Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, die früher dauerhaft vermietet worden sind, dürfen anschließend nicht nur noch auf Zeit und möbliert vermietet werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden. Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)
meldet der RBB – Link zur Ursprungsmeldung unten – Die Gründe sind der Pressemitteilung des Verwaltungsgericht Berlin zu entnehmen, ebenso verlinkt. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.
Seit April 2026 sind in Berlin Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig durch das zuständige Bezirksamt.
Die Aussage ist im Kern richtig.
Sachverhalt: Die befristete und oft möblierte Vermietung von Wohnraum zum „Wohnen auf Zeit“ in Berliner Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) gilt seit April 2026 als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn dadurch die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung entsteht oder Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
Umsetzung: Die zuständigen Stadtentwicklungsämter der Bezirksämter vollziehen diese Vorgaben, die im Zuge von Streitigkeiten um möblierte Kurzzeit- und Zwischenvermietungen verschärft wurden. Dass die Bezirke solche Nutzungen untersagen dürfen, hat seither auch das Verwaltungsgericht Berlin (z. B. in dem hier berichteten Urteil September 2026) bestätigt.
Woraus ergibt sich das? (Rechtsgrundlagen) Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage. Sie erlaubt Gemeinden (in Berlin durch Rechtsverordnung der Bezirke umgesetzt) Festlegungen zu treffen, in denen die „Änderung baulicher Anlagen“ oder „Nutzungsänderungen“ einer Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
Die Berliner Verwaltungsvorschriften („VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“): Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat diese konkretisierten Verwaltungsvorschriften erlassen, die am 18. April 2026 in Kraft getreten sind. Darin wurde das „Wohnen auf Zeit“ explizit als prüfungs- und genehmigungspflichtig im Milieuschutz eingestuft, um renditegetriebene Kurzzeitmodelle einzudämmen.
Abgrenzung: Das allgemeine, stadtweite Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG greift bei Ferienwohnungen ohnehin in ganz Berlin, zielt aber primär auf tageweise touristische Vermietung ab. Die Neuregelung vom April 2026 betrifft gezielt die befristete oder möblierte Zwischenvermietung – das „Wohnen auf Zeit“ – innerhalb der rechtlich abgegrenzten Milieuschutzgebiete.
Die Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ sind am 18. April 2026 in Berlin in Kraft getreten und regeln einheitlich die Genehmigungspflichten in Berliner Milieuschutzgebieten.
Kerninhalte und Neuregelungen
Wohnen auf Zeit: Befristete und möblierte Kurzzeitvermietungen gelten in Milieuschutzgebieten als genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung und sind stark eingeschränkt, um die Wohnbevölkerung zu schützen.
Bauliche Maßnahmen: Luxusmodernisierungen, unwirtschaftliche Grundrissänderungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen werden in der Regel untersagt.
Erlaubte Maßnahmen: Instandhaltungen (nach § 555a BGB) oder der Austausch von Ausstattungen ohne Eingriff in die Bausubstanz (z. B. neue Bodenbeläge oder Küchenmöbel) sind weiterhin antragsschmerzfrei.
Balkone und Aufzüge: Der erstmalige Anbau kleinerer Balkone (unter 4 m² Grundfläche) ist unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfähig. Details zur Prüfung von Aufzügen wurden ebenfalls konkretisiert.
Umwandlung und Vorkauf: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist streng reguliert; Bezirke verfügen über erweiterte Kontroll- und Vorkaufsinstrumente.
Dass in Berlin die Behörden nicht mehr richtig arbeiten, pardon nicht mehr erreichbar sind, ist allgemein bekannt. Dafür kommt das sintflutartige Ausweiten von Rechtsvorschriften dem Verwalter von bewohnten Mehrfamilienhäusern jetzt häufig in die Quere. Shit happens überall einmal. Im vorliegenden Fall ist ein Legionellenbefund bei zwei Dachgeschosswohnungen (300 KBE, das ist eine kleine Überschreitung) in einem Haus mit 33 Wohnungen erstmal liegengeblieben. Seit einer Reform der TrinkwasserVO wird vom Prüflabor GLEICH das Gesundheitsamt informiert. Hard Rock Halleluja (Lordi, Finnland, früher)
Nun schreibt es, man habe nicht auf das Schreiben des Gesundheitsamts geantwortet. Das Schreiben liegt aber gar nicht vor. Die Erinnerung schon. Also kriegt das Gesundheitsamt erstmal eine Eingangsbestätigung und ein „Selbstverständlich“. Eine ganz normale Erinnerung ist das nicht, wenn man es mit einem Amt zu tun hat. Das Amt, das ist das öffentliche Interesse. Es ist gerecht von Grund auf und bis zum Abwinken. Schon sind da wieder kleine Plaques in dem Behördenschreiben. Es mutmaßt, es stellt Weiterungen an und in Aussicht und irgendwie droht es auch. Warum?
Es besteht doch gar kein Widerwille. Alles in diesen Schreiben ist auf Kontrolle und Fristengerüste gestützt. Nun muss die Umsetzung klappen. Dafür haftet die Hausverwaltung.
Alles ist gut gedacht, es erfolgen lehrreiche Schreiben an den Hausmeister und eine Sanitärfirma des Vertrauens. Nach vier Wochen ist das dringende Aufforderungsschreiben der Hausverwaltung, bestimmte Einzelmaßnahmen zu tun immer noch unbeantwortet. Das kann ja mal passieren. Wenn nur nicht das Gesundheitsamt, …., Ämter machen Dinge schwierig. Sie stecken voller Komplikationen und …..Unwirtschaftlichkeit. Schon ist die Rede von Gefährdungsanalysen, technischen Merkblättern. Man möchte meinen: Halt die Fresse, Amt. Und darf es sich doch nicht einmal denken.
KI ist ein Sprachmodell. Ob es gut ist oder nicht, sagt Dir gleich der kleine Text. Dort heißt es: Erstellt am 1 Minute vorher von Du
OK – das ist, sage mal so, eine richtige Wortspielhölle, die Frage ist jetzt, ob ich mein generisches Maskulinum unter diesen Umständen überhaupt im Griff habe.
Vertrauen: So wichtig heutzutage. Sie mag sich nicht richtig ausdrücken können. Das heißt noch nicht, sie kann nicht intelligent sein.
Die Digitalisierung schreitet voran. Und die alten Briefumschläge verbrauchen sich schon seit längerem nicht mehr. Unmenge große Vorräte in Großpackungen zu 2.000 Stück je Karton liegen und rotten. Von wegen selbstklebend. Gnadenlos verblichen.
Gebraucht abwägende Vernunft (Ratio): Die Selbstklebestreifen sind so alt, dass wenn seltene Exemplare von analogen Empfängern ohne Emailadresse am Wirtschaftsleben nur noch in der zweiten Bearbeitungswelle nachbeschickt werden. Wer Email hat, kann mitreden. Wer keine hat, muss warten, bis ein Pritstift gefunden oder nachbestellt wurde, weil in Wirklichkeit kaum noch einer zum örtlichen Postamt geht, um zugeklebte Briefumschläge auf die Reise zu senden. Die Zustellvermutung für analoge Post wurde schon verlängert. Finanzämter rechnen schon mal mehr. Fristbewährte Anhörungsbögen von Berliner Behörden mit empfindlichen Rechtsfolgen werden inzwischen von alternativen Billigpost-Dienstleistern (wie der PIN AG) verschickt. Mit Folgen: So ein Brief kann schon mal drei bis vier Wochen brauchen, um beim Empfänger überhaupt anzukommen. Auf Vorwürfe, so könne man keine Fristen einhalten, sagen die Mitarbeiter telefonisch, das wüssten sie: Man nehme das nicht mehr so eng mit den Fristen.
Das Dienstmädchenprivileg: Ich hab keins. – https://gesichtspunkte.de – Hauptsache, man hat welche.
Dem Zille sein Milljöh
Ein immer stärker um sich greifendes gesetzliches Regulierungsinstrument ist der Milieuschutz in Berlin. Tendenz: sich ausweitend. Dabei haben Beamte der öffentlichen Verwaltung wieder lauter vorschriftenbesoffene Tarnkappen auf, die die städtebauliche Wirklichkeit in größeren Bevölkerungsteilen vollkommen verkennen.
Nun wird gestritten über die Frage, ob wandhängende Klos Luxus sind. Das Verwaltungsgericht Berlin hat dies 2025 verneint. In Schöneberg hat ein Eigentümer die Fenster seiner Dachgeschosswohnung erneuert (Gaubenfenster). Angesichts der Frage, ob er die Fenster in einfachem Klarglas oder getönt bestellt, regelte der Milieuschutz ihm Tönungsmöglichkeiten (angenehme Klimatisierung) weg. Dieses sei Luxus.
Vollidiotie. Ein Balkon am Gartenhaus? Purer Luxus. Die Liste der Ausdeutungsmöglichkeiten ist groß wie lang. Eine erschöpfende, gerechte Behandlung des Themas ist kaum möglich. Von Bedeutung ist:
Menschen wohnen in Kiezen, Gebieten – und mehrere davon schon seit vielen Jahren. Diese dürften nicht verdrängt werden von luxusbesoffenen Spekulanten. Es fehlt beispielsweise eine Unterscheidung im Milieuschutz, ob es sich um Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen handelt. Selbstnutzende Wohnungseigentümer kommen im Gesetz gar nicht vor.
Wer für die Tochter das Dachgeschoss oben ausbauen will, damit sie in Berlin Wedding (Mitte) Klavier üben kann, denn sie ist hochbegabt, muss stattdessen eine selbstnutzbare Wohnung ohne innere Verbindung zur darunter liegenden Wohnung schaffen. Denn das ist Luxus. In seinem selbstgenutzten Wohnungseigentum Klavier üben zu können, ist Luxus. Dabei wird niemand verdrängt. Das Projekt Übungsraum gescheitert im eigenen Wohnungseigentum.
Der Hohlraumdübel als Gedankensplitter: Milieuschutz, das ist in Berlin hauptsächlich zusätzliches Behörden einschalten für nichts und wieder nichts. Natürlich reden wir nicht vom Verdrängungswettbewerb hochwertiger Luxussanierungen bei Mietwohnungen. Wir haben hier einen Tunnelblick: Es geht hier allein um Eigentumswohnungen, wie in dem Fünfziger Jahre Haus in Berlin Schöneberg, indem nach siebzig Jahren die Wasserleitungen (Frischwasser, Abwasser) erneuert werden müssen. Warum eine Milieuschutzbehörde einen Antrag kriegen muss, derlei zu genehmigen und mitzureden. Das kann sich kein vernünftig denkender Mensch anders erklären als „Die Krake ernährt sich selbst.“ Alles Bullshit. Kompliziert, vertrackt, engmaschig im Streit und mit Berliner Behörden, die ohne Übertreibung ganz überwiegend miserabel erreichbar sind und die sich immer dann wegducken, wenn sie etwas verbessern könnten.
Deutschland funktioniert nicht mehr. Aus und vorbei. Ein Beispiel aus der Gegenwart.
Das Müllproblem – Alle labern Müll – Besser wird nicht die Müllentsorgung, sondern das Behinderungsmanagement
(Mit kleinen Tablets auf den Müllwagen, wo das Personal angewiesen ist, Behinderungen zu dokumentieren, anstatt den Müll zu entsorgen)
Ein Systemkritik
In Schöneberg am Wartburgplatz parken viele. Immer wieder parken rücksichts- und gedankenlose Menschen Autos in der Grundstückszufahrt, wo der Bürgersteig abgesenkt ist. Parken verboten. Die Berliner Stadtreinigung (BSR) holt paar Mal den Hausmüll-Großcontainer (1.100 L) nicht ab, genauer: Sie behauptet, die Grundstückszufahrt sei zugeparkt gewesen. Wer die örtlichen Verhältnisse kennt denkt, die haben einen Vogel. Oder mehrere.
Die Wegstrecke zwischen Müllgefäß (im Innenhof) bis zur Bürgersteigkante beträgt rechnerisch 24 Meter. Mitberücksichtigt ist die Wegstrecke von 5 m über den Bürgersteig. Transportgebühr 1. weist aus: „über 15 bis 30 m Entfernung“. Dieses ist die vereinbarte Regel. Von ihr wird jahrelang -schon immer- Gebrauch gemacht. Eine Wohnungseigentümerin hat sich an die BSR gewendet, um es telefonisch aufzuklären. Antwort: Wenn Sie erreichen wollen, dass wir Container weiterschieben, muss eine andere Transportgebühr vereinbart werden. Zum Beispiel: Die Transportgebühr 2 „über 30 bis 50 m Entfernung“. – Aha, die Lösung? – Nein.
Ich habe schon lange eine Art von Gewaltfantasie: Wenn mein Imperium zurückschlägt, geht das wie folgt:
Eine Durchwahl einrichten, die Die unendliche Geschichte vorliest und Marketinganrufer unterbrechen „Ich verbinde Sie mit unserer Fachabteilung und dorthin verbinden. Szenischer Ausschnitt der Lesung: Morla, die Schildkröte, Hintergrundmusik Limahl, Filmsong. Wahlweise Brother Louie MT
Kann ich mir sehr gut vorstellen. Habe es allerdings bislang wirklich noch nicht parat.
Oder -andere Lösung – den Mann vom Eppendorfer Imbiss (RIP, verstorben), die Schildkröte (Aus Dittsche)
und er sagt:
Halt die Klappe! Ich hab Feierabend! (sagt Schildkröte)
Abzocke, Rohrreinigung! Wucherpreise und unseriöse Handwerker!
10.000€ für eine Rohrreinigung?
Solche Abzocker brauchen wir nicht! Abzocker wollen ihnen in Notlagen nicht helfen. Sie wollen nur Ihr Geld! Erschreckend ist, wie schwer es für Verbraucher ist, einen ehrlichen und regionalen Handwerker zu finden.“ sagt Maik Menke
Von Bedeutung
Überall wird beschissen. Menschen werden über den Tisch gezogen. Das Internet macht die Welt nur zum Teil besser. Es lauern auch viele Gefahren. Mach Dir bei Zeiten eine funktionierende Notfallliste und nicht erst im Notfall. Um auf Hilfe von kompetenten Handwerkern zurückzugreifen. Im dargestellten Fall beträgt die Rechnung ca. 9.800,- EUR für eine Rohrreinigung mit nicht stattgefundenen Nebenarbeiten. Bezahlt wurde gleich per EC-Karte. Die Leistung dürfte ca. 350,- bis 400,- EUR kosten. Auf der Suche nach dem Ansprechpartner für die Rückzahlungsansprüche muss man schon detektivische Fähigkeiten besitzen. Der Sachverständige Menke ist unten Weiterführend verlinkt. Sicher ist er nicht bundesweit tätig. Für Berliner Verhältnisse bräuchte man so einen. Ganz sicher.
Ende Juni wendet sich der Berichterstatter ans Umweltamt Friedrichshain-Kreuzberg. Menschen kann man dort erst einmal nicht ansprechen. Verstecken sich hinter Datenmüll auf der Internetseite berlin.de, die ein Verwaltungs-Wegweiser sein soll. Ist sie allerdings nicht. Man möchte gerade jetzt meinen, dieses Webangebot des Landes Berlin verdiene ordentlich Abmahnungen in puncto Barrierefreiheit. Ohne Zweifel erfüllen diese Textwüsten Kriterien wie diese nicht. Mal sehen, wann es erste Abmahnungen hagelt.
Dem öffentlichen Dienst darf man nicht böse sein. Er tut doch nichts.
Wie auch im jüngsten Beispiel. Der Antrag bezieht sich darauf, eine gebäudehohe Pappel, die bei Starkregen und Unwettern mächtig an die Fassade schlägt, fällen zu dürfen. Die heutige Bewertung mit 1 von 5 möglichen Sternen (5 sehr gut) für das angerufene Umweltamt entspringt folgendem.
Immer noch nicht haben wir auch nur eine benutzbare Antwort.
Überhaupt bekommen wir erstmal Beschwichtigungsschreiben mit Bullshit. Belehrende Sätze, was wir tun und was wir sein lassen müssen. Alles Schwachsinn: Steht alles auf dieser schlecht gemachten Website berlin.de – Wissen denn die Mitarbeiter das nicht? – Belehrungen bis zum Abwinken. Kontaktformulare vom Bezirksamt auszufüllen und sinnvoll mit richtigem Content zu bestücken ist nichts für körperlich Versehrte. Barrierefreiheit als Witz. Es sind Barrieren, die dich davon abhalten zu leben. Noch und nöcher. Bloß niemanden direkt ansprechen können beim Bezirksamt FK. Was keine blöde Verallgemeinerun ist (siehe hierzu: Baukammer), siehste, geht doch.
Zuletzt machen wir dem Umweltamt Beine. In einer Parallelsache bei der Baukammer im Bezirksamt ist das Verhalten komplett anders und damit bürgernah. Netter Mann, Termin kein Problem. 5/5 Sternen. Ich schreibe dem Umweltamt, ich komme am selben Tag, eine Stunde später ins Umweltamt, um das Verfahren abschließend zu besprechen. Wieder keine Antwort.
Jetzt mahne ich das fünfte Mal eine Bearbeitung an, es ist Mitte August und ich erweitere den Kreis meiner Emailbezieher auch auf den Amtsleiter. Das darf doch wohl nicht wahr sein. Unterste Schublade. Be Berlin. Unternehmen Verwaltung. – Das waren so Sprüche von denen, früher. Harharhar. Gar nichts können wir am besten, ergänze ich in Gedanken.
