert alles nochmal neu. Aber nicht aus Anfängerstolz und Verblendung. Sondern weil man erkennt, so wie es ist, so darf es  nicht bleiben.

Der Erstbezug einer Wohnanlage ist erst einmal noch gar nicht organisiert. Oder nach vollkommen anderen Gesichtspunkten. Z.B. nach dem Kriterium gutlaufender Bautätigkeit. Der Bauleiter hat andere Punkte im Gesicht, als es ein Hausverwalter für gewöhnlich hat. Was dem einen die Masern, sind dem anderen die Pocken. Oder umgekehrt.

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1192-12 – News: Bundesgerichtshof zur Heizkostenabrechnung für Wohnungseigentümer – V ZR 251/10 vom 17. Februar 2012

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Bundesgerichtshof

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

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