Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, die früher dauerhaft vermietet worden sind, dürfen anschließend nicht nur noch auf Zeit und möbliert vermietet werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden. Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)
meldet der RBB – Link zur Ursprungsmeldung unten – Die Gründe sind der Pressemitteilung des Verwaltungsgericht Berlin zu entnehmen, ebenso verlinkt. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.
Seit April 2026 sind in Berlin Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig durch das zuständige Bezirksamt.
Die Aussage ist im Kern richtig.
Sachverhalt: Die befristete und oft möblierte Vermietung von Wohnraum zum „Wohnen auf Zeit“ in Berliner Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) gilt seit April 2026 als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn dadurch die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung entsteht oder Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
Umsetzung: Die zuständigen Stadtentwicklungsämter der Bezirksämter vollziehen diese Vorgaben, die im Zuge von Streitigkeiten um möblierte Kurzzeit- und Zwischenvermietungen verschärft wurden. Dass die Bezirke solche Nutzungen untersagen dürfen, hat seither auch das Verwaltungsgericht Berlin (z. B. in dem hier berichteten Urteil September 2026) bestätigt.
Woraus ergibt sich das? (Rechtsgrundlagen) Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage. Sie erlaubt Gemeinden (in Berlin durch Rechtsverordnung der Bezirke umgesetzt) Festlegungen zu treffen, in denen die „Änderung baulicher Anlagen“ oder „Nutzungsänderungen“ einer Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
Die Berliner Verwaltungsvorschriften („VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“): Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat diese konkretisierten Verwaltungsvorschriften erlassen, die am 18. April 2026 in Kraft getreten sind. Darin wurde das „Wohnen auf Zeit“ explizit als prüfungs- und genehmigungspflichtig im Milieuschutz eingestuft, um renditegetriebene Kurzzeitmodelle einzudämmen.
Abgrenzung: Das allgemeine, stadtweite Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG greift bei Ferienwohnungen ohnehin in ganz Berlin, zielt aber primär auf tageweise touristische Vermietung ab. Die Neuregelung vom April 2026 betrifft gezielt die befristete oder möblierte Zwischenvermietung – das „Wohnen auf Zeit“ – innerhalb der rechtlich abgegrenzten Milieuschutzgebiete.
Die Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ sind am 18. April 2026 in Berlin in Kraft getreten und regeln einheitlich die Genehmigungspflichten in Berliner Milieuschutzgebieten.
Kerninhalte und Neuregelungen
Wohnen auf Zeit: Befristete und möblierte Kurzzeitvermietungen gelten in Milieuschutzgebieten als genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung und sind stark eingeschränkt, um die Wohnbevölkerung zu schützen.
Bauliche Maßnahmen: Luxusmodernisierungen, unwirtschaftliche Grundrissänderungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen werden in der Regel untersagt.
Erlaubte Maßnahmen: Instandhaltungen (nach § 555a BGB) oder der Austausch von Ausstattungen ohne Eingriff in die Bausubstanz (z. B. neue Bodenbeläge oder Küchenmöbel) sind weiterhin antragsschmerzfrei.
Balkone und Aufzüge: Der erstmalige Anbau kleinerer Balkone (unter 4 m² Grundfläche) ist unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfähig. Details zur Prüfung von Aufzügen wurden ebenfalls konkretisiert.
Umwandlung und Vorkauf: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist streng reguliert; Bezirke verfügen über erweiterte Kontroll- und Vorkaufsinstrumente.
Letzten Donnerstag vorm Bezirksamt Wedding (Mitte von Berlin) Müllerstr.: Der Platz ist bekannt, große gepflasterte Brachfläche. Am Bürgersteig steht eine einzelne Stele. Auf ihr handgeschrieben: „Wache auch! Wir müssen uns von der Hitlerei befreien!“ Zustimmung, auch wenn es nur handgeklöppelt aussieht wie ein Provisorium, bis es wieder weggewischt wird. Also, wenn die Hitlerei wieder da ist. Wenn andere Prioritäten wieder gelten.
Ich war dreißig Jahre und länger nicht mehr hier. Es hat sich nichts geändert. Nur Abschottung nach außen, die gab es früher nicht. Seltsam. Ich kannte Erika Hess, Bezirksbürgermeisterin, persönlich. Sie half ca. 1982, in Berlin (Wedding) einen Proberaum für meine Musikband zu finden. In der Prinzen-Grundschule im Kellergeschoss. Erika half. Heute heißt ein Eisstadion nach ihr. Erika, die Beste. Ich habe Erika geliebt. Sie SPD-Bezirksbürgermeisterin, ihr Mann Bundestagsabgeordneter (in Bonn). Wer wird uns nie verraten? Sozialdemokraten. Früher hieß das anders.
Übers Wochenende schreibt die Neue Zürcher Zeitung etwas, das mich an mich erinnert, es heißt:
„Es ist immer etwas wohlfeil, auf Berlin zu schimpfen – aber es ist auch nötig. Denn die deutsche Hauptstadt mit ihren fast vier Millionen Einwohnern befindet sich auf einer schiefen Ebene der Verwahrlosung, die sich mit Slogans wie «arm, aber sexy» nicht länger schönreden lässt. Dem schwarz-roten Senat unter CDU-Bürgermeister Kai Wegner ist es nicht im Ansatz gelungen, diesen Trend aufzuhalten. Touristen mögen zwar immer noch in Scharen am Zoo, am Reichstag oder an der Museumsinsel vorbeiziehen und den Niedergang dabei vielleicht kaum bemerken. Doch die Berliner verzweifeln, langsam, aber sicher.“
Customer care – leicht gemacht. #RulesOfCommunication #VerwaltungBerlin #TTT #Tulipstagram
Das obige Bild wurde uns von der Stadtguerilla (tpa – tulip press agency) zugespielt
Noch kurz vor Redaktionsschluss druckfrisch eingetroffen: Die 10 wichtigsten Regeln zur Kommunikation mit der Verwaltung in Berlin (Handbuch 456. Ausgabe).
Wer den stolzen Kaufpreis in Höhe von 461,- € für den seit 1989 veröffentlichten Band in 456igster Änderungsausgabe (Stichtag 30.11.23) nicht berappen möchte, kann auf der Website berlin.de die Hilfeseiten besuchen und in ähnlicher Breite, aber mit schlechterer Suchfunktion die neuesten Stände der Hilfedateien (Stichtag 31.07.2004) ansehen, allerdings nicht ohne auf die Gefahr von Aktualisierungsmankos zu stoßen.
2024 bei uns wird besser als der Ruf von Berlin jetzt schon ist. Wir haben vorgesorgt.
Seinen Scheitel zu schütteln, also den Kopf, angesichts dessen was gerade in der Bergmannstr. läuft: Bzw. probiert wird. Das Brainstorming hat bereits begonnen. Es sieht zwar nicht gelungen aus, aber dafür erinnert uns jetzt vieles wieder an Geschiebegemergele in Urstromtälern in und um Berlin: Kreuzberg entdeckt den Findling. Das steht doch schon seit Jahren still. Kein Mensch, mit dem ich reden will. Mit mir beginnt die Eiszeit.
Das waren noch Zeiten, als Kreuzberg vom gleichnamigen Bezirksamt eine Oase der Beschaulichkeit genannt wurde. Jetzt ist das anders: Aktuell probiert das Bezirksamt in der Bergmannstr. längs der Automagistrale Bergmannstr., vorbei an der Marheineckehalle, Findlinge aufs Pflaster zu nageln. Ferner gibt es Straßenmobiliar, um Oasen der Betunichtkeit (gibt es das Wort?) zu schaffen. Wenn aber Worte meine Sprache wären, dann hätte ich sogar Lust, meine Meinung dazu zu sagen.
So aber lass ich es dabei, auf ein Blog zu verlinken, das mir persönlich zu viele Worte macht. Wenn man eine Sache so wortreich erklären muss, werde ich die nächsten Misswahlen wohl gewinnen. Die Miss Trauisch steht im September 2019 wieder an. Wohl bekomms.
Panzerschrank aus Diamant: Kombination unbekannt.
Eiszeit, mit mir beginnt die Eiszeit. Minus 90 Grad. Endlich.
Zuverlässig versucht ein Verwalter in Berlin die Art Angebote zuwege zu bringen, die einfach nicht kommen. Wir können es noch so oft erbitten: Die Firmen sind entweder kleine Betrüger und bieten großmäulig Dinge an, die sie nicht halten können und dann ist auch gut, dass sie wenigstens nicht mal schaffen, Angebote zu schreiben. Solche Versager. Nun fängt man als nächstes an, große Stoppschilder ins büroeigene Adressverzeichnis reinzubasteln und damit den Missstand aufzuheben und zu verwalten, dass erneute Anfragen an bestimmte Firmen auf gar keinen Fall erfolgen dürfen.
Oder die Firmen, die dann einfach wohlfeile Angebote raushauen. Und einfach ca. doppelt so teuer sind, als es bisher der Fall war. Eingeschliffene Geschäftsbeziehungen gehen futsch. Handwerker und Lieferanten brechen weg, sie sind überfordert, ausgelaugt, es fehlt ihnen Personal und nun kommen auch noch Angebotsanfragen.
Wie aber trennt man nun Spreu vom Weizen? Wie verwaltet man sein Wissen: Das ist ein Versager! Ganz einfach: Löschen. Aber löschen ist auch gefährlich. Das ständige Monitoring auf dem Berliner und Umgebungsmarkt ist flächendeckend und wie schnell geraten wir ein zweites Mal an einen Betrüger?
Widersinnig: Gerade erst gibt es jetzt eine Datenschutzgrundverordnung, die kleinlich und pedantisch das Bevorraten von Daten regelt. Und gleichzeitig ist es jetzt um so erforderlicher, sein Wissen nachprüfbar aufzuschreiben und abzuspeichern: Damit sich Negativität nicht ständig wiederholt.
Dieser Beruf war auch schon mal einfacher. Wir merken es: Unsere, aber auch Kunden anderen Verwalter werden immer unzufriedener. Weil einfach gar nichts mehr richtig läuft.
So ein Mist. Wer noch seinen Namen tanzen kann, hat wenigstens etwas vorzuweisen. Und ansonsten fordern die Beamten der Berliner Verwaltung einen heraus. Feindbilder entstehen.
Severija – Zu Asche, Zu Staub (Psycho Nikoros) – (Official Babylon Berlin O.S.T.)
„Zu Asche, Zu Staub“ From The Hit Series´ Original Soundtrack:
Available Now: https://BMG.lnk.to/BabylonBerlinID
Written and composed by Nikko Weidemann, Mario Kamien and Tom Tykwer
Produced by Nikko Weidemann and Mario Kamien
Performed by Severija
Besuchen Sie Europa, so lange es noch steht. Ein anderer Songtitel von Geier Sturzflug, jener inzwischen fast vergessenen Gruppe Musiker der Achtziger Jahre aus dem Kölner Raum, die mit mehreren Hits und viel Sprachwitz punkteten.
Ist lange her. Heute wirbt die alte Dame des Berliner Versicherungsgewerbes, Tante Feuersozietät, früher Pflichtversicherung in den Berliner Mietkasernenbezirken im S-Bahn-Innenring, mit einem Besuch ihrer Homepage www.feuersozietaet.de und behauptet sogar: Wir freuen uns auf ihren Besuch.
Gut, Kaffee und Kuchen wird drin sein, der Kunde ist König.
Der alte Hase Rechtsanwalt aus Frankfurt/Main hat keine Zeit, am Freitag zur Versammlung in Berlin zu erscheinen. Dort wird über seine Kapitalanlage, die Eigentumswohnung in Berlin-Weißensee eine Versammlung aus alten Hasen durchgeführt. Nöff nöff.
Aber schlau ist er, der Frankfurter Rechtsanwalt mit einem Hang zur deutschen Eisenbahn, wie man seinem Kanzleiprofil im Netz entnehmen kann. Er hat gestritten, ob die in Lokomotivenfenster fliegende Raubvögel eisenbahnspezifische Risiken darstellen und ob der Trassenträger (die Schienennetzbetreiberin) den Glasbruchschaden eines hingeschiedenen Federtiers ersetzen muss. Sie muss nicht, weiß der Richter irgendwo in Deutschland, denn das umherfliegende Federtier stelle keine bahnspezifische Besonderheit dar. 2006 wurde darüber gerichtet. Als wäre das nicht längst bekannt. Ein Tand.
Was den Frankfurter Anwalt indes schlau erscheinen lässt, kommt in der Realität alter Verwalterhasen nicht dauernd vor, bzw. eher selten. Er bevollmächtigt den Verwalter mit einem Stimmrechtsvordruck mit besonderen Weisungen: Weder Ja noch Nein noch Enthaltung hat er angekreuzt, aber beeindruckend darunter geschrieben: „mit der Mehrheit“ zu stimmen. Ein brillanter Gedanke.
Das fiel uns auf. Von Raubvögeln nicht mehr heute. Es ist warm im Staate Deutschland.
Die Sache mit dem Fußball hat nicht geklappt. Das ist nicht das Problem, sondern die Realität. Yogi Löw wandert nach Tibet aus, Mönch werden. Jede Gesellschaft ist besser, in der Mitmönchlichkeit gepriesen wird. Om!
Oder die Netzgesellschaft Berlin. Gebäudenergieausweise und was verbrauchen Wohnungen, wenn sie sich mit Gasthermen beheizen lassen? Tja, Datenschutz. Sagt die Netzgesellschaft. Stuss. Und fordert: Verletz den Datenschutz, Verwalter. Schick uns eine Eigentümerliste. Zum wiederholten Male schreibt das die Netzgesellschaft. Der Hinweis auf DSGVO ist sicher neu, aber genau zupackend. Es ist irgendwie so, als wenn sie nicht richtig mitdenken. Sie sind ein Problem. Am Ende ist die Wahrheit viel einfacher.
Die Netzgesellschaft Berlin ist ein großer Kasten, der versucht, legal zu arbeiten. Damit das alles seine Berechtigung hat, hat er viele Mitarbeiter. Die werden geschult und trainiert und erledigen ihre Aufgaben, so gut sie können. Wie alle anderen auch, das sollte man noch erwähnen. Nun werden kleine Schikanen eingebaut: Dem Datenschutz zuliebe, sagen sie. In Wirklichkeit wollen sie nicht genau nachdenken. Und die Erledigung vertagen. Deswegen überweisen sie auch Geld zurück, das ihnen zusteht, nicht weil sie gern kostenlos arbeiten, sondern weil sie erziehen möchten und sagen: Wer nicht auf die Rechnung warten, muss zweimal überweisen. Alles ist auf Überlegenheit, Arroganz, Ignoranz und Einhaltung des Verwaltungsweges geeicht. Und ich werde Armaden von furchtbaren Fruchtzwergen dorthin entsenden. Aus Tatenschutzgründen.
WEG-Verwalter sind kraft Amtes gesetzlicher Vertreter des teilrechtsfähigen Verbands. Der WEG-Verwalter muss den Gebäudenergieausweis beantragen. Weder von der Netzgesellschaft noch von Anderen ist ein Stein in den gesetzlich vorgeschriebenen Dienst-Weg zu legen, die gesetzlich erforderliche Aufgabe zu bewerkstelligen. Auch nicht die Tatsache, dass Lieschen Müller im Dachgeschoss zu selten duscht, was der WEG-Verwalter erfahren könnte, wenn er den Energieverbrauch in dieser Wohnung für Heizung erfährt. Dass man einen Energieausweis haben muss, aber gleichzeitig die beteiligten Institutionen die Mitarbeit verweigern und möglichst kompliziert machen, ist ein Novum. Die Art und Weise dieses Auftretens kann man sich nicht ausdenken.
Am 25.05. trat die neue DSGVO in Kraft. Wir berichteten. Man kann die neue Rechtslage auch bedenkenlos anwenden, um Förmeleien und Formalismen standrechtlich zu entgegnen und diese auszuräumen. Ein Tätigkeitsbericht. Eine ganz kleine Erfolgsgeschichte.
Nach 10 Jahren stehen die vor 10 Jahren eingeführten Billig-Energieausweise zur Erneuerung an. Wenn Verwalter diesbezüglich keine Kenntnis haben, wie viel Menschen an Heizkosten aufwenden, um ihre Wohnungen zu beheizen, muss der Netzbetreiber diese Daten erheben und dem Verwalter zur Verfügung stellen. Aus Datenschutzgründen anonymisiert. Na klar.
Es heißt aus Datenschutzgründen, es gehe den Verwalter nichts an, wie viel Michael Müller (* Name geändert) in Berlin-Friedenau in seiner Wohnung an Gas verbraucht, um zu kochen (Aha! Was hat das denn damit zu tun?), zu duschen, zu baden und die Wohnung zu beheizen. Dies Sammelsurium schützenswürdiger Daten geht den Verwalter der WEG nichts an. Und richtig: Der Verbrauch findet im Sondereigentum statt. Auch wenn mich Michael Müller deswegen nicht einlädt, um für mich zu kochen: Datenschutz, ich hör Dir tröpfeln.
So eine Verbrauchsdatenanalyse kostet gerundet 60,- €. Das kochen müsste eigentlich herausgerechnet sein.
