Recht

Reichsbedenkenträger: Das Gebot von Demut, über drohende Majorisierungen nachzudenken

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Nulltoleranz bei Bedarf - keine Kompromisse

Nulltoleranz bei Bedarf - keine Kompromisse

Die Verwaltervertrags-Verhandlungen für eine Wohnanlage in Berlin-Prenzlauer Berg sind nun im Werden. Es geht darum, in der 2003 gegründeten WEG nun den ersten Verwalterwechsel einzuleiten, seit dem der Bauträger das Haus in einen bewohnbaren, guten Zustand brachte. Die Pakete sind so geschnürt, dass es einen Mehrheitseigentümer mit 750/1.000stel Miteigentumsanteilen gibt und ein paar weitere, die die restlichen 250/1.000stel besitzen. Nach all den Jahren Erstverwaltung haben sich auch Befindlichkeiten herauskristallisiert. Eine häufig anzutreffende in ähnlichen Konstellationen ist die Gefahr der Stimmrechtsmajorisierung (über drohende Majorisierung bei der Abberufung eines Hausverwalters beispielhaft hier).

Darüber -über die groe Macht von Mehrheitseigentümern- haben die Wohnungseigentümer gemeinsam nachgedacht. Konstruktiv. Und eine ganz brauchbare, konstruktive Klausel nachbeurkundet, die nun zum Gegenstand der Teilungserklärung erhoben wurde. Sie heißt wörtlich:

Zitat Beschlüsse der WEG-Versammlung mit finanziellen Auswirkungen, wie z. Bsp. über Verwaltervergütung, Reparaturen, Instandsetzungen u.ä. bedürfen der Zustimmung von mindestens 750/1.000 Miteigentumsanteilen. Die vorgenannte Bestimmung kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden.“

Pardautz. Der (neue) Verwalter stellt sich gerade die Frage, wie das gelebt werden kann? Der Sinn der Klausel ist eindeutig, es ist nichts zu rütteln. Eine maßgebliche Miteigentümerin kommentiert die Klausel so: „Diese Einschränkung wurde ausdrücklich so gewollt. Ich denke, in ihr liegt auch viel positives Potential.“

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Erbittertes Freund-/Feindenken ist im Anwaltsberuf ein schlechter Berater

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Rechtsanwalt 2.0

Schon viel wurde -auch auf dieser Website-  über den Anwaltsberuf geschrieben.

Es ist ein Rechtsstreit angelegt in Berlin-Steglitz-Zehlendorf (Doppelbezirk), wo genau, unwichtig. Vor dem Landgericht streiten die Parteien in zweiter Instanz über irgendetwas, das ein Grundstück zur Straße hin einfriedet. Es geht um einen Zaun. Der Familienvater ist in dem Rechtsstreit Antragsgegner. Er hat seinen Sohn bevollmächtigt, für ihn die Schriftsätze einzureichen. Dieser Sohn, so sagt der Rechtsanwalt der Antragsteller aus Berlin-Wilmersdorf, ‚hält noch immer die Fäden in der Hand‘ bezüglich verschiedener Sondereigentume. Der  Sohn war auch teilender Eigentümer. Ein geharnischter Vorwurf?

Der Familienvater sei nur ‚formal‚ Eigentümer. Und? Ist er nun Eigentümer oder nicht? Ist es ihm verboten, seinen Sohn zu bitten, Schriftsätze nach (altem) WEG-Recht an das Gericht einzureichen? Woher kommt der ‚Vorwurf‘? Was ist der Sinn eines derartigen Vorwurfs?

Dieser Sohn hat die Zaunanlage errichtet, behauptet der Rechtsanwalt. Auch das stimmt nicht und ist bereits anders vorgetragen worden. Der Kern dieses Verfahrens liegt allerdings auch nicht in der Frage, wer einen Zaun errichtet hat. Es geht um den Abriss eines Zauns, gleich wer ihn da hingestellt hat. Es geht dem Rechtsanwalt um ein ganz bestimmtes Feindbild, um die Zuweisung eines Schwarzen Peters, um die Benennung eines insgesamt Hauptschuldigen. Wegen dessen verwerflichen Gesamttreibens nun ein Prozess geführt werden muss. Er betreibt die Umkehrung des Schuldprinzips. Der Täter  (Mandant) wähnt sich als Opfer (eines Zaunbaus) und bezeichnet die Gegenseite als Täter (Zaunerrichter) im Gesamtrahmen eines äußerst verwerflichen Handelns.

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Landgericht Darmstadt spricht generalisierendes Recht für Gewerberaum – der BGH ist noch nicht angerufen

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Rechtliches

Rechtliches

So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:

Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.

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BGH: Im Kostenfestsetzungsverfahren sind die Kosten interner Kommunikation nur im Ausnahmefall festsetzbar

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Bundesadler

Bundesadler

Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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BGH: Der Beitritt der WEG zur Zwangsversteigerung erfordert einen Privilegierungsnachweis

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Bundesadler

Bundesadler

Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.

(Normenkette: GKG §§ 15, Abs. 1 Satz 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs.3)

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.

BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 – V ZB 142/08 –

LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

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Und noch einmal -aus gegebenem Anlass- Ein Laubfegeplan braucht nicht eingehalten zu werden

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Herbstlaub (Quelle: wikipedia)

Herbstlaub (Quelle: wikipedia)

Wir hatten über Laub -Herbstlaub- hier berichtet.

Wie die Märkische Allgemeine Zeitung mitteilt, gilt hinsichtl. einer gemeinschaftlichen Verabredung von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft folgendes:

Zitat Düsseldorf/Berlin (dpa/tmn) – Ein Laubfegeplan, den eine Eigentümergemeinschaft gegen den Willen einer Minderheit aufstellt, gilt nicht. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf weist die Stiftung Warentest in Berlin hin (Az.: I-3 Wx 77/08).

Der zitierte Beitrag der Märkischen Allgemeinen wurde hier veröffentlicht und enthält zusätzliche Informationen.

Allerdings etwas laienhaft dürfte die dortige Interpretation ausfallen, wonach der Verwalter zum Laub fegen verpflichtet sei. Verwalter wechseln weder das Wischwasser, noch schrauben sie Glühbirnen ein. Für derartige ‚haushaltsnahe Dienstleistungen‘ (gem. § 35a EStG, n.F.) besorgen Hausverwalter in der Regel Erfüllungsgehilfen, die derartiges gegen Entgelt für die entsprechende Eigentümergemeinschaft veranlassen.

Von Cato dem Älteren können wir lernen – über Verwalterverträge und wann man sie abschließt…

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Positionen

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt.  Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.

Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen.  Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.

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Bundesgerichtshof (BGH): Der Vermieter darf nicht fristlos kündigen, wenn Sozialamt verspätet zahlt!

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Wenn das Sozialamt verspätet die Miete an den Vermieter zahlt, darf der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen, weil ein Sozialamt Mietzahlungen übernimmt und dann unpünktlich bezahlt. Dies hat  der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 64/09). Mieter müssen sich nicht das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen, das im vorliegenden Fall nicht bereit gewesen war, rechtzeitig zu bezahlen. Das Sozialamt sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern erfülle hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge.

Die Redaktion hat den Fall recherchiert. Bei unserem heutigen Redaktionsschluss lag die BGH-Entscheidung noch nicht gedruckt zur Veröffentlichung vor. gesichtspunkte.de veröffentlicht daher als kostenloser, nichtkommerzieller download die entsprechende Pressemitteilung Nr. 217/2009 des BGH an Stelle dessen.

(Danke, Jörg)

BGH Beschluss VIII ZR 346/08: Vermieter darf Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung zusammenfassen

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Aus gewöhnlich gut unterrichteten Kreisen, diesmal in FF/M, hörte unsere Redaktion folgendes:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die (allzu) strengen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gelockert. Ein Vermieter darf nach dieser Entscheidung die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag unter dem Begriff „Versicherung“ zusammenfassen (Az. VIII ZR 346/08). In der am Freitag veröffentlichten Entscheidung vom 16. September 2009 erteilte der BGH der Ansicht der beklagten Mieter und auch den zuvor damit befassten Düsseldorfer Richtern eine Absage. Sie hatten gemeint, die Abrechnung sei ohne eine Aufschlüsselung in die verschiedenen Versicherungsarten formell unwirksam. Das hielt der BGH jedoch für überspannt, auch weil die Unterteilung des Vermieters dem im Mietvertrag vereinbarten Kostenartenkatalog entsprach. Gleich einem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 340/08) befand der BGH bereits: Eng zusammenhängende Kosten dürfen in einer Summe dargestellt werden, die Abrechnung bleibt für den Mieter nachvollziehbar.

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Wilder Westen: Von großen Finalen und vom Duellieren im Kellergeschoss

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Sein Sohn sagt über ihn, er sei ‚der alte Haudegen‚. Heut will er wieder einer sein. Das Prozessthema ist ‚Spiel mir das Lied vom Tod.‘ Die Beklagten sollen heute hingerichtet werden. Jedenfalls hinsichtlich ihrer illegalen Büronutzung.

Die Sache war zunächst beim Amtsgericht, doch da ging der Schuss gleich nach hinten los. Der Amtsrichter fand den Stoff nicht schwierig und die Klage Unsinn. Er wies sie gleich ab. Eine absurde Klage. Sie sei eine Contrahage aus ganz anderen Gründen gewesen, berichtete gesichtspunkte.de im April 2009.  Der Fall ist nicht so schwierig. Dem Landgericht reicht es aus, wenn einer von drei Senatsrichtern den Fall allein löst. Er ist nicht weit ab angelegt vom wohnungseigentumsrechtlichen mainstream. Dass derartiges überhaupt eingeklagt wird, ist unter Fachleuten mit Begriffen wie ’sinnlos‘ besetzt, eine Art Rohrkrepierer.

Die Kellerräume, deren Nutzung die Beklagten zu unterlassen hätten, sind auch weiterhin nur in begrenzten Rahmen nutzbar, nicht dauernd, nicht rund um die Uhr. Das will auch niemand. Das reicht den Klägern jedoch nicht aus, sie wollen, was dort stattfindet, komplett aus dem Haus verbannen. Das Prozessziel der Kläger ist in hohem Maße emotional und kaum sachlich überprüfbar. Sie wollen jemanden bestrafen, der es ihnen nicht wert ist, den sie niemals ernstnehmen werden. Sie werden jetzt  einen Platzverweis gerichtlich durchsetzen, bzw. sie versuchen das. Raus aus dem Haus, fort, schließt die Pforten, beendet die Illegalität. Die Kläger bilden sich ein, sie könnten Gerichte und Behörden mit ihrer Auffassung beeindrucken. Die sind genervt.

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