Hat hier jemand schon mal Probleme nach dem Grundsatz der praktischen Konkordanz fallbezogen zu lösen versucht? (Hä? Was’n das) – Antworten darauf…
Sind Wohnungseigentümer gute Arbeitgeber, wenn sie einen Hauswart anstellen? Oder würden Wohnungseigentümer einem solchen Arbeitnehmer hingegen Vorschriften machen, die diese in einem sonstigen Arbeitsleben niemals hinzunehmen bräuchten? In eine ähnliche Richtung kann die Vermutung gehen, dass, wer eine Eigentumswohnung besitzt, dieser auch berechtigt ist, diese zu bewohnen. Mit oder ohne Lebensgefährten, Lebensabschnittsbegleiter, Trauring, gleichgeschlechtlich, gemischtgeschlechtlich, schwarz, weiß, grün, gelb und so weiter…
Die Bundesverfassungsrichter Udo di Fabio, Siegfried Broß und Herbert Landau haben sich jetzt mit einer Verfassungsbeschwerde einer Wohnungseigentümerin aus dem Raum Mainz beschäftigt, die eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über ein Hausverbot gegen einen Besucher der Beschwerdeführerin betrifft. Die Eigentümerin ist an einer schizoaffektiven Psychose erkrankt. Die Beschwerdeführerin ist nicht in der Lage, ihren Alltag allein zu bewältigen. Sie benötige dringend die Unterstützung ihrer einzigen Kontaktperson, ihres Lebensgefährten R. (* Name geändert).
So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:
Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.
Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.
Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.
Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.
Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.
a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.
b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.
Wie die Märkische Allgemeine Zeitung mitteilt, gilt hinsichtl. einer gemeinschaftlichen Verabredung von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft folgendes:
Düsseldorf/Berlin (dpa/tmn) – Ein Laubfegeplan, den eine Eigentümergemeinschaft gegen den Willen einer Minderheit aufstellt, gilt nicht. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf weist die Stiftung Warentest in Berlin hin (Az.: I-3 Wx 77/08).
Der zitierte Beitrag der Märkischen Allgemeinen wurde hier veröffentlicht und enthält zusätzliche Informationen.
Allerdings etwas laienhaft dürfte die dortige Interpretation ausfallen, wonach der Verwalter zum Laub fegen verpflichtet sei. Verwalter wechseln weder das Wischwasser, noch schrauben sie Glühbirnen ein. Für derartige ‚haushaltsnahe Dienstleistungen‘ (gem. § 35a EStG, n.F.) besorgen Hausverwalter in der Regel Erfüllungsgehilfen, die derartiges gegen Entgelt für die entsprechende Eigentümergemeinschaft veranlassen.
Wenn das Sozialamt verspätet die Miete an den Vermieter zahlt, darf der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen
Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen, weil ein Sozialamt Mietzahlungen übernimmt und dann unpünktlich bezahlt. Dies hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 64/09). Mieter müssen sich nicht das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen, das im vorliegenden Fall nicht bereit gewesen war, rechtzeitig zu bezahlen. Das Sozialamt sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern erfülle hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge.
Die Redaktion hat den Fall recherchiert. Bei unserem heutigen Redaktionsschluss lag die BGH-Entscheidung noch nicht gedruckt zur Veröffentlichung vor. gesichtspunkte.de veröffentlicht daher als kostenloser, nichtkommerzieller download die entsprechende Pressemitteilung Nr. 217/2009 des BGH an Stelle dessen.
Aus gewöhnlich gut unterrichteten Kreisen, diesmal in FF/M, hörte unsere Redaktion folgendes:
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die (allzu) strengen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gelockert. Ein Vermieter darf nach dieser Entscheidung die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag unter dem Begriff „Versicherung“ zusammenfassen (Az. VIII ZR 346/08). In der am Freitag veröffentlichten Entscheidung vom 16. September 2009 erteilte der BGH der Ansicht der beklagten Mieter und auch den zuvor damit befassten Düsseldorfer Richtern eine Absage. Sie hatten gemeint, die Abrechnung sei ohne eine Aufschlüsselung in die verschiedenen Versicherungsarten formell unwirksam. Das hielt der BGH jedoch für überspannt, auch weil die Unterteilung des Vermieters dem im Mietvertrag vereinbarten Kostenartenkatalog entsprach. Gleich einem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 340/08) befand der BGH bereits: Eng zusammenhängende Kosten dürfen in einer Summe dargestellt werden, die Abrechnung bleibt für den Mieter nachvollziehbar.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009, Az VIII ZR 275/08:
Mieter müssen für Teile der Wohnung, die laut Vertrag vermietet sind, auch dann Miete zahlen, wenn diese nach öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften gar nicht für die Wohnnutzung zugelassen sind.“
Zwei vorherige Rechtszüge: AG München –Urteil vom 12. März 2008 – 414 C 28869/07 LG München I –Urteil vom 8. Oktober 2008 – 14 S 5934/08
Im Mietvertrag war eine Wohnfläche von 129,40 m² angegeben. Zu der angemieteten Wohnung gehörten unter anderem Räume im Dachgeschoss. Die Mieter waren der Meinung, dass diese Räume wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet und daher nach der anzuwenden Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen seien. Die Wohnfläche betrage danach tatsächlich nur 108,60 qm. Daher verlangten die Mieter für die Jahre 2004 bis 2007 die Rückzahlung der wegen der geringeren Wohnfläche zu viel bezahlten Miete in Höhe von 3.537,96 €.
Es gibt ein Thema, das offenbar mehr Menschen auf den Nägeln brennt, als nur dem bloggenden Verwalter namens Bloggwart. Die Frage der Zulässigkeit einer Überbauung eines zum Nachbarn hin zeigenden Giebels, weil Vollwärmeschutz geplant und sinnvoll ist. gesichtspunkte.de hatte hierüber verschiedentlich berichtet. Während zwar die Besucherzahlen dieser Website erfreulich ansteigen, halten sich die Leser als öffentlich erkennbare Kommentatoren eher zurück. Eher als in Form von Kommentaren, die öffentlich nachlesbar sind, wenden sie sich separat und individuell an den Berichterstatter. Ablehnende Feedbacks gibt es nicht. Jeder der sich bemüßigt fühlt, etwas zu sagen, tut es in zustimmender, anerkennender Weise. Die Leute fragen sich, wie gerecht Deutschland eigentlich sein muss, in dieser doch eindeutig lückenhaft geregelten Frage wechselseitiger Zustimmungserfordernisse bei beabsichtigten Wärmedämmmaßnahmen. Der hier und heute dargestellte Fall weicht allerdings etwas ab: es geht nicht um eine im Alleineigentum stehende Grenzwand (Giebelwand), sondern um eine gemeinsame mit einem Nachbarn, wovon der eine von zwei Nachbarn Wärmedämmung beabsichtigt.
Das Thema ist schon sehr erschöpfend behandelt worden (siehe ‚Weiterführende Links‘ unten). Zwei Petitionen waren unterwegs und sind im Ergebnis abschlägig beschieden worden. Der Bloggwart nannte insbesondere die zweite Petitionsantwort des Berliner Abgeordnetenhauses eine solche, die höchst abwägend, maßgeblich vollkommen gerecht und von allen Seiten beleuchtend ausfiel. Man könnte eine derartige Stellungnahme auch die eines ‚Reichsbedenkenträgers‘ nennen: ein solcher wägt die zur Verfügung stehenden rechtlichen Argumente in einer solchen Ausführlichkeit ab, dass am Ende das eigentliche Ziel nicht mehr erkennbar ist. Es sind aber andere Zeiten jetzt: Der Benutzer Reichsbedenkenträger ist bei Wikipedia jedenfalls inaktiv. Begreifen wir also als ein untrügliches Zeichen der Zeiten, dass das bedenkenlose Vorbringen von unberechtigten Bedenken auf Dauer keinen Sinn hat.
Das Ziel ist so einfach wie bestechend: Die Bevölkerung soll wertvolle Ressourcen einsparen (Wärme, Abwärme, CO2-Ausstoss) und die Umwelt auf eine Weise schonen, die dem ‚Stand der heutigen Technik‘ darstellt.
Dass das hiergegen gerichtete Abwehren von Begehrlichkeiten aus Teilen der (denkenden) Bevölkerung in Form einer Stellungnahme des Petitionsausschusses rabulistisch ausfällt, darf indessen nicht behauptet werden. Denn Rabulistik ist nach erst kürzlich gewachsener Kenntnis (des Bloggwarts) in der Juristik eine eher unlauter geführte Auseinandersetzungsart. Andere werden dies sicher längst wissen, indem sie diese Art der Auseinandersetzung gezielt ins Feld führen.
Jedenfalls meldet sich heute wieder ein weiterer Betroffener, wohl Grundstückseigentümer in Berlin und auch Nachbar eines anderen. Es gibt sogar Nachbarn, die sind Grundstückseigentümer! Er zeigt sich sehr gut informiert. Man vermutet, er ist Rechtsanwalt, er sagt, das ist er nicht. Er sei auch nicht Politiker.
Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 574, Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass dieser Beschluss nicht mit einem Rechtsmittel anfechtbar ist. Auf etwaige weitere Eingaben in dieser Sache ist daher nur dann eine Nachricht des Beschwerdegerichts zu erwarten, wenn dessen Prüfung ergibt, dass dazu eine prozessuale Notwendigkeit besteht.“
Der Schuldner erheblicher Wohngeldbeträge wendet sich gegen die vermeintliche Rechtswidrigkeit einer andauernden Zwangsverwaltung, die von der betreibenden Gläubigerin (der WEG) fortgesetzt wird, bis die Zwangsversteigerung der Einheit erfolgreich durchgeführt wird. Diese Zwangsvollstreckung, insbesondere die Zahlung von Gläubigervorschüssen zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Einheit, seien grob rechtswidrig. Sogar die Rechtsbeschwerde beim Bundesgerichtshof soll zugelassen werden. Das Landgericht verneint das. Es weist den Schuldner in der gebotenen Klarheit darauf hin, dass in dieser Sache weder ein weiteres Rechtsmittel zur Verfügung steht, noch auf weitere Eingaben Antworten des Gerichts zu erwarten sind. Eine bemerkenswert ausdrücklich formulierte Klarstellung.
Hintergrund
Der Schuldner zahlte lange Jahre kein Wohngeld und nutzte jeden rechtlich denkbaren Weg aus, Beschlüsse der WEG (im Übrigen rechtsgrundlos) anzufechten. Der WEG sind neben den Wohngeldausfällen beträchtliche Rechtsanwalts- und Gerichtskosten entstanden, in fünfstelliger Höhe. Der Wohngeldausfall ist inzwischen sechsstellig. Das Landgericht hat für die vom Schuldner vorgetragenen weiteren Argumente kein Verständnis.
