Schon mit einer Immobilie nährt der Makler die Familie. (Herkunft: Bauerregel, Tetsche im Stern, Erscheinungsjahr unbekannt, eigene Erinnerung)
Es ist immer wieder ähnlich. Ein Herr Müller von der Fa. Xy Immobilien (* Name verändert) – weder ihn noch die Firma kennen wir – meldet sich über dieses Kontaktformular.
Der Text der Anfrage lautet wörtlich wie folgt, wobei -wie gesagt- Namen und Adressen abgeändert wurden aus Datenschutzgründen:
1. Gab es schon eine Versammlung in 2009 mit entsprechendem Protokoll, das Sie uns zur Verfügung stellen könnten?
2. Wann wird das Dach erneuert / repariert?
3. Wer kommt für die Altlasten des insolvent gegangenen Eigentümers auf?
4. Das derzeitige Wohngeld beträgt € 525,00, wann ist mit einer Senkung zu rechnen, da unser letzter Kenntnisstand von der Supernova (vormalige Hausverwalterin, abgewählt – Anm. d. Red.) der ist, dass es eine Sonderumlage gab, die auf das Wohngeld umgelegt wurde und mehr oder weniger für die Dacharbeiten gedacht war.
5. Letztlich bitte ich Sie höflich um die Zusendung eines aktuellen Einzelwirtschaftsplanes.Allerbesten Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Peter Müller
Xy Immobilien“
Wie schön, nun hat die Verwalterin wieder was zu tun.
***
Es droht ein gutes Geschäft zu werden. Jemand, der nicht in Berlin lebt und wohnt, sondern bislang als vermietender Kapitalanleger tätig war, verkauft obige Wohnung. Die Verkaufsbemühungen sind weit gediehen. Der Eigentümer Dr. Kesselherz möchte jetzt (endlich) Geld verdienen. Hans-Peter Müller von der Fa. Xy-Immobilien auch. In dieser Branche ist es weit verbreitet, dass die Mitarbeiter kaum Festgehalt bekommen. Sie werden oftmals erfolgsabhängig bezahlt. Wir übrigens nicht.
Herr Dr. Kesselherz ist ein wirtschaftlich erfolgreicher Steuerberater aus dem westfälischen Münster. Er arbeitet so viel, dass er das viele Geld, dass er verdient, so anlegen muss, dass man von einer gewissen Rendite sprechen kann. Bzw. dass man darauf hofft. Für Dinge wie diese, das Zusammenstellen von Informationen für den von ihm beauftragten Makler, hat er kaum Zeit. Während er die Kapitalanlage im Berliner Edelbezirk Dahlem anschaffte und möglichst immer unter guter Vermietung hielt, hat sich das Objekt effektiv kaum verzinst. Dazu waren seinerzeit die Einstandspreise (die Kaufpreise) zu hoch. ‚You will never see the Tageslicht‘, lautet die Renditeprognose kundiger Verwalter zu solchen Anlagen. Abgegriffen wird in der Regel vorher von den Vertrieblern, die früher am U-Bahnhof Krumme Lanke saßen, aber inzwischen pleite sind, ausgesaugt finanziell, verspekuliert, aus und vorbei. Die internen Verkaufsprovisionen wurden vorher schnell noch ausbezahlt.
Dr. Kesselherz hat daher sein Immobilienengagement ‚in Berlin‘ lange Zeit quersubventioniert. Erst hat er es erworben, dann rechnete es sich nicht hinsichtlich Verzinsung und heute sind auch die Kaufpreise runter. Was er einstmals zahlte, bekommt er heute nicht wieder.
Aber ist das der Grund, warum Herr Dr. Kesselherz die Arbeit einer ernsthaften Vermarktung möglichst auf Dritte abwälzt? Der Makler wendet sich offenbar sorgenlos an unser Büro. Wir verwalten das Haus erst seit dem 01. Januar diesen Jahres. Was ist eigentlich der Grund, warum dieser Makler so distanzlos Fragenkataloge (wie diese) an x-beliebige Menschen -in diesem Fall Verwaltungsmitarbeiter- punkteartig auflistet und deren Beantwortung fest ins Kalkül zieht? Vielleicht ist es nur Gedankenlosigkeit? Das mag sein.
Weil so was immer wieder vorkommt und die Nichtbeantwortung solcher Fragen als ‚Dienstleistungsferne‘ der zu wenig devoten Verwalterin missinterpretiert wird, erfolgt hier jetzt mal eine ganz gewissenhafte Beantwortung in richtiger Art und Weise in aller Öffentlichkeit. Das hat folgenden Vorteil: Man kann mal nachlesen, was hinter einer solchen Anfrage für ein ‚Affenzirkus‘ steckt, bzw. welche ‚Gesichtspunkte‘ hier eine Rolle spielen. Der Vorteil in dieser Öffentlichkeit auch: man muss nicht in erster Linie nur höflich sein. Ziel des Antwortentwurfs in aller Öffentlichkeit ist vor allem eins: entwaffnende Ehrlichkeit. Hier nun der Entwurf, ein bisschen auch ironisch:
(Briefentwurf Anfang)
Mein lieber Herr Hans-Peter Müller,
zunächst haben Sie ganz, ganz herzlichen Dank für Ihren umfassenden Fragenkatalog betreffend Fragen der WEG-Verwaltung für das von uns seit dem 01. Januar diesen Jahres übernommene Kleinobjekt mit insgesamt sieben Eigentumswohnungen, davon ca. 50% eigengenutzt und weitere 50% fremdvermietet durch westdeutsche Kapitalanleger aus dem nordrhein-westfälischen Großraum Münster. Wir weisen Sie zunächst darauf hin, dass uns von Ihnen keine Vollmacht Ihres Auftraggebers vorgelegt wurde. Bestimmte Dinge, nicht wenige übrigens, unterfallen in der WEG-Verwaltung einem intimen Datenschutz. Wir sind uns bereits jetzt nicht sicher, ob wir mit den einleitenden Angaben schon Datenschutz verletzt haben, lassen dies aber im Interesse der Vermeidung einer gewissen Dienstleistungsunhöflichkeit unsererseits ungeprüft dahinstehen.
Lassen Sie uns aber bereits vorauseilend gehorsam schon die Fragen komplett und gewissenhaft beantworten, damit nicht andererseits der verkaufsinteressierte Wohnungseigentümer Herr Dr. Kesselherz die bereits vorhandenen, zwei Kaufinteressenten vergrault, bzw. dessen renommierte Maklerfirma an der kurzweiligen Geschäftsadresse Friedrichstr. 199, Berlin-Mitte (Anschrift geändert) einen Ansehensschaden erleidet.
Erfahrungsgemäß könnte dies dann der Fall sein, wenn ein kaufwilliger Interessent zwar kaufen möchte, sich das aber nicht traut, weil ganz einfach eine Art insgesamt unzuverlässige Hausverwalterin vorhanden ist, die derlei Fragen nicht sofort umfassend beantwortet. Daher begrüßen wir Ihre Intension, uns die Chance einer jetzt schon möglichen Bewährung ggü. diesen Interessenten augenzwinkernd zugespielt zu haben. Dafür ganz herzlichen Dank. Dieser Wink wurde auch ohne Zaunpfahl verstanden. Sie müssen Profis sein! (und damit auch ein Augenzwinkern von Kollege zu Kollege, oder sind Makler gar nicht Kollegen? Darüber denken wir später nach.)
Machen wir uns daher direkt an die Beantwortung, mit dem Treuhandauftrag unsererseits an Sie, über diese Informationen nur dann vollständig und richtig ggü. dem Erwerbsinteressenten zu verfügen, wenn sichergestellt ist, dass uns eine entsprechende Beauskunftungsvollmacht Ihrer Mandantschaft bis zum (14 Tage, ggf. nachträglich) zugeht. Geht uns diese nicht zu, dürfen Sie aus Datenschutzgründen über diese schriftliche Auskunft keinerlei Informationen an unberechtigte Dritte, wie beispielsweise Erwerbsinteressenten, erteilen und haben strengstes Stillschweigen hierüber zu bewahren. Sie werden verstehen, dass wir Ihnen diese sachdienlichen Auflagen gleichzeitig machen müssen, denn Ihre Anfrage enthält weder den Gesichtspunkt einer hinreichenden Bevollmächtigung, noch kündigen Sie wenigstens an, eine derartige einzureichen.
Ein Arbeitsteam unserer Hausverwaltung hat sich sogleich auf Ihre Anfrage gestürzt und im Rahmen einer einstündigen Zielbesprechung wurden zwei Varianten einer möglichen Beantwortung an Sie diskutiert.
Variante 1: Warum fragen Sie eigentlich nicht Ihren Mandanten nach diesen Informationen? Es ist nicht unsere Aufgabe, derlei Fragenkataloge zu bearbeiten, diese zu beantworten und gleichzeitig Prognosen abzugeben. Wollen Sie unsere Stellungnahme als verbindliche Anlage an den Kaufvertrag heften? Was denken Sie sich eigentlich? Grrr….
Variante 2: Wir verwerfen die Variante 1. Mit ihr einher gehen würde ein immenser Rufschaden für unsere Verwaltung. Sie würden es als feste Erfahrung verbuchen, dass Anfragen an unsere Firma durchaus erfahrungsgemäß eine Katastrophe sind. Man bekommt einfach keine Antwort. Das hat uns veranlasst, wegen des drohenden Imageschadens eine sachlich richtige Antwort zu verfassen. Siehe oben.
Zu Ihren Fragen (siehe hier oben) nun die gleichlautend nummerierten Antworten:
1. Wenn es schon eine Versammlung 2009 gab mit Protokoll, dann wird Ihnen das Ihr Auftraggeber sagen können. Er hat dann auch ein Protokoll erhalten, vorher eine Ladung, eine Abrechnung usw… Er hat es in einem gutorganisierten Steuerberaterbüro in Münster. Wir dürfen Ihnen das nicht geben.
2. Das Dach wird erneuert/repariert, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das beschließt. Ich darf Ihnen keinerlei Auskünfte darüber geben, ob das geplant ist oder ob es bereits vorbereitet wird oder eventuell gar nicht absehbar ist. Sicher gilt folgendes: Jedes Dach wird einmal gemacht. Früher oder später. Was die Vergangenheit angeht, so genügt ein Blick in die bei dem Wohnungseigentümer vorhandene, gewissenhaft abgelegte Sammlung seiner Versammlungsprotokolle, um in Erfahrung zu bringen, ob dies überhaupt bereits Gegenstand von gedanklichen Erwägungen der Wohnungseigentümer gewesen ist.
Wir sind gern bereit, Ihnen die notwendigen vergangenen schriftlich vorliegenden Unterlagen zum Stundennachweis zusammen zu stellen gegen Vergütung des Zeitaufwands dafür. Falls Sie derartige Informationen für die erfolgreiche Bearbeitung Ihres Verkaufsauftrages stets und immer wieder von vornherein benötigen, so empfehlen wir Ihnen unter fachlich richtigen Gesichtspunkten, dies im Vorhinein zu recherchieren und stets zu den Objektverkaufs-Vorbereitungen zeitlich einzuordnen. Dann hätten Sie weniger Zeitdruck unter dem konkreten Eindruck vorhandener Kaufinteressenten und müssten diesen ‚geschäftigen Druck‘ auch nicht auf Dritte, wie z.B. eine damit nicht befasste Verwalterin weiter geben.
Ein regelrechtes Geschäftsfeld für uns wäre das Erarbeiten von Powerpointfolien-Vorlagen für ganze Verkaufsvorhaben aus dem Bestand unserer verwalteten Objekte für zu schulende Maklerteams. Entschuldigen Sie, dass ich ein bisschen ausgeholt habe.
Eventuell helfen Ihnen diese Angaben aber in sachlicher Hinsicht, weitere Verkaufsaufträge besser als bisher zu recherchieren und daher den Eindruck einer kompetenten Verkaufsgeschichte zu erwecken. Dies würde sich sicher auch positiv auf das Verkaufsvorhaben auswirken, weil Sie nicht erst noch Rückfragen halten müssten.
3. Wer für die Altlasten insolventer Wohnungseigentümer aufkommt? Nun, das ist ein weites Feld. Ist das nicht immer irgendwie die Gemeinschaft? Was sollen wir Ihnen denn dazu sagen? Eine Prognose abgeben? Auch hier ist der Blick in die bereits vorhandenen Protokolle hilfreich. Welchen zusätzlichen Sinn sollte es denn machen, wenn wir über diese Darlegungen hinaus Auskünfte dazu in schriftlicher Form an Sie erteilen?
4. Mit dem Wohngeld gerät da doch einiges durcheinander, auch fachlich. Ein Wohngeld von 525,- EUR, das eine Sonderumlage beinhaltet? Dies ist sachlich kaum denkbar. Ob Bestandteile des Wohngeldes ‚mehr oder minder‘ (Ihre Formulierung) für Dacharbeiten gedacht waren? Wann mit einer Senkung zu rechnen ist, wie Sie schreiben, oder ob eventuell sogar eine Erhöhung in Betracht käme, who knows? Yes, die Eigentümerversammlung, die wird es wissen. Prognosen wie diese kann eine seriöse Hausverwaltung definitiv nicht abgeben. Bereits die Frage ist deutlich formuliert als ‚der Wunsch, der der Vater eines Gedankens ist.‘ Es handelt sich um ein Verkaufsargument. Nicht nur ist die zu erwerbende ‚Hütte‘ eine ganz dolle, in jeder Hinsicht attraktiv, sondern es wird sogar auch noch das Wohngeld bald wieder gesenkt. Wenn das nichts ist.
5. Jedenfalls bitten Sie dann letztlich sogar höflich um Zusendung eines aktuellen Wirtschaftsplans. Auch den hat der Eigentümer schriftlich vorliegen.
Ach, eins noch: Bitte geben Sie uns umgehend nach Prüfung unserer Stellungnahme Bescheid, ob wir das gebildete Team ‚Beantwortung Email Xy Immobilien vom 19.11.2009‘ wieder auflösen dürfen, um uns unseren Aufgaben, der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der WEG wieder zuwenden zu dürfen. Immerhin sind auch dort einige, wenigstens rudimentäre Dinge laufend zu erledigen, und die Ungewissheit darüber, ob unserer Büroressourcen noch benötigt werden für Ihre Anfrage, würde zu einem Aufschub dieser wichtigen Aufgaben führen. Anders an Sie werden wir mit dem Objekt noch jahrelang zu tun haben, richtige Arbeit vorausgesetzt. Das unterscheidet unsere Berufsfelder doch einigermaßen beträchtlich, finden Sie nicht? – Ich würde z.B. mit dem von Ihnen ‚gebrieften Erwerber‘ nach Ihrer erfolgreichen Verkaufsverhandlung und Mitaufnahme aller von mir hier erteilten Auskünfte in die wesentlichen Bestandteile dieses Kaufvertrages dann gegenüber diesem noch jahrelang weiterhin intensiv zu tun haben, und er könnte sich dann auch der Einfachheit halber immer direkt auf diesen Kaufvertrag berufen, wenn er sich weigert, bei anderen Entscheidungen als vorausgesagt durch die Versammlung, die Zahlung bzw. Mitwirkung zu leisten. Das soll -bitte- Ihre Verkaufsbemühungen nicht ungünstig beeinflussen. Sie machen das schon.
Wir hoffen sehr, dass unsere Antwort Ihnen umfassend weiterhilft in Ihren Bemühungen, mit dem Verkauf erfolgreich zu sein,
Ihre stets ergebene Hausverwalterin
(Briefentwurf Ende)
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