- Klassisches Eigentor
Zwangsvollstreckung ist eine schwierige Königsdisziplin, die vor allem Schuldner oft selbst nicht richtig beherrschen. Zu diesem Eindruck gelangt, wer sich einen Verkehrswertbeschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg sorgfältig durchliest. Ohne zu sehr in die Einzelheiten einzusteigen. Der Verkehrswert einer 100 m² großen Wohnung in Kreuzberg wurde vom Amtsgericht auf den Wert von 43.200,- EUR festgesetzt. Das klingt erst einmal recht wenig. Finden wir auch.
Die Begründung des Amtsgerichts lässt allerdings erkennen, dass dafür triftige Gründe ausschlaggebend sind, die der Schuldner selbst herbeigeführt haben soll. Gegen die durch den Sachverständigen getroffene Feststellung eines geringen Werts von 43.200,- EUR hatte sich der Schuldner mit zwei Beschwerdeschriften schriftlich eingelassen. Wohl in dem Glauben, er könne das Gericht von einem erheblich höheren Wert überzeugen. Das Gericht wies diese Gründe jedoch zurück. Im Einzelnen:
Der Verkehrswert einer Wohnung sei nicht zu errechnen, sondern könne nur geschätzt werden in freier Anlehnung an verschiedene Verfahrensarten und äußere Umstände, der Vorgang der Einschätzung sei subjektiv und dennoch käme es hier zu gerechtfertigten Abweichungen durch den Gutachter. Auf den ermittelten Verkehrswert ist ein Abschlag von 25% vorgenommen worden. Dieser begründe sich durch „eine unklare Vermietungssituation“ und „fiktiven Kosten für eine Wohnungsinstandsetzung“. Der Schuldner steht unter Zwangsverwaltung. Auch mit dem Zwangsverwalter befindet er sich im Rechtsstreit bezüglich der Zahlung von Mietrückständen und der Räumung der Wohnung. Das Ende dieses Verfahrens ist derzeit nicht abzusehen. Der Schuldner selbst ist (noch) Geschäftsführer der Firma Xy GmbH (* Name geändert), gegen die der Rechtsstreit geführt wird. Der Schuldner, bzw. die von ihm selbst vertretene Mieterin ist somit wesentlich mitverantwortlich für die vorliegende, schwierige Mietsituation. Das Amtsgericht wörtlich: „Ein Mieter, der kein Nutzungsentgelt zahlt, gegen den ein unter Umständen langwieriges Räumungsverfahren betrieben werden muss, schmälert nach Auffassung des Gerichts den Wert einer Wohnung als Renditeobjekt.“