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Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, die früher dauerhaft vermietet worden sind, dürfen anschließend nicht nur noch auf Zeit und möbliert vermietet werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden. Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)
meldet der RBB – Link zur Ursprungsmeldung unten – Die Gründe sind der Pressemitteilung des Verwaltungsgericht Berlin zu entnehmen, ebenso verlinkt. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.
Seit April 2026 sind in Berlin Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig durch das zuständige Bezirksamt.
Die Aussage ist im Kern richtig.
Sachverhalt: Die befristete und oft möblierte Vermietung von Wohnraum zum „Wohnen auf Zeit“ in Berliner Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) gilt seit April 2026 als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn dadurch die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung entsteht oder Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.
Umsetzung: Die zuständigen Stadtentwicklungsämter der Bezirksämter vollziehen diese Vorgaben, die im Zuge von Streitigkeiten um möblierte Kurzzeit- und Zwischenvermietungen verschärft wurden. Dass die Bezirke solche Nutzungen untersagen dürfen, hat seither auch das Verwaltungsgericht Berlin (z. B. in dem hier berichteten Urteil September 2026) bestätigt.
Woraus ergibt sich das? (Rechtsgrundlagen) Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage. Sie erlaubt Gemeinden (in Berlin durch Rechtsverordnung der Bezirke umgesetzt) Festlegungen zu treffen, in denen die „Änderung baulicher Anlagen“ oder „Nutzungsänderungen“ einer Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
Die Berliner Verwaltungsvorschriften („VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“): Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat diese konkretisierten Verwaltungsvorschriften erlassen, die am 18. April 2026 in Kraft getreten sind. Darin wurde das „Wohnen auf Zeit“ explizit als prüfungs- und genehmigungspflichtig im Milieuschutz eingestuft, um renditegetriebene Kurzzeitmodelle einzudämmen.
Abgrenzung: Das allgemeine, stadtweite Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG greift bei Ferienwohnungen ohnehin in ganz Berlin, zielt aber primär auf tageweise touristische Vermietung ab. Die Neuregelung vom April 2026 betrifft gezielt die befristete oder möblierte Zwischenvermietung – das „Wohnen auf Zeit“ – innerhalb der rechtlich abgegrenzten Milieuschutzgebiete.
- Wohnen auf Zeit: Befristete und möblierte Kurzzeitvermietungen gelten in Milieuschutzgebieten als genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung und sind stark eingeschränkt, um die Wohnbevölkerung zu schützen.
- Bauliche Maßnahmen: Luxusmodernisierungen, unwirtschaftliche Grundrissänderungen sowie die Zusammenlegung oder Teilung von Wohnungen werden in der Regel untersagt.
- Erlaubte Maßnahmen: Instandhaltungen (nach § 555a BGB) oder der Austausch von Ausstattungen ohne Eingriff in die Bausubstanz (z. B. neue Bodenbeläge oder Küchenmöbel) sind weiterhin antragsschmerzfrei.
- Balkone und Aufzüge: Der erstmalige Anbau kleinerer Balkone (unter 4 m² Grundfläche) ist unter bestimmten Bedingungen genehmigungsfähig. Details zur Prüfung von Aufzügen wurden ebenfalls konkretisiert.
- Umwandlung und Vorkauf: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist streng reguliert; Bezirke verfügen über erweiterte Kontroll- und Vorkaufsinstrumente.
- RBB Berlin – Berliner Bezirke dürfen
- Verwaltungsgericht – Pressemitteilung 37/2026
- Download – VV Genehmigung vom 18.04.26 PDF-Veröffentlichung Senat von Berlin
Aus Sendung: rbb24 Abendschau, 10.09.2026, 19:30 Uhr