1429/11: Verwaltervertrag: Besser ist mit, manchmal nicht schlecht ohne…. Yin und Yang im Leben eines Wohnungseigentümers

Mit den Verträgen ist das so eine Sache. Und wie die Überschrift bereits besagt, kommt es drauf an.

Grundsätzlich kann man Wohnungseigentümern empfehlen, „immer mit Vertrag“ Verwalter an sich zu binden. Nur sollten die Fesseln im Zweifel nicht allzu eng sein. Denn sonst hat der Verwalter einen im Würgegriff. Man bekommt keine Luft mehr. Luft zum Atmen. Warum ist es sinnvoll, einen schriftlichen Verwaltervertrag auszuhandeln? Kurz gesagt, ist das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz) ein „Gestaltungsrecht“, ein ziemlich kurzes Gesetz. Das Nähere regelt die Rechtsprechung. Die ist übrigens vergleichsweise ausführlich, um nicht zu sagen ausufernd. Der neue Verwalter sollte mit einem schriftlichen Vertrag an konkrete Rechte und Pflichten gebunden werden, die einzuhalten möglich ist, aber auch verpflichtend. Wenn es mit dem Verwalter aber nicht klappt, sollte der Vertrag auch regeln, wie man ihn wieder los wird. Oder umgekehrt: Manchmal will ja auch der Verwalter die Wohnungseigentümer wieder loswerden. Irgendwie passen die Parteien nicht zueinander? Na dann, höchste Zeit.

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Verwaltervertrag (wg. Datenschutz bearbeitet)

Verwaltervertrag (wg. Datenschutz bearbeitet)

Fachleute empfehlen eindeutig, einen Verwaltervertrag in Schriftform abzuschließen. Die Gemeinschaft der Eigentümer muss allerdings beschließen, wer das tun darf und wie der Weg dorthin konkret auszusehen hätte. Das ist allerdings hier nicht Schwerpunkt dieses Artikels.

So ein Verwaltervertrag setzt oben auf das WoEigG noch einen drauf. Konkrete dienstvertragliche Regelungen, die das Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter betreffen, werden somit rechtssicher (hoffentlich!) ausgestaltet. Beginn (und Ende) der Verwaltertätigkeit finden ihren Niederschlag, Haupt- und Nebenpflichten des Verwalters und der Eigentümer, die Höhe des Honorars (vermutl. vor der Bestellung nach dem WoEigG schon Gegenstand eines Angebots),  die rechtlichen Grundlagen der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie die Möglichkeiten, das Dienstverhältnis des Verwalters mit einer Kündigung (wie genau ist eine Kündigung eigentlich möglich?) zu beendigen, finden idealerweise ihre Regelung.

Merke: Das WoEigG und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) laufen in unterschiedlichen Sandbahnen. Wer beides nicht miteinander harmonisiert, riskiert, wenn es darauf ankommt gefährliche Formfehler und rechtliche Zitterpartien. Deshalb sollte der Grundsatz eines schriftlichen Verwaltervertrages für Wohnungseigentum sein, die Vorschriften miteinander anzugleichen und zu harmonieren. So entgeht man gefährlichen Regelungslücken bzw. -widersprüchen.

Wo man nichts regelt, gilt grob das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Wo man aber regelt, dass der Verwalter nach WoEigG (so genannte „organschaftliche Bestellung“) bestellt wird und im Übrigen „über die Einzelheiten der wechselseitigen Rechte und Pflichten“ ein schriftlicher Verwaltervertrag abzuschließen ist, besteht immerhin die Möglichkeit einer konstruktiven, massiven und günstigen Einflussnahme auf eine positive Entwicklung der Tätigkeit. Wichtig erscheint uns zu regeln, wie die Kündigung möglich ist. Regelt man beispielsweise: „Die Wohnungseigentümer und der Verwalter sind berechtigt, das Dienstverhältnis per einfachem Mehrheitsbeschluss bzw. durch eingeschriebenen Brief an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu kündigen“, so ist das schon mal was konkretes.

Hinzu sollte eine „auskömmliche“ und vernünftige Kündigungsfrist kommen. Ist das Geschäftsjahr der WEG das Kalenderjahr, so findet eine Beendigung der Verwaltung zweckmäßigerweise zum Kalenderjahresende statt. Denn dies schließt die Pflicht des ausscheidenden Verwalters ein, bis zum 31.12. des entsprechenden Jahres eine schriftliche Rechnungslegung vorzunehmen. Die Abrechnung dieses Jahres muss nämlich nach vorherrschender, einheitlicher und gefestigter Rechtsprechung der neue Verwalter erledigen. Der braucht dafür natürlich vernünftige Unterlagen. Ein Schnitt zum Jahreswechsel erleichtert also vieles für einen notwendigen Neubeginn.

Was aber ist eine vernünftige Kündigungsfrist? Nach unserer Auffassung ist wegen des Langfristcharakters der WEG-Verwaltertätigkeit und der Tatsache, dass Wohnungseigentümergemeinschaften eine „träge Masse Mensch“ mit langsamen Handlungssträngen darstellen, eine nicht allzu kurze Kündigungsfrist zu wählen. Damit täte sich die WEG keinen Gefallen. Empfehlenswert finden wir „6 Monate zum Kalenderjahresschluss“.

In der Praxis ist das nur dann schlecht, wenn die Arbeitsleistung des Verwalters Ende August des Jahres drastisch einbricht und letztlich sogar zusammenbricht

Um es klar zu sagen: Dieser Artikel handelt nicht von der Frage, wie werde ich einen untätigen Verwalter -ggf. fristlos und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist- wieder los?

Eine rechtsphilosophische Haltung zum Nachdenken:

Wäre die Bestellung eines Verwalters frei von Zwang (ist sie nicht!) und Zusammenarbeit allein von wechselseitiger Zufriedenheit abhängig, müsste niemand sich an Verträge halten, diese so gestalten, dass der Ausstieg aus ihnen erschwert würde. Alles basierte auf Freiwilligkeit als höchstem Rechtsgut. Also würde man Klauseln aufnehmen und paraphieren, die inhaltlich erleichtern, sich voneinander zu trennen, wenn man mit dem Anderen nicht mehr zufrieden ist. Wäre das nicht letztlich erstrebenswert?

Man kann einem Verwalter auch Klauseln vorschlagen, die den eigenen Abgang erleichtern. Beispielsweise, um nur mal eine zu nennen:

  • Für jeden Fall der vorzeitigen Abberufung verzichten die Verwalter auf ein eigenes gerichtliches Anfechtungsrecht. Oder:
  • Die Kündigung des Verwalters ist formwirksam jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss zulässig.

Es gibt noch viele andere Beispiele. Ein Artikel wie dieser kann hier jedoch nicht erschöpfend weiter vertiefen. Einfach mal drüber nachdenken.

Wird fortgesetzt, bei Gelegenheit.

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