Im Jahre 2019 in Deutschland ballen sich Abwehrkräfte neu zusammen und suchen nach Ausreden, um möglichst Sand im Getriebe der Welt zu werden. Nicht Öl. Von wegen #läuft. Das war mal. Früher war der Bossa Nova schuld: Heute sind es die Banken. Die Versicherungen. Die Behörden. Wenn wir unter Hashtags #Ausreden und #Abstellgleise berichten über Vorkommnisse, die einer erlebnisgerechten, schönen und handhabbaren Welt massiv im Wege stehen. Wir zeigen Falschheit, Ablenkung und Umlenkrollen auf, Leerlauf, digitales Pingpong, virtuelles Pjöngjang – Sinnlosigkeit und Menschen, die nur noch flach zu denken in der Lage sind und die selbst nicht verstehen, dass sie alles nur optimierten Prozessen überlassen. In Amerika schätzen sie die Neue deutsche Härte von Rammstein. Bei uns sind es die Sparkassen und Behörden: Alles wird jetzt digital passgerecht gemacht. Konterkarierende Kräfte. Wie in dem Fall, in dem eine Bank versucht, Gründe zu suchen, nichts zu tun. Einen neuen Verwalter nur zu bedienen, wenn er nach bestimmten Vorstellungen spurt. Es ist eine Spur der Steine.  – Jetzt droht erst mal der Datenschutz im Datenschmutz der ausgetauschten Emails.

Im Berliner Speckgürtel, München, gibt es eine Hausbank. Das kleine, freundliche, bayerische Unternehmen sieht, wie es den fachlich schwierigen Punkt einer Verwalterlegitimation als Kuh vom Eis bekommt. Das Vorgehen dabei würde Teile der Bevölkerung verunsichern.

Die Bank bekommt die schriftliche Beschlussfassung über die Abberufung der Hausverwaltung aus wichtigem Grund. Hier liegt eine gewisse Eilbedürftigkeit vor. Sie wird vorab telefonisch informiert. Die neue Verwalterin schickt die Verwaltervollmacht sowie die schriftliche Beschlussfassung hierüber. Nun antwortet die Bank: „Bevor wir Ihnen Informationen …..benötigen wir die entsprechenden Nachweise der Bestellung. Dies hat datenschutzrechtliche Gründe.“ Was?

Aus anderen Gründen wie diesen schreibt sie: „Bitte lassen Sie uns zur Gegenprüfung noch eine Eigentümerliste zukommen.“ – Die hat sie auch schon, denn ein schriftliche Beschlussfassung ist naturgemäß nur wirksam, wenn sie von sämtlichen Eigentümern (Hervorhebung: sämtlichen) unterzeichnet ist.

Weiter: „Jedoch ist uns aufgefallen, dass Sie ab 01.01.2019 bestellt sind. Eine Bestellung auf unbestimmte Zeit ist laut WEG nicht zulässig.“ Eine unbefristete Bestellung endet nach Maßgabe des Wohnungseigentumsgesetz ab der 2. Bestellung nach fünf Jahren. Nun greift sie direkt in die Vertragsfreiheit der Parteien WEG und Verwalter ein und sagt: „Daher benötigen wir den Verwaltervertrag, in welchem der Zeitraum klar definiert wurde.“ Offenbar stellt die Bank sich vor, sie könne den Parteien des Vertrages vorschreiben, sie hätten zur Legitimation der Verwalterin einen Verwaltervertrag abzuschließen und diesen auch noch offenzulegen. Das ist falsch.

Was benötigt wird, ist ein Nachweis der Bestellung und eine Verwaltervollmacht.

Kaufvertrag für Eigentumswohnung: Die Eheleute verkaufen an eine junge Frau in Berlin-Pankow. Der Verwalter stimmt dem Kaufvertrag zu. Wenn das nur einfach wäre und unkompliziert. Wütendes atemloses Grollen vielbeschäftigter WEG-Verwalter.

Erst neulich nervte so einer, der war vermutlich noch ganz jung. Und machte alles so super gut. Nur kooperiert hat er nicht. Saß in seinem juristischen Elfenbeinturm, wälzte die Neue Juristische Wochenschrift (natürlich digital, Spaß) und machte einfach nicht das, was ein ordentlicher Notar tut: Dienen.

Das war Wilmersdorf. Heute nervt Pankow.

Der Herr Notar Günsch (* Name geändert) hat einen Kaufvertrag beurkundet und in diesem Zusammenhang den Verwalter gebeten, die erforderliche Verwalterzustimmung zu erteilen. Das erfolgt untadelig. Dazu übersandte Notar Günsch einen Entwurf dieser Zustimmung. Nun muss man wissen, dass das wohl auch gebührenrechtliche Gründe hat: Entwirft der Notar selbst so eine Zustimmung, so bekommt er dafür Gebühren. Entwirft sie der Notar des Verwalters, bekommt der Gebühren. Aha.

…

Der Notar im Auftrag des Verwalters bekommt für den Entwurf also keine Gebühren. Die Notarkammern empfehlen, mitgesandte Entwürfe aus Gebührengründen zu verwenden. So lautet die Empfehlung.

Und dann geht die notariell beglaubigte Verwalterzustimmung zum Grundbuchamt.

Dort sitzen die Mäkler, besser Bemäkeler, von Beruf Rechtspfleger. Sie versuchen, Rechtsklarheit zu schaffen. Sie prüfen, ob alle Eintragungsvoraussetzungen vorliegen und schreiben geräuschlos um. Im Ausnahmefall.

Sehr gern machen Rechtspfleger auch Lärm, das ist bekannt. Verfügungen und Beanstandungen sind das Salz in der beruflich emotionalen Suppe.

Wir wissen, häufig dauert dieser Vorgang in den Grundbuchämtern viel zu lange. Sehr schön sind aber die Eintragungshindernisse: Da findet der eine Rechtspfleger dann mal das und der andere wieder etwas ganz anderes. Man kann es Rechtspflegern häufig sehr verübeln, wie pingelig sie an Worten haften, die weggelassen wurden oder die zu viel auftauchen.

Im vorliegenden Fall bemängelt der Rechtspfleger allerdings zurecht, man könne im Text der Zustimmung nicht erkennen, in welcher Funktion der Herr Verwalter-Geschäftsführer hier handele. Ob im eigenen Namen oder namens der von ihm vertretenen GmbH?

Das kann unser Notar gut. Er hat so Entwürfchen, die verwendet man einfach,  weil sie funktionieren. Das ist sozusagen kleines Notarlatein.

Anders allerdings der Kollege Fremdnotar Günsch. Er kennt in seinem Giftschrank zu verwendender Formulare die Vertretungsproblematik für eine GmbH oder das Auftreten im eigenen Namen so nun auch wieder nicht. Vermutlich. Sonst wäre das doch nicht passiert. Ist kompliziert. Oder auch nicht.

Natürlich könnten die Vertragsparteien des Kaufvertrages den Notar Günsch anweisen, mit dem Grundbuchamt zu streiten. Denn unser Notar hat den Fremdentwurf beglaubigt. In der Beglaubigungsnotiz auf der Urkunde steht deutlich: „Ich bescheinige aufgrund der heute getätigten elektronischen Einsicht in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg, dass die GmbH dort eingetragen ist und von dem Herrn Unterzeichner als einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer vertreten ist.“

Niemand hat die Absicht, die schwarzen Amtsträger schlecht zu machen. Das müssen sie schon selbst tun. Wir können darüber berichten, was geht und analysieren, ob alles richtig lief.

Rechtspfleger sind sehr anstrengend. Dem Notar Günsch können wir allerdings nicht lassen, schriftlich mitzuteilen: „Telefonisch erörtert und folgende Grundüberlegung hieraus entwickelt: Wenn Notare jetzt immer häufiger dazu übergehen, uns eigene Entwürfe einzureichen, die wir verwenden sollen, dies aber im Ergebnis zu ständigen Beanstandungen von kenntnisreichen Rechtspflegern führt, dann muss man in Frage stellen, ob man Fremdentwürfe tatsächlich verwendet? Die Eigenentwürfe sollen gebührenrechtliche Gründe haben. Wenn durch fehlerhafte Entwürfe aber die Gebühren auf unserer Seite doppelt so hoch sind wie nötig, ist das in Frage zu stellen.“

Natürlich ist auch das ein dummer Krieg im juristischen Wasserglas. Der Notar kann ja nichts dafür, dass es heißt, Entwürfe seien bereitzustellen. Wenn so ein Entwurf aber falsch ist, muss die Quintessenz aber lauten: Meide fremde Vordrucke wie der Teufel das Weihwasser. Als Profi weißt Du schon, warum.

Was?

Guter Verwalter waltet gewaltlos.
Guter Kämpfer siegt kampflos.
Guter Überwinder wendet widerstandslos.
Guter Zwinger meistert zwanglos.

Laotse (6. Jh. v. Chr.)
Chinesischer Philosoph

Der Fall ist schnell erklärt:

Der Mehrheitseigentümer kommt finanziell ins Straucheln. Er hat von den 83 Wohnungen und 100 Stellplätzen in der Wohnungseigentümergemeinschaft an einem der Speckgürtel-Golfclubs Berlins seine finanziellen Dinge nicht wirklich mehr im Griff. Hinzu kommt, dass der maßgebliche Initiator und Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft einen Herzinfarkt erleidet, den er mit maßgeblichen gesundheitlichen Blessuren übersteht. Er muss kürzer treten.

Er entschließt sich, dass noch bei ihm verbliebene Paket von rund 68% der dort vorhandenen Wohnungen an eine „Spreewälder Gurke“ aus Lübben zu veräußern. Wie es genau zu dem Geschäft kam, tut nichts zur Sache. Schon die Übernahme gestaltet sich schwierig. Der Lübbenauer hat schon einige Projekte finanziell bei der finanzierenden Bank „nicht durchbekommen“. Das ist bekannt.

…

Kurz vor dem Abverkauf zahlt der Herr, dessen Fisimatenten den übrigen Eigentümern bereits seit geraumer Zeit auf die Nerven gehen, auch schon kein Wohngeld mehr. Und wenn 68% der Wohngelder ausbleiben, kann man das in einer WEG wie dieser durchaus eine Art finanzielles Gesamtfiasko nennen. Auf die übrigen Eigentümer kommen ganz erhebliche Nachschusspflichten zu, fällt der Großeigentümer aus.

Im Rechtsstreit um die Berufung einer neuen Verwalterin, die ihre Firma als „excellent“ deklariert in Sachen WEG-Verwaltung, mischen sich erdfarbene Ockertöne mit Herbstlaub und es wird viel gesponnen. Das Landgericht Frankfurt/Oder hat in dem Rechtsstreit mit dem Aktenzeichen 16 S 89/12 am 27.11.2012 jetzt abschließend Recht gesprochen. Eine Revision beim Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

Viel kann der Wohnungseigentümer aus diesem Urteil „Honig saugen“, soviel ist sicher.

Im Wesentlichen geht es nicht um die Falschbehandlung des Versammlungsleiters in der Wahlversammlung vom November 2011 des Verwalterbestellungsbeschlusses, die so wie im Landgerichtsurteil abgefasst ist, auch gar nicht vorgekommen ist. Im Wesentlichen ist das Urteil eine Backpfeife für autokratische, selbstherrliche (werdende) Großeigentümer, die glauben, indem sie die Mehrheit an einer Wohnanlage hätten, sei dies auch zugleich eine Art Freibrief, jeden „beliebigen Verwalter gegen die Minderheit der übrigen Miteigentümer durchzudrücken“. Das eben gerade nicht.

23 Parteien als Beklagte/Berufungskläger und 16 Parteien als Kläger/Berufungsbeklagte, die frühere Verwalterin und die jetzige Verwalterin, die nach dem Beschluss des Landgerichts jetzt diese Verwalterbestellung rechtswirksam los ist.

Mit der Klage begehrten die Kläger die Feststellung der Nichtigkeit, hilfsweise der Ungültigkeit der mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.11.2011 erfolgten Wahl der Verwalterin Antje Bintje (* Name geändert) zur Verwalterin, einschließlich einer Beauftragung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrages.

Alles lief merkwürdig an jenem Tag. Das Verwalterhonorar war unüblich hoch. In dem vorgelegten Verwaltervertragsentwurf ließ sich die Bewerberin eine unübliche hohe Zahl von vertraglich gesondert honorierungspflichtigen Tätigkeiten versprechen. Über alles hielt der Mehrheitseigentümer seine schützende Hand. Lockere Sprüche hatte er gemacht: „Im Endeffekt muss man lieber fünf Euro mehr ausgeben, aber die Verwaltung tut wenigstens was.“ So in der Art.

Dazu hat das Landgericht eigene Vorstellungen entwickelt. Auszugsweise:

– Die Bestellung von Antje Bintje (* siehe oben) widerspräche ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es läge ein wichtiger Grund vor gegen ihre Verwalterbestellung und gegen den Abschluss des von ihr entwurfsweise vorgelegten Verwaltervertrages.

– Es lägen Umstände in der Person der Verwalterin vor, die sie als „unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen“ ließen, etwa weil bspw. die erforderliche Neutralität fehlen könne (Merle/Bärmann a.a.O., § 26 Rn. 41; AG Hamburg ZMR 8008, 841).

– So habe sie bspw. in einer Email vom 3.11.2011 ohne Angabe von Gründen ggü. dem ausgeschiedenen Verwalter mitgeteilt, die Wohngelder des (neuen) Mehrheitseigentümers nicht an die Gemeinschaft zu Händen ihrer Verwalterin zu zahlen, sondern auf ein (eigenes) Festgeldkonto.

– Soweit sie sich (hier) als Sondereigentumsverwalterin des Mehrheitseigentümers an einer solchen erheblichen Pflichtverletzung beteilige, disqualifiziere sich damit deutlich im Hinblick auf eine (zukünftige) Eignung als Verwalterin (dieser Gemeinschaft).

Denn wer sich derart deutlich an einer die WEG schädigenden Handlung beteiligt, kann für sich auch nicht zukünftiges Vertrauen in Anspruch nehmen. (Zitat Urteil, siehe oben)

– Hinzu käme noch ihr Vorschlag, auf die Tagesordnung einer weiteren (vorherigen) Versammlung einen vollkommen „unangemessen breiten finanziellen Handlungsspielraum der künftigen Verwaltung“ bei der Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträgen setzen zu wollen. Dies erwecke den Anschein, als wolle sich die künftige Verwalterin einer wirksamen Kontrolle durch die Wohnungseigentümer entziehen. Sie habe auf dieser Grundlage der WEG in „unbegrenzter Höhe Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer“ ausgeben können.

– Selbst eine vorbehaltliche Klausel des Vertrages, wonach dies „nach Freigabe durch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft“ vorgesehen sei, sei im Ergebnis nicht anders zu verstehen, als wenn dies eben regelmäßig den konkreten Stimmengewichten des 68%-en Mehrheitseigentümers Ralf S. aus L. (* nicht Ludwigsfelde, sondern eine Kleinstadt im Spreewald) zufalle und nicht gemeinschaftlicher Entscheidung.

– Schließlich enthalte der als Anlage I zum vorgesehenen Verwaltervertrag vorgesehene Anhang einen in „jeder Hinsicht unüblichen Katalog vermeintlicher Zusatzleistungen“.

Unausgesprochen bleibt insoweit die Vermutung, der Mehrheitseigentümer sei wirtschaftlich am Erfolg dieser Hausverwaltung auch finanziell beteiligt. Etwa indem er eine unüblich hohe finanzielle Verwalterhonorierung durchsetzt, mit der Folge, dass die Differenz aus „Regelhonorierung“ und unüblich hohem Honorar als „Unterprovision“ an den Mehrheitseigentümer weitergegeben werden muss. Selbiges gilt für die „gemolkene Kuh“ auch in sämtlichen Zusatzleistungen, also ein lohnendes Geschäft für den Mehrheitseigentümer, der hierüber regelmäßige, weitere Extraeinnahmen generiert.

Deutlich ist der Satz: „Da die Bestellung von Frau Bintje (*) zur Verwalterin selbst unter Anlegung eines breiten Ermessensspielraums ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht, kommt es auf die Frage eines Stimmrechtsmissbrauchs des Wohnungseigentümers (Mehrheitseigentümers) Ralf. S. aus L. nicht mehr an.

Deutliche Worte.  Ralf S. aus L. hat sich im jetzt entschiedenen Verfahren erhebliche Blessuren geholt. Wie er da nur wieder rauskommt?

(Der Wortlaut des landgerichtlichen Beschlusses liegt hier schriftlich vor.)

(EP)

Nicht den alleinigen Ausschlag geben sollte laut zur Oven hingegen der Preis: Wer Qualität biete, müsse auch einen gewissen Preis verlangen. Ohnehin mache der Unterschied zwischen günstigen und weniger günstigen Verwaltungen selten mehr als 30 Euro pro Wohneinheit und Jahr aus – und dafür lohne es sich nicht, Risiken einzugehen. (Christian Hunziker, Tagesspiegel, 02.06.12, Link unten)

Wurde mir heute morgen telefonisch als Hinweis gegeben. Finde ich gut, den Artikel. Verlinke ich daher gern zum Weiterlesen.

Weiter arbeiten.

• Der Weblotse spricht: Wenn Eigentümer auf Unkenntnis stoßen (im Tagesspiegel)
• Blechbläserfraktion: Ins ähnliche Horn größerer Qualifizierung von WEG-Verwaltern stößt auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin

(Danke, Herr Wiedemann)

Denn es ist nie zu spät, für einen neuen Weg…. (Roland Kaiser, Santa Maria)

Menschen finden auch beruflich zusammen und Menschen trennen sich voneinander. Das ist normal, ein ganz gewöhnlicher Vorgang.

In Sachen „Verwaltung von Wohnungseigentum“ sind die Strukturen zunächst einmal in erster Linie langfristiger Natur. Es handelt sich fast um ein „Dauerschuldverhältnis“. Man ist sich wechselseitig zu Vertrauen, Kontinuität und dergleichen verpflichtet. Auf der Seite des dienstbeflissenen Verwalters nach „bürgerlichem Recht“ und „mit den Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“. Gerät dieses Konstrukt in Abrede oder bauen sich grundlegende Zweifel auf, kann ein leichtes Lüftchen wehen. Oder ein stärkeres, am Ende sogar ein „Wind Of Change“.  Wir alle haben diesen „Dünnpfiff“ von Scorpions-Sänger Klaus Meine sofort im Ohr.  Sodann erfolgt der drastische Schnitt: ein neuer Verwalter ist bestellt und zu seinen ersten Amtspflichten gehört die „Beschlagnahme“ der Vorverwaltungs-Akten. Der Beschluss ist so lange rechtskräftig, bis er durchs Gericht aufgehoben wird. Und zwar jetzt, hier und heute und sofort, bzw. ohne Aufschub.

Der Versuch einer pünktlichen Terminvereinbarung zur Abholung von Vorverwalter-Akten gerät immer mehr zur Unmöglichkeit. Berlin steht kurz vor einem verkehrstechnischen Totalzusammenbruch. So wie gestern, wenn zusätzlich auch nur ein Unfall auf der Rudolf-Wissel-Brücke hinzukommt. Dann braucht der normale Mensch bis zu eineinhalb Stunden, um eine Strecke zurückzulegen, die für gewöhnlich 30 Minuten Zeit benötigt. Wird sich daran jetzt was ändern durch die Neubesetzung des Berliner Senats?

An der Hafenkante des vorverwalterischen Binnenhafens (im Fachjargon: dessen „Büro“) muss der frisch gestrichene, noch wendige und äußerst eloquente Passagierdampfer „MS Neuverwalter“ anlegen. Dazu braucht er eine im Übrigen gebührenfreie Anlandungsgenehmigung. Die stellt die Hafenbehörde des jeweiligen Vorverwalterhafens -zum Teil sogar eher widerwillig- aus. Es wird etwas weg genommen, was einst monatliches Salär bedeutete. Das war nicht nur „Verwaltungskostenumlage“, sondern oft sogar auskömmlich, kostendeckend und -in der Masse der verwalteten Einheiten begründet- mit vorhersehbarem Gewinn. So richtig groß sind die Margen am Hausverwaltungskuchen ja nicht. Gewinn macht erst, wer richtig viele Einheiten verwaltet. Also ist das Hausverwaltungsgeschäft ein Geschäft im Hinblick auf den Faktor „summa summarum“.

Lirum – larum – Löffelstil: Damit ist es jetzt vorbei. Der Auftrag hat ordnungsgemäß geendet und der Neuverwalter verschafft sich Besitz an den Vorverwalterunterlagen. Was da an Gewicht geschleppt wird, hängt doch nicht ganz unwesentlich vom (guten oder schlechten) Organisationsgrad der Vorverwaltung ab. Häufig liegt der Grund für die Unzufriedenheit der Altkunden ja gerade in einer zu ausufernden, gemächlichen und irgendwie amtsmüden Vorverwaltung, die ihren regelmäßigen Aufgaben nicht mehr nassforsch, frank und frei nachkommt. Nein, die alte Tante Vorverwaltung war in die Jahre gekommen. Zeit für frischen Wind. Bzw. neue Besen.

Lirum larum Löffelstiel,
alte Weiber essen viel,
junge müssen fasten.
Das Brot, das liegt im Kasten,
der Wein, der ist im Keller,
lauter Muskateller,
das Messer liegt daneben,
ei! was ein lustig Leben!

Kurz gesagt sind die Verwaltungsakten jetzt abgeholt für zwei neue Verwaltungsobjekte. Eins davon in Berlin-Mitte, ein Altbau (Wohnungseigentum) mit funktionierender Vorverwaltung. Die Vorverwaltung ist groß geworden in den letzten Jahren. Das „zu kleine“ Objekt rechnet sich nicht mehr, bei 30 Mitarbeitern lohnen sich erst Objekte ab einer gewissen Mindestgröße. Sagen zwei von drei Brüdern in der nachgewachsenen Geschäftsführer-Generation Numero Zwo. Der das Objekt betreut, würde es gern behalten. Die Mehrheit der Stimmen in der Gesellschafter-Versammlung entscheidet, das Objekt wegzugeben. Wir sind die neue Verwaltung, Empfehlung aus Kollegenkreisen. Gut.

Im zweiten Fall in Berlin-Wilmersdorf (Ortsteil Halensee) liegen den Eigentümern schon seit deutlich mehr als zwölf Monaten die Nerven blank. Die Vorverwalterin ist eine Einzelfirma. Ihr Inhaber ist schon seit längerem persönlich nicht mehr zu sehen. Stattdessen arbeitet sein Büro weiter, als wäre nichts geschehen. In den letzten Zügen vor der ordnungsgemäßen Kündigung und Beendigung des Verwalterauftrags stellt sich im Nachhinein heraus: Der Firmeninhaber soll ernste gesundheitliche Probleme haben, sich überhaupt nicht mehr regelmäßig in der eigenen Firma aufhalten. Inzwischen wird klar: Eine Mitarbeiterin hat die Firma relativ stillschweigend übernommen und fortgeführt. Das war so nicht verabredet. Und funktioniert hat es auch nicht. Man hatte schon längere Zeit das Gefühl, man bemerke so gut wie keine nennenswerte Tätigkeit mehr.

In beiden Fällen sind die Verwaltungsakten „in Papierform“ da. Beide Objekte sind „auskömmlich“ papieren dokumentiert. Anders gesagt: Es gibt Papier noch und nöcher, bis zum Abwinken. Der Traum vom papierlosen Büro wird hier erst einmal nicht wahr. Nichts hat irgendjemand weggeworfen, nichts in Frage gestellt. Auch nicht ausgelagert. Verwaltung, das heißt in vielen Fällen auch ablegen, drauflegen, möglichst wiederauffindbar. Falls sich mal jemand beschwert.

Jetzt beschwert sich niemand mehr. Alles wird nur noch abgewickelt. Weggegeben, an einen neuen Verwalter.

Wie jetzt hier auch deutlich wird: Der neue Verwalter muss jetzt einen drastischen Einschnitt in die jahrelange Papiersammlerei wagen, sich durchsetzen gegen zu hohes, regelmäßiges Hafenwasser im Neuverwalterhafen. Der Tiedenhub über die Gesamtlänge der Neuverwaltungs-Barkasse, die Anzahl der Bruttoregistertonnen (an Verwaltungsakten) und die Frage, ob der neue Kapitän zu überflüssigen Verwaltungsunterlagen kurz „Ahoi“ sagen kann, sind dabei von entscheidender Bedeutung. Es gilt, den verwalteten Gesamtapparat zu verschlanken, abzuspecken und (endlich wieder) übersichtlich zu machen. Klar Schiff.

Anders war der Fall gelagert im Falle einer kleinen Spandauer Hausverwaltung, die vor längerem eine kleine WEG übernahm. Bis heute existiert keine vernünftige transparente Dokumentation zur Verwaltungsübergabe. Das ist natürlich auch schick: Wenn etwas nicht funktioniert beim Neuverwalter, sagt er einfach immer: „Da habe ich keine Unterlagen drüber.“

Die Zeit ist reif für einen Paradigmenwechsel, für einen Neuanfang.

Der Vorgang der Verwaltungsunterlagen-Übergabe steht unter einem ganz, ganz wichtigen Stern. Gelingt es nicht, die zu vielen, unübersichtlichen Papierberge deutlichst abzuschmelzen und seinem wesentlichen Inhalt nach „anzuzapfen“, während das Übrige als Müll in Archive oder Papiermüllcontainer gestopft wird, dann ist im Neuverwaltungshafen von Anfang an „Land unter“.

Vorwärts immer! Der Neuverwalter ist eigentlich eine Art Putzfrau: Aber mit Stahlbesen. Aber auch ein „weight watcher“: Gewichtsabnahme, Rosskur, weg mit allem überflüssigen Ballast. Endlich.

 (EP)

Die Wohnungseigentümer bleiben! Die Verwalter kommen und gehen! (Quelle: ich selbst, Vorlage: Die Deutschen bleiben! Die Hitler kommen und gehen! Joseph Stalin) – Aber was bleibt von einem früheren Verwalter nach vielen Jahren als Erinnerung an ihn wirklich noch hängen ? Würde es eine gute Erinnerung sein? Die Antwort ist recht einfach: wohl kaum. Aus welchen Gründen auch immer ein Verwalter gegen einen neuen ausgetauscht wird, im Wesentlichen ist es der dringende Wunsch nach Veränderung, von wem auch immer.

Die beruflichen Jahre ziehen dahin. Wir schauen zurück auf eine berufliche Tätigkeit seit ihrem Anbeginn im September 1980. Wir schauen zurück auf eine Vielzahl von Jahren. Sie haben uns geschliffen. Wir waren jung, wir waren (fast) schön, wir sollten neue, bedeutende Wege gehen. Doch jetzt sind diese Jahre alle dahin, verstrichen. In unseren Erinnerungen sind schon viele Menschen verblichen. Oder zumindest weniger konturenscharf, unscharf, verschwommen. Wir leben ganz im Hier und Jetzt. Was sich spinnert esoterisch anhört, ist aber so nicht gemeint. Wir schauen nicht im Wesentlichen zurück zum Anfang von allem, sondern nach vorn: in die Zukunft. Die gestalten wir kreativ, wir wenden möglichst viel zum Besseren. Interessant ist aber die Erinnerung an damals doch. Hiervon handelt die nachfolgende Geschichte und sie erzählt zwei unterschiedliche Sichtweisen auf ein und dieselbe Erinnerung.

Der Verwalterwechsel ist zugleich auch ein Paradigmenwechsel: Was vorher jahrelang gut war, ist nun schlecht. Was schlecht war, wird nun hoffentlich besser. Vom Regen in die Traufe, oder, wie Wolf Biermann einst sagte, „vom Regen in die Jauche“ zu kommen, wünscht sich niemand. Vielleicht tröstlich: wenn die Gegenwart als angenehmer empfunden wird, als die Vergangenheit. Jedenfalls ist sie schon mal nicht schlechter, als die Vergangenheit.

Ich bin mit Wolfgang (* Name nicht geändert) durchaus per „Du“ seit gefühlten hundertzwanzig Jahren. Als ich gestern mit ihm telefoniere, kommen wir auf die alten Zeiten. Ich schätze, es war so 1986/87. Ein ehemaliger Berufskollege meines Vaters, ein hoher Polizeidirektor, rief meinen Vater (einen Polizei-Hauptkommissar im Ruhestand) an und bat ihn um Hilfe! „Dein Sohn ist doch Hausverwalter“, fing er das Gespräch an. Daraus wurde eine Geschäftsbeziehung. Sie fußte auf persönlichem Vertrauen, wir kannten uns von meinen Kindesbeinen an.

In B-Steglitz hatten er und seine Frau eine Eigentumswohnung erworben, die sie nicht selbst bewohnten, sondern vermieteten. Verwalter der Wohnanlage war seinerzeit eine Firma namens TFB-Universal Immobilien GmbH, die es heute nicht mehr gibt, da die Firma später abgewickelt werden musste. Der Inhaber dieser Firma, Thomas F. (* vollständiger Name hier aus rechtlichen Gründen unzulässig), wurde in der Berliner Immobilienszene „der einarmige Bandit“ genannt, aufgrund von zwei Umständen: einerseits hatte er eine Behinderung und daher nur einen funktionsfähigen Arm. Andererseits stand er im Geruch „zu klauen“. Und das ging so: In einer ganzen Reihe von nicht gerade wenigen seinerzeit gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaften wurde diese Firma aufgrund guter Kontakte zu den damaligen Initiatoren Verwalter nach dem WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Dieser Verwalter war der neugegründeten WEG übergestülpt worden.

In nicht gerade wenige solcher Gemeinschaften verschwand u.a. auch die Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümer ansparten. Offensichtlich wurde das vor allem angesichts von einsetzenden Verwalterwechseln, denn zunehmend wendeten sich Eigentümer gegen diese Verwalterin, bei der es aus allen möglichen Gründen immer wieder Ärger und Unzufriedenheit gab, was so detailliert nun auch wieder nichts zur Sache der Geschichte an sich beiträgt.

Mit unserer Hilfe hat die Gemeinschaft diesen Verwalter seinerzeit rausgeworfen. Es folgte die Konsolidierung der zerrütteten Finanzen, Abrechnungen wurden erstellt, alles in Ordnung gebracht. Binnen zwei Jahren war die Gemeinschaft buchungstechnisch und auch inhaltlich auf dem Laufenden. Ein weitgehender Rechtsstreit mit Nachbarn führte sodann zum erstmaligen Einbau einer eigenen Heizungsanlage. Die Gemeinschaft war bis dahin von den Nachbarn mitversorgt worden, die unter der Fuchtel der „anrüchigen Vorverwaltung“ stand. Dann wurde mit viel Geld das Dach neu gedeckt. Ein ganz vorzüglicher Dachdecker und Sachverständiger, der hinterher noch für viele Jahre unsere Dächer auch anderswo betreute, wurde auf Vermittlung durch den dortigen Dachgeschoss-Miteigentümer gefunden. Gute Arbeit, nachprüfbar preiswert. Alles gut.

Die Jahre gingen dahin. Viel änderte sich in der Gemeinschaft. Alte Eigentümer schieden aus, neue kamen hinzu. Irgendwann kam auch Rechtsanwalt Pufe (* Name geändert) als Eigentümer hinzu. Pufe war ein stets etwas zu lauter „Stänkerer“, vielleicht müssen Rechtsanwälte auch mal so sein. Irgendwann war der Punkt erreicht, da ging es nicht mehr weiter in dieser Konstellation. Man trennte sich. In gutem Einvernehmen. Wir besorgten der Wohnungseigentümergemeinschaft noch eine neue Verwalterin, die wir für eine gute Alternative hielten.

Soweit zur Vergangenheit. Schnitt.

Gegenwart: Das Telefonat mit Wolfgang erfolgt im Grunde genommen gestern nach einer Vielzahl von Jahren, die inzwischen verstrichen sind. Aber es macht uns hellhörig, was wir hören und wir finden es interessant, es einmal wirklich auch festzuhalten. Wolfgang sagt, „Die hassen Dich jetzt alle“ und ich sage: „Ups, warum das denn?“ – „Erinnerst Du dich noch an die Gabi, die Architektin?“ fragt er. „Ja, schwach, aber ihr Gesicht sehe ich nicht mehr exakt vor mir!“ sage ich. „Ach,“ sagt er, „alle wissen, wie es wirklich war! Der Verwalter damals, der Verwaltungsbeirat, die haben doch alle linke Tasche, rechte Tasche!“ „Ich?“ Ich bin total erstaunt. „Ich hab doch den Laden aufgeräumt,“ sage ich, „komisch, ich habe eine vollkommen andere Erinnerung!“ Wie die so was über mich sagen könnten, frage ich Wolfgang noch. Er sagt, er hat gefeixt, als sie gesagt hätten: „Der hat sich doch 5% in die Tasche gesteckt!“ Nein, er entgegnet denen: „Quatsch, mindestens 20%“. Ironie.

Mir ist wichtig, ihm zu sagen: Das habe ich niemals gemacht. Es ist ungerecht. Was ist das für eine Erinnerungsgabe der Menschen, die du früher aus ihrem eigenen „hausgebackenen Unglück“ herausgeführt hast, dass sie sich nicht daran erinnern, sondern an etwas anderes, dass niemals im Gespräch war zwischen uns?  Regelrecht ehrverletzend empfinde ich das, denke ich nach kurzem Nachdenken. Was denen einfällt? Irgendwo in Berlin sitzen solche „Ehemaligen“ von dir und behaupten wüstes Zeugs über dich und du selbst kannst eigentlich nichts dagegen unternehmen. Du musst es schlucken, hinnehmen, akzeptieren: Du bist raus aus dem Geschäft! Und das ist auch gut so. Damit es auch gut ist für die, haben sie sich einfach eine komplett andere Erinnerung verschafft. An Sachen, die nie gewesen sind. Fast wird mir jetzt ein bisschen schlecht.

Summa summarum zwei Scheiben unterschiedlicher Erinnerungen an eine gemeinsame Zeit. Für mich eine erfolgreiche Zeit des Bewährens in schwierigen Ausnahmesituationen, in denen eine WEG regelrecht „an die Wand gefahren“ ist, in maßgeblichen Schwierigkeiten steckt. Dann eine Phase des Aufräumens und des Sorgens für rechtssichere Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Beschlüsse, der Sanierungen und Instandsetzung. Dann eine kurze Ruhephase, Entzweiung und Differenz, es folgt die Trennung. Und nun dies.

Das muss man sich auch mal deutlich machen: Die Qualität von solchen Treppenhaus-Gesprächen, von vereinfachenden Rationalisierungen, also von „zu einfachen Wahrheiten“, ist immer suboptimal. Wenn man auch in Frage stellen muss, wie Leute dazu kommen, solch einen „Kappes“ zu reden. Normal ist das nicht.

Bei denen eine Erinnerung an eine „korrupte Vorverwalterin“ damals, die mit dem Verwaltungsbeirat „linke Tasche, rechte Tasche“ macht, sich ungerechtfertigt an ihnen bereichert hat. Davon weiß ich nach vielleicht fünfzehn Jahren gestern das erste Mal, davon, dass da Menschen „so reden“, wie ich es hier beschreibe. Ich bin darüber innerlich in einem gewissen Zorn, würde am liebsten da hinfahren und klingeln und sagen: „Was Sie über mich sagen?“ Und ich würde fragen: „Wollen Sie mir das bitte noch einmal ins Gesicht sagen?“ – Nein, das werde ich nicht tun. Ich muss es verarbeiten, mir bleibt keine andere Wahl. Man hat auch einen Ruf zu verlieren, er besteht auch darin, besonders zuverlässig zu sein und darüber unbeanstandet Rechenschaft abzulegen. In Jahresabrechnungen, die man ganzheitlich verstehen kann, wo klar ist, wo jeder Cent steht und wie er da hingekommen ist, wo er steht. Dass das gerade eine Stärke unserer Arbeit war. 

Was uns das lehrt?

Dass man die Aussagen von Menschen mit Vorsicht genießen muss. Vielleicht. Ein bitterer Nachgeschmack aber bleibt. Man fühlt sich ungerecht behandelt. Nach vielen, vielen Jahren. Es gibt weitere Geschichten wie diese. Ob man so was aufschreiben darf? Warum nicht? Es hat sich doch so zugetragen. Eine andere Stärke von Menschen ist Ehrlichkeit.

(EP)

Die Sache ist anders gelaufen als geplant. Nichts ist passiert. Woran hat es gelegen? War´s der Mondenschein? No no, der Bossa Nova! Oder war´s der Wein? No no, der Bossa Nova! Kann das möglich sein, yeah yeah, der Bossa Nova war schuld daran. Steht der Bossa Nova als Synonym für „den Verwalter“? Fragen über Fragen. Die Strategie, richtig darüber zu denken, entblättert dieser Seelenstriptease. Das ist Häuptling „Der Möglichst Immer Früher Als Andere Kommt, auf indianisch“: „Aha!“

Schuld auf sich zu laden, ist des Verwalters Sache -normalerweise- nicht. Er kann sich keine „7 Sünden“ leisten, darf also nicht schuldhaft handeln. Die „7 Sünden“ hat bereits der Berliner Soul- und Funkmusiker Dirk Zöllner auf seinem gleichnamigen Album kenntnisreich beschrieben. Das reicht, um sauber, klar und unverfroren zu denken. 

Ein Verwalter hingegen darf nicht schuldhaft handeln oder auch z.B. „schluderhaft“. Schuld und Schluder sind zwei Teppichluder im Beruf des Verwalters. Im schlimmsten Fall wird die Sache ein Fall für die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. So ein Fall ist die verabredete Schritt-für-Schritt-Handlung namens „Sanierung von teils defekten Garagen-Fertigteileinhausungen“ aus hässlichem Waschbeton mit Dächern obendrauf, wenn Schuld und Schluder am Werke sind. Ein bisschen Geld in die Hand nehmen und so etwas sanieren, das ist der Bedarf, der bereits beschlossen ist zu tun. Schon seit längerem.

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Nie mehr (Dirk Zöllner, CD „Die 7 Sünden“) (via Youtube)

Das Wasser schlägt mir ins Gesicht
Doch diese Schläge spür ich nicht
Ich schrei es an, ich lach es aus
Der Regen spendet mir Applaus

(Dirk Zöllner, CD „Die 7 Sünden“, Textausschnitt „Nie mehr“) #Verwalteralltag

Warum böse sein? Schuld hat nichts gemacht und Schluder hat´s nicht bemerkt. #Erkenntnisse

Und das eine solche Sanierung nicht ohne die Mitwirkung durch den Teileigentümer geht, dem die Garagen gehören, versteht sich von selbst. Allerdings ist der Verwalter auch ein erwachsenes, aber „gebranntes Kind“, warm noch von der Nachglut vergangener heiß geschlagener Schlachten im Tandoori-Ofen namens Vergangenheit. Man ist nicht ganz unbelastet.

Hat sich schon mal Vorwürfe anhören müssen. Es ging um Schuld seinerzeit und niemand war so sachkundig in diesen Fischefragen, als dass er sich nicht gewunden hätte wie ein Aal auf der Suche nach einem geeigneten Pferdekopf, der ausgehöhlt, ruhig und verschlammt im Uferschlick der Verwaltertätigkeit liegt. Deswegen denkt das Verwalterhirn heute nach und schreibt dem beauftragten Architekten, fast wörtlich wie folgt:

Lieber Architekt! (Anrede geändert)

Im Verwaltervertrag steht in § 1: „Der Verwalter hat immer Schuld.“

Ich weiß von Herrn Wohnungseigentümer (* Name geändert), dass er kurz vor einer längeren Abwesenheit im Ausland steht. Ich möchte Sie daher bitten, so kurzfristig als möglich so final auf den Punkt zu kommen, dass entweder er dann „abwinkt“ und „absagt“, bzw. selbst wünscht, dass er die Sache nach seiner Abwesenheit mit Ihnen abarbeitet. Oder noch vorher alles geklärt ist. Diese Aktenlage hätte ich gern „aus alter Erfahrung“. Es soll definitiv nicht an „unserem zu zögerlichen“ Verwalten gelegen haben, dass die Sache ihren Fortgang nicht nimmt. Diesen Gedankengang sollten Sie bitte intim kennen. Herzlichen Dank für die Mitberücksichtigung.“

So haben wir uns also entschieden, nicht am afrikanischen Steppengras zu ziehen, sondern die Halme der „freien Entwicklung“ im Spiel ihrer Kräfte zu überlassen. Und wenn das alles so zeitgerecht eingetütet ist, kann auch niemand sagen: „Der Verwalter hat Schuld!“ – Nein, in diesem Falle hätte er schuld: der Bossa Nova.

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 Schuld war nur der Bossa Nova (1963 Version) (via Youtube)

Mag später das Wasser mir auch noch so hart ins Gesicht schlagen, diese Schläge verspür ich nicht! Was Zöllner da singt, das merke ich jetzt, ist alternativlos!

Die Abonnenten der Haufe-Verlagsgruppe und ihres elektronischen Kompendiums „Die Eigentumswohnung“ erhalten dieser Tage starke textliche Überarbeitungen, die das Segment „Haftung des Verwalters“ (in WEG-Sachen) betreffen. Von Bedeutung, finden wir, ist dieses Zitat:

Unter starkem Konkurrenz- und Leistungsdruck stehend bereinigt sich gerade aufgrund strenger Haftungsgrundsätze mehr und mehr der Verwaltermarkt selbst, ohne dass es für diesen Berufsstand bisher detaillierte gesetzliche oder berufs- und standesrechtliche Reglementierungen gibt. (HaufeIndex 171935, nicht verlinkt, da Abo-Exklusiv-Zugriff)

In ein ähnliches Horn stießen wir mit unserer Berichterstattung (hier) zum Gang der gewöhnlichen Rechtsprechungstendenzen in Berlin und auf weiter Flur. Nicht zuletzt spricht sich auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin für berufs- und standesrechtliche Reglementierungen aus (verlinkt unten). Aber halten wir fest: Mit dem Eingang dieser Auffassung in die Meinung des Haufe-Gesamtkompendiums (vergleiche Zitat) kann nur bestätigt werden: Es wird härter in Deutschland für jede Art von „laienhafter Verwaltung“ und ein Ausleseprozess wird bereits bemerkt, den nennt man „Marktbereinigung“. Mal sehen, wer die Guten sind?

• Linktipp: Website Haufe-Verlagsgruppe mit Nachschlagewerk „Die Eigentumswohnung“ (Abo ist möglich)
• Meinung: Das Büro Gotthal in Berlin zur Frage der Qualifizierung von Haus- und Grundstücksverwaltern
• Empfohlene Suchbegriffe: „Haftung“ oder „Rechtsprechung“ oder „Rechtsprechungstendenzen“

Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

Besprechungsteil

Im besprochenen Einzelfall einer Wohnanlage im Gerichtsbezirk Koblenz hatte die Verwalterin einen Betrag von 13.440,- € (Ansatz lt. Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres – ergo: Sollbetrag) in die Jahresabrechnung als Ausgabe eingestellt und dem entsprechenden Miteigentumgsanteil des klagenden Wohnungseigentümers anteilig angelastet. Soweit zur Praxis in ganz Deutschland, wie sie üblich ist. In einer „guten“ WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kein Problem: Wenn alle zahlen, wo ist das Problem? Problematisch erwies sich im entschiedenen Fall jedoch, dass einige Wohnungseigentümer mit ihren Wohngeldern ausblieben. Demzufolge konnte, was in der Praxis ebenfalls häufig der Fall ist, die als Sollbetrag kalkulierte und im Vorhinein (gem. Wirtschaftsplan) festgesetzte Instandhaltungsrücklage (jährlicher Ansparbetrag) tatsächlich nicht in voller Höhe zugeführt worden. Es mangelte an Liquidität im Verwaltungsvermögen.

Und deswegen haben jetzt die obersten Richter des Landes scharf nachgedacht und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen, die in Verwalterkreisen für einigermaßen Haare raufen sorgen dürfte. Aber auch der Entlastung des Verwaltungsbeirats als dem Verwalter treu ergebener „klüngelnder“ Ergebenheitsbeirat wurde ein Rüffel erteilt: Die Entlastung des Beirats zu beschließen, wenn kein  Grund ersichtlich sei, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, käme insbesondere dann nicht in Frage, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Hanebüchen.

Insbesondere eine Verwaltungsbeiratshaftung für die Richtigkeit von Jahresabrechnungen begegnet nach hiesiger Rechtsmeinung erheblichen Bedenken, denn die Tätigkeit ist regelmäßig ehrenamtlich und setzt keine besondere Vorbildung der Beiräte voraus. Das macht auch sauer auf die Gerichte, die Verwaltungsbeiräte als Garanten gerichtsfester Abrechnungen verantwortlich machen, die es in der Praxis eben gar nicht gibt, wie allein der hiesige Richterspruch eindrucksvoll unter Beweis stellt. Allerdings, und das ist festzuhalten, ist daher die Verwalterpraxis des Büro Gotthal auch im Hinblick hierauf wegweisend, weil auf der dortigen Website folgendes wörtlich zur Beirats- und Verwalterentlastung erklärt wird:

• „Die Entlastung des Verwalters und/oder des Verwaltungsbeirats kann beschließen, wer das mag. Wir haben dazu eine andere Meinung: Wir glauben, dass die Entlastung als Beschluss nicht mehr zeitgemäßer Verwaltung entspricht. Verboten ist es sicherlich nicht, derartiges beschließen zu wollen. Es macht nur keinen Sinn.“ (Quelle: Homepage, Büro Gotthal, Berlin – Stichwort: Verwalterentlastung)

So dumm ist dieser Gedankengang dann nicht! Ein Pluspunkt. Zurück zum Urteilsspruch aus Karlsruhe: Und um Wiederholungen zu vermeiden gewissenhafte Lotsentätigkeit ins Netz und Hinweis auf die Möglichkeit, den obergerichtlichen Spruch bei uns kostenlos als pdf downzuloaden. Sicherlich wird sich die Redaktion „in Bälde“ noch genauer mit dem Richterspruch zu befassen haben.

Ob es in Zukunft klarere Abrechnungen gibt? Wir wissen es noch nicht. Fest steht: es gibt jetzt einen denkbaren neuen Einwand, der tatsächlich in vielerlei Hinsicht deutschlandweit als Regel verbreitet ist. Insofern war und ist hier wieder eine Assoziation mit Augenzwinkern denkbar: So sehr doch Wohnungseigentümer hier und da zu Gericht gehen, um Dinge durchzusetzen, so wenig ist doch glaubhaft, dass dies allein und nur „der Gerechtigkeit dient“ (historischer Spruch, Quelle hier). Und wer nach Karlsruhe geht, um dieses Problem „zu lösen“, der mag möglicherweise nichts anderes im Sinn gehabt haben, als ein Jemand, der Geschäftsführung ohne Auftrag begeht? Die weitere, ernsthafte Befassung mit dem noch an Druckerschwärze frischem Beschluss des BGH wird zeigen, ob tatsächlich alles viel besser geworden ist. Denn bekanntlich sind Juristen nur in äußerst wenigen Zusammenhängen jemals als gute Kaufleute, Buchhalter und Zahlenmenschen bekannt geworden. Aber das sagten wir schon, auf dieser Website.

• Kostenloser download: Die BGH-Entscheidung im Wortlaut (pdf)
• Nicht schlecht Gut subsummiert: Haufe-Verlagsgruppe, Beitrag vom 16.02.10 (haufe.de)
• Auch klug, weiter gedacht: Fragen und Antworten zur Insta-Rücklage (haufe.de)
• Landgericht Berlin: Von der Sinnsuche über Jahresabrechnungen (gesichtspunkte.de)
• Knappe Rücklagen? Ideen: Wofür Fahrradständer gut sind (gesichtspunkte.de)
• Auch der BFH mängelt gern: Von der Behandlung der Insta-Rücklage als Werbungskosten (gesichtspunkte.de)
• Praxisbericht: Die Instarücklage wird auch schon mal auf dem Bierzettel gebildet (gesichtspunkte.de)
• Schlawiner: Wohnungseigentümer als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ (inspiriert von haufe.de – mit Empfehlung für OnlineAbo)

Vorsicht, die nachfolgenden Gedanken gelten als intellektuell anspruchsvoll!

Die vorstehende Abbildung zeigt die Übersetzung eines Kochrezepts mit Hilfe eines internetbasierten Übersetzungsdienstes. Das Ergebnis ist haarsträubend, wie man zugeben muss. Die so genannte ‚teleologische Reduktion‚ hat im Gegensatz dazu nichts mit haarsträubenden Übersetzungsversuchen zu tun. Und auch nichts mit der Reduktion als Bestandteil ausgefeilter Küchentechnik. In einem vernünftigen Sinne genau diametral entgegengesetzt ist die teleologische Reduktion. Die (zutreffende) Ermittlung des Sinnes einer Rechtsnorm in der Rechtswissenschaft ist damit gemeint. Zur Vermeidung von -ahhhhhh!- hermeneutischen Zirkeln, wie bitte?

Mit dem Ausdruck Hermeneutischer Zirkel (von griech. ἑρμηνεύω [hermēneúō]: „auslegen, erklären, übersetzen“) wird der Problembefund bezeichnet, dass das Verstehen des Sinns kultureller Äußerungen (Darstellungen, Texte usw.) jeweils an bestimmte Vorbedingungen (Vorwissen und Vorannahmen, Werturteile, Begriffsschemata usw.) des Interpreten gebunden ist, welche im Regelfall nicht mit jenen des Autors deckungsgleich sind. Der Prozess der Annäherung beider „Verstehenshorizonte“ ist nicht direkt zielführend abschließbar, sondern besteht in einer je fortschreitenden Annäherung. Die Vorstellung eines kreisförmigen Zirkels bildet dabei die Tatsache ab, dass es keinen objektiv beginnenden und linearen, direkt zielführenden Weg zum Sinn z. B. eines Textes gibt, sondern der Verstehende sich erstens je bereits in einer verstehenden Annäherungsbewegung befindet und dabei zweitens wenn nicht sich schlicht „im eigenen Kreise drehend“, dann doch bestenfalls analog einer konzentrischen Spirale je sich dem Verstehensziel annähert, ohne es direkt erreichen zu können.“ (Quelle: wikipedia – hier)

Starker Tobak. Alles klar?

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In der Schule lernen Kinder im Alter von 13/14 Jahren gerade binomische Formeln.  Die machen Schwierigkeiten. Die Eltern fragen: ‚Wozu braucht man eigentlich binomische Formeln?‘ Antwort: ‚Keine Ahnung.‘ Die Eltern: ‚Du bist jeden Tag im SchülerVZ und verbringst dort viel Zeit. Selbst wenn dort hundertausende Datensätze geklaut werden und sich die Täter hinterher erhängen. Warum schaust du nicht im Internet nach?‘ Kann man im Internet Wissen klauen? Z.B.: Ob man binomische Formeln jemals braucht, ist übrigens im Internet schwierig zu erfahren.  Eine Mathe-Lehrerin hat es erklärt. Ich habe es nicht verstanden. Intuitiv allerdings schon: Entscheidend ist, dass binomische Formeln Grundlagenwissen darstellen, und das auf sie aufgebaut werden wird. Mit Sicherheit.

Bei teleologischer Reduktion ist es wie mit Kochrezepten, binomischen Formeln und hermeneutischen Zirkeln. Erst einmal ist ein Gesetzgeber tätig geworden, er hat sich was gedacht, dass er uns aber verschwiegen hat. Sonst stünde es ja irgendwo und man könnte es schlicht nachlesen. Hinterher sinnieren (nun) Juristen darüber, was der Gesetzgeber damit wohl gemeint haben könnte? Sie ergehen sich in Sternendeutungen, um der Wahrheit möglichst umfassend nahe zu kommen. Schön, dass es die teleologische Reduktion überhaupt gibt!

Ein Beispiel, dass die WEG-Juristen beschäftigt derzeit.

Ein WEG-Verwalter ist nach § 27 III 1 Nr. 2 WoEigG berechtigt, einen Rechtsstreit gem. § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WoEigG zu führen. Diese Prozessvollmacht führt auch zur Vollmacht zur Abgabe materiell-rechtlicher Willenserklärungen (durch den Verwalter), aber nur insoweit, als sich diese auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen (BGH, NJW 1992, 1963; NJW 2003, 962).

Außerhalb von Prozessen ist der Verwalter lediglich nur eingeschränkt bevollmächtigt, wenn er durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer besonders ermächtigt ist  (§ 27 II 1 Nr. 7 WoEigG). Die Vertretungsbefugnis ist Passivprozessen (Verwalter vertritt die Beklagten, die übrigen Wohnungseigentümer) geht in Folge der Rechtslage ganz erheblich weiter, als die Befugnis (im Übrigen) zum Abschluss von materiellen Rechtsgeschäften. Ein Verwalter kann im (passiv geführten) Prozess  Erklärungen im Rahmen dieses Verfahrens genehmigen, selbst wenn die Klage hiergegen sich gerade auf das Fehlen von Vollmachten stützt.

Diesen Widerspruch in sich aufzulösen, so schlagen daher Juristen vor, begegne man am besten im Wege der teleologischen Reduktion, indem man die Vertretungsbefugnis des Verwalters auf den Rahmen begrenzt, der außerhalb des Prozesses (auch) maßgeblich sei (sagt: Schmid, MDR 2009, 12 (13)).

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Teleologisch ist daher sozusagen die Hilfskrücke für die Zeit bis zur Schaffung einer gesetzlichen Regelung, die aus sich heraus klar ist. Und, um es noch einmal ganz klar zu sagen: Teleologie hat nichts mit Theologie zu tun, denn wenn dies der Fall wäre, wäre mancher Jurist zwischenzeitlich schon vom Glauben abgefallen. Teleologie schafft also ein gewisses Maß an ernsthafter Überzeugung, dass so zu verfahren wenigstens vorübergehend Rechtssicherheit schafft. Man glaubt, so sei es gerade noch vertretbar. Was jetzt doch wieder ein gewisses Quantum Theologie in sich hat. Lassen wir das.

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Weiterführende Links

Was ist eine psychologische Leerformel?

Wie übersetzt man Kochrezepte im Internet?

Planwidrige Regelungslücken und Teleologie?