Gleich am Anfang dieses Artikels weisen wir nochmals auf die ‚vermeintliche Innovation‘ (im Zuge der WEG-Novellierung) durch den Gesetzgeber hin und fragen uns: ‚Warum hat noch kein einziger Mensch (Stichtag heute) die sogenannte Beschluss-Sammlung‘ der WEG einsehen wollen?‚ Eine denkbare Antwort ist: Die Menschen wissen davon nichts…, also ist das Ziel offenbar (damit) verfehlt?

Wie oft sind wir schon gefragt worden: Sag mal, ich habe vor, eine Eigentumswohnung zu erwerben, was muss ich eigentlich tun, um eine richtige Entscheidung zu treffen? Unsere Antwort heute hier, jedoch ausdrücklich ohne jeden Anspruch auf Vollständigkeit: wir können in diesem einen Artikel ganz sicher nicht die Welt von hinten aufrollen und gleichzeitig eine Vollständigkeitsgarantie abgeben. Was wir allerdings können: Wir können ein paar gesichtspunkte (das ist das Wort wieder) hinzufügen, auf das die Welt ein bisschen klarer wird. Nun können Menschen lesen. Und wir können darauf verweisen: das ist bequem, nicht nur für uns. ‚Wer lesen kann, ist klar im Vorteil‘, sagt eine bekannte Redensart. Neulich -oder war es heute?- trug sich folgendes zu:

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Nach Büroschluss -es war nach 12.00 Uhr, liebe Verfechter der Theorie von ‚intensiven Büronutzungen‘, rief eine Dame auf dem Anrufbeantworter unseres Büros an. Ich rief zurück. Es ginge um die heutige Versammlung am Abend. Ja, klar, dachte ich, und rief daher auch ‚immediately‘ (sofort) zurück. Über solche Anrufe lassen wir uns technisch versiert informieren. Weil sie dringend sind. Und nun fragt Frau Fischer (* – Name geändert), ob Herr und Frau Baum (* Name geändert) heute Abend mit auf die Eigentümerversammlung kommen dürften? Wir sagen zunächst ‚huch‘ und ’na ja, wieso denn?‘, doch wir meinen nicht, wir wollten das nicht. Wir sind -wie immer- fachlich besorgt. Die Teilnahme von Fremden an Wohnungseigentümerversammlungen ist üblicherweise vielfältig geregelt.  Im Interesse der Übersichtlichkeit sprechen wir hier den konkret geregelten Fall an. Die Teilungserklärung regelt genau, wer überhaupt berechtigt sei, auf einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu erscheinen. In diesem Fall sind das zwei Gruppen von Menschen:

• Die eine Gruppe sind die unmittelbaren, in gerader Linie Verwandten der Wohnungseigentümer selbst, die aufgrund der hiesigen Regelung Vollmacht zur Teilnahme und auch zur Stimmrechtsausübung (Vollmacht) erhalten dürften. Das sind Menschen, die in Erfüllung derartiger Voraussetzungen Teilnahmsrechte haben, die unproblematisch erscheinen und ganzheitlich wahrgenommen werden dürfen. Im Falle erfüllter Voraussetzungen sind diese als Teilnehmer zuzulassen. Sie üben die Funktion eines Stellvertreters für den ’nicht erschienenen‘ Wohnungseigentümer aus.  Doch der plant, heute ebenso persönlich zu erscheinen. Wir sind nicht die Polizei, es ist zu regeln.
• Mithin ist die andere denkbare Gruppe die von Gästen. Das sind -zusätzlich zu den Wohnungseigentümern- Menschen, die vom Versammlungsverlauf Kenntnis bekommen möchten. Eine beispielhafte, denkbare Gruppe solcher Menschen sind Erwerbsinteressenten. Wir meinen damit (heute) nicht die Gruppe der ‚zur beruflichen Verschwiegenheit Verpflichteten (z.B. Rechtsanwälte, Steuerberater u.v.a., an anderer Stelle zukünftig mehr).

Nun ist im vorliegenden Fall zu unterscheiden zwischen ‚Gästen‘ und  zuzulassenden ‚Versammlungsteilnehmern‘. Der Gast darf der Versammlung beiwohnen und hat -zum Beispiel- kein eigenes Rede- oder Antragsrecht. Die andere Gruppe hat aber Antrags-, Rede- und Abstimmrecht. Im heute geschilderten Fall geht der Beitrag nicht auf diejenigen ein, die die Vollmacht für einen nicht anwesenden Wohnungseigentümer kraft einer schriftlichen Ermächtigung dazu (die vorliegen muss) ausüben. Unser heutiger Beitrag befasst sich mit der Gruppe der Gäste. Erwerbsinteressenten dürfen unserseits einem Votum unsererseits strikt trauen, dass wir hiermit verbreiten:

1. Es ist ausgesprochen vernünftig, eine Versammlung zu besuchen, um sich einen zutreffenden Eindruck über das Verhalten der übrigen Teilnehmer zu verschaffen oder die Sitzungsökonomie derselben gezielt zu beobachten. Wir möchten Erwerbsinteressenten zu einer Besichtigung der ‚Merkwürdigkeiten‘ einer WEG ausdrücklich ermuntern. Ein kluger Schachzug dies.
2. Für eine derartige Teilnahme gibt es zwei fachliche Voraussetzungen, die sich aus der Rechtsprechung dazu ergeben: (a) der Erwerbsinteressent muss namentlich und mit Mitteilung der Zustelladresse bei der Verwalterin geräumig vor der Versammlung namentlich bekanntgemacht werden. (b) die Wohnungseigentümerversammlung muss vor Eintritt in die Tagesordnung am Ort der Versammlung ohne -eine einzige- Gegenstimme aus dem Teilnehmerkreis zustimmen, das bedeutet: der Versammlungsleiter stellt eingangs und vor Eintritt in die Tagesordnung die Erwerbsinteressenten namentlich vor und fragt -vor Eintritt in die Tagesordnung- ob einer der Anwesenden etwas gegen die Zulassung als ‚Gasthörer‘ einzuwenden habe? Ist dies der Fall, auch nur von einem anwesenden Wohnungseigentümer oder dessen Bevollmächtigten, muss der eventuelle ‚Gasthörer‘ auf seine Teilnahme verzichten und die Versammlung justamente verlassen. Das bedeutet auch, dass der namentlich bekannte Erwerbsinteressent nicht bereits beim Verwalter negativ bekannt ist.

Fassen wir noch einmal zusammen: Ein kluger Mensch erwirbt Wohnungseigentum nur zu ‚bekannten Bedingungen‘. Zu einer WEG gehören in erster Linie Menschen, und es ist interessant und äußerst aufschlussreich, im Urschleim der Wohnungseigentümer, z.B. in Versammlungen, Gast sein zu dürfen. Es ist ein vornehmes Recht der Wohnungseigentümer, den Zutritt zu Versammlungen zu reglementieren. Machen der Verwalter oder die Versammlung -aus welchem Grunde auch immer, der zu erläutern ist- von ihrem Recht Gebrauch, Erwerbsinteressenten (aktiv) auszuschließen, so ist das ein Ausrufezeichen wert und kann sogar für die Kaufentscheidung von großer Bedeutung sein! Vermutlich. Ein Indiz für eine ‚unattraktive WEG‘ könnte bereits darin liegen, wenn diese die Teilnahme eines informationshungrigen Erwerbsinteressenten nicht zulässt? Fragezeichen groß! Es sollte unstrittig sein, dass die WEG ein Recht darauf hat, den Teilnehmerkreis einer Versammlung strikt zu reglementieren. Das allein ist noch kein K.O.-Kriterium, es kommt auf die erfahrbaren Gründe hierfür an. Sind die Gründe jedoch nicht erfahrbar, ist das wenigstens ein Anhaltspunkt dafür, dass man als Erwerber schlicht aufpassen muss, ob es in dieser WEG eine ‚Leiche im Keller‘ gibt.

Wir haben mit diesem Beitrag noch längst nicht alle Gesichtspunkte(.de) einer denkbaren Erwerbsentscheidung genannt. Aber einen, der uns doch wesentlich erscheint. Sofern wir diesen Gedanken heute erst gehabt haben, weil er uns passiert ist, mag dies ein Indiz dafür sein, dass dessen Erwähnung zielführend ist im Sinne einer positiven Ratgeberfunktion. Vielleicht kommt uns schon morgen oder übermorgen ein weiterer Gesichtspunkt?

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Dieser Beitrag erschien auch auf der Website gotthal.de