Seit das Foto gemacht wurde, ist Zeit verstrichen, Papier geblichen. Aus den MS DOS-Schrifttypen sind Windows-Schriften geworden, die sich beliebig skalieren lassen, True Type Schriften, Soft-Fonts und Abrechnungshardcore. Anforderungen an gute, richtige Abrechnungen werden ausgeweitet. Gerade überlegt eine Landgerichtsrichterin, ob Betriebskosten zwischen Garagen- und Wohnungseigentümern aufzuteilen sind? Im heute bearbeiteten Fall sind es nicht nur diese Schwierigkeitsgrade, sondern viel komplexere Komplexe: Um recht freundlich zu lächeln, braucht es Schmierigkeitsgrade. Und Zutrauen, dass alles sich zum Guten wendet. Dazu gute Musik. Wie wir empfehlen können, indem wir hier darüber gut reden. Sehr gern sogar.

Heute Abend hören wir De Phazz, soulige, erdige und funkyesque Magma wie Milchmädchen aus allem Guten jener Herren Länder. Sängerin Pat Appleton macht Spaß, wenn wir zuhören, sie ganz genießen. Was für obercoole Musik. Nicht zu laut: Auch wenn Spotify Musiker lausig bezahlt, lässt einen das Querhören wippen, gute Laune im Herzen zu haben und das ist, was wir dringend benötigen. So urban, so kosmopolitisch wie De Phazz, machen schwerwiegendste Abrechnungsprobleme Spaß, sie machen Glauben, Lieben, Hoffen, wenn wir nur intensiv genug an ihnen arbeiten, würden wir die Welt verbessern. Gerechter: Bis auf die Unverbesserlichen, denen man gar nichts recht machen kann. Heute, berichten Künstler, die davon leben, Ja, wovon denn?, ist ein großer Tag oder vielleicht besser, es wurde ein erster richtiger Schritt gegen miese Machenschaften großer Weltkonzerne gegangen. Gegen das rohe Management: Mies von der Rohe, der Rohheit. Zugunsten eines erstzunehmenden Urheberrechts im Internet. Nein, wir halten heute Abend ausnahmsweise fest.

Pat Appleton: Mach weiter, Du Heilige. Wie schön, wie fluffig dies Projekt. Wie geradeaus, meint Doctor Feelgood, der Berichterstatter.

Im Übrigen: Diese Abrechnung zu entwickeln ist ein berufliches Highlight, auch wenn es Zeit kostet. Es gehört zum Stoff, den man Fortbildung und Erkenntnisgewinn nennen kann. Nicht muss. Falls es einen nicht interessiert. Weiter arbeiten…diese bittere Pille namens Abrechnung wird heute Abend noch geknackt.

Dann muss jeder Mensch mal knacken, ausreichend lange, um am nächsten Morgen gern wieder aufzustehen. Hach.

Das Telefon ringt.

Frau Frobel (* Name geändert) ist dran.

„Sagen Se ma, ick hab jetzt dit janze Papier gekricht, da steht, ick muss 245,77 € nachzahlen.“

„Ja?“

„Wofür issen dit alles?“

„Wie?“

„Naja, wofür issen dit alles?“

…

Gestern ging Berlin wählen. Der schlechteste Regierungsauftrag deutschlandweit erging an Bürgermeister Müller (SPD). Das blaue Wunder von Mecklenburg Vorpommern erging in Berlin in erheblich abgemilderter Form mit dem zweistelligen Ergebnis für die AfD, die keine Alternative darstellt, nun aber beweisen muss, dass sie was kann. Interessant und in diesem Schaubild aufschlussreich zu erlesen ist das Abschneiden der „Blauen“ nach Stadtbezirken. Dass manche diese Partei für ein durch und durch ostdeutsches Phänomen halten, muss uns dabei nicht glücklich stimmen. Es macht uns nachdenklich.

„Das weiß ich doch auch nicht. Sie meinen die Abrechnung, ja?“

„Ja, ich hab die Abrechnung gekricht.“

„Na, da kann ich jetzt auch nichts zu sagen, ich hab Ihre Abrechnung ja nicht im Detail geprüft. Das müssten Sie tun, wenn Sie glauben, da ist was falsch.“

„Naja, wissen se, ick hab über 35 Jahre gearbeitet. Aber ich krich wenig Rente jetzt, eine Schande ist das.“

„Ja.“

„Wissen se, für mich is det viel Jeld, 245,77 €. Kann ick det, sagn wa mal, in zwee Raten?“

„Na klar.“

„Na, ick muss doch anrufn, wenn ick det mir so ….“

„Wissen se, Frau Frobel, wir kennen uns schon so lange, das geht in Ordnung. Wenn es Ihnen hilft.“

„Jut, prima. Danke.“

„Bitte.“

„Aber eine Schande iss dit, dass ick nur so wenig Rente…“

„Ja, das habe ich verstanden. Alles Gute für Sie.“

„Ach, danke, dit is nett.“

Krkkkksss.

Die Versammlung ist längst überfällig, es ist Juni. Sagt der Anrufer. Wieso? Stand etwas wichtiges an? – Ja, bis Mai müssen wir durch sein mit der Versammlung. – Warum? – Ist das nicht so vorgeschrieben? (Auszug aus einem Telefonat)

Und ewig drängelt der Terminkalender zur Terminierung von Eigentümerversammlungen

Jedes Jahr das gleiche: Immer drängelt der Terminkalender. Verwalter von Wohnungseigentümern haben viel damit zu tun. Es gibt dazu verschiedene Denkansätze.
Die Gesetzgebung drückt seit Jahren auf die Tube. Absehbar ist eine Verschärfung von Abgabefristen für Jahresabrechnungen. Es heißt bereits, ab 2017 seit spätestens ab Monat Juni oder Juli die Verspätung bei der Abgabe von Steuererklärungen strafsteuerpflichtig. Die Abgabefrist für Jahresabrechnungen steht daher nicht zur Diskussion und ist ein anspruchsvolles Ziel.

Dass man mit der Herstellung und dem Versand von Jahresabrechnungen zwangsläufig das Stattfinden von Wohnungseigentümerversammlungen koppelt, ist tatsächlich häufig der Fall. Zur Frage der richtigen Terminierung einer Versammlung gibt es aber immer mehrere relevante Aspekte. Der Rest ist Psychologie.

…

Wann muss eine Versammlung stattfinden?

Wenn etwas ansteht, zu besprechen bzw. zu beschließen. Die Jahresabrechnung ist ein Gesichtspunkt. Ein Wirtschaftsplan ein zweiter. Im, sagen wir, gut geölten Abrechnungsbetrieb sind Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sicher nicht die Hauptthemen, sondern Standard- und Routinethemen mit vielleicht 20% Relevanz. Kommt drauf an, ist immer bisschen unterschiedlich. Lief das Jahr, über das abgerechnet wird, kostenmäßig aus dem Ruder, kann es geradezu wichtig sein, durch raschen Beschluss Nachzahlungen herein zu holen. Deckt das Wohngeld nicht die Bewirtschaftungskosten, ist es ebenso. Hier ist die Anhebung des Wohngelds gute Verwaltung. Ist beides in Deckung, also alter Wirtschaftsplan und die Abrechnung des letzten Jahres, so besteht an und für sich kaum Eilbedarf. Formalisten wenden allerdings gern ein, nur eine beschlossene Jahresabrechnung sei eine gültige. Nun gut. Es geht um Spannung.

Und Entspannung.

Ansonsten haben alle viel zu tun und Arbeitsprogramme mit unterschiedlichen Lebensschwerpunkten. Bei der Verwalterin sind es Fragen der lfd. Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung und dergleichen.
Bei den Wohnungseigentümern ist es ihr Leben. Unmöglich das vernünftig thematisch zu umreißen.

Arbeitsprogramme für künftige Kalenderjahre macht man vernünftigerweise im letzten Quartal des ausklingenden Jahres. Wer sein Aufgabengebiet zuverlässig überschaut, kann die Terminierung daran vernünftig anpassen. Das Jahr ist nun mal das Wirtschaftsjahr. Und das folgt.

Die Versammlung im April oder Mai kann unter Umständen Arbeitsbedarf durch Beschluss regeln, der unaufschiebbar noch im lfd. Jahr erledigt werden muss. Besser organisiert aber ist die gegen Ende des Jahres thematisch visionäre Versammlung mit dem Thema: Was machen wir eigentlich nächstes Jahr? Bzw.: Das Themenpaket kann dann schon in einer Art und Weise durchorganisiert sein, dass es nächstes Jahr zuverlässig vollendet werden kann.

Zum hier beschriebenen Themenkomplex führte ich gerade ein interessantes, ungewöhnliches Gespräch mit einer Wohnungseigentümerin aus Kreuzberg. Sie plant, im September ein bisschen weg zu fahren und im Oktober ist auch noch ein Kurztrip nach Italien in Planung. Dass wir nun mit unserer Planung entgegen halten, wir hätten für „gleich nach den Sommerferien“ die Sitzung geplant, passt mit dieser Planung gar nicht überein. Sie sagte: Das ganze Jahr über interessieren sich viele gar nicht für die Arbeit in der WEG, man kann diese ganze Terminpsychologie einfach abändern und dazu übergehen, immer erst im vierten Quartal zu tagen. Dann ist eben genau das unser System. Wenn die Tage kürzer werden, ist es sowieso schöner drinnen als draußen und da setzen wir uns zusammen und regeln jeweils das nächste Jahr. Wo ist das Problem?

Ich muss sagen, ich habe darauf keine Antwort. Und richtig: Wer darüber intensiv nachdenkt, muss zu dem Ergebnis kommen, es ist alles nur eine Frage der Psychologie.
Halten wir fest: Es ist beides ganz sicher zulässig und bspw. immer erst im zweiten Halbjahr zu tagen, ist kein Ausdruck schlechter, säumiger Verwaltung, sondern kann den Umständen entsprechend geradezu vernünftig und geboten sein.

Mehr kann zu dieser Frage heute hier nicht abschließend vernünftig dargetan werden.

Ob jemand seine Jahresabrechnung verstehen kann oder nicht, ist eine Frage der „guten oder schlechten Jahresabrechnung“ und nicht etwa davon, was sich Juristen zu diesem Thema so ausdenken. Die Latte der Qualitätsstandards für eine verständliche Jahresabrechnung legen Juristen hoch und tendenziell immer höher, manchmal auch mit gerade verwirrenden Folgen für die Verständlichkeit derselben.

In der Tat rätseln Wohnungseigentümer, fragen sich, wo ihre Wohngeldzahlungen geblieben sind? Die Vorauszahlungen sind aufgespalten worden, klammheimlich. Die Verwalterin tut der neuesten Rechtsprechung des BGH genüge, teilt das Wohngeld in (mindestens) zwei Sollbeträge auf. Das „Wohngeld im übrigen“ und -extra ausgewiesen- die Zuführung anteiliger Monatsbeträge zu einer Instandhaltungsrücklage, die gebildet werden soll. Post versendem (nach dem Postversand) fragen die Wohnungseigentümer, sie kämen partout nicht auf ihren Zahlungsbetrag geleisteter Wohngelder.

Sie zahlen den Betrag in einer Summe. Der erscheint nicht auf dieselbe Art und Weise, sondern aufgesplittet und getrennt abgerechnet. Transparenter finden das viele Wohnungseigentümer nicht.

Genau das fordert der Bundesgerichtshof, weil alles viel schöner und viel transparenter sei. Es ist wenig sinnvoll, sich darüber noch aufzuregen. Wenn´s der Gerechtigkeit dient, ist es eben so. Jawoll.

Russischer WEG-Verwalter in Pjnprpotrowka meint:

„Was sagt der russische Buchhalta?“

Jetzt stimmen meine Passiva.

Спасибо (russisch: „Spasiba“ für „danke“)

Wäre wie man „rappen“ kann leichter als Buchhaltung, entstünde berufsidiomatisches,  großartiges Wortgerüst in langen Kilometerfahnen. Oder Unsinn. Die Abrechnung ist fertig. Diese. Jeden Tag eine andere. Nach getaner Arbeit rappt der dienstbeflissene Verwalter bisschen russisch. Allerdings zart. Der Werbespruch: „Ihr Schuldner muss kein russisch können. Er wird uns auch so verstehen.“ – Hochlyrik vom Inkasso Team Moskau. Niemand hat die Absicht, einen Link dorthin zu ‚verrichten‘.

Vermögensübersicht? Bilanz? Die beste Kurzübersicht auf einem Fetzen DIN A4-Papier, quer. Alle signifikanten Eckzahlen einer gesunden oder maladen WEG. Justiztypen von den Gerichten haben keine Ahnung von Buchhaltung. Sonst würden sie nicht so viel Quatsch „richten“ zu diesem Thema. Gesagt ist gesagt. Spasiba, danke. Wie heute ein Amtsrichter  in einem Strafverteidigerblog sagt: „Vielen Dank, dass Sie mir so lange zuhören mussten.“

• Linktipp: Richterlicher Kommentar aus schwäbischer Provinz (Lesetipp)

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

• Kostenloser, nichtkommerzieller Leserservice: Die komplette Entscheidung des BGH als pdf-Dokument zum download
• Firmen-Homepage: Die Firmen-Homepage des Büro Gotthal in Berlin
• Fach- bzw. Deeplink: Die Juristischen News vom Büro Gotthal in Berlin

Und irgendwie ist ja mal wieder alles klar, auf der Andrea Doria! (Udo Lindenberg) – Und in Wirklichkeit ist gar nichts klar: Ein Verwalter versucht, die Jahresabrechnung 2010 aufzustellen und versagt fachlich-inhaltlich. Zu diesem Ergebnis kommen meine Recherchen, worüber ich hier nur teilweise berichte, aber aussagekräftig.

Berliner Wasser – Alles klar? – Bei den Berliner Haus- und Grundstücksverwaltern gibt es offenbar zwei grobe Glaubensrichtungen. Die „Katholen“ rechnen nach Zahlungen ab. Die „Evangelistas“ nach Verbrauch. Nach Zahlungen abzurechnen, kann aber idiotisch sein. Um den 31.12. des Jahres sind wir wieder mit kritischen Infragestellungen befasst. Wir messen, zählen, wiegen, um alles mitzukriegen. Aber ein Fall auf unserem Schreibtisch erscheint uns doch als Gradmesser und eine Art Zustands- und Problemfallbeschreibung, die berichtenswert ist. Es geht ums Berliner Wasser und überhaupt um die Frage: Wie rechnet ein Verwalter richtig ab?

Merke: Abrechnungen müssen bei Versand „zutiefst“ richtig sein. Sie sind das Ergebnis der gewissenhaften, sorgfältigen und zutreffenden Gesamterfassung aller relevanten Zahlungs- und Verbrauchsszenarien, ergänzt um ordende, richtige Zuordnungen zu Verteilungsschlüsseln, wie sie im Einzelfall individuell vereinbart sind. Abrechnungen müssen diese Anscheinsvermutung umfassender Richtigkeit in sich bergen. Ein mangelhafter Abrechnungs-Tatbestand darf nur aus objektiv benennbaren, unterlassenen Eigentümer-Entscheidungen herrühren und nicht aus dem Unwillen des bearbeitenden Hausverwalters, sich mehr Arbeit als üblich machen zu müssen und dazu keine Lust zu haben. Bzw. vielleicht sogar aus dieser Art von Arbeitseinstellung, die nicht einmal mit dem Kunden kommunziert wurde, ja sogar verschwiegen wurde. Denn die genehmigte Abrechnung löst Zahlungsverpflichtungen aus. Niemand sollte für etwas bezahlen, dass jemand anderes unverabredeterweise unterlassen hat. Der dafür sogar bezahlt wurde, das in richtiger, unangreifbarer Art und Weise zu tun.

Klar ist in der „Wohnungseigentums-Szene“, um die es hier geht, dass Verwalter verpflichtet sind, über die Einnahmen und Ausgaben zutreffend mit den Eigentümern abzurechnen. Dies bedeutet in der Regel, dass der Verwalter die geleisteten Einnahmen den getätigten Ausgaben gegenüberstellt und alle Konten so verursachungsgerecht als möglich mit den Wohnungseigentümern abrechnet. Das Wohnungseigentümer ein Grundstück wie Fleischermeister in einzelne Einheiten (genannt Sondereigentum) filettieren, ist klar. Problematisch, aber nicht zu ändern: Und mag der einzelne Eigentümer auch eine funktionierende Wasseruhr besitzen, Vertragspartner der Versorgungsbetriebe bleibt „der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer“, vertreten durch den Verwalter. Abgerechnet wird nach Maßgabe eines Hauptwasserzählers der Berliner Wasserbetriebe. Dieser hat eine Größe, z.B. QN 10, die in der Dimensionierung vom Durchfluss abhängig ist.

In die Schlagzeilen geriet bereits und wir berichteten, dass dieser Zähler in nicht gerade wenigen Wohnanlagen überdimensioniert sein soll. Dies zu überprüfen, verspricht denn auch der Berliner Wasserbetrieb, auf Nachfrage und sendet dazu Formulare. Damit beim Berliner Wasser alles klar bleibt.

Indessen fällt die Frage einer gewissen Gewissenhaftigkeit daher durchaus zunächst einmal auf die Wohnungseigentümer selbst zurück. Und in zweiter Linie auf den sie verwaltenden Haus- & Grundstücksverwalter. Beim Strom für die eigene Wohnung, bspw. ist totale Direktheit zwischen Stromversorger und Endabnehmer gegeben. Beim Wasser ist dies (leider) nicht der Fall. Und gerade deshalb trennt sich hier die Spreu vom Weizen. Funktioniert nämlich das Kostencontrolling bei der Hausverwaltung nicht oder nur unzureichend, sind Verbrauchsmessfehler-Berichtigungen im Grunde gar nicht möglich oder werden sogar jahrelang verschleppt. Wie in einem Fall in einer kleinen WEG in Berlin-Zehlendorf. Die WEG-Abrechnung 2010 steht dieser Tage (zu spät) auf dem Prüfstand. Hat der dortige Verwalter richtig abgerechnet? Und wenn nein, warum nicht? Der erste Entwurf der Abrechnung wird Anfang November (zu spät) zwischen den Wohnungseigentümern abgestimmt. Er findet aus Gründen „ernsthafter Besorgnis über die Richtigkeit“ der Abrechnung keine Genehmigung und wird verworfen.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer wird schnell deutlich, dass die Kostenumlage durch den Verwalter nicht auf den Regeln der (besonders gründlich erstellten) Teilungserklärung der Anlage erfolgt ist. Dort heißt es wörtlich nämlich, und das ist durchaus eine ungewöhnliche, aber sehr gute verbraucherfreundliche Klausel, Wir berichteten hier bereits darüber auszugsweise. Zitat aus § 7, Abs. 8 der Teilungserklärung:

Die Gesamtabrechnung ist eine untergliederte Einnahmen/Ausgaben-Überschussabrechnung anhand der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Geschäftsjahr, ergänzt um periodengerechte Abgrenzungen nach einem bekannt zu gebenden Kontenplan im Rahmen ordnungsgemäßer Buchführung sowie einem Vermögensstatus mit Ausweisung sämtlicher in der Buchführung geführter Bestandskonten und Ergebnisvortrag.

Diese Vorschrift ist klein, birgt aber das Prinzip „Sorgfältigkeit eines ordentlichen Kaufmanns“ in sich als „Grundprinzip richtiger Abrechnungen“. Aber sie weicht ab vom weit verbreiteten, fachlichen Mainstream der Verwalter Deutschlands. Ausgangspunkt sind negative Tendenzen von schlechter bzw. nachlässiger Verwaltung, wie ich sie jetzt hier als „das ist wirklich passiert“ beschreiben muss.

Und um es vorweg zu nehmen, ist das so passiert und ich beschreibe die Realität. Sage auch, dass das jetzt -in der Jahresabrechnung 2010!, wo es zur Prüfung anfällt- eben ausgemerzt gehört und berichtigt, bzw. korrigiert und das ist das Problem.

Um richtig abzurechen, muss der Verwalter eine funktionierende Buchführung besitzen. Diese muss nicht nur Zahlen festhalten, sondern sie auch richtig zusammenrechnen. Der Verwalter fremder Vermögenswerte sollte dabei auf Buchführung zurückgreifen, die zumindest den GOB -Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung- genügt und „fälschungs-„- bzw. eingreifsicher ist (Manipulationsverbot). Der „EXCEL-Verwalter“, der an solcher Software spart, ist tendenziell doppelt und dreifach genauer zu überprüfen, weil seine Arbeitsweise nicht systematisch ist.  Die Kosten sind zu verteilen. Eins und eins muss zwei ergeben, ohne Kommastellen. Und auch nicht drei. – Bessere Verwalter prüfen ihre Abrechnungsmethoden auf Plausibilität und checken jede Zahl systematisch gegen. Weniger gute machen viele Flüchtigkeitsfehler und übersehen ihre eigenen systematischen und denklogischen Fehler. Aus einer fehlerfreien Buchführung lässt sich ein fehlerfreier „Vermögensstatus“ ohne größere Probleme ableiten.  

Nachdem in der ersten Abrechnung der Anlage für 2010 am 21. November der (neue) Verwalter diese Abrechnung zur Beschlussfassung gestellt hat, wurde deutlich, dass sie so nicht stimmen kann. Die Abrechnung (1. Entwurf) wies Wasserkosten in Höhe von 2.135,73 € für die Gesamtanlage aus. Für die Heizkosten wies der Entwurf der Abrechnung Kosten von 2.586,63 € aus.

Um es kurz zu machen und so übersichtlich als möglich, weist ein weiterer Entwurf der Abrechnung desselben Verwalters, der von Ende Dezember 2011 datiert, für die Wasserkosten jetzt 3.092,41 € (bzw. plus 43,58% ggü. Erstentwurf) und Heizkosten von 4.611,09 € (bzw. plus 78,26% ggü. Erstentwurf) aus. Wie bitte?

Im Verdacht: In vielen Häusern seien zu große, mithin falsch dimensionierte Wasseruhren eingebaut. Obwohl die Berliner Wasserbetriebe selbst auf jeder Rechnung angeben (Rückseite), dass bspw. ein 2,5″-Wasserzähler für eine Durchflussmenge bis zu 1.000 cbm (m³) Wasser auskömmlich ist, flüchtet sich der Betrieb auf Nachfrage erst einmal in ein umständliches Formular-Ausfüllverfahren, bei dem der Nutzer zu aktiver Arbeit aufgefordert wird, Wasserzapfstellen im Hause zu zählen. Ob das wirklich nötig ist? Oder nur ein Trick, um die Kunden abzuschrecken? Im vorliegenden Fall gibt die Aktenlage (seit Bezug verfügt ja der Betrieb über Hausanschluss-Anträge, wieso weiß er es dann auf Nachfrage aktuell nicht?) doch eindeutig her, dass ein Viertel so großer Durchfluss (QN 2,5) vollkommen ausreichend wäre.

Kosten würfeln? Mitnichten. Beide Abrechnungsentwürfe sind bis heute ungenehmigt und noch falsch, durchzogen von Oberflächlichkeit. Schwer wiegt auch dieser Vorwurf an die Abrechnung: Sie stellt eine unterlassene Hilfeleistung des Verwalters dar, dass die Wohnungseigentümer „unter sich“ zutreffend und streitfrei abrechnen können. Beide Abrechnungsentwürfe ignorieren bislang, dass die „Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“ Verwaltern Grundverhaltensregeln auferlegen, die in der Rechtsprechung aber nur zum Teil „Mainstream“ und damit gesetzlich geregelt sind. Sie ignorieren auch „brüllende, ins Auge stechende Messfehler“, die überhaupt nicht problematisiert werden. Nach dem Motto: Es ist leichter, eine Abrechnung durch die Eigentümer genehmigen zu lassen, als mit dem Versorgungslieferanten über offensichtliche Fehler zu sprechen. Das Prinzip des vermuteten, geringsten Widerstands.

Genauer gesagt in der HeizkostenVO ist ordentlich-gesetzlich geregelt, wie man eine zutreffende Verbrauchsinventur aufzustellen hat. Sie schreibt für die Heizkosten vor, was für die Wasserkosten wiederum nicht gilt: Das Prinzip der Verbrauchsabgrenzung nach dem Prinzip der periodengerechten Zuordnung.

Im Klartext und ganz einfach. Bei beiden Kostenarten gibt es verbrauchsabhängige Komponenten, die den Verbrauch periodisch durch Messung bestätigen können. Im vorliegenden Fall gibt es Einzel-Wasseruhren und eine Hauptwasseruhr der Berliner Wasserbetriebe. Und es gibt Wärmemengenzähler in den Wohnungen der angeschlossenen Gas-Zentralheizungsanlage und einen Gasmengen-Verbrauchszähler, der durch die GASAG Berlin in Abrechnung gebracht wird. Wer nun rechnen kann, wird folgendes als richtig bestätigen können, hier nur das Beispiel Wasser.

• Die Haupt-Wasseruhr ist am 31.12.2009 (hier das Beispiel) abzulesen und zu notieren.
• Sie ist ferner am 31.12.2010 abzulesen.
• Die Differenz aus beiden Stichtags-Ablesungen ist der Gesamt-Wasserverbrauch der Wohnanlage

Der so ermittelte Gesamt-Wasserverbrauch muss nun erstens anhand der Einzel-Wohnungswasserzähler, die ebenfalls abzulesen sind und einer so genannten Verbrauchsinventur, abgerechnet und „gecheckt“ werden auf Schlüssigkeit. Nur so läßt sich ermitteln, ob der Verbrauch grundlegend stimmig ist. Im „Mainstream“ (ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung) könnte der Verwalter so vorgehen:

• Er legt die Zahlungen des Kalenderjahres 2010 auf die Nutzer anhand der ermittelten Einzelverbräuche auf die Einheiten um. Das ist grundsätzlich richtig, aber möglicherweise oberflächlich und vielleicht sogar „hundsgefährlich falsch“. Grundlage dafür muss aber sein, dass die Hauptwasseruhr hinsichtl. ihres Verbrauchs stimmig mit der Summe aller Einzelzähler übereinstimmt. Weitere Voraussetzung: Es müssen alle relevanten Wasserverbraucher (Zapfstellen) mit Messeinrichtungen versehen sein. In der Praxis oft vergessen: der Außenwasser-Sprenghahn für den Garten.
• In jedem Fall entbindet aber auch dann dies den Verwalter nicht davon, anhand der Verbrauchsinventur „Schlüssigkeitsproben“ anzustellen und zu prüfen, ob die geleisteten Zahlungen an die Berliner Wasserbetriebe überhaupt „sachlich richtig“ sind. Unterbleibt dies und bleiben bspw. signifikante Mehr- bzw. Minderverbräuche oder so genannte Messgewinne oder Verluste sogar unbemerkt, so liegt eine (u.U. grobe) Fahrlässigkeit des amtierenden Verwalters vor.

Messverlust: Der Hauptwasserzähler weist einen Verbrauch von 500 cbm Wasser aus. Die Einzel-Wasseruhren addieren sich auf 300 cbm Wasser. Die Differenz beträgt rechnerisch 66,66% (in unserem Beispiel). Ein Messverlust von 66,66% widerspricht den Ergebnissen denklogischer Betrachtung. Deutsche Gerichte nehmen Messverluste von bis zu 20%, die nachzuweisen sind, im Ergebnis als „systemimmanent“ hin. Der umgekehrte Fall: An der Hauptwasseruhr werden 300 cbm gemessen, an den Einzeluhren 500 cbm. Dieses nennt man umgekehrt den Messgewinn.

Verursachungsgerechtigkeit: Unbillig ist auch, einfach einen Kostensaldo einer differenzierten Verbrauchsabrechnung grob nach Verbrauch umzulegen, obwohl durch die Wasserbetriebe, wie von der Rechtsprechung längst anerkannt, bspw. das so genannte Niederschlagswasser nicht verbrauchsabhängig, sondern flächenabhängig gezahlt wird. Die differenzierte (und gekonnte) Buchführung eines Verwalters weist demzufolge in der Jahresabrechnung die Positionen „Wasserverbrauch“ (der Einheiten einerseits) und „Niederschlagswasser“ (der anteiligen Grundstücksflächen andererseits) differenziert aus. In Frage kommt durchaus und ist sogar nahe liegend, dass das Niederschlagswasser anders umgelegt wird, z.B. nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel. In diesem Fall würde das Niederschlagswasser nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen umgelegt werden, da es nicht verbrauchsabhängig ist.

Noch differenzierter ist die Betrachtung anzustellen, wenn Sondernutzungsrechte vereinbart sind, hinsichtlich der Außenflächen der Anlage. Ist geregelt, dass der Sondernutzungsberechtigte die Sondernutzungsrechte unter Kostenfreistellung der übrigen Eigentümer zu bewirtschaften hat, so liegt hierin auch ein Erfordernis zur Berücksichtigung dieses Sachverhalts bei Kostenverteilungsfragen.

Man sieht, über das Thema könnte man auch gleich eine Doktorarbeit „guttenbergen“. Das würde den Rahmen einer bloggenden und mithin gerade noch lesbaren Berichterstattung durchaus sprengen und ist nicht Ziel dieser Zusammenfassung.

Die wesentliche Erkenntnis aber lautet: Im dargestellten Fall hat der Verwalter die fachlich richtigen Schlüsse keineswegs gezogen und noch im zweiten Entwurf seiner ersten Abrechnung ist er durchaus weit entfernt von einer richtigen Abrechnung. Es stellt sich daher tatsächlich die Frage, ob er das überhaupt richtig abrechnen kann?

Die festgestellten Fehler seines Abrechnungswesens betreffen -um nur ganz allgemein zu bleiben- folgende Gesichtspunkte.

1. Eine unterlassene, so gewissenhaft als mögliche Verbrauchsinventur der Einzel- und Gesamtzählerstände.
2. Die Unterlassung einer „grobmotorischen“ Schlüssigkeitsprüfung.
3. Die erste falsche, zu niedrige Abrechnung der Wasserkosten 2010.
4. Die Nichtbenennung einer Abrechnungsspitze für das Jahr 2009, die erst 2010 gezahlt wurde (siehe obige Regelung der Teilungserklärung, „Verbrauchsinventur“) – Diese heißt im vorliegenden Fall „rückwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2009). Hier mit zwei Möglichkeiten: Liegt eine genehmigte Abrechnung 2009 vor, so verteilt man die Wasserkosten 2009 in der Abrechnung 2010 nach den Verbrauchswerten der Abrechnung 2009. Liegt noch keine genehmigte Abrechnung vor, können diese Kosten in die Abrechnung 2009 aufgenommen werden. Sie sind dann als „abgegrenzte Verbindlichkeit“ in einem Betrag (unaufgeteilt) als Verbindlichkeit nachrichtlich im Bestandskonto „abgegrenzte Verbindlichkeiten aus Betriebskosten Vorjahre“ enthalten.
5. Die fehlende „Gesamtfeststellung“ der richtigen, absoluten Wasserkosten. Aus dieser ergibt sich die „Abrechnungsspitze 2010“, die erst in 2011 gezahlt wird, aber verursachungsgerecht in 2010 als Kosten einzustellen ist. Und zwar hier in dieser Wohnanlage aufgrund ausdrücklicher Regelung in der Teilungserklärung. Diese heißt im vorliegenden Fall „vorwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2011).
6. Die fehlende Differenzierung der Wasserkosten nach Niederschlagswasser und Verbrauchswasser nach Wasseruhren-Verbrauch.
7. Die Nicht-Geltendmachung von möglichen Sprengwasser-Abzügen, die nämlich konkrete Kostenersparnisse nach sich ziehen (Entwässerungsanteil entfällt)

Tatsächlich muss allein die Position „Wasserkosten“ noch maßgeblich geändert werden, denn hinzu kommt auch noch die gelebte Realität dieser Wohnanlage, wo „unter laufender Verwaltung“ auch folgendes zu berücksichtigen ist:

1. Die unterlassene Geltendmachung von so genannten Rohrleitungsverlusten in Folge von Wasserschäden (Kessel der Anlage geplatzt) mit dem Ziel einer Kulanzerstattung
2. Die Auswechslung des überdimensionierten, zu groß bemessenen Wasser-Hauptzählers gegen einen kleineren, mit der Folge, dass der Tagespreis der Wasserrechnung signifikant sinkt.
3. Die Geltendmachung einer unglaubwürdig hohen Differenz zwischen Haupt- und Einzelwasseruhren.

Leute, das Thema ist ekelhaft wie ein Endlos-Bandwurm. Es reicht vielleicht zu sagen, dass eine richtige Abrechnung zu machen bedeutet, dass man die Zusammenhänge einer Wohnanlage richtig verstehen muss, wozu man sich gewissenhaft einarbeiten muss. Jeder neue Verwalter, der das unterlässt, handelt grob gemeinschaftswidrig und oberflächlich, spart sich zwar eigene Arbeit und „Gehirnschmalz“. Dieses aber zahlt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zwar in beliebiger, vollkommen zufälliger Höhe.

Die hier dargestellte Abrechnung 2010 ist im ersten und im zweiten Entwurf zu verwerfen. Der dritte Entwurf erfolgt nun gewissenhaft, dafür werde ich sorgen. Und sei es auch -notfalls- mit gerichtlicher Hilfe. Dabei trifft die Kritik an den falschen, zwei Entwürfen natürlich frontal den neuen Verwalter. Weil der nun lamentiert, er habe alles „so übernommen“, ja, das macht doch nichts.

Kennen wir noch aus „Mauerzeiten“: Die Senatsreserve, hergestellt durch die Fa. JOLA. Das Besondere: Das Rindfleisch liegt im eigenen Saft. Schwierig: Wenn Verwalter zu sehr im eigenen Saft schmoren. Dann werden sie betriebsblind. Oder „tüksch“: dann gelten nur noch Formalien und nicht mehr, was wirklich zu tun sich aufdrängt. Fleiß, um die „harten Fakten“ von innen aufzubohren, sie aufzuklären und letztlich eine richtige Abrechnung zu erstellen, die der Lebenswirklichkeit Rechnung trägt. 

In jeder Wohnanlage sind die „harten Fakten“ nun mal wie sie sind. Dies nennt man „die Realität“. Um diese aber zu erkennen, muss man sich als neuer Verwalter gewissenhaft und „wie ein ordentlicher Kaufmann“ einarbeiten.  Im Zeitpunkt der Versendung von Wohngeldabrechnungen aber geht jeder (noch so neue) Verwalter auch ein fachliches Statement besonderer Schwere ein: er sagt den (neuen) Kunden damit, dass er diese Arbeit geleistet habe und nun guten Gewissens eine Abrechnungsgenehmigung empfehle. Nach allem was vorliegt, ist dies im vorliegenden Fall -allein am Beispiel der Wasserkosten- nicht der Fall, wie die Schilderung nachdrücklich aufzeigt.

Das Wasser ist trüb, die Luft ist rein. Der Verwalter muss ersoffen sein. (sinngemäße Abwandlung eines Strauß-Witzes, hier für Wohnungseigentümer) #ersoffen in Arbeit! mit der gründlichen Abrechnung

Schade. Das Leben und auch Verwaltung sind nun mal nicht oberflächlich. Sondern richtig. Oder falsch.

• Interessant: Dr. Karl-Heinz Stähling zur Bedeutung des Vermögensstatus in der WEG-Abrechnung
• Dazu passend: PowerPoint-Präsentation zu Dr. Karl-Heinz Stählings Fachvortrag
• Profunde Fundquelle: Der Haufe-Verlag versteht als Fachverlag was vom Vermögensstatus

(EP)

Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

Besprechungsteil

Im besprochenen Einzelfall einer Wohnanlage im Gerichtsbezirk Koblenz hatte die Verwalterin einen Betrag von 13.440,- € (Ansatz lt. Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres – ergo: Sollbetrag) in die Jahresabrechnung als Ausgabe eingestellt und dem entsprechenden Miteigentumgsanteil des klagenden Wohnungseigentümers anteilig angelastet. Soweit zur Praxis in ganz Deutschland, wie sie üblich ist. In einer „guten“ WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kein Problem: Wenn alle zahlen, wo ist das Problem? Problematisch erwies sich im entschiedenen Fall jedoch, dass einige Wohnungseigentümer mit ihren Wohngeldern ausblieben. Demzufolge konnte, was in der Praxis ebenfalls häufig der Fall ist, die als Sollbetrag kalkulierte und im Vorhinein (gem. Wirtschaftsplan) festgesetzte Instandhaltungsrücklage (jährlicher Ansparbetrag) tatsächlich nicht in voller Höhe zugeführt worden. Es mangelte an Liquidität im Verwaltungsvermögen.

Und deswegen haben jetzt die obersten Richter des Landes scharf nachgedacht und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen, die in Verwalterkreisen für einigermaßen Haare raufen sorgen dürfte. Aber auch der Entlastung des Verwaltungsbeirats als dem Verwalter treu ergebener „klüngelnder“ Ergebenheitsbeirat wurde ein Rüffel erteilt: Die Entlastung des Beirats zu beschließen, wenn kein  Grund ersichtlich sei, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, käme insbesondere dann nicht in Frage, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Hanebüchen.

Insbesondere eine Verwaltungsbeiratshaftung für die Richtigkeit von Jahresabrechnungen begegnet nach hiesiger Rechtsmeinung erheblichen Bedenken, denn die Tätigkeit ist regelmäßig ehrenamtlich und setzt keine besondere Vorbildung der Beiräte voraus. Das macht auch sauer auf die Gerichte, die Verwaltungsbeiräte als Garanten gerichtsfester Abrechnungen verantwortlich machen, die es in der Praxis eben gar nicht gibt, wie allein der hiesige Richterspruch eindrucksvoll unter Beweis stellt. Allerdings, und das ist festzuhalten, ist daher die Verwalterpraxis des Büro Gotthal auch im Hinblick hierauf wegweisend, weil auf der dortigen Website folgendes wörtlich zur Beirats- und Verwalterentlastung erklärt wird:

• „Die Entlastung des Verwalters und/oder des Verwaltungsbeirats kann beschließen, wer das mag. Wir haben dazu eine andere Meinung: Wir glauben, dass die Entlastung als Beschluss nicht mehr zeitgemäßer Verwaltung entspricht. Verboten ist es sicherlich nicht, derartiges beschließen zu wollen. Es macht nur keinen Sinn.“ (Quelle: Homepage, Büro Gotthal, Berlin – Stichwort: Verwalterentlastung)

So dumm ist dieser Gedankengang dann nicht! Ein Pluspunkt. Zurück zum Urteilsspruch aus Karlsruhe: Und um Wiederholungen zu vermeiden gewissenhafte Lotsentätigkeit ins Netz und Hinweis auf die Möglichkeit, den obergerichtlichen Spruch bei uns kostenlos als pdf downzuloaden. Sicherlich wird sich die Redaktion „in Bälde“ noch genauer mit dem Richterspruch zu befassen haben.

Ob es in Zukunft klarere Abrechnungen gibt? Wir wissen es noch nicht. Fest steht: es gibt jetzt einen denkbaren neuen Einwand, der tatsächlich in vielerlei Hinsicht deutschlandweit als Regel verbreitet ist. Insofern war und ist hier wieder eine Assoziation mit Augenzwinkern denkbar: So sehr doch Wohnungseigentümer hier und da zu Gericht gehen, um Dinge durchzusetzen, so wenig ist doch glaubhaft, dass dies allein und nur „der Gerechtigkeit dient“ (historischer Spruch, Quelle hier). Und wer nach Karlsruhe geht, um dieses Problem „zu lösen“, der mag möglicherweise nichts anderes im Sinn gehabt haben, als ein Jemand, der Geschäftsführung ohne Auftrag begeht? Die weitere, ernsthafte Befassung mit dem noch an Druckerschwärze frischem Beschluss des BGH wird zeigen, ob tatsächlich alles viel besser geworden ist. Denn bekanntlich sind Juristen nur in äußerst wenigen Zusammenhängen jemals als gute Kaufleute, Buchhalter und Zahlenmenschen bekannt geworden. Aber das sagten wir schon, auf dieser Website.

• Kostenloser download: Die BGH-Entscheidung im Wortlaut (pdf)
• Nicht schlecht Gut subsummiert: Haufe-Verlagsgruppe, Beitrag vom 16.02.10 (haufe.de)
• Auch klug, weiter gedacht: Fragen und Antworten zur Insta-Rücklage (haufe.de)
• Landgericht Berlin: Von der Sinnsuche über Jahresabrechnungen (gesichtspunkte.de)
• Knappe Rücklagen? Ideen: Wofür Fahrradständer gut sind (gesichtspunkte.de)
• Auch der BFH mängelt gern: Von der Behandlung der Insta-Rücklage als Werbungskosten (gesichtspunkte.de)
• Praxisbericht: Die Instarücklage wird auch schon mal auf dem Bierzettel gebildet (gesichtspunkte.de)
• Schlawiner: Wohnungseigentümer als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ (inspiriert von haufe.de – mit Empfehlung für OnlineAbo)

Die Versammlung, die noch kurz vor Weihnachten einzuberufen war, hat gewichtige Gründe:

Die Versammlung soll über zwei (neue) Abrechnungen für die Jahre 1999 (!!) und 2000 (!!) entscheiden. Nach zehn Jahren mit Prozessen gibt es jetzt die siebente Fassung (!!) der Abrechnung(en). So schreibt es einer der Wohnungseigentümer mit rotem Kugelschreiber auf seine Tischvorlage. Die darüber prozessierten, taten es mehrfach und immer wieder. gesichtspunkte.de hat darüber u.a. hier berichtet.

Als einer der Wohnungseigentümer einmal sagte, ihm kämen die Versammlungen seiner WEG zunehmend vor wie Muppet-Shows, hat sich dieser Eindruck im Gehirn der Verwalterin eingebrannt. Dieser Vergleich, er wurde nie vergessen. Heute Abend wieder Muppet-Show?

Als nun die heutige Versammlung eröffnet wird, hat niemand hinsichtlich der Tagesordnung Bedenken. Die (siebente) Fassung von zwei Jahresabrechnungen wird unter TOP 02 richtig zur Abhandlung kommen. Unter TOP 03 erfolgt noch der Abwahlantrag gegen die derzeitige Verwalterin: Abwahl aus wichtigem Grunde. Was dann noch an weiteren Tagesordnungspunkten folgt, ist dagegen Geplänkel.

***

Zur Jahresabrechnung 1999 meldet sich Prof. Zehsenick (* Name geändert) zu Wort. Er hat sich eine Handkladde handschriftlich aufgestellt. Er sucht sich Zahlen raus, die er angekreuzt hat und nun spricht der von verschiedenen Subtraktionen und Additionen.  Er sagt, Einnahmen und Ausgaben voneinander abgezogen, das ergibt zwei verschiedene Ergebnisse. Die Verwalterin versteht die Ausführungen zunächst nicht. Später stellt sich heraus, er hat die falschen Zahlen herbeigezogen. Das wird erst möglich, als sich der Versammlungsleiter persönlich Einblick in die Unterlagen geben lässt, die Prof. Zehsenick sich genommen hat. Kurze Zeit später steht fest: es ist nicht sinnvoll, jede erhältliche Zahl miteinander aufzurechnen. Wichtiger ist es, die richtigen Zahlen zusammen zu rechnen. Oder sie auseinander zu dröseln.

Herr Prof. Margel (* Name geändert) ist der eigentliche Schriftführer und intellektuell die Führungspersönlichkeit einer kleinen Gruppe von vier, manchmal fünf Eigentümern in dieser WEG, die sich vorgenommen hat, gegen jedes „obrigkeitsstaatliche, gutsherrenartige“ Handeln eventueller Verwalter (und Verwaltungsbeiräten) zu jeder Zeit beherzt einzuschreiten. Aber heute verrennt sich die Diskussion um Abrechnungen von 10 Jahre zurückliegenden Wirtschaftsjahren in eine Art erkennbaren Selbstzweck. Es geht mehr darum, Recht zu haben und darauf zu beharren, als überfällige Abrechnungen zu genehmigen.

Prof. Margel stellt sich die Behandlung von Jahresabrechnungen stets zweistufig vor. Zunächst gibt es eine Gesamtabrechnung, in der die Einnahmen und Ausgaben zunächst richtig kontiert und zugeordnet ausgedruckt vorliegen. Sodann tritt die Versammlung zusammen und spricht hinsichtl. der Zuordnung dieser Zahlen eine Billigung aus. Oder andererseits das Missfallen mit einer bereits vorgenommenen Kontierung. Die WEG beschließt, den einen Betrag so zu belassen, während sie den anderen Betrag per Beschluss umbucht und daher anders zuordnet.

Dann geht die Verwalterin nach Hause. Sie liest das alles nochmal durch und führt nun die Einzelabrechnungen durch, erst nachdem sie die beherzten Umbuchungen vorgenommen hat. Dann findet eine zweite Versammlung statt und die beschließt nun die unstreitige Gesamtabrechnung in Einzelabrechnung zu verteilen. Dass dies regelmäßig zwei Versammlungen erfordert, findet Prof. Margel unproblematisch. Die Diskussion führt hier nicht weiter, allerdings erwächst aus dem soeben Geschilderten, dass die Verwalterin einfach der Genehmigung der Jahresabrechnung einen weiteren, gesonderten Beschluss vorausgehen lässt. Sie findet, die Gemeinschaft möge zunächst beschließen, dass die Summe von 66.805,93 € (* Betrag geändert) für größere Instandhaltungen gebilligt wird. Umbuchungsanträge werden von niemandem gestellt. Dies wird so beschlossen. Nachdem die Verwalterin sicherheitshalber noch einmal zurückfragt, ob eventuell eine andere Kostenposition oder Einzelbuchung auf anderen Konten der Jahresabrechnung von jemand angegriffen werde, erfolgt seitens der Versammlungsteilnehmer keine Beanstandung. Dies wird die Verwalterin sicherheitshalber ausdrücklich dem Beschluss über die Jahresabrechnung im Protokoll voranstellen. Wem’s nützt, das ist eine ganz andere Frage. Eine gerichtliche Anfechtung ist hiermit keineswegs verhindert.

Nachdem dies alles klar ist, ist auch die Abrechnung 2000 relativ schnell verabschiedet. Auch die beiden soeben beschlossenen Jahresabrechnungen könnten durchaus erneut, und damit dann das dritte Mal vor Gerichten angefochten werden und solche Prozesse würden wieder Jahre dauern. Interessant aber ist: Mag auch körperlich dasselbe Abrechnungssystem vor einem gerichtlichen Spruchkörper ausgeweidet werden, es ist keineswegs sicher, dass die gerichtlichen Entscheidungen dazu homogen ergehen werden. Es baut nicht die Kammer auf die beiden Vorentscheidungen auf, sondern jeder (neue) Richter wird eine andere Brille tragen. Vor Gericht, das sagen auch die Richter selbst, sieht man, auf welchem verfahrensökonomischen Weg sich Jahresabrechnung aufheben oder bestätigen lassen. Es gilt der Grundsatz, dass die am einfachsten erreichbare Argumentation genommen wird. Das führt regelmäßig dazu, dass die inhaltlich sehr konkret vorgetragenen Rügen und Probleme der Realität kaum zur Erledigung durch richterliche Klärung kommen. Sie versacken in einer eigenen Vorstellungswelt bei Gericht. So sagt beispielsweise das zuerst angerufene Gericht, die Wasserkosten der Wohnanlage dürften hier nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden, wie es allerdings geschehen ist. Drei Jahre später sagt ein anderer Richter derselben Kammer, nachdem die zweite Fassung derselben Jahresabrechnung erneut angefochten wurde, das mit der verbrauchsabhängigen Umlage der Wasserkosten sei aber entgegen der Ansicht der ersten Kammer kein Problem und könne unproblematisch erfolgen. Shit happens.

Unter TOP 03 wird nun über die sofortige Abberufung der Verwalterin (aus wichtigem Grund) beraten. Der Antrag wird später glatt abgelehnt.

Auffällig: Jetzt erst steht  eine der älteren Wohnungseigentümerinnen auf und verlässt den Raum. Sie erteilt Vollmacht an den Vorsitzenden des Beirats. Auf dem Hof spricht sie den Verwalter an, sagt, sie hätte gehen müssen. Sie habe keine Luft mehr bekommen. Sie kann es nicht ertragen, sagt sie. Fünf Minuten später verlässt auch eine weitere Eigentümerin die Beratung. Auch sie hat dem Vorsitzenden des Beirats Vollmacht erteilt. Sie weint. Es ist nicht auszuhalten, sagt sie, jetzt haben wir auch über Religion und Kirche gesprochen. Eine der giftig argumentierenden Wohnungseigentümerinnen sei gefragt worden, sie gehe doch auch immer regelmäßig  in die Kirche und wie sie das jetzt mit ihren ständigen Giftpfeilen und Ausfällen ggü. dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats in Einklang brächte, der Mitglied derselben Kirchengemeinde sei?

Auf diese Frage kam keine Antwort.