Nicht den alleinigen Ausschlag geben sollte laut zur Oven hingegen der Preis: Wer Qualität biete, müsse auch einen gewissen Preis verlangen. Ohnehin mache der Unterschied zwischen günstigen und weniger günstigen Verwaltungen selten mehr als 30 Euro pro Wohneinheit und Jahr aus – und dafür lohne es sich nicht, Risiken einzugehen. (Christian Hunziker, Tagesspiegel, 02.06.12, Link unten)

Wurde mir heute morgen telefonisch als Hinweis gegeben. Finde ich gut, den Artikel. Verlinke ich daher gern zum Weiterlesen.

Weiter arbeiten.

• Der Weblotse spricht: Wenn Eigentümer auf Unkenntnis stoßen (im Tagesspiegel)
• Blechbläserfraktion: Ins ähnliche Horn größerer Qualifizierung von WEG-Verwaltern stößt auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin

(Danke, Herr Wiedemann)

Wer in unternehmerischen Zusammenhängen denkt, macht sich manchmal ‚filoso-fische‘ Gedanken. Der Gedanke legt den Weg zu Tat. Die Frage ist, ob man lieber ganz viele Häuser verwaltet, oder ob es besser ist, nur wenige -aber gute- ‚Kabachen aufzumüpfen‚?  Aufmüpfen? Richtig, mit einem Verwalterwechsel bezweckt jemand doch im Wesentlichen eine Verbesserung von bislang unbefriedigenden Zuständen. Niemand wechselt im Übrigen grundlos seinen Verwalter aus. Es muss etwas im Argen liegen, und das tut es auch, zumeist.

Mal ist der Verwalter mit der Instandhaltungsrücklage abgehauen, z.B. nach Malaysia, von wo er jetzt einen illustren Immobilienladen betreibt, der Ferienhäuser an Singapurs Traumstränden offeriert, sehr gern auch an ehemalige Nachbarn, die sich in Asien einen Wohnsitz erwerben. In einem solchen Fall teilte uns mal die Staatsanwaltschaft mit, ein internationaler Haftbefehl werde nur dann erwogen, wenn sich die Gesamtsumme einer begangenen Untreuehandlung auf insgesamt mehr als eine Million Deutsche Mark belaufe. Ob das jetzt anders geworden ist, damit haben wir uns nicht (mehr) beschäftigt, denn der Untreueakt dieses Verwalters liegt schon entsprechend lange zurück. Ein anderer ‚Kollege‘ wurde in Berlin von allen nur der ‚einarmige Bandit‘ genannt. Der ist auch in dieser Branche nicht mehr tätig. Namensgebend war zweierlei: eine Behinderung an einem Arm, und die Spielautomaten gleichen Namens in Las Vegas. Tommy Schmidthuisen (* Name geändert) hat eine beträchtliche Anzahl von Wohnungseigentümern in Berlin um die Rücklagen gebracht.

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Oder der Hausverwalter, der schon heimlich HartzIV bezog, auf arbeitslos machte, aber seinem Bruder eine notarielle Gesamtvertretungsvollmacht überließ, damit dieser sich an den WEG-Guthaben vergreifen konnte.

Drei Beispiele von ‚Branchenkollegen‘, die eigentlich nicht Kollegen sein sollten, liegen lange Jahre zurück, sind aber konkret erlebte Historie in den 80iger Jahren in Berlin. Ausgangspunkt von derlei ‚bemerkenswerten‘ Karrieren, die später abgebrochen werden mussten, aus strafrechtlichen Gründen, war immer ‚unersättliche Gier“. Grösser werden, noch mehr Aufträge bekommen, (eigenes) Geld vermehren. Zur beruflichen Qualifikation von Verwaltern gibt es deshalb schon Jahre lang Forderungen.

Geld allein macht bekanntlich nicht glücklich, eventuell beruhigt es (etwas). Wenn nun einer beispielsweise rund 1.000 Wohnungen verwaltet, kann der dann auch Anfragen beantworten, wonach jemand beabsichtigt, noch 750 neue Wohnungen in diese Verwaltung zu geben? Wer gierig ist, beantwortet diese Frage schnell und eindeutig: Jauhhh, da ist ein echter Zusatzverdienst drin. Mach mal!

Machen? Eine Steigerung der verwalteten Einheiten -ad hoc- um 75%? Klare Antwort! Um 75% lässt sich die Arbeitskraft nicht ohne weiteres steigern, wenn man in der genannten Größenordnung arbeitete bislang. Anders wäre das nur, wenn jemand bisher 100 Wohnungen verwaltet hat. Der kann auch noch fünfundsiebzig weitere ‚Hütten‘ verwalten. Ein Geschäftsmodell: Langfristigkeit ist nicht beliebig vergrösserbar.

Kriterien für vernünftige Verwalteranfragen und noch vernünftigere Angebote

* Es spielt eine große Rolle, ob ein Verwaltungsangebot 700 Wohnungen in fünfundzwanzig Wohnungseigentümergemeinschaften oder ob sich das Angebot auf 700 Wohnungen in einer Wohnanlage beziehen soll?

* Jedes Objekt benötigt eine ‚Grundkostenausstattung‘, denn für jede Wohnanlage müssen getrennte Abrechnungskreise und eine Buchführung angelegt werden. Das Mindestmaß an ordentlicher Betreuung (1 Abrechnung pro Jahr, 1 Wirtschaftsplan, 1 Versammlung, eine Anzahl von Objektbegehungen, das Versenden von Monatsabrechnungen je Haus und dergleichen) ist anzubieten, gleich ob das Objekt 7 Wohnungen hat oder ob es 70 oder gar 700 Wohnungen hat.

* Anonymisierende Verwalteranfragen, etwa von einer damit beauftragten Wirtschaftsprüfergesellschaft, die den Markt sondiert, sind bestimmt sinnvoll. Allerdings besitzen solche Anfragen auch ‚Authentizitätsmängel‘. Der Anfragende selbst wird nicht genannt. Ein Paket von X Wohnungen wird genannt. Wo sich die Wohnanlagen befinden, darf nicht bekannt werden. Dabei bedeutet doch gerade WEG-Verwaltung auch, dass wir es mit Individuen zu tun haben werden, mit Menschen, die sich (mit oder ohne uns) wohlfühlen müssen. In erster Linie zählt der persönliche Kontakt, die gedeihliche Zusammenarbeit. Einem unbekannt bleibenden Anfragen würde ich ungern Angebote erstellen.

* Hinzu kommt der Aspekt wechselseitiger Risikostreuung. Und mag der vermeintliche Mandant auch noch so ein ‚fetter Fisch‘ (Umgangssprache) sein, so tut er gut daran, eigene Sicherheitsphilosophien zu berücksichtigen. In einem Konstrukt von 700 Wohnungen an 15 verschiedenen Standorten mag es eine zulässige Entscheidung sein, sich diverser Verwalter -Risikostreuung- zu bedienen. In umgekehrt spiegelbildlicher Weise muss sich der ‚fette Fisch‘ vergegenwärtigen, dass ein Verwalter ebenso denkt. Es gilt, die vorhandene Kundschaft zu streuen, zu diversifizieren, denn das Gegenteil davon wäre Abhängigkeit, eine Art angestelltenähnlicher Status.

 Ein unbegrenztes Wachstum der Firma strebt niemand an, der nicht zu gierig ist. Die Arbeitsqualität soll auf einem hohen Level bleiben.“

Der Anteil technischer Einrichtungen und Infrastruktur-Gegenstände in modernen Büros ist in den Jahren grösser geworden. Er hat aber noch immer nicht dazu geführt, dass wir Verwaltung von Haus- und Grundbesitz nur als ‚technische Abwicklung‘ begreifen dürfen. Entscheidend für den Erfolg einer Hausverwaltung sind immer der höchstpersönliche Einsatz und die hohe Motivation der Mitarbeiter. Arbeit mit hoher Effizienz, gute Arbeitsqualität und durchschlagender Erfolg, also die Kraft etwas positiv zu verändern, entspringt nach all den Innovationsschüben der vergangenen Büro-Jahrzehnte noch immer vor allem folgendem: dem Menschen, der hinter der Sache steht.

* Für Verwalterangebote, die abgefragt werden, kommen ‚bewertende Aspekte‘ noch hinzu: Die Vorgeschichte einer Gemeinschaft muss dargestellt werden. Bekannte Problematiken (der letzten drei Jahre) müssen offen zutage liegen. Wenn es Streitigkeiten gibt, welcher Art sind sie? Hat die Liquidität der WEG jahrelang gelitten oder ist gar vollkommen aufgebraucht? Wie steht es um die ‚Invest-Freundlichkeit‘ im Rahmen der anzutreffenden Eigentümerstrukturen? Was ist, wenn das Haus schlicht unverwaltbar ist, weil die Eigentümer dringend benötigte Mittel gar nicht bereitstellen (können)? Wenn Verwalter sich in WEGs verschlissen haben, müssen die Gründe dafür so zielsicher als möglich offengelegt werden. Denn ohne Grund wechselt eine WEG ihren Verwalter niemals.

Die Mietverwalter machen sich gern Gedanken über die Mietschuldenfreiheit von Wohnungsbewerbern. Wir machen uns auch Gedanken um die Verwalterwechselschuld-Freiheitsbestätigung durch den Vorverwalter? Manchmal werden Wohnungseigentümer auch ‚rausgeworfen‘, weil sie einfach zu arbeitsintensiv sind. In manchen WEGs lauern Prozessfluten, weil eine große Anzahl insolventer Wohnungserwerber sich finanziell verhoben hat. Es ist nur gerecht und billig, vor allem menschlich anständig, einen eventuellen Neuverwalter gewissenhaft zu briefen.

Das Thema ist damit noch nicht umfassend erschlagen, aber dazu gibt es hier die Möglichkeit, weitere Gesichtspunkte in weiteren Beiträgen vorzustellen. Für die am Bildschirm erlaubte Textmenge aber reicht der heutige Gesichtspunkt vollkommen aus, um nahe am ’springenden Punkt‘ anzukommen.