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Wohnungen in Berliner Milieuschutzgebieten, die früher dauerhaft vermietet worden sind, dürfen anschließend nicht nur noch auf Zeit und möbliert vermietet werden. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden. Urteil der 19. Kammer vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26)

meldet der RBB  – Link zur Ursprungsmeldung unten – Die Gründe sind der Pressemitteilung des Verwaltungsgericht Berlin zu entnehmen, ebenso verlinkt. Die Kammer hat die Berufung zugelassen, sodass gegen das Urteil Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden kann.

Seit April 2026 sind in Berlin Kurzzeitvermietungen in Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig durch das zuständige Bezirksamt.

Die Aussage ist im Kern richtig.

Sachverhalt: Die befristete und oft möblierte Vermietung von Wohnraum zum „Wohnen auf Zeit“ in Berliner Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB) gilt seit April 2026 als genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, wenn dadurch die Gefahr einer Verdrängung der ansässigen Bevölkerung entsteht oder Wohnraum dem regulären Mietmarkt entzogen wird.

Umsetzung: Die zuständigen Stadtentwicklungsämter der Bezirksämter vollziehen diese Vorgaben, die im Zuge von Streitigkeiten um möblierte Kurzzeit- und Zwischenvermietungen verschärft wurden. Dass die Bezirke solche Nutzungen untersagen dürfen, hat seither auch das Verwaltungsgericht Berlin (z. B. in dem hier berichteten Urteil September 2026) bestätigt.

Woraus ergibt sich das? (Rechtsgrundlagen) Baugesetzbuch (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB): Die bundesrechtliche Ermächtigungsgrundlage. Sie erlaubt Gemeinden (in Berlin durch Rechtsverordnung der Bezirke umgesetzt) Festlegungen zu treffen, in denen die „Änderung baulicher Anlagen“ oder „Nutzungsänderungen“ einer Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.

Die Berliner Verwaltungsvorschriften („VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“): Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat diese konkretisierten Verwaltungsvorschriften erlassen, die am 18. April 2026 in Kraft getreten sind. Darin wurde das „Wohnen auf Zeit“ explizit als prüfungs- und genehmigungspflichtig im Milieuschutz eingestuft, um renditegetriebene Kurzzeitmodelle einzudämmen.

Abgrenzung: Das allgemeine, stadtweite Zweckentfremdungsverbot nach dem ZwVbG greift bei Ferienwohnungen ohnehin in ganz Berlin, zielt aber primär auf tageweise touristische Vermietung ab. Die Neuregelung vom April 2026 betrifft gezielt die befristete oder möblierte Zwischenvermietung – das „Wohnen auf Zeit“ – innerhalb der rechtlich abgegrenzten Milieuschutzgebiete.

• RBB Berlin – Berliner Bezirke dürfen
• Verwaltungsgericht – Pressemitteilung 37/2026
• Download – VV Genehmigung vom 18.04.26 PDF-Veröffentlichung Senat von Berlin

Aus Sendung: rbb24 Abendschau, 10.09.2026, 19:30 Uhr

#IBU #899110926 #1 – Zulässigkeit von befristeten Zeitmietverträgen – AZ VG 19 K 95/26

Es schadet Touristen und Berlinern gleichermaßen. Wer Kinder hat und gerne fremde Städte bereist, der weiß, wie teuer das ist. Kaum ein Hotel bietet Familienzimmer an. In einer Berliner Ferienwohnung kann eine Familie für 90 Euro pro Nacht einkehren. Das nenne ich Gastfreundschaft, dass es diese Angebote bei uns gibt! – meint Gunnar Schupelius, Kommentator der BZ, auszugsweise, unten verlinkt

Da war doch noch was. Richtig, die BZ berichtet darüber. Ob der Kommentar des BZ-Autoren sachverständig ist, ist eine andere Frage. Die wesentliche Information taucht in dem Kommentar nicht auf: Der BGH hat festgestellt, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, seine Eigentumswohnung als „Ferienwohnung“ zu vermieten und dass das gedeckt ist. #Lesezeichen

• BZ Berlin: Neues Gesetz zum Verbot von Ferienwohnungen in Wohnungseigentümergemeinschaften (Das meint die BZ dazu)

• Hintergrund: Vermietung von Ferienwohnungen auf gesichtspunkte.de

Wenn man vom Nollendorfplatz kommt, biegt man nach links in die Einemstr. ein, um gleich an der Ecke die großen, blassblauen Buchstaben der „CREDITREFORM“ zu erblicken. Allen Gerüchten zum Trotz werden Kredite dort gar nicht „reformiert“. Vor gefährlichem Kredit wird dort gewarnt und zweitens stellen sie Kredit dort fällig und verwerten ihn. Des einen Leid ist des anderen….Creditreform!

Lassen wir das. Die Einemstr. fährt man weiter hoch und auch noch über die Kurfürstenstraße weg auf den Lützowplatz zu, dann ziemlich am Ende liegt da rechts das sechsstöckige Gewerbegebäude, indem sich seit kurzem die Kanzlei „W.I.R.“ – Wanderer & Partner als erste der dreistufig, bundesweit agierenden Gesamtdependancen -Berlin/Brandenburg- breit macht. Das bundesdeutsche „Unternehmenskonzept namens W.I.R.“ mag auf der dortigen Website nachlesen, wen es interessiert. Auf mich macht es keinen Eindruck.

…

Uns hat schon von jeher das Lokalkolorit interessiert. Wir kennen Uwe Wanderer etwa seit ca. 1986. Damals saß er noch in Berlin-Friedenau, als Einzelkämpfer. Sein Ruf eilte ihm voraus und irgendwann kamen wir auch zueinander. Wobei er in dem Ruf stand, „voll die Ahnung vom WEG-Recht“ zu haben. Das machte den Unterschied zu anderen Rechtsanwälten aus, die man (auch) so kennt. WEG-Recht, richtiger abgekürzt WoEigG-Recht, also das Wohnungseigentumsgesetz, das ist zweifelsohne eine schwierige Spezialmaterie im krebsartig ausufernden Umsäums.

Wir kennen das: Wir werden bundesdeutscher, wir sind weniger provinziell, Berlin ist fast schon die Weltmitte geworden, wir retten auch Griechenland und weltweite Investoren tummeln sich munter hier in Neu-Großberlin, das liegt im hellsten Teil von Dunkeldeutschland.

Uwe Wanderer war einige Zeit später in Berlin-Hermsdorf als Einzelkämpferkanzlei. Dann saß er einige Jahre an der Charlottenburger Suarezstr. gleich ggü. vom Amtsgericht Charlottenburg. Schließlich wechselte er in die Schöneberger Pohlstr., eine Seitenstraße der Potsdamer Str.. Da war die Kanzlei schon merklich angeschwollen, belegte inzwischen drei komplette Etagen des Mehrfamilienhauses, auch ein Notariat und Experten auf jedem Gang für „pi pa“ und „po“. Ich hörte in jeden Tagen oft: „Wir platzen aus allen Nähten“. Die Pausenmusik am Telefon: „I am the wanderer ???“, luschdig, gelle?

2012 ist „Hier & Jetzt“: Die Kanzlei ist groß geworden, dabei allerdings auch nicht unübersichtlich. Die persönlichen Zuständigkeiten wurden gestrafft, man hat den Eindruck, nicht jeder macht inzwischen auch noch „alles“ so wie früher, nein, manches wird wohl auch unausgesprochen in neue, bearbeiterische Hände lanciert. Dass was nachwächst, Nachwuchs, der sich bearbeitungstechnisch fit macht, hinter den Kulissen. Aber der Grundsatz gilt weiterhin: die bearbeiterische Zuständigkeit ist persönlich.

Schon seit ein paar Jahren erfolgen regelmäßige Fachtagungen für die „geladene Mandantschaft“, das hat ein bisschen was vom großen Bohei, ist aber nützlich. Man kommt, um gesehen zu werden und zu schauen, wer gerade guckt. Ach ja, der Herr Kollege, ach ja, griaß Di, Frau Kollegin und so weiter. Das Skript vom Fachtag kannst du mitnehmen, gedruckt, und man ist wieder ein Stück weiter in Sachen beruflicher Fortbildung. Nein, das gehört wohl zu großen Kanzleien wie dieser auch dazu.

Fazit: Die Kanzlei der Rechtsanwälte & Notare Wanderer & Kollegen ist inzwischen eine groß aufgestellte, international tätige Spitzenkanzlei, die in allen relevanten Fachrechtsbereichen des Immobilienrechts gut aufgestellt ist. Die Mandantschaft setzt sich im wesentlichen aus großen Immobilienprofis, Hausverwaltungen, Investoren und Vollbluten zusammen und weniger aus „Einzeleigentümern“, Lieschen Müller und Gerhard Krause-Schniederpelz, der klagemäßig ins Feld zu führen gedenkt, dass Lieschen Müller oben auf ihrem Balkon (Brüstungsinnenseite = Sondereigentum) immer Blümchengießtropfwassertropfen perlen lässt, wodurch es bei ihm, Krause-Schniederpelz, zu unzulässigen Beeinträchtigungen „über das gewöhnliche Maß des § 14 WoEigG hinaus“ käme“. Nein, das ist nicht der dort typischerweise angesiedelte Fall. Vollblutprofis.

• Überblick: Die Homepage der Rechtsanwälte WIR – Wanderer & Kollegen
• Mandantendoppel: Dieser Artikel ist zeitgleich auch auf kauperts.de erschienen
• FotoPodcast: Ferienwohnungen zu vermieten, sieht man allerorten ziemlich locker inzwischen….
• FotoPodcast: Mandantenveranstaltung bei Wanderer & Kollegen
• Wohnungswirtschaftliches Hearing: Die Rechtsanwälte Wanderer & Kollegen luden ein

(EP)

Das liest sich hier noch etwas unausgegoren in der Berliner Morgenpost

Beim Thema Umwidmung von Wohnungen in Touristenherbergen blieb strittig, ob das früher bestehende Zweckentfremdungsverbot wieder eingeführt werden sollte. Die SPD ist dafür, die CDU halte das für kein geeignetes Instrument, sagte Krömer. Man sei sich aber einig, dem Wildwuchs bei der Umwidmung in Ferienwohnungen entgegenzutreten, sagte Gaebler. (Auszug aus dem Artikel hier)

Aber es beinhaltet Sprengstoff in mehrerlei Hinsicht. Berlin ist durch eine Entscheidung oberster Gerichte nämlich schon seit Jahren kein „Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf“ (wir berichteten). Folglich war die ZweckentfremdungsverbotsVO zu kippen. Zweitens entschied der Bundesgerichtshof, es sei zulässige Nutzung von Wohnungseigentum, so genannte Ferienwohnungen zu nutzen bzw. zu vermieten. Auch darüber berichteten wir. Dass es bereits neuere Untersuchungen gäbe, die den wieder angestiegenen „erhöhten Wohnbedarf“ in Berlin belegten, ist uns dagegen unbekannt. Das kommt jetzt jedenfalls auf die „Kiekliste“ von uns, das interessiert uns sehr.

• Stichwort Zweckentfremdung
• Stichwort Ferienwohnung

(EP)

• : 1211/11: Lied des Tages: Auf meinem Konto steht das Komma zu weit links #Paul Kuhn https://gesichtspunkte.de/2011/05/121111/ #
• : 1210/11: Report Instandhaltung: Willi will´s wissen und wer zu sehr auf der Oberfläche surft… https://gesichtspunkte.de/2011/05/121011/ #
• 1209/11: Berolinismen, einfach erklärt: Was ist Unterschied zwischen einer Tulpen- und einer Gurkentruppe? https://gesichtspunkte.de/?p=9309 #
• : 1208/11: FotoPodcast: Ferienwohnungen zu vermieten allerorten, man sieht das alles viel lockerer https://gesichtspunkte.de/2011/05/120811/ #
• Work in progress: Am 12.05. steigt im Quasimodo Berlin eine heftige Soulsauce, Edo Zanki, wow! https://gesichtspunkte.de/2011/04/119611/ #
• : 1207/11: FotoPodcast: Sag mir, wo die Blumen sind? Wo sind sie geblieben? #Lied des Tages https://gesichtspunkte.de/2011/05/120711/ #
• : 1206/11: FotoPodcast: Einer trage des Anderen Last, aber bitte keine Brandlasten! https://gesichtspunkte.de/2011/05/120611/ #
• Fotoblog | : 205/11: FotoPodcast: An der Flatowallee 16 wohnen Tausende Menschen in einem … http://www.mugshooting.de/blog/2011/05/20511/ #
• Fotoblog | : 204/11: FotoPodcast: Im HappyHippo-Land werden 12 statt 10 Gebote befolgt, da… http://www.mugshooting.de/blog/2011/05/20411/ #
• 1205/11: Report:Instandhaltung: Der Bauherr ist nicht gut zu Vögeln, wird behauptet, eine Wahl hat er nicht https://gesichtspunkte.de/?p=9278 #

Jeder noch so harmlose Hinweis auf öffentlich sichtbar aufgehängten Schildern weckt bei Betrachtern Denkweisen und die Frage, inwieweit sich hieraus Denkverbote ergeben? Und für wen?

Von bestimmten Fotos sagen die Betroffenen, sie hätten ein „Recht auf das eigene Bild“. Dazu gehören nach den Gefühlen der Menschen inzwischen auch die Außenansichten ihrer Häuser. Google Street View hat eine Debatte über die „Vertraulichkeit des öffentlichen Raums“ entfacht. Im vorliegenden Fall hat gesichtspunkte.de-StreetView allerdings ein kleines Werbeschild ausgemacht, dass in Berlin-Neukölln an der Straßenecke Heidelberger Str./Elsenstr., Berlin-Neukölln (google Streetview hier) angebracht ist.

Jemand, der solche Schilder an die Hausfassade hängt, will, dass sie gesehen werden. Das im Vorüberlaufen wahrzunehmende Schild bietet „jederzeit erreichbar“ Kontakt zum Vermieter von Ferienwohnungen an, genauer: Wer A sagt, könnte auch B oder sogar C sagen! Denn drei Wohnungen in dem Haus werden als Ferienwohnungen angeboten. Darüber gibt eine kleine, übersichtliche Website mit allen in Frage kommenden Anmietungsparametern Auskunft. Glasnost, gläserne Preise, Gefühle, Hauptstadtfeeling, Kiez eingeschlossen und sogar ein bisschen musikalisch, bietet die Website die Wohnungen zur Anmietung an.

Die Frage ist ja, ob das ein gutes Geschäft ist? Wohnungen, das war früher in engeren Grenzen zum Wohnen da. Aber inzwischen hat sich der Wohnungsmarkt sichtlich gelockert. Erst brachten die Rechtsanwälte Schulz & Seldenek, eine Rechtsanwaltskanzlei von gutem Ruf in Sachen Immobilienrecht, die so genannte ZweckentfremdungsverbotsVO zu Fall. Wie häufig in diesen Fällen, hatte der Senat vor Jahren immer weiter jeden Handlungsbedarf in Richtung Lockerung von zu engen, sehr dirigistischen, regulierenden Nutzungsbeschränkungen verneint. Rechtsanwalt Schulz wies vor Gericht nach: Berlin ist kein Gebiet „mit erhöhtem Wohnbedarf“, das sei zwar geschichtlich korrekt gewesen: Weltkrieg, Mauerbau, fehlende Ausweitung ins Umland, aber -hallo?- weder Weltkrieg, noch Stadtmauer behinderten inzwischen den Wohnungsmarkt.

Richtig: Berlin verzeichnet seit Jahren Abwanderungsbewegungen, negative Bevölkerungsentwicklung, Abwanderung ins Umland. „Ins Jrüne“, so pflegt der Berliner zu ziehen, nach „Jottwiedeh“, raus aus der Stadt.

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Definitiv keine Ferienwohnungsgäste: Die Kolossale Jungend – Wohnung (via Youtube) – Homepage hier

Eine Rock- bzw. Punkband als Ferienwohnungsgäste? So sollte man sich die Regelbenutzung durch „ordentlich akquirierte Ferienwohnungsgäste“ lieber nicht vorstellen. Zur Klarstellung: Dieses „home made Video“ der Band Kolossale Jugend hat mit den hier angesprochenen Ferienwohnungen definitiv nichts zu tun.

Und dann urteilte noch der Bundesgerichtshof. Denn inzwischen war die einigermaßen strenge Zweckbindung von Wohnraum „aus öffentlich rechtlichen Gesichtspunkten“ entfallen, Schulz & Seldenek sei Dank. Wohnungseigentumsrechtlich beurteilte 2010 der Bundesgerichtshof die Nutzung eines Wohnungseigentums in einer Wohnanlage als zulässige Nutzung derselben (der Wohnung), wenn nicht die Teilungserklärung dieses ausdrücklich ausschließe. Immobilieneigentümer hatten inzwischen angefangen, ihr Wohnungseigentum eben gerade nicht mehr nur als „ständig vom selben Benutzer“ bewohnte „Wohnungen“ zu nutzen. Vielmehr fanden nicht wenige das Tagesgeschäft, ein bisschen pensionsähnlich, nur ohne „Mutterns Frühstück“, Eigentumswohnung, möbliert mit Küche zur Selbstbekochung zur tage- und wochenweisen Nutzungsüberlassung -genannt: Feriengäste- in Ordnung und lukrativ.

So leicht lässt sich allerdings nicht behaupten, dass ein Ferienwohnungsvermieter „ordentlich Reibach“ auf Kosten aller anderen Hausbewohner macht. Aus dem Hotelgewerbe, dass keine gleichartige Zielgruppe unterbringt, Hotelgäste, wissen wir von Auslastungen von ca. 50%, von Spitzenereignissen wie „Berlin wegen Überfüllung geschlossen“ als seltene Ausnahme abgesehen. Die Zielgruppe der Ferienwohnungsnutzer, das sind ja eher so findige, meist jüngere Kerlchen und Kerlinnen (!!), die via Internet (deswegen Homepage) nach „Berlin gugeln“ und „Ferienwohnung“. Oder Laufkundschaft. Lieschen Müller aus dem Kiez läuft nun am Schild der Ferienwohnungen der Damen Schweigel (Schild) vorbei und „kiekt ma umme Ecke“. Wat er sieht. Und dann „kiekt er schlau aus der Wäsche“ und freut sich, dass Hotte Horst-Peter Müller, der vor Jahren nach Bamberg verzog, beim nächsten Berlin-Besuch „umme Ecke“ wohnen kann. Seine Freundin, Karla Kreuzberg, bringt er gleich mit und weil Karla noch Kumpels in Gößweinstein hat, beschliessen sie nun, Ecke Heidelberger Str. zu logieren, bei „Schweigel & Schweigel“.

Wer Ferienwohnungen ernsthaft betreibt und den Anspruch hat, dass einmalige Gäste zu Stammgästen werden, muss hinterher sein. Das Betreiben solcher Wohnungen erfordert eine überaus starke, persönliche Betreuung und nicht selten richten Kurzgäste das Mobiliar binnen kürzester Zeit hin. IKEA ist für Ferienwohnungs-Vermieter eine feste Bezugsgrösse und hat fast alles, was der Ferienwohnungsvermieter zur Ausstaffage der „Wochenendhütte“ so benötigt, sogar Blumendekos und „blaue Blumenvasen“ (Produkt Smöllegard, oder so ähnlich).

Die Frage bleibt ein bisschen im luftleeren, weil unreglementierbaren Raum. Nun sind da so Ferienwohnungen und wenn du Glück hast, passt das und „das Ambiente“ im Haus stimmt weiterhin. Wenn du aber Pech hast und „irgendwelche Kanaillen“ (nicht zu verwechseln mit Kanarien…vögeln) gehen ein und aus, hören lautstark Heavy Metal (Iron Maiden und Konsorten), stampfen dazu mit den Füssen auf, machen Headbanging-Wettbewerbe im Treppenflur, rauchend, saufend, rülpsend…, na „das kann ja Eiter werden“ (Berliner Redensart). Dann stellt sich tatsächlich die Frage, wie dagegen vorgehen. Die Hausbewohner selbst sind dann mit individuellen Rechten ausgestattet und können sich gerichtlich oder außergerichtlich Hilfe holen. Und das hat der Bundesgerichtshof ganz klar gesagt: Dabei bleibt es aber auch! Denn dass ein Anderer eine Art Unterlassungsanspruch hätte, gegen die Nutzung als Ferienwohnung vorzugehen, verneinte er. Er meinte, wenn man mit „geringeren Waffen als einer Nutzungsuntersagung“ voran käme, dann müsse man wohl die geringeren Waffen wählen. Also Schlichtung, Unterlassung (nur) der Ruhestörung pi pa po.

Allerdings hat er -der BGH- auch übersehen, dass das kaum erfolgversprechend geschehen kann: Die Ruhestörer sind ja -Gott sei Dank- immer nur ein paar Tage da, dann kommen neue, oder zufällig klappt es gerade mal, weil ein ruhiges Rentnerpärchen Nachkriegs-Berlin noch einmal besuchen will und sich ausnehmend gut benimmt.

Die Fassade des Eckhauses macht einen gewissenhaft verwalteten Eindruck, wenn man das so sagen darf. Der Rundumanstrich ist gelb und nach hiesiger Ansicht ist eine Art Graffity-Schutzanstrich – bisschen speckig glänzend- aufgebracht. Das hat seinen Grund, dort wird gern mal gesprayed. Unten drin am Straßeneck ist auch eine „Eckkneipe“, in die man dem ersten Eindruck zufolge auch gehen darf.

Wie alles im Leben hat die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen zwei Seiten: einerseits sind solche Wohnungen geradezu hochbetreut und das ist besser, als fehle ihnen jede Kontrolle durch einen „interessierten Eigentümer“, der permanent an seiner „Vermietungsfront“ verweilt. Andererseits ist der Durchsatz „an Menschen“ enorm hoch und man muss als „Rest der Welt“, der in einem solchen Haus wohnt, schon genau hinschauen: Ob nicht die erhöhte Nutzung auch Verteilungsungerechtigkeiten wie erhöhte Abnutzung nach sich zieht. Treppenhausreinigung, höhere Brandgefahr, eventuelle Störungen des Hausfriedens. Unbedingt wichtig: die verbrauchsabhängige Abrechnung der Betriebskosten, Stichwort: Wasser, Heizung und dergleichen.

• Website ferienwohnung-schweigel.de
• Wohnungswirtschaftliches Hearing: Die Rechtsanwälte Wanderer & Kollegen luden ein
• Zweckentfremdung einer Wohnung als Cannabis-Plantage

„Es wird Nacht, Senhorita, und ich hab kein Quartier, lass mich rein in dein Bettchen, ich will gar nichts von dir…“ (Otto Waalkes, Prophet, 1973, zur BGH-Entscheidung über die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen)

Unbestätigten Gerüchten zufolge wird das Berufsleben von Verwaltern nicht einfacher, die sich in diesen „schweren Zeiten“ mit der Verwaltung von Wohnungseigentümern befassen. Jammer, jammer. Das sagen alle. Aber das ist auch richtig, gefühlt. Denn wir haben eine andere Zeit, in der vieles weg geht von der Idee eines Friedrich Merz (CDU), künftig alles „auf Bierdeckeln“ zu erledigen. Gut, werden jetzt viele sagen, der Friedrich Merz, der spielt ja jetzt auch keine Rolle mehr. Die Frage aller Fragen aber ist: Muss das denn sein?

Richtig, das Leben wird komplizierter. Und während die Verwalter Deutschlands zumindest, was Wohnungseigentum betrifft, die „unerträgliche Leichtigkeit ihres Seins“ noch feste feierten, hatten diejenigen mit einem Miethausverwaltungsschwerpunkt schon länger etliche, fette und glibschige Kröten zu schlucken. Verbraucherschutz, so könnte man das Ansinnen der Richter vor Deutschlands Rechtsprechungsportalen umschreiben. Wer aber schützt Deutschlands Wohnungseigentümer (Verbraucher) von „verkomplifizierenden Richtern“?

Alles steht in krassem Widerspruch zueinander. Die Rechtsprechung fordert seit Jahren und wird diesbezüglich gern auch gebetsmühlenartig zitiert, dass ein „Wohnungseigentümer als fachlicher Laie“ Abrechnungen seines Verwalters ohne Hinzuziehung von Sachverstand zu prüfen in der Lage sein muss.“ Das bedeutet jedoch eindeutig nicht, dass die Richter aller in Frage kommenden Instanzenzüge dies gern mitmachen. Inzwischen gibt es etliche Spannungsfelder, die in starkem Widerspruch zu dieser einfachen Grundidee stehen.

Der Haufeverlag hat es vor kurzem auf folgende Formel sinngemäß gebracht: „Richtig“, so Dr. Deckert, Loseblattpapst von Wohnungseigentumsdeutschland, „so ´ne fundamentale Änderung“ im Rechtsprechungswerk betreffend die Jahresabrechnungen“, aber dies „mittenmang einer Abrechnungssaison Frühjahr 2010“?

Die Berliner Rechtsanwälte um Kanzleichef und Namensgeber Uwe Wanderer (Wanderer & Kollegen) hielten die Zeit für gekommen, eine Mandantenveranstaltung zu laden. Die Ladungsfrist war hinreichend gewählt und das Thema hinreichend konkretisiert, Ladungsmängel nicht ersichtlich und also strömten Mitarbeiter, Sachbearbeiter, Chefs und Lakaien der Berliner Wohnungswirtschaft zu einem „Hearing“ am 25.03.2010 in der Urania, Berlin-Schöneberg. Es dürften an die 200 Teilnehmer erschienen sein. Themen der Veranstaltung zwei:

• die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 zum Aktenzeichen V ZR 72/09),
• die Behandlung der Instandhaltungsrücklage in Eigentumswohnanlagen bzw. in der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 04.12.2009, Aktenzeichen V ZR 44/09).

Beide Bundesgerichtshofs-Urteile kommen spät, aber unerwartet. Denn die Amtszeit des Alt-Bundespräsidenten Roman Herzog ist längst verstrichen. Der berühmte „Ruck durch Deutschland“, von Herzog einst angemahnt, kommt nun erst erheblich verspätet im 1. Quartal des Jahres 2010, und Horst Köhler als aktueller Bundespräsident hat diese Rucks durch Deutschland weder als wandernder Alterspräsident vom Format eines Karl Carstens, noch als singender alter Scheel (Hoch auf dem gelben Wagen) angekündigt. Die obergerichtlichen Entscheidungen, so das Empfinden vieler Branchenkollegen, haben  einer Menge Menschen ordentlich in die wohnungseigentümliche Suppe gespuckt.

Und trotz alledem lässt sich hierüber zutreffend und ausufernd referieren. Die Rechtsanwaltskollegen Dr. Egbert Kümmel und Uwe Wanderer übernahmen die Moderation der Veranstaltung. Es entwickelte sich ein lockeres Zwiegespräch auf dem Podium in Zirkusmanier. Was der eine dem anderen als Futter hinwarf, hob der andere artig auf und führte es mit Entschlossenheit fort. Worum ging es?

Otto.Es.wird.Nacht.Senhorita

BGH zu Ferienwohnungen

Mit der grundsätzlichen Bereitschaft des Bundesgerichtshofs, die Nutzung von Wohnungseigentum als Ferienwohnungsvermietung mit ständig wechselnden Gästen als ordnungsgemäße Nutzung im Sinne des WoEigG zu sehen, wird insbesondere den selbstnutzenden Bewohnern solcher Wohnanlagen kein Gefallen getan. Diese beklagen in aller Regel, dass Ferienwohnungsvermietung in der Regel kopflos, unanständig und irgendwie losgelöst von einer Pflicht zum ordentlichen, sorgfältigen Umgang miteinander erfolgt. Die nur tageweise anreisenden Bewohner (Feriengäste) nehmen Quartier, buchen sich ein, manchmal noch durch eine professionelle Agentur betreut, das wäre ja noch was. Aber dann sind sie da, übernachten dort, wollen was erleben, denn sie sind im Urlaub hier. Sie halten sich kaum an Ruhezeiten, manche von ihnen noch pubertierend-jugendlich, rauchend, saufend, und alles Weitere lässt sich denken. Die fest dort wohnenden Wohnungsinhaber geraten ins Hintertreffen, sie setzen sich der dämlichen Frage aus: „Ja, was haben sie denn?“ oder „Ach, seien sie doch nicht so!“ Dass die Haustüren, wie beschlossen, regelmäßig um 20 Uhr abends abgeschlossen werden? Woher soll das der Bewohner Feriengast wissen?

Besonders in gepflegten Wohnanlagen stoßen solche Nutzungen oft auf mannigfaltige Beschwerden. Insofern ist die Liste der zu empfehlenden Verhaltensmaßregeln inzwischen einigermaßen lang und die Empfehlungsliste, was nun zu tun sei, fällt demgemäß ausführlich aus. Das Wort und alle Widerworte der Veranstaltung aufzulisten, ist nicht genügend Platz. Wir werden bei passender Gelegenheit weitere Empfehlungen dazu an die Hand geben.

BGH zur Behandlung der Instandhaltungsrücklage

Dies Thema allerdings ist das Brennendere von beiden. Denn hier trifft die Bundesgerichtshofs-Rechtsprechung Verwalter in ganz Deutschland „mitten ins Herz“. Dass der BGH zur Fortentwicklung des Rechts eine bundesweit so gehandhabte Regelung kippt und die Instandhaltungsrücklagenbildung aus den Wohnungseigentums-Einzelabrechnungen aussondert, wird vielerorts mit Unverständnis entgegnet. Die Verwalter sehen hier Angriffe auf das Gebot der „einfachen Übersichtlichkeit“ von Jahresabrechnungen. Und was der BGH beschlossen hat, soviel lässt sich jetzt schon sagen, lässt wiederum so viel neue Fragen offen, dass kaum von einer befriedigenden Insgesamtlösung gesprochen werden kann. Es steht eine Vielzahl von Fragen im konträren Diskurs der Fachleute, gehört wurde u.a. folgendes:

• Der Grundsatz, dass eine Abrechnung grundsätzlich nur die Einnahmen und Ausgaben beinhaltet, ist nach wie vor durch die Heizkostenverordnung durchbrochen. Insofern sind Einzelabrechnungen nach diesem Schema schon deswegen falsch, wenn sie auch abgegrenzte Bestände für Heizöl, zugekaufte Ölrechnungen oder aufgrund einer Verbrauchsinventur zugebuchte Forderungen oder Verbindlichkeiten für den Heizungsstrom aufweisen. Gerade diese Frage finden auch die Rechtsanwälte Wanderer so weitgehend, dass diese Problematik im Interesse der Übersichtlichkeit des Gesamtvortrags unbehandelt bleiben musste.
• Wenn also bereits aufgrund der Heizkostenbehandlung in WEG-Abrechnungen Ausnahmen von der Regel erforderlich sind (zwingendes Recht der HeizkostenVO), stellt sich die Frage, ob die Neubehandlung der Instandhaltungsrücklage, wie sie der BGH jetzt beschlossen hat, nicht lediglich nur eine weitere Ausnahme, und damit eine dem Gebot der Übersichtlichkeit zuwiderlaufende Sonderfallregelung darstellt?
• Besonders konfliktträchtig: Zwar wird von den Juristen immer wieder davon abgeraten, eine Art Vermögensübersicht für die WEG zu erstellen. Zumindest, so lautet die Empfehlung, darf diese nicht Bestandteil der Abrechnung werden, sondern nur zu „informatorischen Zwecken“ beigefügt werden. Diese Ansicht dürfte sich bald überholen, denn wenn man die BGH-Rechtsprechung intensiv aufarbeitet, stellt man fest, dass was im Vermögensstatus steht (Nachweis der Geldkonten, Aktiva) einem Vergleich mit den Passiva (Höhe der Instandhaltungsrücklage) standhalten muss. Tut es aber oft nicht. In den Aktiva steht häufig ein Heizölbestand von mehreren 1.000,- EUR, der den Bargeldbestand der Geldkonten mindert. Nur zusammenaddiert ergibt Heizölbestand plus Summe der Geldkonten einen geldwerten Gegenwert zur Höhe der Instandhaltungsrücklage. Klargestellt ist, dass es sich dabei um eine IST-Rücklage handelt, nicht um eine Sollrücklage. Allerdings und das ist neu: Zusätzlich zur Ist-Rücklage (wie sie tatsächlich ist) muss der Verwalter künftig auch die Sollrücklage ausweisen (wie sie sein sollte, eigentlich, wenn nicht alles Mögliche dazwischen gekommen wäre….)
• Eine Muster-Jahresabrechnung, aufgestellt durch die Rechtsanwälte Wanderer & Kollegen musste dem harten fachlichen Diskurs der fachlich vorbelasteten Sitzungsteilnehmer standhalten. Aus Gründen der Vereinfachung musste ein Weg gefunden werden, die Darstellung einfach zu halten. Auf die Frage aus dem Auditorium, warum die Darstellung von Einzelrückständen aus der Instandhaltungsrücklage nicht beinhaltet sei, wie der BGH es fordert, wurde keine Antwort gefunden. Die Befürchtung von Verwaltern, wonach künftig mit jeder neuen Entscheidung des BGH in grundlegenden Dingen einfach die Zahl der mit zu versendenden weiteren Papiere (Blätter zusätzlich) ansteige, ohne aber zurück zur Übersichtlichkeit zu gelangen, wurde ebenfalls keine befriedigende Antwort gefunden. Manches von den Einwänden wird sich erst später aufklären, und zwar erneut vor Gericht.

Ein weites Feld und daher im Ergebnis etwas unbefriedigend. Die Teilnehmer des Hearings hatten noch eine Menge Fragen. Dies allerdings nicht das Verdienst der bemühten Referenten. Man muss hier noch einmal wiederholen: auch die Referenten können hier kaum allumfassende „Tunnelblicke“ an den Tag legen. Die „berufliche Brille“ eines Hausverwalters umfasst eben nicht nur die streng juristische Sicht auf Darstellungsprobleme, sondern auch die schlicht und ergreifend hemdsärmelige Frage, wie man „solche Mist“ eigentlich buchen soll, angesichts von doppelter Buchführung, Gesetzen der doppelten Buchführung mit Klassifizierung in Aufwand, Ertrag und Bestandskonten. Eine kurze Querrecherche auf allen möglichen, in Frage kommenden Softwareplattformen verheißt nichts Beruhigendes: Die gesamte Softwarebranche hat zwar Updates angekündigt, teils sogar kostenlos, keine hat aber schon Updates am Laufen. Diese Rückfrage bei der verwaltenden Branche hätte uns besonders interessiert. Sie hätte eingangs der Veranstaltung lauten können, in Stufen:

1. Wie viele von Ihnen bearbeiten die Hausverwaltungsbuchführung mit Branchenprogrammen (also nicht mit Excel oder dem klassischen Hausbuch per Hand)? Abstimmung
2. Wie viele von Ihnen haben bereits fertige Updates vom Programmhersteller bekommen?

Diese Frage wäre sehr interessant gewesen. Denn zum Punkt 2. hätte sich tagesaktuell schlichtweg niemand melden können. Während wir gerade alle -sämtlichst- die Jahresabrechnungen 2009 versandfertig machen. Der BGH hatte doch was Gutes: die Rückkehr zur guten, alten Handarbeit  ist schließlich dem drohenden Stellenabbau in der Hausverwalter-Branche gegenüber systemresistent.

Lied des Tages: House of Cards (Omega, 1976)

Wenn viele Dinge passieren und reflektiert werden, und alle innerhalb eines Arbeitstages, dann nennt man deren Zusammenfassung eine Subsumtion. Eine solche versuchen wir hier überfliegerartig als Tagesbericht zu erstatten. Wem das zu schwierig erscheint, der suche Zerstreuung auf der neuen Partner-Website bekenntnisblog.de. Wir halten nochmals fest: das könnten wir sehr gut verstehen…denn das Thema ist schnell ranzig.

Neues Artwork

Wer hat nicht schon einmal an ihn gedacht und sich insgeheim vor ihm gefürchtet? Wenn wir es mit einem Querulanten zu tun haben, dann unternehmen wir zunächst noch etliche Versuche, ihn möglichst nicht zu reizen. Doch alle Liebesmüh ist umsonst, bzw. vollkommen vergeblich. Der Querulant braucht die Querulanz, damit er sich selbst fühlen kann. Er ist unfähig, menschlich im direkten Diskurs zu interagieren. Rede und Widerrede sind für ihn nicht der Versuch, eine Lösung zu erreichen, sondern einseitige Bestätigung seines Selbst: Ich bin wichtig, denn ich werde wahrgenommen. Unter Querulantenwahn haben hauptsächlich die öffentliche Verwaltung, Gerichte und Instanzen zu leiden. Oder schlichtweg auch betroffene Nachbarn, also wir selbst! Denn der Querulant sucht sein Recht, koste es was es wolle. Nicht wenige Querulanten sind bei den Gerichten unterwegs, sondern etliche. Querulanten und ihr Handeln zu beschreiben, darüber zu berichten und deren Psychologie offen zu legen, könnte ein lohnenswertes, allerdings auch ein gefährliches Ziel sein. Denn wenn der Querulant sich ertappt fühlt und seine Handlungsweise entlarvt ist, wird er bös. Das wird hier auch mal Thema sein. Allerdings nicht heute. Deswegen kommen wir nun zu etwas ganz anderem. Flieg, mein Flugzeug flieg!

Neue Entscheidungen vom Gericht

Wie die Firmenwebsite des Büro Gotthal heute in den News meldet, liegt ihr ein weiterer Beschluss des Landgerichts zu einem Rechtsstreit vor. In dem Rechtsstreit ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer einen anderen auf Unterlassung der Nutzung seines Sondereigentums verklagt hat. Wie bitte? Doch, doch: der Fall ist schnell zusammengefasst und hat offen gesagt wenig grundsätzliche Bedeutung für die Fortschreibung des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Was aber nicht gleichbedeutend ist damit, dass um abstruse Klagen nicht auch fürstlich gestritten werden könnte, vor allem, wenn Geld keine Rolle spielt. Der Fall ist eher im rechtlichen Mainstream von solchen Entscheidungen angelegt, mit denen sehenden Auges gerechnet werden konnte musste.

Das allerdings muss nicht bedeuten, dass nicht Wohnungseigentümer immer aufs Neue auf abstruse Ideen kommen.

Der Kläger verklagte seinen Miteigentümer und dessen Mieter auf Unterlassung. Beide hätten es forthin zu unterlassen, das im Untergeschoss des Hauses liegende Teileigentum (Teileigentum: nicht zu Wohnzwecken dienend) zu nutzen, beispielsweise als Büro oder zu Wohnzwecken. Dabei bemühte der Kläger buchstäblich „Gott und die Welt“. Das Landgericht fand nun in knappen, aber durchaus klarstellenden Worten eine Lösung: wie in der 1. Instanz blieb der Kläger erfolglos. Seine Klage wurde auf seine Kosten zurückgewiesen. Das hatten die Beklagten auch nicht anders erwartet. Wer sich für solche Fälle interessiert, besuche die entsprechende newsmeldung hier.

Schon krass, was Wohnungseigentümer so klagen. Allerdings: Wer die neueste Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen gelesen hat, wundert sich kaum. Nicht über das, was Wohnungseigentümer anficht, aussichtslose Prozesse zu führen, sondern was dabei herauskommt! Die Bauernregel lautet: Die Enten sind am Ende fett.

Weitere Entscheidung mit Hochspannung erwartet

Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist nach wie vor eine Perlenschnur der tagtäglichen und spannenden Ereignisse. In einem anderen Fall, über den wir nach Abschluss der Gerichtssache ausführlicher berichten, klagt ein Wohnungseigentümer gegen seinen Nachbarn. Der hat im Erdgeschoss aufgrund von Bestimmungen der Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese beinhalten den Ausschluss der übrigen Eigentümer von der Nutzung derselben. Dabei handelt es sich um Gartenfläche. Dem Sondernutzungsrechtsinhaber waren durch den teilenden Alleineigentümer seinerzeit weitgehende Umgestaltungsrechte zuerkannt worden. Das ist für kleinste Wohnanlagen mit Zweifamilienhauscharakter (Wohnung oben, Wohnung drunter) auch nicht weiter ungewöhnlich. Eingeschlossen auch gartenarchitektonische Abgrabungen des Erdreichs. Was den Kläger nun veranlasst, die Vornahme solcher Arbeiten (Ausgraben und Entfernen eines Erdtanks, Wegschaffung von Erdreich, Anlage von Kraftfahrzeugabstellplätzen = so wie es die Teilungserklärung wörtlich vorsieht) für unzulässig zu erklären und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten einzuklagen, versteht niemand. Auch das Gericht hat den Antrag nicht verstanden. Brisant aber der Kunstfehler eines damit beauftragten Rechtsanwalts: Statt den Klagevortrag schlüssig zu gestalten, vergaß Anwalt Liebling (* Name geändert) die Verjährung. Mit dem Klageantrag reichten die Kläger auch Fotos aus dem Jahre 2005 (* Jahreszahl nicht geändert) ein und verlangte die Wiederherstellung in den Zustand, wie er 2005 vor der Vornahme derartiger Arbeiten ausgesehen habe, Beweis: die Fotos. Apropos „die Kläger“. Hatten die doch trotz Rechtsanwalt vergessen, dass einer der beiden dieselbe Klage vor Jahren schon einmal ohne Rechtsanwalt eingereicht hatte. Da lag sie nun jahrelang herum, weil die Richter nicht verstanden, was der Kläger nun eigentlich einklagen mochte. Jetzt trat der nochmalige Kläger schnell vom Antrag zurück und überlässt seiner Ehefrau das Feld, das weite Feld des Rückbauantrages.

Derartige Arbeiten unterliegen nun aber einer dreijährigen Verjährung. Dumm gelaufen. Nicht nur für die Mandantschaft: Sie kann u.U. Regress am Rechtsanwalt nehmen, der das „versaubeutelt“ hat. Oder hat Herr Rechtsanwalt Liebling (* siehe oben) die Verjährung geprüft und abgeraten? War die Klage blindwütig, aber von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg? Fragen über Fragen.

Nach der mündlichen Verhandlung, die vor kurzem stattfand, entscheidet nun das erkennende Gericht, wie, kann nicht vorausgesagt werden, aber eine Tendenz, eine Rechtsprechungstendenz, die hat sich eigentlich schon ganz klar angedeutet. Der Sohn des Klägers hat die Beseitigungsansprüche seiner Eltern mit 20.000,- € angesetzt. So viel Gewicht stellt sich der Kläger vor, kann er auf den Beklagten ausüben und in die Waagschale werfen, wenn er den Anspruch durchsetzt. Der Sohn, so heißt es jetzt in sogenannten Internwitzen, sei nie ein guter Rechner gewesen. Mal sehen: die ungarische Rockgruppe Omega (deutsche Fansite) –die Rolling Stones des Ostens!- veröffentlichte vor gefühlten einhundert Jahren ein Album mit dem Namen Time Robber. Eines der Stücke auf dieser Platte hieß „House of Cards“. Unternehmen Kartenhaus – Wir geben ihrer Zukunft kein Zuhause!

Mal sehen, wie die Sache ausgeht.

Omega (Ungarn) – House of Cards (Album: Time Robber) 1976 – via Youtube

Noch interessante Entscheidungen?

In einer weiteren Sache klagt ein anderer Kläger derweil vor dem Landgericht auf Rückbau eines kompletten Zauns, gelegen vorn zur Straße hin. Auch in diesem weiteren Fall hat der Berechtigte, ein Erdgeschoss-Eigentümer ein sogenanntes Einfriedungsrecht, dass ihm nach Maßgabe der Teilungserklärung zusteht. Auch hier steht die Entscheidung noch aus. Alle Parteien erwarten die Entscheidungen mit Spannung.

Wir lernen was draus? Nichts. Wir haben es im Tagesbericht mit drei Klagegegenständen zu tun, die vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Vier Kläger und drei Beklagte, das macht vier mal drei gleich zwölf. Zieht man die m²-Wurzel aus 12 und rechnet den errechneten Wert noch einmal von sich selbst ab, dann bleibt als Endergebnis Null. Wie immer in solchen Rechnungen, selbst mit Pi kommt ein vollkommen anderer Wohnungseigentümer keinen Schritt weiter. Kann man nachvollziehen? Nein, es geht dabei jetzt mal nicht ums verpulverte Geld, um die Einbuße von Lebensqualität, um neue Autos, die sich Rechtsanwälte davon anschaffen können. Es geht um den Topf Bouillon, den Brühextrakt, den sich die Parteien hinterher in den Vorratsschrank stellen können. Berechnet wurde hier ein Nullsummenspiel, wenn auch herbeigezogen aus vollkommen unterschiedlichen Gerichtssachen. Alle finden bald in Berlin ihr Ende.

Hinterher wird’s gewürdigt werden, eventuell waren’s sogenannte Hornberger Schießen. In diesem Fall für die Kläger.