Vertragsgestaltung

1006/10: Alltag: Von Kühlschränken, Hüpfburgen, Leibesertüchtigung, Fitness, Unternehmenskonzepten #Trallala

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Petersilie - Geschäftsmodell: Langfristigkeit
Petersilie – Geschäftsmodell: Langfristigkeit

 Und während du verrückt stöhnst, frißt er dir den Kühlschrank leer! Und du schielst schon! (Nina Hagen, 1978, Superboy)

Geschäftsmodell Langfristigkeit vs. kurze Sicht auf dem Prüfstand meiner alltäglichen Gefühle. Irgendwo in der Fehrbelliner Str. (89) in (10119) Berlin-Mitte geht Julia Dorniok einer talentierten, wichtigen Beschäftigung nach. Sie sorgt jetzt mit einer gewissen Nachdrücklichkeit dafür, dass ihr Kunde Gerald Angerer an seinem Gesamt-Körperbewusstsein feilt. Und dann auch an der Strenge einer gewissen Form, was den Körper betrifft. Denn die Menschen werden mit den Jahren älter und bei zunehmendem Alter erschlafft einem die Körperhülle. Wer nichts dagegen tun tut!  Im Englischbuch meiner Schulzeit hieß es:

Two travellers, Tootall and Toogood, two tutors from Tooting, are at the railway station, waiting for the train. It´s departure is on two o´clock and two minutes.: „Hello, Tootall! Hello, Toogood! Which train do you catching? The Two two to tooting! The Two two to tooting? Yes, the Two to to tooting! Oh, listen, Tootall! The Two two to Tooting ist hooting! We´ve missed it!“ (At the railway station)

Mit anderen, etwas einfacheren Worten beschrieb Michael Gorbatschow einst die sozialistische Gesamtmalaise der Welt:

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766/2010: Nachgehakt: Bei BSR Rechtslücken in Leistungsbedingungen – vom Behälterinhaltsgewicht einer Tonne

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gesichtspunkte.de hatte gestern auf als unnütz empfundene serienbriefmäßige Belehrungsbriefe der Berliner Stadtreinigungsbetriebe hingewiesen. Da das Thema „als brennend“, weil irgendwie willkürlich empfunden wurde, hat die Redaktion heute nochmals genauer nachgehakt. Das Ergebnis: Derartige Schreiben „der Orange“ können durchaus mutwillig versendet werden und haben kaum nachvollziehbare und -vor allem- nicht nachprüfbare Grundlagen. Muss am Ende diese Fassung der aktuellen Leistungsbedingungen jetzt selbst in „die Tonne“?

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765/2010: Meckerecke: Himmiherrgottsakramentscheissglumpfvarregs, du orangener Strassenköter!

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Banner Meckerecke

Das Einfüllen von verdichteten und durch besondere Vorrichtungen zur Volumenverringerung zerkleinerten Abfällen in die Behälter bedarf der schriftlichen Einwilligung durch die BSR, die nur auf schriftlichen Antrag hin erteilt wird.“ (Auszug aus den Leistungsbedingungen der BSR vom 01. Januar 2009 (Amtsblatt 58, 30. Dezember 2008)

Ja moi, dös is nix anderes als a ärgerlicher Schmarn, gelle? Ob’s dafür tatsächlich einen Antragsvordruck gibt? Dieser Textbaustein wurde von „der Mülle“ im Bezirk Berlin-Wedding abgesetzt, um zu rechtfertigen, dass der Restmüll nicht abgeholt worden war. Einen Eierkopf-Award hat gesichtspunkte.de kürzlich schon mal vergeben. Allerdings betraf dieser nicht die BSR (Slogan: „We kehr for You“ – Gegenslogan von uns: „Da lachen ja die Hühner!“ Werbung und Verhalten sollte übereinstimmen), sondern die Berliner Kraftfahrzeugzulassungsbehörde. Zeit wird’s, über den Eierkopf Award nochmals nachzudenken. Er muss nur noch zurückgefordert werden, denn bekanntlich werden derartige Preise verliehen und was, wenn der Leihnehmer (die KFZ-Behörde) den Award nicht zurückgibt?

Ich meine, das kennt man ja von früher, oder? Als wir alle noch richtige Hauswarte hatten, da standen die immer „inne Tonne mittenmang den Müll“ (berolinisch), einen metallenen Stampfer in der Hand. Heute ist alles ganz anders. Es gibt Juristen und Rechtsabteilungen, die machen sich über alles Mögliche Gedanken. Auch übers Müll stampfen. Das ist nun nicht mehr zulässig.

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763/2010: Hat man oder hat mich nicht: Gesichtspunkte, auch und insbesondere ggü. der TELEKOM!

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Hat man oder hat man nicht: gesichtspunkte im Glas

Und dann war da noch die TELEKOM, die uns eine Auftragsbestätigung schickt. Für den Neuanschluss eines Telefons mit Internet und allem drum und dran. Das Problem nur: niemand hatte die Absicht, einen Telefonanschluss zu errichten. Der Auftrag datiert vom 19.03.2010, sagt die TELEKOM. Bei Anruf stellt sich raus: Einen solchen Auftrag gibt es nicht.

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651/2010: Überraschende Kaufvertragsklauseln, überraschend für den Verwalter! Der Energieausweis!

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Rechtliches

Rechtliches

Im Kaufvertragsentwurf für eine Eigentumswohnung in Berlin-Wedding wurde folgendes vom Notar im Entwurfstext vorgeschlagen:

 Der Verkäufer erklärt, keinen (gültigen) Energieausweis für den Kaufgegenstand zu besitzen. Der Käufer erklärt, auch keinen vom Verkäufer verlangt zu haben; er verzichtet gegenüber dem dies annehmenden Verkäufer ausdrücklich auf sein gesetzliches Vorlagerecht. Der Notar wies die Beteiligten darauf hin, dass der Energieausweis informativen Charakter habe und Ansprüche gegen den Verkäufer insoweit nur in Betracht kämen, wenn darin vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben gemacht würden. Er wies im übrigen darauf hin, dass bei Wohnungseigentum Energieausweise grundsätzlich nur für das gesamte Gebäude ausgestellt würden und es in einem solchen Fall zweckmäßig sein dürfte, die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises in den Pflichtenkatalog für den Verwalter der Wohnanlage aufzunehmen, z. B. durch Aufnahme einer solchen Pflicht in den Verwaltervertrag oder durch entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Quelle: Kaufvertragstext eines Vertragsnotars in Berlin, welcher, bleibt irrelevant)

Erstaunliche Klausel, gefühlt ist sowas eine sogenannte Freizeichnungsklausel. Freizeichnung overloaded: Der Verkäufer zeichnet sich frei, obwohl er liefern muss. Der Notar zeichnet sich frei, weil er keine Lust hat, die Parteien dazu anzuhalten. Und der Erwerber? Geht der dieser Rechtsfrage dann mal nach? Das verspräche interessant zu werden. Was sich Notare so alles ausdenken. Immer wieder vermissen wir bei Notaren eine Art Handkladde, die sie Vertragsparteien an die Hand geben wie eine Art Checkliste. Willst du was zum Thema Eigentumswohnung notarisieren, dann denk doch bitte auch an folgende Punkte, liebe Vertragspartei.

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Reichsbedenkenträger: Das Gebot von Demut, über drohende Majorisierungen nachzudenken

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Nulltoleranz bei Bedarf - keine Kompromisse

Nulltoleranz bei Bedarf - keine Kompromisse

Die Verwaltervertrags-Verhandlungen für eine Wohnanlage in Berlin-Prenzlauer Berg sind nun im Werden. Es geht darum, in der 2003 gegründeten WEG nun den ersten Verwalterwechsel einzuleiten, seit dem der Bauträger das Haus in einen bewohnbaren, guten Zustand brachte. Die Pakete sind so geschnürt, dass es einen Mehrheitseigentümer mit 750/1.000stel Miteigentumsanteilen gibt und ein paar weitere, die die restlichen 250/1.000stel besitzen. Nach all den Jahren Erstverwaltung haben sich auch Befindlichkeiten herauskristallisiert. Eine häufig anzutreffende in ähnlichen Konstellationen ist die Gefahr der Stimmrechtsmajorisierung (über drohende Majorisierung bei der Abberufung eines Hausverwalters beispielhaft hier).

Darüber -über die groe Macht von Mehrheitseigentümern- haben die Wohnungseigentümer gemeinsam nachgedacht. Konstruktiv. Und eine ganz brauchbare, konstruktive Klausel nachbeurkundet, die nun zum Gegenstand der Teilungserklärung erhoben wurde. Sie heißt wörtlich:

Zitat Beschlüsse der WEG-Versammlung mit finanziellen Auswirkungen, wie z. Bsp. über Verwaltervergütung, Reparaturen, Instandsetzungen u.ä. bedürfen der Zustimmung von mindestens 750/1.000 Miteigentumsanteilen. Die vorgenannte Bestimmung kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden.“

Pardautz. Der (neue) Verwalter stellt sich gerade die Frage, wie das gelebt werden kann? Der Sinn der Klausel ist eindeutig, es ist nichts zu rütteln. Eine maßgebliche Miteigentümerin kommentiert die Klausel so: „Diese Einschränkung wurde ausdrücklich so gewollt. Ich denke, in ihr liegt auch viel positives Potential.“

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Von Cato dem Älteren können wir lernen – über Verwalterverträge und wann man sie abschließt…

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Positionen

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt.  Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.

Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen.  Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.

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Gute Kommunikation: Ich sitze hier am Telefon, von früh bis in die Nacht….

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Zitat Ich sitze hier am Telefon von früh bis in die Nacht, ich weiß, es ist der blanke Hohn, was du mit mir machst.“ (Ideal, Telefon, Album „IDEAL“, 1980)

Sie ist Mitarbeiterin einer großen Insolvenzverwaltung in Berlin und befasst sich beruflich als Diplom-Finanzwirtin mit der Verwertung von Immobilien, die insolvente, stadt- und gerichtsbekannte Schuldner noch in verblassenden Firmenimperien herumliegen hatten. Darunter auch solche, die in Spandau liegen. Die Zwangsverwaltung dieser ‚Nissenhütten‘ erfolgt durch gerichtlich bestellte Zwangsverwalter, wenn mal eine vermietet werden kann, ist das eher Glück. Bei der, um die es geht, da konnte man von vermietbarem Zustand erst einmal kaum sprechen. Und doch hat es der Zwangsverwalter ein bisschen dahin gebogen, dass es dafür jetzt einen Mieter gibt, und es wird jetzt sogar Wohngeld gezahlt. Der Zustand davor, vor Einschaltung des Zwangsverwalters war grottenschlecht für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es kam gar kein Wohngeld und der ‚Spiritus rector‚, also derjenige, der sein Imperium mit einem Bauchladen vieler Firmen im Hintergrund als graue Eminenz leitete, steuerte zu allem Überfluss auch noch den einen seiner zwei Söhne fern und befahl, möglichst regelmäßig Beschlüsse der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Für eine derartige ‚Prozessgeilheit‘ ist er -ohne jede Übertreibung- stadtbekannt und das Landgericht bekam aufgrund seiner Flut- und Klagewellen eine zweite Abteilung für WEG-Sachen. Doch weichen wir nicht zu sehr ab.

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