WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

René Ruske aus Spandau ist ein umtriebiger Mann und verfolgt gerne Ziele. Wie groß dieselben sind, das ist damit noch nicht gesagt. Seit längerem schon ist zwischen Auftraggeber und Hausverwalterin und Ruske klar, dass in dem Mehrfamilienhaus in Berlin-Neukölln im hinteren Hof-Gartenhaus die „muffig gewordenen“ Altbaukeller „aufgefrischt bzw. aufgearbeitet werden sollen. Richtig deutlich wird das angesichts eines versicherungspflichtigen Rohrbruchschadens. Unbemerkt trat längere Zeit Wasser aus einem defekten Heizungseckventil in der EG-Wohnung des Wohnungseigentümers Schön (* Name geändert) aus. Und tröppelte und tröppelte……der stete Tropfen höhlt den Stein, oder in diesem Fall die Kellerverschläge aus Holz.

….

Alle Fotos: René Ruske, Spandauer HWS Service

Damit die Maßnahme nun erfolgreich sein kann, müssen die alten Holzverschläge weg und es werden später neue eingebaut. Im Moment betreut René Ruske Phase 1. Mehrere Phasen folgen.

Er hat die alten Kellerverschläge herausgerissen und dem Raum Platz zum Luftholen und Atmen verschafft. Das zeigen die Bilder. Zwei Trocknungsgeräte stehen nun im Keller und sorgen im Rahmen von zehn weiteren Tagen für eine Austrocknung der viel zu feuchten Kellerräumlichkeiten. Als nächstes muss der „Sanitärfritze“ kommen und man setzt noch Lüfter in die Außenwand nach hinten ein. Kernbohrungen machen. Wo genau, muss nochmals festgelegt werden. Fest steht: die Außenwand zum hinteren, zweiten Garten wird Bohrungen bekommen, damit dort Entlüftung des Kellers verbessert werden kann.

Jetzt ist Phase 1, das Holz ist aus dem Keller weggeräumt, alles kann gut durchlüften.  Dann wird die Lüftungsstruktur auch noch verbessert, so der Plan. Später kommen neue Verschläge dorthin, die viel „filigraner“ sind als „fette Holzlatten“.

Abwarten.

 (EP)

Ein Provisorium ist ein Provisorium ist ein Provisorium. #Alte deutsche Redensarten

Jeder weiß es, aber keiner beachtet diese Binsenweisheit. Auch nicht die Wohnungseigentümer und der Verwalter in der Kreuzberger Möckernstr., wo schon seit vielen Jahren die Treppenhausrenovierungen beider Treppenhäuser des Vorderhauses und des Seitenflügels erledigt sind. Sind schön geworden. Beide sehen gut aus. Genau genommen ist schon bald wieder mal dran, die Anstriche zu überholen. Die Zeit macht nur vor dem Teufel halt.

Der Durchgang von der Straße zum Hof sieht wirklich gut aus. Die Oberwände sind in einer Art „altweiß“ gestrichen und grün abgesetzt. Bei der Decke (ganz oben) wurde seinerzeit gezögert. Aus gutem Grund. Respekt vor den vergangenen, verblichenen Zeiten.

Irgendwann später einmal, so seinerzeit das Vorhaben, soll ein Restaurator da ran gehen und schauen, was vom historischen Untergrund noch da ist. Löblich. Nur die Treppenhäuser sind jetzt leicht sechs Jahre fertig renoviert und das Provisorium der Deckenflächen im Durchgang ist immer noch unbehandelt.

Und jetzt war nicht Commissario Brunetti vor Ort, sondern Kommissar Zufall.

Im Nachbarhaus ist der Bauwerksrestaurator gewesen. Er hat noch hereingeschaut und sich bei der Verwalterin gemeldet. Jetzt liegt ein gut durchdachtes Konzept vor, mit bunten Farbproben und Vorschlägen, wie die Sache aussehen kann.

Ob die Eigentümer sich aber entscheiden? Who knows. 

Was fällt einem ein, wenn man das Wort „Mandantschaften“ benutzt. Das Officeprogramm ist recht einfallsreich. Das gibt Anlass, über „Mandantschaften“ nachzudenken. Mein Officeprogramm eröffnet mir überhaupt erst  Möglichkeiten, über die Welt im Übrigen angemessen nachzudenken.

Genau: Mandantschaften. Werte Mandantschaften. Freundliche Gesandtschaften.

Mandantschaften, das hat sowas Hochherrschaftliches. Seine Eminenz, Hochwürden. Wir aber sind Lakaien, Dünnbrettbohrer, billiges Hilfspersonal. Fremdgesteuert ohne eigene Vorlieben und Schwerpunktalente. Wir handeln namens und im Auftrage, doch wer bedient uns mittels Fernbedienung?

…

Es sind zunächst allenfalls Bekanntschaften. Sie sind Bekannte, weil sie schon mal von uns und eventuell wir schon mal von ihnen gehört haben. Bis was Näheres daraus wird. Dann werden sie vielleicht mal Mandantschaften. Die es hoffentlich nie bereuen. Weil wir uns für sie zerstreuen. Oder unseren Gedanke. An Havel, Spree und Panke.

Übernehmen wir sie und übernehmen sie uns in ein Betreuungsverhältnis, die werten Mandantschaften, dann behandeln wir sie wie Präsidentschaften. Wir schicken Gesandtschaften in den Außendienst, damit ihr Mehrfamilienhaus wachse und gedeihe. Wobei: Dass ein Mehrfamilienhaus wächst, das ist selten. Wenn der Verwalter über sich hinaus wächst, ist das okay. Bei Mehrfamilienhäusern gilt selbiges nur, wenn durch An-, Um- und Ausbau Erweiterung erfolgt. Denn ansonsten ist das Haus überwiegend immobil, und damit starr, statisch und nur gut, wenn dem Statiker nichts mehr einfällt. Har har, kleiner Witz am Rande. Nicht lustig.

So mancher Mandant lässt sich wählen, z.B. wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Es gilt, einen Verwaltungsbeirat aufzustellen. Einige wenige von denen aber sind nicht einmal gute Teamplayer. Sie handeln bald nach ihrer Wahl wie „Regentschaften„.

Fassen wir es wie folgt zusammen:

Mein Officeprogramm erlaubt es mir immer wieder, einen klaren Kopf zu behalten. Man muss die Dinge, die man sieht, nur durchschauen, auch bei noch so unpassender Gelegenheit. Selbst wenn man einen Text erstellt, der mit den werten Mandantschaften so reineweg gar nichts zu tun hat. Im vorliegenden Textentwurf wollten wir Handwerkerfirmen nur erklären, wer wir sind, damit sie vielleicht Lust entwickeln, uns ein attraktives Angebot zu erstellen. In Berlin-Neukölln sollen 2012 eine Reihe von Maßnahmen durchgeführt werden. Wir werden jetzt initiativ. Bevor es zu warm wird. Denn jetzt ist es kalt. Die „Bauluden“ haben Zeit, Angebote zu schreiben. Angebote zu schreiben ist nämlich auch Arbeit, aber Innendienst. Wir sind ja wetterfühlig.

Draus geworden ist als Abfallprodukt dieser Artikel. Nur weil die Rechtschreibhilfe diese merkwürdig erscheinenden Vorschläge anzeigte. Ist ein gutes Programm. Weiter arbeiten….

• Andere „Korrekturhilfen“ meines Officeprogramms

(EP)

Mehrfamilienhäuser sind in der Regel bewohnte Häuser, in denen Mieter gegen Entgelt wohnen. Oder Eigentümer, die ihre Wohnung erworben haben. Die Wenigsten machen sich hingegen klar, wie viele weitere Bewohner so ein Haus hat. Je älter das Haus, desto größer die Gewissheit, dass neben den „Offiziellen“ auch jede Menge Inoffizielle im Haus leben. Manche davon mit drastischen Folgen für die Offiziellen. Bis zum Auszug der Offiziellen, weil das ganze Haus saniert werden muss. Zu prüfen, wie viel Sanierungsbedarf bzw. Entwicklungsmöglichkeit in einem Haus steckt, kann man „Sorgfalt“ nennen, oder auch „Due Diligence“. Weil die Zeiten einfach so modern sind. Und wir uns damit beruflich befassen. Manchmal.

Kurz gesagt ist bereits diese Überschrift irreführend: Jeder Ankauf eines Mehrfamilienhauses ist eine ganz unterschiedliche Sachlage. In jedem Hause atmet ein persönlicher Geist, der jedem, der zu vieles heißt, von hinten in den Allerwertesten beißt. So könnte man rüttelreimend auf den Berichtstrip gehen und sagen:  Jedes Haus ist anders und in jedem Haus musst Du andere Sachen „ankieken“. Vorsicht ohne Nachsicht ist die Rücksicht auf die Gesamtsicht:  Sie ist das Gegenteil von Naivität, Einfältigkeit und Blauäugigkeit und die Mutter der Porzellankiste. Due Diligence ist der moderne Begriff, den ein jeder Immobilien-Tycoon gern verwendet, den aber kaum einer richtig versteht. Wir Berichterstatter und Leser natürlich ausgenommen.

Unter Juristen gilt: Zwei Juristen, drei Meinungen. Unter Architekten gilt dasselbe!

Was einem der Verkäufer nicht verrät, muss man selbst herausfinden. Was einem der Makler nicht sagt, weil er es selbst nicht weiß, muss man ebenso selbst herausfinden. Deshalb ist beim Hauskauf die Hinzuziehung von Fachrat erforderlich. Architekten, Bauingenieure und Sonderfachleute wie z.B. Holzschutzgutacher sind gefragt. Diese muss man mitnehmen, wenn man an Ort und Stelle eine Ankaufsentscheidung zur Prüfung gestellt haben will. Die Gewährleistungs- und Aufklärungspflicht eines Verkäufers gebrauchter Immobilien ist zu niedrig. Im Zweifelsfall bestreitet der Jurist die Mängel hinterher gern mit Nichtwissen. So sind die juristischen Argumente.

Die Frage, ob ein altes Mehrfamilienhaus bei üblichen Durchschnittskosten in einen aktuellen Stand von Üblichkeit versetzt werden kann, hängt fundamental mit der begleitenden Tiefenprüfung der Bausubstanz eines Hauses zusammen. Ist bereits die Substanz schlecht, heißt es bei Kalkulationen gern gleich mal das Doppelte bis Dreifache üblicher Sanierungskosten bereitzustellen. Und gerne vergleichbar mit Neubaukosten oder sogar darüber hinaus.

Am besten ist die Hinzuziehung von bereits bekannten Fachleuten. Wir unternehmen derartige Vorlaufbesichtigungen auch und beraten Menschen bei der Stärken- und Schwächenauszählung aller in Frage kommenden Gesichtspunkte eines Hauses, nicht dieser Website. Aber wir bleiben auch wie Tischler bei unseren Leisten, besser Leistungen und die gehören artig umrissen, sachverständig abgegrenzt. Und deutlich ist herauszuheben, dass der Philosoph stets weiß, dass er nicht alles weiß. Z.B. schwarz.

Schwarze Flecken auf der Landhausdiele? Keine Ahnung. Wissenslöcher. Apropos Löcher: kleine und größere, verschiedene Löcher auf dem Dachverbandsholz, den Balken? Gut, da gibt es gleich mehrere verschiedene Varianten Tiere. Dem Holzbock kann man dort eventuell artig die Hände schütteln, um ihn herzlich zu begrüßen. Oder auch den Anobien. Beim Holzbock unterscheidet man die verschiedensten Arten. Doch irgendwann wird aus „variablem Schönbock“, „Mulmbock“ und dem „großen Eichenbock“ vielleicht eine nachwachsende Käufergeneration „Nullbock“, weil das gesamte Ankaufsobjekt mehr oder minder davon durchzogen ist und kostenlos mitbewohnt wird.

Alte Häuser haben solche Untermieter. Einige davon heißen sogar „Trotzkopfkäfer“, man darf also mit Widerstand rechnen, wenn man sie in Beseitigung zu bringen trachtet.

Kaufpreis plus Nebenkosten plus Investitionskosten: Gesamtgestehungskosten einer Ankaufsüberlegung = Verkehrswert einer TOP-Immobilie?

Der Verkäufer eines Hauses gibt sich gern arglos. Er errechnet sich einen Wunschpreis für das Objekt und bietet es für diesen Preis an. Der gewissenhafte Käufer muss sich nun die Frage stellen, ob das Objekt diesen Preis wert ist. Die Bewertung von Bauschäden spielt dabei eine zentrale Rolle und die Kernfrage: Würdest du die Beseitigung von Bauschäden in fach- und sachgerechter Art und Weise für einen zu kalkulierenden Gesamtpreis hinbekommen, der das Objekt erst einmal in einen mängelfreien Zustand versetzt. Und dann die Frage: Würde man unter Berücksichtigung aller eingesetzten, finanziellen Mittel auch im Falle eines Wiederverkaufs dieses Geld je wieder herausbekommen?

Falsch angekaufte Immobilien ziehen nicht selten die fatalsten aller Folgen nach sich: Die Insolvenz des finanziell komplett überforderten Erwerbers. Auf einer Baustelle, wie sie der Schriftsteller Michael Ende genannt hätte: „Die unendliche Geschichte“. Der Glücksdrache Fuchur ist auf und davon und die Finanzen sind im schwarzen Strudel der vergessenen Zeit verschwunden. Das moderne Märchen eines Immobilienerwerbers.

Von der Bausubstanz her gibt es „harte“ und „weich gebrannte“ Ziegel, wovon beispielsweise die zu „weich gebrannten“ Ziegel minderwertiges Baumaterial darstellen. Kommt Frost, Feuchtigkeit und Wetterwechsel hinzu, so sandet der Ziegel erst porös und dann zerfällt er. Mit seiner gesamten Statik bricht der Stein in sich zusammen. Was auch Holzschutzfachleute zuweilen zum ersten Mal vor die Augen bekommen: Schlupf- bzw. Steinwespen, die zwar Stein üblicherweise nicht anfressen, aber im „zu weichen Ziegelstein“ durchaus eine „holzähnliche Konsistenz“ (Holzschutzgutachter) vermuten. Dann sieht die ziegelmauerwerksmäßig hochgezogene Wand von 1850 aus, als wäre sie ein Schweizer Käse. Die Viecher fressen sich in diese porösen Wände hinein und legen dort ihre Gelege ab. Hier bekommt die Steinlaus von Loriot echte Konkurrenz. Kein Scherz: Das Stückchen Schweizer Käse sieht man hier auf dem nachfolgenden Foto.

Bis der Bautenschutz-Gutachter kommt und mit dem Zimmermannshammer gegen die Wand keilt. Hält die Wand?

Oder -zack, pardautz- brechen bereits bei leichtem Hämmern ganze Splitstücke von der Wand ab, als wäre sie ein weicher Kokon aus Schlagsahne? Dann wiederum finden wir den Weißen Hausschwamm vor und hier auch den Echten Hausschwamm. Überall Feuchteschäden, es sind Altschäden, man sieht sie noch und wir wissen, das Dach ist neu gedeckt. Aber das Dachverbandsholz ist vom Holzbock und von Braunfäule befallen. Es ist leicht wie Balsaholz und splittert in großen Schlagstücken unter dem leicht hämmernden Zimmermannshammer. So hatte niemand gewettet.

Inzwischen stellt sich bei der Ankaufsprüfung im Rahmen einer Vorortbesichtigung heraus, dass eins von vier Gebäuden auf dem Grundstück in Form eines so genannten Gebäudeensembles von so nachhaltiger Schädigung betroffen ist, dass nur noch ein Abriss sinnvoll ist. Gebäuderestwert = Null.

Am Ende ist eine Ankaufsentscheidung dahin, dem Kaufinteressenten die Rosinen von den Augen genommen. Die Ankaufsprüfung ergibt nüchtern folgendes, zusammengefasst:

1. Das Objekt anzukaufen und nachfolgend insgesamt instandzusetzen sollte bei Abwägung von Wirtschaftlichkeitserwägungen überprüft werden, und zwar sorgfältig.
2. Dies vorausgeschickt rechnet sich der Ankauf des in Frage kommenden Objekts am Stadtrand von Berlin nicht. Denn die erforderlichen Investitionen kann man momentan aus Erfahrungswerten und Durchschnittspreisen voraussetzen und als Finanzierungssockel ansetzen.
3. Hinzu kommt aber der teilweise Abriss von Gebäuden auf dem Grundstück und an mehreren „Bedachungen“ der mehreren Häuser auf dem Grundstück. Selbst da wo Dächer des Objekts bereits neu gemacht wurden, erfolgte dies nicht durchgreifend und in bestandssichernder Art und Weise, sondern „behelfsmäßig“. Infolge der Überlegung, die Obergeschosse der verschiedenen Gebäudeteile zu Wohn- und Gewerbezwecken umnutzen zu wollen, müssen diese Arbeiten im Nachhinein als „fast wertlos“ angesehen werden.
4. Der Befall des gesamten Ankaufsobjekts mit mehreren bauwerkszerstörenden Schädlingen, wie verschiedenen Schwammarten, Fäule, Käfer- und Wespenbefall sowie eine Vielzahl von sichtbaren Alt-Feuchtigkeitsschäden (vor Dachinstandsetzungen) lässt die Vermutung zu, dass das Objekt neben den hier und heute sichtbaren Schäden insbesondere auch „unsichtbare“ und verborgene Bauschäden im Bereich der Stockwerksdecken aufweist. Für diese denkbaren Sanierungsvermutungen muss man mindestens noch einen großen Teil Sicherheit zusätzlich einkalkulieren.
5. Die ursprüngliche Überlegung, eventuell im Rahmen üblicher Dachgeschoß-Ausbaupreise von vielleicht 800,- bis 1.000,- € pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche zu landen, lässt sich nicht aufrecht erhalten, angesichts der vorgefundenen Schädigungen.
6. Eher kann man davon ausgehen, dass die Sanierung vergleichbare Neubaupreise von z.B. 1.500,- bis 2.000,- €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche nach sich zieht. Hinzuzurechnen ein Betrag in „unbekannt bleibender Höhe“ noch für die Kosten „unbekannter Maßnahmen“. Denn diese werden sich im Verlaufe eines Modernisierungsvorhabens herausstellen, Tag für Tag, Woche für Woche und Monat für Monat.
7. Multipliziert man diese überschläglichen Annahmen mit den zur Nutzung vorgesehenen Flächen künftiger Nutzung, so addiert sich im vorliegenden Fall gleich mal „ein Millionengrab“ bzw. ein Investvolumen von leicht 800.000,- bis 1.000.000,- €, bezogen auf den Ankaufspreis, die Nebenkosten und die erforderlichen Investitionskosten für sämtliche Gebäudeteile, einschl. eines Abrisses von Altgebäuden und dem bestandssichernden Neu- bzw. Wiederaufbau planungsrechtlich zulässiger Grundstücksausnutzungen, der Baulandreserve.
8. Dies alles zusammengenommen ergibt sich die Frage der wirtschaftlichen Wiederverwertung und ergo die Frage: Gäbe es unter Notgesichtspunkten im Falle eines notwendigen Abverkaufs Käufer, die bereit wären, für ein solches Objekt einen „notwendigen“ Verkaufspreis zu zahlen, der mindestens kostendeckend sein muss? Insofern große Zweifel, dass dieses künftig erzielbar ist.

Und jeder hat es ja gehört angesichts der Lehmann-Brothers-Pleite:

Wer haftet schon dafür? Na, der Käufer. Fazit: You are always „The Gelackmeierte“, wenn du dich nicht gründlich um die Prüfung einer Ankaufsentscheidung kümmerst. Due Diligence ist Intelligenz, man kann dafür Leute beauftragen, denn die eigene Ankaufsentscheidung ist oft von Emotionen begleitet. Der Weg der Sachlichkeit ist das Ziel und das „was wäre wenn?“. Im hier dargestellten Überprüfungsfall ergibt die Due Diligence ein kurzes, sowjetisches NJET. Wer es nicht versteht, googlele…..

• Bei weiteren Fragen: Ruf einfach die Hausverwaltung an!
• Video: Im Altbau häufig zugange: Die Steinlaus
• Außendienstbericht: Dadideldum, der Lochfraß, der geht um
• Polaroid des Tages: Der Schmutzfink geht um

 (EP)

Hätten wir am Ende die Mauer stehen gelassen und die Verkabelung nicht so vorangetrieben, ständen heute nicht die wesentlichen Spam-Server in Russland, Bulgarien und Rumänien. In Ländern, in denen auch heute noch das Versenden von Spamnachrichten nicht justitiabel ist. Mit Folgen für die weltweite Serverauslastung und einem vielfachen des notwendigen Datentraffics all around the world.

Muss man sich das Internet wie eine große Filtertüte vorstellen, durch die ein „brauner Satz“ an fader Suppe rinnt? Und überall sind bots unterwegs, kleine Roboter, die nach Schlüsselwörtern suchen? An denen kann es im Kern nicht liegen, dass immer wieder dusselige Russen, saumselige Asiaten und herbe Überseeianer die Kommentatoren-Funktion einer Website wie dieser missbrauchen. Noch einmal ganz deutlich für alle da draußen, die mich regelmäßig verlocken möchten: So viel Viagra kann ich gar nicht essen, wie ich angeboten bekomme. Immer wieder abonnieren auch filterlose Vaterlandsgesellen sich als regelmäßige Leser mit dämlichen Erstkommentaren, die man gleich löscht. Hätte man nur gewusst, wohin das alles führt, man hätte wohl die Mauer erst gar nicht….

Vom Wedding gibt es Ecken, die sehen richtig gut aus. Da ist alles irgendwie stimmig, gewachsen. Und dann gibt es im Wedding diese sprachlos machenden Ecken. Aber der Wedding, der hat durchaus einen eigenen Charme. #Einschätzung eines Architekten

Aber nun ist alles so gelaufen und wir haben den Salat.

Sei kein Frosch: Frösche in Kellerlichtschächten gelten gemeinhin als „veranlassungsfrei“. Sie kommen immer wieder, sehr gern auch bei Regenwetter, suhlen sich in der verschlammten Sohle des Lichtschachtes und verharren dort zum gemeinschaftlichen Bade. Zu veranlassen ist nichts. Wenn der Kellerlichtschacht abgetrocknet ist, empfiehlt sich allerdings ein „Herausschöpfen“ des begnadeten Springers: das Freilassen auf der angrenzenden Grünfläche gilt als ungefährlich. Wo Frösche sind, sollte man allerdings nicht hintreten, bzw. drauf! Ob es zur Verkehrssicherungspflicht des Hausverwalters gehört, vor dem Ausrutschen auf Fröschen zu warnen, ist in der Literatur weitgehend ungeklärt.

Vögeln wiederum geht es heute besser als vor vielen Jahren, wir berichteten. An der Giebelwand zum Nachbarn in Berlin-Wedding entstehen derzeit miet- und kostenfreie Ersatzbehausungen auf der neu angefertigten Wärmedämmfassade, damit die Viecher sich richtig wohlfühlen. Der Artenschutzgutachter bekommt Beweisfotos, dass es sie verabredungsgemäß gibt. Er meldet gegenüber der Naturschutzbehörde den Vollzug. 38 fliegende Vögelchen und Fledermaus-Pärchen können vögeln oder mausern, solange sie auch wollen. Sie werden den dringend benötigten Nachwuchs in kleinen Eierchen als Gelege dort ablegen, die sie sorgsam bebrüten. Ob die Häuser, die die Wärmedämmhersteller als „artgerecht“ anbieten, wirklich ausgebufft sind, bleibt noch zu prüfen. Von Interesse dürfte dabei sein, ob die Vogelviecher sich mit „Schwanz raus“ auf die Einfluglöcher stellen und an der frischen Fassade „schietern“, übrigens ein Begriff aus dem Norddeutschen, der gern von „Möwenschiet“ spricht. Jeder weiß, was gemeint ist.

Und während wir verrücktstöhnen vom Vögeln, den Vögeln und gar zu vielen Vögelkästen, schlurft Frau Suurbier Sparbier durch den Innenhof.  Sie ist Postzustellerin, Mitte 40, trägt ihr Haar gern offen und in verschiedenfarbigen Strähnchen. Ganz schön Lidschatten draufgelegt auf die Augen, und bitte, wem´s gefällt! Vor dem Haus steht ihr neues Dienstfahrrad. Neu ist die Elektrifizierung, die Farbgebung allerdings ist bekannt und ähnlich wie bei der TELEKOM (dort: magenta) bereits vom Farbton her „stilbildend“. Gelb signalisiert schon seit vielen Jahren die „Deutsche Post“. Deswegen sang Alt-Bundespräsident Walter Scheel, dem inzwischen wegen Zeitablauf das W aus dem Vornamen abhandenkam, die Postille „Hoch auf dem gelben Wagen“. Er saß seinerzeit noch beim Schwager vorn. Inzwischen ist abgespeckt worden, der Doppelzusteller Vergangenheit und heute würde der Schwager schlicht auch nicht mehr draufpassen. „Ja,“ sagt Frau Sparbier, die Zustellerin, auf meine Nachfrage, „das ist jetzt viel leichter.“ Aber ob es sportmedizinisch besser ist, wisse sie nicht. Dass sie Übergewicht hat, lasse ich ihr gegenüber unkommentiert. Sie entschwindet pflichtbeflissen im Treppenhaus.

Dem weit verbreiteten Getier fehlt in Städten die Pläsir! Ganz und gar nicht unumstritten hat ein Tier gern Satelliten, anderes Getier, der Mensch nicht nur raubt sich Stück für Stück Natur. #Rüttelreime

Die Mieterin Frau Lavendel (* Name geändert) macht erst nicht auf, als ich klingele. Wir führen einen witzigen Dialog durch ihre geschlossene Wohnungstür hindurch. Ich stelle mich als „von der Hausverwaltung“ vor, aber das kann jeder sagen. Sie sagt, sie ist noch nicht angezogen, ich versichere ihr, das würde mich jetzt nicht stören. Ich komme schnell zur Sache, weswegen man mich schätzt und falle eben nicht mit der (geschlossenen) Tür ins Haus. „Ich habe keinen Schlüssel von der Kellertür da unten“, sage ich und will mir einen leihen. Es dauert nicht lange und mein angenehmes, warmes Timbre in der Stimme hat sie überzeugt. Sie macht die Tür einen Spalt auf, steht dahinter, mit einem Handtuch umgewickelt, aber hallo, und händigt mir ihr Schlüsselbund aus. Bei Gott, so viel Vertrauen hätte ich nicht. Sie hat es und das ist gut für mich. Ich bedanke mich artig.

Die Welt ist schon kompliziert genug geworden. Hinten an der Rückseite des Hauses wurden 38 Vogelkästen angebaut. An der Kellerabgangstreppe hängt dieser Hinweis:

Es ist Teil unserer selektiven Wahrnehmung von Artenschutz, Tierschutz und Strategie zum eigenen Überleben: Wir schützen die Vögel, morden aber die Ratten. Tauben umzubringen gilt inzwischen als verpönt und zum Ersatz wird die Antibabypille verteilt und ganze Fassaden werden „taubenvergrämt“, mit spitzen Zylindern, dornenreichen Stacheldrähten und allerhand technischem Schnickschnack. Väterchen Zufall hat uns bestimmte Tierarten aufgegeben, deren Lebensraum wir komplett vergiften sollen und andere, deren Lebensraum mit chinesischer „Kein-Kind-Politik“ unterlaufen wird. Wieder andere werden vergast.

Durch den Keller gelangen wir an die Rückseite des hinteren Gartenhauses, das ist da, wo die Wärmedämmung jetzt an der Giebelwand auf des Nachbarn Grundstück angebracht wurde. Seitlich rechts und links sind zwei Lichthöfe, die sich wie Schießscharten in dem entkernten Innenhof zu einer Rückfront zusammensetzen. Der linke Lichthof von beiden ist noch im Bauzustand. Die Wärmedämmung ist bis auf den Sockelbereich fertiggestellt. Er war eigentlich immer ein Schandfleck, dort müllten die Bewohner alles zu mit Sperrmüll. In uns reift der Plan des Tages, aus dieser bislang ungenutzten Schandecke ein Örtchen mit Timbre, Atmosphäre und Facon zu machen: hier werden wir jetzt mit billigsten Mitteln eine Art „Chillarea“ für die Hausbewohner anlegen.

Auf dem Boden bringen wir Splitt als Splittbett ein, drauf einfachste Betonwerkstein-Bodenplatten mit Fugen, verlegt im Bett. Rechts ist der Giebel zum (weiteren) Nachbarn, dort rankt vergessen eine subalterne Efeugeschichte lustlos herum. Dort setzen wir einen Kantenstein und füllen mit Mutterboden auf. Zwei, drei weitere Efeus anschaffen, bisschen mit Rankhilfe dran, vorher den Nachbarn fragen, aber der hat da sowieso nichts vor. Wir fragen ihn sicherheitshalber. Links die Kelleraustrittstür wird aufgearbeitet und sie erhält einen neuen Schließmechanismus. Den Schlüssel erhält der Verwaltungsbeirat der Wohnanlage: er ist berechtigt, die Schlüssel an interessierte Hausbewohner auszugeben und die Schlüssel nach dem Grill- und Chillvorgang wieder entgegen zu nehmen. Damit klar ist, wer den Platz genutzt hat und wie er übergeben und zurückgegeben wurde! Individuelle Verantwortung.

Eine alte Teppichklopfstange hängt da noch quer durchs Bild. Sie wird entrostet und gestrichen. Dann wird ein hängender Kettengrill aus dem Baumarkt geholt und dort fest angeschraubt. Damit die Seele eine Pendelbewegung beim Grillen erkennen kann. Das ist kurzweilig, man hat was zum Gucken und während es noch „Plop“ macht, ein Flensburger Pilsner macht so, grillen Würstchen, Grillfleisch und vegetarische Gemüsespieße gar. Hach!

Kein Zweifel: Heute war ein guter Tag! Und es wurde eben mal schnell entschieden, eine zukunftsträchtige, Spaß machende Lösung zu realisieren, über die vorher niemand nachgedacht hat. Der Aufwand ist überschaubar, der Nutzen wird groß sein. Bleibt abzuwarten, wie die rund 50 Wohnungseigentümer und Mieter diesen Platz annehmen!

Ich liebte ein Mädchen in Wedding, die wollte immer nur Petting. (Ingo Insterburg, musikalischer Kosmopolit in „Ich liebte ein Mädchen“)

Frau Lavendel erhält von mir artig die Schlüssel zurück: allerdings klingele ich und betrete die Wohnung nicht einfach! Schließlich ist Frau Lavendel frisch geduscht, riecht jetzt auch so und war nicht in Erwartung ihres Hausverwalters. Hilfsbereit war sie. Dafür danke!

• Aus aktuellem Anlass: Süddeutsche Zeitung: Das Urteil gegen einen Katzenquäler
• Report: Instandhaltung: Der Bauherr ist nicht gut zu Vögeln wird behauptet. Eine Wahl hat er nicht.
• Ornithologie: Hausverwalter sind gut zu Vögeln! Artenschutzgutachter geben Quartiere frei
• Linktipp: Ich liebte ein Mädchen in Tempelhof, die war sehr lieb, doch bisschen doof…
• FotoPodcast: Es ist leichter geworden, in einer WEG eine „Bauliche Veränderung“ zu beantragen

Interessant und offenbar durchaus eine Dauerlösung. Vor einem Jahr angesehen, dieses Jahr nachgeschaut mit Hausverwalterblick. Ist alles unverändert. Also eine Art Dauerlösung. Oder ein Provisorium. Was wiederum für ein Provisorium spricht: die halten bekanntlich am längsten. Hoher Spaßfaktor.

Mal schnell nachjekiekt uff alle meene Baustellens! Wat da los war die Tage? Across the mountains (Kreuzberg) and New Cologne (Neukölln) #Sinnstiftung für einen arbeitsreichen Tag

Es ist Zeit auszugehen. Denn wir „Kinder vom Bahnhof Soul“ haben es dieser Tage nicht leicht. Wir wohnen in Kreuzberg, das Wetter ist gut, wie geschaffen, um endlich loszulegen. Lange hat die Wohnungseigentümergemeinschaft genau überlegt, was sie anstellen will. Herausgekommen ist viel. Die Straßenfassade wird jetzt gemacht. Das wurde auch Zeit. Das Haus wurde round about 1870 errichtet und hatte durch den Krieg einige, nicht wenige Schäden erlitten. In der Straße, in der es steht, ist es nicht das Hübscheste aller Häuser. Alle anderen haben gut aufgemotzte Stuckfassaden, doch unser Haus hat eine Glattputzfassade. Zu glatt, zu gerade, zu Kriegsschäden bedingt und glattgebügelt.

Die Straßenfassade steht derweil „under construction“, wie man es heutzutage auszudrücken pflegt.

Das Haus bekommt wieder ein Gesicht. Gesichtspunkte. Aus der glatten, gesichtslosen, gesichtspunktlosen Straßenfassade wird -bei vornehmer Zurückhaltung, nur ja nicht übertreiben- wieder eine solche „in Anlehnung an das ursprüngliche Erscheinungsbild der Straßenfassade. Denn damals war das Haus „schöner“, da sind sich alle einig. Das kostet extra. Für „Stuck, Putten, Fresken“ und Ornamentik an der Fassade stehen rund 15.000,- € extra zur Verfügung, das war es den Wohnungseigentümern wert. Hach, alles neu macht der Mai!

Auch das Dach des Vorderhauses muss überarbeitet werden. Es gab dort Baumängel, die aus alten Zeiten herrühren und die jetzt gleich mitbeseitigt werden sollen. Der Architekt hat die Sache richtig gut vorbereitet. So wie geplant, wird jetzt gebaut und in wenigen Wochen ist alles fertig. Übrigens: An der Straßenfassade sieht niemand irgendwo eine Frau arbeiten! Noch immer sind Frauen eher eine Ausnahmeerscheinung, die entsprechenden Männer für den Putz sind die Putzmänner. Putzfrauen hingegen….nun ja, das sagte ich schon. Dann werden die Wohnungseigentümer irgendwie anders als vorher in ihr Haus reingehen. Alles wird schön sein. Mal sehen!

Alle Vöglein sind schon da, alle Vöglein, alle…. #Liedtext

Richtig ist: Wer baut, kann auch einen Vogel haben oder mehrere. Das wussten wir ja schon immer. Wie weit allerdings die Liebe zu den eigenen „Hausgenossen“ geht, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen. Das focht den Gesetzgeber an, gesetzliche Grundlagen zu schaffen, eine Art „Lex ornithologicus“ oder so ähnlich. Das Naturschutzgesetz setzt die Maßstäbe für den Vogelschutz.

Der Bestand des Hauses als Wohnanlage mit außenliegenden Giebelwänden, die teils unverputzt sind und an denen Nistplätze von Vögeln beheimatet sein können, ist als Gesichtspunkt hinsichtlich der baulichen Instandhaltung des Hauses maßgeblich betroffen. Denn als im Zweiten Weltkrieg halb Berlin zerstört wurde und mehr als 1 Million Menschen obdachlos wurden, fielen auch eine Vielzahl von Hinterhofwohnungen der Abrissbirne zum Opfer. Hofentkernung, um die Belichtung der verbleibenden, weniger zerstörten Wiederaufbauten zu verbessern zeitigten diese unverputzten Giebel mit Scharten, Fugen und Mauerwerkslöchern, in denen die lieben Vögel gerne herumsitzen, auf Eiern, die sie bebrüten.

In Berlin-Wedding findet der Artenschutzgutachter jetzt solche Nistplätze, einige davon verlassen, und es gibt Kotspuren, die darauf hinweisen, dass hier Vögel waren. Einige weitere im aktiven Brutprozess, so scheint es. 24 Niststätten des gemeinen Haussperlings (lat.: Passer domesticus) sind über den Giebel verteilt entstanden. Der Haussperling gilt als bedrohte Tierart. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, selbst anderswo in Heiligensee wohnhaft, weiß zu berichten: „Ja, das stimmt, der Haussperling ist ja im Gegensatz zum Feldsperling ein Stadtbewohner. Seit die Bierbrauereien die Pferdefuhrwerke abschafften, so sagt er, hat der Bestand der Haussperlinge einen Teil seiner Ernährungsgrundlagen eingebüßt. Wat? Die kleinen, braunen Viecher ernährten sich mit Vorliebe vom Pferdekot, dem Pferdeappel, der in getrocknetem Zustand, so der Verwaltungsbeirat, auch vortrefflich als Wurfgeschoss dienen konnte. Ich frage mich, ob auf die Vögel?

Von den 24 vorgefundenen sind 6 Niststätten derzeit in Betrieb, sagt der Artenschutzgutachter. „Zu erkennen sind sie an herausgehändem Nistmaterial, rufenden Männchen und Kotspuren sowie verschiedenen Verhaltensmerkmalen der Vögel. Die Eiablage sei Anfang/Mitte April erfolgt. Danach werden die Eier 13-14 Tage bebrütet und nach zwei weiteren Wochen verlassen die jugendlichen Spatzen das Nest. Allerdings brüten die braunen Racker häufig 2-3mal pro Jahr. Sogar ein nicht mehr genutztes Nest der Nebelkrähe fand man vor. Zwei Ringeltauben (lat. Columba palumbus) turtelten dort beobachteter Weise miteinander herum.

Der Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft lernt an diesem Beispiel noch hinzu, was es bedeutet, eine Vollwärmeschutzfassade zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie an den bis dato unverputzten Gebäudegiebel anzubringen. Aber auch der Putzer, der Maurer, der Polier sind einzuweisen, wenn es sinngemäß heißt:

1. Im Bereich vom aktuellen Brutgeschehen dürfen keine Schutt- bzw. Staubschutznetze an den Baugerüsten angebracht werden.
2. Im Umkreis von ca. 3 m um das aktuelle Brutgeschehen gibt es praktisch dann kein aktuelles Baugeschehen, dort sind Bauarbeiten zu vermeiden.
3. Lärmende Tätigkeiten, längerer Aufenthalt und die Lagerung von Baumaterial im unmittelbaren Bereich der Brutgeschehen sind zu unterlassen.
4. Nach Ausflug von flüggen Jungvögeln können entsprechende Nester ggf. zum Verschluss freigegeben werden, um Komplikationen bei erneutem Brüten der Vögel zu vermeiden.
5. Alle am Bau beteiligten Mitarbeiter sind über die genannten Verhaltensmaßnahmen in Kenntnis zu setzen.

Die Nester werden von den Sperlingen jährlich wieder genutzt, allerdings ohne Wohngeld oder Miete an die Hausverwaltung zu entrichten. Sie sind daher nach § 44 BNatSchG geschützt, weil sie für eine Wärmedämmung dauerhaft entfernt werden müssen, ist nach § 67 desselben Gesetzes ein Ausnahmeantrag erforderlich. Dieser schließt die erstmalige „Schaffung von Ersatzwohnraum“ (kein Witz) ein, namentlich geht es um „Ersatz-Nistquartiere“ auf derselben Fassade im Verhältnis 1:1.

So entstehen dann lauter neue Wolkenkuckucksheime, und eine vertragliche Nutzungsüberlassung an diese Dauermieter wird von den Behörden als wünschenswert angesehen. Die Bewohner haben mehrere Vögel. Und, damit ist die Eingangstheorie widerlegt: Der Bauherr ist gut zu Vögeln und macht alles artig mit. Artenschutzgerecht.

Er fährt langsam an die Fußgängerinsel an der Straße vor ihm heran. Von links kommt eine Mutter mit Kleinkind im Kindertrolley, diesen vor sich herschiebend. Sie sieht so ein bisschen gestresst aus, rote Hektikflecken im Gesicht. Überhaupt: es scheint ein bisschen zu spät zu sein. 8:02 Uhr: Was allerdings das Kleinkind in der Schule soll? Ist es die Doppelmutter, die ihrem zweiten Kind noch schnell die Kindermilchschnitte bringt? Oder wäre das pädagogisch nicht korrekt? Sie trabt relativ schnell heran. Während der Autofahrer die Fahrt schon verlangsamt. Denn es ist Usus in dieser Straße, dass die Autofahrer „low level“ fahren, langsam, ganz langsam. Die Autofahrer haben in dieser Straße alle Zeit der Welt. Die Kinder auf dem Weg zur Schule, es ist ein Heiliges Gesetz.

Dies Gesetz existiert jedoch nur unausgesprochen. Niemand hat es je erwähnt und nirgendwo hat es gleich angeschlagen an die Wand der neuen Schulturnhalle. Dort prangt das Schild „Fahre langsam im Bereich der Schulzuwegungen“ nicht. Stattdessen prangt eine Leuchttafel an der Schulturnhallenwand. Es zeigt, dass die auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage Strom erzeugt hat. Wie viel Kilowattstunden und -was auch interessant ist- wie viel CO²-Einsparung das bewirkt hat. Es ist ein umgekehrtes Schuldenkonto: die Anzeige zeigt an, dass diese Schule „korrekt“ ist und die Weltatmosphäre ein bisschen geschenkt hat. Gebt zurück, was sie kaputt macht, an Mutter Natur: CO²-Einsparungen.

Weil das Gesetz der „autofahrenden zur-Schule-Bringer“ namens Eltern auch ohne Anschlag an der Schulturnhallenwand funktioniert, ist noch niemand auf die Idee gekommen, die globale Erinnerung an das Bestehen dieses Gesetzes an zu montieren. Schon das mit dem Auto bringen ist politisch eigentlich unkorrekt. Denn seit Jahren argumentiert der Schuldirektor „gegen Windmühlen“, die Eltern hören freundlich zu und vergessen es dann wieder. Einige Eltern sagen auch, sie könnten nicht anders. Es seien die Umstände, die sie dazu zwingen, die Kinder mit dem Auto zur Schule zu fahren. Auch der Schuldirektor kann die Welt nur in seinen möglichen Grenzen verändern. Diese Frage sprengt seine Kompetenzen und überschreitet sie bei weitem. Eltern lassen sich nicht regulieren. Das ist schade, denn sonst wäre es nicht zu diesem Beitrag gekommen.

Mutter Courage, die mit den Hektikflecken im Gesicht und dem Kleinkind vorm Gestüt, bläst nun zum Sturm auf die Schul-Bastille und ruft eine nicht mehr existente Kavallerie von Schulkindern und Elternbringdiensten in offenbar aufgelöster Marschierordnung querüberfeld ab, doch niemand folgt ihr und sie ist „mutterseelenallein“ bei ihrer attaque en fourrageurs. Wie um ihre große Force de Frappe (zu Deutsch: Schlagkraft) zu demonstrieren, ballt sie eine Sozialistenfaust (mit rechts) direkt gegen den Wind und in Richtung des heranfahrenden Autofahrers. Die Kampfesfaust zum Gruß deutet sie unmissverständlich an, „en passant“ zu sein, im Vorbeigehen begriffen. Dazu mummelt sie etwas Unverständliches in einen nicht vorhandenen Damenbart, so von wegen: „Hier fährst du langsamer, fremder Freund.“ Der Autofahrer tut, wie ihm geheißen. Nichts anderes hatte er vor, als dies unaufgeschriebene, an keiner Wand hängende Gebot aufs Neue zu beachten. Du sollst nicht rasen.

Mutter Courage, das sagten wir schon, hat es ausgesprochen eilig und niemand darf sich ihr in den zu späten Weg stellen. Auf der anderen Seite der überquerten Kleinststraße darbt nun die Bordsteinkante vor sich hin und wartet auf Überwindung mit dem Kleinstkinderwagen. Fast fällt sie hin, stolpernd und gestresst, die Hektikflecken noch ein letztes Mal in rot aufglühend, bevor sie keuchend das gegenüberliegende Trottoir erreicht. „Ach, wärest du doch nur fünf Minuten eher los gegangen, wir hätten uns niemals gesehen“, kommt dem Autofahrer spontan in den Sinn.

Erlebnisse wie diese müssen sich einordnen. Man hängt ihnen noch eine Weile nach, ist zuerst ein bisschen „innerlich verärgert“ über so viel Frechheit, forsche Selbstüberschätzung und Dreistigkeit. Doch mit der Zeit ordnen sich die Gedanken und es tritt eine Endregung ein, während sich eine Gewissheit auf die geschundene Seele des Autofahrers legt: „Was dem einen Erkenntnis, ist des anderen Verblendnis.“ Der historisch bedeutsame Spruch wäre wohl nie geschaffen worden, wenn er am 16.03. Anno Zwanzigzehn nicht von irgendeinem Autofahrer gedacht worden wäre. Seine Allgemeingültigkeit leitet sich ab aus der weiteren Erkenntnis des autofahrenden Sprücheklopfers, dass die eigenen Einstellungen zu fast jeder weiteren Angelegenheit immer solche Bipolaritäten aufweisen. Der eine vergnügt sich, während der andere sich erregt. Der eine findet die Sache hundsgemein, der andere findet, das sei nicht so schlimm und die Lösung liege im gemeinsamen Kompromiss. Von der Bipolarität zur Bipolaren Störung – das gehört in den Bereich der Begriffsklärung.

Ein ganz anderer Zusammenhang: Jemand schreibt am Samstag eine Email und vermeldet seiner Verwalterin „fortgesetzt Regenwasser durch Decke“, Fotos anbei. Und fügt ein P.S. noch in den elektronischen Schreibebrief. „Wir hoffen, Sie hatten ein besseres Wochenende.“ Das liest die Verwalterin am Samstag und sagt: „Noch nicht, es ist erst Samstag.“ Muss man ein „kalter Hund“ bzw. ein „falscher Hase“ sein, um so kaltschnäuzig zu empfinden? Ist dem einen „sein Vermouth“ dem anderen „sein Lebertran“? Am Montag früh sind bereits seit Samstag mehrere Menschen verständigt und instruiert. Das Wochenende war nicht vollkommen arbeitsfrei. Und die Vorstellung, einen Verwalter ließe es kalt, wenn seine Mandantschaft im Wohnzimmer Regenjacke tragen müsse, ist falsch. Ein Mensch tut, was ein Mensch tun muss. Alles andere wäre Spekulation. Oder Verblendnis?

Vom Umgang miteinander. Die Schule hat heute Morgen längst angefangen, als Mutter Courage gebieterisch die Rangordnung der Straße gebot. Die Schule des Lebens auch, allerdings endet sie wohl nie…

Heute wird es wieder filo-so-fisch: Er schreibt uns ‚Der Fortschritt ist eine Schnecke. Langsam, langsam geht es voran.‘ Immerhin: es geht voran. ‚Keine Atempause, Geschichte wird gemacht, es geht voran.‘ (Fehlfarben, 1982 – Ein Tag (es geht voran).

Wir befinden uns im Fadenkreuz von Gemächlichkeit und Allmählichkeit. Der (neue) Wohnungseigentümer fällt uns auf durch Beharrlichkeit, Genauigkeit und stringente Zielverfolgung. Alles positive Sachen. Aber heute ist das Tempo beklagt, die Gemächlichkeit und das Tempo der Schnecke, die keine Rennschnecke zu sein scheint. Während wir uns an den Film ‚Im Land der Raketenwürmer‚ (Synonym für hohes Tempo, im Gegensatz zu Schneckentempo) noch erinnern, hat der Erwerber seine Wohnung fest im Instandsetzungs-Würgegriff. Es werden Wände rausgerissen, neue Fenster eingesetzt, die ganze Raumaufteilung wird umstrukturiert. Später soll die Tochter dort wohnen (und sich wohlfühlen). Wird sie, soviel ist sicher. Die Bearbeitung dieser Herzensangelegenheit durch den (liebenden) Vater für seine Tochter sieht ganz danach aus, dass alles richtig gemacht werden wird. Die Wohnung war gut ausgesucht, nicht mal teuer, zwar in Neukölln, aber durchaus mit einem entzückendem Grünblick nach hinten raus, Ruhe, Frieden, was wünscht man sich mehr? – Richtig: Das Tempo muss jetzt groß sein. Man brennt vor Ungeduld, dass endlich alles fertig wird. Alles muss schnell gehen. Wie beim Bauen üblich, zieht sich alles hin. Und dann noch diese zusätzlichen Erschwernisse, die Zeitverzögerungen darstellen: Hier und da muss der WEG-Verwalter involviert werden, weil Dinge am Gemeinschaftseigentum auffällig sind. Der versucht nun, zeitadäquat und „non-verhinderlich“ tagesaktuell zu reagieren und keine Fortschrittsbremse darzustellen. Bisher lief alles gut, so das Empfinden der WEG-Verwalterin.

***

Die WEG-Verwalterin hat hier und da durchaus tiefgehender abzuwägen zwischen ‚Begehrlichkeiten‘ (ich will, dass das gemacht wird) und Realisierbarkeit (in einem größeren Kontext). Schließlich ist die WEG eine Art andere Persönlichkeit mit eigenen Planungen, Finanzen, Vorgehensweisen. Das kann sogar in Konkurrenz zum einzelnen Eigentümer stehen. Die WEG muss auch solche Dinge ‚abwehren‘, deren Ausführung ihr -zur jetzigen Zeit-  als ungeeignet erscheinen.

Beispielsweise ist die Vorstellung des bauwilligen Einzeleigentümers und Erwerbers richtig, dass eine dünne Giebelwand infolge des Abrisses von Ruinen nach dem zweiten Weltkrieg richtigerweise wärmegedämmt werden müsste. Und das rasch. Buchveröffentlichungen zu dem Thema wurden ja auch hier schon besprochen, und was uns die Energie- und Einsparverordnung als Ziel mit auf den Weg gibt, gerät hier und da, aber auch da und da, auch da und da noch an (einige aufgezählte, gelebte) Hürden, über die man(n/frau) erst einmal nachdenken muss.

So gesehen wird damit zum ersten Mal weltweit die Bloggwartsche Relativitätstheorie veröffentlicht, die sinngemäß besagt, dass ein jeder Fortschritt im Vergleich zur eigenen Meinung zur Schnecke geriert, wenn Abwägungen, (andere oder weitere) Gesichtspunkte hinzuzuzählen oder miteinander abzuwägen sind.

Qualität ist kein Zufall, sie ist immer das Ergebnis angestrengten Nachdenkens.“ (wurde u.a. hier schon veröffentlicht)

Zuallererst ist der Vorschlag eines Wohnungseigentümers grundrichtig, Wärmedämmung anzubringen. Aber im Kontext der u.a. hier dargestellten Überlegungen (Gesichtspunkte) wird dieser Vorschlag schnell zu einem gefühlten ‚Schneckentempo‘.  Kann sich die WEG dies leisten? Wenn nicht, kann sie es finanzieren? Über all das berichtete gesichtspunkte.de immer wieder aus anderen Blickwinkeln.

Nachdem ein Abflussrohr der oberen Wohnung nun umgebaut wurde, muss oben eine Fußbodenentwässerung verschlossen werden. Erst dann tritt Entspannung beim drunter werkelnden Erwerber jener hier beschriebenen ‚Ausbauwohnung‘ ein, die ‚Töchting‘ dann bewohnen wird. Das war angekündigt und es wurde auch sofort geklärt und gleich beauftragt.

Eigentlich müsste es schon erledigt sein. Dass der Fortschritt in dieser Angelegenheit eine Schnecke sei, kann gar nicht mal gesagt werden, sondern ist eine Art eigener Zustandsbeschreibung des mailenden Wohnungseigentümers, der inzwischen den Fortgang seiner Renovierungsbemühungen wiedergibt. Richtig ist daher, dass hier nicht ein Schneckentempo vorliegt, sondern die Kommunikation noch nicht erfolgte. Ist die Sache erledigt? Das will der anfragende Eigentümer (eigentlich) wissen.  Wenn er es auch mit anderen Worten sagt.

Wir fassen nochmals kurz zusammen: Große Fortschritte bedürfen gründlicher Vorüberlegungen, sie benötigen einen roten Faden, einen Handlungsstrang, ein dranbleiben an Erfordernissen. Bloggwartisch relativ gesehen (siehe oben) ist hier die Relativitätstheorie unterschiedlicher Menschen zum Empfinden über den wirklichen Fortschritt in Prüfung zu bringen. Kleine Fortschritte bedürfen rascher Umsetzung, mit der Folge, dass der Bedürftige rasch zu einer Klärung kommt. Sonst sind irgendwann einmal so viele kleine und große Probleme aufgelaufen, dass ihre Bearbeitung schlicht unmöglich wird. Wir wissen, dass wir die Welt nicht in fünf Minuten verändern können. Aber wir können sie jeden Tag ein kleines Stückchen liebens- bzw. lebenswerter machen. Daran arbeiten wir. So gut wir können.

Fehlfarben – Der Tag (es geht voran)

Im Bauen hat die Wohnungseigentümergemeinschaft in Berlin-Neukölln ein eigenes Ermessen an den Tag gelegt. Es ging um die Frage, wie man mit außenliegenden, ungeschützten Laubengängen umgeht, die das Wetter nicht abriegeln. Laubengänge sind so eine architektonische Erfindung der fünfziger, sechziger Jahre. Vorn und hinten dran gepappt , sind sie den Wohnungen vorgelagert, die sich an diesem „Außenflur“ entlang ergießen. 1999 hatte die Gemeinschaft die Laubengänge und vieles andere instandgesetzt. Damals gingen die Diskussionen, wie immer in solchen Fällen, in grundlegendere Richtungen. Was ist eigentlich ein Laubengang? Dazu an anderer Stelle mehr.

Ein in der Baubranche beruflich tätiger Miteigentümer hatte seinerzeit gebeten, auch zu prüfen, inwieweit man die Laubengänge einfach komplett verglast, damit das Wetter nicht mehr herein schlägt. Denn im Winter beispielsweise bildet sich dort schon mal Eis auf den Trittflächen. Das war damals abgelehnt worden, weil es viel zu kostspielig war. Die Gemeinschaft hatte andere Probleme. Eine äußerst marode Vorverwaltungssituation mit Pleite derselben war gerade abgewendet worden. Für die nun festgelegten, viel geringeren Arbeiten mussten nichtsdestotrotz empfindliche Sonderumlagen gezahlt werden. Und es kam noch ein Nachschlag: Die Metallstützen der Balkongeländer stellten sich als konstruktiv angegriffen heraus. Alles in allem wurden locker 250.000,- DEM (Deutsche Mark) „verballert“. Die Baufirma ging übrigens kurze Zeit später pleite.

***

2004 und rechtzeitig vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistung der (insolventen) Baufirma beauftragte die Verwalterin sicherheitshalber einen Architekten, in einem gezielten Mängeldurchgang nochmals festzustellen, ob die Einrede von zwischenzeitlich aufgetretenen Mängeln möglich sei? Der Architekt ging die vormaligen Baustellen-Details gezielt ab, fertigte dezidierte Mängelbefunde. Inzwischen meldete sich auch der Bauunternehmer, der zwischenzeitlich eine neue (unschuldige) Baufirma gegründet hatte, und forderte die Gewährleistungsbürgschaft heraus. Dass da ein Unterschied zwischen Firma X und Nachfolgefirma Y besteht, war auch dem wachen Verwalter aufgefallen. Die Mängelliste des Architekten wurde gezückt und es erfolgte eine Vereinbarung mit dem vormaligen Bauunternehmer, wonach dieser sich bereit erklärt, die festgestellten Mängel zu beseitigen, wenn ihm (persönlich) die Gewährleistungsbürgschaft nach vollständiger Erledigung zurück gegeben werde (bzw. seiner Bank). Alle Seiten waren zufrieden.

Schon seit mehreren Jahren, etwa seit drei, überlegt nun die WEG, ob sie die Treppenhäuser vor den Laubengängen mit Türen abschließt, insbesondere wegen der Unbilden kalter Jahreszeiten (Pfützenbildung, stehendes Wasser, Vereisungsgefahr, das Terrazzo des Treppenhauses zeigt erste Absprengungen). Und weiterhin gedenkt die WEG, den Fußbodenbelag der Laubengänge aufzurauen, um ihn rutschfester zu gestalten. Der Wohnungseigentümer Herr Driest (* geändert) sagt nun im August 2009 erstmals und vollkommen überraschend, die Laubengänge seien aber 1999 nicht richtig ausgeführt worden. Die Verwalterin hatte ihm Wochen zuvor die Altunterlagen zu dem Vorgang geschickt. Es sei keine Hochführung der Beschichtung des Fussbodens um ca. 15 cm (als Spritzschutz) ausgeführt worden, und es stelle auch einen Mangel dar, wenn die Laubengänge seinerzeit kein neues Gefälle bekommen hätten. Man könne daher an der Baufirma Regress nehmen, oder eventuell auch an dem Architekten, der dies abgenommen habe. Und dann könne man daher im Ergebnis kostenlos den Rutschschutz bekommen. Die Verwalterin ist sehr erstaunt: das ist ein ganz, ganz, ganz neuer Gesichtspunkt.

Aber aus seiner Sichtweise wird nichts, denn sie ist nicht richtig. Ausgeführt worden sind Leistungen, wie sie in Leistungsbeschreibungen dargestellt wurden. Es wurde auch nicht ausgeschrieben, Spritzschutz anzubringen oder eine Niveauveränderung (Gefälle) der Laubengänge durchzuführen. Beauftragt war nur die Beschichtung, und die wurde abgenommen. Ein Gefälle wurde nicht gefordert.

Man sieht an diesem Beispiel: Auch nach 10 Jahren kann sich keiner sicher sein, dass nicht morgen noch einer kommt, und eine Uralt-Bauarbeit, deren Entstehung, Begrenzung und Durchführung er seinerzeit noch keineswegs begleitet hat, schlecht redet. Oder es sind fünf Sachverständige mit sechs Meinungen involviert. Genau das hat der Verwalter jetzt gemacht. Er hat sich an verschiedene sachverständige Personen (Miteigentümer, Architekten) gewendet und diese involviert. Und das ist keine „unzulässige Einflussnahme“, sondern das gute Recht eines jeden Wohnungseigentümers und Verwalters. Denn nach § 21 WEG sind alle Wohnungseigentümer zur gemeinschaftlichen (Mit-)Verwaltung verpflichtet. Vor allem aber berechtigt.  Für die Gemeinschaft geht es gerade nicht darum, 10 Jahre zurück zu schauen. Denn sie braucht diesen Rutschschutz dringend vor dem nächsten Winter, und das schon seit Jahren.

„Sachen gips, die gips ja gar nicht!“ (Eigene, gern benutzte Redensart, orthografisch nicht ganz korrekt)