Es hat sich viel geändert im bundesdeutschen Recht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat u.a. der BGH die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) als selbständiges Rechtsgebilde, den so genannten teilrechtsfähigen Verband bestätigt. Durch die WEG-Rechtsnovelle zum 01.07.2007 wurde dies noch näher ausgestaltet. Die Behandlung von Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Instandhaltungsrücklage ist durch die neue Rechtslage allerdings steuerlich in Frage gestellt worden. Denn die Zahlung derartiger Beiträge im Rahmen des monatlich zu zahlenden Wohngelds fließe nun, so die Rechtsmeinung dazu, einem anderen Vermögenskreis zu, als zuvor. Während vorher die WEG sozusagen als Gemeinschaft nach Bruchteilen behandelt werden würde, womit diese Zahlungen zwar Ansparcharakter hätten, die für solche Aufwendungen später  zu verwenden sind, die diesem Kreis erst noch entstehen (vergleichbar: Eigenkapitalbildung). Mit dem Entschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes hat sich ein zentrales Argument der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig überholt: Eindeutig sei der zahlende Wohnungseigentümer mit Leistung der Insta-Rücklage an den teilrechtsfähigen Verband im Unterschied zur vorherigen ideellen Beteiligung des Wohnungseigentümers (Rechtslage zuvor) nicht mehr Herr der in § 10 VII WEG erfolgten Vermögenszuordnung. Mit einfachen Worten: erst zahlt der Wohnungseigentümer derartige Anteile ‚an sich selbst‘ als Mitglied einer Gemeinschaft und im (neuen) jetzigen Fall an ein vollkommen eigenständiges, fremdes Vermögensgebilde, den teilrechtsfähigen Verband.

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So sehr auch zentrale Argumente der bisherigen Behandlung derartiger Zahlungen früher überzeugend dargetan werden konnten, so wenig ändert sich allerdings mit der Veränderung des Rechts die Behandlung von Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage, weil etwa zentrale Argumente weggefallen sind. Das macht auch eine weitere Entscheidung des BFH (BFH, Beschluss vom 09.12.2008 – IX B 124/08 – BeckRS 2008, 25014514 – download hier am Ende) deutlich. Darin geht es (ein weiteres Mal) um den Werbungskostenabzug von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage. Die Beschwerde des Klägers und Beschwerdeführers hatte übrigens keinen Erfolg.

Sie (die Zahlungen – Anm. der Red.) können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind (BFH-Urteil vom 26. Januar 1988 IX R 119/83, BFHE 152, 471, BStBl II 1988, 577; BFH-Beschluss vom 21. Oktober 2005 IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291; vgl. auch BFH-Urteil vom 14. Oktober 1980 VIII R 22/76, BFHE 131, 510, BStBl II 1981, 128).“ (BFH-Beschluss)

Es geht vorliegend um die Gruppe derjenigen Wohnungseigentümer, die in ihrer Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung geltend machen (nicht um Selbstnutzer). ‚Erst im Zeitpunkt der (tatsächlichen) Verausgabung von (bereits eingezahlten) Instandhaltungsrücklagenbeiträgen (durch den Verwalter)‘  könne (weiterhin) mithin entschieden werden, wie diese verwendet worden seien: als Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbare Werbungskosten) oder etwa als Herstellungskosten (diese nur in Höhe der entsprechenden Absetzungen für Abnutzung). Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) sei vorliegend allein die Frage maßgeblich, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Steuerpflichtige Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung tätigen.

Der entscheidende Senat des BFH folgt insoweit allen anderslautenden Veröffentlichungen (wie z.B. Sauren, Deutsches Steuerrecht 2006, 2161, 2163; Jenißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 1995, Rz 173) ausdrücklich nicht. Es deutet sich daher an, dass derartige ‚Sachliteratur‘ teils umzuschreiben sein wird.  Richtig auch die Vermutung, dass nicht alles Gedruckte in der erhältlichen Literatur vom Stand der Rechtsprechung bereits umfänglich gedeckt ist. Es bleibt richtig, eine distanzierte, nicht allzu vertrauen umfassende Einstellung zu derartiger Literatur bereit zu halten.

Die vorstehende Entscheidung erhalten Leser der Website gesichtspunkte.de hier als download kostenlos.

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Weiterführende Links

BGH-Beschluss V ZB 32/05 vom 2.06.2005 (Teilrechtsfähigkeit)

BFH-Beschluss IX B 124/08 vom 9.12.2008 (Werbungskostenabzug Insta-Rücklage – diese Besprechung)

Dr. Dr. Michael J. Schmid, München, ist Richter am OLG und Richter am Bayerischen ObLG a.D..  In einem Aufsatz (ZRP 6/2009, dort Seite 169 ff.) erschien kürzlich ein kritisierender, vor allem kenntnisreicher Aufsatz, den gesichtspunkte.de hiermit bespricht und parallel veröffentlicht.

Schmid sagt einleitend:

Die WEG-Novelle hat mehr Probleme geschaffen, als die gelöst hat. Die Überführung vom FGG-Verfahren in das ZPO-Verfahren ist nicht gelungen. Der Gesetzgeber hat Probleme geschaffen, die er nur selbst lösen kann.  … Vieles wurde im Gesetzgebungsverfahren übersehen. … Insbesondere im Prozessrecht zeigen sich Konsequenzen der Neuregelung, die nicht bedacht und so wohl auch nicht gewollt gewesen sind.“

Als regelrecht prozesstreibenden Faktor sieht Schmid die Überlegung wirtschaftlich vernünftig denkender Eigentümer an, einen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschluss nur deshalb anzugreifen, um im Falle der Anfechtung durch einen anderen Wohnungseigentümer nicht versehentlich auf der Verliererseite zu stehen. Dadurch würden Prozesslawinen gefördert, weil die Unterlegenen nun nach den Kostenfolgen der ZPO (Zivilprozessordnung) behandelt würden und dem Obsiegenden dessen gerichtliche und außergerichtliche Kosten zu erstatten hätten. Schmid hebt sich hier als Verfechter der älteren Praxis hervor, wonach die Gerichte Entscheidungen nach eigenem Ermessen (§ 47 WEG a.F.) trafen. Allerdings -so meint nun wiederum gesichtspunkte.de– übersieht Schmid hier das Faktum regelmäßigen Querulantentums, das weitverbreitet ist und nicht wenigen Wohnungseigentümergemeinschaften schmerzlich zu benennende Rechtsverfolgungskosten, selbst wenn Prozesse regelmäßig vollkommen aussichtslos waren, aufgebrummt hatten. Diese Meinung kann hier nur zum Teil nachvollzogen werden. Schmid nennt dies den ‚Zwang zur Anfechtung‘, und offenbar aus ‚wirtschaftlichen Erwägungen‘. Lebensfremd, meint demgegenüber gesichtspunkte.de, denn welcher Wohnungseigentümer denkt schon in regelmäßig nur juristisch-kategorischen Bahnen wie diesen?

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Sodann nennt Schmid einen wohl vorgekommenen Einzelfall: Im Extremfall fechten alle Eigentümer einen Beschluss gleichzeitig an. Dann gibt es -in diesem Extremfall- nur noch Kläger und keinen Beklagten. Beispielhaft lt. Schmid Amtsgericht Bingen/Rhein (NZM 2009, 167). Meinungen dazu sagen wohl, dass derartige praktische Auswirkungen nicht hingenommen werden müssten, weil die Mehrheit, die einen derartigen Beschluss gefasst hätte, an seiner Aufhebung nicht mitwirken müsse. Schon wird auch in diesem Beispiel deutlich, dass kaum Raum für die Annahme besteht, dass sich derartiges sozusagen als gefährlicher Regelfall durchsetzt. Es ist (und bleibt) ein Extremfall.

Die Kritik von Schmid wirft die Frage auf, warum der Gesetzgeber nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beklagte vorgesehen hat?

Wer im Beschlussanfechtungsverfahren obsiegt, hat Probleme, einen Kostenerstattungsanspruch durchzusetzen. Da die WEG (der Verband) am Prozess nicht beteiligt sei, könnte man ihr auch keine Kosten auferlegen, eine Entnahme vom WEG-Konto scheide aus. Gleichwohl werde eine gesamtschuldnerische Haftung der Beklagten teilweise bejaht (so u.a. AG Dortmund, NZM 2008, 172; Müller, NZM 2008 Heft 5 und a.a.O.).

Grundsätzlich seien nur die Kosten eines Rechtsanwalts erstattungsfähig. Was man aber macht, wenn -wie in WEG-Dingen üblich- mehrere Wohnungseigentümer gleich mehrere Rechtsanwälte beauftragen, bleibe offen. Wer entscheidet dann, welcher Rechtsanwalt das Vertrauen sämtlicher (maßgeblich unabwendbarer) Auftraggeber besitzt? Etwa bei mehreren Anfechtungsklagen zum gleichen Beschluss.

Früher galt der Amtsermittlungsgrundsatz des Richters. Er hatte bspw. zu überprüfen, ob ein Beschluss offensichtlich nichtig (§ 330 ZPO) ist. Allerdings würde nun in Folge der ZPO-Einführung die Anfechtungsklage durch Versäumnisurteil abzuweisen sein, wenn der Kläger nicht erschiene. Schmid fragt ketzerisch: ‚Bedeutet dies aber jetzt im Fall eines Versäumnisurteils, dass auch ein gesetz- oder sittenwidriger Beschluss (vergl. § 23 IV WEG) nun plötzlich Bindungswirkung entfaltet?‘

Schmid fasst zusammen:

‚Der Gesetzgeber hat sich ohne zwingenden Grund vom flexiblen WEG-Verfahren abgewandt. Eine Rückkehr hierzu würde viele Probleme lösen.‘

Bei der Regelung der Teilrechtsfähigkeit sei der Gesetzgeber auf halbem Weg stehen geblieben. Dem Gesetzgeber stünde nichts im Wege, über die Rechtsfortbildung des BHG hinaus Regelungen zu treffen, die nachhaltig sind. Bspw. hätte es dem Gesetzgeber freigestanden, so Schmid, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband als Beklagte im Anfechtungsverfahren festzulegen.

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Schmid führt in dem Aufsatz noch eine Vielzahl weiterer Probleme an, die hier nicht alle vollständig wiedergegeben werden sollen. gesichtspunkte.de findet es aber wichtig, solche wesentlichen Kritikpunkte im strengen Gegenwind einer Vielzahl von unkritischen Lobhudeleien wenigstens teilweise abzubilden. Sie werden der Meinungsfindung dienen und daher auch zu Konsequenzen führen, zu welchen auch immer. Die Wiedergabe dieser Thesen bedeutet übrigens nicht, dass wir sie uns sämtlich zu eigen machen.

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Weiterführender Link

Homepage gotthal.de – Stichwort WEG-Reform

Frage der FDP:

Wie hat sich die Anzahl der Verfahren in Wohnungseigentumssachen seit Inkrafttreten der WEG-Novelle entwickelt?

Antwort der Bundesregierung:

Der Bundesregierung liegen hierzu keine Erkenntnisse vor.

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Die Verfahren in Wohnungseigentumssachen wurden bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze am 1. Juli 2007 in den Geschäftsübersichten der Amtsgerichte als Angelegenheiten der Freiwilligen Gerichtsbarkeit erfasst. In der Statistik über Zivilsachen werden Wohnungseigentumssachen erst ab dem 1. Januar 2008 erfasst. Mit den entsprechenden Daten ist frühestens im Herbst 2009 zu rechnen.

Kommentar:

Bemerkenswert. Man darf festhalten, dass die Bundesregierung bis vor kurzem noch keine zählerischen Initiativen zur Bewertung der Streithäufigkeit in WEG-Sachen angestellt hatte! Wie kam es dann überhaupt zu der gesetzgeberischen Initiative, das FGG-Verfahren abzuschaffen und die Wohnungseigentümer unter die Fuchtel der Zivilprozessordnung zu stellen? Wir merken uns: Wiedervorlage Herbst 2009! Nachfragen lohnt sich bestimmt.

Quelle: Kleine Anfrage der FDP-Bundestagsfraktion, beantwortet durch Bundesregierung ((DB Drs. 16/1155)

Weiterführender Link

 news Büro Gotthal vom 16.04.09