Rechtsprechendes Schwein im Glasschrank eines Berliner Notars

Sie können über die angehängte Verwalterzustimmung verfügen, sobald folgendes sichergestellt ist: ….. (Formulierung aus einem Treuhandauftrag an einen Notar)

Im Berliner Speckgürtel, in Schleswig Holstein, hat ein Notar den Übertragungsvertrag auf die Tochter aufgesetzt. Dieser bedarf der Verwalterzustimmung. Die Verwalterin prüft den Kaufvertrag und beanstandet, dass sich die Tochter nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, wegen eines Betrages in Höhe des Jahreswohngelds (warm). Das führt zu einem Treuhandauftrag.

Das ist ein Auftrag, der den Notar anweist, über eine ihm bereits zur Verfügung gestellte Verwalterzustimmung (notariell beglaubigt) erst zu verfügen, wenn sichergestellt ist, dass sich …und jetzt kommt’s…die Tochter der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen eines Betrages von EGAL EURO…..unterwirft. Damit ist der Auftrag erledigt, wenn er erledigt ist. Und die Verwalterzustimmung darf benützt werden. Zug um Zug. – Ein wunderbar abgekürzter in sich übersichtlicher Tunnel von zu erledigenden Aufgaben, was?

Das hindert das gewissenhafte Notariat nicht, noch mehr als zweimal nachzufragen, ob der Treuhandauftrag damit nun Erledigung gefunden hätte. Und nein, die Verwalterin ist schwer von Kapee, kapiert es nicht: im Telefonat spricht die Notariatsmitarbeiterin von der allgemeinen Üblichkeit, sich die freie Verfügbarkeit auch trops alledem noch einmal bescheinigen zu lassen. Der Notar möchte gern entlassen werden: Aus seinem Treuhandauftrag. Fristlos? Fristgemäß? Friss oder stirb? Egal. Sicher ist sicher. Es ist das deutsche Wesen, sich rückzuversichern. Auch wenn es aus sich heraus sonnenklar ist. Logisch ist das eben nicht.

Der Erwerber ist Mitarbeiter einer Autovermietung und reist quer durch die Republik. Sein Notar schreibt am 18.02.14 an uns, Zitat:

Sehr geehrte Damen und Herren,
in vorbezeichneter Angelegenheit überreiche ich anliegend eine auszugsweise beglaubigte Fotokopie des o.g. Kaufvertrages zur Kenntnisnahme und zum Verbleib. Ich bin mit dem Vollzug des Vertrages beauftragter Notar.

So weit, so gut. Und doch kommen wir ins Grübeln. Es mag „zu spitzfindig“ gedacht sein. Man kann einen Notar nicht beauftragen, einen Vertrag zu vollziehen. Dafür sind die Parteien zuständig. Sie leben ihn. Der Vertragsnotar soll auch nicht schreiben: „Ich bin der Vollzugshelfer des Vertrages.“ Richtiger wäre das. Denn ob der Vertrag vollzogen wird, hängt nicht vom austauschbaren Notar ab, sondern von nicht austauschbaren Vertragsparteien. Okay, das führt jetzt nicht weiter. Aber es sticht heraus als Gedanke. Ob solche „selbstherrlichen“ Textbausteine einfache Lebenssachverhalte zutreffend widerspiegeln können? Ich lass die Frage heute offen. Man kann alles in Frage stellen, ganz rabulistisch. Wozu?

Bei der Durchsicht der Eigentumswohnungs-Akten aller Wohnungseigentümer schweifen unsere Recherchegedanken wie folgt ab:

Whg 17 wurde am 01.03.2012 aufgelassen. Whg 32 wurde am 30.09.2013 aufgelassen.

Eingebrochen ist allerdings niemand. Denn die Wohnungstür blieb verschlossen. Die „Auflassung“ als juristischer Begriff ist gemeint, die Eigentumsübertragung. Nähere Informationen dazu hier.

• Wissenswertes über die Auflassung
• Historie: Von Gesichtspunkten, Spam, Geschichtspunkten und dem täglichen Arbeitsprozess

Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) taugt der Verwalternachweis, in der Regel das Protokoll der Wahlversammlung oder ein passender Auszug daraus und die Beglaubigung der Unterschriften derjenigen, die das Protokoll berechtigt sind zu unterzeichnen. Im vorliegenden Fall gibt es eine Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, die Wohnungseigentümerin Meermann (* Name geändert), dann eine weitere Wohnungseigentümerin namens Gabi Klein (*) und den Versammlungsleiter der Versammlung, den hiesigen Berichterstatter.  Das sind drei Menschen, deren Rollenverteilung wie folgt ist:

…

Für die Bearbeitung von Beanstandungen des Grundbuchamts gilt in Berlin neben der Grundbuchordnung auch viel, was nicht richtig ertastbar und erfahrbar ist: Es gilt auch das Prinzip des zivilen, absoluten Gehorsams. Kaum eine Berliner Notariatsperson legt sich gern mit Rechtspflegern an. Denn das wird leicht zur Unendlichen Geschichte. Rechtspfleger gelten fast als „Halbgötter in schwarz“, wobei dieses nichts mit Satanismus, Okkult und Vodoo zu tun hat, sondern mit der Farbe der Gerechtigkeit, die keine Farbe ist: schwarz! Nicht umsonst ärgert sich der Mensch anlassentsprechend „schwarz“, das hat jeder schon mal gehört.

Icke: Vertreter der Verwaltungsgesellschaft, lud zur Versammlung ein, ist Versammlungsleiter kraft Verwaltervertrag, leitete die Versammlung, fertigte ein Protokoll und ließ dieses von zwei weiteren Wohnungseigentümern unterschreiben, und zwar von der

Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, der Miteigentümerin Meermann und dem weiteren Mitglied,

Verwaltungsbeirätin und Wohnungseigentümerin Gabi Klein.

Im Juli 2012 schickt der Notar das insoweit unterschriftenbeglaubigte Protokoll an das Grundbuchamt Berlin-Mitte, Grundbuchbezirk Wedding. Dann passiert…..nichts.

Einige Zeit später wendet sich ein Notar an den Verwalter und berichtet von Beanstandungen des Grundbuchamts beim Verwalternachweis. Dort habe ein weiterer Wohnungseigentümer noch zu unterschreiben, sonst sei dieser nicht gültig.

Der Verwalter kontrolliert hieraufhin das beglaubigte Protokoll, fasst sich an den Kopf und sagt: So ein Quatsch. Das Protokoll ist von den drei Berechtigten/Verpflichteten in der gesetzlich vorgeschriebenen Form unterzeichnet. Das Grundbuchamt spinnt.

Nachdem sich ein weiterer Notar meldet und meldet, er könne auch einen zweiten Kaufvertrag nicht vollziehen, weil das Grundbuchamt dies moniert, wird der Verwalter langsam „tücksch“. Abgesehen davon, dass man heute telefonisch bei diesen Grundbuchämtern absolut niemanden erreicht und immer wenigstens zehn bis dreißig Minuten schlechtester Warteschleifenmusik über sich ergehen lassen muss, ist man hinterher aber wenigstens im Bilde, wie theoretisch „das Dienstleistungsangebot der Verwaltung Berlin“ zu erfahren ist. Also jedenfalls nicht telefonisch.

Nach mehreren Anläufen und beherztem Energiefluss von „ganz böse“ zu „scheinbar nicht anwesend“ kommt nach längerem Techtelmechtel ein Telefonat mit der damit nicht befassten Gruppenleiterin im Rechtspflegerbezirk Wedding zustande. Frau Wrase (*) hält unbeeindruckt fest an der Rechtsauffassung der damit befassten Rechtspflegerin. Diese hat einen Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf herangezogen, der zum Aktenzeichen I-3 Wx 263/09 am 22. Februar 2010 ergangen ist. Diesen kann sich der Verwalter ergooglen und sodann intensiv darin herumlesen.

Ausgeräumt ist vorliegend sodann der Verdacht, die Verwalterin sei fachlich schlecht ausgebildet. Dem Entscheidungsdatum entsprechend könnte es sich ja um „die Fortbildung geltenden Rechts“ handeln. Niemand besäße insofern die Absicht, der Verwalterin unkundiges, dilettantisches Verwaltungshandeln vorzuwerfen. Der Kern des Pudels des Problems ist eine Art „Haarspalterei“, die das Grundbuchamt im vorliegenden Fall dazu bewegt, zu sagen:

Wenn die Unterschriftenzeile eines Versammlungsprotokolls die Unterschriften so ausweist:

Thomas Gotthal
(Versammlungsleiter/Verwalter)

Verena Meermann
(Vorsitzende des Verwaltungsbeirats)

Gabi Klein
(Mitglied des Verwaltungsbeirats),

so liege hierin eine „Ausdrücklichkeit“ der Unterzeichnenden, die nach außen hin zu erkennen gebe, die Mitzeichner rechts vom Versammlungsleiter zeichneten das Protokoll als Verwaltungsbeirat ab, nicht aber auch und insbesondere als Wohnungseigentümer. Dieses bedürfe zumindest hinsichtlich der Person von Frau Gabi Klein einer erneuten Unterschriftenbeglaubigung. Gabi Klein müsse sodann auch und ebenfalls „als Wohnungseigentümerin“ unterschreiben.

Grundbuchblatt

Dieses ist nichts anderes als die „Aufspaltungstheorie“ in der Paargruppe derjenigen Wohnungseigentümer, die die Rechtspfleger von Berlin-Mitte, Grundbuchbezirk Berlin-Wedding, als „schizophrene Personen“ begreifen, die mal -ausdrücklich oder nicht, stillschweigend oder expressiv verbis- als Personen der Wohnungseigentumsgeschichte „Verwaltungsbeiräte“ mit Haut und Haaren seien, nicht aber (zugleich) Wohnungseigentümer.

Das ist auch der „Michel Kohlhaas“ in uns allen, wenn wir sonst nicht genug zu tun haben. Es geht hier um nichts anderes als nur um totalen Unsinn. Das Grundbuchamt wird aufgefordert, eine rechtmittelbehaftete Entscheidung dieses Unsinns zu erlassen, wogegen man als Verwalter wenigstens in die Erinnerung gehen könne. Es ist kein Wunder, dass die Berliner Justiz einen so miesen Ruf hat. Wer sich mit solchem Unsinn wochen- und monatelang befasst, kann eben nicht zeitgerecht Eigentumsumschreibungen erledigen und beklagt sich gern, nach all den Überstunden…..

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf übrigens gibt dem Berichterstatter ja inhaltlich sogar Recht. Da steht derlei Unsinn gar nicht drin. Doch lest einmal selbst.

(EP)

Grundbuchblatt

Zum besseren Verständnis für diesen Artikel lies hier noch einmal den Ursprungsartikel. Dort am Ende verweist ein (neuer) Link auf den hiesigen Artikel zurück.

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Neukölln bleibt doch Neukölln. Selbst Kurt Krömer ist schon weggezogen nach Kreuzberg. Zwar nicht deswegen. Dafür ist aber Lichtenberg in Neuköllner Angelegenheiten inzwischen wenigstens teilweise zuständig: grundbuchtechnisch. Denn die Grundbuchämter werden aus Rationalisierungsgründen teils nicht mehr im selben Bezirk geführt, in dem das Grundstück liegt. So wie es früher einmal war. Als es noch keine Blogs gab. Lichtenberg macht Neukölln mit. Dieser Fall hier ist schon ein bisschen skurril.

In Berlin-Neukölln wird manchmal falsches notiert. Geburtsdaten, Eigentümernamen…. das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Nicht nur aus Zufall unterscheidet der Eintrag dazu bei wikipedia strikt zum guten Glauben. Das Gegenteil davon wiederum ist Bösgläubigkeit und um alle drei Begriffe könnte es auch hier -in diesem Artikel- gehen. Doch spalten wir nicht Haare.

Paar Kaufverträge hat es gegeben. Es wurden jetzt einige Wohnungen in der Wohnungseigentumsanlage verkauft. Befasst war in zwei Fällen das Notariat Björk (* Name geändert). Der Notar bemüht sich seit Monaten um Umschreibung des Eigentums auf die beiden Erwerber. Alle anderen vertraglichen Klauseln sind erfüllt, jetzt muss umgeschrieben werden. Aber das soll nicht sein.

gesichtspunkte.de hatte diesen Fall bereits hier im September 2009 berichtet. Interessant aber ist, dass der Fall noch immer nicht ausgestanden ist.

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Rechtspfleger Hans-Jürgen Pumpernickel (* Name geändert) weiß nicht, dass Frau Monika Furtwängler (siehe Ursprungsartikel) bereits persönlich dort war. Herr Pumpernickel, der sämtliche Vorgänge selbst bearbeitet hat, hat notiert, dass Frau Schniederpelz (Geburtsname von Frau Furtwängler, die verheiratet ist) nunmehr Eigentümerin ist, und geboren am 13.07.1956, nicht 1958, wie ursprünglich falsch im Grundbuch stand (von Amts wegen). Zwar hat Herr Pumpernickel nicht das Betriebssystem Windows im Kopf, frei von Bugs ist aber sein Memory (Gedächtnis) deswegen nicht. Denn nun hat Herr Pumpernickel Frau Furtwängler erneut um Jahre zurückgeworfen, in den Stand einer einstmals unvermählten Frau namens Schniederpelz. Frau Furtwängler heiratete vorliegenden Erkenntnissen zufolge bereits 2003 Herrn Furtwängler und legte ihren Mädchennamen Schniederpelz wirksam ab, auch die Heiratsurkunde hatte sie mit vorgelegt beim Grundbuchamt Lichtenberg, oder war’s Liechtenstein? Frau Furtwängler ist ein in die Jahre gekommenes Mädchen und hat schon ganz andere Widerstände ertragen lernen müssen. Eigentlich will sie mit alledem gar nichts zu tun haben.

Noch einmal musste Frau Furtwängler aber nicht zum Grundbuchamt Lichtenberg, denn die erneute Berichtigung dahingehend, dass sie nicht Schniederpelz, sondern Furtwängler heiße, wurde großzügiger weise von Amts wegen eingetragen (so eine Reparaturvollmacht hat ein Rechtspfleger, haben auch Notare). Wenn etwas offensichtlich falsch ist, kann es zwar den öffentlichen Glauben besitzen (Grundbuch ist immer richtig, auch wenn es falsch ist), man selbst kann aber vom Glauben abfallen. Zwischen beiden Pole Positions ist es gar nicht mal so weit auseinander.

Keep it under control!

Inzwischen ist die Notarfachwirtin Petra Schulz (* Name geändert) vom Notariat Björk (siehe oben) leicht angesäuert und das kann man ja verstehen. Sie weiß, alle Seiten haben ihre Arbeit richtig gemacht, nur derjenige, der die Macht zur Umschreibung des Eigentums besitzt, der weiß gar nichts und meckert und meckert und meckert. So kann es daher sein, dass ein Notariat über einen vergleichsweise geringfügigen Kaufpreis nicht mehr kostendeckend bzw. auskömmlich ist, weil Notariatsmitarbeiter dem Herrn Rechtspfleger in Lichtenberg die Fakten zusammentragen müssen, die er selbst mit links schon bearbeitet hat. Da Männergehirne aber rechtsbezogen arbeiten (Ausnahme: Linkshänder, wissenschaftlich nicht bewiesene Behauptung), ist sein Erinnerungsvermögen an die links getane Arbeit inzwischen verblasst. Tut uns leid für Petra Schulz, dass sie so einen hartnäckigen erwischt hat. Eine allgemeine Berufsregel des Notariatsberufs lautet: Leg dich nie mit einem Rechtspfleger an. Wir fügen hinzu: es sei denn, es muss sein. Anbrüllen, das weckt ihn vielleicht auf. Außerdem befreit aufrichtiges Brüllen die eigene Seele. Hilfreich auch, die wütende rechte Hand in der Tasche zur Faust zu ballen.

(Benötigte Bearbeitungszeit bislang: rund sechs Monate – Status: unter weiterer Beobachtung)

Leitsatz der Berichterstattung

Sachen gips, die gips ja gar nicht. (Alte, eigene Redensart)

Verursacher & Vorlageberechtigter

Amtsgericht Lichtenberg als Verwalter des Wohnungsgrundbuch-Bezirks in Berlin-Neukölln

Festgestellte Hindernisse

– Das Geburtsdatum der Wohnungseigentümerin Monika Furtwängler (* Name geändert) weicht ab. Während das hinterlegte Versammlungsprotokoll der Verwalterbestellung zur niedrigsten Blattnummer die Unterschriftenbeglaubigung für Monika Furtwängler (*), geborene Schniederpelz (*), geboren am 13.07.1956 enthält, ist in der WEG-Serie (der weiteren, fortlaufend nummerierten Wohnungsgrundbuchblätter zur Blatt Nummer 9897 (* Blattnummer geändert) allerdings nur eine Monika Paravent (* Name geändert), geborene Schniederpelz (siehe oben), geboren am 13.07.1958 grundbuchlich eingetragen.

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Das Grundbuchamt kann daher vier zur Eintragung anhängige Wohnungskaufverträge nicht bearbeiten, weil die zuständige Rechtspflegerin aufgrund der widersprüchlichen Personendaten der Frau Furtwängler beim Akt der Verwalterbestellung die Personenidentität nicht überprüfen kann.  Die Einreichung einer notariell beglaubigten Abschrift des Versammlungsprotokolls der Wahlversammlung erfolgte im August 2007 ohne Verzögerung durch den Notar, den die Verwalterin hiermit unverzüglich beauftragt hatte.

Die Verwalterbestellung  erfolgte übrigens im Juni 2007, also vor mehr als zwei  Jahren.

Weitere Probleme

Was viele nicht wissen. Benötigt ein Erwerber eine Verwalterzustimmung, so ist diese vom amtierenden Verwalter notariell beglaubigt zu erteilen. Der Rechtspfleger, der den Umschreibungsantrag vom Notar eines Kaufvertrages (hier in 2009, diverse) erhält, schaut sich offenbar erst jetzt, in 2009, und nicht im August 2007 (Einreichung des Protokolls) den Verwalternachweis richtig an. Die Recherche muss ziemlich arbeitsaufwendig sein. Oder geht das bereits elektronisch? Hätte der Rechtspfleger bei Hinterlegung des Verwalternachweises gleich richtig geschaut, gäbe es jetzt nicht dieses (ärgerliche) Problem. Die Verwalterin bekommt die Beschwerde der Rechtspflegerin schriftlich von „irgendeinem“ beurkundenden Notar eines Kaufvertrages zugeschickt. Sie soll sich darum kümmern. Als der Brief eintrifft, schütteln sich die Mitarbeiter der Hausverwaltung vor Lachen. Ehrlich, ein bemerkenswerter Vorgang, sehr lustig.

Wir rufen Frau Furtwängler (* die mit dem geänderten Namen) an und erreichen sie auch. Wir fragen nach, nein, wir wollen nicht indiskret sein, aber wann sind sie denn nun geboren? 1956 oder 1958? Sie sagt: 1956. Uns fällt noch das zutreffende Kompliment ein, die Dame wäre auch für 1960 durchgegangen, aber das ist eine andere Geschichte.

Lösungsversuche

Das Grundbuch besitzt „öffentlichen Glauben„. Allerdings nehmen nicht alle Bestandteile eines Grundbuchs an diesem teil. Zum Beispiel sind Größenangaben eines Grundstücks nicht hierin eingeschlossen. Hier genießt nur das Kataster der Gemeinde der Stadt öffentlichen Glauben. Vom Glauben fällt aber das Grundbuchamt ab, wenn die Person eines Wohnungseigentümers nicht mit hinreichender Bestimmtheit konkretisiert werden kann. Also genießt nunmehr das Geburtsdatum der eingetragenen Wohnungseigentümerin Frau Furtwängler öffentlichen Glauben hinsichtlich des (im Übrigen unzutreffenden) Geburtsjahres 1958. Dass Frau Furtwängler aber früher einmal Paravent hieß, obwohl sie eine geborene Schniederpelz ist, das kann immerhin noch recherchiert werden. Im Bereich des Möglichen scheint eine zwischenzeitliche Hochzeit zu sein.

Die Forderungen des Grundbuchamts sind eindeutig:

Aus diesem Grund wird um Herreichen eines Nachweises der Namensänderung der Frau Paravent (auf den Namen Furtwängler) und um Berichtigung des Geburtsjahres gem. § 44a II Beurkundungsgesetz gebeten.“ (Zitat Amtsgericht Lichtenberg, Verfügung vom 20.08.09)

Das Gesetz findet man hier. Die entsprechende Bestimmung des § 44a II findet man hier. Allerdings irrt hier die zuständige Rechtspflegerin in der Annahme, der den Kaufvertrag (in 2009) abwickelnde Notar könne auf dieser Rechtsgrundlage das bereits grundbuchlich eingetragene, falsche Geburtsjahr der Wohnungseigentümerin Furtwängler „von Amts wegen“ berichtigen. Denn der öffentliche Glaube dürfte nun dahin sein. Muss die Rechtspflegerin nun ihrerseits von Amts wegen recherchieren, ob in grauen Vorzeiten bereits ein grundbuchlich veranlasster Eintragungsfehler erfolgte? Oder ist bei Umstellung des Grundbuchs auf das elektronische schlichtweg eine falsche Datenübernahme erfolgt? All dies ist höchst menschlich und liegt nicht im Bereich des Unmöglichen.

Zusammenfassend ist richtig, was der Notar A im August 2007 an das Grundbuchamt schickte. Verwalterin und ihr beauftragter Notar haben richtig „beglaubigt“ und eingereicht. Aufgefallen ist es erst, als Notar B im August 2009 Anträge stellte, die nun zur grundbuchamtlichen Überprüfung gestellt sind.

Lösung

Die Lösung kann daher nur lauten, dass das Grundbuchamt zunächst seine eigene Arbeit in der Vergangenheit überprüft. Sodann muss der grundbuchamtliche Berichtigungsbedarf durch das Grundbuchamt eingeschätzt werden. Hat beispielsweise 1988 ein Notar falsch beurkundet, so hätte der eventuell die oben genannte „Reparaturvollmacht“ aufgrund § 44 II Beurkundungsgesetz. Und wenn der nicht mehr lebt? – Gibt es einen Notariatsverweser? Oder das Grundbuchamt trägt das richtige Geburtsdatum nach persönlicher Vorstellung von Frau Furtwängler und Vorlage ihres Personalausweises zur Vorlage im Geschäftszimmer des Grundbuchamts ein? Soll sich doch das Grundbuchamt einen „klaren Kopp“ machen, und nicht der Verwalter, den an diesem Problem die wenigste Schuld trifft. Aber zweifelsohne gehört dieser Vorgang zu den liebenswerten Kuriositäten unseres beruflichen Alltags.

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Update vom 11.01.2010

Wenn die Hand sich ballt zur Faust….