Die Versammlung hatte heute vieles vor. Allein die Vorbereitungen zu einer gut vorbereiteten Versammlung zogen sich mehr hin, als zu erwarten war. Es ging um ein paar Gretchenfragen. Die Verwaltung hat vor 10 Jahren gewechselt, zu uns. Seinerzeit war eine -sagen wir- zerrüttete, unprofessionelle Verwaltung durch den teilenden (Mehrheits-)Eigentümer abgelöst worden. Der teilende Eigentümer hatte seine Mehrheit schon verloren, das erleichterte den Wechsel erheblich. Gut ist: Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes wurde auch dieser Missstand beseitigt. Teilende Eigentümer dürfen eine ihren Interessen sehr genehme, eventuell personengleiche Verwaltung nicht mehr für fünf Jahre einsetzen. Der erste Verwalter, vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung eingesetzt, darf nur noch auf die Dauer von (ersten) drei Amtsjahren eingesetzt werden. Das war damals noch nicht so.
Kein weiterer, unwichtiger Kommentar zur Bankenkrise an sich. Doch diejenigen, die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) verwalten, dürfen sich vor neue Probleme gestellt sehen. Es geht darum, dass wo ein (politischer) Wille ist, auch ein Weg sein muss. gesichtspunkte.de hat sich u.a. mit der Frage beschäftigt, warum die Politik einerseits eine Energie- und Einsparverordnung (EnEV) beschließt, andererseits aber vergisst zu regeln, dass das ‚Überbauen‘ eines nachbarschaftlichen Grundstücks durch Anbringung einer Vollwärmeschutzfassade von dessen Zustimmung weiterhin abhängt? Es gibt ein öffentlich begründbares Interesse, dies jedem Nachbarn entschädigungslos zu gestatten, damit dem Klimaschutz Rechnung getragen wird. Doch weit gefehlt. Zu viele Rücksichtnahmen auf persönliche Zivilrechtsfragen und die Heiligkeit des Eigentums Dritter steht hier dem öffentlichen Recht entgegen, möglichst viel CO2 einzusparen und dafür zu sorgen, dass die nachfolgenden Generationen besser leben können.
In eine ähnliche Richtung geht das Problem fehlender Beratungskompentenz der Geschäftsbanken bei der Unterstützung von öffentlichen Förderprogrammen, wie sie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau aufgelegt hat. Mit öffentlicher Förderung darf danach rechnen, wer nachhaltige Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanzen ganzer Mehrfamilienhäuser durchführen möchte. Zinsgünstige Kredite stehen zur Verfügung und teils auch Zuschüsse. Es gibt inzwischen für jedes Haus (hoffentlich) einen Gebäudeenergieausweis, der die Eckwerte positiv, mittelmäßig oder schlecht bewertet. Ein übersichtlicher Verlaufsbalken zeigt uns an, ob unser Haus noch ‚im grünen Bereich‘ bewirtschaftet wird, oder ob längst ein ‚blutrot‘ ausgewiesen werden muss, letzterer Wert ein hundsmiserabler.
Tatort Berlin-Schöneberg und eine Achse nach London und auf die griechischen Kykladen, eine Inselgruppe: der Wohnungseigentümer Stuttgart (* Name von der Redaktion geändert), der in London wohnt, lebt und arbeitet, hat die griechischen Mieter nach Jahrzehnten erfolgreich dazu veranlasst, die Wohnung zu räumen. Diese hat nun eine Art gefühlten Instandhaltungsstau hinter sich. Sie muss von Grund auf renoviert werden. Alles muss verändert werden, um die Wohnung in einen zeitgerechten Zustand zu versetzen.
Die Handwerker sind seit einigen Tagen dort. Das Telefonaufkommen bei der Verwaltung steigt merklich an. Bis zu fünf Mal pro Tag rufen erzürnte Wohnungseigentümer an. Die Arbeiten sind irgendwie kopflos im Gange, wird eingewendet. Da sei so eine „türkische Handwerkertruppe“ am Start, ob das Schwarzarbeiter seien? Nein, das ist nicht der Fall. Erst fallen einige nichttragende Wände (Sondereigentum), es entsteht Höllenschutt. Der muss durch das frisch renovierte Treppenhaus nach unten getragen werden. Das Treppenhaus ist hochwertig. An den Paneelen ist „stucco veneziano“ verarbeitet, eine ganz exquisite Spachteltechnik, die Flächen glänzen spiegelglatt und sehen edel aus, irgendwie marmoriert, gelblich. Sehr schick. Auf den Fussböden ist Kokos verlegt, mit Messingstangen.
Die Wohngebäudeversicherung versichert auch Leitungswasserschäden. In einer Wohnanlage (Baujahr 1976) steigen -für die Verwalterin bemerkbar- die Leitungswasserschäden spürbar an. Das gibt Anlass zu einer besorgten Meldung an die Wohnungseigentümer. Die Verwalterin findet es ‚fairnymphdich‘, den Wohnungseigentümern mitzuteilen:
aus gegebenem Anlass möchte ich meinen Eindruck nicht unerwähnt lassen, dass sich die Anzahl der stets auftretenden Wasserschäden (Leitungswasser) stark steigert. Dies kann nachteilige Auswirkungen auf die Beobachtung durch die Gebäudeversicherung haben. Erfahrungsgemäß verlangen diese irgendwann bei hoher Schadenstatistik sogenannte Eigenanteile bei weiteren Leitungswasserschäden. So weit ist es jetzt noch nicht. Aber das kann passieren. Wir machen die Versicherung nicht darauf aufmerksam. Möglicherweise muss man irgendwann über substanzielle Instandsetzungsmaßnahmen nachdenken? Dies nur als „Gesichtspunkt“ ordnungsgemäßer Verwaltung. Dann kommt einem das Thema zu gegebener Zeit nicht insgesamt unbekannt vor.“
Genau, es gehört sich, den Wohnungseigentümern derartige Gefährdungsumstände beizeiten mitzuteilen, denn wer hat einen besseren Überblick über die (von der Verwalterin geführte) Schadenstatistik der Wohnanlage?
Herzen haben keine Fenster“ (Elfi Graf, Schlager, 1973)
Ein Vorschlag auf Beschluss in der Versammlung
* die WEG möge beschließen, dass Fenstererneuerungen in der Wohnanlage künftig ausschließlich mit dem Material Kunststoff zu erfolgen haben
begegnet verwalterseitig Bedenken.
Das ist wie folgt bekannt. Regelrecht jüngerhaft vertreten die Holzfans, wie die ‚Plastik-Fraktion‘ ihre eigene Meinung zu dem Thema. Entscheidungsgremium soll die Wohnungseigentümerversammlung sein. Die dogmatische Fraktion derjenigen, die Fenster von Wohnungen (ausnahmslos) zu Gemeinschaftseigentum erklären möchten, will die Zuständigkeit dafür daher ausschließlich bei der Gemeinschaft angesiedelt wissen. Folglich habe diese ‚das ausschließliche Ermessen‘, beispielsweise die Materialvorschrift durch Beschluss zu regeln. Die Holzfans wenden beispielsweise ein, dass es Unsinn ist, Plastikfenster in Wohnungen einzubauen.
