601/2010: Bundesgerichtshof verneint Haftung einzelner Wohnungseigentümern für Abwasserkosten

Bundesgerichtshof

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig. (Pressemitteilung des BGH)

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: hat mit Pressemitteilung Nr. 15/2010 vom 21. Januar 2010 endinstanzlich über einen Berliner Rechtsstreit entschieden. Im Hintergrund einer Klage des klagenden Berliner Versorgungsunternehmens (na, welches war das? Preisfrage) standen Spruchkammer-Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (1. Instanz) und des Landgerichts Berlin (2. Instanz) auf dem Prüfstand in Karlsruhe. Es ging um den in § 421 BGB normierten Begriff der Gesamtschuldnerschaft. Dort heißt es wie folgt:

„Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.“

Weiterlesen

Selbstbezichtigung: Die Verwendung von in Eigenregie erstellten Unterlagen hat unterschiedliche Gründe…

Selbstbezichtigung: Du bist Hausverwaltung!

Selbstbezichtigung: Du bist Hausverwaltung!

Das abfotografierte Hinweisschild (laminiert) hängt schon länger im Treppenhaus in Berlin-Pankow. Es ist uns jeweils positiv aufgefallen. Nun wird es berühmt, weil es auf gesichtspunkte.de gerühmt wird und gepriesen.

Selbst wenn es diese Macke der Selbstbezichtigung trägt. Unterschrieben ist es mit „Die Hausverwaltung“. Die Wahrheit ist: es ist nicht von der Hausverwaltung entworfen worden und wurde dann von einem tumben Hausmeister ausgehängt. Wahr ist, dass der kluge Hauswart es selbst angefertigt hat, und so wie es ist, sieht es gut aus und wird sogar von manchen Hausbewohnern befolgt. Auf jeden Fall hat es eine Art permanenten Wiederholungseffekt. Dass Hauswarte richtige Typographie-Künstler sind und ein geschicktes Händchen im Herstellen von lesbaren Mitteilungen an die übrige Belegschaft des Hauses haben, erfreut das eigene Herz und nicht häufig.

Der Hauswartsposten ist nur eine Art Nebenerwerb. Beruflich befasst sich der Hauswart im Hauptberuf mit Grafischem, es nimmt also kaum Wunder, das ihm dieser Aushang gut gelingt. Selbstbezichtigung? Darüber haben wir schon mehrmals berichtet, u.a. hier. Oder auch hier.

Selbstbezichtigung ist die vermeintlich größere Aufmerksamkeit erheischende Unterschrift „die Hausverwaltung“, weil sich der Verfasser entweder in fremden Auftrag wähnt, also ferngesteuert, z.B. aufgrund einer mündlichen Absprache, die am Telefon erfolgt sein kann. Selbstbezichtigung ist aber auch ein vermeintlicher Zugewinn an Autorität, der dem Verfasser dessen Mitteilung in einen unbekannt hohen Adelsrang erhebt, der ihn auszeichnet. Der Verfasser der Mitteilung als Ghostwriter der (untätigen?) Hausverwaltung?

Weiterlesen

Zitat des Tages: Kneipenrauch zieht bis zu mir und durch die Ritzen…

Kneipenrauch (Skurril)

Kneipenrauch (Skurril)

Mitgeteilt aus Berlin-Spandau. Namen geändert.

Folgen: Der Kneipier (Wohnungseigentümer) erhält eine Aufforderung, geeignete Maßnahmen zu ergreifen.

In Berlin-Spandau sinnieren die Verfahrensbeteiligten über Grundrechten von Wohnungseigentümern

Amtsgericht Spandau (FotoPodcast: mugshooting.de)

Amtsgericht Spandau (FotoPodcast: mugshooting.de)

Beim Amtsgericht Spandau ist eine Klage auf Ungültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen anhängig. Inhaltlich geht es darum, dass in der Spandauer WEG seinerzeit die Dachgeschosse in unterschiedlicher Weise ausgebaut wurden, zu Wohnzwecken. Eins wurde nicht ausgebaut. Das alles steht hier nicht im Streit, wenn es auch Streitthema ist. Unfreiwillig. Denn das sind alles Dinge, die müssen einfach recherchiert werden, dann werden die Fakten aufgeschrieben, aufaddiert und es kommen neue Berechnungen zustande. Die Berechnungen bilden ihrerseits die Grundlage für einen Umschaltbeschluss. In Ansatz gebracht wird ab einem bestimmten, in der Zukunft liegenden Stichtag nicht mehr die alte Wohnfläche oder der entsprechend daran orientierte Miteigentumsanteil. In Ansatz gebracht wird dann die neue Wohnfläche als Verteilungsmaßstab für die Abrechnung von Wohngeldern, ergo auch für Wirtschaftspläne, die die Grundlage für Zahlungen an die Gemeinschaft bilden.

Wo fängt man damit an? Und wo hört man auf, noch intensiv nachzuforschen? Diese Überlegung nennt man das Ermessen der Versammlung. Denn sie entscheidet, wie zu verfahren praktikabel und wirtschaftlich vertretbar ist. Das Ergebnis ist ein Beschluss. In diesem Fall beschloss die WEG folgendes:

Zitat Beschluss 14|03|02| Vorbereitungsbeschluss Im Hinblick auf die beabsichtigte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtl. der Betriebs- und Verwaltungskosten auf Wohn- bzw. Heizflächen durch die WEG wird die Verwalterin ermächtigt, den Zutritt zur Wohnung Piepenbrink (* Name geändert) notfalls auch gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwalts zu erzwingen, um zusammen mit einer Architektin die zugrunde zu legenden Flächen zu ermitteln.“ (Quelle: Beschlussprotokoll)

Weiterlesen

Die Jugendgerichtshilfe Spandau ruft an, und die sind richtig nett – von Schuld und Sühne

Portal des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg

Portal des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg

Sie heißt Frau Siegel (* Name von der Redaktion geändert), ist scheinbar jung (oder das geblieben), der Stimme nach zu urteilen und hat -übrigens- (*giggel) eine nette Stimme.  Oder sagte ich das schon? Aber auch ein einnehmendes, sympathisches Wesen. Sie ist die Dame von der Jugendgerichtshilfe Spandau. Wie sie aussieht, tut hier definitiv nichts zur Sache, wenn wir es uns auch vorstellen. Womit wir uns mit Sicherheit schon wieder irren. Allerdings: Ihre Vorgehensweise folgt einem ideellen Anliegen, das uns heute hier erwähnenswert erscheint.

Ausgangspunkt ist folgendes: Der jetzt 16-jährige Hans Wurst (* Name ebenfalls geändert) hat in der Nacht am 24.06.2006 in der Zeit zwischen 3:30 und 4:00 Uhr morgens Tags an die Wand eines Hauses in Berlin-Spandau gesprüht: er ist ein Sprayer!  Tags sind nicht keltische Runen, sondern Spraykünste, wobei der Begriff Kunst von vielen möglicherweise anders verstanden wird.

Und nun ruft Frau Siegel bei der Verwalterin an. Es ist 08:30 Uhr, also vor dem Aufstehen….

Der Täter Hans Wurst wurde polizeilich ermittelt. Das ist nun mal eine Ausnahme. Wir berichteten am 1. Juli 2009 darüber.  Ah, eine Fortsetzungsgeschichte dies. Die allermeisten derartigen Fälle werden tatsächlich nicht ermittelt. Selbst wenn die Polizei in ihren Aufklärungsbroschüren behauptet, anhand der aufgebrachten Graffitos könne sie Rückschlüsse auf den Täter ziehen. Jeder von denen habe eine eigene Handschrift, die man lesen könnte, sozusagen erkennungsdienstlich behandeln. Die Graffitos in Berlin-Spandau, an diesem Haus, das waren nicht die ersten. Das Haus hat im Verlaufe der Jahre immer wieder Heimsuchungen dieser Art erlebt.  Das Haus liegt offenbar an einer gedachten Einlaufschneise für marodierende, jugendliche Sprayerbanden auf dem Weg in die kurzweilige Altstadt. Besucher des legendären Ballhaus Spandau dürften es nicht sein.  Denn dort hat sich seit 35 Jahren nichts verändert, und gab es damals schon Sprayer? Egal.

Weiterlesen

Polaroid des Tages: Der Putz oberhalb der Wohnungstüre bröckelt

Polaroid des Tages - der Putzschaden

Polaroid des Tages - der Putzschaden

In unserer (neuen) Serie Polaroid des Tages veröffentlichen wir heute das skandalumwitterte Detailfoto eines Treppenhauses im Seitenflügel einer Mehrfamilienhaus-Wohnanlage in Berlin-Spandau. Der Skandal, über den wir schonungslos berichten, ist: Das Treppenhaus wurde unlängst renoviert.

Die hartnäckige Bearbeitung durch die zur Sorgfalt verpflichteten Sachbearbeiter der ungenannt bleibenden Hausverwaltung werden daher ohne Rücksicht auf Verluste so genannte Gewährleistungsrechte bei dem Spandauer Handwerksbetrieb einfordern, der diese Arbeiten kürzlich geleistet hat. Die Zielsetzung ist, dass die Wohnungseigentümer dafür nicht mit Kosten belastet werden.

Dieses Leben ist hart, schonungslos, direkt und unverfälscht.

gesichtspunkte.de berichtet darüber.

Notfall Wasserohrbruch – Es muss schnell reagiert werden – Über gute Kommunikation

Schild für Notfälle - Entwurf Büro Gotthal

Schild für Notfälle - Entwurf Büro Gotthal

Am Wochenende Rohrbruch im Keller eines Spandauer Mehrfamilienhauses. Der Anrufer auf dem Anrufbeantworter hat noch ein bisschen Komik hinter sich. Denn er telefoniert offenbar mit dem Handy aus dem Keller des Hauses heraus, und die Stimme ist verhallt, man hört Wassertropfen. Steht er da bereits mit Gummistiefeln in der Kloake? Der Anruf kommt am Samstag um 14:00 Uhr. Zufällig hört ein Mitarbeiter der Hausverwaltung die Nachricht am Sonntag um 11:00 Uhr früh ab.

Die Hausverwalterin dieses Hauses ist keine ’24-Stunden-Hotline‘ mit intensiver Nachtberatung am Sonntagabend. Wenn aber ein Rohr bricht oder die Heizungsanlage ausfällt, also in
unaufschiebbaren Notfällen, sind die Bewohner des Hauses jedoch unter gar keinen Umständen allein gelassen. Die Verwalterin hat dies so gelöst, und eigentlich ist es auch bekannt. Mit Beschilderungen ist es auch an gut sichtbaren Stellen schriftlich angezeigt.

Wir haben hierfür eine Haus- und Grundstücksbetreuungsfirma in gewissenhafter Weise als Hauswartin mit Hausinspektortätigkeit beauftragt. Die Firma  ist so aufgestellt, dass die diversen (vielen) Mitarbeiter im Turnusbetrieb Notdienste (nachts, auch am Wochenende) haben. Man ruft einfach die Rufnummer 030 123 45 67 (*Rufnummer geändert) an. Das ist die reguläre Festnetznummer der Firma, die sowieso auf gelben Aufklebern im Haus überall hängt. Das funktioniert: Man hinterlässt eine verständliche Nachricht und wird binnen 15-30 Minuten zurückgerufen vom zuständigen Außendienstmitarbeiter.

Weiterlesen

Zitat des Tages: Die Pflanzkästen sind da…

Aus Berlin-Spandau berichtet heute Morgen eine Wohnungseigentümerin, deren Namen wir aus ‚Tatenschutzgründen‘ nicht nennen wollen:

Zitat Die Pflanzkästen sehen super aus. Leider sind sie etwas heller als die Wand, obwohl ich Nussbaum bestellt hatte. Nun gut, das guckt sich weg.“

Das guckt sich weg? Nie gehört, diese Redewendung. Aber klug ist sie.

Ruft morgen einer an, sagt: „Das Treppenhaus, da hat die Farbfindungskommission aber versagt.“ Dann entgegnen wir ab morgen: Nun gut, das guckt sich weg.

Besser kann man es nicht sagen. Danke, Du Inspirationsquelle in meiner täglichen Arbeit.

Foto des Tages: Du bist super! – Qualität ist kein Zufall, sondern das Ergebnis angestrengten Nachdenkens

Du bist super! Kaffeetasse mit Rührung

Du bist super! Kaffeetasse mit Rührung

Man trinkt den Kaffee aus einer Tasse, und ist irgendwo anders. Nicht zuhause, nicht im Büro. Und während man so gedankenverloren vor sich hin schlürft, legen sich Buchstaben in rot langsam frei, während zunehmend Ebbe in die Gast-Tasse steigt. In großen, fetten Lettern steht da zu lesen: Du bist SUPER! Dabei sind wir ganz woanders. In Berlin-Spandau. Gut, denken wir, das ist vom Ansatz her mal nicht schlecht. Eine Art Aphorismus. Du bist SUPER, Du bist Deutschland, usw…, das kennt man ja. Seit ein paar Tagen ist Ruhe. Ein nerviger Mensch ist weg. Ob das so bleibt, weiß niemand, und warum er jetzt weg ist, auch nicht. Tatsache ist aber, er ist weg. Dass er jetzt weg ist und nicht da, das muss einigen (anderen) Menschen aktiv mitgeteilt werden. Ist sein Auftrag beendet worden? Zu wünschen wäre es. Es liegt nicht in den Händen des Berichterstatters, das verbindlich vorherzusagen. Es ist nicht die Natur seines Auftraggebers, in den Kategorien von „nachgeben“ zu denken. Er allein bestimmt alle denkbaren Maßstäbe. Meint er. Dazu gehört, niemals etwas zuzugestehen, auf eine ganz erschreckende, andere Art eine Auslegung des Begriffs „zero tolerance„, über den hier gelegentlich berichtet wurde. Etwas aus eigener Kraft einzusehen, bedarf einer gewissen Überlegung. Die Website mugshooting.de hatte gestern schon dem folgenden Spruch nachgespürt: „Qualität ist kein Zufall, sie ist immer das Ergebnis angestrengten Nachdenkens.“ Wer auf das Bild klickt, kann mehr erfahren…

Qualität - Quelle: mugshooting.de

Qualität - Quelle: mugshooting.de

Stolpersteine erinnern uns an schwere, vergangene Zeiten – ein erster Erfahrungsbericht

Verlegebeispiel (Quelle: stolpersteine)

Verlegebeispiel (Quelle: stolpersteine)

Ein erster Erfahrungsbericht

Das Projekt Stolpersteine wird seit geraumer Zeit auf der Homepage des Büro Gotthal aktiv gefördert. Der Grundgedanke dabei ist eine Art „Charity-Überlegung“, wonach eine Hausverwaltung nicht nur Hausverwaltung anzubieten hat, sondern vielmehr auch in geschichtlichen Dimensionen denken dürfe, insbesondere wenn diese etwas mit dem Oberbegriff Wohnen – Menschen – Lebenslinien zu tun haben. Insofern ist der Ansatz, das Projekt Stolpersteine aktiv zu fördern, keineswegs abwegig.

Sophie Scholl - altes Foto

Sophie Scholl - altes Foto

Der Background des Berichterstatters hier und heute ist auf jeden Fall ein „geschichtsversessener“. Wie war es nur möglich, dass ein ganzes deutsches Volk eine so perfide und perfekt inszenierte Tötungsmaschinerie zuließ? Können wir uns damit trösten, dass es einen deutschen Widerstand gab, dem u.a. ein Graf von Stauffenberg angehörte, zu dem aber sicherlich noch viele, viele andere gerecht denkende Menschen, wie beispielsweise die hingerichtete Sophie Scholl gehörten? Wie unterschiedlich mag auch die politische Motivation von von Stauffenberg und Sophie Scholl vor dem individuellen Hintergrund ihrer persönlichen Biografien gewesen sein? Während von Stauffenberg eher einen konservativen Hintergrund (in jener Zeit) hatte, mag Scholl demokratischere Visionen einer lebenswerten Gesellschaft verfochten haben. Beiden gemeinsam ist der gewaltsame Tod durch Hinrichtung. Reicht dieses Erinnern aus, oder gehört dazu auch etwas, was wir noch viel konkreter erledigen können, um nachfolgenden Generationen unsere ganze, deutsche Geschichte vor Augen zu führen? Und insbesondere diejenige, die sich zwischen 1933 und 1945 sogar mit Regierungsverantwortung abgespielt hat? Kürzlich erschien eine umfassende Biografie des SS-Organisators Heinrich Himmler (Heinrich Himmler, Biografie von Peter Longerich, Verlag Siedler, 1040 Seiten), die ein präzises Bild eines Unmenschen und Spießers versucht nachzuzeichnen, der sich als der federführende Architekt des forcierten Ausbaues von  Konzentrationslagern in Deutschland, und später in den so genannten Ostgebieten „profilierte“. Hitler sprach oft davon, wie sehr „mein Heinrich“ ein „ergebener Freund und Kamerad“ seiner widerlichen Pläne war. Bis Himmler sich einbildete, im Nachkriegsdeutschland wieder eine maßgebliche Rolle spielen zu können. Ein Biss auf Giftkapseln beendete diese unwirkliche Einbildung. Realitätsverlust pur.

Weiterlesen