Aus den Urteilsgründen zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Aktenzeichen: III ZR 98/12 vom 24. Januar 2013
Textauszug: Zum Thema „Telefax“

„Das Telefaxgerät dient der Fernübertragung von Abbildungen, zu denen insbesondere auch Texte gehören. Die Übermittlung der Bilder mittels Signalen über Telekommunikationsnetze (vgl. § 3 Nr. 24, 27 TKG) ersetzt dabei die Versendung von Ausdrucken oder Datenträgern auf dem herkömmlichen Post- oder Kurierweg. Die Telefaxtechnik weist gegenüber diesem den Vorteil auf, dass der Versand weniger aufwändig ist, da das Einlegen in Umschläge, das Adressieren, das Frankieren und der Einwurf in einen Briefkasten beziehungsweise Übergabe an einen Kurierdienst entfallen.

…

Zudem erfolgt der Transport erheblich schneller, und durch den Ausdruck eines Sendeberichts kann sich der Absender leichter als bei Nutzung der gewöhnlichen Post vergewissern, ob die Sendung den Adressaten erreicht hat. Für den Empfänger einer Fernkopie hingegen wirkt sich lediglich der Zeitgewinn aus.

Die Vorteile des Telefaxverkehrs gegenüber der Inanspruchnahme der klassischen Transportwege stellen lediglich Erleichterungen dar, die sich in einem höheren Komfort für die Versender und einer Beschleunigung der Übermittlung erschöpfen.

Fällt der Fernkopierer aus, ist damit für den Nutzer lediglich ein vergleichsweise geringes Maß an Umständlichkeit verbunden, das sich nicht signifikant auf seine Lebensgestaltung auswirkt. Hinzu tritt, dass die Nutzung des Telefaxes mittlerweile an Bedeutung verliert, weil es zunehmend – und zwar auch im Rechtsverkehr beim Abschluss von (Verbraucher-)Geschäften des täglichen Lebens (vgl. § 126b BGB) – durch die Versendung von Text- und Bilddateien mit elektronischer Post verdrängt wird.“

Soweit vom BGH höchstrichterlich entschieden und daher „bare Münze“. Bei uns wurde Fax vor einigen Jahren inzwischen abgeschafft.

In dem Beschluss hat sich der BGH auch richtungsweisend mit der Denksportaufgabe auseinandergesetzt, ob der Ausfall des Internetzugangs Schadenersatzmöglichkeiten eröffne. Und er bejaht das, Leitsatz:

Ausfall des Internetzugangs
BGB § 249

Es kann einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen, wenn dem Inhaber eines DSL-Anschlusses die Möglichkeit genommen wird, seinen Zugang zum Internet zu nutzen, ohne dass ihm hierdurch Mehraufwendungen entstanden oder Einnahmen entgangen sind.

BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 – III ZR 98/12 – LG Koblenz
AG Montabaur

Das Urteil ist im Wortlaut hier angehängt zum download.

In einer Friedenauer Seitenstraße wohnt eine Frau, die Schwierigkeiten mit ihren Wohngeldzahlungen hat. Das eröffnet der Hausverwaltung Tür & Tor und macht rechtsanwaltliche Bearbeitung erforderlich. Forderungsmanagement.

Es geht um das Beitreiben der offenen Wohngelder. Inzwischen sind fünf (!) Verfahrensakten entstanden. Fein säuberlich war die Sache angedacht.

Was ist eigentlich das Problem, wenn man solche „Kunden“ hat? – Die Forderungen wachsen kontinuierlich an und die Verwaltung hätte gern Kontrolle darüber, in welcher Höhe (genau) „aus genau welchem Grund“ Forderungen bereits „ausgelagert“ wurden zu einem könnerischen Rechtsanwalt. Sagen wir: „Die Kundin hat 5.300,- EUR Schulden bei der WEG und welcher Betrag davon wurde wann bereits geltend gemacht mit rechtsanwaltlicher Forderungseinziehung? – So in etwa lautet die Grundfrage dieses Artikels. Antwort darauf nicht.

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Wer den Überblick sucht, ist nur zu faul zu vermuten. #Lebenserkenntnisse meinerseits

Die Grundeinstellung bricht sich Bahn in organisatorischen Erwägungen. Eine davon lautet Buchhaltung. Auch Laien wissen, Buchhaltung muss stimmen. Auf den Cent genau. Wer Buchhaltung beherrscht, hat Recht. Oder zumindest den Überblick.

Kann jemand alles drei nicht, Buchhaltung, Recht und Überblick, wird´s schon schwierig.

Das Problem: Die Forderungen verändern sich jeden Tag. Es gibt auch gesetzliche Erwägungen, wenn der Schuldner zahlt, wie zu verrechnen ist. Die Antwort: Es gibt Forderungskonten.

Die Hausverwaltung hat welche und spielt Mandant. Mandant zahlt (zu viel) Geld für Rechtsanwalt und der „soll tun“, gefälligst. Sie bucht Forderungen dieser Art in genauen Teilbeträgen auf spezielle Forderungskonten. Sie sagen uns: In exakt dieser Höhe haben wir die Sache dem Anwalt die Forderungen zwecks Titulierung übertragen. Das war Kunst, das konnte schon mal weg. Zum Anwalt.

Dann bekommt der Anwalt Geld (Honorar), dass er sich kümmert. Dies Geld stellt eine Art „verauslagte Kosten“ dar, mit der Folge, dass die Zahlung vorläufig geleistet wird und  richtig erfasst werden muss. Also auf das richtige Forderungskonto. Nicht auf irgendeins. Später wird der Schuldner Zahlung auf eine „kumulierte Gesamtforderung“ leisten und die Salden ausgleichen. Jedes dieser Konten hungert nach Auflösung. Wenn du wirklich Glück hast, schreibt der Anwalt einen Brief an den Schuldner und der zahlt die brieflich geltend gemachte Forderung mit Überweisung des Gesamtbetrages. Noch mehr Glück? Der Anwalt weiß sogar, wie hoch genau die Forderung tatsächlich ist und das Anwaltsschreiben stimmt sogar mit deiner Forderungsbuchhaltung überein. Ach Quatsch, das ist nun wirklich zu viel verlangt. Es ist der Rest, vor dem mir bangt.

Herr Rechtsanwalt führt Forderungskonten „wie nüscht anderes“, derartige Aufstellungen gehen bei Anwalts Kanzlei wie „geschnitten Brot“. Sie sind beruflich gestrickt und berücksichtigen im Rechtsanwaltsprogramm weitgehende Gesichtspunkte, Punkt DE. Wie z.B. die Frage der Zinsenberechnung auf aufgelaufene, fällig gewesene Hauptforderungen. Mit korrektem „Zinsfuß“, Fälligkeitsdatum und Erbsenzählung für Kleinstbeträge, plus minus Halleluja.

Mit der Zeit kommen ganz erkleckliche Gesamt-Beträge zusammen, die sich aufaddieren aus einer Vielzahl von verschiedenen Forderungsgesichtspunkten, diese umfassen wesentlich mehr als vergleichsweise zu geringe Zinsen, auszugsweise diese:

– eine Hauptforderung, bestehend aus Wohngeld für konkrete Monate und Jahre, wobei Hausverwaltungen zum Jahresende einen Buchhaltungsschnitt machen müssen aus Gründen der richtigen Jahresabrechnung,

– Nebenkosten wie Rechtsanwaltsgebühren, Gerichtskosten, Sachverständigenkosten, Zinsen und sonstigen Forderungen,

– zu zahlenden Sonderhonoraren für die Hausverwaltung, die Forderungen honorarpflichtig mit Zusatzkosten beitreibt.

Dieses alles ist forderungsmäßig zu bearbeiten und „auf Null“ zu bringen durch Zahlung oder durch Ausbuchung, wenn die Zahlung nicht durchgesetzt werden kann.

Wie eine Herde Krimtartaren (Überschrift) stellen sich vielerlei Gesichtspunkte solchen Forderungsmanagements als „marodierende Horden“ bzw. Hürden dar. Es sind die Klein-, Kleinst-, kriminelle und Großbeträge von Forderungsbeträgen, die sich kumulieren zu etwas grässlichem, modrig riechenden Fäulnisgeruch, Verwesung, Schlamm und Sumpf.

Als Gesamtforderungen stehen sie wie Boliden in ihrer Zeit. Wird gezahlt, erledigen sie sich wie dunkle Schemen aus dem Nichts. Wie in „The Fog“, im Nebel des Grauens, stehen die Forderungen da und erwarten ihre endgültige Erlösung, um nach dem Verstreichen der Geisterstunde einfach weg zu sein. Die Geisterstunde gipfelt in ihrem Klimax, den man Zahlung nennt. Alle fruchtlosen Geisterstunden nennt man auch mal Wertberichtigung. Außer Spesen nüscht gewesen. Sternstunden der Göttin Debitoria, bei den Italienern: Ripianificazione debitoria – Umschuldung von finanzieller auf moralische Verantwortung, Schuld und Sülze.

In unermesslichem Schöpfungsgeist haben wir zwei Göttergattinnen als Götterspeise unsererseits in Erwägung gezogen. Beide sind äußerst schön anzusehen, italienisch statt griechisch, voll Unschuld und Sülze und Kontradiktorinnen des internationalen Finanzgeflechts: Wir nennen sie Debitoria und Kreditoria, sie sind die zur Vermählung zur Verfügung stehenden hübschen Töchter von Creditus, dem Übervater der Hochfinanz.

Kontradiktorisch ist zuweilen auch die Buchführung des verfahrensführenden Rechtsanwalts. Auf immer wieder frappante Art und Weise bewahrheitet sich immer wieder das Vorurteil: „Juristen haben von Zahlen keine Ahnung.“ Jedenfalls so ähnlich. Oder auch ganz anders.

Das Problem ist die richtige Zuordnung von Geschäftsvorfällen. Der Rechtsanwalt wird so zum Forderungsmanager, zum spiritus rector. Er leitet den Verwalter als Mandanten an, die weitere Entwicklung der Forderungen bis zu ihrer Auflösung gebührend bzw. Gebühren auslösend zu begleiten.

Und dann die große Rechtsanwaltskanzlei und die „x Akten“. Im vorliegenden Fall sind es fünf Verfahrensakten. Das heitere „Wir raten einen Geschäftsvorfall“ kommt jetzt zum tragen, Mandant bekommt Schreiben und Nachricht. „Zu obigem Geschäftszeichen“ (sein Aktenzeichen/mein Aktenzeichen) möchte er mir mitteilen, dass „Bli bla blub“. Undsoweiter.

Zahlung hat er weitergeleitet.

Das Problem. Alles ist summa summarum richtig. Aber die RENO-Gehilfin nimmt auch schon mal die falsche Vorlage und pflegt das falsche Aktenzeichen ein. Und dann bekommt die Sache einen komplett anderen Sinn. Dann zahlt jemand auf eine Forderung, die in den Himmel wächst bzw. aus ihm herausplumpst, weil die Forderung in dieser Höhe gar nicht existiert. Im Rahmen der einen Akte ist die Zwangsversteigerung beantragt worden und „aus diesem Rechtsgrund“ sind Sachverständigenkosten in dieser Akte „tituliert“ und bevorrechtigte Forderungen. Ihre Erstattung kann ohne gesonderten Gerichtszug verlangt werden. Der Rechtsanwalt aber teilt mit, dass der Sachverständigenvorschuss anstatt zur Akte Nr. 01 zur Akte Nr. 04 auszuzahlen ist. Später meldet die Rechtsanwaltskanzlei in der Akte Nr. 05 „zur obigen Sache“ eine Zahlung der Justizkasse zur Rückzahlung nicht verbrauchter Sachverständigenkosten.

In Akte 01 (Konto) wurden die Kosten nicht ausgezahlt, sondern in Akte 04 (anderes Konto). Die Rückzahlung derselben Forderung zu Gunsten der Akte Nr. 05 (anderes Konto) macht nun spätestens hier auch jedem Laien verständlich: Das ist eine Horde marodierender Krimtartaren, diese kleinen Forderungsbiester, ein Nebel des Grauens und nebenbei gesagt „Kraut & Rüben“.

Damit befasst sich der Verwalter einen ganzen Abend lang, um endlich zu verstehen: Geschlampt hast du nicht, aber was jetzt hier als Gesamtgemengelage eingetreten ist, das wünscht du selbst der Schuldnerin nicht. Es besteht jetzt, nach all der intensiven Bearbeitung, ein fehlende Vermutung von Richtigkeit.

Wer hat hier die Ar….karte gezogen?

Im momentum (latein) hat der Herr Rechtsanwalt ein paar Fragen vorliegen, die er wahrscheinlich für verrückt hält, die sind überschrieben mit

Ente süßsauer? Zeitungsente? Der Postillion treibt wieder Scherze. Christian Wulff konnte heute schon wieder lächeln, vor dem Landgericht.

Direkt im Berliner Speckgürtel, Landgericht Hannover, wurde Recht gesprochen. Christian Wulff wurde von allen Vorwürfen frei gesprochen. Die Tagespresse schreibt, das braucht nicht verlinkt zu werden. Es ist nicht zu übersehen. Was der Postillion schreibt, naja. In der Haut von Christian Wulff hätte keiner stecken wollen in den letzten zwei Jahren: Niemand von uns. Gerade lief eine nicht ganz gelungene Dokumentation bei Sat1 zur Causa Wulff.

Wulff ist unschuldig. Das ist, was bleibt. Wenn jetzt einige das versuchen umzudeuten, na klar. Richter Frank Rosenow hat´s gewusst und glasklar öffentlich gesagt. Das sollten wir uns einprägen und auch in Zukunft vorsichtig sein, bevor wir Menschen beschuldigen: Die Unschuldsvermutung ist ein hohes Gut. Jedes scherzhafte Spiel ist Frevel.

Im Streit um die in einem Wohngebiet gehisste Fahne des Fußballclubs Borussia Dortmund hat das Verwaltungsgericht Arnsberg die Beseitigungsklage eines Nachbarn durch Urteil abgewiesen. Der Fahnenmast mit der BVB-Fahne stelle keine wohngebietsfremde Nutzung dar. (Zitat, Quelle unten verlinkt)

Die Bild-Redaktion von gesichtspunkte.de tut sich schwer mit vielen Menschen liebstem Kind, dem „Fußball“. Entsprechende Suchanfragen in den großen Archiven der mehrjährigen Bildbloggerei führen zu 0 Resultaten. Selbiges gilt für den Tag „Fußball“ (bislang 0). König Fußball regiert die Welt, aber anderswo. Nicht hier. Das verlinkte Urteil, soviel steht fest, gilt im Einzugsbereich von Einfamilienhaus-Grundstücken. Im Zusammenhang mit bewohnten Mehrfamilienhäusern (unser Berichtsschwerpunkt) dürfte das eigenmächtige Aufstellen von Fahnenmasten gleich welcher Coleur mit erheblichen Abstimmungsprozeduren (weiterhin) einher gehen. Und das ist auch gut so. Wenn die bunten Fahnen wehen….

Dieses Urteil führt nun zu einer Aufweichung jeglicher Blockade-Gedanken. Der Berichterstatter (das bin ich!) hätte im Prinzip auch was dagegen, wenn Nachbarn im Garten einen fünf Meter hohen Mast installieren, um dort eine Fußballverein-Fahne, gleich welchen Vereins, wehen zu lassen. Schon die Vorstellung, gräuslich.

• Linktipp: Darf Nachbar an Fahnenmast eine BVB-Fahne hissen?
• Ornithologie des Zutrauens: Der Nationalgimpel ist ein Gimpel mit Wimpel

Inwieweit trifft eigentlich Rechtsprechung auf unseren Einzelfall hilfreich zu und wir können sie uns hinter den Spiegel stecken? – Die hier angerissene Entscheidung ist so eine, die hilfreich ist und mit deren Hilfe wir ein besseres „standing“ in unserem „bürgerlichen Alltag“ erhalten. Deswegen haben wir die Entscheidung herausgesucht und sogar ausführlich besprochen.

Das OLG München (AZ 23 U 3798/11) hat sich mit der Frage der Zulässigkeit von nachhaltigen Willenserklärungen (hier: Kündigung eines Handelsvertretervertrages) umfassend auseinandergesetzt. Dies hat große Bedeutung für die alltägliche Praxis.

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Große Bedeutung, ja große Auswirkungen sind in vielerlei Hinsicht gegeben. In der Praxis ist die „analoge Schneckenpost“ mit unzuverlässigen Briefzustellern ein gutes Argument. Die Beschleunigung der Arbeitsprozesse ein anderes. Ein drittes mag die Absicht sein, sich rechtzeitig aufs Wesentliche zu besinnen. Wer noch rasch kündigen will und stets per Email mit seinem Vertragspartner interagiert hat, bekommt hier „ein Bienchen“ und wird belohnt. In solchen Fällen, hihi, müsste man sich sogar die automatisch versendete Empfangsbestätigung dieser ganzen Hirnis aufheben, die einem immer Ticketnummern geben für und wegen der in Aussicht gestellten Bearbeitung. Auch hierüber berichteten wir „empathisch“ und nahezu vollständig, immer wieder.

Ein jeder Mensch will rechtzeitig, schnell und einfach Verträge schließen, um das Leben lebenswert zu gestalten. Beim Beendigen mancher Verträge, um selbiges auch forthin sicherzustellen, ist es daher im Einzelfall recht schwierig. Liegt darin „Absicht“? Machen uns die Leute immer das Leben einfach, wenn wir sie vertraglich bezahlen sollen und schwierig, wenn wir aus der Zahllast raus wollen? Darauf, auf diese ein bisschen philosophische Frage hat das OLG München Antworten parat. Das Gericht hat auch die Bundestags-Drucksachen gewälzt und den Willen des Bundesgesetzgebers erforscht. Sehr interessant. Die Besprechung habe ich der Firmenhomepage treffenderweise hinzufügt.

Bleibt abschließend nur zu hoffen, dass die gängige Praxis der Spamversender nicht Überarbeitungen erfährt angesichts dieser neuen Rechtsprechung. Man stelle sich vor, Spamversender kündigten nun unter Vorgabe falscher Absenderdaten, wie üblich, mit Streuobstwiesenemails Lebens- und Krankenversicherungsverträge, Telefonanschlüsse und oder Mietverhältnisse. Nach dieser neuen Rechtsprechung des OLG München wäre das zumindest denkbar. Wenn auch absurd: der richtige Zufallstreffer eines solchen, idiotischen Spamversenders liegt wohl nicht mal im Promillebereich. Obwohl? Bei der Telekom…, gut: lieber an dieser Stelle nicht weiterdenken….

• Linktipp: Büro Gotthal, Häufige Fragen: Zur Frage der Kündigung per Email
• Linktipp: Vertragsrecht: Per De-Mail ist die Kündigung unwirksam, sagt Die WELT

(EP)

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

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Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

• Kostenloser, nichtkommerzieller Leserservice: Die komplette Entscheidung des BGH als pdf-Dokument zum download
• Firmen-Homepage: Die Firmen-Homepage des Büro Gotthal in Berlin
• Fach- bzw. Deeplink: Die Juristischen News vom Büro Gotthal in Berlin

Schrecklich immer diese Trennungsgeschichten. Jetzt, so Anfang Januar, denken wir darüber wieder einmal nach. Hinter uns liegen Trennungen, private und geschäftliche Trennungen.

So wie die Trennung von Maxima und Peter (* Namen geändert), die schon fünf Jahre zurückliegt. Aktuell haben die beiden noch eine gemeinsame Immobilie im Berliner Speckgürtel, von dem die Leser hier wissen, er liegt außerhalb der ehemaligen Stadtgrenzen. Ist bald richtig Winter, Speck anfuttern ist eigentlich angesagt. Und doch werden im Speckgürtel die Menschen tendenziell Belastendes derzeit lieber los.

Maxima ist mit einem neuen Göttergatten, ihrem Jugendliebe-Traum aus Österreich, mit diesem nach dorthin ins Ausland verzogen. Peter sagt, er kann ja nichts dafür, dass Maxima ihre Kinder immer mit einem neuen, anderen Mann gemeinsam aufziehen möchte. Er habe das nicht gewollt. Es sind seine Kinder. Maxima hat den Wegzug aus der Nachbarstadt im Speckgürtel klammheimlich eingefädelt. Nichts gesagt.

Nur Andreas (* Name geändert), der neue Lebenspartner und Ehemann von Maxima hat es Peter gesteckt. Vertraulich. Er sagt zu Peter, sie zögen jetzt weg ins Ausland und dass er das nicht wissen solle, das finde er nicht in Ordnung. Maxima beschwichtigte noch: So ca. alle zwei Monate kämen sie mit den Kindern zu Peter in den Speckgürtel zu Besuch. Damit er seine Kinder sieht. Das ist jetzt schon 8 Monate her. Seither war Maxima nicht einmal da. Auch die Kinder nicht. Wenn das so weiter geht, verlieren sie die Beziehung zum Vater. Gebetsmühlenartig sagt Maxima immer, er kümmere sich nicht um die Kinder.

Maxima hat immer so geredet, gesagt, dass Peter sich nicht einmal um die Kinder kümmere. Sie braucht immer irgendwelche funktionierenden Wahrheiten. Diese sind immer ad hoc und so, wie es die Situation erfordert. Einmal hat ein gemeinsamer, alter Freund ihr ins Gesicht gesagt, sie solle endlich aufhören. Sie könne doch nicht immer, wenn es der persönliche Leidensdruck erfordere, die gesamte, gelebte Geschichte so umformen, dass etwas Passables allein für sie dabei herauskomme. Seitdem hat Maxima sich bei dem alten, gemeinsamen Freund nicht mehr gemeldet.

Gute Freundschaften halten berechtigte Kritik aus. Andere wiederum gehen gleich in die Brüche, wenn der verbindende Anlass wegfällt. Eine Paarbeziehung kann ein verbindender Anlass sein, aber auch ein trennender, die Freundschaft beendender. Weil der alte, gemeinsame Freund einen unbestechlichen Blick auf die Gegenwart hat. Schade.

Es war ein Bruch. Eine zweite Trennung: Maxima und Peter trennten sich und auch die alte, gemeinsame Freundschaft barst in zwölftausend Glassplitter. Von jeder Trennungsgeschichte bleiben unterschiedliche Gesichtspunkte als Gesichtsnarben im Gesichtsfeld der Trennungsbeteiligten. So wie hier. Letztlich ist der Mensch nicht unverletzlich.

Peter hat seit fünf Jahren das gemeinsame Haus im Speckgürtel „an der Hacke“, muss alle Kosten allein tragen. Maxima ist weit weg. Sie hat die Sache geistig moralisch so hingedreht: Sie habe jetzt ja keinen Hartz IV-Anspruch, weil Peter ihr den versaut habe. Das Amt hätte ja das Haus und die Lebenssituation gewürdigt, angerechnet, dass noch die umfassende Hilfebedürftigkeit nicht vorliegt. Peter hätte seit fünf Jahren Miete erzielen können, im gemeinsamen, von ihr verlassenen Haus. Mindestens 30.000,- EUR Schaden hätte das verursacht, dass er es nicht vermietet habe. Umformung. Bruch. Sich lossagen vom gemeinsamen Gestrigen, dem Hauskauf je zur Hälfte, den spätgeborenen Kindern, ihrem solistischen, unerwarteten Weggang. Auszug, Wegzug, schließlich Ausland. Dabei waren sie vorher mehr als zwanzig Jahre zusammen, sie waren ein symbiotisch erscheinendes Paar, auch für enge Freunde.

So wie der große Wulff für viele mal der perfekte Bundespräsident war. Jetzt sagen einige, es sei „der große Blulff“ gewesen, ein verballhorntes „großer Bluff“.

Jetzt geht es noch um den Verkauf des gemeinsamen Hauses. Irgendwie ist jetzt die Fassade ab. Der Lack ist abgeblättert von Maxima. Sie zeigt ihr Gesicht. Winter adé – Scheiden tut weh. Für alle Beteiligten. Normal ist das nicht.

Amtsgericht Königs-Wusterhausen, Wohngeldprozess

Anfang Dezember 2011: Der alte Dr. T. aus Düsseldorf hat in den letzten Jahren gesundheitlich einiges wegstecken müssen. Darüber ist sein Vermögen in Verfall geraten. Jetzt steht er als beklagter Geschäftsführer einer untergehenden Gesellschaft mit begrenzter Hoffnung vor dem Wohngeldrichter. Zuvor waren einige wirre Schriftsätze bei Gericht eingereicht worden von ihm. Zunächst habe er das Wohngeld zu schulden komplett anerkannt. Dann hat er das widerrufen. Der Richter will nun wissen: „Ja, was denn nun?“

Die Sache ist ganz eindeutig, findet Dr. T.. Er habe alle seine Wohnungen im Umfeld vom Golfclub Motzen verkauft. Seine Gläubigerin, eine Bank aus Köln-Bonn, sei beauftragt, aus den Kaufpreisen die Wohngeldschulden zu tilgen. In Wahrheit hätte sich die Verwalterin längst mit der Bank geeinigt. Sie bekäme ja für jedes Wohngeldverfahren ein Extra-Honorar, darum versuche sie nun zu Unrecht, ihn des Wohngeldes wegen zu verklagen. Sie sei sowieso nicht mehr berechtigt, das Wohngeld einzuklagen, denn schließlich sei sie zum 31.12. des (Vor)Jahres das Verwalteramt los.

Es ist ebenfalls die Geschichte einer Trennung.

Dr. T. aus D. wird irgendwie rausgeworfen aus der Wohnanlage, an der er zuvor mehr als 65% aller dortigen 82 Wohnungen besaß. Das Wohngeldverfahren sieht so ein bisschen aus wie ein Scheidungsverfahren. Er wirft dem ausscheidenden Verwalter noch Schlamm hinterher. Möchte noch einmal nachtreten.

Das Scheidungsurteil ist ganz eindeutig: Dr. T. muss Wohngeld an die WEG bezahlen, die zugrunde liegende Forderung ist nunmehr rechtskräftig. Die allerletzte Amtshandlung des ausscheidenden Verwalters ist ein Zwangsvollstreckungsauftrag in alle noch „offenen“ Grundbücher. Sicherheitshalber.

Denn wer einmal lügt, dem glaubt man nicht.

Was bleibt? Nichts außer einem schalen Nachgeschmack. Beide Geschichten spielen in der Vergangenheit und haben in der Gegenwart ihren finalen Ausklang. In Moll.

 (EP)

Gerichte entscheiden täglich über zahlreiche Rechtsstreitigkeiten mit durchdachten Urteilen und Beschlüssen. Das muss aber nicht immer so sein. Manchmal ist eine praktische und schnelle Lösung mit scharfem Werkzeug die einfachste und beste. (schreibt Udo Vetter im lawblog, Link unten) – Wobei in Sachen Sarah Connor in Delmenhorst ein richterliches Machtwort nicht gesprochen wurde. Niemand kann die Welt in nur wenigen Tagen herunter brechen auf eine vollkommen problemfreie Gesamtanmutung: nicht einmal in Delmenhorst.

Vielleicht ist der Richterberuf am Ende doch ein furchtbarer, pardon ein „fruchtbarer“? Weil die Deutschen so gern und ausdauernd streiten. Allerdings legen (sogar) Richter manchmal „glasklaren Verstand“ an den Tag, um jahrelange Streitigkeiten zu beenden. Dies berichtet jedenfalls Udo Vetter in seinem stets sehr gern gelesenen lawblog. Der Artikel passt eigentlich hierher: deswegen habe ich ihn verlinkt.

…und doch nah bei! Osteel. Landhaus in absolut ländlicher Idylle mit Blick über die umliegenden Wiesen und Felder! Hier findet man Ruhe und Erholung. Auch ideal für Tierliebhaber, das große Grundstück von 9.041 m² bietet viel Platz. Auch für die junge Familie ist das Objekt wie geschaffen, die Lage ist wunderbar kindgerecht. Osteel liegt nur wenige Kilometer von dem beliebten Fischerdorf Greetsiel oder Norddeich (Inselfähren) entfernt. (aus der Immobilienbeschreibung des eingeschalteten Maklers)

Für diejenigen in Delmenhorst, in Deutschland und sonstewo auf der Welt, die Rechtstreitigkeiten wie dieser überdrüssig sind, haben wir eine „Perle der Woche“ hier angehängt: Es handelt sich um ein zum Verkauf stehendes Grundstück in Osteel an der Nordsee, dessen grober Eindruck uns eine Vorstellung davon macht, man könnte durch geschickte Immobilieninvestitionen Nachbarschaftsstreitigkeiten wie diese schlichtweg überflüssig machen. Ankaufstipp.

• Linktipp: Astschere und Bügelsäge des Richters von Delmenhorst
• Ankaufstipp: Landhaus in Osteel (Nordsee) zu verkaufen

(EP)

Fachfragen eines Kongreßteilnehmers: „Können wir denn überhaupt die Verwalterzustimmung erteilen, wenn der Erwerber ein Russe ist? Antwort Rechtsanwalt und Notar Stefan Villwock: wird hier nicht verraten. Die Sache ist so was von hoch vertraulich und bleibt ausschliesslich den Diskutanten vorbehalten. Also nicht dem „Klatsch & Tratsch“ einiger unmaßgeblicher Disco-Tanten und „böhsen Onkels“ #Diskussions-Exzerpte

Ungefähr einmal im Jahr trifft sich die verwalterische „Haute Volaute“, bzw. wer sich dafür hält, in den Hallen des Wohnungseigentumsrechts. Das ist dann so gross, dass man sicherheitshalber die Urania dazu anmietet. Es dürften schätzungsweise 250 wohnungswirtschaftliche Fachkollegen aufgetroffen sein. Thematisch streift der Gesichtspunkte-Katalog wohnungseigentumsrechtlichen Denkens eine Vielzahl von Bereichen: ja, man fühlt sich an Hans-Joachim Gross, seine RIAS-Sendung „Streifzüge durch das Wohnungseigentum“ erinnert. „Hurra, wir zahlen keine Miete mehr!“ – Aber auch nicht weniger. Trockener Kommentar eines der vortragenden Rechtsanwälte: „Sehen Sie, und dieses juristische Problem erklärt nun auch, warum ich kein Wohnungseigentum besitze.“ Lachen.

Es gibt Mieter und Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit bewohnten, überdachten, manchmal wenig durchdachten Häusern. Das ist die Zielgruppe der Rechtsanwaltskanzlei. Und dann gibt es noch den Hauseigentümer! Offen blieb, ob die Rechtsanwälte, die per Akklamation zum Vortrage brachten, sie wüssten aus gutem Grund, warum sie keinWohnungseigentum besässen, nun Mieter oder Hauseigentümer sind. Für den Erfolg der Veranstaltung spielte diese Frage denn auch ersichtlich keine Rolle.

Wer nun aber denkt, aha, es gibt Rechtsanwälte, die wohnen sogar zur Miete? Macht nichts. Denn auch die Mietrechtler tragen vor: Rechtsanwalt Malte Monjé hat sich eine neue BGH-Rechtsprechung erstritten zum Thema der „Modernisierungsankündigungen im vorhinein“ und stellt fest, es gibt bestimmte Konstellationen, auf die kannst du schlichtweg verzichten. Wenn dann noch ein Staffelmietvertrag hinzu komme, ists Essig mit weiteren Mieterhöhungen? Mitnichten, sagt Monjé und stellt dar, wie man dem Grundstückseigentümer als Verwalter beruflich imponiert. Mit Taschenspielertricks nach dem Motto: „Okay, das haben wir jetzt durch, die Mietstaffel ist zu Ende, aber einen habe ich noch! – Gelächter.

Der Hausverwalter, so Monjé hebt sich eine Art „Bibliothek des Grauens“ für die Zeit nach Ablauf aller Staffeln auf, und zieht dann die Schubladen auf, in denen die bislang nicht mietwirksamen Modernisierungsleistungen lagern. Mit Spinnenweben obendrauf.

Dürfte eigentlich ein Hausverwalter oder ein Rechtsanwalt einen magentafarbenen Irokesen als „Berufsfrisur“ tragen und steuerlich dessen Pflege beim Wohnsitzfinanzamt geltend machen, etwa mit der Begründung, in der Frisur liege ein signifikantes Alleinstellungsmerkmal, dass im Berufsstand seinesgleichen suche? Bislang allerdings trägt die Berufsgruppe „uni“ und ist eher unaufällig, auch was die Haarpracht angeht. Mittel-, Seiten- oder gar keinen Scheitel, trägt man. Ein beruflich erfolgreicher Irokese? Warum nicht? Das ist „schnafte“! 

Gut, die Sache ist noch nicht zu Ende gegessen. Frank Weißenborn weiß weiteres zu berichten, Mietverträge, Wohnungsabnahmen und Probleme bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen. Hier huldigt Weißenborn dem Privatschriftlichen, im Unterschied zum Formulartechnischen. Nimmt man das ernst, so witzelt der Bloggwart zu seiner Begleiterin, dann artet der Mietvertrag künftig aus in eine Art stundenlanges Problemlösungsgespräch, gar keine Standardklauseln mehr (die „AGB-Falle) und „alles hübsch handschriftlich“. Niemand weiß allerdings, dass man meine Handschrift schon seit Jahren kaum noch lesen kann. Zu viel habe ich 10-Finger-technisch in Tastaturen ohne Druckpunkt gehackt. Eine Art „mietvertragliche Besprechungspunkte-Liste“ ist aber noch nicht im Druck, man stellt sich das so vor als Ankreuz-Formular (da ungefährlich), weil nur das Ergebnis zählt. Dokumentiert würde, was zu besprechen „ganz individuell“ auf der Agenda Blablabla einst stand. Ob Mietverträge dann -aus Glaubwürdigkeitsgründen- in Sütterlin abgefasst werden müssten, diese Frage hat niemand mehr gestellt.

* * *

Auch im Themenkomplex „Rund um das Wohnungseigentum“ berichten uns die Vortragenden, im wesentlichen Rechtsanwalt Uwe Wanderer und Dr. Egbert Kümmel, vielfältig über „Schneisen rechtlichen Denkens“, die so komplex und ungewiß sind, wie die Flugschneisen-Gesamtplanung der am Flughafen Schönefeld Verantwortlichen. Irgendwann läßt der Kongreßteilnehmer seine inzwischen vielen, vielen Berufsjahre vor dem geistigen Auge Revue passieren: „Ach, früher war alles viel einfacher!“ – Vorbei die einfachen, transparenten Zeiten, in denen auch „richterlicher Goodwill“ für eine bedauernswerte Berufsgruppe, die Wohnungseigentumsverwalter, deutlich zu spüren war. Brücken, über die man gehen konnte: Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse zur Jahresabrechnung der Gemeinschaft, die wenigstens nur teilweise -und nicht insgesamt- aufgehoben wurden. Wie war das noch damals? Richtig: Abrechnungen mussten in Teilen ergänzt werden! Heute sieht die Praxis der Gerichte anders aus. Muss man Ende gar befürchten, dass die Wohnungseigentums-Rechtsprechung sich ähnlich tückisch, hundsgefährlich und am Ende fatal gegen die ganze Verwalterbranche richtet? So kreuzgefährlich könnte es mal werden, dass sich Menschen in der Mitte ihres Berufslebens dann fragen, ob sie wirklich die richtige Berufswahl getroffen haben? Die Rechtsprechungstendenzen sind diesbezüglich nicht zu übersehen oder -anders ausgedrückt- deutlich zu bemerken.

Für alle Pop- und Rockfans ist das Motto der Veranstaltung eins, dass nicht wörtlich aufgeschrieben im viele Seiten umfassenden Sitzungs-Script steht. Am Ende aller Vorträge zu den verschiedenen Fachthemen summt man leise vor sich hin: „They call me The Wanderer, they call me The Wanderer“…

Schliesslich gibt es nach dem Umzug der Rechtsanwälte in die Einemstr. nach Berlin-Schöneberg sogar eine Mandantenbar. „An der Bar, an der Bar, Mensch, was machen die denn da?“ mag sich der eine oder andere fragen. Für uns steht fest: die Veranstaltung war kurzweilig, interessant und wenn auch eine Vielzahl von Fachfragen nicht hinreichend tief beantwortet werden konnte, macht doch der Besuch dieser Veranstaltungen immer wieder Sinn. Ein, zwei Quäntchen „neues Wissen“, „nützes“ (Gegenteil von „unnützes“) kann jeder mit nach Hause nehmen.

• Homepage der Kanzlei Wanderer & Partner
• Wohnungswirtschaftliches Hearing 2010

Vor vielen, vielen Jahren -es war anno domini 2005-, da focht eine ältere Wohnungseigentümerin einen Beschluss der übrigen Wohnungseigentümer an. Diese hatten den Verwalter neu bestellt. Die ältere Dame lebte noch viele Jahre dahin und wenn sie nicht gestorben ist, dann lebt sie auch noch heute. Die Dame war mit der Entscheidung der Anderen nicht einverstanden: denn diese hatten den Verwalter aus Gründen ihrer eigenen Zufriedenheit noch einmal als Verwalter bestellt. Denn er war der Verwalter schon seit noch viel mehr Jahren. Ja, wenn man heute zurückschaut, dann war er sogar „der dienstälteste Verwalter dieser WEG aller Zeiten“. Keiner hatte je länger dieses Amt ausgeübt.

Heute übrigens ist dieser Verwalter nicht mehr deren Verwalter. Er entschloß sich 2010, die im Dezember 2010 auslaufende Verwalterbestellung nicht zu erneuern, um ab 01.01.2011 erneut per mehrheitlichem Beschluss zum Verwalter bestellt zu werden. Dies hätte nach seiner Auffassung keinen Sinn.

Die hier dargestellte Geschichte ist wie aus dem Tollhaus des Lebens, sie kann als Erklärung des Begriffs „Gerichtsferien“ verstanden werden und als vollkommene Neudefinition dieses Behördenjargons.

Die Gründe dafür lagen in verschiedenen Ebenen, aber hauptsächlich auf einer: es gab in dieser Wohnanlage ein „querulatorisches Potenzial“. Die Anlage bestand aus -sagen wir- 24 bis 25 Parteien, die Wohnungseigentümer hatten Mitte der Siebziger Jahre dort Reihenhäuser erworben, die sich in Form des Wohnungseigentums seit dem bewohnten. Das „querulatorische Potenzial“ bestand nun aus älter gewordenen, in die Jahre gekommenen  Wohnungseigentümern aus „bildungsnahen Schichten“, eine Vielzahl von Wohnungseigentümern hatten „mindestens“ Hochschulerfahrung, teils als Professoren von deutschlandweitem Ruf.

Es begab sich aber, dass einige der Wohnungseigentümer, es waren im Kern vier oder fünf, sich jeweils zu „Minderheiten“ zusammenrotteten, wobei man dies Wort nicht verwendet im „schicklichen Sprachgebrauch“, doch es erklärt ganz gut, was es meint.  Im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren, bei unterschiedlichen Antragsgegenständen, genossen die Damen und Herren unterschiedliche Spieltage, -wochen, -monate, wobei die Konstellation, wie in Gesellschaftsspielen nicht unüblich, spieletaktisch gewieft wechselte. Mal Frau Dinslaken (Name geändert) gegen „Alle“, mal Prof. Tonngarten (dito) und Frau Frenzel (dito) gemeinsam gegen die Anderen. Undsoweiter und so fort. Das Pläsierchen ihres „Mensch, ärgere dich!“-Spiels im wesentlichen: Abrechnungen der Gemeinschaft anfechten. Oder einfach nur „Verwalter ärgern“.

So begab sich anno domini 2005, dass besagte Frau Dinslaken die Entscheidung der Übrigen anfocht, den Verwalter zu bestellen.

Eine Entscheidung bekam Frau Dinslaken schon bald. Das Amtsgericht Schöneberg, Außendienststelle WEG-Angelegenheiten, beurteilte das Schriftsätzliche und wies die Anfechtung mangels Erfolgsaussicht zurück. Es sei im übrigen gerichtsbekannt, dass der Verwalter dieser WEG es „ersichtlich schwer“ hätte. Es sei „eine ganz schwierige Gemeinschaft“. Das Rechtsmittel von Frau Dinslaken gegen die ablehende Entscheidung des Amtsgericht verhandelte schliesslich auch das Landgericht. Die Sache sah nicht sonderlich kompliziert aus, befand das Landgericht und entschied sich, das Rechtsmittel von Frau Dinslaken „einem Einzelrichter“, einer Einzelrichterin zu überlassen. Denn sonst wurden seinerzeit solche Sachen „zu dritt“ richterseitig abgehandelt. Ganz einfach.

Nun tagte das Landgericht „anno zwirn“, sagen wir Anfang 2007, mündlich zur Sache. Die Vorsitzende, durchaus als sehr gewissenhafte, ordentlich agierende Richterin bekannt, rief Frau Dinslaken sehr eingehend zur Ordnung, doch irgendwann schüttelte die Vorsitzende dann nur noch den Kopf. Denn die Klägerin zeigte sich immer noch etwas wirr und vor allem uneinsichtig. Sie habe nichts vorgetragen, was es rechtfertige, einer Mehrheitsbeschlussfassung der Versammlung in Ende 2004 „per Richterbeschluss“ einzugreifen. Vorgreiflich sei, was die Menschen selbst wünschten. Sie solle noch weiteres vortragen.

Nun wechselte das Dezernat, die ordentliche Richterin entschwand aus der „Kammer des Schreckens“, das ist die Kammer für Wohnungseigentumsangelegenheiten. Ja, manche meinen sogar, es handele sich dabei um eine Art Strafsenat. Das stimmt natürlich nicht. Der neue Richter nahm die Sache an sich. Und nun geschah nichts mehr. Doch: Einige Erinnerungen schickten der Verwalter und ein am Verfahren beteiligter Wohnungseigentümer, die die Sache nunmehr zum Abschluss bringen mochten. Eine Entscheidung ist auch heute noch nicht da. Allerdings gibt es jetzt ein bemerkenswertes Schreiben. Um zur Rechtsfortbildung beizutragen, veröffentlichen wir den Wortlaut des unter dem 11.04.2011 (also sechs Jahre nach der angefochtenen Verwalterbestellung) ergangenen richterlichen Schriftsatzes.

(Zitat)

In der Sache

Dinslaken ./. Tonngarten betreffend Wohnungseigentumsanlage Alsterwasserboulevard/Elbeweg in 12345 Berlin (alle Daten verändert)

wird darauf hingewiesen, dass sich die Sache -bedingt durch die leider überlange Verfahrensdauer, für die um Entschuldigung gebeten wird, in der Hauptsache erledigt haben dürfte, denn der Beschluss vom 14.12.2005 sah eine Bestellung der Beteiligten auf unbestimmte Zeit vor, was dahin auszulegen ist, dass die Bestellung für die gesetzliche Höchstdauer von 5 Jahren erfolgen sollte (vgl. dazu OLG Münehen NZM 2007, ; 647). Da die Bestellung ab dem 1.1.2006 erfolgt ist, ist die Amtszeit abgelaufen, was zur Erledigung der Hauptsache führt, die in nach altem Recht zu behandelnden Sachen auch ohne entsprechende Erklärungen der Beteiligten schon dann festzustellen ist, wenn aus Rechtsgründen tatsächlich eine Erledigung vorliegt. Auf die Erfolgsaussichten der Sache kommt es dann nur im Zusammenhang mit der unter Billigkeitsgesichtspunkten zu treffenden Kostenentscheidung an. Diese wird nun ergehen.

(Ende Zitat)

 Ja, liebe Kinder, das ist schon bemerkenswert, oder? Einfacher formuliert: Die Sache hat sich durch Liegenlassen erledigt.

Noch niemand hat den Dienstbegriff so verwendet und doch besitzt er eine ganz eigene Relevanz: Spricht man vom „dienstältesten WEG-Verwalter dieser Wohnanlage aller Zeiten“, so wird ein gewisses querularorisches Grundpotenzial der Wohnungseigentumsanlage erahnbar, dass dazu führt, das niemand einem Verwalter der bezeichneten Anlage eine längere Dienstzeit zutraut. Dann kann das heißen, der Verwalter wird sowieso demnächst wieder abgesägt, weil er es nicht schafft, die zerstrittenen Persönlichkeiten der Anlage zu einigen. Oder es bedeutet, dass niemand sich freiwillig so eine Anlage antut. Was allerdings den vielen, besonders netten Menschen in der Anlage nicht gerecht wird, die das querulatorische Potenzial einzelner Miteigentümer auszubaden haben. Besteht aber die Anlage schon seit längerem, so gilt die Anscheinsvermutung, dass der als „Dienstältester ….(wie oben)“ beschriebene Verwalter es immerhin für eine unerwartet lange Zeit geschafft hat, eine fast Verwaltung zu nennende Gesamtatmosphäre herzustellen. Das spricht dann in erster Linie erst einmal nicht gegen ihn. Dann wäre es jedenfalls nicht abwegig, die Amtsphase bis zur entgültigen Niederschlagung des Verwalters als „Mediationsphase“ zu bezeichnen, also eine Art „Westfälischer Frieden“, mag dieser im Einzelfall auch noch so teuer erkauft sein. #Verwalterischer Konfuzismus, Esoterische Verwalterkunde, gesichtspunkte.de © 2011

Man merkt der Sache an, sie muss jetzt weg. Und übrigens ist diese „gereifte Erkenntnis“ (bei Gericht) noch lange kein Faktum dergestalt, dass nun der Herr Vorsitzende eine „billige Kostenentscheidung“ trifft. Er hatte während eines Telefonats mit dem seinerzeitigen Verwalter, der sich nach dem Fortgang der Sache erkundigte, seine persönliche Auffassung „durchscheinen“ lassen und da ahnte man, es gäbe -bedingt durch diesen Richterwechsel- wohl nicht nur frischen Wind, hier: durch liegen lassen, sondern auch eine andere Rechtsmeinung. Und so halten wir für den eigenen Erkenntnishorizont zusätzlich fest, dass die Inanspruchnahme von Gerichten auch „eine Art pervertierte Verselbständigung“ von vollkommen willkürlichen Erkenntnissen Dritter (in diesem Fall: Richter) nach sich ziehen können, die mit dem Hier und Jetzt bzw. dem Hier und früher (hier: Anfang 2006) überhaupt nichts mehr zu tun haben. Alte Richterin, alte Sacheinschätzung, Vertrautheit mit Rechtsmeinung, die sich über ein tätiges Verfahren entwickeln konnte. Break. Neuer Richter, neue Rechtsmeinung, aber keinerlei Erörterung mit den Parteien, liegen lassen, Hauptsache erledigen durch nichts tun und dann „Deckel druff“, Kostenentscheidung „nach Billigkeitsgesichtspunkten“.  Wir bitten die rechtsprechenden Instanzen von Berlin um Verständnis: Da hier Gesichtspunkte wörtlich angesprochen sind, besteht Berichts- bzw. Publizitätspflicht.

Das alles ist weder gerecht noch billig. Es ist eine Riesen-Schweinerei! Er mag Kritik nur, wenn sie laut ist. Der Bloggwart, nicht der Richter.

Ob die Wohnungseigentümerin noch lebt, die diese gerichtliche Entscheidung begehrte? Klar ist folgendes: Ihr Gesundheitszustand hat sich in den letzten fünf Jahren so stark verschlechtert, dass ihr heute eine geordnete Wahrnehmung ihrer Interessen, wie im Zeitpunkt der Einleitung ihres Verfahrens, schlicht nicht mehr möglich ist. Es hätte auch schlimmer können: dann wäre als „Hauptsache“ lediglich noch der Tod der Klägerin festgestellt worden, aber was wäre dann „billig“? Geschmackloser Gedanke. Rechtstaatlichkeit ist anders.

Natürlich hat das x-te Rechtsmittel gegen ein sorgsam abgewogenes Urteil der Vorinstanzen manchmal auch etwas Befreiendes: das kann man Erkenntnis nennen. Die Erkenntnis beispielsweise, dass ein gerichtsnotorischer Querulant auf Kosten der Allgemeinheit Rechtsmittel einlegt, die zu bezahlen er ja gar nicht vorhat.

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Falko – Egoist (via Youtube)

Niemand rechnet genauer nach, im verselbständigten Rechtsstaat. Dass der Querulant Prozeßkostenhilfe-Anträge stellt, die „keine hinreichende Erfolgsaussicht“ beinhalten. Dass er weitere Rechtszüge ohne solche Anträge wahrnimmt. Es ist psychopathologisch. Denn er ist nur ein Egoist.

Was bitte ist Wald- & Wiesenrecht? Nun, ganz einfach: Es handelt sich um alltägliche Rechtsprechung, die nicht höchstrichterlich erfolgt, sondern auf der „alltäglichen“ Ebene, um nicht zu sagen: auf der untersten aller Ebenen. Womit kein Misskredit verbunden ist, sondern die Aussage, dass was hier und heute tagtäglich entschieden wird, alltags- und hoffentlich auch gebrauchstauglich ist. Wenn nicht, wär schlecht, nicht wahr?

Was Berlin-Zehlendorf mit einem Hauch einer Idee Lichterfelde anlangt, also stadtbezirksgrenzennahe, so geht die Mär davon, dass gerade diese Klientel besonders rau, etwa ökolog und selten dialog-, sondern monologbehaftet sein könne. Dies ist ein Vorurteil. Eine Vielzahl von Menschen, die dort (zufällig) leben, sind ganz anders. Ehrlich. Ich kenne jedenfalls viele, die so sind und die ich über die Jahre sehr schätzen gelernt habe. Und dann gibt es noch die Anderen.

Mit denen du partout als Verwalter nicht zusammen arbeiten kannst. Die alles besser wissen, dauernd irgendeine Intrige vermuten oder eine Art Geheimnis, Kungelei (mit den Anderen, also nicht ihnen) und Missgunst. Ja, die gibt es auch. Ich kennedy! Um mal bei einem Berliner Unwort zu bleiben.

Am Jahresende 2010 lief dann das langjährige Modell der Zusammenarbeit in diesem Zusammenhang aus. Die Verwalterin hatte sich entschlossen, nicht noch einmal erneut anzutreten und sich wählen zu lassen. Die Atmosphäre war vergiftet und fünfzehn Jahre sind eine lange Zeit.

Die Gruppe der Anderen hatte das xte Mal eine Jahresabrechnung angefochten, oder zwei. Es waren die Jahresabrechnungen der Jahre 1999 und 2000, die in der xten Fassung vorlagen. Alles andere war auch angefochten, sicherheitshalber. Die Verwalterbestellung 2005 auch. Sicherheitshalber.

Jetzt befindet das Amtsgericht nur noch über die Kosten des Verfahrens. Denn es ist alles erledigt. Die Verwalterin hat -sicherheitshalber- erklärt, über den 31.12.2010 nicht mehr zur Verfügung zu stehen. Ein neuer Verwalter wurde bestellt. Mal sehen, wie lange er durchhält. Für ihn spricht, er traut es sich zu. Gegen ihn spricht, er hat nicht einmal angerufen, gefragt, Kollege, was hast du für Beweggründe, es nicht mehr zu tun? Das wäre ne ehrliche Frage gewesen. Kam aber nicht. Eigentlich ein Anfängerfehler.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1/8 und die Beklagten zu 7/8 zu tragen, der Streitwert wird auf 33.500,- € festgesetzt.

Sind die Beklagten die Dummen? Nicht die Kläger.

Der Teufel steckt im Detail der richtigen Beurteilung. Kurz nachdem die xte Fassung der Jahresabrechnungen 1999/2000 (zwei Stück) durch Beschluss mehrheitlich genehmigt wurde, fochten die Anderen diese Genehmigung (erneut) an. Da war dann plötzlich dieser teuflische „44/09“-Beschluss des Bundesgerichtshofs in der Welt und ganz Deutschland stöhnte vor sich hin, Verwalterland war in Justitias Hand. Und der Beschluss sagt für alle Abrechnungen in ganz Deutschland, dass sie falsch sind, wenn die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe gebucht würde. Das war (in ganz Deutschland) bis dahin der Fall. Mehr hatte Karlsruhe nicht beschlossen, übrigens. Alles was dann folgte, das haben die Menschen draus gemacht, war unlängst von einem der mitbeteiligten Karlsruher Richter zu hören. Ja ja, erst entscheiden sie da unten (nicht da oben! Karlsruhe liegt südlich von Berlin), was sie wollen und dann sind es „die Anderen“ gewesen.

Was bitte ist der 44/09-Beschluss? Also „nine eleven“, das kennt man ja aus anderem Zusammenhang. Ist dann diese Sprachregelung für einen Beschluss in Wohnungseigentumssachen nicht ein bisschen gedankenlos in die Nähe davon gerückt? Vielleicht doch. Fakt ist aber, der 44/09-Beschluss, über den hatten wir hier ausführlich berichtet. Dies nur zur Aufklärung, was eigentlich gemeint ist.

Klar war aber: Abrechnungen, die so gemacht worden waren, müssten allein mit dieser Begründung aufgehoben werden, und das hatte zwei Monate vorher niemand vorausgesehen. Der BGH hat auch keine Pressemitteilung herausgebracht, etwa: „Liebe Verwalter Deutschlands, denkt schon mal vorsichtig nach, wir werden demnächst was beschließen, das haut euch aus den Socken!“ – Nö, war nicht, ich schwör!

Dass auf der äußerst streitlustigen Basis dieser wilden Zehlendorfer Grenzbezirksbewohner weitere Abrechnungen nicht da seien, beurteilte das Gericht wie folgt:

Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes waren den Beklagten die Kosten hinsichtlich der Beschlussanfechtungsanträge für die Jahresabrechnungen 1999 und 2000 aufzuerlegen. Denn insoweit wären sie voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Beklagten haben dies auch erkannt und die entsprechenden Konsequenzen gezogen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in ihrer Versammlung vom 1.7.2010 die Abrechnungsbeschlüsse für die Jahre 1999 und 2000 wieder aufgehoben. Hinsichtlich des Antrages auf Abberufung des Verwalters ist Erledigung dadurch eingetreten, dass der bisherige Verwalter zum Ende des Jahres 2010 ausgeschieden ist und die Wohnungseigentümergemeinschaft ab 2011 einen neuen Verwalter bestellt hat. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand bleibt offen, ob ausreichende Abberufungsgründe vorlagen. Allein das Fehlen gültiger Abrechnungen seit 1999 zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit dieses Rechtsstreits lässt noch keinen eindeutigen Schluss auf ein die Abberufung begründendes Fehlverhalten des Verwalters zu.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Wenn sie auch inhaltlich nicht zu beanstanden ist. Es steckt kein „innovatorisches Rechtsprechungspotenzial“ in dieser Entscheidung.

(AZ 27 C 25/10 WEG, AG LiFe)

„Ausländische Sender bekommt man heute auch über den Kabelanschluss.“ Außerdem gebe es IP-Fernsehen, Internet-TV und spezielle Receiver, die über das Internet 350 Programme aus aller Welt auf den heimischen Fernseher holten, ebenso wie Flachantennen, die fast unsichtbar anzubringen sind. Der Fortschritt der Technik hat auch die Rechtslage verändert – wer heute vor Gericht auf seiner Schüssel besteht, verliert. Das war jahrelang anders. Das Bundesverfassungsgericht attestierte sogar ein „Ausländerprivileg“ wegen des Rechts auf Informationsfreiheit.“ (Berliner TAGESSPIEGEL, Onlineausgabe vom 07.02.11, Link unten)

Ja, der Schüsselwald auf deutschen Dächern! Doch das soll sich jetzt ändern. Sagt zumindest der TAGESSPIEGEL und empfiehlt die Dienste von Rechtsanwalt Frank Auffermann. Der Artikel ist verlinkt, weil er sich mit dem Thema befasst, über dessen Handhabung wir immer wieder berichtet haben. Neu und daher erwähnenswert ist der dargestellte „Trend“, es gäbe nun gute Argumente für stets obsiegende,  aber inhaltlich wehrhafte Satellitenschüsselgegner unter Deutschlands Vermietern. Na egal, das werden wir einfach weiter beobachten. Bis dahin empfehlen wir, den angehängten Artikel auf der Website vom TAGESSPIEGEL aufzusuchen. Interessant.

• Linktipp: Die Schüssel muss weg (Anwalt gegen hässliche Antennen)
• Linktipp: Die bisherige Sicht eines Verwalters in Berlin! Muss sie überarbeitet werden?
• Linktipp: Hat Thilo Sarrazin den Überblick? Satellitenschüsseln verhindern Integration, meint er!
• Linktipp: Die Europäische Kommission 2001 über Bedeutung, Nutzung und Inbetriebnahme von Parabolantennen (pdf Dokument, 21 Seiten)

Shalom Aleichem – Friede sei mit dir! – As salamu alaykum!

Internationale Fragen stehen zunehmend auf dem deutschen Verwalter-Speiseplan „nach gusto“. Es geht darum, dass in Folge einer zunehmenden Globalisierung die deutschen Verwaltergeschäfte nicht leichter werden. Sondern internationaler. Ein jedem Tierchen sein Pläsierchen, und jedem Land ein Glücksstück Unterpfand. Oder so ähnlich.

Nach dem Stand August 2010 sagt die Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in Israel (Tel Aviv), sei „Rechtsberatung und -verfolgung in Israel“ mit knapp vier Seiten Textumfang einfach darzustellen. Dies trifft den Verwalter folgendermaßen: Ein Wohnungseigentümer aus dem Hamburger Raum mit Eigentumswohnung in Berlin-Kreuzberg, irgendwo Ecke Blücherstr., beabsichtigt den Verkauf seiner Eigentumswohnung. Der Erwerber wird ein Israeli sein, ein Herr, der schon mehrere Wohnungen hat, so wird gesagt. Das ist Hörensagen. Leumund.

Shalom Aleichem – via Youtube

Wird aber dieser Erwerber hier in Deutschland seine Verpflichtungen als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfüllen und was, wenn nicht? Das ist hier „des Pudels Kern“.

Ohne Ansehen der Person, von der man kein Ansehen hat, da man sie nicht kennt, reduziert sich vieles auf „nüchterne Fakten“, aufs Abklopfen der Rahmenbedingungen und auf kurzes Worst-Case-Szenario, nach dem Motto: Was wäre wenn? (er nicht bezahlt und verklagt werden muss)

Insofern dient der Rechtsfortbildung, sich über diese „internationale Frage“ ein paar rudimentäre Gedanken aus der Sicht eines Hausverwalters zu machen. In diesem Falle die Beziehungen Deutschland-Israel und die Frage, wie ginge man wohl praktisch vor?

In manchen Teilungserklärungen wird verlangt, dass sich ein jeder Wohnungseigentümer-Erwerber der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen hat, insofern er Wohngeld zu leisten habe. Zweckmäßig ist die Betragsbegrenzung dahingehend, dass der Wohnungseigentümer bspw. anerkannt, einen Jahreswohngeldbetrag (monatliches Wohngeld warm mal 12 Monate) zu schulden. Ein so genanntes „abstraktes Schuldanerkenntnis“.

Liegt dieser Fall vor, aus welchem Grunde auch immer, so kann der Verwalter schon eingangs seiner Einschaltung im Zusammenhang mit einer zu erteilenden Verwalterzustimmung dieses vom Erwerber (der noch nicht Eigentümer ist) fordern und verlangen, dass ihm eine Vollstreckbare Ausfertigung dieser „Wohngeldklausel“ zu treuen Händen erteilt werden soll.  Zwar machen da einige Notare auch gern „Mätzchen“, aber dieses ist gang und gäbe. Ein Verwalter, der diesen Weg beschreitet, ist nicht schlecht beraten.

 Wat ma hat, hat ma, wat ma nich hat, hat ma nicht. (Credo eines WEG-Verwalters bei der Auswertung seiner Vollstreckungsklauseln)

Im Vergleich zum europäischen Rechtsrahmen von Mitgliedstaaten in der Europäischen Gemeinschaft gelten übrigens andere Vorschriften, die heute und hier nicht vertieft werden sollen. Israel gehört nicht dazu und so gilt allein, was bilateral zwischen Israel und Deutschland vereinbart wurde. Die wesentlichen Vereinbarungen stammen übrigens aus dem Jahre 1977.  So hier:   

Merkblatt Rechtsberatung der Deutschen Botschaft)

• Vertrag vom 20. Juli 1977 über die gegenseitige Anerkennung und Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen, in Kraft getreten 14.08.1980 (BGBl. II/1980, S. 926)

Der zugrunde liegende Kaufvertrag kann offenbar anderen Vorschriften zufolge in deutsch und englisch (zweispaltiger Fließtext) von einer internationalen Notariatskanzlei aufgesetzt werden. Ob dieser englische Vertragstext in Israel auch vollstreckbar ist? Nach unserem Eindruck übrigens nicht.

Unsere Erfahrung  aus anderen Ländern zeigt, dass die nicht in der jeweiligen Amtssprache aufgesetzte, juristische Verpflichtungsverklärung so zunächst in die jeweilige Amts-, Gerichts- bzw. Landessprache übersetzt werden muss. Festzuhalten ist, dass in Israel als Gerichtssprache nach hier vorliegenden Informationen Hebräisch gilt. Insofern begegnet bereits ein in deutsch/englisch abgefasster Vertrag über den Erwerb eines Wohnungseigentums rechtlichen Bedenken über die Durchsetzbarkeit der entsprechend notwendigen Vollstreckungsklauseln.

Man muss sich vor Augen führen, dass die Übersetzung eines 20-seitigen Kaufvertrages leicht 700,- € kosten dürfte, die der Gläubiger vorschießen muss. Also hat die Wohnungseigentümergemeinschaft eventuell ein „berechtigtes Interesse“ daran, sich die Vollstreckbarkeit von Wohngeldforderungen bis zur Höhe eines Jahresbetrages in einer amtstauglich anerkannten Landessprache des Wohngeldschuldners zusichern zu lassen? Dass dieses nach Maßgabe der gegenwärtigen Rechtsprechung noch umstritten ist, bedarf hier keiner Vertiefung.

Es mag praktisch sein, von der deutsch-israelischen Handelskammer für den außergerichtlichen Forderungseinzug Amtshilfe zu bekommen, ob das klappt, ist hier noch nicht bekannt. Für Hinweise dazu sind wir dankbar.

Das Amtsgericht heißt „Beit Mischpat Schalom“, das Bezirksgericht nennt sich „Beit Mischpat Mechozi“ und ist aber einen Streitwert über 2.500.000,- NIS zuständig. Wer eine Vollstreckungsklausel (siehe oben) besitzt, kann die Zwangsvollstreckung in Israel beantragen: 

1. eine von dem Gericht in dem Staat, in dem die Entscheidung ergangen ist, hergestellte beglaubigte Abschrift der Entscheidung;
2. den Nachweis, dass die Entscheidung rechtskräftig ist;
3. den Nachweis, dass die Entscheidung nach dem Recht des Entscheidungsstaates vollstreckbar ist;
4. wenn der Antragsteller nicht der in der Entscheidung benannte Gläubiger ist, den Nachweis seiner Berechtigung;
5. die Urschrift oder beglaubigte Abschrift der Zustellungsurkunde oder einer anderen Urkunde, aus der sich ergibt, dass die Entscheidung der Partei, gegen die vollstreckt werden soll, zugestellt worden ist;
6. die Urschrift oder beglaubigte Abschrift der Urkunde, aus der sich ergibt, dass die den Rechtsstreit einleitende Klage, Vorladung oder ein anderes der Einleitung des Verfahrens dienendes Schriftstück dem Beklagten zugestellt worden ist, sofern sich der Beklagte auf das Verfahren, in dem die Entscheidung ergangen ist, nicht zur Hauptsache eingelassen hat;
7. eine Übersetzung der vorerwähnten Urkunden in die oder eine Sprache des Vollstreckungsstaates, die von einem amtlich bestellten oder vereidigten Übersetzer oder einem dazu befugten Notar eines der beiden Staaten als richtig bescheinigt sein muss. Das Vollstreckungsverfahren ist nicht kostenfrei. Die Gerichtsgebühr für dieses Verfahren beträgt beim Amtsgericht etwa 116,– Euro und beim Bezirksgericht etwa 205,– Euro (Stand 2009). Zwar besteht grundsätzlich keine Anwaltspflicht, aber zur Stellung der richtigen Anträge wird empfohlen, einen lokalen Anwalt in Anspruch zu nehmen. Zu Rechtsanwaltshonorar und Rückerstattung wird auf Pkt. B.II verwiesen.

(Textauszug aus den „Empfehlungen“ der Deutschen Botschaft, Tel Aviv, nicht rechtsverbindlich, keine Gewähr – Quelle:

Zu berücksichtigen ist also mit aller gebotenen Umsicht, dass der WEG-Verwalter sich Vollstreckungsklauseln versprechen lassen kann, die aber im Ergebnis nichts taugen und in der Praxis nicht verwendet werden können. Insofern gilt die Empfehlung, sich bei Anstehen eines solchen internationalen Kaufvertrages von vornherein sachkundig zu machen und gleich -hier und heute, hier und jetzt- die Klauseln in den notwendigen Landessprachen ausfertigen zu lassen. Schon aus Umfangsgründen ist auch zu überlegen, ob die Zwangsvollstreckungsklausel von vornherein separiert abgegeben werden kann, im Textumfang von nicht mehr als einer DinA 4 Seite, im Gegensatz zu einer solchen, die sich als lediglich kleiner Bestandteil einer zwanzig Seiten umfassenden Vertragsdokumentation darstellt. Hier können bereits erhebliche Kosten gespart werden.

Die vorstehenden Überlegungen sind eigene Überlegungen im Zeitpunkt der Einarbeitung in diese Materie und werden nicht als allgemein gültige und rechtlich abschließende Würdigung verstanden. Vielmehr ändern sich diese Überlegungen fortlaufend und es wird empfohlen, eigene diesbezügliche Überlegungen dazu anzustellen. Im Zweifel hilft hier die qualifizierte Beratung durch darauf spezialisierte Rechtsanwälte mit internationaler Erfahrung bzw. Ausrichtung. Shalom!

 I don´t understand the people who are playing against the rules… (The famous, xtraordinary Blackbirds.tv, Song: Mother Nature – performed am 28.08.2010 in Berlin)

Auch in der zweiten Instanz bleibt die Klage erfolglos, mit der der Kläger/die Klägerin vom Beklagten verlangt, bestimmte Umbauten, Änderungen, Modellierungen an den Außenanlagen, wie z.B. das Vorbereiten einer Carport-Anlage auf der linken Grundstücksseite nach Aushub des gemeinschaftlichen Öltanks bei Umstellung auf Gaszentralheizung komplett rückabzuwickeln. Mutter Erde, der Prozess rankte teils auch um Mutterboden, Muttererde oder schlichter auch Verfüllboden, Erdaushub, feucht dann „Matschepampe“, brandenburgischer Berliner Lehmboden, solcher für gute „wasserführende Schichten“.

Lied des Tages: This is A Song for Mother Nature – The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (aus Berlin) (via Youtube)

Mutter Natur: Du hast uns Mutterboden gegeben, der ist Gemeinschaftseigentum! Ihn abzufahren, das Grundstück abzugraben und Beton-Winkelstützelemente als neue Einfriedung des Grundstücks zu Nachbarn hin einzubauen, um den durch Bodenaushub erzeugten Niveauunterschied auszugleichen und zu verhindern, dass das nachbarschaftliche Grundstück auf das eigene „herabfällt“ beim nächsten Regen, das ist eine unerlaubte bauliche Veränderung. Herr, lass regnen, was immer du für sinnvoll erachtest, in diesem Zusammenhang!

Nein, das Ansinnen selbst kann im „mainstream“ von WEG-Recht so abbilden, dass man festhält, unter bestimmten Umständen ergibt eine solche Rückbauklage aus formalistischen Erwägungen Sinn. Keinen Sinn ergibt sie hingegen, wenn genau die genannten Arbeiten Gegenstand einer Teilungserklärung sind, die derartiges ausdrücklich dem Inhaber der Sondernutzungsrechte an den Außen- bzw. Gartenflächen gestattet. Denn dieser wollte von vornherein nichts anderes, als er die Teilungserklärung abfasste, bevor er den Klägern oben Wohnungen verkaufte.

Hinzu kommt ein Verjährungsmoment. 2005 ist ein Großteil der Arbeiten schon abgeschlossen gewesen. Bei Einreichung der Klage waren sie schon verjährt. Die Arbeiten seien aber unterbrochen gewesen und schließlich erst 2007, bei Ausbau des Tanks, zu Ende gebracht worden. Mithin, so die etwas sybillinische Einlassung des Prozessbevollmächtigten, der einen schwierigen Job hatte, begänne die Verjährungsfrist erst mit dem Abschluss der Arbeiten, also 2007, zu laufen. Verjährung, das ist der eine Gesichtspunkt. Und dann kann das Landgericht auch ebenso nur sagen wie das erstinstanzliche Amtsgericht: das alles ist von der hiesigen Teilungserklärung gedeckt, den Beklagten erlaubt, genau das hat der Beklagte lediglich nur veranlasst.

Während dieser Verhandlung ist der Vorsitzende ein sehr gut Vorbereiteter. Er lässt den Verfahrensbevollmächtigten der Kläger Situationen mit eigenen Worten anhand von Lichtbildern erklären. Als dieser fertig ist, zieht der Richter eine weitere Akte, die ein früheres Verfahren betrifft, und er wiederlegt anhand der dortigen Aktenstücke den Vortrag in der aktuellen Akte. Schnell wird klar: hier geht es kaum um die Sache, hier geht es darum, einen Kollateralschaden gerichtlich durchzusetzen, einen Rückbauanspruch, der keine rechtliche Grundlage hätte. Aus vollkommen anderen Gründen.

Der Richter sieht dieses alles nicht. Auch in der 2. Instanz bleiben die Kläger mit ihrer Klage erfolglos. Sie wird bei Tragung der Kosten durch sie vom Landgericht als unbegründet zurückgewiesen,  ein weiterer Instanzenzug (die Revision vor dem Bundesgerichtshof) ist nicht zugelassen. Begründung folgt demnächst. Dann ergeht die Entscheidung in Bestandskraft. Punkt, Komma, Strich – fertig ist das Mondgesicht! Oder – wie wir früher machten: Pieks in Bauch und laut „Du bist ne Blutwurst!“

Aktenzeichen

• Amtsgericht Lichterfelde (77 C 404/09 WEG) – Urteil liegt vor, Berufung eingelegt
• Landgericht Berlin (85 S 114/10 WEG) – Urteil liegt vor, Begründung folgt

Ob die Begründung genug interessantes für eine Besprechung im Rechtsprechungsteil der Firmenhomepage des Büro Gotthal hergibt, ist noch zu prüfen. Dort werden bei Geeignetheit immer wieder gerichtliche Entscheidungen veröffentlicht.

• Zitat des Tages: Die Entfernung eines Erdtanks als Vorwand und Enteignung der WEG (vom 02.09.2009)
• Dies & Das: Der Rechtsanwalt ist ein Märchenerzähler vor dem Herrn (vom 31.08.2010)
• Dies & Das: Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist wie eine Perlenschnur (vom 16.03.2010)
• Lied des Tages: Die Berliner Band The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (Website)

Man muss schon den Mut, die Eloquenz und das moderne Draufgängertum bewundern, das die Website gesichtspunkte.de im direkten, konfrontativen Angriff der Musikindustrie Deutschlands insgesamt an den Tag legt, wenn es in dem hier erschienenen Artikel mutig, aber dennoch beherzt einen Hyperlink ausbringt! (Fazit dieses Artikels)

Nein, die Begründung des Bundesgerichtshofs liegt schriftlich noch gar nicht vor, da meldet der Branchendienst heise.de schon die Essentials einer neuen Entscheidung der obersten Richter. Die Entscheidung betrifft, kurz gesagt, das weite Feld der äußerst dämlich gehandhabten Linkhaftung in Deutschland. An hilfreichen Hinweisen fehlt es ja nicht, und dennoch sind so gut wie fast sämtliche Websites mit einem Urschleim des Hamburger Landgerichts aus 1998 impressumstechnisch zugetextet, oft ohne Sinn und Verstand. Schon unken Websites wie bspw. sheng-fui.de und machen sich einen Spaß draus, den Betreibern von Websites hohlbirnenmäßige Impressi (oder ist der Plural dann: Impressarios? …ho ho…) anzubieten. Das Beste überhaupt: die werden tatsächlich benutzt.

BMG Records GmbH, BMG Berlin Musik GmbH, edel records GmbH, edel media & entertainment GmbH, EMI Music Germany GmbH & Co. KG, Sony Music Entertainement (Germany) GmbH, Universal Music GmbH, Warner Music Group Germany Holding GmbH – Antragsteller(innen) zu 1) – 8) in dem Verfahren auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung vor dem Landgericht München I lt. Antrag vom 10.02.2005 

Jan-Philipp Theodor Freiherr von Schneidezahn (* Name frei erfunden und deshalb nicht verlinkt), ständiger, akkreditierter Prozessberichterstatter am Bundesgerichtshof der Website gesichtspunkte.de, direkt entsendet nach Karlsruhe, sagte folgendes dazu definitiv nicht:

Wozu ist eigentlich ein Hyperlink im Internet da? Der Heise-Verlag betonte in seinem Plädoyer das Originäre einer Online-Berichterstattung darin sehen zu wollen, dass -anders als Printmedien beispielsweise- ein Hyperlink gesetzt werden könne. Ein interaktives Medium, wie das Internet, ist dann -vielleicht besser gesagt- kontextsensitiv. Wer einen Text liest, muss die Möglichkeit haben, zu einzelnen Kernaussagen eines Textes weiterführende Informationen andernorts nachzuschlagen. Das geschieht über Hyperlinks.

Ja, wo samma denn? (Ausruf unseres Prozessbeobachters am Ende der Hauptverhandlung)

Die klagefreudige Musikindustrie andererseits erwiderte, in den angegriffenen, auf heise.de erschienenen Bericht sei es um Kopierschutztechnologien gegangen und wer in diesem Zusammenhang einen Hyperlink zur Firma Slysoft (Hyperlink übrigens hier) setze, der wolle es im Ergebnis seinen Lesern nur möglichst leicht machen, Software zu erwerben, mit deren Hilfe Kopierschutzmechanismen der Musikindustrie umgangen werden könnten. Ach so, der Rechtsstreit stammt übrigens aus dem Jahr 2005 und Kopierschutz ist bei Musik inzwischen weitgehend akzeptiert ein Thema der Vergangenheit. Es mag also sein, dass der Rechtsstreit diesbezüglich wenig Zukunftsträchtiges entscheiden wird. Und allerdings ist folgendes ohne vollständige Begründung des Bundesgerichtshofs zwar äußerst interessant, aber kaum verwertbar und insofern muss man sogar gespannt bleiben, bis die Urteilsbegründung schriftlich vorliegt, schaut her, liebe Leute! 

„Denn grundsätzlich sei das Verlinken als Mittel der Berichterstattung zulässig. Habe der Link als äquivalente Fußnote der reinen Informationsbeschaffung gedient, spräche dies für seine Zulässigkeit. Anders sehe es aus, falls dem Leser lediglich die Beschaffung der illegalen Software erleichtert werden sollte.“ (Bericht auf heise.de)

Darüber hinaus muss man die -gelinde gesagt- lebensmüde Haltung dieser Website achten:

Man muss schon den Mut, die Eloquenz und das moderne Draufgängertum bewundern, das die Website gesichtspunkte.de im direkten, konfrontativen Angriff der Musikindustrie Deutschlands insgesamt an den Tag legt, wenn es in dem hier erschienen Artikel mutig, aber dennoch beherzt einen Hyperlink ausbringt! Wir müssen weiter beobachten, wann die Musikindustrie Deutschlands zum Gegenschlag gegen das Meinungsimperium der gesichtspunkte.de-Unternehmens- und Verlagsgruppe, Filiale Deutschland, ausholt. Wir werden zu gegebener Zeit weiter berichten.

Nein, im Ernst, diesen Artikel hier, den möchten wir unseren Lesern als eine etwas ernsthaftere Befassung mit dem Thema durchaus empfehlen. Viel Spaß. Und schönes Wochenende.

• Heise vs. Musikindustrie: Bundesgerichtshof verwirft Link-Verbot
• Die Dokumentation einer Abmahnung im Detail (heise.de)

Bald ist September, Zeit für Disco!

  Bedeutet Musik aus den Seventies zu hören, einen schlechten Musikgeschmack? #Sinnfragen

Allerdings: Der Aushangschreiber hat keine Ahnung und outet sich als drömeliger Schlecht-Geschmäckler. Denn in Berlin ist längst unumstritten und stets ausgebucht, wenn die einzige funktionierende Disko-Lokomotive Disco Inferno Berlin im Quasimodo aufspielt. Dem Empfänger dieser unwillkommenen Nachricht können wir daher echte Lebenshilfe anbieten. Bitte diesen Link aufsuchen (gilt nur im September 2010), Karten besorgen für den 03. oder 04. September 2010  und die alte Bauernregel beherzigen: Buchen sollst du suchen! In diesem Falle Karten für zwei der besten Unterhaltungskonzerte im Monat September 2010 im Quasimodo. Zur Einstimmung auf den Diskoseptember auf Seite 2 der korrekte Kulturquerverweis via Youtube. Hoher Funfaktor!

Der Alltag hat uns wieder ein. Die Hausverwaltung bearbeitet ganz normale Sachen. Wie jeden Tag. Die Schulferien sind zu Ende. Viele sind wieder da.

Der Datenschutz

Auch Frau Dr. Zander (* Name geändert), die mit uns in keinerlei Beziehung steht. Sie ist Ärztin für Radiologie in Berlin. Heute erreicht uns der CT-Befund (Computertomographie) für Ilse Hochmayer, geboren am 17.12.1941. Sie hat eine „unklare Genese“, normal dimensionierte Herzhöhlen, aber keine größeren myokardialen Narben, die man abgrenzen könne. Sie sei ein „ausgeglichener Versorgungstyp“.

Wir fühlen uns als Hausverwaltung ein, so gut wir können. Nicht alles verstehen wir gleich richtig. Inzwischen ist sogar uns klar geworden, dass dieses Telefax ein Irrläufer an unsere Hausverwaltung ist, der unsere Kernkompetenzen, nicht die Kernspin-Tomographie („des Grauens“) bei weitem übersteigt. Und auch das Maß dessen, das uns etwas anginge. Der Datenschutz der Patientin ist verletzt. Ein Refax mit diesem Hinweis hat die Klinik nun, die solche Befunde per Fax absetzt, eine geläufige Praxis, haben wir schon häufiger gehabt.

September – Earth, Wind & Fire (Computerbearbeitung) (via Youtube)

Als Hausverwaltung wissen wir daher auch über eine Menge Menschen in intimer, gesundheitlicher Hinsicht Bescheid. Ganz unabsichtlich. Manches wird einfach so -bedenkenlos- mitgeteilt.

Der Rechtsanwalt

Ein Rechtsanwalt als nützlicher Idiot Märchenerzähler seines vor dem Herrn. Das Geländeniveau eines Grundstücks ist zum Nachbarn hin identisch hoch. Die Grasnarbe wächst rüber. Der Zaun auf dem Nachbargrundstück gehört dem Nachbarn und steht auf dessen Grundstück. Vor paar Jahren hat der Sondernutzungsberechtigte mit Gartennutzung das Gelände abgegraben, Erdaushub, dann Winkelstützen aus Beton in „L-Form“ hingestellt, damit das nun unterschiedliche Geländeniveau dem Erddruck standhält. Das durfte der Eigentümer, in der Teilungserklärung der Wohnanlage befindet sich eine entsprechende Klausel.

Das Amtsgericht hat den gerichtlichen Rückbauantrag des Klägers schon komplett zurückgewiesen. Ein Antrag auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sei aussichtslos, im Übrigen verjährt. Jetzt erzählt der Rechtsanwalt dem Landgericht „Grimms Märchen“. Dass alles viel später gebaut worden wäre, erst 2007. Dumm nur, dass der Kläger seine alte, hiergegen gerichtete und noch unbearbeitete Klage aus dem Jahr 2006 vergaß einzusehen. Der rechtsunkundige Eigentümer hatte 2006 schon mit fast deckungsgleichem Umfang geklagt. Den allerdings damaligen, recht unschlüssig gehaltenen Vortrag nicht weiter fortgesetzt. Vergessen, seine Klage weiter zu verfolgen. Wenn Wohnungseigentümer selbst klagen, aber keine Ahnung haben. Nimm dir einen Anwalt. Aber nicht irgendeinen….

Klagen ohne Ende. Inzwischen dichtet der Rechtsanwalt, es sei die alte Grundstückseinfriedung beseitigt worden, um eine neue rechtswidrig einzusetzen. Es ist ein hanebüchener Unsinn: Zwischen den beiden Grundstücken war immer nur die Gasnarbe und unter dem Gras der Erdboden. Das Konstrukt ist feinsinnig ersonnen und man muss aufpassen: dass nichts Falsches in den Akten bleibt, ohne dass ein richtigstellender Hinweis auf die „harten Fakten“ erfolgt.

Das Landgericht wird irgendwann entscheiden. Zwischenzeitlich fragen sich professionelle Hausverwalter, warum Menschen die Gerichte belangen, ohne dass es für ihre Klagen irgendeinen denkbaren Rechtsgrund gibt. Die Klagerei ist keine Sache der notwendigen Befassung mit Rechtsverletzungen, sondern entspringt ganz anderen Motiven beim Kläger. Der Kläger zeigt dem Beklagten seine Omnipotenz, aber so wie es läuft, wirkt es lächerlich.

Ein Wohnungseigentümer tritt an die Pforte des Herrn und begehrt Einlass in den Himmel. „Was hast du Gutes getan in Deinem Leben“, will der Türsteher wissen. „Ich habe für die Fortentwicklung des deutschen Wohnungseigentumsrechts gefochten“, sagt da der Wohnungseigentümer. Da blinkt ein Leuchtzeichen auf, auf dem steht: „Wegen Überfüllung geschlossen.“ (Denkbarer Treppenwitz der Wohnungseigentums-Rechtsanwälte, entwickelt in der hauseigenen Witzeabteilung)

Dieser Rechtsstreit hätte einfach vermieden werden können. Und anstatt Zwist und Streit wäre ein gedeihlicher Lebensabend am Ende eines schon alten Lebens entwickelt worden. Mathematisch kopfgerechnet deutlich weniger als ein verbleibendes Drittel. Einer, der sich darüber Gedanken machen musste, fragte sich feinsinnig, was wohl auf einem solchen Stein stünde als sinnvolle Zusammenfassung eines großen, gerechten Menschenwerks. „Er stritt für das Recht“….Das Sinnieren hierüber macht kaum Sinn.

Der Täterschutz

Der Rechtsanwalt ist vor längerem irgendwie arbeitsmäßig zusammen gebrochen. Er hat die Schreiben seiner Mandantin nicht mehr beantwortet. Er hatte und hat noch einige Schuldtitel, gerichtliche Urkunden, wie Wohngeldschuldtitel. Gibt nichts raus. Das Mandat ist ihm vor längerem schließlich entzogen worden. Keine Reaktion. Muss ein Mandant, der derartiges erlebt, seinen eigenen Rechtsanwalt verklagen? Nicht unbedingt: Es gibt ja noch die Rechtsanwaltskammer, bei der der Herr Rechtsanwalt Mitglied sein muss. Die hat den Fall geschildert bekommen. Er wurde von der Kammer zur Stellungnahme aufgefordert. Wieder keine Reaktionen! Inzwischen mehrfach Zwischenbescheid an die Mandantin: die Sache sei noch in Arbeit.

Ja, hallelujah glump varregs (bayerisch in etwa für na ja…), das macht kaum Sinn. Es stellt sich die Frage, welche Macht hat die Rechtsanwaltskammer, abgestürzte Rechtsanwälte aufzufischen, ihnen unter die Arme zu greifen und ggf. Sanktionen zu verhängen. Aberkennung der Rechtsanwaltszulassung? Die Kammermeinung wird weiterhin abgewartet, mal sehen, wie lange die noch brauchen!

Alltag in einer Hausverwaltung, Themenmix: random (Zufallsgenerator), eben was so anliegt.

Weiter arbeiten….

 Ablageschemata: Die Terminsbestimmungen zur Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums in WEG-Sachen legt der ordentliche Verwalter stets nicht in Prozessakten, sondern in der Wohnungseigentümerakte ab.

Denn der Schuldner macht viele Verfahrensakten, eine Art Aktenmessie ist er. Aber Ordnung muss sein: Terminsbestimmungen zu Zwangsversteigerungen wie diesen schaffen „klare Faktenlagen“. Und der Schuldner wirkt regelmäßig nicht mit beim Versuch, die Welt wieder in Ordnung zu bringen. Parallel läuft ein Verhaftungsauftrag. Dann kann der Schuldner gar nicht mehr mitwirken. Er „brummt“. Die Botschaft von Schweden ist in Berlin in der Dreifaltigkeit beheimatet: die Botschaft der skandinavischen Länder. Die Schweden haben derzeit keine Gardinen. Ausgeliehen.

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

„Berlin, dein Gesicht hat Sommersprossen und dein Mund ist viel zu groß. Dein Silberblick ist unverdrossen doch nie sagst du: Was mach ich bloß?“ – Hildegard Knef

Ein wankelwehmütiger Blick aus dem Kabinenfenster, es ist Hildegard Knef, die große Knef, die Unvergessliche. Ihre Stimme geht unter die Haut und manchen „älteren Semestern“ eventuell die schwarz-weißen Bilder aus der VogelRosinenbomberperspektive. This is Berlin Control. Großer Vogel, flieg! Oh, Hildegard: Hier stellen wir dir heute aus vergleichsweise nichtigem Anlass noch einmal eine kleine Erinnerungskerze auf!

„Ich liebte ein Mädchen in Tempelhof, die war sehr lieb, doch bisschen doof.“ (Ingo Insterburg – Ich liebte ein Mädchen)

Eine polnische Fluglinie namens LOT wurde mit Berliner Schnauze namens „Landet ooch Tempelhof“ entschlüsselt. Die Knef landet ooch in Tempelhof und kehrt zurück zu ihrem verknautschten Bärenfell namens Berlin. Damit ist es jetzt vorbei: der Flughafen Tempelhof hat ausgedient und jetzt bleibt die Wiese erst einmal offen. Einige der 200.000 Gäste übers Wochenende lassen einen steigen. Sie haben Lenkdrachen mitgebracht, auch andere Fluggeräte. Von manchen regnet es Gummibärchen, die es damals allerdings nicht gab, als Tante Ju Care-Pakete während der Berlin-Blockade abwarf. Tja, Haribo ist im nächsten Jahrtausend nach einer kriegsbedingten Zeitenwende zu einer Größe geworden, dank Gottschalk oder trotzdem?

Ist so die Rosinentheorie endstanden, sozusagen als Luft-/Kerosingemisch über dem Tempelhofer Feld? Dieser Frage noch nachzugehen erscheint überflüssig. Allerdings wird sie hier und da noch angemeckert und als unzulässiges Prozessverfahrensmittel entlarvt: Wer Prozessverfahren argumentativ nach der Rosinentheorie führt, lässt alles ihn Belastende weg, um das für ihn einzig Positive hervorzuheben und seinen eigenen Streitstandpunkt in einem günstigen Licht erscheinen zu lassen. In dem Moment, wo dies Wort fällt, die Rosinenrüge des Richters, ist es schon zu spät: Der Rosinentheoretiker ist entlarvt. Dumm gelaufen.

***

In eigener Sache auffällig: Auf gesichtspunkte.de kommt man mit der Rosinentheorie doch weiter, als auf Berlin-Brandenburgs Gerichtsfluren. Man liest sich das Zeugs durch, das hier steht, und seit jeder Beitrag eine eigene Artikelnummer erhält, wird dadurch der Content (der Inhalt) nicht maschinenlesbarer, das klingt immer noch schrottig, diese Vorlesetools für Webseiten. Vor dem eigenen geistigen Auge kann der Leser die Artikelchen Stück für Stück auf Gut- oder Schlecht-Listen schreiben, abhaken und nur solche herauspicken, die ihn selbst was angehen könnten. Der eine oder andere wird mit Sicherheit dabei sein. Schließlich wohnen wir ja irgendwie alle, oder? Dies Haus hier hat inzwischen 800 Beiträge, seit „dies Ding“ hier in Betrieb genommen wurde. Eine gewisse Impertinenz, muss man zugeben! Keine Eintagsfliege…schöne Woche!

Eins noch: Die Website sheng-fui.de fragt: „Welches Mantra stöhnt ihr beim Tantra“ – die Umfrage ist wichtig und kann hier abgestimmt werden!

• Rosinchen Nr. 1: Wie lang darf ein Bauvertrag sein?
• Rosinchen Nr. 2: Rechtsanwalt 2.0 – Wer schreibt, der bleibt
• Rosinchen Nr. 3: Bundesgerichtshof verneint Haftung einzelner Wohnungseigentümer
• Manna Manna: Für mich soll´s rote Rosen regnen!
• Ernst Neger: Der singende Dachdecker
• Mit Rückenwind zu Problemlösungen: Von nun an geht’s bergab!
• Fahrrad oder Einrad: Eins und eins, das macht zwei!
• Petersilie als untrügliches Symbol

Inspiriert von EichiBerlin

„Es wird Nacht, Senhorita, und ich hab kein Quartier, lass mich rein in dein Bettchen, ich will gar nichts von dir…“ (Otto Waalkes, Prophet, 1973, zur BGH-Entscheidung über die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen)

Unbestätigten Gerüchten zufolge wird das Berufsleben von Verwaltern nicht einfacher, die sich in diesen „schweren Zeiten“ mit der Verwaltung von Wohnungseigentümern befassen. Jammer, jammer. Das sagen alle. Aber das ist auch richtig, gefühlt. Denn wir haben eine andere Zeit, in der vieles weg geht von der Idee eines Friedrich Merz (CDU), künftig alles „auf Bierdeckeln“ zu erledigen. Gut, werden jetzt viele sagen, der Friedrich Merz, der spielt ja jetzt auch keine Rolle mehr. Die Frage aller Fragen aber ist: Muss das denn sein?

Richtig, das Leben wird komplizierter. Und während die Verwalter Deutschlands zumindest, was Wohnungseigentum betrifft, die „unerträgliche Leichtigkeit ihres Seins“ noch feste feierten, hatten diejenigen mit einem Miethausverwaltungsschwerpunkt schon länger etliche, fette und glibschige Kröten zu schlucken. Verbraucherschutz, so könnte man das Ansinnen der Richter vor Deutschlands Rechtsprechungsportalen umschreiben. Wer aber schützt Deutschlands Wohnungseigentümer (Verbraucher) von „verkomplifizierenden Richtern“?

Alles steht in krassem Widerspruch zueinander. Die Rechtsprechung fordert seit Jahren und wird diesbezüglich gern auch gebetsmühlenartig zitiert, dass ein „Wohnungseigentümer als fachlicher Laie“ Abrechnungen seines Verwalters ohne Hinzuziehung von Sachverstand zu prüfen in der Lage sein muss.“ Das bedeutet jedoch eindeutig nicht, dass die Richter aller in Frage kommenden Instanzenzüge dies gern mitmachen. Inzwischen gibt es etliche Spannungsfelder, die in starkem Widerspruch zu dieser einfachen Grundidee stehen.

Der Haufeverlag hat es vor kurzem auf folgende Formel sinngemäß gebracht: „Richtig“, so Dr. Deckert, Loseblattpapst von Wohnungseigentumsdeutschland, „so ´ne fundamentale Änderung“ im Rechtsprechungswerk betreffend die Jahresabrechnungen“, aber dies „mittenmang einer Abrechnungssaison Frühjahr 2010“?

Die Berliner Rechtsanwälte um Kanzleichef und Namensgeber Uwe Wanderer (Wanderer & Kollegen) hielten die Zeit für gekommen, eine Mandantenveranstaltung zu laden. Die Ladungsfrist war hinreichend gewählt und das Thema hinreichend konkretisiert, Ladungsmängel nicht ersichtlich und also strömten Mitarbeiter, Sachbearbeiter, Chefs und Lakaien der Berliner Wohnungswirtschaft zu einem „Hearing“ am 25.03.2010 in der Urania, Berlin-Schöneberg. Es dürften an die 200 Teilnehmer erschienen sein. Themen der Veranstaltung zwei:

• die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 zum Aktenzeichen V ZR 72/09),
• die Behandlung der Instandhaltungsrücklage in Eigentumswohnanlagen bzw. in der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 04.12.2009, Aktenzeichen V ZR 44/09).

Beide Bundesgerichtshofs-Urteile kommen spät, aber unerwartet. Denn die Amtszeit des Alt-Bundespräsidenten Roman Herzog ist längst verstrichen. Der berühmte „Ruck durch Deutschland“, von Herzog einst angemahnt, kommt nun erst erheblich verspätet im 1. Quartal des Jahres 2010, und Horst Köhler als aktueller Bundespräsident hat diese Rucks durch Deutschland weder als wandernder Alterspräsident vom Format eines Karl Carstens, noch als singender alter Scheel (Hoch auf dem gelben Wagen) angekündigt. Die obergerichtlichen Entscheidungen, so das Empfinden vieler Branchenkollegen, haben  einer Menge Menschen ordentlich in die wohnungseigentümliche Suppe gespuckt.

Und trotz alledem lässt sich hierüber zutreffend und ausufernd referieren. Die Rechtsanwaltskollegen Dr. Egbert Kümmel und Uwe Wanderer übernahmen die Moderation der Veranstaltung. Es entwickelte sich ein lockeres Zwiegespräch auf dem Podium in Zirkusmanier. Was der eine dem anderen als Futter hinwarf, hob der andere artig auf und führte es mit Entschlossenheit fort. Worum ging es?

Otto.Es.wird.Nacht.Senhorita

BGH zu Ferienwohnungen

Mit der grundsätzlichen Bereitschaft des Bundesgerichtshofs, die Nutzung von Wohnungseigentum als Ferienwohnungsvermietung mit ständig wechselnden Gästen als ordnungsgemäße Nutzung im Sinne des WoEigG zu sehen, wird insbesondere den selbstnutzenden Bewohnern solcher Wohnanlagen kein Gefallen getan. Diese beklagen in aller Regel, dass Ferienwohnungsvermietung in der Regel kopflos, unanständig und irgendwie losgelöst von einer Pflicht zum ordentlichen, sorgfältigen Umgang miteinander erfolgt. Die nur tageweise anreisenden Bewohner (Feriengäste) nehmen Quartier, buchen sich ein, manchmal noch durch eine professionelle Agentur betreut, das wäre ja noch was. Aber dann sind sie da, übernachten dort, wollen was erleben, denn sie sind im Urlaub hier. Sie halten sich kaum an Ruhezeiten, manche von ihnen noch pubertierend-jugendlich, rauchend, saufend, und alles Weitere lässt sich denken. Die fest dort wohnenden Wohnungsinhaber geraten ins Hintertreffen, sie setzen sich der dämlichen Frage aus: „Ja, was haben sie denn?“ oder „Ach, seien sie doch nicht so!“ Dass die Haustüren, wie beschlossen, regelmäßig um 20 Uhr abends abgeschlossen werden? Woher soll das der Bewohner Feriengast wissen?

Besonders in gepflegten Wohnanlagen stoßen solche Nutzungen oft auf mannigfaltige Beschwerden. Insofern ist die Liste der zu empfehlenden Verhaltensmaßregeln inzwischen einigermaßen lang und die Empfehlungsliste, was nun zu tun sei, fällt demgemäß ausführlich aus. Das Wort und alle Widerworte der Veranstaltung aufzulisten, ist nicht genügend Platz. Wir werden bei passender Gelegenheit weitere Empfehlungen dazu an die Hand geben.

BGH zur Behandlung der Instandhaltungsrücklage

Dies Thema allerdings ist das Brennendere von beiden. Denn hier trifft die Bundesgerichtshofs-Rechtsprechung Verwalter in ganz Deutschland „mitten ins Herz“. Dass der BGH zur Fortentwicklung des Rechts eine bundesweit so gehandhabte Regelung kippt und die Instandhaltungsrücklagenbildung aus den Wohnungseigentums-Einzelabrechnungen aussondert, wird vielerorts mit Unverständnis entgegnet. Die Verwalter sehen hier Angriffe auf das Gebot der „einfachen Übersichtlichkeit“ von Jahresabrechnungen. Und was der BGH beschlossen hat, soviel lässt sich jetzt schon sagen, lässt wiederum so viel neue Fragen offen, dass kaum von einer befriedigenden Insgesamtlösung gesprochen werden kann. Es steht eine Vielzahl von Fragen im konträren Diskurs der Fachleute, gehört wurde u.a. folgendes:

• Der Grundsatz, dass eine Abrechnung grundsätzlich nur die Einnahmen und Ausgaben beinhaltet, ist nach wie vor durch die Heizkostenverordnung durchbrochen. Insofern sind Einzelabrechnungen nach diesem Schema schon deswegen falsch, wenn sie auch abgegrenzte Bestände für Heizöl, zugekaufte Ölrechnungen oder aufgrund einer Verbrauchsinventur zugebuchte Forderungen oder Verbindlichkeiten für den Heizungsstrom aufweisen. Gerade diese Frage finden auch die Rechtsanwälte Wanderer so weitgehend, dass diese Problematik im Interesse der Übersichtlichkeit des Gesamtvortrags unbehandelt bleiben musste.
• Wenn also bereits aufgrund der Heizkostenbehandlung in WEG-Abrechnungen Ausnahmen von der Regel erforderlich sind (zwingendes Recht der HeizkostenVO), stellt sich die Frage, ob die Neubehandlung der Instandhaltungsrücklage, wie sie der BGH jetzt beschlossen hat, nicht lediglich nur eine weitere Ausnahme, und damit eine dem Gebot der Übersichtlichkeit zuwiderlaufende Sonderfallregelung darstellt?
• Besonders konfliktträchtig: Zwar wird von den Juristen immer wieder davon abgeraten, eine Art Vermögensübersicht für die WEG zu erstellen. Zumindest, so lautet die Empfehlung, darf diese nicht Bestandteil der Abrechnung werden, sondern nur zu „informatorischen Zwecken“ beigefügt werden. Diese Ansicht dürfte sich bald überholen, denn wenn man die BGH-Rechtsprechung intensiv aufarbeitet, stellt man fest, dass was im Vermögensstatus steht (Nachweis der Geldkonten, Aktiva) einem Vergleich mit den Passiva (Höhe der Instandhaltungsrücklage) standhalten muss. Tut es aber oft nicht. In den Aktiva steht häufig ein Heizölbestand von mehreren 1.000,- EUR, der den Bargeldbestand der Geldkonten mindert. Nur zusammenaddiert ergibt Heizölbestand plus Summe der Geldkonten einen geldwerten Gegenwert zur Höhe der Instandhaltungsrücklage. Klargestellt ist, dass es sich dabei um eine IST-Rücklage handelt, nicht um eine Sollrücklage. Allerdings und das ist neu: Zusätzlich zur Ist-Rücklage (wie sie tatsächlich ist) muss der Verwalter künftig auch die Sollrücklage ausweisen (wie sie sein sollte, eigentlich, wenn nicht alles Mögliche dazwischen gekommen wäre….)
• Eine Muster-Jahresabrechnung, aufgestellt durch die Rechtsanwälte Wanderer & Kollegen musste dem harten fachlichen Diskurs der fachlich vorbelasteten Sitzungsteilnehmer standhalten. Aus Gründen der Vereinfachung musste ein Weg gefunden werden, die Darstellung einfach zu halten. Auf die Frage aus dem Auditorium, warum die Darstellung von Einzelrückständen aus der Instandhaltungsrücklage nicht beinhaltet sei, wie der BGH es fordert, wurde keine Antwort gefunden. Die Befürchtung von Verwaltern, wonach künftig mit jeder neuen Entscheidung des BGH in grundlegenden Dingen einfach die Zahl der mit zu versendenden weiteren Papiere (Blätter zusätzlich) ansteige, ohne aber zurück zur Übersichtlichkeit zu gelangen, wurde ebenfalls keine befriedigende Antwort gefunden. Manches von den Einwänden wird sich erst später aufklären, und zwar erneut vor Gericht.

Ein weites Feld und daher im Ergebnis etwas unbefriedigend. Die Teilnehmer des Hearings hatten noch eine Menge Fragen. Dies allerdings nicht das Verdienst der bemühten Referenten. Man muss hier noch einmal wiederholen: auch die Referenten können hier kaum allumfassende „Tunnelblicke“ an den Tag legen. Die „berufliche Brille“ eines Hausverwalters umfasst eben nicht nur die streng juristische Sicht auf Darstellungsprobleme, sondern auch die schlicht und ergreifend hemdsärmelige Frage, wie man „solche Mist“ eigentlich buchen soll, angesichts von doppelter Buchführung, Gesetzen der doppelten Buchführung mit Klassifizierung in Aufwand, Ertrag und Bestandskonten. Eine kurze Querrecherche auf allen möglichen, in Frage kommenden Softwareplattformen verheißt nichts Beruhigendes: Die gesamte Softwarebranche hat zwar Updates angekündigt, teils sogar kostenlos, keine hat aber schon Updates am Laufen. Diese Rückfrage bei der verwaltenden Branche hätte uns besonders interessiert. Sie hätte eingangs der Veranstaltung lauten können, in Stufen:

1. Wie viele von Ihnen bearbeiten die Hausverwaltungsbuchführung mit Branchenprogrammen (also nicht mit Excel oder dem klassischen Hausbuch per Hand)? Abstimmung
2. Wie viele von Ihnen haben bereits fertige Updates vom Programmhersteller bekommen?

Diese Frage wäre sehr interessant gewesen. Denn zum Punkt 2. hätte sich tagesaktuell schlichtweg niemand melden können. Während wir gerade alle -sämtlichst- die Jahresabrechnungen 2009 versandfertig machen. Der BGH hatte doch was Gutes: die Rückkehr zur guten, alten Handarbeit  ist schließlich dem drohenden Stellenabbau in der Hausverwalter-Branche gegenüber systemresistent.

Lied des Tages: House of Cards (Omega, 1976)

Wenn viele Dinge passieren und reflektiert werden, und alle innerhalb eines Arbeitstages, dann nennt man deren Zusammenfassung eine Subsumtion. Eine solche versuchen wir hier überfliegerartig als Tagesbericht zu erstatten. Wem das zu schwierig erscheint, der suche Zerstreuung auf der neuen Partner-Website bekenntnisblog.de. Wir halten nochmals fest: das könnten wir sehr gut verstehen…denn das Thema ist schnell ranzig.

Neues Artwork

Wer hat nicht schon einmal an ihn gedacht und sich insgeheim vor ihm gefürchtet? Wenn wir es mit einem Querulanten zu tun haben, dann unternehmen wir zunächst noch etliche Versuche, ihn möglichst nicht zu reizen. Doch alle Liebesmüh ist umsonst, bzw. vollkommen vergeblich. Der Querulant braucht die Querulanz, damit er sich selbst fühlen kann. Er ist unfähig, menschlich im direkten Diskurs zu interagieren. Rede und Widerrede sind für ihn nicht der Versuch, eine Lösung zu erreichen, sondern einseitige Bestätigung seines Selbst: Ich bin wichtig, denn ich werde wahrgenommen. Unter Querulantenwahn haben hauptsächlich die öffentliche Verwaltung, Gerichte und Instanzen zu leiden. Oder schlichtweg auch betroffene Nachbarn, also wir selbst! Denn der Querulant sucht sein Recht, koste es was es wolle. Nicht wenige Querulanten sind bei den Gerichten unterwegs, sondern etliche. Querulanten und ihr Handeln zu beschreiben, darüber zu berichten und deren Psychologie offen zu legen, könnte ein lohnenswertes, allerdings auch ein gefährliches Ziel sein. Denn wenn der Querulant sich ertappt fühlt und seine Handlungsweise entlarvt ist, wird er bös. Das wird hier auch mal Thema sein. Allerdings nicht heute. Deswegen kommen wir nun zu etwas ganz anderem. Flieg, mein Flugzeug flieg!

Neue Entscheidungen vom Gericht

Wie die Firmenwebsite des Büro Gotthal heute in den News meldet, liegt ihr ein weiterer Beschluss des Landgerichts zu einem Rechtsstreit vor. In dem Rechtsstreit ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer einen anderen auf Unterlassung der Nutzung seines Sondereigentums verklagt hat. Wie bitte? Doch, doch: der Fall ist schnell zusammengefasst und hat offen gesagt wenig grundsätzliche Bedeutung für die Fortschreibung des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Was aber nicht gleichbedeutend ist damit, dass um abstruse Klagen nicht auch fürstlich gestritten werden könnte, vor allem, wenn Geld keine Rolle spielt. Der Fall ist eher im rechtlichen Mainstream von solchen Entscheidungen angelegt, mit denen sehenden Auges gerechnet werden konnte musste.

Das allerdings muss nicht bedeuten, dass nicht Wohnungseigentümer immer aufs Neue auf abstruse Ideen kommen.

Der Kläger verklagte seinen Miteigentümer und dessen Mieter auf Unterlassung. Beide hätten es forthin zu unterlassen, das im Untergeschoss des Hauses liegende Teileigentum (Teileigentum: nicht zu Wohnzwecken dienend) zu nutzen, beispielsweise als Büro oder zu Wohnzwecken. Dabei bemühte der Kläger buchstäblich „Gott und die Welt“. Das Landgericht fand nun in knappen, aber durchaus klarstellenden Worten eine Lösung: wie in der 1. Instanz blieb der Kläger erfolglos. Seine Klage wurde auf seine Kosten zurückgewiesen. Das hatten die Beklagten auch nicht anders erwartet. Wer sich für solche Fälle interessiert, besuche die entsprechende newsmeldung hier.

Schon krass, was Wohnungseigentümer so klagen. Allerdings: Wer die neueste Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen gelesen hat, wundert sich kaum. Nicht über das, was Wohnungseigentümer anficht, aussichtslose Prozesse zu führen, sondern was dabei herauskommt! Die Bauernregel lautet: Die Enten sind am Ende fett.

Weitere Entscheidung mit Hochspannung erwartet

Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist nach wie vor eine Perlenschnur der tagtäglichen und spannenden Ereignisse. In einem anderen Fall, über den wir nach Abschluss der Gerichtssache ausführlicher berichten, klagt ein Wohnungseigentümer gegen seinen Nachbarn. Der hat im Erdgeschoss aufgrund von Bestimmungen der Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese beinhalten den Ausschluss der übrigen Eigentümer von der Nutzung derselben. Dabei handelt es sich um Gartenfläche. Dem Sondernutzungsrechtsinhaber waren durch den teilenden Alleineigentümer seinerzeit weitgehende Umgestaltungsrechte zuerkannt worden. Das ist für kleinste Wohnanlagen mit Zweifamilienhauscharakter (Wohnung oben, Wohnung drunter) auch nicht weiter ungewöhnlich. Eingeschlossen auch gartenarchitektonische Abgrabungen des Erdreichs. Was den Kläger nun veranlasst, die Vornahme solcher Arbeiten (Ausgraben und Entfernen eines Erdtanks, Wegschaffung von Erdreich, Anlage von Kraftfahrzeugabstellplätzen = so wie es die Teilungserklärung wörtlich vorsieht) für unzulässig zu erklären und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten einzuklagen, versteht niemand. Auch das Gericht hat den Antrag nicht verstanden. Brisant aber der Kunstfehler eines damit beauftragten Rechtsanwalts: Statt den Klagevortrag schlüssig zu gestalten, vergaß Anwalt Liebling (* Name geändert) die Verjährung. Mit dem Klageantrag reichten die Kläger auch Fotos aus dem Jahre 2005 (* Jahreszahl nicht geändert) ein und verlangte die Wiederherstellung in den Zustand, wie er 2005 vor der Vornahme derartiger Arbeiten ausgesehen habe, Beweis: die Fotos. Apropos „die Kläger“. Hatten die doch trotz Rechtsanwalt vergessen, dass einer der beiden dieselbe Klage vor Jahren schon einmal ohne Rechtsanwalt eingereicht hatte. Da lag sie nun jahrelang herum, weil die Richter nicht verstanden, was der Kläger nun eigentlich einklagen mochte. Jetzt trat der nochmalige Kläger schnell vom Antrag zurück und überlässt seiner Ehefrau das Feld, das weite Feld des Rückbauantrages.

Derartige Arbeiten unterliegen nun aber einer dreijährigen Verjährung. Dumm gelaufen. Nicht nur für die Mandantschaft: Sie kann u.U. Regress am Rechtsanwalt nehmen, der das „versaubeutelt“ hat. Oder hat Herr Rechtsanwalt Liebling (* siehe oben) die Verjährung geprüft und abgeraten? War die Klage blindwütig, aber von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg? Fragen über Fragen.

Nach der mündlichen Verhandlung, die vor kurzem stattfand, entscheidet nun das erkennende Gericht, wie, kann nicht vorausgesagt werden, aber eine Tendenz, eine Rechtsprechungstendenz, die hat sich eigentlich schon ganz klar angedeutet. Der Sohn des Klägers hat die Beseitigungsansprüche seiner Eltern mit 20.000,- € angesetzt. So viel Gewicht stellt sich der Kläger vor, kann er auf den Beklagten ausüben und in die Waagschale werfen, wenn er den Anspruch durchsetzt. Der Sohn, so heißt es jetzt in sogenannten Internwitzen, sei nie ein guter Rechner gewesen. Mal sehen: die ungarische Rockgruppe Omega (deutsche Fansite) –die Rolling Stones des Ostens!- veröffentlichte vor gefühlten einhundert Jahren ein Album mit dem Namen Time Robber. Eines der Stücke auf dieser Platte hieß „House of Cards“. Unternehmen Kartenhaus – Wir geben ihrer Zukunft kein Zuhause!

Mal sehen, wie die Sache ausgeht.

Omega (Ungarn) – House of Cards (Album: Time Robber) 1976 – via Youtube

Noch interessante Entscheidungen?

In einer weiteren Sache klagt ein anderer Kläger derweil vor dem Landgericht auf Rückbau eines kompletten Zauns, gelegen vorn zur Straße hin. Auch in diesem weiteren Fall hat der Berechtigte, ein Erdgeschoss-Eigentümer ein sogenanntes Einfriedungsrecht, dass ihm nach Maßgabe der Teilungserklärung zusteht. Auch hier steht die Entscheidung noch aus. Alle Parteien erwarten die Entscheidungen mit Spannung.

Wir lernen was draus? Nichts. Wir haben es im Tagesbericht mit drei Klagegegenständen zu tun, die vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Vier Kläger und drei Beklagte, das macht vier mal drei gleich zwölf. Zieht man die m²-Wurzel aus 12 und rechnet den errechneten Wert noch einmal von sich selbst ab, dann bleibt als Endergebnis Null. Wie immer in solchen Rechnungen, selbst mit Pi kommt ein vollkommen anderer Wohnungseigentümer keinen Schritt weiter. Kann man nachvollziehen? Nein, es geht dabei jetzt mal nicht ums verpulverte Geld, um die Einbuße von Lebensqualität, um neue Autos, die sich Rechtsanwälte davon anschaffen können. Es geht um den Topf Bouillon, den Brühextrakt, den sich die Parteien hinterher in den Vorratsschrank stellen können. Berechnet wurde hier ein Nullsummenspiel, wenn auch herbeigezogen aus vollkommen unterschiedlichen Gerichtssachen. Alle finden bald in Berlin ihr Ende.

Hinterher wird’s gewürdigt werden, eventuell waren’s sogenannte Hornberger Schießen. In diesem Fall für die Kläger.

Gegen den Schuldner der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Berlin-Schöneberg bestehen Forderungen von mehr als 12.000,- € (* Betrag nicht geändert). Der Rechtsanwalt der Wohnungseigentümer, diese vertreten durch den Verwalter, fragt inzwischen folgendes an:

 Es stellt sich die Frage, ob Sie selber ein Konto in der Schweiz einrichten wollen (dies ist kein Scherz)? (Aus einem Rechtsanwaltsbrief)

Antwort, und passen sie gut auf, Frau Bundeskanzlerin: Nein, ein Konto in der Schweiz hatten wir bislang nicht. Wir beabsichtigen auch nicht, eins zu eröffnen. Wir haben die Diskussionen der letzten Wochen rege mit verfolgt. Was ist der Hintergrund dieser Frage? Eine drohende Raubkopie, erstellt von einem Ex-Banker und verkauft an die baden-württembergischen Steuerbehörden? Nachtigall, ick hör dir trapsen! (berolinisch)

Kein Witz. Die Amtsschreiberei (zutreffend bezeichnet, bei uns: Kanzlei, unklarer bezeichnet) Oltgen-Gösgen Schwyzer Kanton Solothurn hat die Briefe unseres Rechtsanwalts heute erhalten. Und die Antwort erfolgt am selben Tag. Man möge das beiliegende „Beitreibungsbegehren“ (aha!) ausfüllen (landesüblicher Kantonsvordruck!) und dieses zurücksenden. Nur das ausgefüllte Beitreibungsgehren bitte zurück, nichts anderes, auch keine Beweismittel (Aha! – Das Wort eines Rechtsanwalts ist dort was wert!). Und jetzt kommt’s:

 Sehr wichtig ist, dass Sie uns eine Schweizer Bank- oder Postverbindung angeben, da wir sonst das Beitreibungsgebehren abweisen müssen.“ (Zitat wörtlich)

Was macht der „arme Verwalter“ als Vertreter Dritter an dieser Stelle?

Ansätze:

• Er richtet eine Bankverbindung ein, das ist am einfachsten. Allerdings ist dann das Schweizer Bankgeheimnis gefährdet und irgendein Raubkopierer verkauft die Kontoverbindungsdaten an die deutschen Steuerermittlungsbehörden. Kürzlich passiert.
• Dass die WEG selbst ein Konto dort einrichtet, dürfte schon aus Praktikabilitätsgesichtspunkten ausscheiden. Diesen Gedanken schnell verwerfen.
• Andere Lösung: Man nehme sich einen gutsituierten der dort wohnenden Wohnungseigentümer, der in finanzieller Hinsicht in jeglicher Weise als zuverlässig und positiv beleumundet gilt. Ist dies möglich, wenn er bereits Konten in der Schweiz hatte? Na klar, man soll nicht alle „über einen Kamm scheren“ (gesunder Menschenverstand).

Die Anfrage in Rundschreibenform ist schnell formuliert.

(Entwurf) „Sehr geehrte Wohnungseigentümer, in der Beitreibungssache ./. den ehemaligen Wohnungseigentümer Herrn Kupfer (* Name geändert) stehen der WEG noch rund 12.000,- € Forderungen zu. Ein Zwangsvollstreckungsersuchen führt in die Schweiz, wo sich der Schuldner aktuell aufhält. Für eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung wäre es erforderlich, eine inländische Schweizer Bankverbindung vorzuhalten, auf das bei eventuell erfolgreichen Zwangsvollstreckungen Geld aus der Schweiz in die Schweiz überwiesen werden kann. Vollstreckungsersuchen mit einer Zahlungsvermittlungsbitte an ausländische Konten, beispielsweise in Deutschland, werden -bemerkenswerterweise- von den Schweizer Amtsschreibereien (so ist die Bezeichnung dort, zuständig das Beitreibungsamt) zurückgewiesen. Im Zusammenhang mit den aktuellen Diskussionen über Schweizer Bankverbindungen von Bundesbürgern sichern wir ihnen Diskretion zu. Sollte sich dieser Weg als unpraktikabel erweisen, wird eine andere Lösung gefunden werden. Viele Grüße, Ihre Hausverwaltung.“

• Europa, wir kommen: Paneuropäische Probleme, Friedrich Luft und der Vatikan
• Die Internationale: Kein kommunistisches Manifest
• Mi amore: Bella Italia
• Die Internationale: Von Bordsteinschwalben und Transen
• Bayern: Die rüstigen Rentner vom Chiemsee und ihr Anlageberater

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Weiterführend

• Wetteinsatz: Gastro-Meinungen über Krasselt´s Currywurstimbiss (auf qype.com)
• Konkurrenz schläft nicht: Curry36 in Xberg (auf mugshooting.de)
• Eklig: Vergammelte Speisen zu überhöhten Preisen
• Historie: Currywurstmuseum (auf mugshooting.de)
• Wichtig: Die Currywurst (auf wikipedia)

Grannie Gang (Filmausschnitt)- Monty Python (englisch) (via Youtube)

Die ganze Geschichte steht heute in der Süddeutschen und wird so eingeleitet:

 Weil sich fünf Rentner um ihr Geld betrogen fühlten, kidnappten sie kurzerhand ihren Anlageberater. Nun stehen sie wegen Geiselnahme und Körperverletzung in Traunstein vor Gericht.“ (Quelle: Süddeutsche Zeitung, hier) 

Von wegen alt und hilfebedürftig. Der Rädelsführer der Kidnapper, Roland K., ist 74 Jahre alt, seine Frau Sieglinde schon 79.

***

Die Meldung liest sich wie eine späte Reminiszenz an die britische Blödeltruppe Monty Python und den Film „Die wunderbare Welt der Schwerkraft.“ Gemeint ist die Rockerclique der Grannie Angels, die motorradfahrend das altehrwürdige England unsicher machen. Make tea, not love, lautet das Credo der strumpfbandbekleideten, alten Damen, die biertrinkend in Passagen herumlungern und jungen, unschuldigen Fotomodellen Beine stellen.

Gemeinschaftliche Geiselnahme und gefährliche Körperverletzung wirft das Landgericht Traunstein den Senioren vor. Einer der Angeklagten kann infolge akuter Herzprobleme seine vorzeitige Entlassung aus dem Untersuchungshaftgefängnis für sich verbuchen. Es wird ein Prozess mit Katzendeckchen, Rheumafell und Stützstrümpfen, verhandelt wird auf harten Holzbänken. Dass endlich mal ein Anlageberater mächtig in die Zange genommen wurde, von dem die Täter vermuten, er hätte Geld in der Schweiz geparkt, hat dabei etwas Beruhigendes. Angela Merkel hat bekanntlich schon eine Raubkopie auf CD bestellt, die den Steuerfahndungsbehörden die Grundlagenarbeit für die nächsten Jahre sichert und neues, frisches Geld in die Finanzkassen spülen soll. Eine weitere ist in Arbeit. It’s approximately five to twelve.

Die Redaktion von gesichtspunkte.de wird allerdings aus Gründen der archivbezogenen Einzel- und Gruppenrecherche die bislang erschienenen Artikel über alte Menschen vor diesem Nachrichtenhintergrund nicht umschreiben. Die Redaktion hatte unter dem Stichwort „Das Methusalem Kompott“ hier und da über die vermeintliche Hilfebedürftigkeit von Silver Surfern (alte Menschen im Netz) hintergründig berichtet. Im Gegensatz zu manch anderem älteren Kaliber, dem schlicht nicht zu helfen ist, hatte die Redaktion jedoch als überwiegend zutreffend angenommen, dass es in Mehrfamilienhaus-Zusammenhängen nicht von schlechten Eltern wäre, gelegentlich nach älteren Mitbewohnern zu schauen. Andere wiederum sollten lieber gleich nach Australien verbannt werden. Denn es ist eine Binsenweisheit, dass auch ‚Ältern‘ schlecht sein können, grottenschlecht.

Nicht umsonst leitet die Website gotthal.de schon seit längerem die Begrüßung von (älteren) Besuchern ihrer Homepage mit dem folgenden, gutgemeinten Ratschlag ein:

 Sicherheitshinweis für ‚Silver Surfer‘: ‚Immer mehr alte Menschen verschwinden spurlos im Internet, weil sie gleichzeitig die Tasten <ALT> und <entfernen> drücken.‘ Auf dieser Website haben diese beiden Tasten daher -sicherheitshalber- keine Funktion. (Quelle: Homepage, hier)

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Weiterführend

• Nachgelesen: Irrtümer betreffend alte Menschen bisher (auf gesichtspunkte.de)
• Gut gedacht: Methusalem-Kompott Kampagne (auf gotthal.de)
• Rüstig, aber vergleichsweise harmlos: Walter R. aus Neukölln (auf mugshooting.de)
• Weiterbildung: Wie man einen Arsch mit Ohren zeichnet! (auf gesichtspunkte.de)
• Unglaublich: Eine Allianz der Hirnlosen (auf gesichtspunkte.de)
• Bezug: Die wunderbare Welt der Schwerkraft (auf gesichtspunkte.de)

 In dem Rechtsstreit WEG Irgendwostraße in Berlin-Nirgendwo (* Ort geändert)
78 C512/09 WEG (* Verfahrensnummer geändert)

teilt die Beklagte mit, dass sie die Zahlung der Hauptforderung nebst Zinsen zur Erhaltung des Rechtsfriedens am Donnerstag, dem 14. Januar 2010 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin geleistet hat. Die Beklagte ist gerade erst in das Haus eingezogen und zieht es vor, die mögliche Zerrüttung mit der Wohngemeinschaft aufgrund des Rechtsstreits durch Zahlung des geltend gemachten Betrages zu vermeiden. … Die Beklagte kündigt ferner an, für den Fall, dass die Klägerin die Erledigung des Rechtsstreits erklärt, auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.“ (Quelle: Schriftsatz einer Rechtsanwältin)

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Allerdings: So kann man das zwar sehen, der Realität wird das nicht gerecht. Und der hiesige Rechtsstreit spielt auch nicht in Tempelkreuz (berolinisch für den Amtsgerichtsbezirk Tempelhof Schrägstrich Kreuzberg), sondern in der Außenstelle Lichterfelde des Amtsgerichts Schöneberg. Die neue Wohnungseigentümerin hatte die Einheit in der Zwangsversteigerung billig erworben, wenn man die Preise dort, in sehr guter Wohnlage, miteinander vergleicht.

Das Lamento (Definition: hier)

Dass Wohnungseigentümer mit Wohngeld ausfallen, ist bekannt. Dass ausfallende Wohngelder bei fruchtloser Zwangsvollstreckung sodann ausgebucht werden müssen, weil sie nicht mehr betreibbar sind, ebenfalls. Darüber dann als neuer Wohnungseigentümer lamentoartig Schriftverkehr (auch mit der neuen) WEG-Verwalterin führen zu wollen, ist eine Sache. Eine andere Sache ist, wenn brieflich hinreichend nachgelesen werden kann, dass sich eine neue Wohnungseigentümerin expressis verbis weigert, die auf ihr Sondereigentum entfallende Sonderumlage zu entrichten. Denn dies Geld wird zur rechtssicheren und nachhaltigen Bewirtschaftung der Wohnanlage dringlich benötigt. Um wegen Wohngeld zu streiten, kommen manche Kontrahenten gar auf die Idee, ein Kontrahage zu führen. Etwas Ähnliches stand nach Einschätzung der (neu im Amt befindlichen) Hausverwalterin auch hier unmittelbar bevor.

Zu dieser Einschätzung war sie gelangt, weil vorgerichtlicher Schriftverkehr des Lebensgefährten der Wohnungseigentümerin in vagen Ankündigungen verweilte. Ob beispielsweise eine Sonderumlage zur rechten Zeit gebildet worden sei und nicht etwa rechtsmissbräuchlich und in der (fiesen) Absicht, seine Lebensgefährtin in Folge vorwerfbaren, zögerlichen Zuwartens auf einen günstigen Zeitpunkt ….(vorsätzlich) zu schädigen, usw. und so fort. Die Briefe kamen vermeintlich kluggemeint daher, für den kenntnisreichen Leser aber eher possierlich und ließen einen latenten, bedrohlichen Unterton kaum überhören. Gedankenspiele eines Lebensgefährten, der strafrechtlich relevantes Fehlverhalten der übrigen Wohnungseigentümer zu sehen meint, dies nennt man in Plattitüde ausgedrückt ‚einen starken Tobak‚. Betroffen hier aber auch: Nichtraucher. Die dazu passende Bauernregel aus der niemals ausgestrahlten Folge Verwalter sucht Frau zwecks Zahlung von Wohngeld… lautet: Die Enten sind am Ende fett.

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Und weil die Dame trotz aller ernstgemeinten Mahnungen nicht gezahlt hat, und erst dann, ist nunmehr Klage auf Zahlung erhoben worden. Mit überraschend schnellem Einlenken der Gegenseite, die -wie oben nachgelesen werden kann- nicht nur die Hauptforderung ausgeglichen hat, sondern auch angekündigt hat, die Kosten dieses (vermeidlichen) Rechtsstreits zu übernehmen. Einen Menschen, der sich für Computer begeistert, nennen die Menschen gern PC-affin. Wenn Wohnungseigentümer sich so verhalten, kann man das als brav bezeichnen, denn es führt tatsächlich zur Befreiung von solchen Prozessen, die überflüssiger als flüssig sind. Oder man nennt es bravin. Oder bravurös? Egal, die Sache findet Erledigung. Die Liste der vermeidbaren Verfahren ist kürzer geworden, eins davon ist abzuhaken: Erledigt.

Die Mitarbeiterin der hier ungenannt bleibenden Hausverwaltung sagte noch, sie hätte angesichts dieses Schriftsatzes lächeln müssen. Wir auch.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig. (Pressemitteilung des BGH)

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: hat mit Pressemitteilung Nr. 15/2010 vom 21. Januar 2010 endinstanzlich über einen Berliner Rechtsstreit entschieden. Im Hintergrund einer Klage des klagenden Berliner Versorgungsunternehmens (na, welches war das? Preisfrage) standen Spruchkammer-Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (1. Instanz) und des Landgerichts Berlin (2. Instanz) auf dem Prüfstand in Karlsruhe. Es ging um den in § 421 BGB normierten Begriff der Gesamtschuldnerschaft. Dort heißt es wie folgt:

„Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.“

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Der Immobilienspekulatius

Die Anwendung dieser Bestimmung hat in den Reihen deutscher Wohnungseigentümer und Verwaltungskreise (nicht Kornfeldkreise, England) eine etwas längere Ahndenliste berühmter, teils spektakulärer Einzelfälle. Auch auf dieser Website wurde über einzelne, irre Auswüchse dieser Regelung berichtet. Stadtbekannte, verbrecherische Immobilienspekulanten hatten in einer Art absichtlicher Rosinentheorie (Suche nach Rosinen) für Schulden der Gesamtgemeinschaft immer wieder diejenigen, missliebigen Eigentümer herausgepickt, die zu ärgern aus anderen Gründen opportun erschien. So kam es dann vor, dass der wohlhabende Zahnarzt und Miteigentümer Dr. Bräsig (* Name geändert) bspw. fünf Mal in Folge von einem Öllieferanten des Hauses auf Zahlung gesamter Ölrechnungen in Anspruch genommen wurde, und sich infolgedessen -in den Bankrott getrieben- in seinem Wohnungseigentum aufknüpfte.

***

Dem hat der Bundesgerichtshof mit einer weiteren Entscheidung schon vom Grundsatz her inzwischen einen Riegel vorgeschoben und die Teilrechtsfähigkeit des Verbands der Wohnungseigentümer (Beschluss V ZB 32/05 vom 02. Juni 2005) bejaht. Mit einer ähnlich gelagerten Einschätzung stritten denn auch im vorliegenden Fall drei Wohnungseigentümer auf der Beklagtenseite vor Gericht und wendeten ein, lediglich nur der Gesamtverband der Wohnungseigentümer hafte, nicht aber sie als einzelne Wohnungseigentümer. Zwei der drei beklagten Wohnungseigentümer wendeten sich nun im Ergebnis erfolgreich an den Bundesgerichtshof.

In der Pressemitteilung heißt es dazu weiter wie folgt:

„Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlt es im
entschiedenen Fall.“

Haben die Wasserversorger nun Änderungsbedarf beim Vertragswerk? Es deutet sich still und leise eine Parallele zu überbordenden Sicherungsansprüchen des Kreditgewerbes (Link dazu unten) an. Ähnlich wie die Geschäftsbanken könnten sich auch die Versorgungsunternehmen durch selbstschuldnerische Bürgschaften (einzelner Wohnungseigentümer) und oder Mitverpflichtungserklärungen absichern, um im Falle einer katastrophenartigen Schlechtverwaltung durch marode Verwalterunternehmen und bei illiquiden Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Stellung ggü. einzelnen Wohnungseigentümern rechtlich zu besichern. Auf die Idee kommt man, wenn man sich vergegenwärtigt, dass viele unprofessionelle und überforderte Haus- und Grundstückverwalter werktätig sind. Denn Verwalter werden ist nicht schwer, und wenn die offenen Rechnungen dann überhand nehmen? Was dieses grundphilosophische System drohender Forderungsausfälle angeht, so mag eine exemplarische Anfrage an den betroffenen Versorgungsbetrieb Licht ins Dunkel und ggf. sogar eine Stellungnahme von dort folgen lassen. gesichtspunkte.de hat brieflich nachgefragt. Antwort wird abgewartet.

Ob nach dem Entschluss des Bundesgerichtshofs etwa der Berliner Versorgungsbetrieb nun seine kleingedruckten Geschäftsbedingungen überarbeitet, steht heute noch nicht fest und kann nur abgewartet werden. Denn deren Regelungsgehalt in bisherigem Umfang richtet sich deutlich an die Gesamtgemeinschaft, und nicht etwa auf die Versorgung eines Einzelnen, mit dem ja gerade der Abschluss individueller Einzelverträge aus Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten bislang stets abgelehnt wird. Übrigens sehr zur Trauer der sachbearbeitenden Mitarbeiter von Hausverwaltungen. Entfiele doch auf diese Weise ein nicht unbeträchtlicher Aufwand bei der Erstellung von Jahresabrechnungen. Die Wasserver- und -entsorgung ist schon seit Jahren, was Wohnungseigentümer betrifft, im Bereich der zum Sondereigentum gehörigen Räume rechtlich angesiedelt.

Zu diesem Artikel

• Pressemitteilung 15/2010 vom 21.01.2010  [Die Entscheidung selbst liegt noch nicht gedruckt beim BGH vor.]
• Anfrage von Thomas Gotthal vom 26.01.2010 an Berliner Wasserbetriebe

Weiterführende Links

• Beim Landgericht ist die Hölle los (vom 04.02.2009)
• Bankenskandal anders herum: Banken verhindern Wärmedämmungen (vom 10.06.2009)
• Nie wieder Französisch-Buchholz – von verbrannten Wohnungen (auf gotthal.de)

gesichtspunkte.de hatte kürzlich hier über eine amtsgerichtliche Entscheidung in Tiergarten (Berliner Amtsgerichtsbezirk) berichtet, die unter dem Aktenzeichen 10 C 127/09.WEG am 08.10.09 verkündet wurde. In der (ad hoc) besprochenen Entscheidung ging es um die ‚en bloc‘-Wahl eines Verwaltungsbeirats aus vier Personen. Der Beschluss war für ungültig erklärt worden. Den Wortlaut dieser Entscheidung haben wir uns auch besorgt. Ein kostenloser download-Link befindet sich am Ende dieses Artikels. Der vollständige Wortlaut gibt uns Anlass, noch einmal auf das Thema zurück zu kommen. Wer allerdings die ersten Reaktionen von uns zuerst lesen möchte, bitte hier.

Unsere seinerzeitige Kritik zurück zu nehmen, besteht auch in Kenntnis des (jetzt vorliegenden) kompletten Wortlauts kaum Anlass.  Die Entscheidung lässt uns Verwalter ahnen, dass auf den rechtsprechenden Gerichtsfluren ein Wind von Förmlichkeitserwägungen und stringentem Gedankengut weht, der der Praxis und (was wichtiger ist) dem ganz überwiegenden Eigentümerwillen heftig entgegenweht. Förmlich mag das Leben als Mieter sein. Warum auch Wohnungseigentümer in erster Linie förmliche Erwägungen gegen sich gelten lassen müssen? –  darauf erhalten Ratsuchende gerichtlich kaum eine vernünftige, nachvollziehbare Antwort!

***

Das Prinzip der gemeinschaftlichen Mitverwaltung (§ 21 WEG) aller Wohnungseigentümer und was wir die Vorgreiflichkeit von Versammlungen nennen, also die zunächst erforderliche Willensbildung der Versammlung, bevor überhaupt Gerichte eingeschaltet werden (dürfen), wird auf den Kopf gestellt. Was für professionelle Verwalter noch schlimmer erscheint: Der alte, nur anscheinend überkommene Begriff eines konservativ gestrickten Verwaltertypus, der nichts besseres zu tun hat, als Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung mit ständigen Rechtsprechungstendenzen zu quälen, wird hochgehalten. Nicht unbedingt von älteren Richtern aus jener Zeit, sondern (vermutlich) von nachwachsenden Jungrichtern(innen). Es geht nun augenscheinlich darum, dass Verwalter eine Art Filterfunktion ausüben, die ihnen als grunddemokratisch erzogenen, modernen Menschen unverhältnismäßig erscheinen muss. Der Verwalter als willenloser Moderator aller Eigentümeranliegen? Das kann sein, muss aber nicht sein. Und was nicht bedeutet, ohne eigene Meinung zu den Dingen? Der Gestaltungsfreiraum von Wohnungseigentümern und Verwaltern wird stark eingeschränkt und auf gesetzl. Förmeleien zurückgeworfen.

Auszüge (Zitate aus dem Urteil), die dies belegen, sind:

„Zwar steht es den Wohnungseigentümern grundsätzlich frei, ob ein Verwaltungsbeirat gemäß um ein fakultatives Organ handelt. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wie sich der Verwaltungsbeirat zusammenzusetzen hat. Hierzu gibt es in § 29 Abs.1 Satz eine klare, gesetzliche Vorgabe, nämlich dass der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern zu bestehen hat. Diese Vorschrift ist zwar nicht zwingend, kann also abbedungen werden.“

Aha! Und weiter:

„Die Anzahl der Mitglieder kann deshalb (Anm. der Red.: nur) durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vermindert oder erhöht werden. Durch bloßen Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer die Anzahl der Mitglieder grundsätzlich nicht generell abweichend von 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG regeln. Sofern nicht eine Vereinbarung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für eine solche Regelung.“

Zweckmäßigkeitserwägungen bleiben außen vor, denn das Amtsgericht sagt:

„Zwar handelt es sich hier um keine generelle, sondern um eine individuelle Beiratsbestellung, jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der angefochtene
Beschluss zu TOP 7 zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar ist aufgrund seiner Gesetzeswidrigkeit im Hinblick auf 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG. Da unstreitig von der gesetzlichen Vorgabe abgewichen wurde und nicht ersichtlich ist, dass die Teilungserklärung eine anderweitige Regelung enthält war der Beschluss für ungültig zu erklären. Unbeachtlich ist daher, ob die Bestellung von vier Beiräten vorliegend angesichts der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Berufstätigkeit der
Beiratsmitglieder zweckmäßiger wäre.“ (Fettdruck/Hervorhebung durch Redaktion)

Letzteres erwarten folglich künftig weder Verwaltungen noch Wohnungseigentümer von Gerichten, sondern ein blindes (Prinzip der Justitia mit Augenklappen) Abklopfen von Beschlüssen auf rechtliche Formalitäten. Wertet man dies zutreffend aus, so muss dem beurkundenden Notar dieser Teilungserklärung im Nachhinein ‚eine Watschn‘ (nicht berolinisch, sondern bajuwarisch (Bajuwaren: ein merkwürdiges Bergvolk…), aber allgemein verständlich) für die Ursprungs-Teilungserklärung gegeben werden, die nicht einmal eine sinnvolle Öffnungsklausel enthielt. Allerdings muss man dabei bedenken, dass die WEG schon sehr lange existiert und auch nachweislich erst im September 2000 bereits schon, als der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung alle sinnvollen Praktikabilitäten kippte, die Wohnungseigentümer bei zu harschen Teilungserklärungen ‚zitternd‘ vor sich hin beschlossen. Erst recht hat sogar der Gesetzgeber erkannt, dass eine Vielzahl von rechtlichen Problemen das WoEigG insgesamt modernisierungsgeeignet machten, denn sonst hätte es die WEG-Reform nicht gegeben, an der allerdings nach Meinung einer Vielzahl von Fachleuten auch weiterhin harsche Kritik erlaubt sein muss.

Mit Verwaltern wird hier ganz allgemein Tacheles geredet, wenn es heisst:

“ Die Kostenentscheidung betreffend die Beigeladene folgt aus des Gerichts veranlasst hat und sie grobes Verschulden trifft. Der BGH formuliert im Beschluss vom 23.08.2001 (NJW 2001,3339), dass der Versammlungsvorsitzende dafür zu sorgen hat, dass aus dem Abstimmungsergebnis „nach den maßgeblichen rechtlichen Regeln“ das Beschlussergebnis herzuleiten sei. Hieraus folgt, dass der Feststellungskompetenz eine Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden vorgelagert ist. Diese umfasst zunächst nur das Recht, den Beschluss zu überprüfen. Eine entsprechende Pflicht folgt für den Verwalter aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Verwaltervertrag, der insoweit Anknüpfungspunkt für seine Haftung ist. Die Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden erstreckt sich nach zutreffender Ansicht umfassend auf sämtliche Rechtswirksamkeits- und Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen. Denn mit der verbindlichen Beschlussverkündung wird der unterliegenden Minderheit die Anfechtungslast auferlegt. Die Beschlussverkündung soll aber nur der Rechtssicherheit der Wohnungseigentümer dienen (Becker, ZWE 2006, 162).“

S’kalt in Berlin, für alle Beteiligten. Okay, dass das Amtsgericht die Beiratswahl aufgehoben hat, obwohl es objektiv niemandem nützt, weder der WEG, noch dem Verwalter. Denn Sachverstand im Beirat, der aus mehr als drei Köpfen besteht, ist nicht von der WEG-Kante zu stoßen mit guten Gründen. Die Schadenersatzpflicht eines Verwalters wegen der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten festzustellen, das ist die eigentliche Tortur des quadratischen Kreises, oder wie das heißt…

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Weiterführend

Amtsgericht Tiergarten, vollständiger Wortlaut

„Er ist auch ausgezogen, aber nur, um ungezogen zu sein.“ (Erkenntnis)

Es ist eine ‚Allianz der vollkommen Hirnlosen‘, hat einer gesagt. Eine andere nannte ihn den Wurm. Wieder ein anderer sagte, er sei eine Zecke. Er habe sich einen Wirt gesucht, wie das Parasiten so machen. Und den saugt er jetzt aus.

Nicht alles trifft die Sache richtig gut. Richtig ist aber folgendes: er macht Psychoterror, hält sich selbst für einen bewegten Linken, aber achtet die Menschenwürde anderer Menschen nicht, sondern tritt sie mit Füssen. Seit Monaten macht er dieses Spiel mit den Videokameras. Ob er eine angeschlossen hat oder nicht, darüber streitet er nicht. Wenn man ihn danach befragt, dann weicht er nebulös aus, obwohl es alle gesehen haben. Die hier abgebildete Kamera ist in einem Dachgeschoss montiert auf einem Stativ. Das ‚magische Auge‘ zeigt aus dem Küchenfenster der Büroeinheit und schielt zwischen den Lamellen einer heruntergelassenen Jalousie hindurch. Die Kamera ist auf einen privaten Garten gerichtet. Er ist weiterhin ‚der Wurm‘, und einer nennt ihn jetzt auch Stalking Joe Mc Donald.

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(Foto: Rechtsanwalt Udo Vetter auf twitpic: Nachbar hat alles im Blick. Zum Glück nicht meiner – Original: aufs Bild klicken)

Sie soll den Eindruck permanenter Überwachung suggerieren. Wer sich in diesem Garten bewegt, wird erfasst. Neulich hat er ans Gericht geschrieben, die Polizeibeamten hätten die bemängelten Zustände (eine permanent auf den Garten zeigende Kamera) nicht vorgefunden. Die Polizei sagt dazu, dass sei Privatsache. Denn es zeigt auf den privaten Garten einer Familie. Die will nicht gefilmt werden. Sie will sich weder filmen lassen von dem Idioten, der da oben zeitweise aufhältig ist, noch will sie sich auch nur dem äußeren Anschein nach mit einer permanenten Bedrohung abfinden, es könnte gefilmt werden. Könnte? Ja, könnte. Denn wahrscheinlich ist, dass die Kamera dort lediglich nur aufgebaut wurde, von einem dämlichen Jungen, der zwar schon lange aus der Pubertät raus sein müsste, der aber solches Spielzeug offenbar schick findet.

‚Eine schwere Persönlichkeitsstörung‘, so sagen Psychologen, könne dazu führen, dass ein Täter aus Rachsucht derartige Versuche unternimmt, Macht über andere Menschen zu gewinnen. Es geht darum, einem Opfer klarzumachen, dass man es nun komplett beherrschen könne, jederzeit, rund um die Uhr. Solche Menschen kommen nicht an ihre eigenen Emotionen ran, sind unfähig, das Leid anderer Menschen nachzuempfinden.

Und damit sind wir in dem hier berichteten Fall auch schon bei einer Allianz der vollkommen Hirnlosen. Denn hier gibt es eine Besonderheit: es gibt einen vorgeschickten Täter, der die Dreckarbeit machen soll, und es gibt die Auftraggeber, gleich mehrere davon. Ihr Ziel, so sagen sie in geheimen Gesprächszirkeln, ist es, den ….(Name unwichtig)… fertig zu machen. Wenn der fertig ist, dann ist die ….(Name ebenfalls unwichtig)… dran. Sie hat zwar mit ihm nur gemeinsam, dass sie beide fertig gemacht werden sollen. Aber das hat erstens vollkommen unterschiedliche Gründe und ist zweitens sowieso egal.

Für ihn nehmen sie sich dieses Spielzeug Videoüberwachung und zermürben ihn. Seine Frau hat jetzt einen Antrag an das Amtsgericht geschickt, es diesen Leuten zu verbieten, derartige Kameraüberwachungen vorzutäuschen oder auszuüben. Die Schriftsätze, die die Auftraggeber und ihr Auftragnehmer zur Sache schicken, sind das rechtliche Gehör, das ein Amtsrichter diesen ‚Vollpfosten‘ wohl gewährt, obwohl die Rechtslage ganz, ganz eindeutig ist. So wird aus einer Videoüberwachung wie dieser, eine Schriftsätze-Schlacht. Weder die Auftraggeber noch der Auftragnehmer bestreiten es. Der eine sagt, dessen bislang auch polizeilich nicht überführt worden zu sein, was gelogen ist. Einige Wochen vorher hatte er sogar das gesamte öffentliche Straßenland nach vorn raus videoverfilmt. Die Polizei hat nichts gemacht. Erst als der Betroffene sich wiederholt an sie wandte, wurde der Abbau dieser Anlage straßenseitig von der Polizei gefordert. Beim Amtsgericht lügt jetzt der Auftragnehmer, dass sich die Balken biegen. Die Personen, die jetzt verklagt sind, versuchen nun auch noch, ein Eilbedürfnis zu bestreiten. Mit dem Ziel, die Videotie auf Dauer rechtschaffen zu sprechen. Ein kranker Zustand.

Sie, die Auftraggeber, sind sicherheitshalber mal schnell nach Australien verreist. Sie können eigentlich auch schon deswegen nichts darüber wissen. Die Geschichte klingt verwegen, abwegig und ist doch wahr. Immer wenn der Auftragnehmer jetzt da war, und das war gerade in der Nacht von gestern zu heute wieder einmal der Fall, schaltet sich danach die gesamte Büroeinheit stromtechnisch für Stunden ab. Ein anderer, der mit diesem Pack nichts zu tun hat, setzt die Speicher zurück, schaltet den Kameraknopf aus und fährt die PCs herunter, die dahinter laufen. Erst dadurch wird die Videoüberwachung gestoppt. Nicht durch Gerichte, denn die haben alle Zeit der Welt und halten es für einen Akt wechselseitiger Gerechtigkeit zu erforschen, ob vielleicht ein videotischer Täter Argumente hätte, die ihn dazu veranlassten. Dass eine Einstweilige Verfügung einen Zeitrahmen von fünf bis sechs Wochen braucht, ist außergewöhnlich. Findet das Gericht es vielleicht hinnehmbar?

Währenddessen kämpft ein weiterer Hirnloser gegen die Windmühlen der Familiengerichtsbarkeit. Ein jedes Blatt kann sich gegen einen selbst wenden, und wer schlechte Energien auslebt, muss sich nicht wundern, wenn diese Stromschläge irgendwann einmal einen selbst treffen. Dessen Rechtsanwalt hat den Spitznamen ‚Feige‘ erhalten, munkelt man. Der ‚Feige‘ sagt, die Eltern seines Mandanten seien gut angesehene Leute. Seine Schwester war konsequent. Sie ist einfach ausgezogen. Er ist auch ausgezogen, aber nur, um ungezogen zu sein. Na, Prost Mahlzeit.

Das Amtsgericht Tiergarten (Aktenzeichen 10 C 127/09 WEG) hat eine Entscheidung gefasst, mit deren Inhalt sich die Zeitschrift DAS GRUNDEIGENTUM (Ausgabe 21/2009, Seite 1414, besprochen durch Rechtsanwalt Manfred Meffert) befasst hat. Wesentlicher Punkt dieser Entscheidung ist folgendes:

Gem. § 29 Abs. 1 WoEigG kann ein Verwaltungsbeirat gewählt werden. Dieser hat eine Mitgliederstärke von drei Personen (ungerade Kopfzahl). In der Praxis kommt es aber häufig vor, dass Wohnungseigentümergemeinschaften mehr oder weniger Mitglieder eines Verwaltungsbeirats wählen. Das kann die unterschiedlichsten Gründe haben, Beispiele:

– Es fehlt an Leistungswilligen, also an Personen, die ein derartiges Ehrenamt auszuüben bereit sind.

– Es ist eine große WEG, die Wohnungseigentümer finden, dass die Arbeitsbelastung im Verwaltungsbeirat aus drei Personen zu groß sei. Sie entschließen sich, vier Mitglieder zu bestellen.

– Eine WEG steht unter dauerhaftem Beschuss durch einen in die Prozess- und Verfahrensführung ‚verliebten‘, weiteren Wohnungseigentümer, der sich das Zurechtrücken von Beschlüssen der Versammlungen auf die Fahne geschrieben hat. Eigentlich ist man der Meinung, es müssten drei Wohnungseigentümer sein, die als Verwaltungsbeirat tätig sind. Angesichts ständiger prozessualer Repressalien, insbesondere gegen einzelne Mitglieder des Verwaltungsbeirats -genannt: Giftspritzen- schießt der prozessverliebte Wohnungseigentümer immer wieder Haftungspfeile ab. Es findet sich daher einfach kein Dritter, der bereit ist, sich ein derartiges ‚Ehrenamt‘ anzutun.

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– Ein jahrelang sehr erfolgreicher Beirat aus drei Leuten hat Kernkompetenzen: einer der Mitglieder ist ein gut ausgebildeter Kaufmann. Ein zweiter ist Rechtsanwalt. Der dritte im Bunde ist Diplom-Psychologe. Alle finden dieses Triumvirat gut. Allerdings fehlt beispielsweise eine Kernkompetenz: es ist niemand im Beirat, der Ahnung vom Bauen hat, wie z.B. ein Architekt. Nach einigen Wohnungsverkäufen ist ein neuer Wohnungseigentümer hinzu gekommen, der als Architekt arbeitet. Die WEG begrüßt das und findet, er solle auch noch in den Beirat -hinzuaddiert- bestellt werden.

Man sieht schon. Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist.

Ausgesprochen ärgerlich dagegen die Entscheidung des Amtsgerichts Tiergarten (Abt. für WEG-Sachen), die u.E. bei weiterer Überprüfung durch höhere Gerichte kaum noch Bestand haben dürfte sollte und daher zum Gegenstand einer angemessenen, professionellen Kritik erhoben wird. Der im GRUNDEIGENTUM besprochene Fall (seit 26 Jahren bestehende, professionell verwaltete WEG mit 76 Wohnungen) steht hier zur Kritik.

Maßgeblich seit vier Jahren erfolgte jeweils jährlich durch die Versammlung ein Verwaltungsbeiratsbeschluss ‚en bloc‘ (nicht einzeln, sondern als Gruppe gewählt). Dies sei unangefochten geblieben und daher rechtskräftig geworden. Einer, von 76!! Eigentümern beanstandete dies jedoch. Wiederholt habe er auf die Vorschrift des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG hingewiesen, wonach der Beirat jeweils nur aus drei Mitgliedern bestehen darf.

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In der betreffenden Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) fehlte es im Übrigen an einer so genannten Öffnungsklausel, insbesondere aber auch überhaupt an Regelungen, einen Verwaltungsbeirat betreffend, so dass die WEG hier auf den gesetzlichen Mindestrahmen ‚zurückfiel‘.  Zum Gegenstand einer klaren Kritik an dieser Tendenz von Rechtsprechung kommt es durch die stringente Missachtung des ganz überwiegenden Eigentümerwillens (der Gemeinschaft), wenn sich Richter eine Rolle geben, die die Verfechtung von unabdingbaren Gesetzesinhalten zum Ziele hat. Wenn andernorts über Verbraucherrecht Recht gesprochen wird, ist es in der Rechtsprechung weitgehend anerkannt, dass dabei zwischen Kräfteverhältnissen (Beispiel: Mieter im Verhältnis zum Vermieter, Verbraucher im Verhältnis zum Verwender von unzulässigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen) sorgsam unterschieden wird. Relativ neu ist der Wind, der seit September 2000 durch Deutschlands Wohnungseigentumsanlagen rauscht. Hier wird Spitzfindigkeit und Stringenz verfochten, immer mit dem Hinweis auf die schwache Position von Personen, die im Zeitpunkt von Beschlussfassungen wie diesen noch gar nicht Eigentümer geworden sind. Gemeint sind spätere Erwerber, deren Schutz (zu) hoch gehoben wird. Gibt es keine Regelung in der Teilungserklärung (welchen Notar interessiert das schon?) zum Verwaltungsbeirat oder fehlt es an einer so genannten Öffnungsklausel, dann bumms klatsch, fallen lebensbejahende, konstruktive Lösungen auch hinsichtl. eines zu wählenden Verwaltungsbeirats schon mal (zu) schnell durch den richterlichen Rost. Wo es drei geben muss, dürfen zwei es nicht tun, und erst recht auch nicht vier. Das ist allerdings Nonsens und wird der Realität in bundesdeutschen Wohnungseigentümergemeinschaften kaum noch gerecht. Nicht selten auch Kleinst-WEGs, wo drei, vier, fünf Wohnungen da sind. Und die Notare zücken ihre allgemeinen Urkundenvorlagen, Textbausteine, schwupps, dann haben wir einen Drei-Mann/Frau-Beirat und manchmal allerdings nur zwei Wohnungseigentümer, und was dann?

Es ist auch eigentlich gar nicht einsichtig, warum die Minderheitenmeinung eines (anfechtenden) Eigentümers so hoch gehoben werden muss, der sich auf die Unabdingbarkeit von § 29 WoEigG beruft, wenn weitere fünfundsiebzig Wohnungseigentümer das ausdrücklich und trotz gegenteiliger Belehrung durch den Recht haben wollenden Eigentümer ‚aufgedrückt‘ bekommen. Mit wohliger Erinnerung erinnert sich der WEG-Verwalter noch an Zeiten, in denen Berliner Landgerichtsrichter die gestörte Versammlungsöffentlichkeit durch nicht in sich abgeschlossene Räume (in einem Lokal, wie der berühmt gewordenen Pizzeria AMORE in Berlin-Lankwitz) regelwidrig und überraschend dahingehend auslegten, eine derart gestörte Versammlung könne nur dann für unzulässig erklärt werden, wenn nachweisbar die Störung der Vertraulichkeit derartiger, ‚öffentlicher‘ Versammlungen sich auf das Zustandekommen derartiger Beschlüsse ausgewirkt hätte. Brrrr…..da ging es noch darum, die Konstruktivität von Versammlungen hoch zu halten. Oder, was den Ergänzungsanspruch von anfechtenden Wohnungseigentümern anging, denen Abrechnungen teils nicht ausführlich genug waren: bis Gerichte Abrechnungen insgesamt aufhoben, machten sie sich noch die Mühe, über ergänzende Auskunftspflichten (Ergänzungsanspruch) nachzudenken. Nein, die Zeiten haben sich geändert, und Gerichte sprechen auch in immer mehr vermeintlich unwichtig erscheinenden Randbereichen stringent Recht, dass es einem die Schauer über den Rücken jagt.

Die gilt insbesondere auch für die Kostenentscheidung des Amtsgerichts Tiergarten, wobei es entschied, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen, der es demnach wohl pflichtwidrig unterlassen habe, die Wohnungseigentümer auf die Vorschrift genauer hinzuweisen. Das hatte der anfechtende, Recht haben wollende Eigentümer allerdings mehrfach in der Versammlung gemacht und war mit seinen Argumenten bei den übrigen Eigentümern offenbar nicht durchgedrungen. Gut, hat der professionelle Verwalter sicherlich gedacht, wenn es die übrigen Eigentümer anders wollen, dann ist das ihr gutes Recht. Weit gefehlt, der Amtsrichter in Tiergarten maßregelt hier die Mehrheit einschl. des Verwalters, der eigentlich nichts anderes vorhatte, als in dieser Frage nicht streitig zur eigenen Kundschaft zu moderieren. Man fragt sich wirklich, warum ein Amtsrichter den maßgeblichen Mehrheitswillen nicht akzeptieren kann, und was ihn veranlasst, dann auch noch die Kosten des Rechtstreits dem Verwalter aufzuerlegen. Ein guter Verwalter ist ein Dienstleister und nicht ein stringenter Verfechter ’sinnleerer Vorschriftenbeachtung‘. Auch wenn der Streitwert mit nur 500,- € erkennbar wohlwollend angesetzt wurde. Oder absichtlich, etwa um den weiteren Instanzenzug zu verhindern?

Fazit: In der amtsgerichtlichen Entscheidung dürfte einiges fehlentschieden sein. Darüber kann man trefflich streiten, und es wäre auch gut so, wenn Amtsrichter nicht immer mit all ihren Entscheidungen durchkommen. Jeder darf sich mal irren.

Beim Amtsgericht Spandau ist eine Klage auf Ungültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen anhängig. Inhaltlich geht es darum, dass in der Spandauer WEG seinerzeit die Dachgeschosse in unterschiedlicher Weise ausgebaut wurden, zu Wohnzwecken. Eins wurde nicht ausgebaut. Das alles steht hier nicht im Streit, wenn es auch Streitthema ist. Unfreiwillig. Denn das sind alles Dinge, die müssen einfach recherchiert werden, dann werden die Fakten aufgeschrieben, aufaddiert und es kommen neue Berechnungen zustande. Die Berechnungen bilden ihrerseits die Grundlage für einen Umschaltbeschluss. In Ansatz gebracht wird ab einem bestimmten, in der Zukunft liegenden Stichtag nicht mehr die alte Wohnfläche oder der entsprechend daran orientierte Miteigentumsanteil. In Ansatz gebracht wird dann die neue Wohnfläche als Verteilungsmaßstab für die Abrechnung von Wohngeldern, ergo auch für Wirtschaftspläne, die die Grundlage für Zahlungen an die Gemeinschaft bilden.

Wo fängt man damit an? Und wo hört man auf, noch intensiv nachzuforschen? Diese Überlegung nennt man das Ermessen der Versammlung. Denn sie entscheidet, wie zu verfahren praktikabel und wirtschaftlich vertretbar ist. Das Ergebnis ist ein Beschluss. In diesem Fall beschloss die WEG folgendes:

Beschluss 14|03|02| Vorbereitungsbeschluss Im Hinblick auf die beabsichtigte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtl. der Betriebs- und Verwaltungskosten auf Wohn- bzw. Heizflächen durch die WEG wird die Verwalterin ermächtigt, den Zutritt zur Wohnung Piepenbrink (* Name geändert) notfalls auch gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwalts zu erzwingen, um zusammen mit einer Architektin die zugrunde zu legenden Flächen zu ermitteln.“ (Quelle: Beschlussprotokoll)

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Dem vorausgegangen war vieles, was hier auszubreiten nicht wichtig ist. Es gab Vorbereitungen und es gab Gelegenheiten. Daran hielt sich Herr Piepenbrink nicht. Er hat alles, was dazu mit den übrigen Wohnungseigentümern verabredet war, auf eigene Kappe und in nicht ganz durchsichtiger Weise initiiert. Lange nachdem Fristen abgelaufen waren, meldete er sich noch mit einem ‚Waschzettel‘ seinerseits bei der Verwalterin und stellte ein Ergebnis seiner eigenen Überprüfungen vor. Das fand die Verwalterin in einem Gespräch unter Zeugen im Büro am Ort der Verwalterin nicht überzeugend oder zumindest erst einmal überprüfungswert. Die Überprüfung eines derartigen Ergebnisses kann jedoch nur vornehmen, wer auch die Berechnungsweise dargelegt bekommt. Es sind Zahlenketten, Multiplikatoren, Beschriftungen, Indexe nachzuvollziehen anhand von Zeichnungen. Das alles will Herr Piepenbrink aber nicht offenlegen. Irgendwann später trifft plötzlich eine Rechnung über 500,- € bei der Verwalterin ein. Herr Piepenbrink hat jetzt einen Sachverständigen beauftragt, die richtige Wohnfläche zu ermitteln, Rechtsgrundlage der Berechnung ist die II. BerechnungsVO (die inzwischen seit 2003 nicht mehr gilt). Die Verwalterin soll die Kosten der Einschaltung übernehmen. Interne Beratungen ergeben, dass hierfür zwar keine Rechtsgrundlage besteht. Man werde ohne Anerkenntnis eines Rechtsanspruchs freiwillig 250,- € zahlen, um ein Verfahren zu vermeiden. Zug um Zug gegen Herausgabe der Berechnungen, die nicht beigefügt waren. Das verweigert Herr Piepenbrink wiederum. Die Sache fängt irgendwie an zu nerven, ganz gehörig.

Da der Einigungsversuch nicht erfolgreich ist, beschließen nun die Wohnungseigentümer auf der Versammlung im vergangenen Juli obiges, nachdem sie zuvor einen Rechtsanwalt gefragt haben. Darüber besteht jetzt der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht. Die Parteien verhandeln mündlich zur Sache. Die Verwalterin erscheint etwas zu spät, weil morgens auf der Avus die Hölle los ist. Alle sind mittendrin im gegenseitigen Redefluss. Ein Wort gibt ein nächstes, und weitere Worte geben ein weiteres. Man unterbricht den anderen auch mal, so ist nun mal das Leben. Holterdiepolter. So ist das auch mit den Argumentationsketten, deren unverbundene Argumentateure blut- und sinnleer aufeinander einreden, genau genommen, um selbst in Ruhe gelassen zu werden. Lose an uns herunter hängen diese Argumente, weil wir unfähig sind, wechselseitige Beziehungen, Verbindungen, Verständnis, Verstehen miteinander gemeinsam aufzubauen. Herr Piepenbrink hat irgendwie das Gefühl, man hätte ihn da ‚auf dem Kieker‘ seitens der Gemeinschaft. Er will partout niemanden in seine Wohnung hereinlassen. Wobei das mit dem Kieker nicht stimmt. Er bildet es sich nur ein. ‚Niemand hat die Absicht, eine Mauer‘ (um Herrn Piepenbrink) zu errichten, aber es kann durchaus sein, dass er selbst eine wünscht, um sich herum, als Schutz gegen zudringliche Verwalter und begehrliche, geifernde Verwaltungsbeiräte, die nach einem Zuviel an Wohnfläche trachten, ausgemacht und nachgemessen genau in seiner Wohnung. Er sagt, das sei keine Wohnfläche da oben.  Nur heute sagt er es nicht deutlich, das verwirrt die Vorsitzende (Richterin), die sich keinen vernünftigen Reim darauf machen kann, was Herr Piepenbrink eigentlich bezweckt.

Wo das Problem sei, fragt das Gericht. Warum muss dieser Streit sein? Es sind eine Vielzahl von Argumenten denkbar, und wenigstens einige davon werden nun (erneut) ausgebreitet: Die anderen Wohnungseigentümer seien nicht so behandelt worden, es gibt(aber)  einen Gleichbehandlungsgrundsatz. Muss man alle gleich gut behandeln? Oder gleich schlecht? Muss man Menschen überhaupt behandeln, die da erkennbar kein Problem machen, wie es Herr Piepenbrink aber doch fühlt? Doch, doch, die anderen sind genauso behandelt worden, sagt die Verwalterin. Nur die haben keine Kinkerlitzchen veranstaltet, wie Herr Piepenbrink. Die grundgesetzlichen Rechte auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus den ersten Schriftsätzen der jungen, energiereichen Rechtsanwältin kommen heute hier wohl nicht (mehr) zur Sprache. Sie waren nur vorläufiges Mündungsfeuer in einer  Schlacht der ersten allumfassenden Angriffe? Wirkungslos verpufft? Niemand redet ernstlich drüber. Wenn aber sogar die Grundrechte aus dem Grundgesetz herhalten müssen, weil eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern Wohnflächen ansetzen will, die richtig errechnet sind, wozu dann dieser Rechtsstreit? Ist es nicht selbstverständlich, dass solche Berechnungen richtig sein müssen? Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht kein Grundrecht auf richtige Abrechnungen. Die Frage, welches Quantum Ungerechtigkeit Wohnungseigentümer hinnehmen müssen, wenn es um richtige oder falsche Verteilungsschlüssel geht, ist in der Rechtsprechung oftmals streitgegenständlich. Es gibt Gerichte, die finden 5% Ungerechtigkeit hinnehmbar, und andere meinen, 15% sei noch hinzunehmen, denn Anspruch auf gottgegebene Gerechtigkeit hätten wir erst im Himmel. Sagen so Juristen. Kein Scherz.

Deutlich wird, es geht inhaltlich kaum um die Sache selbst. Es geht um Gefühle, um Ängste, um eine drohende, lebenslange Benachteiligung von Herrn Piepenbrink, der nun -infolge eines ihn fesselnden Verfahrens mit automatischer Wohnflächenfestlegung durch die selbstherrliche Verwalterin- dazu verdonnert wird, sein restliches Leben lang Wohngeld in einen gierigen Schlund namens Verbandsvermögen zu entrichten. Unumstößlich, unwiederbringlich, zwangsläufig. Der Rechtsanwalt der übrigen Wohnungseigentümer redet der Sache das Zeug. Die Sache ist, es soll die Berechnung von Herrn Piepenbrink kontrolliert werden. Eine Miteigentümerin, Architektin von Beruf, hat die erst beim Gericht eingereichte Wohnflächenberechnung des von Herrn Piepenbrink eingeschalteten Sachverständigen überprüft und kommt -allein aufgrund ihrer eigenen Kontrollrechnungen- zu einer erheblichen Abweichung. Der Grund liegt im erst im Verfahren rudimentär freigelegten Ansatz des Dachgeschosses (die ausgebauten Dachrohling-Räume). Herr Piepenbrink sagt, das sei keine Wohnfläche (aha!), die Architektin/Miteigentümerin ist anderer Meinung, nein, sagen wir so:  Sie hat sich ihre Meinung noch gar nicht bilden können. Denn sie will es erst einmal ansehen.

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Nachlese: Das Amtsgericht hat den Fall zu entscheiden und heute kann nicht gesagt werden, wohin die Reise rechtlich geht. Fest steht aber, dass es da ein Unzufriedenheitspotential gibt (Herr Piepenbrink), das der Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer richtig teuer zu stehen kommen kann. Denn derjenige, der sich nicht ordnungsgemäß verwaltet fühlt (in dieser Frage), der kann die ganze Welt in Frage stellen. Das fängt bei den ausgebauten Dachgeschossen an, knüpft aber schon recht bald an die weitere Frage an, warum nicht auch die übrigen Altbestands-Wohnungen (unterhalb des Dachgeschosses) überprüft werden? Müssten die nicht auch überprüft werden, zumal wenn deren Flächenberechnungen schon damals von einem stadtweit bekannten Immobilienbetrüger vermessen worden seien? Suggeriert nicht immer derjenige, der Wohnungen an Erwerber veräußern will, möglichst große Wohnflächen? So lässt sich aus einem Objekt mit 1.500 m² Real-Wohnfläche vielleicht eines mit 1.600 m² eindrucksmäßig berechnen, und wo die Prüfung eines guten Kaufpreises sich auf m² Wohnfläche bezieht, erliegen dann Käufer der falschen Vorstellung, die Wohnung sei 90 m² groß, in Wirklichkeit seien es aber 87,50 m² und niemandem ist das aufgefallen? Dann kommt die Frage der Parteilichkeit hinzu: Herr Piepenbrink findet auch noch verwerflich, dass die Architektin/Miteigentümerin Frau Nippes (* Name geändert) kostenlos diese Überprüfung vornehme. Sie sei parteilich. Sie habe sich jetzt ‚auch noch‘ in den Verwaltungsbeirat wählen lassen. Ein weitgehende Aussage, die viel Misstrauen innehat gegenüber der ehrenamtlichen, untadeligen Arbeit von gewählten Wohnungseigentümern, die als Verwaltungsbeirat eigentlich eher Fürsprecher richtiger Verwalterei sein dürften. Oder irren wir uns da? Ist ein Verwaltungsbeirat etwa ein monströses, geheimes Unterfangen im täglichen Kampf gegen Einzeleigentümerinteressen? Da spricht einiges dafür, dass das einfach Quatsch ist, so zu denken. Doch der Unzufriedene, ganz gleich aus welchen Gründen er unzufrieden ist, der stellt dann diese Dinge in Frage, nicht in diesem, aber in einem weiteren Gerichtsverfahren, und so werden jahrelang die Wohnungseigentümer in dieser einfachen, offensichtlich leicht nachprüfbaren Angelegenheit zu Menschen, die Abrechnungen und Wohngelder, Wirtschaftsplanbeschlüsse und Kostenverteilungsgerechtigkeit auf Provisorien aufbauen. Sehenden Auges etwas umstellen (Umschaltbeschluss), um schon zu wissen, dass derartiges in hohem Maße gerichtlich überprüft wird, durch mehrere Instanzen. Wird die WEG dann eine jahrelange Abrechnungsstreiterei das erste Mal bekommen in ihrer Geschichte,  und erledigte Abrechnungen werden für ungültig erklärt, nur weil seinerzeit (also heute) die WEG einen kostensparenden, nachvollziehbaren Weg gehen wollte, um zu richtigen Ergebnissen zu gelangen? Es muss weiter intensiv nachgedacht werden, denn der drohende Kollateralschaden muss auf jeden Fall vorausschauend vermieden werden durch umsichtiges, richtiges Handeln.

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Wenn es also richtig(er) wäre, beispielsweise 10.000,- € in die Hand zu nehmen und eine Gesamt-Neuvermessung der Wohnanlage in Auftrag zu geben, warum nicht? Sagt unser Rechtsanwalt: ‚Man sieht mal wieder, es sind immer die billigen Lösungen, die letztlich am teuersten werden.‘ Das sagt er allerdings hinterher auf dem Parkplatz nur zu uns, und der Gegner durfte da nicht zuhören.

Der Winter kommt. Soviel ist sicher.

Auch Herr Schnabeltier (*Name geändert) weiß das. Was er noch nicht weiß ist, was eine Ausfrierung ist. Doch, doch, das weiß er eigentlich schon, denn er weiß eigentlich schon seit mehr als zehn Jahren immer, wie der Hase lang läuft. Hat Prozesse geführt, ohne Ende. Und lässt auch die Leute nicht rein, die die Ausfrierung technisch umsetzen müssen. ‚Gut Ding will Weile haben‘, wurde hier berichtet. Wohin das führen kann, sagten wir schon. Und so kam es auch. Herr Schnabeltier nannte das ganze mal einen Rattenschwanz. Die Sache geht entschieden zu weit. Daran ist nicht Herr Schnabeltier Schuld. Schuld sind ‚die Anderen‘ (Ihr, der Rest) – schuld ist der Verwalter – schuld war nur der Bossa Nova.  Man ahnt es schon. Die Geschichte geht schon etwas länger. Wer aber Plakate ins Fenster hängt, um anderen zu sagen, das sie doof sind, hat Anspruch drauf, dass derartige Bekenntnisse gesehen werden. Der will nicht rechtliches Gehör haben, sondern tatsächliches. Womit wir auch schon beim roten Faden dieses Beitrags sind: es geht darum, gehört zu werden.

Lend me your ear and I sing you a song, and I try not to sing out ouf key,‘ (Beatles – With A little help from my friends), ‚leih mir dein Ohr und ich sing dir ein Lied und ich bemüh mich, die Tonart zu sehn‘ (sinngemäss, aber gereimt übersetzt, von Ulf Schoenwälder, Berlin) – Uh ja, ich schaff´s, wenn mir die Freunde helfen!

Allerdings wurden in diesem Haus die Freunde mit den Jahren viel weniger. Denn die ehemaligen Freunde fühlten sich von Herrn Schnabeltier aufgrund seines ungebührlichen Verhaltens zunehmend im Stich gelassen. Allein gelassen blieben sie mit ihrer Forderung, Herr Schnabeltier habe sich auch ‚unter Freunden‘ wie jeder andere an den gemeinschaftlich entstehenden Kosten mit Wohngeldzahlungen zu beteiligen. Noch mehr allein gelassen fühlten sie sich, als Herr Schnabeltier auch noch anfing zu prozessieren, uneinsichtig um sich hauend, wie ein kleiner, trotziger Rotzlöffel, der nicht einsehen will, dass man jedem unartigen Jungen irgendwann sein Spielzeug einfach wegnimmt. Doch auch das ist eine andere Geschichte. Heute redet niemand mehr von Freundschaft und auch Herr Schnabeltier lässt sich eigentlich nur noch ungern blicken. Schlechtes Gewissen?

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Inhaltlich kämpft er (auch hier) am vollkommen falschen Ort. Verfahrensmäßig geht es um die Festsetzung eines Verkehrswerts, der ihm heute zu hoch und morgen zu niedrig vorkommt. Der Verkehrswert wird nicht von ihm selbst festgesetzt, denn er ist nur der Eigentümer. Nein, der Verkehrswert der Wohnung wird durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt. Denn Herr Schnabeltier hat schon seit vielen Jahren kein Wohngeld mehr bezahlt. Und nun kommt die Zeit, da setzt das Gericht einfach einen Verkehrswert fest und dann wird munter drauflos versteigert. Kein ungewöhnlicher Vorgang in diesen wirtschaftlich harten Zeiten.

Ungewöhnlich ist nur das Verhalten von Herrn Schnabeltier. Weil er seit so vielen Jahren kein Wohngeld mehr bezahlt hat, hat sich die Wohnungseigentümergemeinschaft (schweren Herzens) dazu entschlossen, ihm die Versorgungsleitungen für Wasser und Heizung abzusperren und diese gegen die weitere Entnahme zu sichern. Das veranlasst Herrn Schnabeltier, wegen des Verkehrswerts seiner Wohnung eine Vielzahl von rechtlichen Schritten, alle ohne Rechtsanwalt, einzuleiten. Dabei geht er vor, wie ein Till Eulenspiegel, bisweilen durchaus närrisch. Er narrt die übrigen Verfahrensbeteiligten, wozu auch das Gericht gehört, mit Schriftsätzen, die die Welt nicht braucht. In einem (weiteren) Schriftsatz wendet er nun eine exotische Vorschrift, bzw. deren Verletzung ein, den § 321 a ZPO (‚Abhilfe bei Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör‚). Es geht also um die Ohren. Um die eigenen nicht, denn der Verfahrensführer hat zwar welche, aber deren Verletzung reklamiert er nicht. Er sagt, die Ohren des Gerichts seien zu gewesen, als er was gesagt hat. Allerdings muss man auch zugeben: er hat viel zu viel gesagt. Unfug auch. Er hat Maßgebliches vorgetragen, sagt er, und das Gericht hat es einfach überhört. Worum geht es eigentlich?

Er sagt sinngemäß, es verletzt sein rechtliches Gehör, weil der Verkehrswert seiner Wohnung noch niedriger werden müsste, wenn die Versorgungsleitungen zu seiner Wohnung auf Dauer gekappt würden. Dann verliere eine solche Wohnung ihren baurechtlichen Status als Wohnung. Die ursprüngliche Beschwerde, die dieser voranging, stand allerdings unter anderen argumentativen Zielen. Da ging es ihm noch darum, den seiner Auffassung nach zu gering bemessenen Verkehrswert anzugreifen. Die heutige Rüge an das Gericht will eine weitere Absenkung des Verkehrswerts erreichen. Will sie das? Was will der Schuldner denn nun? Es kommt einem ein bisschen wirr vor. Die Argumente, Versorgungsleitungen würden auf Dauer gekappt, die Wohnung verliere ihren Status als Wohnung, stimmen so nicht.

Die Kappung der Leitungen zur Ausfrierung des Schuldners ist ihrer Art nach eine vorübergehende, die erfolgt, damit (ausschliesslich) der Schuldner die Versorgungsleitungen nicht mehr  zur Entnahme von Heiz- und Wasserlieferungen benutzen darf.  Allein der betroffene Schuldner selbst ist durch den Beschluss und die nachfolgende Kappung (temporär, auf Zeit) daran gehindert, Leistungen, für die er (hier seit Jahren) kein Wohngeld gezahlt hat, in Anspruch zu nehmen. Wer nichts bezahlt, soll auch nichts verbrauchen dürfen. Das macht auch jeder Energieversorger so, dessen Rechnungen nicht gezahlt werden. Durch die Ausfrierung wird das parasitäre Verhalten des Schuldners für die noch verbleibende Zeit seines Aufenthalts in der Wohnung (wenigstens teilweise) unterbrochen. An anderen Stellen kann seine Zahlungsverweigerung nicht wirksam mit vergleichbaren Mitteln abgestellt werden. Die Rede ist von den weiteren Festkosten (Beispiel Gebäudeversicherung, Müllabfuhr, Hauswartskosten, dort Umlage nach Miteigentumsanteil, Wohnfläche u.v.a.). Die Ausfrierung ist daher gerecht und billig, weil hier verbrauchsabhängige, individuelle Nutzung/Inanspruchnahme vorliegt, die wirksam abzustellen ist,  mit technisch vertretbaren, geringfügigen Mitteln. Es spricht schon für sich selbst, wenn ein die Zahlung seit mehr als einem Jahrzehnt verweigernder Vollstreckungsschuldner hiergegen so umfassende rechtliche Mittel in Anspruch nimmt und den Zutritt zur Vornahme der Absperrung verweigert. Die Umweltdatenbank erklärt den Parasit als jemanden, der ‚an oder in einem anderen Organismus lebt und seine Nahrung oder andere Leistung ohne gleichwertige Gegenleistung von seinem Wirt bezieht. Verhältnis zwischen beiden heißt Parasitismus.(Saprophyt, ähnlich jedoch mit Gegenleistung: Symbiose).‘

Insofern sodann der Schuldner einwendet, die Wohnung verliere dadurch baurechtlich ihren Status als Wohnung, ist dies schlicht Unsinn. Hierbei geht es dem mit einer Nichtanhörungsrüge gem. § 321 a ZPO schriftsätzlich tätigen und (rechtlich unkundigen) Schuldner lediglich darum, die Zwangsvollstreckung in die Länge zu ziehen und vermeintliche Fallstricke prozessual herbeizuführen, die zwischenzeitliche Bearbeitungszeit der Gerichte auszunutzen und gegen einen missliebigen Beschluss des Landgerichts jedes weitere, gerade noch denkbare oder schlicht nicht mehr vertretbare Rechtsmittel ins Feld zu führen.  Das wird nicht funktionieren. Die Anträge sind bereits gestellt. Es wird bald gehandelt. So. Und nicht anders.

Gute Zeiten – schlechte Zeiten. Nicht unbekannt ist, dass ein Mensch, der zu viel redet, irgendwann tatsächlich auf ‚taube Ohren‘ stösst. Darin liegt natürlich auch eine Gefahr für die Gerechtigkeit in Deutschland. So kommen Entscheidungen zustande, die erst in der dritten von drei Instanzen, endinstanzlich, komplett umgestossen werden zur ‚reinen Heilslehre‘. Wer sich in zwei Instanzen sicher wiegt, weil die eigene Linie sich bestätigt durch Entscheidungen, kann in der dritten Instanz tatsächlich Probleme bekommen. Denn dort ist neues Tatsachenvorbringen nicht mehr möglich. Hinweise gibt es nicht, dann tagt ein ‚Rat der Götter‘, unwillig, noch neue Tatsachen zu beraten. Man brütet über dem zwei Instanzen umfassenden Vortrag.  Hier und heute allerdings, hat niemand ernstlich den Eindruck, dass die Gehörsrüge des Zwangsvollstreckungsschuldners argumentativ sticht. Es ist eher eine Art Kasperletheater.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer brandneuen Entscheidung klargestellt, was bislang teils strittig gesehen wurde: die Kosten der Öltankreinigung sind wiederkehrende Kosten. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt. Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Die Entscheidung ist so neu, dass eine vollständige, mit Gründen versehene Urteilsbegründung noch nicht vorliegt.

Wir bieten daher -wie gewohnt- vorab die Pressemitteilung der BGH vom 11. September 2009 zum kostenfreien download als vorläufigen Ersatz.

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. Weder ist er richtungsweisend, sondern war u.E. nicht anders zu erwarten. Noch hat er eine besondere Sensationskraft. Es handelt sich aber um eine richtige, zielführende Entscheidung und erkennbar einvernehmlich sind sogar die nachlesbaren Reaktionen auch von Mietervereinen.

Weiter kommentieren werden wir den Spruch nicht

Weiterführender Link

Pressemitteilung 229/09 des BGH vom 11.11.2009

(Danke, Jörg)

Sie heißt Frau Siegel (* Name von der Redaktion geändert), ist scheinbar jung (oder das geblieben), der Stimme nach zu urteilen und hat -übrigens- (*giggel) eine nette Stimme.  Oder sagte ich das schon? Aber auch ein einnehmendes, sympathisches Wesen. Sie ist die Dame von der Jugendgerichtshilfe Spandau. Wie sie aussieht, tut hier definitiv nichts zur Sache, wenn wir es uns auch vorstellen. Womit wir uns mit Sicherheit schon wieder irren. Allerdings: Ihre Vorgehensweise folgt einem ideellen Anliegen, das uns heute hier erwähnenswert erscheint.

Ausgangspunkt ist folgendes: Der jetzt 16-jährige Hans Wurst (* Name ebenfalls geändert) hat in der Nacht am 24.06.2006 in der Zeit zwischen 3:30 und 4:00 Uhr morgens Tags an die Wand eines Hauses in Berlin-Spandau gesprüht: er ist ein Sprayer!  Tags sind nicht keltische Runen, sondern Spraykünste, wobei der Begriff Kunst von vielen möglicherweise anders verstanden wird.

Und nun ruft Frau Siegel bei der Verwalterin an. Es ist 08:30 Uhr, also vor dem Aufstehen….

Der Täter Hans Wurst wurde polizeilich ermittelt. Das ist nun mal eine Ausnahme. Wir berichteten am 1. Juli 2009 darüber.  Ah, eine Fortsetzungsgeschichte dies. Die allermeisten derartigen Fälle werden tatsächlich nicht ermittelt. Selbst wenn die Polizei in ihren Aufklärungsbroschüren behauptet, anhand der aufgebrachten Graffitos könne sie Rückschlüsse auf den Täter ziehen. Jeder von denen habe eine eigene Handschrift, die man lesen könnte, sozusagen erkennungsdienstlich behandeln. Die Graffitos in Berlin-Spandau, an diesem Haus, das waren nicht die ersten. Das Haus hat im Verlaufe der Jahre immer wieder Heimsuchungen dieser Art erlebt.  Das Haus liegt offenbar an einer gedachten Einlaufschneise für marodierende, jugendliche Sprayerbanden auf dem Weg in die kurzweilige Altstadt. Besucher des legendären Ballhaus Spandau dürften es nicht sein.  Denn dort hat sich seit 35 Jahren nichts verändert, und gab es damals schon Sprayer? Egal.

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Immer wieder ziehen meist jugendliche Täter in Horden oder Grüppchen durch die Straßen und bemalen anderer Leute Wände und Fassaden.  In unserem Fall war das Haus erst kürzlich (vor zwei Jahren) richtig schön neu gestrichen worden. Das ging noch gut zu entfernen. Der Farbton der Fassade war als RAL-Ton bekannt. Er konnte nachgemischt werden. In anderen Fällen ist es schwieriger. Wenn das Haus schon einige Jahre Farbverwitterung auf dem Buckel hat, müssen ’schmutzige, verlebte‘ Farbtöne nachgemischt werden. In diesen Fällen holt das Büro Gotthal die Experten der Fa. Ungenannt, über die wir hier und da schon berichteten.

Zurück zu Hans Wurst, der in Wirklichkeit ganz anders heißt. Er ist ein ‚reuiges‘ Bürschchen geworden, sagt Frau Siegel (nicht wörtlich, sondern sinngemäß). Er habe da gestern mit seiner Mutter bei ihr auf dem unbesprayten Gerichtsmobiliar gesessen und Reue gezeigt. Vorbei die Zeiten, als er noch ein ‚räudiges‘ Bürschchen gewesen war, hemdsärmelig, kaltschnäuzig, ignorant, pubertär. Das Strafrecht sucht oft nach  Rache bzw. Vergeltung.  Der Wahlberliner Rechtsanwalt Ferdinand von Schirach (Strafverteidiger) schrieb kürzlich das  empfehlenswerte Buch Verbrechen und beschreibt darin viel davon, wie die Justiz funktioniert.

Hier und heute ist alles vollkommen anders. Nicht so wie im Falle eines Sexualstraftäters, der wegen fortgesetzter Justizverschleppung eine zweijährige Haftstrafe auf Bewährung aufgebrummt bekommt (VÖ: 05.11.2009 – Spiegel-online, hier). Frau Siegel von der Jugendgerichtshilfe Spandau tastet sich telefonisch, vorsichtig und ideenreich in Richtung Wiedergutmachung (durch den ermittelten Täter) an die Hausverwalterin heran. Ihr freundliches Wesen und eine Art ‚Schalk im Nacken‘ helfen ihr dabei, erfolgreich zu sein. Hans Wurst hat da gestern bei ihr auf der Holzbanke gesessen mit seiner Mutter und will jetzt den Schaden wieder gut machen.

Die Graffitos sind unzögerlich beseitigt worden, damals. Die Rechnung für den Handwerker ist längst bezahlt. Eine Rechnung ist ein Vorgang, ein Aktenstück. Soll nun Hans Wurst den Schaden einfach wieder gutmachen, indem er eine ‚kalte‘ Rechnung präsentiert bekommt auf kaltem Hausverwalterpapierbriefbogen und unter Setzung einer Frist zum Ausgleich derselben? Derartiges kann man als ganz normal annehmen. Doch dieser Gedanke kommt uns fremd vor, denn da wir selbst zum ersten Mal in unserem inzwischen in die Jahre gekommenen Leben von einer Jugendgerichtshilfe angerufen werden, sind wir erst einmal verwundert verzaubert.  Kinder sind Kinder, und Erwachsene wünschen sich, nochmal mit den Augen eines Kindes auf die Welt zu schauen. Wer sich noch wundern könne, der könne sich auch verzaubern lassen von der wilden Schönheit dieses Lebens. Das Wort Jugendgerichtshilfe kannten wir schon. Was wir allerdings jetzt erst verstehen, ist eine Art ‚höheren Anliegens‘ dieser gutgemeinten Einrichtung. Es geht um Wiedergutmachung. Ein Mörder kann nicht wieder gut machen, ein Vergewaltiger erst recht nicht – das Mörderopfer ist tot, der/die Vergewaltigte muss den Rest seines/ihres Lebens mit der erlittenen Tat leben. Beide Täter leben weiterhin. Ein Graffitosprayer im Alter von 16 Jahren kann noch lernen. Auf den rechten Weg zurück kommen.

So liegen die Dinge für Hans Wurst. Sofort -intuitiv- spüren wir, dass wir Hans Wurst nicht (nur) die kaltgewordene Rechnung des Graffito-Beseitiger Ungenannt aufbrummen möchten zwecks Ausgleich. Wiedergutmachung kennt in Deutschland die Grenze des erlittenen Schadens, ausgerechnet in EURO. Der finanzielle Schaden beträgt hier round about 150,- €. Nein, wir denken sofort an eine ganz andere Art der Wiedergutmachung, eine, die einem gesamtgesellschaftlichen Anliegen folgt.

Wir werden den jungen Wurst zur Zwangsarbeit verpflichten: Er soll im Hof des Hauses an einem Wochenende gemeinnützige Gartenarbeit leisten, als Frondienst für die geschädigte Wohnungseigentümergemeinschaft. Frau Siegel sagen wir noch, dass wir uns vorstellen könnten, er müsste diese Arbeit im Beisein von Wohnungseigentümern leisten, die sich zu diesem Zweck mit ihm verabreden. Hinterher könne noch gegrillt werden, es gibt Thüringer Rostbratwürstchen bzw. Gemüsebratlinge für Fleischverächter. Erst wenn alles aufgegessen ist, nach getaner Arbeit, darf Hans Wurst gehen. Und eine lebenslange Erinnerung mit nach Hause nehmen: das sind richtige Menschen, das sind Personen, das sind keine Sachen, keine Wände, keine vollkommen kalten Kieskratzputzfassaden. Ein derartiges hätte viel mehr eine Art menschlicher Dimension, als der Ausgleich der Malerrechnung durch die stets hilfewillige Mutter von Hans Wurst, der damit aus der Sache rauskommt, wie er immer rausgekommen ist und weswegen der sich entschloss, anderer Leute Hausfassaden mit dummem Zeugs zu besprühen. Die Bestrafung Wiedergutmachung muss in einer Weise erfolgen, in der sich die Mutter nicht einmischen kann. Oder der Vater.

Die Sache ist jetzt also komplett durchdacht. Nun müssen nur noch die betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen. Und dann ruft die Hausverwaltung bei Frau Siegel an und verknackt den Täter zu gemeinnütziger Gartenarbeit mit anschließender Grillgutwendung. Die ausgewählte Art der Zwangsvollstreckung verletzt nicht die Würde dieses Menschen.

Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

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Im entschiedenen Fall wurde ein noch zu errichtender Gewerberaum mit einer Fläche von 540 m² zuzgl. Außenflächen vermietet auf die Dauer von 13 Jahren.

§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 14. Juni 1994 lautet wie folgt:

Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …“

Am 25.09.1995, also ein Jahr und drei Monate später, schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen dieses Mietvertrages, in der sie den Mietgegenstand flächenmäßig veränderten und eine weitere Reihe von Änderungen. Schließlich wurden die (inzwischen errichteten, fertiggestellten) Gewerberäume am 30. Juli 1996 übergeben. Schließlich kündigte der Mieter mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 mit Telefax den Mietvertrag zum 30. Juni 2006 und war der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt. Deshalb sei der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ordentlich kündbar.

U.a. -und nur das soll hier besprochen werden, hat der Bundesgerichtshof dazu wörtlich ausgeführt:

Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen.“

Merke: Man lebt das Leben, wie das Leben ist. Und selbst wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse noch so stringent vorstellen mag, bspw. um sich 10 Jahre später darauf noch zu berufen. Das Leben ist in Elastizität, Flexibilität und im Fortkommen angelegt. Dazu gehört nach BGH-Meinung, dass sich ursprüngliche Vorbehaltsklauseln mit der gelebten Realität überholen. Das wäre ja auch noch schöner, Winkel-Advokatismus, wenn dem vorzeitig und unverabredungsgemäß ausscheidenden Mieter hier Recht gegeben worden wäre. Schließlich waren die Parteien mindestens 10 Jahre guten, gemeinsamen Willens.

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Weiterführende Links
BGH-Entscheidung zum download

Schon viel wurde -auch auf dieser Website-  über den Anwaltsberuf geschrieben.

Es ist ein Rechtsstreit angelegt in Berlin-Steglitz-Zehlendorf (Doppelbezirk), wo genau, unwichtig. Vor dem Landgericht streiten die Parteien in zweiter Instanz über irgendetwas, das ein Grundstück zur Straße hin einfriedet. Es geht um einen Zaun. Der Familienvater ist in dem Rechtsstreit Antragsgegner. Er hat seinen Sohn bevollmächtigt, für ihn die Schriftsätze einzureichen. Dieser Sohn, so sagt der Rechtsanwalt der Antragsteller aus Berlin-Wilmersdorf, ‚hält noch immer die Fäden in der Hand‘ bezüglich verschiedener Sondereigentume. Der  Sohn war auch teilender Eigentümer. Ein geharnischter Vorwurf?

Der Familienvater sei nur ‚formal‚ Eigentümer. Und? Ist er nun Eigentümer oder nicht? Ist es ihm verboten, seinen Sohn zu bitten, Schriftsätze nach (altem) WEG-Recht an das Gericht einzureichen? Woher kommt der ‚Vorwurf‘? Was ist der Sinn eines derartigen Vorwurfs?

Dieser Sohn hat die Zaunanlage errichtet, behauptet der Rechtsanwalt. Auch das stimmt nicht und ist bereits anders vorgetragen worden. Der Kern dieses Verfahrens liegt allerdings auch nicht in der Frage, wer einen Zaun errichtet hat. Es geht um den Abriss eines Zauns, gleich wer ihn da hingestellt hat. Es geht dem Rechtsanwalt um ein ganz bestimmtes Feindbild, um die Zuweisung eines Schwarzen Peters, um die Benennung eines insgesamt Hauptschuldigen. Wegen dessen verwerflichen Gesamttreibens nun ein Prozess geführt werden muss. Er betreibt die Umkehrung des Schuldprinzips. Der Täter  (Mandant) wähnt sich als Opfer (eines Zaunbaus) und bezeichnet die Gegenseite als Täter (Zaunerrichter) im Gesamtrahmen eines äußerst verwerflichen Handelns.

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Dass der Sohn/Täter/spiritus rector ‚der bestimmende Faktor auf der Antragsgegnerseite ist, kann er eigentlich kaum leugnen, denn nur er bewohnt und benutzt die anderen Sondereigentume, wie auch er mit seiner Familie die Sondernutzungsrechte ausnutzt.‘ – Bumm, das hat gesessen. Wie nutzt man eigentlich ein Sondernutzungsrecht aus?

Wir merken an:

Anwälte, die nur wenig Substanz zur Sache beitragen können, verrennen sich des Öfteren in Nebenkriegsschauplätzen wie diesen. Es sind lediglich Ausführungen, die eine Partei des Rechtsstreits unterminieren sollen. Im Dickicht gewechselter Schriftsätze müssen nun Richter  nach Tatbestand stöbern, sie müssen diesen würdigen, sich eine eigene Meinung bilden, die lustitia, die Göttin der Gerechtigkeit in ihre Waagschalen werfen kann. Eins hat Rechtsanwalt 2.0 wieder vergessen, denn das Rechtsstudium ist schon sehr lange her. Die Göttin des Gerichtswesens trägt eigentlich eine Augenbinde, die Abbildung hier rechts verschweigt diesen Aspekt und macht dem Wunsch des Rechtsanwalts Hoffnung: Es ist zwar nicht anzunehmen, dass dieser Rechtsanwalt vor 1520 bereits studiert hat, dem Jahr, in dem die Augenbinde hinzu kam. Nein, er wird im 20. Jahrhundert studiert haben, er müsste es doch wissen. Mit der Augenbinde soll zum Ausdruck kommen, dass Richter das Recht ohne Ansehen der Person (Augenbinde), nach sorgfältiger Abwägung der Sachlage (Waage) gesprochen und schließlich mit der nötigen Härte (Richtschwert) durchsetzen.

Weil das allein die Prämissen rechtstaatlicher Rechtsprechung sind, hat es der Rechtsanwalt 2.0 allerdings nun vergebens versucht einzuführen, dass der Sohn/Täter/spiritus rector der allein Hauptschuldige angesichts einer Zaunerrichtung sein soll, die nichts anderes als Schikane darstelle.

Welche Seite überwiegt, zu welcher Seite sich das Pendel hinterher neigt, steht erst am Ende fest. Oder doch schon zwischendrin? Mittenmang den Schriftsätzen? Macht sich der Richter tatsächlich derlei Dünnbrettbohrerei zu Eigen? Kann man jemand vorwerfen, dass er da wohnt, wo Wohnungseigentum entstanden ist? Ja, man kann es: Es trägt nur zur Entscheidungsfindung niemals etwas bei. Es darf gewohnt werden.  Allenfalls der entgegen gesetzte Vorwurf könnte stechen: Dass jemand nicht mehr dort wohnt, trägt schon etwas dazu bei, dass der sich nicht auf besondere Erschwernisse berufen darf.  So was nennt man eine mangelnde Beschwer. Es war ein Kernanliegen der Väter und Mütter des Gesetzes über das Stockwerkseigentum (15. März 1951). Wohnungseigentümer sollten sich ‚aus breiten Schichten der Bevölkerung‘ zusammen setzen.

Was den Rechtsanwalt antreibt, derartigen Dünnpfiff vorzutragen, entzieht sich einem fachlichen Verständnis. Es sind Denkweisen ihrer Mandantschaft, die sich gut bezahlte Rechtsanwälte coram publico zu Eigen machen. Bezahlte Auftragsschreiberei. Inzwischen geht weiterhin kein Ruck durch Deutschland.

Zuallerletzt sei auf diesen Artikel vom 28.09.2009 nochmals hingewiesen. Und auf das Erfordernis gegenseitiger Höflichkeit.

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Weiterführende Links

Lexetius.de – Synopsen zum Stand des Wohnungseigentumsgesetzes (seit 1951)

So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:

Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.

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So was hört man häufig von Richtern. Dass sie sich über lückenhafte Gesetze beklagen, die irgendwie undurchdacht daherkommen. Und dass man sich dann einfach seine eigene Rechtsprechungs-Schiene verlegen muss als Hilfskrücke, in der Hoffnung, jemand ruft dann mal den BGH an, damit der das dann erledigt. Bis dahin spricht man von divergierenden Rechtsmeinungen.

Die Rechtsprechungs-Kommentatoren (bspw. Neue Juristische Wochenschrift) sehen sogar teils höhere Schutzbedürfnisse bei Gewerberaummietern (Bilanzierungspflicht, Bewertung von Forderungen in zeitnaher Reihenfolge). Mag es sein, wie es sein soll. Es ist allerdings zu erwarten, sollte sich diese Rechtsprechung mit der Zeit durchsetzen, dass dann doch der eine oder andere Klägervertreter vor den BGH nach Karlsruhe zieht.

Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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Es handelt sich um notwendige Kosten der inneren Kommunikation, die grundsätzlich nicht dem Verfahrensgegner überbürdet werden können. Im Übrigen gilt eine derartige Rechtslage für alle anderen anerkannten Verbände, so der BGH und daher könne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anders beurteilt werden.

Das Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WoEigG ist gerade kein Verbandsprozess. Die Klage richte sich vielmehr gegen dessen Mitglieder in persona.

In einem engen Rahmen sieht der BGH allerdings Ausnahmegründe. So wäre dies beispielsweise, wenn ein Verwalter bspw.  nach § 45 I WohEigG (Interessenkollision) nicht Zustellungsvertreter sein könnte. In diesem Fall ist nicht mehr nur von einer internen Angelegenheit auszugehen, weil es an der Verbandskoordination mangelt.

Übrigens: Ein Berliner Fall, zuerst am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dann Landgericht Berlin und nun Bundesgerichtshof.

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Weiterführende Links

BGH Beschluss zum Aktenzeichen V ZB 172/08 vom 14.05.2009

Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.

(Normenkette: GKG §§ 15, Abs. 1 Satz 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs.3)

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.

BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 – V ZB 142/08 –

LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

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Zwar könne im vorliegenden Fall der Beitrittsantrag selbst nicht schon zurückgewiesen werden, wenn es hieran fehle. Denn der Nachweis kann entweder durch ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts gem. § 54 I 4 GKG oder durch Festsetzung des Verkehrswerts,  der regelmäßig über dem Einheitswert liegt und damit die geforderte prozentuale Grenze überschreitet, erbracht werden.

Aus diesem Grund ist die (gerichtliche) Entscheidung über den Beitrittsantrag so lange zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert festgesetzt hat.

Der Wortlaut der genannten BGH-Entscheidung ist für Besucher der Website gesichtspunkte.de hier als kostenloser, nichtkommerzieller download erhältlich.

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Weiterführende Links

BGH Entscheidung V ZB 142/08

Aus einer Email an verschiedene Wohnungseigentümer:

Anbei Rechnungsvorgang, bereits durch Architekt geprüft an sechs weitere Augen mit der Bitte um weitere Freigabe durch vier Augen….Danke. Frau Xy nimmt die Freigabe entgegen und weist dann den Rechnungsbetrag an.“

So oder so ähnlich laufen eine Vielzahl von Vorgängen in einer Art fast automatischem workflow.  Ein Architekt hat die Handwerkerrechnung geprüft. Er gibt sie in einer Weise frei, die Prüfvermerke enthält. Die dann übersendete Handwerkerrechnung (mit Prüfvermerk) gibt der Verwalter -sicherheitshalber- noch einmal an „dazu berufene Wohnungseigentümer“ (der Anlage in Zehlendorf) weiter. Denn mehrere Augen sehen mehr als nur zwei, die sich anschicken, Rechnungen zu bezahlen. Sicherheit durch Transparenz.

Diese Rechnung wird angewiesen aus innerlicher Akzeptanz, aus der Mitkenntnis (mehrerer) relevanter Miteigentümer und mit einem guten Gefühl, dass sie nun bezahlt wurde. Am Ende dürfte da auch ein Handwerker sein, der mit seiner Kundin und ihrer guten und gewissenhaft anmutenden Zahlungsmoral positiv angesehen wird. Alle sind zufrieden. Nichts lief versehentlich, nichts geschah ohne Mitwissen relevanter, freiwilliger Teamworker.  Ein ganz anderes Beispiel.

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Ein Wohnungseigentümer hat sich an ein Spezialgericht gewandt, mit dem WEG-Verwalter nur selten zu tun haben. Sein Ziel ist es, Leistungen vom Jobcenter irgendeines Berliner Stadtbezirks durchzusetzen, damit er die lfd. Kosten seiner Eigentumswohnung bezuschusst bekommt. Die Verwalterin der Wohnanlage (in Kreuzberg ansässig) bekommt eine Anfrage dieses Gerichts, die sie innerhalb einer gesetzten Frist beantworten muss. Die Angaben sind für die Entscheidung erheblich. So ist es zu vermuten.

Die (sachlich erforderliche) Stellungnahme geht über eine übliche Anfrage weit hinaus, so stellt sich heraus. Gegenüber Gerichten sind ‚wir alle‘ zur Wahrheit verpflichtet. Wir dürfen nicht lügen, wir müssen Dinge sagen, die dazu gehören. Auch wenn sie nicht direkt im Fragekern des anfragenden Gerichts liegen. Weil die Vermutung besteht, dass die umfassend richtige Stellungnahme dem Verfahren die offensichtlichen Verfahrensmängel nimmt, die der Antragsteller dort (eventuell) verschwiegen hat.

Der Gerichtssprengel eines solchen Gerichts ist ein weites Feld. Der betroffene Wohnungseigentümer, dessen Lage wir genauestens seit Jahren schon kennen, hat uns vorher nicht gefragt. Er hat diesen Antrag einfach so gestellt. Man sagt dazu, ins Blaue hinein. Er muss uns auch nicht fragen, wir antworten eben einfach ohne ihn und so, wie wir es für richtig halten. Doch Stopp: Vorsicht ist geboten! Denn was ein Verwalter in solchen Fällen zur Aufklärung eines Falles vorzutragen beabsichtigt, ist (nach hiesiger Auffassung) für die verwalteten, übrigen Wohnungseigentümer von Belang. Sicherheit durch Transparenz. Entscheidungen wie diese auf mehrere Schultern verteilen: ein anderes geläufiges Prinzip.

Was die Verwalterin dazu zu erklären hat und was nicht, ist daher eine Frage des Mehraugenprinzips. Ein Schriftsatz ist entworfen. Nun kursiert er (in diesem Fall) unter den 10 bis 12 Augen, die sich mit dem Vortrag der Verwalterin intensiv auseinandersetzen. Eine Miteigentümerin der Anlage, die betroffen ist, hat noch jede Menge gute, hilfreiche Gedanken dazu. So dass es eine Geschichte wird, die den richtigen Dreh hat, Schmackes, durchdacht. Die Verwalterin schmort im eigenen  Saft. Vor anderen Sorgen schon ganz grau.

Wieder anderes aber fügt die Miteigentümerin hinzu, es sind weitere Gesichtspunkte, die zu vergessen sogar gewissermaßen dämlich wäre. Das Beste an allem: mit der sorgfältigen Befassung eröffnen sich weitere Ausflüge in verschiedene Dezernate der Berliner Justiz. Einige davon machen Zivilrecht, andere WEG-Recht, in seltenen Fällen hat man mit Sozialgerichten zu tun oder auch mit Strafrechtlern. Keiner kennt den Menschen ganz, der hinter diesem Antrag ans Sozialgericht steckt. Bzw. die Menschen. Der ganze bunte Blumenstrauß der Paragraphenwelt wird nun wie hier in ganz wenigen Ausnahmen insgesamt vernetzt. Der Antragsteller wird erkannt. Sein Credo, erst die anderen bluten zu lassen, und schliesslich auch die öffentliche Hand, weil er erst jetzt die Sache öffentlich macht. Es ist für die Antragstellung viel zu spät. Zu viele andere haben jetzt schon Kenntnis, wie alles gelaufen ist. Und: Weil nicht sein kann, was nicht sein darf.

Am Ende ist es ein Filetstück „mit Saft und Kraft“, dieser Schriftsatz. Und -vegetariergerecht ausgedrückt:  ein ganz hübscher Salat mit leichtläufiger Sauce. Er wird für positive Veränderungen im Leben vieler Menschen sorgen. Die WEG-Verwalterin ist beruhigt. Sie ahnt instinktiv: Es war richtig, mehr als nur die eigenen zwei Augen auf  so ein Dossier schauen zu lassen. Hinterher bekommen alle Beteiligten die endgültige Fassung dessen, was ans Gericht abgeschickt wurde. Alle freuen sich. Das Mehraugenprinzip hat wieder einmal bestens geklappt.

Im Unterschied zum Mehraugenprinzip kann der einzelne durchaus der Einäugige sein, oder auch der Blinde, denn er hat einen Nachteil: Es kann nicht teilen. Deswegen gilt in einer modern geführten (WEG-)Verwaltung das Mehraugenprinzip. Ganz einfach. Damit ‚die Einäugigen‘ und die ‚Blinden‘ von den ‚Sehenden‘ überholt werden, die die Leidenden sind. Gemeint sind nicht Sehbehinderte, sondern solche sehenden Auges.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009, Az VIII ZR 275/08:

Mieter müssen für Teile der Wohnung, die laut Vertrag vermietet sind, auch dann Miete zahlen, wenn diese nach öffentlich- rechtlichen Bauvorschriften gar nicht für die Wohnnutzung zugelassen sind.“

Es gibt ein Thema, das offenbar mehr Menschen auf den Nägeln brennt, als nur dem bloggenden Verwalter namens Bloggwart. Die Frage der Zulässigkeit einer Überbauung eines zum Nachbarn hin zeigenden Giebels, weil Vollwärmeschutz geplant und sinnvoll ist. gesichtspunkte.de hatte hierüber verschiedentlich berichtet. Während zwar die Besucherzahlen dieser Website erfreulich ansteigen, halten sich die Leser als öffentlich erkennbare Kommentatoren eher zurück. Eher als in Form von Kommentaren, die öffentlich nachlesbar sind, wenden sie sich separat und individuell an den Berichterstatter. Ablehnende Feedbacks gibt es nicht. Jeder der sich bemüßigt fühlt, etwas zu sagen, tut es in zustimmender, anerkennender Weise. Die Leute fragen sich, wie gerecht Deutschland eigentlich sein muss, in dieser doch eindeutig lückenhaft geregelten Frage wechselseitiger Zustimmungserfordernisse bei beabsichtigten Wärmedämmmaßnahmen. Der hier und heute dargestellte Fall weicht allerdings etwas ab: es geht nicht um eine im Alleineigentum stehende Grenzwand (Giebelwand), sondern um eine gemeinsame mit einem Nachbarn, wovon der eine von zwei Nachbarn Wärmedämmung beabsichtigt.

Das Thema ist schon sehr erschöpfend behandelt worden (siehe ‚Weiterführende Links‘ unten). Zwei Petitionen waren unterwegs und sind im Ergebnis abschlägig beschieden worden. Der Bloggwart nannte insbesondere die zweite Petitionsantwort des Berliner Abgeordnetenhauses eine solche, die höchst abwägend, maßgeblich vollkommen gerecht und von allen Seiten beleuchtend ausfiel. Man könnte eine derartige Stellungnahme auch die eines ‚Reichsbedenkenträgers‘ nennen: ein solcher wägt die zur Verfügung stehenden rechtlichen Argumente in einer solchen Ausführlichkeit ab, dass am Ende das eigentliche Ziel nicht mehr erkennbar ist. Es sind aber andere Zeiten jetzt: Der Benutzer Reichsbedenkenträger ist bei Wikipedia jedenfalls inaktiv. Begreifen wir also als ein untrügliches Zeichen der Zeiten, dass das bedenkenlose Vorbringen von unberechtigten Bedenken auf Dauer keinen Sinn hat.

Das Ziel ist so einfach wie bestechend: Die Bevölkerung soll wertvolle Ressourcen einsparen (Wärme, Abwärme, CO2-Ausstoss) und die Umwelt auf eine Weise schonen, die dem ‚Stand der heutigen Technik‘ darstellt.

Dass das hiergegen gerichtete Abwehren von Begehrlichkeiten aus Teilen der (denkenden) Bevölkerung in Form einer Stellungnahme des Petitionsausschusses rabulistisch ausfällt, darf indessen nicht behauptet werden. Denn Rabulistik ist nach erst kürzlich gewachsener Kenntnis (des Bloggwarts) in der Juristik eine eher unlauter geführte Auseinandersetzungsart. Andere werden dies sicher längst wissen, indem sie diese Art der Auseinandersetzung gezielt ins Feld führen.

Jedenfalls meldet sich heute wieder ein weiterer Betroffener, wohl Grundstückseigentümer in Berlin und auch Nachbar eines anderen. Es gibt sogar Nachbarn, die sind Grundstückseigentümer! Er zeigt sich sehr gut informiert. Man vermutet, er ist Rechtsanwalt, er sagt, das ist er nicht. Er sei auch nicht Politiker.

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Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird uns empfohlen und die bilden wir hier nun ab und kommentieren bzw. erläutern sie. Es ist zu erwähnen, dass die Fortführung eines Weblogs wie diesem nicht nur der Unterhaltung eines Teils unbekannten Publikums dient, sondern auch der eigenen Fortschreibung vorhandenen Wissens.

In dem Rechtsstreit V ZR 158/07 vom 11. April 2008 hat der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz veröffentlicht:

 BGB §§ 745 Abs. 2, 922 Satz 4
 
Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, muss Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht.
BGH, Urt. v. 11. April 2008 – V ZR 158/07 – LG Duisburg – AG Oberhausen

Dem Fall liegt eine gemeinsame Giebelwand auf der Grundstücksgrenze des Klägers (und des Beklagten) zugrunde, der Kläger beabsichtigte, eine 14 cm starke Dämmschicht einschließlich Verschieferung anzubringen. Damit würde dann -im Endzustand- dieses „vorgehängte Konstrukt“ auf das Grundstück des Nachbarn kragen, was eine zustimmungspflichtige Maßnahme darstellt. Der Kläger hat den Beklagten insofern zur Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung und der hierfür erforderlichen Aufstellung eines Gerüsts auf dem Grundstück des Beklagten sowie zur Zahlung von 23,80 € (Kosten der erfolglosen Güteverhandlung) gerichtlich in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; das Landgericht hatte ihr stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hält im Ergebnis der revisionsrechtlichen Nachprüfung folgendes für richtig:

Das Berufungsgericht (Landgericht) hat den Anspruch des Klägers auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung zu Recht nach §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB bejaht.

 Bei der beabsichtigten Fassadenverkleidung handele es sich um eine Verwaltungsmaßnahme i.S. von § 745 BGB, diese Vorschrift gelte über die Verweisung in § 922 Satz 4 BGB für das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis.

Im Hinblick darauf, dass die gemeinsame Giebelwand im Unterschied zur einseitigen Grenzwand, die allein dem Grundstückseigentümer gehört, auf dessen Grundstück sie steht, hält der Bundesgerichtshof die Anwendung des nordrhein-westfälischen Nachbarrechtsgesetzes (§ 19 NachbG NRW) vorliegend nicht für maßgeblich. Denn diese Regelung betrifft den Eigentümer des Grundstücks, auf dem eine Wand steht, die nur er allein nutzen darf. Dem Nachbarn stehe kein Mitbenutzungsrecht zu. Darin liege ein entscheidender Unterschied zu dem Rechtsverhältnis zwischen Nachbarn, auf deren Grundstück sich eine gemeinsame Nachbarwand befindet.

Der Bundesgerichtshof hält Erwägungen des Berufungsgerichts (Landgericht) für untauglich, das Vorhaben des Klägers entspreche dem Allgemeinwohl, weil durch die Wärmedämmung Energie eingespart werde. Der Beklagte sei ohne gesetzliche Regelung nicht verpflichtet, seinen Anspruch auf Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums an dem Grundstück (§ 1004 Abs. 1 BGB) zugunsten der Allgemeinheit aufzuopfern. Auch § 559 BGB helfe darüber nicht hinweg.

 Ob aus diesem der Kernsätze der Entscheidung die Denkweise des Bundesgerichtshofs für künftige, ähnlich gelagerte Fälle hergeleitet werden kann, also auch Honig zu saugen ist in den hiervon im selben Beschluss abgegrenzten, anderweitigen Entscheidungen, kann nicht vorhergesagt werden. Dort heißt es nämlich:

 Selbst wenn es keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht es doch dem Interesse jedes vernünftig denkenden Teilhabers der Wand, diese so „nachzurüsten“, dass sie in Funktion und Aussehen dem allgemein üblichen Standard entspricht.“

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Nachtrag

Bei der Berliner CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus bleibt die Suche nach ‚Vollwärmeschutz‘ ergebnislos. Immerhin fünf Ergebnisse zum Stichwort ‚EnEV‘. Interessant ist aber folgendes: Am 01. September 2009 hat die CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus offenbar einen Antrag eingebracht, der in deckungsgleicher Weise die Forderungen von gesichtspunkte.de aufgreift. Wir sind ‚bass‘ erstaunt.

Weiterführende Links

Entscheidung (kompletter Wortlaut) (Quelle: Bundesgerichtshof)

Beiträge zur Problematik (gesichtspunkte.de)

download-Angebot büro gotthal (zwei Petitionen, uploads vom 25.02.09 (Abgeordnetenhaus), 04.06.08 (Deutscher Bundestag)

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In einem Schriftsatz eines sicherlich ungenannt bleiben wollenden Verfahrensbevollmächtigten lesen wir folgenden bemerkenswerten Satz:

Es ging auch nicht um die Entfernung des Erdtanks, sondern darum, dass die Xy-Partei (* Name geändert) die Entfernung als Vorwand benutzt hat, umfangreiche Erdbewegungen links vom Gebäude durchzuführen, d.h. dort das ansteigende Grundstück auf Straßenniveau zu vertiefen und die Erde abfahren zu lassen, d.h. eine Enteignung der WEG vorzunehmen. Mutterboden kostet Geld.“

Lachfaktor 12 auf der von 1 bis 10 gehenden Humorskala. Berlin, wie es singt und lacht!

Hintergrund

In einer Teilungserklärung eines kleinen, von zwei Familien mit ausgebautem Dachgeschossbüro bewohnten Hauses war geregelt worden, dass die im Erdgeschoß gelegene Wohnung(en) ein Sondernutzungsrecht an den Außen-Gartenflächen besitzt. Allerdings befand sich im Bereich dieses Gartens auch ein außenliegender 10000 Liter-Öltank. In der Teilungserklärung der Wohnanlage war demzufolge geregelt worden:

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Bei Erforderlichkeit des Austauschs des Heizkessels bzw. der Modernisierung der Heizungsanlage wird vereinbart, dass die Umstellung und der Anschluss an Erdgas erfolgt. Zur Ordnungsmäßigkeit der Maßnahme gehört insbesondere auch das Entfernen des derzeitigen Erdtanks in umweltgerechter Art und Weise (einschließlich aller hierzu erforderlichen Folgearbeiten zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes) auf Kosten der Gemeinschaft.

Die Heizung wurde auf Gas umgestellt, der Tank musste also raus. Die „kalte Enteignung der WEG“ durch den zur alleinigen Sondernutzung des Gartens berechtigten Eigentümer, Erde abfahren zu lassen, erfolgte auf folgender Grundlage (Teilungserklärung),

Die im Erdgeschoß/Hochparterre befindlichen Wohnungen mit Gartennutzung sind in Abweichung der hiesigen Regelung zu Ziffer 1., 2. und 3. berechtigt, in ihrem Sondernutzungsbereich (der Gartenanlage) nach eigenem Ermessen gartenarchitektonisch Maßnahmen durchzuführen. Das Aufstellen von Geräte-, Garten, Teehaus- und Sauna, Spielgeräten, Grillplatzbefestigung, Stellplätzen (auch befestigt und überdacht), die Einfriedung der Sondernutzungsbereiche u.v.a. ist hierin eingeschlossen, ohne dass es hierzu einer vorherigen Genehmigung durch die übrigen Miteigentümer bedarf.

In dem gerichtlichen Verfahren geht es aber eigentlich gar nicht um den Erdtank. Der Rechtstreit betrifft die Einfriedung des Grundstücks nach vorn zur Straße raus. Merke: Rechtsanwälte habe einträgliche Zeiten, wenn Parteien sich gern streiten. Manche sind auch ‚Auftrags-Schriftsteller‘ und dann schreiben sie gern „coram publico“ (in aller Öffentlichkeit, in diesem Fall das, was die Mandantschaft gerne liest). Derartige Textbeiträge vor Gericht sind nicht unbedingt essenziell für die  Streitthematik Zaun vorn, sondern sie verstehen sich als Kolorit. Eventuell erfolgen sie auch in der Absicht, den Gegner zu unterminieren, bei Gericht in Verruf zu bringen. Nirgends wird auch so viel gelogen, wie vor Gericht. Richter sind ganz arme Menschen, weil ihnen von Parteien oft schlicht abwegiger Vortrag angeboten wird, der mit dem Streitthema gar nichts zu tun hat.

Oder überflüssiger Unsinn, ganz wie man meint. Dass aber ein Sondernutzungsberechtigter eine WEG enteignet, wenn er Mutterboden (Erdboden? Güteklasse?) nach dem Ausbau eines Tanks abfährt, um auf der Seite eine Niveaukorrektur zur Straße hin vorzunehmen, das hat auch der hiesige Berichterstatter noch nie gehört. Und daher denkt er gerade dran, ob wohl die WEG den Aushub bei ebay hätte meistbietend versteigern sollen und ob es dazu eines Beschlusses bedurft hätte?

Fragen über Fragen, man will lieber gar nicht weiter denken. Sehr lustige Idee, die sich der Herr Rechtsanwalt da einfallen lassen hat. Aber leider reine Fantasie.

Mitte der 80iger Jahre übernahm ich mal eine Wohnanlage im sozialen Wohnungsbau. Das ist lange her. Die Mieter dort führten mit der Vermieterin, die ich vertrat, einen Musterprozess über richtige Heizkostenabrechnungen. In einer Prozessakte der Vorverwalter-Kollegin stand mit Bleistift auf einem Schriftsatz eines Rechtsanwalts dünn, und daher radierbar geschrieben: „Wenn ein Anwalt nichts weiß, schreibt er Scheiß“. Ich habe diese kleine Inspirationsquelle mein ganzes Leben lang nicht mehr vergessen. Obwohl die kleine Begebenheit mit dem vorangestellten Fall vermutlich gar nichts zu tun hat.

Einige sagen über ihn, er habe seinen Verstand seit Jahren schon verloren. Er zahlt seit mehr als zehn Jahren kein Wohngeld und ist als Prozesshansel auf allen, rechtlich möglichen Gerichtsfluren der Welt zuhause, um nur ja den Beweis anzutreten, er sei im Recht. Wie viel das ganze schon gekostet hat? Und warum es überhaupt sein kann, dass einer wie er? Nun, das sind Fragen, die mit den Randbereichen rechtstaatlicher Ausfransungen zu tun haben. An angefransten Ecken des deutschen Rechts geht die Welt aufgrund ihrer überaus großen Fairness zugrunde. Auch ein Schuldner darf was sagen. Warum auch nicht? Aber was er mit System sagt und immer wieder, und auch über Jahre, das macht schließlich doch müde! Und es hat eine Art Eigendynamik. Der Schuldner trotzt und streitet wider seine Zahlungsbeitragspflicht, er konzentriert sich immer mehr auf sein rechtsstaatliches Tun, bis sein Tun schließlich zu einem wahnhaften Gerechtigkeitsdenken verbiegt, dass den eigenverantwortlich begangenen Fehlern vergangener Zeiten einfach nichts unrechtes mehr abgewinnen kann. Die anderen sind schuld, die Gläubiger. Sie haben ihn zu Unrecht verklagt auf Zahlung, und das fing schon im Jahre 2000 an. Und seit diesem Zeitpunkt hat der Schuldner sich immer für etwas ganz besonderes gehalten. Doch die Gemeinschaft hat sich das nicht gefallen lassen. Sie hat Gegenmaßnahmen ergriffen. Sie hat die Zwangsversteigerung der beiden Wohneinheiten beantragt und für die Zwischenzeit die Zwangsverwaltung.

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Der Schuldner selbst hat nicht eine einzige Zahlung geleistet und fühlt sich immer noch im Recht. Aus einer von zwei Einheiten ist er nun schon aufgrund eines Räumungstitels herausgeflogen. In der anderen Einheit wohnt er noch, aber nicht mehr lange. Die Zwangsversteigerung beider Einheiten misslang bisher, und das lag am alten Wohnungseigentumsrecht. Der Ritter der Gerechtigkeit, der Schuldner, hatte seine Bankdarlehen bei der finanzierenden Bank stets beglichen. So wurde aus dem vorübergehenden Notfall, der im Risk Management landete, wieder ein ganz gewöhnliches, beanstandungsfreies Schuldverhältnis. Doch der Bundesgesetzgeber kennt solche Fälle: gewiefte Schuldner zahlen ihre Bankenraten, aber die WEG geht leer aus. In solchen Fällen betrieb der WEG-Verwalter das Recht aus der Zwangsversteigerung im nachgeordneten Bereich der Grundpfandrechte. Das geringste Gebot war demnach so zu bemessen, wie die Summe der Grundpfandrechte. Und das kennt man ja. Die Sachen werden doch alle finanziert, und im Zweifel wird ein Darlehen mehr draufgepackt. Die alte WEG-Rechtssituation war schlimm. Die neue WEG-Rechtssituation ist vollkommen anders. Die Zwangsversteigerung kann nun endlich durchgeführt werden zu einem regulären Wert, der im Verhältnis zum durch Sachverständigenbeweis ermittelten Verkehrswert steht.

In der Zwischenzeit lässt der Schuldner aber nichts unversucht, noch Steine in den Weg zu werfen. Er merkt selbst, der Zug ist abgefahren. Eine Einigung mit der Gläubigerin kann er längst nicht mehr bewerkstelligen, zu groß sind die Schulden. Ein Mäzen, der bei aller Liebe zum Schuldner, nun als großzügiger Gönner einspringt, ist nicht in Sicht.

Der Schuldner ergießt sich schriftsatzmäßig schwallartig über das Amtsgericht und behauptet, die fortbestehende Zwangsverwaltung sei rechtlich unzulässig. Auf die Idee, etwa eine Zahlung in Aussicht zu stellen, kommt er nicht. Weil er (weiterhin) nicht zahlen will, muss der Bundesgerichtshof  herhalten. Der habe in seinen Beschlüssen V ZB 123/07 vom 21.02.2008 und V ZB 81/08 vom 20.11.2008 bereits erkannt, dass die berechtigte Geltendmachung der Hauptforderung im Zwangsversteigerungsverfahren in der Rangklasse Zwo unzulässig sei! Ja, und?

Und er macht sich nun weiterführende, wichtige Gedanken darüber, dass möglicherweise ein geschickter Gläubiger allein durch geschickte Terminierung der Antragstellung hinsichtlich der Zwangsverwaltung die Wohnungseigentümer doppelt benachteiligen könne. Hier spricht viel edler Fremdberatungsansatz aus den vorgetragenen Argumenten. Ein Schuldner, der zehn Jahre kein Wohngeld zahlt, und nun vorgibt, die Zwangsverwaltung benachteilige die geschassten Wohnungseigentümer. Woher so viel edler Langmut? Als hohe Zeugen dienen Dr. Gaier und Dr. Wenzel, beide Richter am Bundesgerichtshof, die überzeugend zum fehlenden Rechtsschutzinteresse der Kläger (der Wohnungseigentümer) ausgeführt hätten. Denn eventuell handele die WEG nun in ‚Schikane- oder Schädigungsabsicht‘ – aha, ein Nackenschlag zurück auf die WEG, die nun ihrerseits gern ca. 150.000,- EUR von dem schriftsatzführenden Schuldner hätte, um sich zu überlegen, ob an derartigen Absichten wohl etwas dran sei?

Es sind -kurz gefasst- äußerst krude Argumente, die der Herr Schuldner ins Feld führt. Und anstatt sich fortwährend auf dem Gebiet der eigenen juristischen Weiterbildung zu betätigen, möge er über die folgende Behauptung meditieren: ‚Ohne Moos nix los‘.

Gleichwohl: Er war doch schon einmal sehr ehrlich, dieser Schuldner. Und auf die Frage, ob er sich nicht mal in einer Sache  mit der WEG  vergleichen wolle, da hat er was davon gesagt, dass bringe doch alles nichts, das sei doch ein Rattenschwanz, diese Problematik insgesamt. Recht hat er.

Der Schuldner hält sich für gewitzt. Ein Angebot seitens der Verwalterin schlägt er in den Wind: Sie bittet den Schuldner, zur Vermeidung dieser drastischen Maßnahme, einen wenigstens anteiligen, gehörigen Betrag zum Zeichen seines guten Willens an die WEG zu überweisen. Die WEG hört nichts, der Schuldner zahlt auch nicht. Den mehrmaligen Versuch, sich Zutritt zu den Räumlichkeiten mit Hilfe von Handwerkern zu bewerkstelligen, konterkariert er mit Zutrittsverweigerung. Die WEG-Verwalterin klagt sich daher einen amtsgerichtlichen Beschluss ein. Antragsgemäß wird der Schuldner verurteilt. gesichtspunkte.de hatte hier darüber bereits berichtet. Die Sache nimmt ihren Fortgang im Bereich der Justizverwaltung selbst. Anders als in anderen zivilrechtlichen Dingen sind hier Justizstellen selbst zuständig. Und das dauert, von wegen mühlenartiger Betätigung derselben.

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Was das Amtsgericht beschlossen hat, liest sich schlank und verständlich. Der Schuldner werde verpflichtet, einer vom Verwalter benannten Handwerksfirma den Zutritt zu gewähren, um die Abnabelung technisch durchführen zu lassen. Weigere er sich weiter, so habe er ein Ordnungsgeld von zunächst 1.000,- EUR zu bezahlen, zu entrichten an die Justizkasse. Könne dieses nicht beigetrieben werden, drohe Ersatzhaft. Ganz einfach.

Wieder hält sich der Schuldner für gewitzt, nachdem er den Zutritt erneut mehrfach verweigerte. Das Ordnungsgeld von 1.000,- EUR wird nun antragsgemäß gegen ihn festgesetzt. Bei einem Vollstreckungs-Eigenversuch der Justizbehörden, die das Geld für den Staat einzunehmen haben, fällt auch wieder eine gewitzte Argumentation des Schuldners auf fruchtbaren Boden. Der wird auch mit der WEG-Verwalterin bzw. dem beauftragten Rechtsanwalt gar nicht erst kommuniziert. Er wendet hiergegen ein, die Zahlung sei ihm nicht möglich, und insoweit sei im Übrigen ein gesetzliches Insolvenzverfahren maßgeblich. Erst auf mehrfaches Nachfragen durch die Rechtanwälte entsteht nun Korrespondenz, wonach der Schuldner dieses ins Feld geführt habe. Die Sache ruhe daher bearbeitungsmäßig. Der beauftragte Rechtanwalt wendet sich nun beschwerdeführend an die Justizverwaltung und moniert, dass die Festsetzung eines Zwangsgeldes wegen Zutritts zur Vornahme einer Absperrung nicht zu denjenigen persönlichen Schuldgegenständen gehöre, die ein Insolvenzverfahren automatisch mit umfasse. Das findet nach kurzer Überzeugungsarbeit durch den Rechtsanwalt die Justizverwaltung jetzt auch. Die Sache geht weiter. Die Gerichtsvollzieherin wird erneut tätig. Sie teilt nun mit, dass der Schuldner am 08.07.09 (* Datum geändert) eine Eidesstattliche Versicherung abgegeben habe. Er verfüge über kein Vermögen und habe auch kein Konto, in welches gepfändet werden könne. Somit bliebe zur weiteren Vollstreckung des Ordnungsgeldes nur die Ladung zum Antritt der Ordnungshaft, welche nunmehr veranlasst werden würde.

Dem Schreiben des Gerichts ist das Formschreiben ‚Ladung zum Antritt der Ordnungshaft‘ abschriftlich beigefügt. Der Schuldner wird darin aufgefordert, die durch Beschluss des Amtsgerichts gegen ihn festgesetzte Ordnungshaft von 10 Tagen innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt dieser Ladung in der Justizvollzugsanstalt Plötzensee, 13627 Berlin, anzutreten. Die Aufnahme findet nur an Werktagen (außer sonnabends) und zwar in der Zeit von 8 bis 14 Uhr, an Werktagen, die einem Feiertag vorausgehen, in der Zeit von 8 bis 10:30 Uhr statt. Im Falle des Ausbleibens werden Zwangsmaßnahmen ergriffen werden. Die Ratenzahlung (des Ordnungsgeldes) ist wegen Nichteinhaltung verwirkt.

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Derart drakonische Maßnahmen sind nicht alltäglich und sicherlich kein Routinegeschäft. Die WEG-Verwalterin fragt sich, was wohl in den Schuldner gefahren ist, sich so bockbeinig zu verhalten und sogar einen Klick von Handschellen, vollstreckt durch Polizeibeamte zu riskieren? Das ist hanebüchen, eine Art Ausnahmezustand. Ob der Schuldner nun noch einen guten Freund bitten kann, die 1.000,- EUR plus 21,50 EUR weitere Vollstreckungskosten zu übernehmen? Doch jetzt muss es schnell gehen, denn die Justizverwaltung hat den Handlungsbedarf an der Angelegenheit amtlich anerkannt und leistet sichere, zielstrebige Arbeit. Verhaftet wird allerdings nicht jeden Tag, die Aufnahmebedingungen einer Justizvollzugsanstalt sind strikt zu beachten, siehe obige Antrittshinweise für voraussichtliche Sträflinge. Kein schöner Land zu dieser Zeit, jedenfalls für einige.

Weiterführende Links

Informationsseite zur Justizvollzugsanstalt Plötzensee (Lesetipp für voraussichtliche Häftlinge)

Wikipedia, Informationen über die JVA Plötzensee

Offizielle JVA-Homepage (Recherche am 10.08.09: Screenshot ist unten angefügt, der Zutritt zur Homepage ist ‚forbidden‘, das dachten wir uns schon)

 Ich sitze hier am Telefon von früh bis in die Nacht, ich weiß, es ist der blanke Hohn, was du mit mir machst.“ (Ideal, Telefon, Album „IDEAL“, 1980)

Sie ist Mitarbeiterin einer großen Insolvenzverwaltung in Berlin und befasst sich beruflich als Diplom-Finanzwirtin mit der Verwertung von Immobilien, die insolvente, stadt- und gerichtsbekannte Schuldner noch in verblassenden Firmenimperien herumliegen hatten. Darunter auch solche, die in Spandau liegen. Die Zwangsverwaltung dieser ‚Nissenhütten‘ erfolgt durch gerichtlich bestellte Zwangsverwalter, wenn mal eine vermietet werden kann, ist das eher Glück. Bei der, um die es geht, da konnte man von vermietbarem Zustand erst einmal kaum sprechen. Und doch hat es der Zwangsverwalter ein bisschen dahin gebogen, dass es dafür jetzt einen Mieter gibt, und es wird jetzt sogar Wohngeld gezahlt. Der Zustand davor, vor Einschaltung des Zwangsverwalters war grottenschlecht für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es kam gar kein Wohngeld und der ‚Spiritus rector‚, also derjenige, der sein Imperium mit einem Bauchladen vieler Firmen im Hintergrund als graue Eminenz leitete, steuerte zu allem Überfluss auch noch den einen seiner zwei Söhne fern und befahl, möglichst regelmäßig Beschlüsse der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Für eine derartige ‚Prozessgeilheit‘ ist er -ohne jede Übertreibung- stadtbekannt und das Landgericht bekam aufgrund seiner Flut- und Klagewellen eine zweite Abteilung für WEG-Sachen. Doch weichen wir nicht zu sehr ab.

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Heute nun sitzen wir alle auf einem zerschlagenen Scherbengericht, und sind erst einmal Insolvenzverwalter am Start. So befinden diese zunächst einmal darüber, ob sie beispielsweise Eigentumswohnungen in der Masse halten, oder ob sie sie aus der Masse freigeben. Man kann ‚Gott sei Dank‘ hier nun berichten, dass eine Freigabe nicht erfolgte. Dann darf ein Insolvenzverwalter so eine ‚Nissenhütte‘ (siehe oben) freihändig verkaufen. Er kann versuchen, einen Erwerber zu finden, der bereit ist, die ‚Nissenhütte‘ für wenig Geld zu erwerben. Wir sind nun mit im Boot bei diesem Vorgang, weil wir betreibende und durchaus unangenehme, hartnäckige Gläubiger sind: Wir betreiben aus beruflichen Gründen die Zwangsversteigerung und auch die Zwangsverwaltung. Eine Routinetätigkeit bei engagierten Verwaltern von Wohnungseigentumsanlagen, wenn Wohngeldzahler ausfallen. Unsere Gedanken streifen das Vorzeigeobjekt des Schweizer Architekten Le Corbusier. Machte doch die Insolvenz einiger Firmen aus dem Fundus eines großen Immobilienmoguls schon deshalb Schlagzeilen. Die Eigentümergemeinschaft im Corbusierhaus soll darunter gelitten haben. Rund 130 Wohnungen im Haus gehörten 2005 zur Insolvenzmasse.  Und Le Corbusier und auch unser Fall, den wir am Wickel haben, war des Öfteren schon Gegenstand ausführlicher Fernsehberichterstattung. Wobei Le Corbusier, der Schweizer Architekt dafür nicht mehr kann, dass er 500 Wohnungen in einen Block gebaut hat, die nun zu mehreren einem insolventen Eigentümer gehört haben. Wenige Architekten nur haften lebenslang und darüber hinaus, für das, was sie einst für ihren Ruhm erschaffen haben und manche davon wurden hierüber unsterblich. ‚King of house‘ möchte man meinen, in Anlehnung an den soeben verscharrten ‚King of Pop‘.

Wir – die Dame vom Insolvenzverwalter, Abteilung Immobilienverwertung und ich – verhandeln direkt, unverzüglich und hart zur Sache. Es geht um Gesichtspunkte des einen, der die Wohnung unbedingt wegverkaufen will. Und es geht um die Gesichtspunkte des anderen, eines WEG-Verwalters. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist, dass die WEG einen neuen, aber zahlungskräftigen Eigentümer (Erwerber) versprochen bekommt. Aber zu welchen Bedingungen? – Wir haben nicht viele Bedingungen. Die Wohngeldtitel sind erfolgreich durchgeklagt und wir sind reich, jedoch nur an Forderungen unserer Mandantschaft, die nicht beigetrieben werden können. Neulich ist schon einmal so eine Wohnung in den Veräußerungsvorgang gegeben worden. Der Mann hat vorgeschlagen, mit ihm einverstanden zu sein. Dann kam der Vertrag, und als Verkäufer trat eine englische Limited-Gesellschaft auf. Von denen wissen wir, dass sie nur mit ihrem haftenden Kapital haften, und das ist im Gegensatz zu deutschem Recht beispielsweise auf 1 Pfund englischer Währung zu begrenzen. Einen solchen Eigentümer wollen wir? Oder kann er uns Sicherheiten bieten? Er soll eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung hinsichtlich eines Jahreswohngeldbetrages zugunsten der WEG notariell beglaubigen und herreichen. Wir sind wohlwollend. Vieles ist besser, als das bisherige.

Das sagen wir als Beispiel auch der Dame vom Insolvenzverwalter, Abteilung Immobilienverwertung. Also fordern wir das sicherheitshalber auch von ihr, was den Erwerber, dessen Namen wir noch nicht kennen, betrifft. Sie sagte eine wohlwollende Prüfung zu. Und schon sind wir in einem interaktiven Techtelmechtel miteinander, und allerdings fehlt es uns gar nicht an der gebotenen Ernsthaftigkeit, wir sind hochmotiviert: ein Briefbogen wird aufgerufen, ein paar Sätze werden in das Dokument hineingehackt und am Ende soll noch ein Muster einer derartigen Erklärung angehängt werden. Das Ganze sei in einer Stunde bei ihr. Wir vergewissern uns aus Datenschutzgründen, dass es sie tatsächlich in diesem Zusammenhang als Mensch, Frau, Nachname, Mitarbeitern der Firma Xy, Unterfiliale von Insolvenzverwalter Trallala gibt, wir erfahren sogar ihren Vornamen, weil wir ihre Emailadresse erhalten, und dies aber nicht, um sie zu einem Essen einzuladen. Hier sind jetzt geschäftliche Gesichtspunkte prioritär. Und dann sind wir durch und sie sagt irgendwie entspannt in die Stille des Moments hinein:

 Ich bin positiv berührt. Unser Telefonat war ungewöhnlich gut. Es war so zielführend.“ Ich frage nach: „Wieso?“ Sie sagt: „Na ja, ich telefoniere viel mit Hausverwaltern, und ich kann vorsichtig sagen, dass sich unser Telefonat davon wohltuend abgehoben hat.“

Über die Anerkennung geschäftlicher Kompetenz freuen wir uns. So sollten doch Telefonate mit der Verwalterin sein: zielstrebig, auf den Punkt, zu einem Ergebnis führend. Und nicht hinter Kompetenzfragen versteckt, die dazu führen, dass das gemeinsame Erarbeiten einer Lösung aufgeschoben wird, auf einen Zeitpunkt, der schon bald nach dem Telefonat wieder in den Winkel einer vergessenen Sachbearbeitung entschwindet. Es war doch nur ein Telefonat. Aber ein gutes…

 

gesichtspunkte.de hat schon häufiger von Verfahren bei Gericht erzählt und auch über beteiligte Rechtsanwälte.  Eine Sache, die einem WEG-Verwalter oft passiert, ist die personelle Zuspitzung von Streitstoffen auf Personen. Eine solche Zuspitzung ist beispielsweise, wenn es in einem Verfahren darum geht, ob ein Wirtschaftsplan-Beschluss aufgehoben werden muss oder nicht? Und während der mündlichen Verhandlung kann man eigentlich gleich ganz zu Anfang des Termins ausdrücklich festhalten:

(1) Die rechtl. Argumente der Parteien sind über Schriftsätze bereits ausgetauscht. Der Streitstoff ist auch so ‚aufregend‘ und ‚ungewöhnlich‘ nicht. Ein Wirtschaftsplan ist ein Wirtschaftsplan ist ein Wirtschaftsplan und sonst gar nichts. Oder nicht?

(2) Dem Vorsitzenden (der oder dem RichterIn) wird nun für gewöhnlich ein Zeitfenster eröffnet, den Streitgegenstand mündlich darzutun und (nach neuerem Recht) eine Güteverhandlung (nach ZPO) durchzuführen.

Bei bestimmten, immer wieder auftretenden Parteien wissen aber die Vorsitzenden schon, dass es schlicht Zeitverschwendung wäre, nach wechselseitiger Güte zu forschen. Und doch müssen sie es tun.

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In einem fiktiven, aber tatsächlich geführten Prozess (WEG-Recht) zum Thema Wirtschaftsplan ist das Problem fehlender persönlicher Distanz ganz gut zu beschreiben. Landgericht Berlin, WEG-Verfahren nach altem Recht (es herrscht noch kein Anwaltszwang):

Die Gegenseite tritt mit einem von drei namensführenden Rechtsanwälten einer Kanzlei in Berlin-Wilmersdorf auf, den wir heute hier mal Schulz (* Name geändert) nennen. Der Vorsitzende (Richter) hat seine Rechtsmeinung zu der sofortigen Beschwerde dargetan, und ist nun mit seinem ‚üblichen Latein‚ am Ende (seiner Ausführungen). Nun tritt Rechtsanwalt Schulz (*) auf.  Er könnte nun auch sagen: ‚Gut, die Sache ist nicht grundsätzlicher Art, mag das Gericht entscheiden!‘ – Doch sein Mandant hat ihm eine Art Generalplazet gegeben, in einer Übereinkunft mit seinem streitlustigen Mandanten ist der Wirtschaftsplan nur ein klitzekleines Puzzle-Teil eines ganzen Wandgemäldes. Das Gesamtgemälde ähnelt dem von Picasso gezeichneten ‚Guernica‘. Es geht seinem Mandanten um die Vernichtung seines Gegners. Und dabei soll ihm sein Rechtsanwalt helfen.

Das weiß Rechtsanwalt Schulz und für viel Geld (seines Mandanten, Anwaltshonorar) weiß er sich mit seinem Mandanten einig, dass die Sache an sich nicht die Sache an sich ist, die heute hier zur Behandlung ansteht. Wir sagten zuvor, der Richter sei mit dem ‚entsprechenden Latein am Ende‘ (seiner mündlichen Ausführungen) gewesen. Und zu Latein gesellt sich gern -in solchen Fällen, Litanei. Nun folgt eine bezahlte Litanei des Grauens: Anwalt Schulz zieht eine verstaubte Schublade in seinem Gedankenschreibtisch auf, dort hat er alle erdenklichen Erinnerungen, Erfahrungen, Vorurteile, Halbwahrheiten, Fehlinformationen und bruchstückhafte Verzerrungen gehortet. Aus denen schöpft er nun in wortreichen Tiraden über den hier anwesenden Gegner.  Weil sein Mandant ihm bereits ganz viele Euros bezahlt hat.  Rechtsanwalt Schulz hat zwar nicht viel zum Streitstoff (Wirtschaftsplan) vorzutragen, der ist ihm auch schnurzpiepe, aber die mündliche Verhandlung ergießt sich über einen Zeitrahmen von leicht 60 Minuten und länger.  So wird aus einer der banalsten Sachen der Welt eine emotional anheimelnde, gemütliche Schwätzerei über viel wortreichen Unsinn, Angriff und Wiederrede, und so weiter und so fort.

Ein vollkommen zeitverschwenderisches und vor allem unnützes Szenario.

Am Ende fragt sich der Verfahrensbeobachter, wo ist die Zeit geblieben? Worum ging es im Kern? Was veranlasst eigentlich Rechtsanwälte wie Schulz (*), auf die Gegenseite Audiomüll auszuschütten, der -streng genommen- eine unhöfliche Grenzüberschreitung bedeutet? Es ist ganz einfach zu erklären: Ein solcher Rechtsanwalt ist eine bezahlte Hure seines Mandanten und will -wegen der Bezahlung- der Mandantschaft gefallen. Deswegen redet Rechtsanwalt Schulz seiner Mandantschaft nach dem Mund, die Juristen nennen das:  ‚Coram Publico‘. In einem Lied der Berliner Band Ideal (ca. 1982) hieß die Textzeile eines Songs, der dazu passt: ‚Ich rede, was Du gerne hörst, und Du fällst gerne darauf rein!‘ Der Rechtsanwalt Schulz (*) kübelt und kübelt, und der angegriffene Gegner hält sich irgendwann demonstrativ die Ohren zu. Verklebe mir nicht die Gehörgängen mit diesem Unrat. Rechtsanwalt Schulz (*): Bitte genüge Deinen standesrechtlichen Anwaltspflichten und verunglimpfe den Gegner nicht, sondern achte und respektiere ihn. Mache den törichten Streit Deiner Mandantschaft, der in Wirklichkeit das Motiv für immerwährenden Streit ist, nicht zu Deiner eigenen Sache und halte emotional Distanz zum emotional aufgewühlten Seelenleben Deiner Mandantschaft. Springe nicht auf diesen fahrenden Wagen, nur weil er Dich ernährt.

Ein guter Rechtsanwalt bleibt auf wohlwollender Distanz zu seiner Mandantschaft. Und erteilt Ratschläge, die in der Sache nützlich sind. Davon jedenfalls, so viel steht heute fest, ist Rechtsanwalt Schulz (*) aus der Rechtsanwaltskanzlei Schulz, Schulz & Schulz (*) weit entfernt. Und deswegen ist Rechtsanwalt Schulz kein guter Rechtsanwalt.

Das ist ein komplizierter Sachverhalt: ‚Mit Richtern ist nicht zu reden.‘ Jedenfalls nicht außerhalb einer mündlichen Verhandlung.‘ Steht nirgendwo, wird aber latent als Behauptung aufrecht erhalten. Eine Behauptung? Kann sogar eine Art von Anklage sein. Eine Art Vorratsargument. Falls sonst keine greifen… Wir haben es nicht nachgeprüft.

Außerhalb der mündlichen Termine soll keinerlei Kontakt mit dem amtierenden Richter erfolgen, so wird gesagt. Hier und da ist es aber erforderlich. Wir machen hier unterschiedliche Erfahrungen. Die einen Richter  rufen wir an und erreichen sie schlicht nicht. Sie sind verschollen im Geschäftsgang des deutschen Gerichtswesens. Jurisprudenz! Und wenn wir die Geschäftsstelle anrufen, die dem Richter etwas vorlegt, einen Schriftsatz zum Beispiel, dann ist das unnütz. Die Damen vom Gericht ergehen sich in Förmlichkeiten. Die helfen uns aber nicht weiter. Und dann gibt es Ausnahmen von dieser Regel: Ein Richter ruft zurück, nicht weil er erreicht wurde. Sondern weil er nicht erreicht wurde. Er habe das in seiner Anrufliste gesehen, da hätten wir wohl versucht, ihn anzurufen. Ein vergeblicher Versuch, einen Richter telefonisch zu erreichen, ist bemerkt worden. Uns umgarnt ein wohliger Schauer der Lust. So stellen wir uns rechtskonforme und korrekte Kommunikation vor. Wir werden den Richter nicht anrufen, um ihn zu infiltrieren und wer was anderes behauptet, der ist ein (…Bitte hier ein Schimpfwort einsetzen…nach eigenem Belieben).

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Nein, wir haben praktische Fragen im Kopf: Das Prinzip der richterlichen Unabhängigkeit werden wir -Gott bewahre- nicht antasten. Wir wollen, wenn überhaupt, praktische Fragen des Verfahrens erörtern. Wann ist mit einer Entscheidung zu rechnen? Das ist eine dringende Frage. Wir müssen planen. Soll der letzte Schriftsatz der Gegenpartei außergerichtlich zusätzlich, sicherheitshalber, noch einmal zugestellt werden? Per Fax? All jenes dient nur einem einzigen Ziel: der Verfahrensbeschleunigung. Redliche Argumente müssen rechtzeitig (vor dem Termin) zur Kenntnis gebracht werden. Und so weiter und so fort….nennen wir es Verfahrenstechnik. Egal. Es geht darum, Entscheidungen zu befördern, sie zu beschleunigen, und der Weg ist das Ziel. Dazu müssen Richter am Amtsgericht und am Landgericht persönlich erreichbar sein. Und wir behaupten hier auch nicht, das wäre so…. Nein, wir sagen: es ist ein rühmliche Ausnahme und es ist nicht ehrenrührig, wenn der amtierende Richter telefonisch (sogar) erreicht werden kann. Denn, wo leben wir denn?

Es liegt doch auf der Hand: Wer sich gesund ernährt  hat mehr vom Leben. Und wer gute gedankliche Leistungen auf den Weg bringt, kann sich auch in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht nicht wie ein ‚Narr‘ nach ‚Eulenspiegel’scher Manier‘ verhalten. Dass es wohnungseigentumsrechtliche Narren zuhauf gibt, die tagtäglich Gerichte mit dummem Zeugs beschäftigen, ist bekannt und daher auf diesem Weblog weder eine Sensationsmeldung, noch in Abrede zu stellen. Wer mit ‚Narren‘ regelmäßig zu tun hat, verspürt auf Dauer  zunehmend abnehmend Freude daran, wenn ‚Narren‘ Anträge verfassen, um auf den Höhepunkt eines künstlerisch wertvollen, inhaltlich aber nutzlosen ‚Theaterauftritts‘ hinarbeiten. Es gilt, Wirrungen in den narrenhaften Gedanken und Vorstellungen therapeutisch aufzuarbeiten oder auch schlicht ‚zur Sprache‘ zu bringen. Dies ist immer dann der Fall, wenn der bearbeitende Richter den Kläger fragt: ‚Was wollen Sie eigentlich damit bezwecken?‘ Der Richter hat dann so ein inneres Gefühl, dass was in Schriftsätzen steht, nicht das ist, was dahinter (in Wirklichkeit) steht.

***

Derartige Höhepunkte (oder Gesichtspunkte?) sind in der ‚Terminstunde‘ bei Gericht -der mündlichen Verhandlung- nicht selten. Es gilt das Prinzip der Öffentlichkeit. Mancher Hans Kaspar narrt den Gegner noch zusätzlich, indem er ihm einen bestimmten Ausschnitt der vermeintlich schädlichen Gegenöffentlichkeit aufbürdet. Nein, er will nicht nur jene Anträge stellen, die nachvollziehbar sind, sodass der Richter diese Frage nicht stellen muss, weil der nicht einmal bemerkt, dass Hans Kaspar arglistiges im Schilde führt.  Sein Sieg soll allumfassend sein, in den Kategorien vom ‚totalen Krieg‘. Er will zusätzlich ‚tiefgehend verletzen‘, den anderen unterjochen, niederkämpfen, ihn mundtot machen, und wenn der Gegner blutend, keuchend am Boden liegt, dann springt Hans Kaspar noch mit sämtlicher Kraft auf sein Opfer und tritt nach und nach und nach. Das ist in ‚Würglichkeit‘ ein Armutszeugnis für den perfiden Narr Hans Kaspar selbst. Indem ein Wohnungseigentümer einem anderen bis ins Privatleben nachstellt und ständig denunziatorische Grenzverletzungen, Sachbeschädigungen, Beleidigungen und dergleichen begeht, outet er sich selbst als ‚Hans Kaspar‘ mit Gefühlsstörungen. Ihm kommt die Bereitschaft abhanden, Schmerz, Trauer, Scham, Mitgefühl und Empathie zu empfinden, alles wichtige und vollkommen wünschenswerte Aspekte menschlichen Zusammenlebens. Dies ist keine Frage des Alters. Ältere Hans Kaspars können gegenüber jüngeren Gegnern gebetsmühlenartig die Forderung nach Respekt und nach Wohlverhalten und besonderer Rücksichtnahme  jüngerer Streitgegner aufrufen, indem sie ernstlich meinen, allein ihrer bisherigen Lebensleistung wegen sei ihnen gegenüber ein gebührliches Verhalten geschuldet. Ihnen selbst kann aber durchaus ein menschenunwürdiges Verhalten gegenüber jüngeren Menschen, mit denen sie streiten, anhaften und sich bei jeder noch so unpassenden Gelegenheit versprühen. Dass, wer so handelt, selbst die Sonne nicht sehen kann, ist bedauerlich, aber nicht zu ändern. Derart verbohrten Menschen fehlt jede Fähigkeit, sich geistig neben sich selbst zu stellen und einmal selbstkritisch auf sich selbst und seine Handlungsweise zu schauen. Selbstreflektion.

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Wer so handelt, hat manchmal ein kaltes, erstarrtes Umfeld und sich selbst im Kreise „seiner Lieben‘ überhöht. Die Lieben haben schon lange resigniert und mucken zur Konfliktvermeidung nur höchst selten auf. Selbstschutz. Der verbohrte Alte erhält Kosenamen, wie z.B. ‚Seine Majestät‚, doch das wirkt nicht schmeichelhaft. Es ist der Erkenntnis von solchen Wesensmerkmalen des Alten geschuldet. Er muss eben tun, was er tun muss. Dazu gehört das Beschäftigen der Gerichte, das Verfassen von undurchdachten Anträgen, das Abstempeln, Niedermachen, Unterdrücken anderer Miteigentümer, die Schmähung derjenigen, welche den ‚großen Duft der Freiheit‘ -ungerechterweise- zu genießen versuchen. Der manisch Klagende ist ein sozialer Störenfried, kann nicht zuhören und folglich auch nicht verstehen, und er muss so zwangsläufig an den Grundfesten anständiger, menschlicher Züge gemessen, stets wirkungslos an diesen abprallen. Sehr oft schießen Narren wie diese richtiggehende Eigentore, wenn sie einen ‚Fels in der Brandung‘ vor, bzw. gegen sich haben, an dem sie sich die Zähne ausbeißen. Dieses Abprallen steigert noch seine Wut, die sich anstatt gegen sich selbst, als Spiegelbild gegen ein Hassobjekt, den Verwalter, einen anderen Wohnungseigentümer, einen Nachbarn, die Justiz, die Beamtenschaft als solches oder wen auch immer -als Ersatz- richtet. Projektion.

Wer derartige Zustände bei und um sich herum hat, hat es mit Stalking, Psychoterror, sozialer Infiltration zu tun und muss erkennen, dass es vor diesem Hintergrund vollkommen nutzlos ist, mit dem Täter noch irgendwie ansatzweise zu sprechen. Denn leider sind derartige, Frieden und Ausgleich suchende Gesprächsanbahnungsversuche nicht auf selber Augenhöhe zu führen. Der vermeintlich alles Beherrschende regiert mit eiserner Faust und kann sich menschlich niemals in zwischenmenschliche Gefühle hineinversetzen. Indem wir unsere eigenen moralischen Kategorien in die Waagschale werfen und Friedensangebote von gleich zu gleich aufrufen, fühlt der sozial gestörte Narr sich insgeheim schon wieder als vermeintlicher Sieger. Denn wer den Frieden sucht, begibt sich seiner Auffassung nach in die Rolle des Unterlegenen. Friedensangebote wertet der Narr als stillschweigendes Einverständnis mit den Verhältnissen der Macht und als Zugeständnis der mühsam erkämpften, eigenen Machtposition. Machtposition.

Hier greifen die juristischen Kategorien des Zivilrechts: man gewinnt oder man unterliegt. Mediation, Ausgleich, Geben, Nehmen sind nicht die Kategorien der gern herrschenden Kaste der Narren. Ziel ist nicht der Frieden, Ziel ist Krieg und Endsieg. Der Ursprung und das Gedankengut ist ohne nähere Erläuterung herkunftsmäßig eingehend bekannt, vor allem der Generation der Anfang der 30-er Jahre des vergangenen Jahrhunderts Geborenen. Deswegen ist der Querulantenwahn, jedenfalls manchmal, durchaus in ähnlichen Weltbildern zusammengesetzt, wenn auch vielleicht nicht in deckungsgleichen. Obrigkeitshörigkeit, mangelnde eigene demokratische Erfahrung und strikt hochherrschaftliche Weltvorstellungen prägen den im Krieg mit dem Rest der Gesellschaft befindlichen Querulanten, unser heißt Hans Kaspar. Geschichtlich Ahnungslose nennen die Nationalsozialisten oft ‚Faschisten‘, aber die Kategorien der (italienischen) Faschisten waren ebenfalls die einer Vorstellung von einer ‚herrschenden Herrenklasse‘, einer Art gesellschaftlicher Oberschicht. Auch in der Gegenwart hat diese es einem eigenen Selbstverständnis zufolge, zu etwas gebracht, kann eine beachtliche Lebensleistung vorweisen und -siehe oben- fordert nun Respekt, hohes Ansehen ein. Und wer dies nicht befolgt, verliert den bürgerlich-rechtlichen Status als Mitmensch und wird bekämpft. Ohne jede Gnade. Es ist wichtig, dies so schnell als möglich zu erkennen. Erkenne die Situation!

Richtig ist daher sicherlich, dass Querulanten, wie die hier beschriebenen, kein gesundes Selbstwertgefühl haben. Indem sie selbst verletzte Seelen besitzen, aus welchen Gründen auch immer, müssen sie anderen Menschen Verletzungen zufügen, um sich selbst besser zu fühlen. Das heutige Thema lautet ‚Ernährungsumstellung‘ und ist angesichts der obigen Ausführungen durchaus nicht verfehlt worden. Wer sich ernährungsumstellt, führt damit im Sinn, die Nahrungsaufnahme auf hochwertiges zu konzentrieren, und das unwesentliche, schädliche besser wegzulassen. ‚Butter bei die Fische‘ (Titelbild derzeit auf gotthal.de) – das Wesentliche ist, angesichts dessen körperlich wie seelisch gesund zu bleiben, starke Antikörper zu bilden und gelassen auf den täglichen Wahnsinn zu reagieren. Hans Kaspar hat indessen zu leben verpasst, so einfach ist das.

1) Die Wohnungseigentümerin aus Lankwitz, die dreißig/vierzig Verfahren gegen den Verwalter und die übrige Gemeinschaft geführt hat. Abstrus.

2) Der Wohnungseigentümer aus Lichterfelde-West, der erst eine dringende Schwammsanierung mit neuem Verwalter auf den Weg bringt und schließlich mit diesem vor alle  denkbaren Gerichtsinstanzen dieser Welt zieht, um nur ja zu verhindern, dass diese auch durchgeführt wird. Bizarr.

3) Der Wohnungseigentümer aus Dahlem, der nicht aufhören kann, seine eigenen Fehler auf dem Rücken anderer auszutragen und der ständig juristische Eigentore vor Gericht und vor den Behörden der Welt einklagt, die ihn letztlich nur selbst schädigen. Ein sprichwörtlicher Selbstverletzer, nur er merkt es nicht.

4) Der Wohnungseigentümer aus Kreuzberg, der sich in immer mehr juristischen Verfahren verzettelt, anstatt den bereits entstandenen eigenen Bankrott nun endlich hinter sich zu lassen und ganz von vorn anzufangen. Er beschreibt die anderen Wohnungseigentümer der Anlage als ‚Ihr – der Rest‘ und hängt das in das unbewohnbare Vorderzimmer als Plakat, damit es jeder sieht. Skurril und weit weg von der Realität.

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Was wird aus solchen Lebensläufen eigentlich?

Erstere ist sofort verstorben, kein Witz, als ein (bekanntlich sehr selten geführtes) Verfahren nach §§ 18, 19 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums) erfolgreich gegen sie geführt wurde und sie ihre ‚insgesamte Niederlage‘ eingestehen musste. Man darf den (frühen) Tod nun ernstlich nicht mit dem Wegfall einer ernsthaften Betätigung im freiwilligen Gerichtsverfahren begründen, doch seltsam in die Anmutung schon. In der betroffenen WEG durfte vom Verwalter in Schriftsätzen zu Lebzeiten mit Pfand und gerichtlichem Siegel ‚eine gerichtsnotorische Querulantin‘ (Entscheidung Strafkammer Landgericht Berlin) genannt werden. Ernsthaft, sowas gibt’s.

Zweiter versuchte noch ergebnislos, strafrechtlich beanstanden zu lassen, dass der gequälte, frühere Verwalter Jahre später einem anderen Wohnungseigentümer um den Dezember 2001 herum schrieb, er verbitte sich die Einmischung dieses Herrn in innere Angelegenheit einer anderen WEG. Denn wenn dieser die Hausmülltonnen vor dem Haus der Verwaltung heimlich durchsuche und sich wie ‚ein Gotteskrieger‚ verhalte, die dieser Tage schaurige Berühmtheit erlangten, so sei all das unwichtig, wenn -wie tatsächlich gleichzeitig der Fall- ein sehr guter, eigener Freund mit einem Gehirntumor im Sterben liegt. Auch hier stellte die Strafkammer die Beleidigung ‚als Gotteskrieger‘ vor dem gesamten querulantenhaften Hintergrund des Klägers und Krämers ein.

‚Der dritte Mann‘ (der drittgenannte) lebt noch, aber ist dies Leben denn noch schön? Die eigene Wohnung längst verlassen, wohnt er nun als Mieter in einer anderweitig belegenen Wohnung und von dort kann er ungestörter klagen, hinaus in die Ferne, in die Gerichtsflure und Amtsstuben. Die ganze Klagerei hat ihn und seine früher sehr erfolgreiche Firma schon ernsthaft an den Rand einer guten, künftigen Existenz gebracht. In Berlin wird schon gemunkelt, dass die Firma angesichts der Finanzkrise und eines in den frühen Neunzigern versäumten, erfolgreichen Abverkaufs der Firma nur noch kurze Zeit am Markt sein wird. Aus mehr als 150 Mitarbeitern wurden schlapp 30. Liegt das auch daran, dass ‚Seine Majestät‘ sich ständig in nutzlosen Dingen wie diesen verzettelt, die firmenmäßig zu nichts anderem führen, als zum Bankrott. Ein Unternehmer, der keine Unternehmensvision mehr hat, und sich auf Ersatzspielplätze begibt? Ja, wenn der Herbert (* Name geändert) seinen Schaufelbagger nicht kriegt, sein Spielzeug, dann wirft er mit Bauklötzchen.

‚Der vierte‘ ist ein ganz besonders uneinsichtiger Fall, da können wir uns kurz fassen. Der wird nicht lange mehr Wohnungseigentümer sein. Es ist mehr als bedauerlich, aber nach der WEG-Rechtsnovelle, die mehr als überfällig war, können Wohnungseigentümer sich gegen derartige Leute nun viel besser zur Wehr setzen. Allerdings muss man einfach mal wissen, dass dieser Herr sogar heimlich Strafanzeigen an das Finanzamt schreibt, um wahrheitswidrig zu behaupten, der gegen ihn tätige Verwalter habe möglicherweise Steuern verschwiegen. Wann wird der vierte Mann erkennen, dass es längst zu spät ist, noch irgendeine Aussöhnung und einen Generalvergleich mit den übrigen Eigentümern herbeizuführen, weil das denkbare Tafelsilber gegenseitigen Geben und Nehmens inzwischen vollkommen aus dem Lot gelaufen ist: er hat nun Zeit Lebens nicht mehr genug Geld, um die anderen zu befriedigen. Keine schöne Aussicht.

Allen vier Beispielen ist jedoch eins gemeinsam: Keiner von denen war einzigartig, richtig ist, es gibt nicht wenige Hans Kaspars in Deutschland. Dieser Beitrag spricht offen aus, dass es unter Umständen ‚kein Zuckerschlecken‘ ist, sich beruflich in diesem ‚weiten Feld‘ zu betätigen. Dieses hier sind nicht Gesichts-, sondern Kontrapunkte.

Ernährungsumstellung? Richtig – esst mehr Fisch, denn das erhöht die gedanklichen Leistungen (siehe Banner). Und dann können die beispielhaft genannten vier ‚Fiktionen‘ von ‚denkbaren Wohnungseigentümern‘ früher feststellen, die beste Gehirnschmalzschmirgelübung ist nicht Hass, Zwietracht und Niedertracht, sondern Liebe, Emotion, Glück und das Loslassen krankhafter Zwanghaftigkeiten.

Deswegen lautet die Forderung am Ende dieses Beitrags: Esst mehr Fisch und denkt nach! So schwer ist es gar nicht.