Recht

1610/12: Stilblüten: Der Vertrag wird mit Unterschrift durch die Vertragsparteien rechtsunwirksam!

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Screenshot "Der Bauvertrag wird rechtsunwirksam"

Screenshot „Der Bauvertrag wird rechtsunwirksam“

In Berlin-Wilmersdorf soll eine Strangsanierung durchgeführt werden. Der Bauvertrag liegt jetzt im Entwurf vor. Doch jetzt kocht diese Überraschungsklausel hoch, die schon seit Jahren da drin steckt: aus Versehen! Siehe oben, Stichwort „rechtsunwirksam“ – Und? Was gilt nun? Okay, ich hab´s bemerkt, sonst hätte ich jetzt hier nicht gebloggt, darüber.

Einen Bauvertrag für eine größere Bauleistung zu schließen, da können leicht mehrere Seiten Vertragstext zusammenkommen. Keiner weiß eigentlich, wie der Satz da in diesen Blanko-Entwurf eines Bauvertrages hineinkam. Aber der Satz ist auf seine Weise nicht nur bekloppt, sondern auch vollkommen genial.

Ganz ehrlich: Das wurde nicht absichtlich reingenommen, soviel ist sicher. Allerdings: Ja, es ist ein Symbol und ein Appell an die künftigen Vertragsparteien, sich Gedrucktes genau anzuschauen, die Klausel befindet sich am Ende von Seite 5 von 5 Seiten und wer sie unverändert abnickt, also unterschreibt, akzeptiert, dass das gesamte Vertragswerk mit Vollzug der Unterschrift (beider Parteien) rechtsunwirksam wird. Vergütungsanspruch adé? Nun, das ist eine andere Frage. Das vertiefen wir hier nicht. Spaß muss sein.

(EP)

1584/12: Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof im Beschluss „V ZR 174/11“ vom 11. Mär 2012 #Außenfenstererneuerung (Kostenfolgen)

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Bundesgerichtshof

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung! 🙂

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1565/12: Report: Instandhaltung: Die verglaste Tür zur Straße ist nach außen hin Gemeinschaftseigentum, aber die Scheibe kaputt und nun?

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Die Chausseestr. ist an diesem Orte geschichtsträchtig. Hier wurde in Grenzfragen wichtig gehandelt für den Fortbestand der sozialistischen Vorzeigestadt Ost-Berlin. Bis die Wende kam und derartige Zäune osmotisch wurden, also durchlässig. Biosmotisch, in beide Richtungen wohlgemerkt. Später zogen hier „inne Jegend“ die Wohnungseigentümer in die benachbarten Straßenzüge, es ist hip, hier zu wohnen. Wo früher das Stadion der Weltjugend war, entsteht jetzt der gigantischste Bundesnachrichtendienst aller Zeiten….

Immer ranken sich diese Rechtsfragen um das Verhalten von Wohnungseigentümern. Dies für gewöhnlich dann, wenn der einzelne Wohnungseigentümer immer noch fintenreich und in letzter Minute verständlich unverständlich reagiert, also ausweicht, sich Maßnahmen eines geordneten Miteinanders entzieht. Wie der Wohnungseigentümer, dem das Teileigentum in Berlin-Mitte gehört, direkt gegenüber vom neu entstehenden Bundesnachrichtendienst, über den wir aus übergeordneten Interessen der Bundesrepublik Deutschland (har har) nicht berichten dürfen.

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1544/12: Korrekturhilfen: Mein Office-Korrekturprogramm bietet mir immer genügend Alternativen #entscheidungsberechtigten

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Ob die Nachbarn in Berlin-Kreuzberg durch unser Treppenhaus dürfen, um ihre Fahrräder dort durch zu schieben, weil es ihnen bei sich selbst nicht möglich ist? Na klar! Warum auch nicht? Eine Vereinbarung muss her. Doch der Nachbar-Berufskollege bricht einfach immer wieder zusammen, wenn es an die konkrete Vereinbarung geht. Und wird nun auch noch frech. Zeit für Entscheidungen.

Wenn Schriftverkehr als Lösung eines Problems ausscheidet, muss man reden. Besser reden, nicht mehr schreiben. Dann muss man schreiben, dass man nichts mehr schreibt, sondern redet. Weil der Ton eines Briefverkehrs höchstens fehlgehen kann. Während im Gespräch der Ton noch korrigiert werden kann. Der Brief dazu enthält schon die richtigen Alternativen. Mein Office-Korrekturprogramm bietet mir eigentlich immer die richtigen Alternativen. Ich muss sie nur sehen! Sie stehen deutlich vor meinen Augen.

Genau. Die Damen und Herren Berufskollegen kommen jetzt auf eine Blacklist. Mit ihnen ist es unserem Büro nicht mehr gestattet zu emailen. Alles wieder „analog“, per Schneckenpost. Und wenn´s was zu reden gibt, persönlich. Gute, alte Zeit.  Alles andere ist vollkommen sinnlos mit diesen Berufskollegen. Denn sie arbeiten so: wie früher. Wir jetzt auch: wieder!

1538/12: Berliner Luft: Von der Berliner Traufhöhe…

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Berliner Kodderschnauze "Kräuter der Provinz"

Berliner Kodderschnauze "Kräuter der Provinz"

„In den Baugebieten wird die Höhe der baulichen Anlagen in der Regel mit sieben Vollgeschossen festgesetzt. Dabei lehnt sich die Höhenentwicklung an die traditionelle „Berliner Bauweise“ an, die in der Altbebauung 5 Vollgeschosse zuließ, deren Traufhöhe bei 21,0 m bis 22,0 m liegt und heute die Errichtung von sieben Vollgeschosse ermöglicht.“

…sagt -nur mal so beispielsweise- der Berliner Bebauungsplan IX-990 für den Bezirk Berlin-Wilmersdorf in seiner Begründung. Und wir lernen daraus: Wo früher noch, zu Kaiser´s Zeiten, fünf herrliche Vollgeschosse prangten, wird heute uns die Luft zum Atmen zunehmend abnehmend, bzw. knapper. Fünf gleich sieben, so lautet die Berliner Gleichung zur „klassischen Traufhöhe“.

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1535/12: News: Bundesgerichtshof zur Heizkostenabrechnung für Wohnungseigentümer – V ZR 251/10 vom 17. Februar 2012

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Bundesgerichtshof

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

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1516/12: Alltag: Wenn sowas in einem Kaufvertrag steht, ist es ein Vordruck, oh Gott! #Notariate

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Rechtliches

Es sollte ein ganz besonderer Tag werden, dieser Kaufvertrag, das war etwas ganz besonderes für sie.

Und dann verlas der Notar, obwohl der deutschen Sprache mächtig, diese Klausel:

Zur Wirksamkeit des Vertrages ist die Zustimmung des mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragten Verwalters in notariell beglaubigter Form nicht erforderlich.

Eine Klausel, die besagt, dass sie selbst nicht erforderlich sei. „Zur Wirksamkeit dieses Vertrages ist mein Wortlaut nicht erforderlich“, sagte die Vertragsklausel und vergaß sich zu löschen. Ach, wäre es doch „mission impossible“, mit Selbstvernichtungsmecha…….

Marie-Antoinette aus Paris wusste in diesem Moment: Es ist doch nichts besonderes, diesen Kaufvertrag abzuschließen. Es ist nur ein ganz gewöhnlicher Vordruck mit Klauseln zum Ausfüllen oder zum Umformulieren. So wie Millionen andere Traktate, mit denen Menschen etwas notariell ausmachen. Auch wenn es manchmal hübscher verpackt ist, besser kaschiert oder individueller aussieht. Also anders als hier.

Weblotse

(EP)

1515/12: Rechtsprechung: Der BGH hat sich in V ZR 56/11 vom 14.10.2011 mit Stimmrechtsverboten und baulichen Veränderungen befasst.

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Bundesgerichtshof

Baut ein Wohnungseigentümer von mehreren im Bereich seiner Einheiten Gemeinschaftseigentum um, ohne die dafür erforderliche Genehmigung der übrigen Eigentümer zu besitzen, so hat dies in der Regel mannigfaltige Gründe. Die spannungsgeladene Frage aber ist, wie gehen Menschen mit solchen (üblichen) häufig auftretenden Konflikten (konstruktiv) um? Hiervon erzählt der nachfolgende Artikel und berichtet über Spannungsfelder, die im Rahmen eines BGH-Beschlusses zur Abhandlung kamen.

Ohne allzu sehr in die Details eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Dresden einsteigen zu wollen, bildet der hier unter Berichterstattung gestellte Fall doch Parallelen zu „üblichen Zwistigkeiten“ im Rahmen der Verwaltung von Wohnungseigentümern. Denn es geht oft in solchen Streitigkeiten nur noch wenig um die Sache selbst, sondern um Emotionen, Machtfragen und den Kampf um ein Obsiegen oder Unterliegen im gemeinsamen Hahnenkampf vor Gerichten. Insofern der dargestellte Fall weiteren Fällen nicht unähnlich, die hier in Berlin derzeit auf Durchführung drängen.  Deswegen wird die Bedeutung des Bundesgerichtshofs-Beschlusses als „grundlegend“ anerkannt und Züge von „kluger Vernunft“ lassen sich sehen.

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1514/11: Positionen: Vom Verwalternachweis zur Verwalterbestellung, der Verwalterzustimmung und dem Spandauer Brückenzoll

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Most users ever online were 72, on 4. Februar 2012, 03:59 #aus der Zugriffsstatistik dieser Website

Ja, lustig ist das Verwalterleben. Und nachts um 03:59 Uhr tummelten sich auf dieser Website gleichzeitig 72 Leser, das ist viel. Haben die Leute nachts nichts Besseres zu tun?

Eine Sache, die nicht unerwähnt bleiben darf, ereignet sich heute „vor den Toren Berlins“, weit außerhalb der Stadtgrenzen, in Berlin-Spandau, also noch nicht im „Berliner Speckgürtel“, obwohl…. Haha, früherer Witz aus den Zeiten, als Berlin noch von einer funktionierenden Stadtmauer umgeben war. Schon in den achtziger Jahren hat ein lieber Freund seit jenen Jahren und Berufskollege seinen Hauptwohnsitz in Spandau gehabt. An diesen erinnert uns heute Korrespondenz mit einem weiteren Spandauer Verwalterkollegen, den wir hier und da geschätzt haben und hier und da als „bisschen neben dem fachlichen Faden“, nicht unschräg, eingeschätzt haben. Diese Art Einschätzungen ist nie statisch, sondern belebt und aktiv, wie das Leben selbst. Die Wiedereinführung des „Spandauer Brückenzolls“ und nicht mehr und nicht weniger steht hier auf dem Spiel und das geht so:

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1496/121: News: Der Bundesgerichtshof verneint die Zulässigkeit der Abrechnung von Heizkosten nach „dem Abflussprinzip“

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Bundesgerichtshof

In der Sache nicht überraschend, sondern erwartungsgemäß. Selbstverständlich und Usus fachlich gut ausgebildeter Haus- und Grundstücksverwalter. Die aktuelle BGH-Entscheidung überrascht uns nicht.

Und gerade weil es sogar „unter Kollegen“ fachlichen Dissens darüber gibt, was nun besser ist, ist doch der aktuelle Beschluss vom Bundesgerichtshof eine Art Wegweisung. Nämlich hinsichtlich der Frage, wie man gut und richtig abrechnet. Es spielt für uns auch deswegen eine Rolle, weil der BGH klargestellt hat, dass in der Frage verbrauchsabhängiger Kosten (hier: nur der Heizkosten) nicht richtig abgerechnet werden würde, wenn man lediglich nur die an den Wärmelieferanten bzw. Energielieferanten gezahlten „Vorschusszahlungen“ abrechnet, nicht aber den Verbrauch abgrenzt, misst und die tatsächlich verbrauchten Energiekosten zugrunde legt. Dass dies sogar auch für Wasser und Strom bzw. andere verbrauchsabhängige Kostenarten künftig gelten dürfte, ist aber leider nicht zu vermuten. Die Heizkosten sind nach wie vor eine Ausnahme. Hier hat nämlich der Bundesgesetzgeber die Sache rechtlich durch Verordnung geregelt. Unerfindlich ist, warum er dies in den weiteren Bereichen unterlassen hat. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs drucken wir hier -der Einfachheit halber- unverändert ab.

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