Idee des Monats November 2007 – Das Entziehungsverfahren (§§18, 19 WEG)

Idee des Monats

Unter den Rechtsanwälten mit Tätigkeitsschwerpunkt Wohnungseigentumsrecht ist die Anwendung der §§ 18, 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) umstritten. Nach dieser Vorschrift kann einem Wohnungseigentümer bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen das Wohnungseigentum entzogen werden. Hierzu ist ein (Mehrheits-)Beschluss der Versammlung zu fassen und ein gerichtliches Verfahren einzuleiten, dessen Verfahrensziel die rechtskräftige Entscheidung über die Verpflichtung zum Verkauf der Wohnung ist. Besagte Rechtsanwälte sprachen bei dieser Regelung oft von einem „stumpfen Schwert“. Doch eventuell deutet sich nun eine Trendwende an: der Rechtsanwalt Michael Drasdo, Neuss, spricht seine Vermutung offen aus und behauptet, mit einer Zunahme von derlei Verfahren kann vor dem Hintergrund der WEG-Novelle gerechnet werden. Wieso das denn?

In einem Artikel in der Neuen Juristischen Wochenschrift (NJW), Heft 10, 2007 führt Drasdo sinngemäß aus:

Die Umsetzung einer rechtskräftigen Entscheidung über die Entziehung scheiterte in der Praxis vielfach an der Notwendigkeit der Übernahme von auf der Wohnung ruhenden Belastungen (Grundpfandrechte, Abteilung III des Grundbuchs).  Schlimmstenfalls könnte der Vollstreckungsschuldner dies auch zur Vereitelung erfolgversprechender Zwangsvollstreckung ins Kalkül ziehen: einfach ordentlich Grundpfandrechte eintragen und -schwupps- ist es Essig mit dem Verkauf.  Dabei ist die Entziehung des Wohnungseigentums nach besagter Vorschrift als Korrektiv zu § 11 WEG (Unauflöslichkeit der Gemeinschaft) zu sehen. Als Voraussetzungen für die Einleitung eines Entziehungsverfahrens gilt

– ein Wohngeldrückstand (§ 16 WEG)  in bestimmter Höhe,

– ein maßgeblicher Verstoß gegen Verpflichtungen entsprechend § 14 WEG.

Früher scheiterte die Zwangsveräußerung nach Abschluss des Entziehungsverfahrens häufig daran, wenn die -oben erwähnten- reichlich vorhandenen Belastungen übernommen werden mussten. Mit der Novelle zum Wohnungseigentumsgesetz (mehr Informationen hier) hat sich zwar nichts am Kernregelungsgehalt der §§ 18, 19 WEG geändert (Entziehung), aber im gerichtlichen Verfahren erfolgte eine Vielzahl von Änderungen, die (mittelbare) Auswirkung auf die Anwendung dieser Vorschrift haben werden, so Drasdo.

In Stichworten:

– Der Gesetzgeber hat den Wohnungseigentümern den persönlich ausgestalteten Entziehungsanspruch entzogen.. Denn der Gemeinschaft als Ganzes stehen die Leistungen nach § 16 WEG (Wohngeld) zu. Damit werde nur die finanzielle Seite des Entziehungsanspruchs angesprochen, kritisiert Drasdo. Verfehlungen gegen Verhaltenspflichten nach § 14 WEG scheinen unberücksichtigt geblieben zu sein.

– Die Durchführung der Zwangsvollstreckung gemäß § 19 I WEG hat sich ebenfalls geändert und erfolgt nach den Regelungen des ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung), und nicht mehr, wie zuvor vermittels ‚freihändiger Versteigerung‘ (durch Notar).  In der Zwangsversteigerung sind Forderungen der Gemeinschaft über eine Verbesserung der Rangstelle (gem. § 10 I Nr. 2 ZVG) besser gesichert. Fielen die WEGs vorher regelmäßig aus, so ist jetzt ein bestimmter (allerdings kleinerer) Betrag bevorrechtigt aus der Zwangsversteigerungsmasse.

In einer Anfang 2007 getroffenen Entscheidung durch den Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2007, 1353 = NZM 2007, 290; dazu Niedenführ, LMK 2007, 236, 893) erfolgte die gemäß § 18 II Nr. 1 WEG vorgesehene Voraussetzung einer Abmahnung des Eigentümers vor einer Beschlussfassung über die Entziehung auf für den Fall des § 18 II Nr. 2 WEG (Beitragsrückstand). Ein Beschluss über die Entziehung ist also bei fehlender, vorheriger Abmahnung nicht ordnungsgemäß, trete jedoch dessen Bestandskraft ein, werde jedoch auch der Beschluss selbst als Abmahnung zu verstehen sein, sodass schon bei Ausbleiben eines weiteren Wohngeldes das Entziehungsverfahren ohne weiteres eingeleitet werden könne.

Streitigkeiten aus § 18 WEG gehören zu den Binnenstreitigkeiten zwischen WEG und Wohnungseigentümer nach § 43 WEG. Damit ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Das Rechtsmittel wird beim Landgericht geführt, die Revision gegen die Entscheidung des Landgerichts zum Bundesgerichtshof (nicht mehr Kammergericht bzw. OLG). Voraussetzung für die Revision ist jedoch mit Einführung des neuen WEG, dass diese zugelassen wird. Für die Dauer von fünf Jahren ist jedoch gem. § 62 II WEG die Revision beim BGH ausgeschlossen.

Im Klartext bedeutet das für fünf Jahre bis zum Jahre 2012, dass derartige Entscheidungen über einen nur aus zwei Zügen bestehenden Instanzentzug zur endinstanzlichen Entscheidung gebracht werden können!

Dies hat in der Praxis für nicht wenige Wohnungseigentümergemeinschaften eine überaus große Bedeutung, in denen insolvente Wohnungseigentümer immobil mit verhaftet sind, ohne dass es bisher einen Ausweg gab, sich von diesen angemessen trennen zu dürfen.

Weiterführende, externe Links

WEG (nF)

ZVG

BGH (Bundesgerichtshof)

Rechtsanwalt Michael Drasdo

Neue Juristische Wochenschrift

Verlinkt November 2007, bitte melden Sie uns tote Links, danke!

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