Most users ever online were 72, on 4. Februar 2012, 03:59 #aus der Zugriffsstatistik dieser Website
Ja, lustig ist das Verwalterleben. Und nachts um 03:59 Uhr tummelten sich auf dieser Website gleichzeitig 72 Leser, das ist viel. Haben die Leute nachts nichts Besseres zu tun?
Eine Sache, die nicht unerwähnt bleiben darf, ereignet sich heute „vor den Toren Berlins“, weit außerhalb der Stadtgrenzen, in Berlin-Spandau, also noch nicht im „Berliner Speckgürtel“, obwohl…. Haha, früherer Witz aus den Zeiten, als Berlin noch von einer funktionierenden Stadtmauer umgeben war. Schon in den achtziger Jahren hat ein lieber Freund seit jenen Jahren und Berufskollege seinen Hauptwohnsitz in Spandau gehabt. An diesen erinnert uns heute Korrespondenz mit einem weiteren Spandauer Verwalterkollegen, den wir hier und da geschätzt haben und hier und da als „bisschen neben dem fachlichen Faden“, nicht unschräg, eingeschätzt haben. Diese Art Einschätzungen ist nie statisch, sondern belebt und aktiv, wie das Leben selbst. Die Wiedereinführung des „Spandauer Brückenzolls“ und nicht mehr und nicht weniger steht hier auf dem Spiel und das geht so:
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Award from the wood - Award aus dem Wald
Selten genug wird er vergeben und nur nach sorgfältiger Prüfung: Der Award from the Wood! Die Preisvergabe erfolgt für die Idee, die Reise von Spandau nach Berlin-City mit Kosten von ca. 80,- € in Rechnung stellen zu wollen, wenn die Verwalterzustimmung für zwei Veräußerungsvorgänge in einer Wohnanlage dringlich ist und damit beschleunigt werden kann, und dies obwohl nicht einmal ein solche Vergütung rechtfertigender Verwaltervertrag existiert.
Paar Wohnungseigentümer im Süden Berlins haben ihre Wohnungen verkauft. Paar andere Wohnungseigentümer haben ihre Einheiten in demselben Objekt verschenkt: an den Herrn Sohn. So weit, so gut. Zu den Verkäufen bzw. Übertragungsvorgängen ist die Verwalterzustimmung des Verwalters erforderlich. Damit der Verwalter diese Zustimmung formwirksam erteilen kann, muss der Verwalternachweis geführt werden. Das macht man so, dass der Verwalterbestellungsbeschluss notariell beglaubigt wird (§ 29 GrundbuchO) und beim zuständigen Grundbuchamt der Wohnanlage eingereicht und hinterlegt wird. Ein ziemlich einfacher Vorgang.
Das Versammlungsprotokoll ist vom Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter), einem Vorsitzenden des Beirats und einem Eigentümer zu unterzeichnen. Im vorliegenden Fall gibt es keinen Verwaltungsbeirat. Also sind zwei Wohnungseigentümer beauftragt worden, das Protokoll zu unterzeichnen.
Das Protokoll der Versammlung datiert vom Tage der Versammlung, die am 21. November 2011 stattfand. Schon am 21. November 2011 soll dem Verwalter seinen Angaben zufolge ein Schenkungsvertrag über mehrere Eigentumswohnungen vorgelegen haben. Passiert ist damit dann erst einmal gar nichts.
Erst am 25. Januar 2011 anlässlich einer weiteren Versammlung, also mehr als zwei Monate später und nach mehrfachem Drängen, drückt der für weitere zwei Jahre gewählte Verwalter einem der Versammlungsteilnehmer ein Protokoll genanntes Dokument in die Hände und bittet diesen, seine Unterschrift ebenfalls notariell beglaubigen zu lassen.
Ende des Jahres 2011 verkauften weitere Eigentümer im selben Haus ihre Wohnungen an einen Erwerber. Auch hierfür ist die Verwalterzustimmung erforderlich, die nunmehr vom amtierenden Verwalter angefordert wird. Die Sache fängt jetzt an zu brennen.
In der Zwischenzeit verspricht der Berichterstatter dem amtierenden Verwalter, die seinerseits erforderliche Unterschriftenbeglaubigung bei einem der nächsten Notartermine seinerseits zu vollziehen.
Inzwischen drängt nun der Beschenkte, der monatelang auf die Verwalterzustimmung wartet. Das ist auch nicht verkehrt. Denn Verwalterzustimmungen sind unverzüglich zu erteilen ohne unzumutbare Verzögerungen. Das kann der Verwalter eigentlich auch längst machen. Der aber, und das ist das was man hier für berichtenswürdig erachtet, tut genau das nicht, sondern bricht verschiedenen Schriftverkehr mit dem Berichterstatter los.
Nachdem der Unterschriftsberechtigte der anderen Eigentümer dem Beschenkten nun zugesagt hat, sich in den nächsten Tagen um seine Unterschrift zu kümmern, prasseln im 24-Stunden-Takt verschiedene Emails auf ihn ein. Um das nun sachlich, kurz und frei von Emotionen zu regeln, entschließt sich der Berichterstatter, dem Verwalter der WEG das Leben leicht zu machen. Er werde den Verwalternachweis (das Protokoll der Versammlung vom November 2011) beim Notar XY Ungenannt in Berlin-Wilmersdorf (Seitenstraße vom Kudamm) beglaubigen lassen. Er, der Verwalter, möge sich bitte von Abhängigkeiten und Bedingungen freimachen und seinerseits die Verwalterzustimmungen zu beiden Übertragungsvorgängen unzögerlich und ohne weiter auf Andere zu warten, notariell beglaubigen und an die amtierenden Notare zustellen.
Der Berichterstatter seinerseits werde den amtierenden, anderen Notar bitten, den Verwalternachweis zusammen mit der Verwalterzustimmung beim zuständigen Grundbuchamt einreichen. Nun bietet (endlich) der Verwalter dem Berichterstatter an, diesen Notar ebenfalls aufzusuchen, um dort seine Unterschriftenbeglaubigungen zu erledigen. Dies allerdings nur, wenn ihm die dadurch entstehenden Mehrkosten von rund 80,- € (gerundet) ebenfalls erstattet würden. Denn er ziehe es vor, zum Notar „seines Vertrauens“ zu gehen, um die Unterschriftenbeglaubigungen zu veranlassen.
Durch den Umstand, dass ein Verwalter eine Verwalterzustimmung nicht bei seinem Notar, sondern bei einem anderen Notar in derselben Stadt leistet, entstehen jedenfalls üblicherweise keine Mehrkosten. Etwas anderes ließe sich vielleicht annehmen, wenn die die berühmt-bekannte Spandauer Freybrücke überfahren werden müsse und hierfür noch, so wie viel früher, Brückenzoll erhoben würde. Oder von IKEA Ruhlebener Str. vorn „Möbelmaut“ für Vorbeifahrende, den man nur umgehen könnte, indem man sicherheitshalber westwärts, Richtung Spandau City fährt und dort bleibt: im Spandauer Eigensaft. Bei IKEA ließ sich diese Annahme übrigens nicht ergooglen. Auf eine Nachfrage dort habe ich verzichtet.
Der Notar „meines Vertrauens?
Der Notar „seines Vertrauens“, das ist ein Notar, dem er sein Vertrauen schenkt. Es geht doch aber nur um eine Unterschriftenbeglaubigung. Kann er denn allen anderen Notaren nicht vertrauen, dass diese als Amtspersonen in der Lage wären, seine Personalausweisdaten richtig zu überprüfen und infolgedessen die Unterschrift zu beglaubigen? – Das gehört ja nicht zu den schwierigsten Notariatsakten. Richtig ist einzig und allein: Ein Notar ist niemals die „Amtsperson (nur) eines Vertrauens“, ein Notar ist immer ein Person mit „öffentlichem Zutrauen und Glauben“ und handelt streng unparteiisch. Ein merkwürdiger Einwand.
Und dann der „Spandauer Brückenzoll“: Ich fahr von Spandau nach Berlin, drei Koffer voll mit Koffein, oder so ähnlich. Der Verwalter hat seit seinem Amtsantritt keinen gültigen Verwaltervertrag mit der WEG ausgehandelt. Das bedeutet nun leider, dass ihm für diese Arbeit keine Vergütung zusteht. Ohnehin ist das umstritten. Es gilt die Faustregel: Wer seinen Sondervergütungsanspruch nicht formwirksam geregelt hat, hat als Verwalter keinen Anspruch auf Vergütung dieser Arbeit. Sie ist vielmehr mit dem Verwalterhonorar abgegolten. Dass nun der Verwalter ein Spandauer ist, der nicht nach Berlin hereinfahren mag, um eine Verwalterzustimmung am Kudamm zu erteilen, ist eine unfreiwillige Humoreske. Bzw. nur gegen ein Entgelt, das ihm nicht zusteht.
Gegen die Entrichtung eines Sonderhonorars spricht wirklich nichts. Es ist tatsächlich ein Aufwand, zu einem Notar hinzufahren und zuvor den Kaufvertrag zu prüfen. Entscheidend ist ja allein, ob in der Person des Erwerbers (hier auch zusätzlich: eines Beschenkten) ein wichtiger Grund liegt, die Zustimmung zu versagen. In der Teilungserklärung dieser Wohnanlage ist sogar ausdrücklich geregelt: Der Erwerber (hier auch zusätzlich: der Beschenkte) muss sich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Er muss anerkennen, der WEG ein Jahreswohngeld zu schulden. Na hoffentlich hat er das auch geprüft, sonst hat dieser Spandauer Verwalter ein ernstliches Haftungsproblem. Zwei Vorgänge stehen aus: Die Verwalterzustimmung zu einem Verkauf und die weitere Verwalterzustimmung zu einer Schenkung.
Den dritten offenen Punkt kann dieser Verwalter nicht erfolgversprechend erledigen. Den muss der unterschriftsberechtigte Eigentümer seinerseits leisten. Der will es auch tun, hat einen Termin schon vereinbart. Aber das der amtierende Verwalter auf den Abschluss eines Verwaltervertrages mit Vergütungsanspruch in diesem Punkt hingewirkt hätte, lässt sich nun auch nach mehr als einem Jahr nicht erfolgreich bestätigen. Das muss er umsonst machen, kostenlos.
Merke: auch und gerade Spandauer Amtskollegen gelten trotz gegenteiliger Erinnerung an frühere Zeiten selbst dann als Berliner, wenn sie ihren Bürositz in Berlin-Spandau haben. Von diesem Amtssitz aus ist ihnen nach einer Gebietsreform (Spandau wurde vor längerem in Berlin eingemeindet) zuzumuten, eine Verwalterzustimmung am Amtssitz eines Berlin-Wilmersdorfer Notars (hier: Seitenstraße vom Kudamm) zu erteilen. Dieses rechtsfertigt (rechtssicher überprüft) nicht, Kosten von bspw. 80,- € extra hierfür geltend zu machen, wenn kein Sondervergütungsanspruch besteht.
Merke auch: Es ist nach einer Verwalterbestellung sehr wichtig, umgehend die Unterschriften unter dieses Protokoll zeitnahe -also unverzüglich- einzusammeln und kontinuierlich auf die Erledigung hiervon zu insistieren. Diese Unterschrift hätte vorliegend bis spätestens 31.12. des Jahres erledigt sein müssen. Denn ab dem 01. Januar 2012 ist in der Grundbuchstube des Amtsgerichtsbezirks Berlin-Steglitz-Zehlendorf die Wohnanlage „verwalterlos“, weil ein ordentlicher Verwalternachweis nicht geführt werden kann. Jeder beruflich Erfahrene, der mit Wohnungseigentum zu tun hat, weiß das. Sind in einer Wohnanlage Verwalterzustimmungen erforderlich, ist das umso wichtiger.
Im Zweiten Weltkrieg wurde die Brücke zerstört. Sehr wahrscheinlich wurde sie 1945 von der Deutschen Wehrmacht gesprengt, um die sowjetischen Truppen am weiteren Vordringen nach Berlin zu hindern. Der Wiederaufbau erfolgte zwischen 1948 und 1951.Im Jahr 2008 wurden erhebliche Korrosionsschäden an den Längs- und Querträgern festgestellt. Die Brücke ist daher nur noch mit Tempo 30 befahrbar und Fahrzeuge über 3,5 Tonnen müssen die rechte Spur nutzen (zitiert aus Wikipedia zur „Freybrücke“, Link oben)
Merke ferner: Spandau ist (schon seit längerem, jetzt, nach wie vor) ein fester Teil von Berlin und es gelten dort dieselben Vorschriften, die auch in Restberlin gelten, so klein und unbedeutend Restberlin auch zu sein scheint. Dies alles ist hier nur ein kleiner Ausschnitt dessen, was dieser Tage von zwei Parteien dieses Vorgangs geschrieben wurde. Der Rest würde jeden nachvollziehbaren Rahmen sprengen und letztlich nur zu folgendem führen: Die Beschriebenen würden versuchen zu sagen, dass an allem nur „die Anderen“ schuld sind.
Ein solches Verhalten nennt man Projektion.
Wenn jemand sein eigenes Verhalten nicht ausreichend reflektiert und stets versucht, für alles Erlittene die Verantwortung anderen zuzuweisen. Manchmal ist besser, man fasst sich entweder selbst ein Herz oder an die Nase. Beides ist denkbar.
(EP)