In der Email eines Wohnungseigentümers aus Berlin-Wilmersdorf heißt es soeben:
Eine Gardinenstange ist in meiner Wohnung abgefallen. Können sie mir einen schnellen Handwerker raten, den ich beauftragen kann?“
Es handelt sich wohlgemerkt um eine Eigentumswohnung, nicht um eine Mietwohnung.
Eine Anfrage eines Eigentümers, einen passenden Spezialisten für das Wiederanbringen einer abgefallenen Gardinenstange zu empfehlen, hatten wir allerdings auch noch nicht. Für Handwerkerreferenzen dieses Gewerk betreffend dankbar, verbleibt die Redaktion … und arbeitet weiter. Allerdings: auch ein echter Vertrauensbeweis in die besondere Fachkunde einer Hausverwaltung.
Als eine der wichtigsten Sicherheitsmaßnahmen müssen Gase der öffentlichen Gasversorgung einen hinreichenden Geruch (Warngeruch) haben. …dem als Naturprodukt weitgehend geruchslosen Erdgas aus Sicherheitsgründen laufend ein Geruchsstoff (Odoriermittel) beigegeben. Dadurch kann jede Person mit durchschnittlichem Riechvermögen und durchschnittlicher Kondition unverbrannt ausströmendes Gas durch den typischen Geruch wahrnehmen.“ (Quelle: DVGW-TFGI 2008 – G600, Seite 185 ff.)
Eine Wohnungseigentümerin aus Berlin-Zehlendorf herrscht auf der Straße einen weiteren Miteigentümer unfreundlich an. Sie sagt einfach so: ‚Der Heizungsraum ist immer noch abgeschlossen. Ich hole eine Einstweilige Verfügung beim Gericht ein.‘ Die Frage ist, was soll’s? Eine Einstweilige Verfügung? Entspricht es eigentlich ordnungsgemäßer Verwaltung, den Heizungsraum einer Wohnanlage gegen den jederzeitigen Zutritt durch Wohnungseigentümer (insbesondere aber: durch Unbefugte) abzuschließen? Die Tür, um die es geht, ist verschlossen, weil eine Gasfeuerstätte dahinter ist. Ergebnis der Recherche: Eine derartige Tür muss sogar abgeschlossen sein. Allerdings gibt es in der aktuellen Gesetzesflut in Deutschland (aber auch im Europäischen Rechtsraum) sich teils widersprechende Gesichtspunkte in dieser Frage: nennen wir das Ying und Yang, für und wider, plus, minus. Dieses zeitigt die Erkenntnis, dass auch die eventuellen Kläger eines Einstweiligen-Rechtsschutz-Verfahrens vor allem eins haben müssen: Vernunft.
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gesichtspunkte.de hat sich da mal näher umgeschaut. Sozusagen als kostenloser Servicehinweis und zur Eindämmung unsinniger Klagereien. Festzuhalten ist, dass ein Heizungsraum sich als solches über eine Begriffsverwendung juristisch erschließt. Damit muss also nicht zwangsläufig der technisch-rechtliche Begriff des Heizungsraums (der erst aber einer gewissen Größe der beheimateten Anlage angenommen wird) gemeint sein. Die Spielwiese, auf der wir forschen, heißt Mehrfamilienhaus, Wohnungseigentümergemeinschaft, Mieter, Zugangsrechte.
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Der Heizungsraum ist im Zweifel zwingendes Gemeinschaftseigentum. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat am 06.03.2006 (AZ: 2 W 13/06) u.a. entschieden, dass Räumlichkeiten und Flächen, die einem einzigen Zugang zu einem in gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungsraum bilden, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Ein jederzeitiges Betreten durch Eigentümer muss hier auch nicht gewährleistet sein.
Die Verwaltervertrags-Verhandlungen für eine Wohnanlage in Berlin-Prenzlauer Berg sind nun im Werden. Es geht darum, in der 2003 gegründeten WEG nun den ersten Verwalterwechsel einzuleiten, seit dem der Bauträger das Haus in einen bewohnbaren, guten Zustand brachte. Die Pakete sind so geschnürt, dass es einen Mehrheitseigentümer mit 750/1.000stel Miteigentumsanteilen gibt und ein paar weitere, die die restlichen 250/1.000stel besitzen. Nach all den Jahren Erstverwaltung haben sich auch Befindlichkeiten herauskristallisiert. Eine häufig anzutreffende in ähnlichen Konstellationen ist die Gefahr der Stimmrechtsmajorisierung (über drohende Majorisierung bei der Abberufung eines Hausverwalters beispielhaft hier).
Darüber -über die groe Macht von Mehrheitseigentümern- haben die Wohnungseigentümer gemeinsam nachgedacht. Konstruktiv. Und eine ganz brauchbare, konstruktive Klausel nachbeurkundet, die nun zum Gegenstand der Teilungserklärung erhoben wurde. Sie heißt wörtlich:
Beschlüsse der WEG-Versammlung mit finanziellen Auswirkungen, wie z. Bsp. über Verwaltervergütung, Reparaturen, Instandsetzungen u.ä. bedürfen der Zustimmung von mindestens 750/1.000 Miteigentumsanteilen. Die vorgenannte Bestimmung kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden.“
Pardautz. Der (neue) Verwalter stellt sich gerade die Frage, wie das gelebt werden kann? Der Sinn der Klausel ist eindeutig, es ist nichts zu rütteln. Eine maßgebliche Miteigentümerin kommentiert die Klausel so: „Diese Einschränkung wurde ausdrücklich so gewollt. Ich denke, in ihr liegt auch viel positives Potential.“
Schon viel wurde -auch auf dieser Website- über den Anwaltsberuf geschrieben.
Es ist ein Rechtsstreit angelegt in Berlin-Steglitz-Zehlendorf (Doppelbezirk), wo genau, unwichtig. Vor dem Landgericht streiten die Parteien in zweiter Instanz über irgendetwas, das ein Grundstück zur Straße hin einfriedet. Es geht um einen Zaun. Der Familienvater ist in dem Rechtsstreit Antragsgegner. Er hat seinen Sohn bevollmächtigt, für ihn die Schriftsätze einzureichen. Dieser Sohn, so sagt der Rechtsanwalt der Antragsteller aus Berlin-Wilmersdorf, ‚hält noch immer die Fäden in der Hand‘ bezüglich verschiedener Sondereigentume. Der Sohn war auch teilender Eigentümer. Ein geharnischter Vorwurf?
Der Familienvater sei nur ‚formal‚ Eigentümer. Und? Ist er nun Eigentümer oder nicht? Ist es ihm verboten, seinen Sohn zu bitten, Schriftsätze nach (altem) WEG-Recht an das Gericht einzureichen? Woher kommt der ‚Vorwurf‘? Was ist der Sinn eines derartigen Vorwurfs?
Dieser Sohn hat die Zaunanlage errichtet, behauptet der Rechtsanwalt. Auch das stimmt nicht und ist bereits anders vorgetragen worden. Der Kern dieses Verfahrens liegt allerdings auch nicht in der Frage, wer einen Zaun errichtet hat. Es geht um den Abriss eines Zauns, gleich wer ihn da hingestellt hat. Es geht dem Rechtsanwalt um ein ganz bestimmtes Feindbild, um die Zuweisung eines Schwarzen Peters, um die Benennung eines insgesamt Hauptschuldigen. Wegen dessen verwerflichen Gesamttreibens nun ein Prozess geführt werden muss. Er betreibt die Umkehrung des Schuldprinzips. Der Täter (Mandant) wähnt sich als Opfer (eines Zaunbaus) und bezeichnet die Gegenseite als Täter (Zaunerrichter) im Gesamtrahmen eines äußerst verwerflichen Handelns.
Eine Internationale ganz anderer Art ereignet sich dieser Tage in Berlin-Kreuzberg. Es ist eine Internationale fragwürdigen Zuschnitts. Und ob diese Melange von Internationalitäten das Menschenrecht erkämpft, ist zweifelhaft. Die Geschichte geht etwa so:
Es ist ein Kreuzberger Eckgrundstück. Im zweiten Weltkrieg hat die Altbebauung an der signifikanten Hauptverkehrsader so gelitten, dass sie abgebrochen werden musste. Die Bombardierung durch die Alliierten (Amerikaner, Briten, Russen) war erfolgreich gewesen. Ende der Fünfziger wurde dies Grundstück in den senatseigenen ‚Aufbauplan 1959‘ aufgenommen. Es entstanden ein Hochhaus mit 7 Etagen (plus Flachdach) und ein Flachbau (plus Flachdach) mit 3 Etagen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau. Ein Kratzputz verschönerte die planebene Fassadenfläche. Es ist jetzt schon länger her, dass dort Menschen einzogen. Der Bewohnersprengel ist international, womit wir wieder beim Thema sind. Aktuell sind es Eigentumswohnungen dort. 31 Stück plus eine (türkisch betriebene) Bäckerei.
Es wohnen auch Palästinenser da, Hartz IV-Empfänger. Und Ukrainer, (Ex)Jugoslawen, nicht wenige Türken – ein paar Deutsche gibt es auch. Jeder sieht seins (Fernsehprogramm). Die Zahl der (ungenehmigten) Satellitenschüsseln ist immens, ein Wildwuchs. Und jetzt hat einer von zweiunddreißig Wohnungseigentümern seine kleine 1-Zimmer-Wohnung da verkauft. An einen Briten. Der spricht kein Wort Deutsch. Die Vertragsverhandlungen liefen auf Englisch, das Notariat auch. Der Brite, Herr Maroney (* Name geändert), hat die Wohnung erworben als Kapitalanlage. Es sind auch seitens der Wohnungseigentümer inzwischen viele, verschiedene Internationalitäten da. Eine Frau aus Kopenhagen (Dänemark) hat dort eine Wohnung, weil sie gelegentlich in Berlin ihre Freizeit verbringt. Für die Dänen sind solche Wohnungen aus ‚der Portokasse‘ finanzierbar. Berlin bildet bei den bundesdeutschen Großstädten ein preisliches Schlusslicht, es ist billig, in Berlin Wohnungseigentum zu erwerben.
Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt. Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.
Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen. Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.
Ein 23-Jähriger stürzte heute früh aus einem Mehrfamilienhaus in Wilmersdorf in die Tiefe und verletzte sich dabei schwer.
Gegen 5 Uhr 20 alarmierten Anwohner des Hauses in der Babelsberger Straße die Polizei, weil ein Mann über die Balkone auf das Dach geklettert war. Als die Polizisten den 23-Jährigen aufforderten, das Dach zu verlassen, lief dieser zunächst weiter bis zum nächsten Haus und kletterte von dort auf einen im sechsten Obergeschoss gelegenen Balkon. Dort starrte er in die Wohnung einer 54-jährigen Mieterin. Die Frau erschrak und forderte den Kletterer lautstark auf, ihren Balkon zu verlassen. Der junge Mann hangelte sich daraufhin an der Balkonbrüstung entlang und stürzte kurz darauf ohne Fremdeinwirkung in die Tiefe. Aufgrund der hohen Blumenrabatte überlebte der 23-Jährige den Sturz. Er kam mit einer Rippen- und Beckenfraktur zur stationären Behandlung in ein Krankenhaus. Die Gründe seiner Klettertour sind bislang unbekannt. Den Erkenntnissen der Kriminalpolizei zur Folge ist nicht von einem Einbruchsversuch auszugehen.
Die meisten Leute wollen streiten.“ (Volker Semler, Rechtsanwalt, Mediator)
Volker Semler aus Berlin-Zehlendorf ist Rechtsanwalt und beschäftigt sich u.a. mit außergerichtlichem Konfliktmanagement professionell. Er ist Partner in dieser Sozietät.
Er hat einen seiner verschiedenen Tätigkeitsschwerpunkte auf den Beruf des Mediators gelegt. In diesem (etwas neueren) Tätigkeitsbereich sind Menschen unterwegs, die sich mit dem Lösen unüberwindlicher Konflikte zwischen Menschen befassen. Problemlösungen finden. ‚Wo ein Wille ist, da ist auch ein Weg‘, so könnte der berufliche Ehrenkodex eines solchen Mediators lauten. Volker Semler erklärt das Entstehen von (zu weitgehenden) Konflikten so:
Konflikte treten auf, wenn die Bedürfnisse eines Menschen oder einer Gruppe nicht in dem Maße erfüllt werden, wie es nach der jeweiligen Vorstellung sein sollte. In Konfliktsituationen sind die Betroffenen der Auffassung, sie hätten aus diesem oder jenem Grund einen Anspruch und ein Recht darauf, von anderen Personen/Parteien etwas zu verlangen bzw. zu verweigern. Wenn die andere Partei entgegengesetzter Auffassung ist, besteht bei beiden Beteiligten eine Abweichung zwischen der subjektiven Vorstellung, wie ihre jeweilige Realität beschaffen sein sollte und wie sie tatsächlich ist.“ (Quelle: Homepage Semler, hier)
Im Sperrbezirk zu wohnen, oder in einem Haus, in dem auch ein Bordellbetrieb ausgeübt wird, ist den wenigsten vertraut. Es leben definitiv mehr Menschen außerhalb von lüsternen Bewohnerzonen, als in ihnen. In Berlin-Wilmersdorf gibt es ein Haus, in dem das Rotlichtmilieu dezent, aber nicht ohne Spannungen betrieben wird. Die Anwohner hatten es bereits längere Zeit hingenommen. Und sich mit der Zeit damit arrangiert. Irgendwie geht es schon.
Wenn man nur Rücksicht nimmt, lässt es sich vorstellen, dass Rotlicht und Wohnlicht in friedlicher Koexistenz an und bei Bedarf auch ausgeschaltet werden. Im Dunkeln ist gut munkeln. Oder: Aufeinander Rücksicht nehmen. Auf wechselseitige Befindlichkeiten und Schamgrenzen. Die Hausbewohner haben ihre Interessen. Stehen ihnen die Interessen der geschäftlich Interessierten (im Rotlicht) gleichberechtigt gegenüber? Ginge es nach einem demokratischen Bewohner-/Nutzerproporz, eindeutig nicht. Die Rotlichtgeschäftsfrauen wären ‚krass‘ in der Minderheit. Es geht nicht um Demokratie dabei. Es geht um friedliche Koexistenz. Sich gegenseitig akzeptieren und die einen tun lassen, was die anderen nicht erträglich finden, was sie aber nicht ändern können. Was sind dann die Kerninteressen eines florierenden Rotlichtgeschäfts, die man nicht verletzen darf? Ist dieses Geschäft überhaupt noch florierend? Hat es in den letzten Jahren nicht in Wirklichkeit spürbar abgenommen?
Es ist, wie es ist. Geschäfte müssen gemacht werden, es geht für jeden ums Überleben. Für diejenigen, die dort wohnen und schlafen ebenso, wie für diejenigen, die nur hierher kommen, um mit anderen zu schlafen oder Kunden wunschgemäß zu bedienen. Es kommen Freier dorthin, die auf eigenen Kanälen dorthin gelockt wurden. Es sind Männer, die sich bedienen lassen wollen. Wer gut bedient wurde, kommt gern wieder. Stammkundschaft. Im Gegensatz dazu: Laufkundschaft.
In unserer (neuen) Serie Polaroid des Tages veröffentlichen wir heute das skandalumwitterte Detailfoto eines Treppenhauses im Seitenflügel einer Mehrfamilienhaus-Wohnanlage in Berlin-Spandau. Der Skandal, über den wir schonungslos berichten, ist: Das Treppenhaus wurde unlängst renoviert.
Die hartnäckige Bearbeitung durch die zur Sorgfalt verpflichteten Sachbearbeiter der ungenannt bleibenden Hausverwaltung werden daher ohne Rücksicht auf Verluste so genannte Gewährleistungsrechte bei dem Spandauer Handwerksbetrieb einfordern, der diese Arbeiten kürzlich geleistet hat. Die Zielsetzung ist, dass die Wohnungseigentümer dafür nicht mit Kosten belastet werden.
Dieses Leben ist hart, schonungslos, direkt und unverfälscht.
Eine Gardinenstange ist in meiner Wohnung abgefallen. Können sie mir einen schnellen Handwerker raten, den ich beauftragen kann?“
