BGH: Im Kostenfestsetzungsverfahren sind die Kosten interner Kommunikation nur im Ausnahmefall festsetzbar

Bundesadler

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Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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BGH: Der Beitritt der WEG zur Zwangsversteigerung erfordert einen Privilegierungsnachweis

Bundesadler

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Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.

(Normenkette: GKG §§ 15, Abs. 1 Satz 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs.3)

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.

BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 – V ZB 142/08 –

LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

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Völker, hört die Signale, auf zum letzten Gefecht: Die Internationale verderbt das Menschenrecht.

Rotlicht

Rotlicht

Eine Internationale ganz anderer Art ereignet sich dieser Tage in Berlin-Kreuzberg. Es ist eine Internationale fragwürdigen Zuschnitts. Und ob diese Melange von Internationalitäten das Menschenrecht erkämpft, ist zweifelhaft. Die Geschichte geht etwa so:

Es ist ein Kreuzberger Eckgrundstück. Im zweiten Weltkrieg hat die Altbebauung an der signifikanten Hauptverkehrsader so gelitten, dass sie abgebrochen werden musste. Die Bombardierung durch die Alliierten (Amerikaner, Briten, Russen) war erfolgreich gewesen. Ende der Fünfziger wurde dies Grundstück in den senatseigenen ‚Aufbauplan 1959‘ aufgenommen. Es entstanden ein Hochhaus mit 7 Etagen (plus Flachdach) und ein Flachbau (plus Flachdach) mit 3 Etagen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau.  Ein Kratzputz verschönerte die planebene Fassadenfläche. Es ist jetzt schon länger her, dass dort Menschen einzogen. Der Bewohnersprengel ist international, womit wir wieder beim Thema sind. Aktuell sind es Eigentumswohnungen dort. 31 Stück plus eine (türkisch betriebene) Bäckerei.

Es wohnen auch Palästinenser da, Hartz IV-Empfänger. Und Ukrainer, (Ex)Jugoslawen, nicht wenige Türken – ein paar Deutsche gibt es auch. Jeder sieht seins (Fernsehprogramm). Die Zahl der (ungenehmigten) Satellitenschüsseln ist immens, ein Wildwuchs. Und jetzt hat einer von zweiunddreißig Wohnungseigentümern seine kleine 1-Zimmer-Wohnung da verkauft. An einen Briten. Der spricht kein Wort Deutsch. Die Vertragsverhandlungen liefen auf Englisch, das Notariat auch. Der Brite, Herr Maroney (* Name geändert), hat die Wohnung erworben als Kapitalanlage. Es sind auch seitens der Wohnungseigentümer inzwischen viele, verschiedene Internationalitäten da. Eine Frau aus Kopenhagen (Dänemark) hat dort eine Wohnung, weil sie gelegentlich in Berlin ihre Freizeit verbringt. Für die Dänen sind solche Wohnungen aus ‚der Portokasse‘ finanzierbar. Berlin bildet bei den bundesdeutschen Großstädten ein preisliches Schlusslicht, es ist billig, in Berlin Wohnungseigentum zu erwerben.

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Und noch einmal -aus gegebenem Anlass- Ein Laubfegeplan braucht nicht eingehalten zu werden

Herbstlaub (Quelle: wikipedia)

Herbstlaub (Quelle: wikipedia)

Wir hatten über Laub -Herbstlaub- hier berichtet.

Wie die Märkische Allgemeine Zeitung mitteilt, gilt hinsichtl. einer gemeinschaftlichen Verabredung von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft folgendes:

Zitat Düsseldorf/Berlin (dpa/tmn) – Ein Laubfegeplan, den eine Eigentümergemeinschaft gegen den Willen einer Minderheit aufstellt, gilt nicht. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf weist die Stiftung Warentest in Berlin hin (Az.: I-3 Wx 77/08).

Der zitierte Beitrag der Märkischen Allgemeinen wurde hier veröffentlicht und enthält zusätzliche Informationen.

Allerdings etwas laienhaft dürfte die dortige Interpretation ausfallen, wonach der Verwalter zum Laub fegen verpflichtet sei. Verwalter wechseln weder das Wischwasser, noch schrauben sie Glühbirnen ein. Für derartige ‚haushaltsnahe Dienstleistungen‘ (gem. § 35a EStG, n.F.) besorgen Hausverwalter in der Regel Erfüllungsgehilfen, die derartiges gegen Entgelt für die entsprechende Eigentümergemeinschaft veranlassen.

Von Cato dem Älteren können wir lernen – über Verwalterverträge und wann man sie abschließt…

Positionen

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Rem tene, verba sequentur! (Quelle: gotthal.de)

Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt.  Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.

Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen.  Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.

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Die Hausverwaltung empfiehlt: Klettert nicht an Fassaden rum, das ist hundsgefährlich!

Polizeiticker auf gesichtspunkte.de

Polizeiticker auf gesichtspunkte.de

Pressemeldung

Eingabe: 22.10.2009 – 15:15 Uhr – Nr. # 2888

Sturz in die Tiefe

Wilmersdorf

Ein 23-Jähriger stürzte heute früh aus einem Mehrfamilienhaus in Wilmersdorf in die Tiefe und verletzte sich dabei schwer.

Gegen 5 Uhr 20 alarmierten Anwohner des Hauses in der Babelsberger Straße die Polizei, weil ein Mann über die Balkone auf das Dach geklettert war. Als die Polizisten den 23-Jährigen aufforderten, das Dach zu verlassen, lief dieser zunächst weiter bis zum nächsten Haus und kletterte von dort auf einen im sechsten Obergeschoss gelegenen Balkon. Dort starrte er in die Wohnung einer 54-jährigen Mieterin. Die Frau erschrak und forderte den Kletterer lautstark auf, ihren Balkon zu verlassen. Der junge Mann hangelte sich daraufhin an der Balkonbrüstung entlang und stürzte kurz darauf ohne Fremdeinwirkung in die Tiefe. Aufgrund der hohen Blumenrabatte überlebte der 23-Jährige den Sturz. Er kam mit einer Rippen- und Beckenfraktur zur stationären Behandlung in ein Krankenhaus. Die Gründe seiner Klettertour sind bislang unbekannt. Den Erkenntnissen der Kriminalpolizei zur Folge ist nicht von einem Einbruchsversuch auszugehen.

gesichtspunkte.de meint dazu:

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Bundesgerichtshof (BGH): Der Vermieter darf nicht fristlos kündigen, wenn Sozialamt verspätet zahlt!

Bundesadler

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Wenn das Sozialamt verspätet die Miete an den Vermieter zahlt, darf der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen, weil ein Sozialamt Mietzahlungen übernimmt und dann unpünktlich bezahlt. Dies hat  der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 64/09). Mieter müssen sich nicht das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen, das im vorliegenden Fall nicht bereit gewesen war, rechtzeitig zu bezahlen. Das Sozialamt sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern erfülle hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge.

Die Redaktion hat den Fall recherchiert. Bei unserem heutigen Redaktionsschluss lag die BGH-Entscheidung noch nicht gedruckt zur Veröffentlichung vor. gesichtspunkte.de veröffentlicht daher als kostenloser, nichtkommerzieller download die entsprechende Pressemitteilung Nr. 217/2009 des BGH an Stelle dessen.

(Danke, Jörg)

Sachen gips, die gips ja gar nicht: Wenn Blätter von den Bäumen stürzen, gibt´s Laubrente, eventuell…

Sachen gips, die gips ja gar nicht!

Herbstlaub (Quelle: Wikipedia)

Herbstlaub (Quelle: Wikipedia)

Heute ins Spiel gebracht von einem sich belästigt fühlenden Nachbarn:

Zitat Als Laubrente wird ein Anspruch wegen einer ungewöhnlich starken Beeinträchtigung eines Grundstücks durch von einem fremden Grundstück ausgehendem Laubfall bezeichnet.

Nach deutschem Recht ist es Grundstückseigentümern zuzumuten, auch Laub, welches von fremden Bäumen auf ihr Grundstück weht, zu dulden oder zu entfernen. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Laubfalls besteht grundsätzlich nicht.

Etwas anderes gilt dann, wenn deutlich mehr Laub als üblich fällt und sich eine wesentliche Beeinträchtigung des betroffenen Grundstücks ergibt. In einem solchen Fall hat der Eigentümer, des den Laubfall verursachenden Grundstücks, dem Betroffenen einen jährlichen Geldbetrag, die Laubrente, zu zahlen. Die Höhe der Laubrente bestimmt sich nach dem Betrag, der sich für den erhöhten Reinigungsaufwand ergibt. “ (Quelle: wikipedia – hier) (Rechtsquelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 9. März 1983, Az. 6 U 150/82, Neue Juristische Wochenschrift 1983, S. 2886)

Drum prüfe, wer sich ewig schüttelt, ob Nachbar bald hiergegen rüttelt. An deutschen Rechtsgrundsätzen.

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BGH Beschluss VIII ZR 346/08: Vermieter darf Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung zusammenfassen

Bundesadler

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Aus gewöhnlich gut unterrichteten Kreisen, diesmal in FF/M, hörte unsere Redaktion folgendes:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die (allzu) strengen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gelockert. Ein Vermieter darf nach dieser Entscheidung die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag unter dem Begriff „Versicherung“ zusammenfassen (Az. VIII ZR 346/08). In der am Freitag veröffentlichten Entscheidung vom 16. September 2009 erteilte der BGH der Ansicht der beklagten Mieter und auch den zuvor damit befassten Düsseldorfer Richtern eine Absage. Sie hatten gemeint, die Abrechnung sei ohne eine Aufschlüsselung in die verschiedenen Versicherungsarten formell unwirksam. Das hielt der BGH jedoch für überspannt, auch weil die Unterteilung des Vermieters dem im Mietvertrag vereinbarten Kostenartenkatalog entsprach. Gleich einem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 340/08) befand der BGH bereits: Eng zusammenhängende Kosten dürfen in einer Summe dargestellt werden, die Abrechnung bleibt für den Mieter nachvollziehbar.

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Das Hammond Organ Jazz Trio 34 YOU von Christoph Sinnen spielt uns zum Wochenende den Jazz Blues

Und ein Zitat:

Zitat Uhlenbruck: „Man empfindet es oft als ungerecht, dass Menschen, die Stroh im Kopf haben, auch noch Geld wie Heu besitzen.“

It´s D-Time : „A special Jazz Blues in D played by my Hammond Organ Jazz Trio 34 YOU“

Das Beste: man kann diese Musiker sehr gut buchen. Ein Highlight für jedes wichtigere Event, originale Musik, unverwechselbar.  gesichtspunkte.de empfiehlt das Jazz Trio 34 You

Viel Spaß, schönes Wochenende.

Weiterführende Links

myspace-Seite von 34 You