Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, die früher dauerhaft vermietet worden sind, dürfen anschließend nicht nur noch auf Zeit und möbliert vermietet werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden. Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)
meldet der RBB – Link zur Ursprungsmeldung unten – Die Gründe sind der Pressemitteilung des Verwaltungsgericht Berlin zu entnehmen, ebenso verlinkt. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.
Seit April 2026 sind in Berlin Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig durch das zuständige Bezirksamt.
Die Aussage ist im Kern richtig.
Sachverhalt: Die befristete und oft möblierte Vermietung von Wohnraum zum „Wohnen auf Zeit“ in Berliner Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) gilt seit April 2026 als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn dadurch die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung entsteht oder Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
Umsetzung: Die zuständigen Stadtentwicklungsämter der Bezirksämter vollziehen diese Vorgaben, die im Zuge von Streitigkeiten um möblierte Kurzzeit- und Zwischenvermietungen verschärft wurden. Dass die Bezirke solche Nutzungen untersagen dürfen, hat seither auch das Verwaltungsgericht Berlin (z. B. in dem hier berichteten Urteil September 2026) bestätigt.
Woraus ergibt sich das? (Rechtsgrundlagen) Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage. Sie erlaubt Gemeinden (in Berlin durch Rechtsverordnung der Bezirke umgesetzt) Festlegungen zu treffen, in denen die „Änderung baulicher Anlagen“ oder „Nutzungsänderungen“ einer Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
Die Berliner Verwaltungsvorschriften („VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“): Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat diese konkretisierten Verwaltungsvorschriften erlassen, die am 18. April 2026 in Kraft getreten sind. Darin wurde das „Wohnen auf Zeit“ explizit als prüfungs- und genehmigungspflichtig im Milieuschutz eingestuft, um renditegetriebene Kurzzeitmodelle einzudämmen.
Abgrenzung: Das allgemeine, stadtweite Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG greift bei Ferienwohnungen ohnehin in ganz Berlin, zielt aber primär auf tageweise touristische Vermietung ab. Die Neuregelung vom April 2026 betrifft gezielt die befristete oder möblierte Zwischenvermietung – das „Wohnen auf Zeit“ – innerhalb der rechtlich abgegrenzten Milieuschutzgebiete.
Die Verwaltungsvorschriften „VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ sind am 18. April 2026 in Berlin in Kraft getreten und regeln einheitlich die Genehmigungspflichten in Berliner Milieuschutzgebieten.
Kerninhalte und Neuregelungen
Wohnen auf Zeit: Befristete und möblierte Kurzzeitvermietungen gelten in Milieuschutzgebieten als genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung und sind stark eingeschränkt, um die Wohnbevölkerung zu schützen.
Bauliche Maßnahmen: Luxusmodernisierungen, unwirtschaftliche Grundrissänderungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen werden in der Regel untersagt.
Erlaubte Maßnahmen: Instandhaltungen (nach § 555a BGB) oder der Austausch von Ausstattungen ohne Eingriff in die Bausubstanz (z. B. neue Bodenbeläge oder Küchenmöbel) sind weiterhin antragsschmerzfrei.
Balkone und Aufzüge: Der erstmalige Anbau kleinerer Balkone (unter 4 m² Grundfläche) ist unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfähig. Details zur Prüfung von Aufzügen wurden ebenfalls konkretisiert.
Umwandlung und Vorkauf: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist streng reguliert; Bezirke verfügen über erweiterte Kontroll- und Vorkaufsinstrumente.
Dass in Berlin die Behörden nicht mehr richtig arbeiten, pardon nicht mehr erreichbar sind, ist allgemein bekannt. Dafür kommt das sintflutartige Ausweiten von Rechtsvorschriften dem Verwalter von bewohnten Mehrfamilienhäusern jetzt häufig in die Quere. Shit happens überall einmal. Im vorliegenden Fall ist ein Legionellenbefund bei zwei Dachgeschosswohnungen (300 KBE, das ist eine kleine Überschreitung) in einem Haus mit 33 Wohnungen erstmal liegengeblieben. Seit einer Reform der TrinkwasserVO wird vom Prüflabor GLEICH das Gesundheitsamt informiert. Hard Rock Halleluja (Lordi, Finnland, früher)
Nun schreibt es, man habe nicht auf das Schreiben des Gesundheitsamts geantwortet. Das Schreiben liegt aber gar nicht vor. Die Erinnerung schon. Also kriegt das Gesundheitsamt erstmal eine Eingangsbestätigung und ein „Selbstverständlich“. Eine ganz normale Erinnerung ist das nicht, wenn man es mit einem Amt zu tun hat. Das Amt, das ist das öffentliche Interesse. Es ist gerecht von Grund auf und bis zum Abwinken. Schon sind da wieder kleine Plaques in dem Behördenschreiben. Es mutmaßt, es stellt Weiterungen an und in Aussicht und irgendwie droht es auch. Warum?
Es besteht doch gar kein Widerwille. Alles in diesen Schreiben ist auf Kontrolle und Fristengerüste gestützt. Nun muss die Umsetzung klappen. Dafür haftet die Hausverwaltung.
Alles ist gut gedacht, es erfolgen lehrreiche Schreiben an den Hausmeister und eine Sanitärfirma des Vertrauens. Nach vier Wochen ist das dringende Aufforderungsschreiben der Hausverwaltung, bestimmte Einzelmaßnahmen zu tun immer noch unbeantwortet. Das kann ja mal passieren. Wenn nur nicht das Gesundheitsamt, …., Ämter machen Dinge schwierig. Sie stecken voller Komplikationen und …..Unwirtschaftlichkeit. Schon ist die Rede von Gefährdungsanalysen, technischen Merkblättern. Man möchte meinen: Halt die Fresse, Amt. Und darf es sich doch nicht einmal denken.
Anruf (ohne Bestellung) – Rrrinng…. Rrrrinngg… (Telefon 0800 7246832, Rufnummer geprüft) – Wir würden Ihnen gerne für Sanitärarbeiteten behilflich sein. Wer sind Sie denn?
Die Fa. Hydragon. – Ah, eine Hydra. – Ich kann Ihnen auch einen Prospekt zuschicken.
Nee, lassen Sie mal. Das ist so Achtziger letztes Jahrhunderts. Ich bin schon auf Ihrer Website.
Ach.
Apropos. Wer oder was sind Sie? Niemand ruft heute noch an und bewirbt sich für Sanitäraufträge. Warum Sie?
Ja, wir würden ihnen gern….
Stopp. Ich seh schon, danke. Sie sind gar keine richtige Firma. Sie haben nur eine Website programmiert und bieten jetzt etwas an, aber Sie sind gar keine richtige Firma, oder?
Fassen wir uns kurz: Sowas wie Sie benötigen wir gar nicht. Wir suchen eher so eine richtige Firma, aus Vater, Sohn oder Tochter, Ausbildung, Nachfolger, Erbfolge. Richtiges Handwerk, wissen Sie? Ach so, naja, na dann, ich kann das hier notieren. Bitte, tuen Sie das. Notieren Sie es als Generationenauftrag.
KI ist ein Sprachmodell. Ob es gut ist oder nicht, sagt Dir gleich der kleine Text. Dort heißt es: Erstellt am 1 Minute vorher von Du
OK – das ist, sage ich mal so, eine richtige Wortspielhölle. Die Frage ist jetzt, ob ich mein generisches Maskulinum unter diesen Umständen überhaupt im Griff habe.
Vertrauen: So wichtig heutzutage. Sie mag sich nicht richtig auszudrücken können. Das heißt noch nicht, sie kann nicht intelligent sein.
Die Digitalisierung schreitet voran. Und die alten Briefumschläge verbrauchen sich schon seit längerem nicht mehr. Unmenge große Vorräte in Großpackungen zu 2.000 Stück je Karton liegen und rotten. Von wegen selbstklebend. Gnadenlos verblichen.
Gebraucht abwägende Vernunft (Ratio): Die Selbstklebestreifen sind so alt, dass seltene Exemplare von analogen Empfängern ohne Emailadresse am Wirtschaftsleben nur noch in der zweiten Bearbeitungswelle nachbeschickt werden. Wer Email hat, kann mitreden. Wer keine hat, muss warten, bis ein Pritstift gefunden oder nachbestellt wurde, weil in Wirklichkeit kaum noch einer zum örtlichen Postamt geht, um zugeklebte Briefumschläge auf die Reise zu senden. Die Zustellvermutung für analoge Post wurde schon verlängert. Finanzämter rechnen schon mal mehr. Fristbewährte Anhörungsbögen von Berliner Behörden mit empfindlichen Rechtsfolgen werden inzwischen von alternativen Billigpost-Dienstleistern (wie der PIN AG) verschickt. Mit Folgen: So ein Brief kann schon mal drei bis vier Wochen brauchen, um beim Empfänger überhaupt anzukommen. Auf Vorwürfe, so könne man keine Fristen einhalten, sagen die Mitarbeiter telefonisch, das wüssten sie: Man nehme das nicht mehr so eng mit den Fristen.
Letzten Donnerstag vorm Bezirksamt Wedding (Mitte von Berlin) Müllerstr.: Der Platz ist bekannt, große gepflasterte Brachfläche. Am Bürgersteig steht eine einzelne Stele. Auf ihr handgeschrieben: „Wache auch! Wir müssen uns von der Hitlerei befreien!“ Zustimmung, auch wenn es nur handgeklöppelt aussieht wie ein Provisorium, bis es wieder weggewischt wird. Also, wenn die Hitlerei wieder da ist. Wenn andere Prioritäten wieder gelten.
Ich war dreißig Jahre und länger nicht mehr hier. Es hat sich nichts geändert. Nur Abschottung nach außen, die gab es früher nicht. Seltsam. Ich kannte Erika Hess, Bezirksbürgermeisterin, persönlich. Sie half ca. 1982, in Berlin (Wedding) einen Proberaum für meine Musikband zu finden. In der Prinzen-Grundschule im Kellergeschoss. Erika half. Heute heißt ein Eisstadion nach ihr. Erika, die Beste. Ich habe Erika geliebt. Sie SPD-Bezirksbürgermeisterin, ihr Mann Bundestagsabgeordneter (in Bonn). Wer wird uns nie verraten? Sozialdemokraten. Früher hieß das anders.
Übers Wochenende schreibt die Neue Zürcher Zeitung etwas, das mich an mich erinnert, es heißt:
„Es ist immer etwas wohlfeil, auf Berlin zu schimpfen – aber es ist auch nötig. Denn die deutsche Hauptstadt mit ihren fast vier Millionen Einwohnern befindet sich auf einer schiefen Ebene der Verwahrlosung, die sich mit Slogans wie «arm, aber sexy» nicht länger schönreden lässt. Dem schwarz-roten Senat unter CDU-Bürgermeister Kai Wegner ist es nicht im Ansatz gelungen, diesen Trend aufzuhalten. Touristen mögen zwar immer noch in Scharen am Zoo, am Reichstag oder an der Museumsinsel vorbeiziehen und den Niedergang dabei vielleicht kaum bemerken. Doch die Berliner verzweifeln, langsam, aber sicher.“
Bewertung: Bauaktenarchiv Reinickendorf * von ***** Sternen, weil mindestens ein Stern vergeben werden muss
Es ist ziemlich still im Bauaktenarchiv des Bezirksamts Reinickendorf von Berlin. In dem schmucklosen Verwaltungsgebäude einer längst verblichenen Zeit ist das Schmuckhafte der Praktikablität gewichen. Schön war es hier noch nie. Aber praktisch. Irgendwo am Ende des Ganges befindet sich nicht Indien, sondern die Kellerabgangstreppe zum Bauaktenarchiv.
Hier sitzt eine Mitarbeiterin an einem praktischen kleinen Tisch in schmuddligen Kellerräumen und legt Akten vor. Man hat sie vorher bestellt. Der Bestellvorgang ist ganz einfach. So einfach wie die Kelleräumlichkeiten, in denen Akten bereitgestellt werden. Sie haben auf der Website berlin.de versucht, wie ein ganzes Land zu wirken und auf der Website ist bezirksübergreifend alles einheitlich dargestellt. Bis zur Bezirksebene. Von nun an geht’s bergab (Hildegard Knef).
Denn auf den gefilterten Bezirksfluren herrschen unterschiedliche Begleitumstände. In Reinickendorf gibt es eine Sperrstunde. Sie haben sich hier ausgedacht, dass eine Bauakteneinsicht maximal 60 Minuten dauern darf. Das ist natürlich reine Fantasie und hat keinen rechtlichen Hintergrund. Eine Akteneinsichtnahme dauert eben. Manchmal geht es schnell, manchmal länger. In Reinickendorf fängt die Mitarbeiterin an, mit den Füßen zu scharren nach 45 Minuten. Weil sie es so will. Es sind dienstliche Belange.
„Um 12 Uhr muss ich zum Mittag,“ sagt sie. Ich sage: „Ach so, naja, dann gehen sie mal.“ – Das geht nicht. Ich soll weg. Ich bin rund 110 km gefahren und habe mich wunschgemäß um 11 Uhr zur Akteneinsicht verabredet. Ihre Mittagspause ist mir aber so was von Wurscht. Um 11 Uhr hat sie mir noch meinen Personalausweis weggenommen. Als Pfand. Damit ich nicht mit den Akten wegrenn. Oder irgendso einen Scheiß. Die Behandlung von Bürgern ist in Reinickendorf nicht nur unterstes Geschoss. Sondern auch unterirdisch. Inzwischen schaut sie mich recht erschrocken an. Ich schäume vor Wut. Was fällt Ihnen ein, mich so zu behandeln.
Sie kann ja nichts dafür. Jaja, laber. Aber wer denn? Wen darf ich zur Sau machen, ich bin gerade so richtig in Fahrt. Frechheit.
Man zahlt hier die Akteneinsicht nach Zeit. Wieso zahlt man eigentlich was? Nach Zeit? 75,- EUR, nach Zeit. Die Verwaltungsleistung besteht aus dem aus einem Schrank suchen, auf einen Tisch legen und sich dann verdünnisieren. Im Nebenzimmer Platz nehmen: Ausweise horten. – Ich hätte ihr sagen sollen: Gib mir meinen Ausweis zurück, Du Schnepfe. Was fällt Dir eigentlich ein, meinen Ausweis als Pfand einzukassieren. Ich glaube, es hackt.
Sie haben den Verstand verloren. Das ist nicht mehr mein Land. Ich habe den Akteneinsichtsraum einer Künstlichen Intelligenz beschrieben. Das Resultat (Bild oben) ist gar nicht mal so schlecht. Aber es sah noch viel trostloser aus. Wenn ich Zeit habe, hänge ich an dem Bericht hier noch ein paar Fotos später an. Ich bin wutgeladen. Ein Scheißladen.
Das Dienstmädchenprivileg: Ich hab keins. – https://gesichtspunkte.de – Hauptsache, man hat welche.
Dem Zille sein Milljöh
Ein immer stärker um sich greifendes gesetzliches Regulierungsinstrument ist der Milieuschutz in Berlin. Tendenz: sich ausweitend. Dabei haben Beamte der öffentlichen Verwaltung wieder lauter vorschriftenbesoffene Tarnkappen auf, die die städtebauliche Wirklichkeit in größeren Bevölkerungsteilen vollkommen verkennen.
Nun wird gestritten über die Frage, ob wandhängende Klos Luxus sind. Das Verwaltungsgericht Berlin hat dies 2025 verneint. In Schöneberg hat ein Eigentümer die Fenster seiner Dachgeschosswohnung erneuert (Gaubenfenster). Angesichts der Frage, ob er die Fenster in einfachem Klarglas oder getönt bestellt, regelte der Milieuschutz ihm Tönungsmöglichkeiten (angenehme Klimatisierung) weg. Dieses sei Luxus.
Vollidiotie. Ein Balkon am Gartenhaus? Purer Luxus. Die Liste der Ausdeutungsmöglichkeiten ist groß wie lang. Eine erschöpfende, gerechte Behandlung des Themas ist kaum möglich. Von Bedeutung ist:
Menschen wohnen in Kiezen, Gebieten – und mehrere davon schon seit vielen Jahren. Diese dürften nicht verdrängt werden von luxusbesoffenen Spekulanten. Es fehlt beispielsweise eine Unterscheidung im Milieuschutz, ob es sich um Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen handelt. Selbstnutzende Wohnungseigentümer kommen im Gesetz gar nicht vor.
Wer für die Tochter das Dachgeschoss oben ausbauen will, damit sie in Berlin Wedding (Mitte) Klavier üben kann, denn sie ist hochbegabt, muss stattdessen eine selbstnutzbare Wohnung ohne innere Verbindung zur darunter liegenden Wohnung schaffen. Denn das ist Luxus. In seinem selbstgenutzten Wohnungseigentum Klavier üben zu können, ist Luxus. Dabei wird niemand verdrängt. Das Projekt Übungsraum gescheitert im eigenen Wohnungseigentum.
Der Hohlraumdübel als Gedankensplitter: Milieuschutz, das ist in Berlin hauptsächlich zusätzliches Behörden einschalten für nichts und wieder nichts. Natürlich reden wir nicht vom Verdrängungswettbewerb hochwertiger Luxussanierungen bei Mietwohnungen. Wir haben hier einen Tunnelblick: Es geht hier allein um Eigentumswohnungen, wie in dem Fünfziger Jahre Haus in Berlin Schöneberg, indem nach siebzig Jahren die Wasserleitungen (Frischwasser, Abwasser) erneuert werden müssen. Warum eine Milieuschutzbehörde einen Antrag kriegen muss, derlei zu genehmigen und mitzureden. Das kann sich kein vernünftig denkender Mensch anders erklären als „Die Krake ernährt sich selbst.“ Alles Bullshit. Kompliziert, vertrackt, engmaschig im Streit und mit Berliner Behörden, die ohne Übertreibung ganz überwiegend miserabel erreichbar sind und die sich immer dann wegducken, wenn sie etwas verbessern könnten.
Deutschland funktioniert nicht mehr. Aus und vorbei. Ein Beispiel aus der Gegenwart.
Das Müllproblem – Alle labern Müll – Besser wird nicht die Müllentsorgung, sondern das Behinderungsmanagement
(Mit kleinen Tablets auf den Müllwagen, wo das Personal angewiesen ist, Behinderungen zu dokumentieren, anstatt den Müll zu entsorgen)
Ein Systemkritik
In Schöneberg am Wartburgplatz parken viele. Immer wieder parken rücksichts- und gedankenlose Menschen Autos in der Grundstückszufahrt, wo der Bürgersteig abgesenkt ist. Parken verboten. Die Berliner Stadtreinigung (BSR) holt paar Mal den Hausmüll-Großcontainer (1.100 L) nicht ab, genauer: Sie behauptet, die Grundstückszufahrt sei zugeparkt gewesen. Wer die örtlichen Verhältnisse kennt denkt, die haben einen Vogel. Oder mehrere.
Die Wegstrecke zwischen Müllgefäß (im Innenhof) bis zur Bürgersteigkante beträgt rechnerisch 24 Meter. Mitberücksichtigt ist die Wegstrecke von 5 m über den Bürgersteig. Transportgebühr 1. weist aus: „über 15 bis 30 m Entfernung“. Dieses ist die vereinbarte Regel. Von ihr wird jahrelang -schon immer- Gebrauch gemacht. Eine Wohnungseigentümerin hat sich an die BSR gewendet, um es telefonisch aufzuklären. Antwort: Wenn Sie erreichen wollen, dass wir Container weiterschieben, muss eine andere Transportgebühr vereinbart werden. Zum Beispiel: Die Transportgebühr 2 „über 30 bis 50 m Entfernung“. – Aha, die Lösung? – Nein.
