Kein weiterer, unwichtiger Kommentar zur Bankenkrise an sich. Doch diejenigen, die Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) verwalten, dürfen sich vor neue Probleme gestellt sehen. Es geht darum, dass wo ein (politischer) Wille ist, auch ein Weg sein muss. gesichtspunkte.de hat sich u.a. mit der Frage beschäftigt, warum die Politik einerseits eine Energie- und Einsparverordnung (EnEV) beschließt, andererseits aber vergisst zu regeln, dass das  ‚Überbauen‘ eines nachbarschaftlichen Grundstücks durch Anbringung einer Vollwärmeschutzfassade von dessen Zustimmung weiterhin abhängt? Es gibt ein öffentlich begründbares Interesse, dies jedem Nachbarn entschädigungslos zu gestatten, damit dem Klimaschutz Rechnung getragen wird. Doch weit gefehlt. Zu viele Rücksichtnahmen auf persönliche Zivilrechtsfragen und die Heiligkeit des Eigentums Dritter steht hier dem öffentlichen Recht entgegen, möglichst viel CO2 einzusparen und dafür zu sorgen, dass die nachfolgenden Generationen besser leben können.

In eine ähnliche Richtung geht das Problem fehlender Beratungskompentenz der Geschäftsbanken bei der Unterstützung von öffentlichen Förderprogrammen, wie sie beispielsweise die Kreditanstalt für Wiederaufbau aufgelegt hat. Mit öffentlicher Förderung darf danach rechnen, wer nachhaltige Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanzen ganzer Mehrfamilienhäuser durchführen möchte. Zinsgünstige Kredite stehen zur Verfügung und teils auch Zuschüsse. Es gibt inzwischen für jedes Haus (hoffentlich) einen Gebäudeenergieausweis, der die Eckwerte positiv, mittelmäßig oder schlecht bewertet. Ein übersichtlicher Verlaufsbalken zeigt uns an, ob unser Haus noch ‚im grünen Bereich‘ bewirtschaftet wird, oder ob längst ein ‚blutrot‘ ausgewiesen werden muss, letzterer Wert ein hundsmiserabler.

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Stimme der Kritik - bleibt kritisch!

Wer grundlegende Gebäudesanierung betreibt, muss sich inzwischen vor dem Gesetzgeber mit der Frage verantworten, ob er nicht zusätzlich (teure) Wärmedämm-Maßnahmen ergreifen muss? Der Gesetzgeber hat diesen Anspruch geschaffen. Aber ist der Anspruch auch Realität und wird dem Anspruch durch eine durchweg klare Rechtslage Rechnung getragen?

Geschäftsbanken wickeln nach den Vorstellungen des Gesetzgebers diejenigen Tätigkeiten ab, die eine gewöhnliche Geschäftsbank eben zu ihren originären Aufgaben zählen kann: Dazu gehört das Entgegennehmen von Kreditunterlagen für eine Beleihungsprüfung. Nicht die Kreditanstalt für Wiederaufbau, als Ausreichungsstelle von derartigen Krediten macht das, sondern sie delegiert das auf die Geschäftsbanken. Die aber -und das überrascht uns- finden derartige Förderprogramme gar nicht interessant und es treffen dieser Tage durchaus auch Emails auf offiziellem Bankpapier ein, die davon sprechen, es entspräche nicht ‚der Politik des Hauses‘, derartige Anträge zu bearbeiten. Die Rückfrage bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau ergibt, dass die Sachbearbeiter dort befremdet sind über eine derartig kurze Sichtweise, die ganze langjährige Geschäftsbeziehungen an einer empfindlichen Stelle treffen können. Man empfiehlt dort ganz offen, die eigene Hausbank zu wechseln. Und derartig grundsätzliche Fragen stellen sich für die Verwalterin fremden Vermögens tatsächlich. Sind wir am Ende einer auslaufenden Geschäftsbeziehung zu unserer traditionellen Verbündeten, der eigenen Hausbank, angekommen, weil diese an wesentlichen Achsen unser Interessen einfach nicht mitspielen will? Ganz so sieht es aus.

Als Praktiker kann die Verwalterin nur erahnen, dass das Fassen von Kreditaufnahme-Beschlüssen für WEGs rechtlich haklig sein dürfte. Es lauern Formfehler und die Frage, ob auch wirklich alles -ganzheitlich- mit bedacht wurde? Also fordert der Praktiker in einem Telefonat einen ‚roten Faden Kreditaufnahme/WEG‘ an und erhält anstatt des ‚roten Fadens‘ eine glatte Absage. Okay, dann muss man eben mit der Konkurrenz ins Gespräch kommen. Gar keine Frage, dass die Konkurrenz nicht schläft und eventuell sogar nach einer ganzheitlichen ‚feindlichen Übernahme‘ der gesamten WEG-Konten des betreffenden Verwalters giert?

Eine bankenübliche Beleihungsprüfung für Kreditnehmer, das ist noch nicht mal ein so schweres Thema. Schwierig wird das Thema dann, wenn Wohnungseigentümer im Spiel sind. Hier hat sich in den letzten fünf Jahren so gut wie alles massiv verändert. Durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurde die WEG teilrechtsfähig (BGH, Beschluss vom 24.Juni 2005 – V ZB 32/05, BGHZ 163, 154, 172, 177; Urteil vom 24. Juni 2005 – V ZR 350/03, NJW 2005, 3146)  und nimmt nun als eigene Rechtspersönlichkeit am Rechtsverkehr teil. Das zieht eine Menge veränderter Haftungsfolgen nach sich. Wir haben als Verwalterin von WEGs hier den Eindruck, dass diese Tatsache sich noch gar nicht bis zu den Hausbanken herumgesprochen hat. Nach wie vor fabulieren Banksachbearbeiter was von ‚gesamtschuldnerischer Haftung‘ und das es erforderlich sei, jeden der kreditbeantragenden Wohnungseigentümer persönlich auf Bonität hin zu durchleuchten. Ob das tatsächlich erforderlich ist, ist aber die Frage? Denn nach der neueren Vorstellung des BGH, siehe oben, haftet dem Bankinstitut gegenüber nicht mehr nur jeder Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch mit allen weiteren, sondern in erster Linie der Verband, das Verwaltungsvermögen. Folglich müsste also eine Beleihungsprüfung in Zukunft weniger das Subjekt (die Person des Kreditnehmers, hier übrigens mehrere) in den Vordergrund stellen, sondern das Objekt (das Haus und das bei der Verwalterin befindliche Gemeinschaftsvermögen, bestehend aus Hauskonto, Festgeldkonto, Instandhaltungsrücklage und dergleichen). Ist dieses auskömmlich, um die Kapitaldienste pünktlich zurückzuführen, so dürfte bereits dies ausreichen.

Doch die Banken beharren sehr auf ihrem alten Modell: sie wollen beispielsweise 20 Einzelbeleihungsprüfungen machen, sie fragen nach zu bestellenden Grundpfandrechten und sie blähen damit den Bearbeitungsaufwand für Wohnungseigentümer unnötig aus. Dies geschieht nicht aus vermögensverwaltender Sorgfalt, sondern um sich rechtlich maximal gegen eventuell ausfallende Kreditraten abzusichern, und Fachleute behaupten: Sich klassisch zu ‚übersichern‘ (Übersicherung als Tatbestand einer zu weitgehenden Sicherung, die nicht mehr im Verhältnis zum Risiko steht).

Die Folge ist jedenfalls derzeit nach unserem Eindruck, dass die öffentlich angebotenen, attraktiven Kreditangebote für den (durchaus interessanten) Teilmarkt von WEGs praktisch nicht zur Verfügung stehen. Und das ist in hohem Maße unfair von den Geschäftsbanken. Wir werden das Thema weiter prüfen und zu gegebener Zeit weitere Initiativen starten, um auf diesen Missstand hinzuweisen.