1466/12: Trends: Der Trend vom 06.01.12 geht in Richtung „Kritischer Verbraucher“, es wird abgerechnet! Richtig, nicht „irgendwie“!

Wasser (Quelle: BWB)

Und irgendwie ist ja mal wieder alles klar, auf der Andrea Doria! (Udo Lindenberg) – Und in Wirklichkeit ist gar nichts klar: Ein Verwalter versucht, die Jahresabrechnung 2010 aufzustellen und versagt fachlich-inhaltlich. Zu diesem Ergebnis kommen meine Recherchen, worüber ich hier nur teilweise berichte, aber aussagekräftig.

Berliner Wasser – Alles klar? – Bei den Berliner Haus- und Grundstücksverwaltern gibt es offenbar zwei grobe Glaubensrichtungen. Die „Katholen“ rechnen nach Zahlungen ab. Die „Evangelistas“ nach Verbrauch. Nach Zahlungen abzurechnen, kann aber idiotisch sein. Um den 31.12. des Jahres sind wir wieder mit kritischen Infragestellungen befasst. Wir messen, zählen, wiegen, um alles mitzukriegen. Aber ein Fall auf unserem Schreibtisch erscheint uns doch als Gradmesser und eine Art Zustands- und Problemfallbeschreibung, die berichtenswert ist. Es geht ums Berliner Wasser und überhaupt um die Frage: Wie rechnet ein Verwalter richtig ab?

Grüne Erbsen mit Wasabi

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Merke: Abrechnungen müssen bei Versand „zutiefst“ richtig sein. Sie sind das Ergebnis der gewissenhaften, sorgfältigen und zutreffenden Gesamterfassung aller relevanten Zahlungs- und Verbrauchsszenarien, ergänzt um ordende, richtige Zuordnungen zu Verteilungsschlüsseln, wie sie im Einzelfall individuell vereinbart sind. Abrechnungen müssen diese Anscheinsvermutung umfassender Richtigkeit in sich bergen. Ein mangelhafter Abrechnungs-Tatbestand darf nur aus objektiv benennbaren, unterlassenen Eigentümer-Entscheidungen herrühren und nicht aus dem Unwillen des bearbeitenden Hausverwalters, sich mehr Arbeit als üblich machen zu müssen und dazu keine Lust zu haben. Bzw. vielleicht sogar aus dieser Art von Arbeitseinstellung, die nicht einmal mit dem Kunden kommunziert wurde, ja sogar verschwiegen wurde. Denn die genehmigte Abrechnung löst Zahlungsverpflichtungen aus. Niemand sollte für etwas bezahlen, dass jemand anderes unverabredeterweise unterlassen hat. Der dafür sogar bezahlt wurde, das in richtiger, unangreifbarer Art und Weise zu tun.

Klar ist in der „Wohnungseigentums-Szene“, um die es hier geht, dass Verwalter verpflichtet sind, über die Einnahmen und Ausgaben zutreffend mit den Eigentümern abzurechnen. Dies bedeutet in der Regel, dass der Verwalter die geleisteten Einnahmen den getätigten Ausgaben gegenüberstellt und alle Konten so verursachungsgerecht als möglich mit den Wohnungseigentümern abrechnet. Das Wohnungseigentümer ein Grundstück wie Fleischermeister in einzelne Einheiten (genannt Sondereigentum) filettieren, ist klar. Problematisch, aber nicht zu ändern: Und mag der einzelne Eigentümer auch eine funktionierende Wasseruhr besitzen, Vertragspartner der Versorgungsbetriebe bleibt „der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer“, vertreten durch den Verwalter. Abgerechnet wird nach Maßgabe eines Hauptwasserzählers der Berliner Wasserbetriebe. Dieser hat eine Größe, z.B. QN 10, die in der Dimensionierung vom Durchfluss abhängig ist.

In die Schlagzeilen geriet bereits und wir berichteten, dass dieser Zähler in nicht gerade wenigen Wohnanlagen überdimensioniert sein soll. Dies zu überprüfen, verspricht denn auch der Berliner Wasserbetrieb, auf Nachfrage und sendet dazu Formulare. Damit beim Berliner Wasser alles klar bleibt.

Indessen fällt die Frage einer gewissen Gewissenhaftigkeit daher durchaus zunächst einmal auf die Wohnungseigentümer selbst zurück. Und in zweiter Linie auf den sie verwaltenden Haus- & Grundstücksverwalter. Beim Strom für die eigene Wohnung, bspw. ist totale Direktheit zwischen Stromversorger und Endabnehmer gegeben. Beim Wasser ist dies (leider) nicht der Fall. Und gerade deshalb trennt sich hier die Spreu vom Weizen. Funktioniert nämlich das Kostencontrolling bei der Hausverwaltung nicht oder nur unzureichend, sind Verbrauchsmessfehler-Berichtigungen im Grunde gar nicht möglich oder werden sogar jahrelang verschleppt. Wie in einem Fall in einer kleinen WEG in Berlin-Zehlendorf. Die WEG-Abrechnung 2010 steht dieser Tage (zu spät) auf dem Prüfstand. Hat der dortige Verwalter richtig abgerechnet? Und wenn nein, warum nicht? Der erste Entwurf der Abrechnung wird Anfang November (zu spät) zwischen den Wohnungseigentümern abgestimmt. Er findet aus Gründen „ernsthafter Besorgnis über die Richtigkeit“ der Abrechnung keine Genehmigung und wird verworfen.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer wird schnell deutlich, dass die Kostenumlage durch den Verwalter nicht auf den Regeln der (besonders gründlich erstellten) Teilungserklärung der Anlage erfolgt ist. Dort heißt es wörtlich nämlich, und das ist durchaus eine ungewöhnliche, aber sehr gute verbraucherfreundliche Klausel, Wir berichteten hier bereits darüber auszugsweise. Zitat aus § 7, Abs. 8 der Teilungserklärung:

Die Gesamtabrechnung ist eine untergliederte Einnahmen/Ausgaben-Überschussabrechnung anhand der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Geschäftsjahr, ergänzt um periodengerechte Abgrenzungen nach einem bekannt zu gebenden Kontenplan im Rahmen ordnungsgemäßer Buchführung sowie einem Vermögensstatus mit Ausweisung sämtlicher in der Buchführung geführter Bestandskonten und Ergebnisvortrag.

Diese Vorschrift ist klein, birgt aber das Prinzip „Sorgfältigkeit eines ordentlichen Kaufmanns“ in sich als „Grundprinzip richtiger Abrechnungen“. Aber sie weicht ab vom weit verbreiteten, fachlichen Mainstream der Verwalter Deutschlands. Ausgangspunkt sind negative Tendenzen von schlechter bzw. nachlässiger Verwaltung, wie ich sie jetzt hier als „das ist wirklich passiert“ beschreiben muss.

Und um es vorweg zu nehmen, ist das so passiert und ich beschreibe die Realität. Sage auch, dass das jetzt -in der Jahresabrechnung 2010!, wo es zur Prüfung anfällt- eben ausgemerzt gehört und berichtigt, bzw. korrigiert und das ist das Problem.

"Mathe ist ein Arschloch" (Postkartenmotiv)

"Mathe ist ein Arschloch" (Postkartenmotiv)

Um richtig abzurechen, muss der Verwalter eine funktionierende Buchführung besitzen. Diese muss nicht nur Zahlen festhalten, sondern sie auch richtig zusammenrechnen. Der Verwalter fremder Vermögenswerte sollte dabei auf Buchführung zurückgreifen, die zumindest den GOB -Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung- genügt und „fälschungs-„- bzw. eingreifsicher ist (Manipulationsverbot). Der „EXCEL-Verwalter“, der an solcher Software spart, ist tendenziell doppelt und dreifach genauer zu überprüfen, weil seine Arbeitsweise nicht systematisch ist.  Die Kosten sind zu verteilen. Eins und eins muss zwei ergeben, ohne Kommastellen. Und auch nicht drei. – Bessere Verwalter prüfen ihre Abrechnungsmethoden auf Plausibilität und checken jede Zahl systematisch gegen. Weniger gute machen viele Flüchtigkeitsfehler und übersehen ihre eigenen systematischen und denklogischen Fehler. Aus einer fehlerfreien Buchführung lässt sich ein fehlerfreier „Vermögensstatus“ ohne größere Probleme ableiten.  

Nachdem in der ersten Abrechnung der Anlage für 2010 am 21. November der (neue) Verwalter diese Abrechnung zur Beschlussfassung gestellt hat, wurde deutlich, dass sie so nicht stimmen kann. Die Abrechnung (1. Entwurf) wies Wasserkosten in Höhe von 2.135,73 € für die Gesamtanlage aus. Für die Heizkosten wies der Entwurf der Abrechnung Kosten von 2.586,63 € aus.

Um es kurz zu machen und so übersichtlich als möglich, weist ein weiterer Entwurf der Abrechnung desselben Verwalters, der von Ende Dezember 2011 datiert, für die Wasserkosten jetzt 3.092,41 € (bzw. plus 43,58% ggü. Erstentwurf) und Heizkosten von 4.611,09 € (bzw. plus 78,26% ggü. Erstentwurf) aus. Wie bitte?

Im Verdacht: Haupt-Hauszähler-Wasseruhr! "QN 10"

Im Verdacht: Haupt-Hauszähler-Wasseruhr! "QN 10"

Im Verdacht: In vielen Häusern seien zu große, mithin falsch dimensionierte Wasseruhren eingebaut. Obwohl die Berliner Wasserbetriebe selbst auf jeder Rechnung angeben (Rückseite), dass bspw. ein 2,5″-Wasserzähler für eine Durchflussmenge bis zu 1.000 cbm (m³) Wasser auskömmlich ist, flüchtet sich der Betrieb auf Nachfrage erst einmal in ein umständliches Formular-Ausfüllverfahren, bei dem der Nutzer zu aktiver Arbeit aufgefordert wird, Wasserzapfstellen im Hause zu zählen. Ob das wirklich nötig ist? Oder nur ein Trick, um die Kunden abzuschrecken? Im vorliegenden Fall gibt die Aktenlage (seit Bezug verfügt ja der Betrieb über Hausanschluss-Anträge, wieso weiß er es dann auf Nachfrage aktuell nicht?) doch eindeutig her, dass ein Viertel so großer Durchfluss (QN 2,5) vollkommen ausreichend wäre.

Kosten würfeln? Mitnichten. Beide Abrechnungsentwürfe sind bis heute ungenehmigt und noch falsch, durchzogen von Oberflächlichkeit. Schwer wiegt auch dieser Vorwurf an die Abrechnung: Sie stellt eine unterlassene Hilfeleistung des Verwalters dar, dass die Wohnungseigentümer „unter sich“ zutreffend und streitfrei abrechnen können. Beide Abrechnungsentwürfe ignorieren bislang, dass die „Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“ Verwaltern Grundverhaltensregeln auferlegen, die in der Rechtsprechung aber nur zum Teil „Mainstream“ und damit gesetzlich geregelt sind. Sie ignorieren auch „brüllende, ins Auge stechende Messfehler“, die überhaupt nicht problematisiert werden. Nach dem Motto: Es ist leichter, eine Abrechnung durch die Eigentümer genehmigen zu lassen, als mit dem Versorgungslieferanten über offensichtliche Fehler zu sprechen. Das Prinzip des vermuteten, geringsten Widerstands.

Genauer gesagt in der HeizkostenVO ist ordentlich-gesetzlich geregelt, wie man eine zutreffende Verbrauchsinventur aufzustellen hat. Sie schreibt für die Heizkosten vor, was für die Wasserkosten wiederum nicht gilt: Das Prinzip der Verbrauchsabgrenzung nach dem Prinzip der periodengerechten Zuordnung.

Im Klartext und ganz einfach. Bei beiden Kostenarten gibt es verbrauchsabhängige Komponenten, die den Verbrauch periodisch durch Messung bestätigen können. Im vorliegenden Fall gibt es Einzel-Wasseruhren und eine Hauptwasseruhr der Berliner Wasserbetriebe. Und es gibt Wärmemengenzähler in den Wohnungen der angeschlossenen Gas-Zentralheizungsanlage und einen Gasmengen-Verbrauchszähler, der durch die GASAG Berlin in Abrechnung gebracht wird. Wer nun rechnen kann, wird folgendes als richtig bestätigen können, hier nur das Beispiel Wasser.

  • Die Haupt-Wasseruhr ist am 31.12.2009 (hier das Beispiel) abzulesen und zu notieren.
  • Sie ist ferner am 31.12.2010 abzulesen.
  • Die Differenz aus beiden Stichtags-Ablesungen ist der Gesamt-Wasserverbrauch der Wohnanlage

Der so ermittelte Gesamt-Wasserverbrauch muss nun erstens anhand der Einzel-Wohnungswasserzähler, die ebenfalls abzulesen sind und einer so genannten Verbrauchsinventur, abgerechnet und „gecheckt“ werden auf Schlüssigkeit. Nur so läßt sich ermitteln, ob der Verbrauch grundlegend stimmig ist. Im „Mainstream“ (ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung) könnte der Verwalter so vorgehen:

  • Er legt die Zahlungen des Kalenderjahres 2010 auf die Nutzer anhand der ermittelten Einzelverbräuche auf die Einheiten um. Das ist grundsätzlich richtig, aber möglicherweise oberflächlich und vielleicht sogar „hundsgefährlich falsch“. Grundlage dafür muss aber sein, dass die Hauptwasseruhr hinsichtl. ihres Verbrauchs stimmig mit der Summe aller Einzelzähler übereinstimmt. Weitere Voraussetzung: Es müssen alle relevanten Wasserverbraucher (Zapfstellen) mit Messeinrichtungen versehen sein. In der Praxis oft vergessen: der Außenwasser-Sprenghahn für den Garten.
  • In jedem Fall entbindet aber auch dann dies den Verwalter nicht davon, anhand der Verbrauchsinventur „Schlüssigkeitsproben“ anzustellen und zu prüfen, ob die geleisteten Zahlungen an die Berliner Wasserbetriebe überhaupt „sachlich richtig“ sind. Unterbleibt dies und bleiben bspw. signifikante Mehr- bzw. Minderverbräuche oder so genannte Messgewinne oder Verluste sogar unbemerkt, so liegt eine (u.U. grobe) Fahrlässigkeit des amtierenden Verwalters vor.

Messverlust: Der Hauptwasserzähler weist einen Verbrauch von 500 cbm Wasser aus. Die Einzel-Wasseruhren addieren sich auf 300 cbm Wasser. Die Differenz beträgt rechnerisch 66,66% (in unserem Beispiel). Ein Messverlust von 66,66% widerspricht den Ergebnissen denklogischer Betrachtung. Deutsche Gerichte nehmen Messverluste von bis zu 20%, die nachzuweisen sind, im Ergebnis als „systemimmanent“ hin. Der umgekehrte Fall: An der Hauptwasseruhr werden 300 cbm gemessen, an den Einzeluhren 500 cbm. Dieses nennt man umgekehrt den Messgewinn.

Verursachungsgerechtigkeit: Unbillig ist auch, einfach einen Kostensaldo einer differenzierten Verbrauchsabrechnung grob nach Verbrauch umzulegen, obwohl durch die Wasserbetriebe, wie von der Rechtsprechung längst anerkannt, bspw. das so genannte Niederschlagswasser nicht verbrauchsabhängig, sondern flächenabhängig gezahlt wird. Die differenzierte (und gekonnte) Buchführung eines Verwalters weist demzufolge in der Jahresabrechnung die Positionen „Wasserverbrauch“ (der Einheiten einerseits) und „Niederschlagswasser“ (der anteiligen Grundstücksflächen andererseits) differenziert aus. In Frage kommt durchaus und ist sogar nahe liegend, dass das Niederschlagswasser anders umgelegt wird, z.B. nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel. In diesem Fall würde das Niederschlagswasser nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen umgelegt werden, da es nicht verbrauchsabhängig ist.

Noch differenzierter ist die Betrachtung anzustellen, wenn Sondernutzungsrechte vereinbart sind, hinsichtlich der Außenflächen der Anlage. Ist geregelt, dass der Sondernutzungsberechtigte die Sondernutzungsrechte unter Kostenfreistellung der übrigen Eigentümer zu bewirtschaften hat, so liegt hierin auch ein Erfordernis zur Berücksichtigung dieses Sachverhalts bei Kostenverteilungsfragen.

Man sieht, über das Thema könnte man auch gleich eine Doktorarbeit „guttenbergen“. Das würde den Rahmen einer bloggenden und mithin gerade noch lesbaren Berichterstattung durchaus sprengen und ist nicht Ziel dieser Zusammenfassung.

Die wesentliche Erkenntnis aber lautet: Im dargestellten Fall hat der Verwalter die fachlich richtigen Schlüsse keineswegs gezogen und noch im zweiten Entwurf seiner ersten Abrechnung ist er durchaus weit entfernt von einer richtigen Abrechnung. Es stellt sich daher tatsächlich die Frage, ob er das überhaupt richtig abrechnen kann?

Hausverwaltungsbuddha 01.12 - Abrechnung nach Zahlungsfluss & Verbrauch

Die festgestellten Fehler seines Abrechnungswesens betreffen -um nur ganz allgemein zu bleiben- folgende Gesichtspunkte.

  1. Eine unterlassene, so gewissenhaft als mögliche Verbrauchsinventur der Einzel- und Gesamtzählerstände.
  2. Die Unterlassung einer „grobmotorischen“ Schlüssigkeitsprüfung.
  3. Die erste falsche, zu niedrige Abrechnung der Wasserkosten 2010.
  4. Die Nichtbenennung einer Abrechnungsspitze für das Jahr 2009, die erst 2010 gezahlt wurde (siehe obige Regelung der Teilungserklärung, „Verbrauchsinventur“) – Diese heißt im vorliegenden Fall „rückwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2009). Hier mit zwei Möglichkeiten: Liegt eine genehmigte Abrechnung 2009 vor, so verteilt man die Wasserkosten 2009 in der Abrechnung 2010 nach den Verbrauchswerten der Abrechnung 2009. Liegt noch keine genehmigte Abrechnung vor, können diese Kosten in die Abrechnung 2009 aufgenommen werden. Sie sind dann als „abgegrenzte Verbindlichkeit“ in einem Betrag (unaufgeteilt) als Verbindlichkeit nachrichtlich im Bestandskonto „abgegrenzte Verbindlichkeiten aus Betriebskosten Vorjahre“ enthalten.
  5. Die fehlende „Gesamtfeststellung“ der richtigen, absoluten Wasserkosten. Aus dieser ergibt sich die „Abrechnungsspitze 2010“, die erst in 2011 gezahlt wird, aber verursachungsgerecht in 2010 als Kosten einzustellen ist. Und zwar hier in dieser Wohnanlage aufgrund ausdrücklicher Regelung in der Teilungserklärung. Diese heißt im vorliegenden Fall „vorwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2011).
  6. Die fehlende Differenzierung der Wasserkosten nach Niederschlagswasser und Verbrauchswasser nach Wasseruhren-Verbrauch.
  7. Die Nicht-Geltendmachung von möglichen Sprengwasser-Abzügen, die nämlich konkrete Kostenersparnisse nach sich ziehen (Entwässerungsanteil entfällt)

Tatsächlich muss allein die Position „Wasserkosten“ noch maßgeblich geändert werden, denn hinzu kommt auch noch die gelebte Realität dieser Wohnanlage, wo „unter laufender Verwaltung“ auch folgendes zu berücksichtigen ist:

  1. Die unterlassene Geltendmachung von so genannten Rohrleitungsverlusten in Folge von Wasserschäden (Kessel der Anlage geplatzt) mit dem Ziel einer Kulanzerstattung
  2. Die Auswechslung des überdimensionierten, zu groß bemessenen Wasser-Hauptzählers gegen einen kleineren, mit der Folge, dass der Tagespreis der Wasserrechnung signifikant sinkt.
  3. Die Geltendmachung einer unglaubwürdig hohen Differenz zwischen Haupt- und Einzelwasseruhren.

Leute, das Thema ist ekelhaft wie ein Endlos-Bandwurm. Es reicht vielleicht zu sagen, dass eine richtige Abrechnung zu machen bedeutet, dass man die Zusammenhänge einer Wohnanlage richtig verstehen muss, wozu man sich gewissenhaft einarbeiten muss. Jeder neue Verwalter, der das unterlässt, handelt grob gemeinschaftswidrig und oberflächlich, spart sich zwar eigene Arbeit und „Gehirnschmalz“. Dieses aber zahlt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zwar in beliebiger, vollkommen zufälliger Höhe.

Die hier dargestellte Abrechnung 2010 ist im ersten und im zweiten Entwurf zu verwerfen. Der dritte Entwurf erfolgt nun gewissenhaft, dafür werde ich sorgen. Und sei es auch -notfalls- mit gerichtlicher Hilfe. Dabei trifft die Kritik an den falschen, zwei Entwürfen natürlich frontal den neuen Verwalter. Weil der nun lamentiert, er habe alles „so übernommen“, ja, das macht doch nichts.

JOLA-Rindfleisch (Senatsreserve) - im eigenen Saft!

JOLA-Rindfleisch (Senatsreserve) - im eigenen Saft!

Kennen wir noch aus „Mauerzeiten“: Die Senatsreserve, hergestellt durch die Fa. JOLA. Das Besondere: Das Rindfleisch liegt im eigenen Saft. Schwierig: Wenn Verwalter zu sehr im eigenen Saft schmoren. Dann werden sie betriebsblind. Oder „tüksch“: dann gelten nur noch Formalien und nicht mehr, was wirklich zu tun sich aufdrängt. Fleiß, um die „harten Fakten“ von innen aufzubohren, sie aufzuklären und letztlich eine richtige Abrechnung zu erstellen, die der Lebenswirklichkeit Rechnung trägt. 

In jeder Wohnanlage sind die „harten Fakten“ nun mal wie sie sind. Dies nennt man „die Realität“. Um diese aber zu erkennen, muss man sich als neuer Verwalter gewissenhaft und „wie ein ordentlicher Kaufmann“ einarbeiten.  Im Zeitpunkt der Versendung von Wohngeldabrechnungen aber geht jeder (noch so neue) Verwalter auch ein fachliches Statement besonderer Schwere ein: er sagt den (neuen) Kunden damit, dass er diese Arbeit geleistet habe und nun guten Gewissens eine Abrechnungsgenehmigung empfehle. Nach allem was vorliegt, ist dies im vorliegenden Fall -allein am Beispiel der Wasserkosten- nicht der Fall, wie die Schilderung nachdrücklich aufzeigt.

Das Wasser ist trüb, die Luft ist rein. Der Verwalter muss ersoffen sein. (sinngemäße Abwandlung eines Strauß-Witzes, hier für Wohnungseigentümer) #ersoffen in Arbeit! mit der gründlichen Abrechnung

Schade. Das Leben und auch Verwaltung sind nun mal nicht oberflächlich. Sondern richtig. Oder falsch.

 Weblotse

(EP)

Ein Gedanke zu „1466/12: Trends: Der Trend vom 06.01.12 geht in Richtung „Kritischer Verbraucher“, es wird abgerechnet! Richtig, nicht „irgendwie“!

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