Der Erschienene erklärte, dass er die nachstehenden Erklärungen nicht nur im eigenen Namen abgibt und entgegennimmt, sondern zugleich mit Wirkung für die
Handelsgesellschaft spanischen Rechts (Spanischer Name, z.B. Serrano Immobiaros De Cadenza S.L) mit Sitz in Sevilla, Straße Hausnummer eingetragen im Handelsregister der Provinz Sevilla in Folio 219 f, Band 1712 – Gesellschaftsregister Blatt SE-13.705, Eintragung Nr. 4 in seiner Eigenschaft als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer dieser Gesellschaft, „auch wenn dadurch die Rechtsfigur des Selbstkontrahierens gegeben ist“. Zum Nachweis der vorbezeichneten Vertretungsbefugnis wird der Erschienene eine Bescheinigung des Handelsregisters der Provinz Sevilla nebst Übersetzung und Apostille unverzüglich nachreichen.

Das Rubrum dieses paneuropäischen Übertragungsvertrags ist voll Musik, wohlklingendem Mystizismus, rätselhaften Terminologien. Vermutlich hat der Berliner Notar recht, der das hier aufgesetzt hat, und alles richtig gemacht. Es ist nicht mal die längste Praline der Welt, sondern sogar noch übersichtlich bleibend.

…

[iframe_youtube video=“2oyhlad64-s“]
Paco de Lucia (1976) – Entre dos aguas

Vielschichtig und facettenreich, wie eine Paella aus Villariba bzw. Villabacho kann so ein Finanzkonstruktvertrag sein, gewieft, verschmitzt und Europa vernetzend. Jawoll. – Paco de Lucia, Großmeister des spanischen Flamenco gab uns auch „Sevillanas„, jene südspanischen Tänze, die in Sevilla, der Stadt dieser Geschichte zum Tanze aufgeführt werden.

Falls nicht, und der Notar hat einen Amtshaftungsfehler begangen, erklären wir vorsorglich, unter Verzicht auf die Rechtsfigur der Selbstkontraktion (*), dass das Urheberrecht bei dem Notar liegt. Nicht bei uns. Jeder Bauer weiß die Gefahr abzuschätzen: Der Kontrakt kommt schneller weiter als der Selbstkontraktor, mit dem durchs Dorf zu fahren, klippenreich ist.

Alle Gesellschaftsangaben hier oben sind frei erfunden, die Namensgebung firmierte post postem (nach Eingang der Eingangspost bei uns) noch nachträglich bei uns um. Ich hab nochmal schnell nachgeschaut, ich dachte mir schon, was über allem steht: Aus Gründen absoluter Diskretion ist der wesentliche Grund für diese Handhabung verlinkt außerhalb der Website dieses Angebots, nämlich hier

Sagten wir schon, dass eine derartige Sammlung vergnüglicher Alternativvorschläge auf facebook dokumentarisch immer wieder ergänzt und zur Vergnügung gestellt wird? Falls nicht, jetzt ja. Das ist schon ganz schön schräg, was einem Officeprogramme so anbieten, wenn man einen Text mit der Rechtschreibprüfung durchforsten lässt. Es ist ein Software-Algodingsbums, nicht mehr, nicht weniger. Aber vergnüglich.

Ist eine „Maklerklausel“ im Versicherungsvertrag im Grunde eine „Mauerkelle“. Ja, genau, warum eigentlich nicht?

• Link mit eigenem facebook-Account: Das Fotoalbum „Korrekturhilfen“ vom Bloggwart

Aus einem Textbausteinschreiben von Vattenfall: „Falls wir in den nächsten drei Wochen nichts von Ihnen hören, gehen wir davon aus, dass Sie als Eigentümer zu den Konditionen der Grundversorgung unser Vertragspartner sind. Die Unterlagen zum Vertrag senden wir Ihnen in diesem Fall mit separater Post zu.“ (Vattenfall-Text, am Ende des Standardtextes)

Worum es aber beim Haushaltsstrom für irgendeine Wohnungsstrom-Zählertafel von Vattenfall geht, ist dies hier. Die berichterstattende Verwaltung ist auf Mehrfamilienhäuser in Form des Wohnungseigentums spezialisiert. Nun hat Vattenfall „Unklarheiten hinsichtlich des Vertragspartners für den Stromliefervertrag“, schreibt das Unternehmen dem Hausverwalter. Wir seien „Eigentümer/Verwalter dieses Objekts“.

Und weiter:

„Besteht/bestehen beziehungsweise bestand/en für das Objekt ein oder mehrere Mietverhältnis/se, geben Sie uns bitte Auskunft.“ – Aber was, wenn nicht einmal irgendein Mietverhältnis bestand?

…

Die Verträge sind gemacht. Und es wurde viel gelacht. Und was Süßes zum Dessert…….Freiheit, Freiheit, ist das einzige, das blieb (Marius Müller-Westernhagen, Freiheit)

Nun ist eine Automatik in Gang gesetzt, die als Folge ordentlicher Verwaltung zuallererst folgendes zeitigt:

– Die WEG-Verwalterin ist ganz sicher nicht Ansprechpartner eines Energielieferanten, der eine Wohnungsverbrauchsstelle (Stromzähler der Wohnung) hinsichtlich ihrer tatsächlichen Nutzung aufzuklären hat. Im Grunde kann sie derartige Anfragen missachten und wegwerfen, denn sie führen jedenfalls niemals zu einem „gewillkürten Stromlieferungsvertrag“ mit dem Lieferanten.

Automatisierte Vertragsszenarien, erste und zweite Mahnungen plattern wie Süßmost in den Posteingangskorb der Hausverwaltung. Sie aber fragt sich: „Sind die denn irre?“

Weil das aber als „business as usual“ in der Textbausteinbibliothek als Gesamtszenario abgelegt ist, folgt nun weiteres:

– Es erfolgt eine Vertragsbestätigung, manchmal mit der WEG. Manchmal auch, der Einfachheit halber, auf den Namen der Hausverwaltung direkt. Beides ist falsch: Weder die WEG, noch die Hausverwalterin selbst ist rechtlich als Stromabnehmer in einer Eigentumswohnung anzunehmen. Dieses folgt auch innerlich nicht aus dem Fallkonstrukt der Wohnungseigentümergemeinschaft.

– Wenn überhaupt, so wäre der entsprechende Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen. Er allein besitzt die tatsächliche wie rechtliche Hoheit über den Stromverbrauch in seinem Sondereigentum. Eine Art Solidarhaftung -gesamtschuldnerischer Art- ist rechtlich ausgeschlossen.

Insofern verwundert, mit welcher Vehemenz der Lieferant seinen Strom in Vertragskonstellationen zu drücken beabsichtigt, die einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Vattenfall bearbeitet nun sinngemäß folgende Anfrage, die dem Bereich Unternehmenskommunikation (Presse) vorgelegt wurde, in Auszügen:

„Es plattort und plattort, nu kugge!“ (Sächsische Anmutung von Sprachlosigkeit beim Lesen des Posteingangskorbs)

„In unzutreffender Weise wird uns Verwaltungsaufwand von Vattenfall aufgebürdet. Wir sind als WEG-Verwalterin (des Gemeinschaftseigentums) nicht vermeintlicher Vertragspartner eines Energielieferanten, haften also unter gar keinem Gesichtspunkt für etwaige Stromverbrauchsstellen, deren Energie nicht die WEG bezieht, sondern bspw. ein einzelner Wohnungsnutzer.

Unter Gesichtspunkten ordentlichen Verwalterhandelns sind wir auch nicht zur Mitwirkung verpflichtet, etwa um detektivische Ermittlungen anzustellen. Aus Telefonaten wissen wir, dass derartige Forschungen teils für fünf Jahre zurückliegende Vorgänge angestellt werden. Gerade heute haben wir einen Fall Ottershauser Str. 19 (* Straße geändert) am Wickel gehabt.

Man kann hier und da mal helfen, wenn man etwas weiß. Eine Rechtsgrundlage dafür gibt es jedoch nicht. Weder aus den angehängt dargestellten Gründen (die unzutreffend sind), noch weil wir tatsächlich immer wissen, ob ein Wohnungseigentümer seine Einheit vermietet hat. Es ist Sache des Energielieferanten, den Verbraucher festzustellen, ggf. durch rechtzeitigen, flankierenden Außendienst, sogar durch Stromzählersperren.

Nicht richtig und regelrecht nervig sind „gewillkürte Vertragspartnerschaften“, denn rechtlich würden Sie dem Gesamtverband einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Strom eines (illegalen) Wohnungsnutzers überhelfen. Der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer haftet jedoch nur für gemeinschaftsbezogenen Strom, vielleicht Hausbeleuchtung, einen Aufzugsstromzähler und dergleichen. Die Folge dieser falschen, gewillkürten und auf hohen EDV-Standards der Rechthaberei aufgebauten Verwaltungsvorgängen von VATTENFALL ist ja, dass es dann Vertragsbestätigungen (einseitig, falsch) gibt, erste und dann wiederholte Mahnungen, bis hin zur Androhung von Rechtsmitteln (schon geschehen). Für diese „Automatik eines sorgenfreien Lebens“ von Energielieferanten „auf Kosten irgendeines, vermeintlichen Vertragspartners“ haben wir als Verwalterin keinerlei Verständnis.

Es ist u.E. daher erforderlich, dass die Unternehmenskommunikation in diesem Punkt auf eine rechtlich richtige, verbindliche, neue Ebene gestellt wird. Dieses müsste m.E. im Rahmen einer Konzernrevision überprüft und sodann neuorgansiert werden. Wir haben partout keine Lust mehr, ständig solche Schreiben von Ihnen zu beantworten. Aus diesem Grund haben wir uns an Sie als Pressesprecher des Unternehmens gewendet.“ (Ende)

Menschen, die von Freiheit träumen, sollten´s Feiern nicht versäumen (Marius Müller-Westernhagen)

Das ganze ist so absurd wie daneben: Genau so gut könnte man den Nachbarn anschreiben und ihm Stromkosten und Vertragsbedingungen aufdrücken, nach freiem Belieben. Wohlgemerkt wurde diese Stellungnahme abgegeben für das Konstrukt einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit der Situation in einem Berliner Altbaumiethaus und einem Einzelhausbesitzer haben wir uns vorliegend nicht befasst.

Die Fragestellung sollte nicht missinterpretiert werden: Dass ein Hausverwalter im Rahmen seiner Amtspflichten bei nachvollziehbaren Angaben eines Stromanbieters einmal behilflich ist, zutreffende Auskunft zu erteilen in einem vom Gesetz vorgegebenen Rahmen (anderer Gesetze), das ist die eine Sache. Das kann ohne besondere Belange des Datenschutzes zu verletzen, auch lediglich nur die Auskunft sein, es handele sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Energielieferanten stehe ein „berechtigtes Interesse“ an der Einsichtnahme in das zutreffende Wohnungsgrundbuchblatt (nicht überprüft) zu. Dass aber ein Hausverwalter „von Amts wegen“ zum Ermittlungs- und Grundsatzermittler eines Energielieferanten sozusagen „nebenbeauftragt“ werde, dies lässt sich beim besten Willen aus der herrschenden Rechtslage nicht herleiten.

Vattenfall wurde gebeten, auf die Eingabe hin schriftlich zu antworten und grundsätzlich Stellung zu beziehen. Denn verschiedene „Abwehrschreiben der Hausverwalterin“ in textbausteinartigem Aufbau diesen Inhalts sind ignoriert worden. Der Pressesprecher des Unternehmens Hannes-Stefan Hönemann hat den Fall nun zur Prüfung.

(EP)

Schluck, Angst. Eingeschlossen sein. Gefangen sein. Im Aufzug. Oder in verhedderten Vertragskonstellationen. Wie auch immer.

Das ist alles gar nicht so leicht in Berlin-Schöneberg. Jedes Jahr mehr Kosten für die zwei nachträglich von uns angebauten Fassadengleiter (Aufzüge Haushahn-Aufzüge). Sie sind schon in die Jahre gekommen, der Reparaturkostenanteil geht zuletzt immer höher.

Damit soll jetzt Schluss sein. Die wirtschaftliche Abwägung hat ergeben: Sonst Feind, bin ich hier ein Freund gesamtwirtschaftlicher Erwägungen und ziehe in Betracht, das Kostenrisiko ständiger Aufzugsreparaturen erfolgreich zu minimieren. Das wird zwar auch nicht billiger, aber vorhersehbarer. Insofern also „preiswerter“. Nach oben hin erfolgt eine „Deckelung“, es ist alles inklusive. Das ist der Charme einer solchen Lösung.

…

Mit der Firma Engler & Haring-Aufzüge haben wir´s getan. Getan, was wir zu tun gedachten. Die Firma ist uns aus den alten Kreuzberger Tagen gut bekannt. Der Seniorchef war ein Ehrenmann „vor dem Herrn“. Mit ihm klappte oft, was wir heute noch als „Handschlaggeschäft“ erinnern. Ich kann nur Gutes sagen. Aus der Erinnerung.

Inzwischen ist die Firma „aus Altersgründen“ wegverkauft worden an die Firma Loedige Aufzüge in Westdeutschland. Die bemüht sich nun, den Berliner Aufzugsmarkt zu beackern. Der ist ein wüstes, mühevolles Feld, doch das nur am Rande.

Nach einigem Hin und Her finden die Maßnahmen zur Grundinstandsetzung beider Aufzugsanlagen ab dem März 2013 mit leichter Verspätung statt. Im Ergebnis kann die Abnahme dieser Leistungen jedoch Ende Juni endlich erfolgen. Nun stehen Vertragsverhandlungen über die anschließende Vollwartung an.

Dabei geht es nicht mehr um große Details, geheimnisvolles Insiderwissen. Die Entscheidung, die Fa. Engler und Haring zu beauftragen, ist bereits Ende September letzten Jahres nach Einholung von verschiedenen Angeboten gefallen. Das Eingemachte wird jetzt verhackstückt. Kleinigkeiten, die uns helfen, die Welt als richtig oder falsch zu begreifen, sind der „Casus Knackus“, der springende Punkt.

Es gibt Leerläufe im Schriftlichen, das haben wir schon überall erlebt. Menschen tauschen Dokumente miteinander aus. In einem Krieg der Formate. Die Geschäftsleitung der Aufzugsfirma weist an, keine Word-Dateien zu versenden mit Vertragsvorschlägen. Es gibt die Anweisung „nur pdf“.

Allerdings bin ich nicht gänzlich untalentiert. Ich verwende den Adobe Acrobat in der Vollversion und kann Texte ergänzen, abändern und bearbeiten, ohne den pdf-Status zu verlassen. Damit haben sie wohl nicht gerechnet, haha..

Das tue ich auch. Weil es Vertragsparteien heißt und nicht „Befehlsempfänger“. Ja, Hausverwalter können selbstbewusst sein. Und ihre Rolle proaktiv wahrnehmen.

Das Rundum-Sorglospaket von Engler & Haring unterliegt eigenen Kriterien, die für diese Aufzugsfirma wurscht sind, für uns aber wichtig.

1. Bei einem Vollwartungsvertrag ist nach herrschender Rechtslage zumindest einmalig deutlich zu ermitteln bzw. zu klären, wie hoch derjenige Anteil in den Kosten ist, der kalkulatorisch für „Instandhaltung“ beinhaltet ist. Es gibt Ansätze von 20% üblichem Anteil und bis zu 50%, das kommt auf den Einzelfall an. In diesem Einzelfall entscheiden wir uns für 20% Anteil. Dieser Anteil wird als „notwendige Instandhaltungskosten“ verbucht. Diesen Hinweis muss man auf Nachfrage oder ungefragt den Kunden, den Wohnungseigentümern bekanntgeben, damit sie keine falschen Betriebskostenabrechnungen machen. Erledigt.

2. Nach § 35 a EStG (Einkommenssteuergesetz) werden diejenigen Anteile des Gesamtbetrages im Rahmen steuerlicher Erklärung des Wohnungseigentümers geltend gemacht, die für die Lohnkosten und Fahrtkosten von Handwerkern bei der Erbringung von Handwerkerdienstleistungen in Ansatz gebracht werden. Das ist bares Geld oder wie wir lächelnd parodieren könnten, eine „kickback-Finanzierung“ durch Vater bzw. Mutter Staat. Die kriegt der Eigentümer wieder, anteilig, bis zu einem Höchstbetrag.

3. Rechnungen werden so zu einer mathematisch hochwissenschaftlichen Arbeit. Die Bezahlung solcher Rechnungen erst recht. Im Zeitpunkt der Bezahlung ist es bereits kompliziert. Der Verwalter will ausweisen,

– was entfällt auf „Vollwartung“, wovon ein Anteil für Instandhaltung drauf geht.

– Was entfällt auf Rufbereitschaft und ist daher komplett Lohn und Fahrtkosten, weil kein Arbeitsmaterial abgerechnet wird.

Ist darin auch wirklich die Notbereitschaft eines weiteren, externen Dienstleisters, der Fa. Securitas (Wachschutzunternehmen) enthalten? Ja, ist. Gesagt hat es niemand. Aber der Verwalter hat aufgepasst. Damit nicht hinterher diese Kosten noch „oben druff“.

Man sieht, der Teufel steckt im Detail.

Wird der Rechnungsbetrag später abgebucht, muss gleich von vorn herein alles klar sein. Denn Abbuchungen kommen schneller als Buchungsbelege, auf die erst später zurückgegriffen werden kann. Also müssen Lohnanteile von vornherein klar sein. Undsoweiter und so fort.

Am Ende ist der Vertrag endlich unterschrieben. Leicht war das nicht. Aber jetzt ist es erledigt. Man hofft auf eine gedeihliche Zusammenarbeit in Zukunft. Warten, dass sich was bewegt. Der Aufzug.

(EP)

Das Qualitätsmanagement sei zertifiziert, sagt der Mitarbeiter der Firma am Telefon. Deswegen müsse der Auftrag nochmals auf den Vordrucken der Firma erteilt werden. Wir widersprechen. Ein Auftrag ist nicht nach den Regeln eines unbekannten Qualitätsmanagements zu „zertifizieren“, sondern nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu erteilen. Das ist der Fall. Mehr muss nicht….

Aber was soll ich machen, fragt der Mitarbeiter. Das sagt der Chef. Schöne Grüße ausrichten, sage ich. Dem Chef. Qualitätsmanagement muss auch dem Kriterium „Kundenfreundlichkeit“ standhalten. Der Kunde kann den Auftrag nach freiem Auftragsrecht auch formlos erteilen. Er muss nicht, wozu ihn keiner zwingen kann, bestimmte Vordrucke verwenden, die letztlich nichts anderes beinhalten, als eine Positionierung der eigenen rechtlichen Gestaltungsvorteile des Auftragnehmers. Der ist partout nicht immer schlauer, als der Auftraggeber. Sagt der Mitarbeiter der Hausverwalter. Wer recht hat bzw. Recht? Who knows….

Erfolgreich durchgesetzt: Zu groß dimensionierte Hauptwasserzähler (QN 10) wurden nach 10 Jahren Betrieb (mit erhöhtem Grundpreis) gegen neue (QN 6) ausgetauscht. Die Rückvergütung der zu Unrecht abgerechneten, erhöhten Grundgebühren erfolgt jedoch nur für 2012. Nachgehakt: Verjährt sind aber auch weitere zurückliegende Leistungen (für insgesamt drei Jahre) nicht, also „her mit dem Geld“, findet die Hausverwaltung #Alltag

Das Thema geisterte schon erschöpfend durch die Medien, auch wir haben immer wieder über die Anstrengungen unterrichtet. Bleibt nachzutragen: Die Berliner Wasserbetriebe fahren gerade eine so genannte „Tröpfelstrategie“, Wasser perlt wie Geld nur auf Verlangen und Rückvergütung gibt´s nur, wenn man hart dran bleibt. Mal sehen, wie es damit weiter geht. Die Ansprüche wurden schriftlich angemeldet.

Dass der Betrieb schon genug in der Schusslinie ist, hat ihn dazu bewogen, teils überhöhte Kalkulationen für 2012 schon mal vorsorglich in Gutschriften rückzuvergüten. Das liegt schon vor. Dieser Sachverhalt ist aber ein ganz anderer und betrifft die Grundkalkulation und den Vorwurf überhöhter Wasserpreise. Dass auch der zu große Zähler zu hohe (Grund-)Kosten verursacht, ist wieder ein anderes.

Das Kürzel „GV-Vollmacht heißt übrigens „Vollmacht für die generelle Inlandszustellungsbevollmächtigung“ und regelt, dass der Wohnungseigentümer anstatt an sich selbst, Zustellungen seiner Post vom Verwalter der WEG an einen Dritten vornehmen lässt. Weil wir immer wieder gern gefragt werden, was „GV“ bedeutet. #Definitionen

Ja, die Sache ist ein „running gag“. Aber gar nicht so komisch, sondern rechtlich von einigermaßen großer Bedeutung. Nicht wahr?

So wie in Lichtenberg, wo eine Bauingenieurin mit ständigem beruflichen Aufenthalt in Algerien eine Berlinerin bevollmächtigt hat, ihre Post von der Verwalterin in Empfang zu nehmen. Dass dies auch rechtlich richtig eingeordnet wird, bedarf es eines Formalismus. Den versendet die Verwalterin an die Eigentümerin via Email nach Algerien. Damit die Sache „rund“ ist und kein Raum für falsche Interpretationen ist. Nach dem Motto „So war das ja gar nicht gemeint“. Doch, so war es gemeint. Und nicht anders.

Weiter arbeiten…

Es geht ums Recht und um Vertragsgestaltung: Wie man sich Verträge baut, sie pflegt und dafür sorgt, dass Richtigkeit und „correctness“ das Maß aller Dinge sind. Und es geht um die TELEKOM und wie sie das versucht, mit teilweise überraschenden Arbeitsergebnissen. Vom schleichenden Übergang von Vertragsbeziehungen auf Dritte.

Als uns kürzlich jemand diesen „verfälschten Header“ (sehr gelungen) zuspielte, haben wir schallend gelacht. Ja, da steckt auch Wahrheit drin. Doch wie viel? – Man soll nicht voreingenommen gegen eine Sache sein, bis man das Gegenteil beweisen kann.

Und wie dumm ist eigentlich Bohnenstroh? Fragen über Fragen. Interessant aber auch der Fall eines gewöhnlichen Büroumzugs: Die Hausverwaltung zieht um, ist Kunde bei der TELEKOM und hat schon wirklich zigfach mitgeteilt, dass sie umgezogen ist. Wer wüsste das besser als das Unternehmen TELEKOM: Erleben, was verbindet. So heißt es.

…

Nachfolgende Details sind Erfahrungssätze in einer schleichend immer mehr computerisierten Welt, in der sich Datensätze und Vertragsbeziehungen verselbständigen und niemand noch genau wissen muss, was die Ursache einer Rechnung ist: Ein Vertrag, ein Auftrag und die zweifelsfreie Identität von Schuldner und Gläubiger. Hurtz!

Die nachfolgende Geschichte ist kurz: TELEKOM bekommt die Rechnung für „Michael Peinlich“ (* Name geändert) zurück, das ging an Waltraudstr.. Ja, das ist falsch. Seit Juni 2012 ist die Adresse richtig Am Bhf. Westend in Berlin. Ergebnis: Ein Mitarbeiter denkt nach und verbrüdert zwei verschiedene Kunden und macht aus dem Datensatz des einen einen gemixten Datensatz des Anderen: „Michael Peinlich, Markgrafenstr. 25“ (* Name geändert). Das merkt die Hausverwaltung nochmals schriftlich an, ist falsch.

Die Email zurück bekommt, wie immer, eine Eingangsbestätigung. Im Unterschied zu sonst, wo auf eine Eingangsbestätigung dann nichts Sichtbares mehr folgt, das kommt hier zum Ausdruck, meldet sich nun aber Frau Ungenannt von der TELEKOM mit einer Email wie folgt, Zitat:

„Sehr geehrte Damen und Herren, Ihre Mail haben wir dankend erhalten.

Allerdings können wir Ihr konkretes Anliegen nicht erkennen.

Die Adressierung „WEG Markgrafenstr.“ wurde durchgestrichen und handschriftlich als falsch deklariert, ohne dass Sie uns mitteilen, wie es stattdessen richtig wäre.

Bitte machen Sie uns nähere Angaben, was damit gemeint ist.

Vielen Dank

Ihr Kundenservice“

Ja, wir geben zu, wir sind inzwischen „totalgefrostet“ oder heisst es „gefrustet“? Die Antwort ist ungewöhnlich scharf und verträgt kaum Widerspruch. Wir antworten sofort, jugendliche Heißsporne, die wir nicht mehr sind, im Alter unseres Lebens, Zitat:

„Guten Tag, TELEKOM!

Wir bekommen in mehr als zehn bis zwanzig Fällen seit 01.01. immer nur Antworten von Mitarbeitern, die nichts verstehen. Dies hier ist auch so eine Scheiß-Antwort. Stattdessen einfach nachdenken. Ich habe den Hals voll mit Korrespondenz.

1. Sie haben eine Adressberichtigung durchgeführt. Die Adresse lautete auf Michael Peinlich für das Objekt Ratiborstr. (* Name geändert). Sie haben es bei diesem Datensatz nicht geschafft, von Waltraudstr. (alt) auf Am Bhf. Westend (neu) umzuswitchen, obwohl es zig Vorgänge gibt, in denen wir Sie darauf hingewiesen haben.

2. Und dann haben Sie, nachdem die falsche Adresse (alt) zu Beanstandungen (neu) führte, einfach einen Mandanten von uns namens „WEG Markgrafenstr.“ mit dem Datensatz „Michael Peinlich“ (juristisch ein anderer Vertragspartner) vermischt.

Sie werfen also juristisch zwei Datensätze durcheinander und verkrüppeln die Adressdaten bis zur Unkenntlichkeit.

Ich kann dafür nicht einmal höflich bleiben, das ist so doof wie Bohnenstroh.

Unternehmen Telekom: Erleben, was verbündet. Ob sich nicht noch was Besseres findet? – Spontispruch aus eingangs abgebildetem Falsifikat eines Scherzboldes

Ganz glasklar:
Michael Peinlich bleibt Michael Peinlich, er wird nach wie vor vom „Büro Gotthal GmbH“ vertreten, die neue Anschrift wissen Sie. Michael Peinlich wird niemals zur „WEG Markgrafenstr.“, das ist falsch, dumm und bescheuert. Und warum wir Ihnen das noch erklären müssen? Na, raten Sie mal. Total überflüssige Korrespondenz. Bringen Sie die Daten in Ordnung.

Wir freuen uns natürlich: Das ist der erste von obigen Fällen, in denen mal eine konkrete Nachfrage kommt. Bildschirmarbeitsplätze sind offenbar schwierig zu händeln. Ich weiß, Sie lieben diese Art von Antworten. Deswegen schrieb ich sie so.

(Ende Zitat)

Halten wir zusammenfassend folgendes fest: Es gibt eine irgendwie geartete Form von Aktenbearbeitung offenbar nicht mehr, sondern ein übergeordnetes Softwaresystem, in dem allein Datensätze zu pflegen sind. In dieses wird nicht mehr richtig hineingeschaut. Stattdessen wird bei der TELEKOM einfach unternehmensweit „gegugelt“ nach möglichst hoch relevanten Ähnlichkeitstreffern. Diese werden dann „gemerged“ zu neuen Datensätzen, die falsch sind. Hieraufhin erfolgt dann ein Trallalaschreiben Xy Ungenannt (Formularnummer gerade nicht bei der Hand), mit dem dann dieses „Alles richtig?“ versandt wird: Wir haben die Adresse erfolgreich geändert. Alles schick.

Hieraufhin meldet sich ein entnervter Kunde handschriftlich, streicht falsche Daten durch, scannt das ein, schickt es in den Orkus TELKOM (oder heißt es: „MORBUS TELEKOM“?) zurück, damit es wieder gerade gezogen wird. Als Antwort kommt dann die Verrückterklärung: Kunde, Du bist so unklar wie unpräzise. Warum soll, was wir in unserem System haben, denn falsch sein?

Würde man den Vorgang auf sich beruhen lassen, ihn einfach aussitzen („Kohlen“ – benannt nach dem Alt-Bundeskanzler Helmut Kohl), würde der falsche Fakt zur Realität werden, mit der Zeit. Dann könnte der Anschluss auch gekündigt werden und wegen Leistungsminderung ein Einbehalt gemacht werden. Irgendwann käme eine Zahlungsklage der TELEKOM wg. Rückständen und verklagt würde die WEG Markgrafenstr. Dr. Peinlich“ – Ich glaube, es hackt.

(EP)

Wir erhalten viel Post. Manchmal schreiben wir auch selbst welche. So wie diese Email heute, Zitat:

Hallo, lekker Energie!

Das fiel uns noch auf:

Es gefällt uns nicht, weil es uns nicht gefällt, wenn wir mit NUON in einer bestimmten Rechtsform einen Vertrag abschließen und dieser dann brokerartig von Unternehmen zu Unternehmen hüpft. Wir fragen uns inzwischen:

Wer ist wirklich unser Vertragspartner?

…

Können Sie bitte die Anlage überprüfen und „sauber nachvollziehbar“
für uns herleiten, warum wir jetzt von lekker Post bekommen?

Das ist irgendwie gefühlt doch ein großes Durcheinander. Unter
Vertragspartnern macht man keine allgemeinen Kundenrundschreiben
und teilt blümerant mit, wie schön alles ist und jetzt erst recht
wird, um dann zum nächsten Anpassungstermin auf anderen Briefbögen
die Verteuerungen einzuleiten.

Nur mal so: Das fiel uns auf und das gefällt uns nicht. Wir erwarten
eine saubere „Dokumentation“ zwecks Rechtssicherheit. Punkt. Danke.

Der frühe Vogel fängt den Wurm. Bzw. stürzt ab. Und wird dann selbst gefressen. So einfach ist das. So grausam. Und so endlich alles Leben. Dagegen gibt es keine Versicherung.

Ja, der Vogel kam, schwirrte herum und fiel dann wie ein Stein zu Boden. War es so gewesen? Oder hatte sich die Katze den Vogel geholt? Wir wissen es nicht. Später, soviel ist klar, war die Katze dran. Sie hat die Schadensituation ausgenützt. Das Tier wurde ordentlich ausgeweidet. Die Natur ist grausam. Im Baustein „Sorglos“ der Wohngebäudeversicherung sind viele Fälle versicherbar. Darunter auch der „Anprall/Absturz unbemannter Flugkörper“ – ja, man hat vorgesorgt. Und wenn die Amerikaner über Deutschland Drohnenflüge veranstalten, um „aufklärerisch“ zu wirken oder ein Vogel „vom Glauben abfällt“: Alles hübsch versichert. Ist ein Vogel auch ein „Unbemannter Flugkörper“? Im Bürgerlichen Recht gelten Tiere als „Sachen“, nicht als „Lebewesen“. Und wer reitet schon einen Vogel, etwa um den Flugkörper zu bemannen? Derartiges bleibt nur einem vorbehalten: Fuchur, der Glücksdrache aus der Unendlichen Geschichte. Alle anderen müssen versicherungstechnisch vorsorgen. Sicherheitshalber.

Im Berliner Speckgürtel fertigen die Brandenburger ein ganz vorzügliches, einfaches Gericht: Kartoffelpüree mit Speckgürtelfleisch in kleinen Würfeln aus gehäckselten Allgemeinen Vertragsbedingungen der deutschen Versicherungswirtschaft. Es ist die Freiheitsliebe der Menschen hier, die ihnen eine vollkommen andere Sichtweise auf Versicherungen (und Geschäftsbanken) gewährt: Brandenburg würde einmal zu einem Eldorado wirklicher Vertragsfreiheit werden.

Ein Lied besingt: Ich bin morgens immer müde. Und gewiss trifft dies auch auf mich zu. Wie ich schon manchen Vorabend über weiß. Doch morgens ist der Verstand glasklar. Das fällt mir auf, seit ich zur „schreibenden Zunft“ gehöre. Während ich mich durch die Emails der Nacht kämpfe, die andere abgesetzt haben, um mir zu versichern: Du bist nicht vergessen. Wir haben wichtige Mitteilungen: und diese handeln oft vom Ungleichgewicht der Kräfte und nicht wenige Male denke ich intensiv darüber nach, ob es mir wohl möglich wäre, das Kräfteverhältnis auf der Erde zu meinen/unseren Gunsten zu verschieben? Könnte ich denn die Welt stemmen, so wie sie ist und mich nicht mehr von „den Anderen“ austricksen lassen. So wie beispielsweise von der Versicherungswirtschaft.

…

Die R & V-Versicherungsgruppe beispielsweise schrieb an einen Ehemann, der im Schriftverkehr seiner Ehefrau Zustell- und Korrespondenzvollmacht besitzt:

Ihre Kündigung zur Wohngebäudeversicherung haben wir erhalten.  Ein Kündigungsrecht aus Anlass des Eigentumswechsels steht Ihnen innerhalb eines Monats, nach endgültiger Eintragung ins Grundbuch (I. Abteilung) oder nachdem Sie Kenntnis vom Bestehen der Wohngebäudeversicherung erhielten, zu. Die letztgenannte Möglichkeit setzt in jedem Fall die Änderung im Grundbuch voraus.

Senden Sie uns bitte als Nachweis, dass Sie bereits im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, eine Kopie des Grundbuchauszuges zu. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir Ihre Kündigung vorerst nicht annehmen.

Sofern Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, müssen Sie Ihre Kündigung nach erfolgter Eintragung innerhalb eines Monats wiederholen. Senden Sie uns auch in diesem Fall eine Kopie des Grundbuchauszuges zu.

Der Ehemann der Ehefrau nun aber schrieb der R & V Versicherung das Folgende, Zitat:

Diesen Text Ihrerseits verstehe ich nicht. Meine Frau schrieb doch, dass die Eintragung am …mit Datum… erfolgt ist. Das ist amtlich. Denn Ehefrauen lügen nie.

Das mit den Nachweisen ist komisch, wenn man darüber nachdenkt. Eine Versicherung für ein Haus abzuschließen, ist leicht. Die Versicherung wittert das Geschäft. Eine Versicherung zu kündigen, ist schwer. Dann kann es schon sein, dass die Versicherungswirtschaft im Moment der Kündigung die Witterung verliert. Oder anders
ausgedrückt: verloren hat. Wie schön, dass durch umständliche Versicherungsreglements das eine ganz leicht ist und immer stärker vor Papier trunken, während das andere vom genauen Nachweis von Berechtigungen abhängt. Ein Ungleichgewicht und wohl dem, der sich dessen zu entledigen weiß. Schön scharf nachgedacht.

Um die Sache nicht umständehalber zu erschweren, nun auch noch, ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht, ein grundbuchamtliches Pamphlet mit dem, was Sie fordern: Einem Nachweis. Können Sie bitte nun wie gewünscht die Kündigung bestätigen? Merci. Danke.

Soweit der Ehemann der Ehefrau und seine Erwiderung an die R & V. Dies alles lässt sich uneingeschränkt bestätigen.

• Es wird seinen Grund haben, dass der Gesetzgeber von der Versicherungswirtschaft nichts hält. So wie auch die Banken nicht (mehr) sonderlich hoch angesehen sind. Das Problem ist durchaus paneuropäisch. Wer „mit denen“ Geschäfte eingeht, verdient besonderen Schutz. Der Gesetzgeber hat immer mehr Reglements beschlossen. Wer Bank- und Versicherungsgeschäfte begeht, wird papierfluten zugeschüttet, mit Gedöns, Gewirr und Paragraphensuppe „at it´s best“. Großartig auch die Idee des Gesetzgebers, den Beratungsverlauf in Form von Zusatzprotokollen „abzusichern“, in denen angeblich alles haarklein aufgelistet ist, was zwischen den zärtelnden Vertragsparteien besprochen wurde. Die Wirklichkeit sieht vollkommen anders aus: Die Parteien sind komplett genervt vom Schriftkram, der den Beratungstatbestand nachträglich gerade noch so hinbiegt, dass keine Anfechtungsrisiken lauern. Das Gegenteil wurde erreicht: Die vertragschließenden Kunden können die Schriftmenge nicht mehr überblicken und der Blick für das Wesentliche geht komplett verloren.
• Im Moment der Vertragskündigung allerdings macht die Versicherungswirtschaft nun auch wieder harsche Regeln auf, die die Kündigung noch zusätzlich belasten und erschweren. Alles ist rechtsdurchzogen und für Bearbeitungsfehler darin durch den Kunden prädestiniert. Die Kündigungserschwernisse, die die Feuersozietät Berlin als Hindernis aufbaute, waren legendär und vielfach Gegenstand der Berichterstattung aus der Wohnungswirtschaft.

Überhaupt stellt sich die Frage, warum man bei einem ins Land gehenden Eigentümerwechsel eines Grundstücks der Versicherung sogar den Inhalt des Grundbuchs zu übermitteln hat? Den wollte die Versicherung doch auch nicht sehen, als es den Vertrag mit dem Voreigentümer abschloss? Was wäre denn, wenn bereits dieser gelogen hätte? Und wieso ist allein der Nachweis einer grundbuchamtlichen Umschreibungsbenachrichtigung maßgeblich? – Der neue Eigentümer könnte doch genauso gut denken: „Nein, meine grundbuchlichen Inhalte gehen die Versicherungswirtschaft nun wirklich nichts an.“ – Man sieht förmlich den spannenden Grundlagenprozess hierüber voraus. Oh Gott.

Nein nein, das alles ist so einseitig unfair aufgebaut, dass es einem die Lust am Versicherungsabschluss maßgeblich versalzt. Allerdings: Die Bankenwelt fordert ja von jedem Häuslebesitzer auch wieder, dass dieser sich und sein Objekt angemessen versichert hält. Beim nächsten Mal, so schwört sich insgeheim der Berichterstatter durchkreuze ich einfach alle diejenigen Fallstricke der Versicherungswirtschaft, die meine Position als Endkunde unterminieren. Dann wird radikal zusammengestrichen auf das, was es ist: Eine Versicherung. Nicht mehr, nicht weniger. Komplette Vertragsfreiheit: Die Versicherungspolice wird handschriftlich aufgesetzt, komplett individuell ausgehandelt und dann mit Bestprämie abgeschlossen.

Diese Art wunderbare Welt der Schwerkraft werde ich wohl nie erleben. Ich weiß auch schon, was jene Ehefrau dann sagt: Träum weiter.

 (EP)

Ein vollkommen unbekannter Menschmieter ruft aus einem der von uns verwalteten Häuser an. Mit etwas Glück zur telefonischen Bürozeit. Forsch verlangt er was von uns. Wir werden wie subalterne Spießer von ihm behandelt. Kernaussage: Seid doch bitte nicht so blöd! Wir sagen „Nein“ und „Nein“, oder „Rede nicht mit uns. Wir haben keine Vollmacht.“ Mieter sind wie Gesprächspartner diejenigen, die etwas begreifen und sich für einen Fehlanruf entschuldigen. Die Anderen, die haben immer Recht und geizen nicht mit Urteilen!

Die Anderen: Das sind die, die außerhalb der Bürozeit anrufen, aber nicht genau sagen, wo sie wohnen auf dem Anrufbeantworter, die nicht hinterlassen, es gäbe einen Vermieter ihrerseits, der „allein nur unser Kunde ist“. In diesem Mehrfamilienhaus gibt es dreißig Vermieter davon. Der Name des Anrufers ist kurz und ein Doppelname, aber uns vollkommen unbekannt. Zur Auffindung keine Unterstützung von dem Mann. Kommunikationshinderlich. – Es sind so Knallschoten, die sich selbst stets als Mittelpunkt allen Denkens einschätzen und für die keine Rolle spielt, mit welchem Aufwand der Umgang mit ihnen in folgerichtigen Bahnen stattfände.

…

Anlass kann z.B. sein, dass -wie gestern geschehen- jemand die Behauptung aufstellt, sämtliche Fenster in seiner Wohnung seien komplett undicht. Und sogar „der Beuler“ (Zitat). Nun: Das ist eine Behauptung, die eventuell umfassende Prüfung auslöst, Ansprüche auf Mietminderung, Kenntnisstände von Sachmängeln undsoweiter…. – niemals wird die Rechtsebene wirksam hergestellt im Kontakt mit der Hausverwaltung, die das Sondereigentum, das Mietverhältnis und die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechtsfolgen nicht verwaltet. Sich an eine unzuständige Hausverwaltung zu wenden, das ist wie Heinz Schenk und „Der blaue Bock“. Den man bewusst gern zum Gärtner machen würde. Wenn man nur könnte..

Der Mann schickt eine Email per Webanfrageformular auf unserer Homepage.

Richtig: Gutgelaunt lächelt man darüber. Manchmal ruft man einen „netten Petenten“ sogar an. Aber nur manchmal.

Weil man nicht immer gutgelaunt ist. Weil man auch noch andere Dinge zu tun hat. Weil wer 1.000 Wohnungen in Berlin verwaltet in Form des Wohnungseigentums, dann letztlich 2.000 Kunden „an der Hacke“ hat, aber nur eine Bezahlung von 1.000 Kunden. Das wäre aber volle Leistung zum halben Preis. Und wozu auch?

Weil dieser vermietende Wohnungseigentümer selbst zu geizig sind sparsam denkend ist wirtschaftlich denken kann, kein paar Euro monatlich dafür zu bezahlen, eine Mietsonderverwaltung extra zu vergüten. Dann wäre doch alles in Ordnung. Der Mieter hätte einen professionellen Ansprechpartner. Hat er nun aber nicht. Denn Ferdinand Vermieter macht das selbst. Und delegiert, was ihm lästig erscheint.

Die hier angesprochenen, zusätzlichen Anrufe nicht betreuter Mieter in Wohnungseigentumsanlagen funktionieren z.B. so:

– Mieter hat einen Vermieter. Das ist sein Ansprechpartner. Der hat keine Zeit. Er muss eben viel arbeiten. Damit er sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Ein Teufelskreis.

Mieter ruft einfach Hausverwaltung an, steht ja unten auf dem Stillen Portier. Geht auf Homepage Hausverwaltung. Schreibt so eine kryptische Email per Webformular. Und nun? – Auf Emails Unbekannter mit unschlüssig geschilderten, hinterlassenen Sachverhalten reagiert die Hausverwaltung nicht. Sie lässt derartiges schlicht außer Acht. Etwas anderes kommt nicht in Betracht. Aus Gründen der Sorgfalt.

Oder der Mieter spricht mit seinem überarbeiteten Vermieter. Er will eine Freigabe für neue Schlüssel, der Vermieter sagt sich, ganz einfach: „Ruf doch die Hausverwaltung an.“  – Wie schön, es gibt neue Medien. Und nun der Medienbruch, das Crossover, aus dem Anruf wird beim internetaffinen Web 2.nuller die internetgesteuerte Email. Schließlich landet der nicht betreute Mieter außerhalb jeder Sprechzeit mit erbostem Ton auf dem Anrufbeantworter der Hausverwaltung: „Ich habe schon eine Email geschickt, Faxen konnte ich ja nicht, weil ich keine Faxnummer habe und jetzt rufe ich an und es ist nur ein Anrufbeantworter dran.“ – Gott sei Dank, denke ich. Ich wäre bei diesen ganzen Vorwürfen sicher sauertöpfisch geworden. Besser, das geht auf Band.

Dann kann das weg.

Früher gab es ein Hausbuch. Wikipedia weiß Bescheid, Zitat: „Das Hausbuch (Lehnübersetzung von russ. домовая книга, domowaja kniga) war in der DDR ein durch die gesetzliche Meldeordnung vorgeschriebenes, vom Hausbesitzer oder Hausverwalter zu führendes Buch, welches anfänglich 15 und zuletzt 64 Seiten enthielt. Es wurde in der Regel von einem Mieter (Hausvertrauensmann), bei privaten Häusern auch vom Vermieter des Hauses, geführt. Im Hausbuch waren die Namen, Geburtsdaten und Berufe der jeweiligen Mieter und Untermieter eines Hauses sowie die Lage der jeweiligen Wohnung aufgelistet (z. B. 1. Stock rechts).“

So würde ich im direkten Kontakt daherkommen: „Du, ich habe Dir niemals eine Verwaltervollmacht vorgelegt und mich vorgestellt. Wir sind WEG-Verwaltung, wir verwalten das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Vermietung findet nur im Sondereigentum statt, du Mieter. Vertragspartner ist daher ausschließlich der Vermieter.“ Eventuell noch zusätzlich, lediglich freundlicherweise: „Dein Vermieter war nicht bereit, uns kostenpflichtig zusätzlich mit der Mietsonderverwaltung zu beauftragen und schon aus Rechtsgründen darf ich weder „Ja“ noch „Nein“ zu Deinen Vorstellungen von besserer Hausverwaltung irgendetwas sagen. Und abgesehen davon will ich es auch nicht. Es ist schlicht nicht unser gemeinsames Thema.

„Ruf doch bitte Deinen Vermieter an. Er ist verpflichtet, Dir so lange zuzuhören, bis Ihr eine gemeinsame Problemlösung gefunden habt. Die kann auch sein, dass Dein Vermieter sich an mich wendet und etwas von mir will, das nur ich tun/machen/lassen kann. Aber dann ist das auch rechtsverbindlich so. Und so bleibt es auch, bis ich mich jemals schriftlich bei Dir vorstelle und artig eine Vollmacht vorlege.“

Punkt. Komma. Strich.

Dieser Absatz, der war jetzt so lang, das war wie Komma saufen. Oder?

Nochmal passiert das allerdings auch uns nicht. Aus Schaden wird doch jeder klug. Wir führen das gute alte DDR-Hausbuch wieder ein (siehe oben) und rufen bei Bedarf beim „Hausbuchbeauftragten“ in der Wohnanlage an. Früher war sowieso alles besser. Oder?

(EP)

In Berlin-Wilmersdorf soll eine Strangsanierung durchgeführt werden. Der Bauvertrag liegt jetzt im Entwurf vor. Doch jetzt kocht diese Überraschungsklausel hoch, die schon seit Jahren da drin steckt: aus Versehen! Siehe oben, Stichwort „rechtsunwirksam“ – Und? Was gilt nun? Okay, ich hab´s bemerkt, sonst hätte ich jetzt hier nicht gebloggt, darüber.

Einen Bauvertrag für eine größere Bauleistung zu schließen, da können leicht mehrere Seiten Vertragstext zusammenkommen. Keiner weiß eigentlich, wie der Satz da in diesen Blanko-Entwurf eines Bauvertrages hineinkam. Aber der Satz ist auf seine Weise nicht nur bekloppt, sondern auch vollkommen genial.

Ganz ehrlich: Das wurde nicht absichtlich reingenommen, soviel ist sicher. Allerdings: Ja, es ist ein Symbol und ein Appell an die künftigen Vertragsparteien, sich Gedrucktes genau anzuschauen, die Klausel befindet sich am Ende von Seite 5 von 5 Seiten und wer sie unverändert abnickt, also unterschreibt, akzeptiert, dass das gesamte Vertragswerk mit Vollzug der Unterschrift (beider Parteien) rechtsunwirksam wird. Vergütungsanspruch adé? Nun, das ist eine andere Frage. Das vertiefen wir hier nicht. Spaß muss sein.

(EP)

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

Es sollte ein ganz besonderer Tag werden, dieser Kaufvertrag, das war etwas ganz besonderes für sie.

Und dann verlas der Notar, obwohl der deutschen Sprache mächtig, diese Klausel:

Zur Wirksamkeit des Vertrages ist die Zustimmung des mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums beauftragten Verwalters in notariell beglaubigter Form nicht erforderlich.

Eine Klausel, die besagt, dass sie selbst nicht erforderlich sei. „Zur Wirksamkeit dieses Vertrages ist mein Wortlaut nicht erforderlich“, sagte die Vertragsklausel und vergaß sich zu löschen. Ach, wäre es doch „mission impossible“, mit Selbstvernichtungsmecha…….

Marie-Antoinette aus Paris wusste in diesem Moment: Es ist doch nichts besonderes, diesen Kaufvertrag abzuschließen. Es ist nur ein ganz gewöhnlicher Vordruck mit Klauseln zum Ausfüllen oder zum Umformulieren. So wie Millionen andere Traktate, mit denen Menschen etwas notariell ausmachen. Auch wenn es manchmal hübscher verpackt ist, besser kaschiert oder individueller aussieht. Also anders als hier.

• Kleines Verwalter-Latinum: Jetzt nur noch die Unterschriften und -zack- ist der Vertrag unwirksam!

(EP)

Baut ein Wohnungseigentümer von mehreren im Bereich seiner Einheiten Gemeinschaftseigentum um, ohne die dafür erforderliche Genehmigung der übrigen Eigentümer zu besitzen, so hat dies in der Regel mannigfaltige Gründe. Die spannungsgeladene Frage aber ist, wie gehen Menschen mit solchen (üblichen) häufig auftretenden Konflikten (konstruktiv) um? Hiervon erzählt der nachfolgende Artikel und berichtet über Spannungsfelder, die im Rahmen eines BGH-Beschlusses zur Abhandlung kamen.

Ohne allzu sehr in die Details eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Dresden einsteigen zu wollen, bildet der hier unter Berichterstattung gestellte Fall doch Parallelen zu „üblichen Zwistigkeiten“ im Rahmen der Verwaltung von Wohnungseigentümern. Denn es geht oft in solchen Streitigkeiten nur noch wenig um die Sache selbst, sondern um Emotionen, Machtfragen und den Kampf um ein Obsiegen oder Unterliegen im gemeinsamen Hahnenkampf vor Gerichten. Insofern der dargestellte Fall weiteren Fällen nicht unähnlich, die hier in Berlin derzeit auf Durchführung drängen.  Deswegen wird die Bedeutung des Bundesgerichtshofs-Beschlusses als „grundlegend“ anerkannt und Züge von „kluger Vernunft“ lassen sich sehen.

…

[iframe_youtube video=“FOv9QlLIAvU“]
James Bond – Live And Let Die – performed by Paul McCartney & The Wings (via Youtube) 

In einzelnen Fällen gibt es einen breiten Konsens der Wohnungseigentümer eines Hauses, Aus- und Umbauherren als „gutwillige und gutmeinende Investoren“ zugunsten einer positiven Verbesserung der Zustände in einem Mehrfamilienhaus zu betrachten. Mit einer gewissen Großzügigkeit zieht man in Betracht, dass jemand im Bauprozess im Detail mit wohnungseigentumsrechtlichen Finessen überfordert schien. Hiergegen kann sich aber -durchaus brachial- die Rechthaberei einzelner Gegner solcher Geschehnisse richten, die nun nichts besseres zu tun haben, als hiergegen Prozesse bis zum Bundesgerichtshof ins Feld zu führen. Anstatt eine wirtschaftlich vernünftige, sachbezogene Einigung mit dem „Handlungsstörer“ herbeizuführen, die dieser bezahlen kann und die als allgemein üblich akzeptiert wird. Live & let die… Leben und leben lassen oder Leben und sterben lassen

Ja, man kann folgendes unterstellen.
Wenn bauliche Veränderungen bereits erfolgt sind, ist es eigentlich schon zu spät. Ärgert einen der betroffenen Wohnungseigentümer dieses mehr als nur ein bisschen, dann kommt es nicht selten zu regelrechten „Vernichtungsfeldzügen“ und „Allmachtsfantasien“ auf (allen) betroffenen Seiten. Der „Handlungsstörer“ hat umgebaut und verteidigt eigenem Schaden zum Trotze die von ihm (in der Regel mit viel Geld) vorgenommene bauliche Veränderung. Denn für ihn war die Vornahme dieser Bauarbeit in der Regel nicht etwas „Destruktives“, sondern die Verbesserung einer zuvor unvorteilhaften Ausgangssituation. Wertverbesserung, Umbau, Platz- und Wohnoptimierung stehen im Vordergrund desjenigen, der eine bauliche Veränderung begehrt. Führt er sie auch durch, so muss er sich vorher gewissenhaft darüber sachkundig machen, ob die Vornahme der beabsichtigten Bauarbeit im Bereich des Gemeinschaftseigentums überhaupt zulässig ist. Oder ob sie zulässig gemacht werden muss, bevor sie erfolgt? Diesen Fall besprechen wir hier nicht.

Denn hier hat der „Handlungsstörer“ bereits gestört, und zwar den Rechtsfrieden. Hiergegen wendet sich im vorliegenden Fall der weitere Wohnungseigentümer, dem die „eigenmächtige Vornahme“ solcher baulichen Veränderungen definitiv nicht passt. Sehr häufig misst der Initiativling des Klägers seinem „unversöhnlichen“ Verhalten dem Handlungsstörer gegenüber auch eine Art „pädagogisches, erzieherisches Wertspektrum“ zu. Wobei dies ehrlich gesagt nicht erwiesen ist, sondern subjektiv.

Es ist also bereits zu spät für eine außergerichtliche Einigung hierüber, meinen deshalb viele. In dem Bereich von Allmachtsfantasien wird oft auch die Vorstellung gehegt, man müsse die Sache selbst erst einmal „vollständig“ (erfolgreich) durchklagen, den Handlungsstörer somit „insgesamt bezwingen“ und zu Boden niederkämpfen. Erst dann könne man ihn zu jeder Art von preiswerterem Kompromiss relativ schrankenlos bewegen, der rechnerisch etwas unterhalb den eigenen Baukosten des Handlungsstörers liege. Wer kurz gesagt 100.000,- € für eine solche Ausbaumaßnahme geleistet habe, dem würde eine Sonderzahlung zum (nachträglichen) Erwerb dieses Ausbaurechts von bspw. 80.000,- € schon als ein „lukratives“ Geschäft erscheinen.

Üblicher ist hier allerdings, dass diese Art von „aufrechnenden Gedanken“ der „nachträglichen Bestrafung“ auch vor Gerichten nicht als zielführend angesehen wird. Die WEG muss sich aber mit dem Vorgang des widerrechtlich umgebauten Gemeinschaftseigentums befassen. Das tut sie auf verschiedenen, möglichen Wegen.

1. Die Strategie, erst einmal „ein schwebendes“ gerichtliches Verfahren abzuwarten, kann funktionieren. Muss aber nicht.
2. Die Strategie, einem einzelnen Kläger gegen die bauliche Veränderung den Fortgang des Verfahrens allein zu überlassen, kann sinnvoll sein. Muss aber nicht.
3. Die Strategie, dass die WEG diesen „freien Rechtsraum“ an sich zieht, um selbst die Hoheit über die weitere Vorgehensweise festzulegen, kann klug sein. Muss aber auch nicht.

Undsoweiter.

Im entschiedenen Fall wurde wohl auch viel „getrickst“, dass sich die Balken bogen. Es ging darum, dass die Gemeinschaft einen umfassenden, nachträglichen Gestattungsbeschluss zu beschließen vorgelegt bekam, der wörtlich folgendes beinhaltet, Zitat:

„a) Die Gemeinschaft stimmt der Entfernung der im Dachgeschoss auf der Dachterrasse befindlichen Mauer zu …
b) Die Gemeinschaft stimmt dem Schließen der Fenstertür durch Zumauern oder Verputzen zu, die zur Hälfte der Begehung der Terrasse dient.
c) Die Gemeinschaft stimmt der Öffnung des im Bereich der Souterrain-Wohnung befindlichen Fensters bis zum Boden und Schaffung eines Ausgangs zu.
d) Die Gemeinschaft stimmt dem Erstellen und Bauen einer Holzterrasse vor der Souterrain-Wohnung zu.
e) Die Gemeinschaft stimmt der Abstützung der gesamten Terrassenbreite vor den Wohnungen 208/209 … durch 4 kleine Träger zu, die auf der Terrasse verlegt wurden und die Funktion des fehlenden Überzugs übernehmen, wobei diese Stahlträger innerhalb der Dämmebene liegen.“

(Zitat aus dem BGH-Beschluss, download unten)

Allzu groß war die streitbefangene WEG nicht. „Von den Miteigentumsanteilen verfügen der Kläger über 360,982/1.000, der Beklagte zu 1 über 517,761/1.000 und die Beklagten zu 2 und 3 gemeinschaftlich über 121,257/1.000.“ – Konstellationen wie sind „spitz auf Knopp“ zu rechnen(umgangssprachlich, deutlicher: Hier geht es um jede anrechenbare Stimme). Um jedes Prozent wird gefeilscht, denn „Solche Maßnahmen“….:

können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.  (§ 22, WoEigG, Quelle: hier)

Bauliche Veränderungen können nach dem WoEigG mit einer „doppelt-qualifizierten“ Mehrheit aller Eigentümer beschlossen werden. Das ist rechtskonform seit dem 01. Juli 2007 und ggü. der alten, vorherigen Rechtslage „viel leichter“ geworden. Das war auch der Sinn der Rechtsnovellierung.

Dass nun die doppelt-qualifizierte Mehrheit „leicht & locker“ zu erreichen ist, kann deswegen noch lange nicht behauptet werden. Und ist sie erst einmal durch Beschluss gegeben, so heißt dies noch lange nicht, dass nicht die unterliegenden, ablehnenden Eigentümer nicht noch zusätzlich den ihnen zustehenden Rechtsweg der richterlichen Überprüfung wählen. Insofern ist auch das mit allergrößter Vorsicht zu genießen. Im Zweifel ist dieses alles restriktiv auszulegen.

Im entschiedenen Fall ging es aber daher, und das ist besonders interessant, um die Frage, wer von diesen ganzen Wohnungseigentümern nun eigentlich stimmberechtigt hierbei sei? Sei im Falle der genehmigenden Beschlussfassung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit insbesondere auch derjenige, mit zur Abstimmung berechtigt, der die bauliche Veränderung durchgeführt habe? Das bejaht jetzt hier eindeutig der Bundesgerichtshof und weist alle anderslautenden Begehrlichkeiten des hiergegen klagenden Wohnungseigentümers zurück.

Für uns Verwalterlinge zeigt die Entscheidung zweierlei interessante Aspekte in sich:

• Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG greift nur in sehr, sehr engen Grenzen. Es gibt sicherlich mehr Tatbestände, wo er nicht greift, als solche, bei denen -in äußerst engen Grenzen- Stimmrechtsausschlüsse gegeben sind. Erstens.
• Zweitens: Hat ein Wohnungseigentümer eine Bauliche Veränderung durchgeführt und beantragt die Versammlung nach dieser die nachträgliche Genehmigung dieser Baulichen Veränderung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit, so ist hierbei auch der „Handlungsstörer“ (der Veranlasser der Baulichen Veränderung) selbst stimmberechtigt und nicht etwa von einem Stimmrecht ausgeschlossen.

Der BGH sagt wörtlich in seinem Leitsatz zu der Entscheidung:

„Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmun-gen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen be-treffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.“ – BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011 – V ZR 56/11 – LG Dresden – AG Leipzig

Übrigens: Gut zu wissen. Nun aber mal schnell nachgerechnet. Was wäre denn, wenn….?

Fazit:

Leben und leben lassen: übliches Procedere der Welt im Übrigen, nicht im Wohnungseigentum

Leben und sterben lassen: Bekanntes Filmmotiv aus den Siebzigern, überzeugend vertont von Ex-Beatle Paul McCartney, mit Parallelen zur Wohnungseigentumswelt, jedenfalls der Fantasie nach. In der Realität oft auf gerichtlichem Wege wieder zurückgeworfen auf das „übliche Procedere der Welt im Übrigen“, ….siehe oben….

Ein paar hilfreiche, weiterführende Links habe ich interessehalber angefügt.

• Wortwörtlich: Die Entscheidung des BGH im vollen Wortlaut (download) 
• FotoPodcast: Es ist leichter geworden, eine Bauliche Veränderung zu beantragen
• Foto des Tages: Was gut ist, kostet Geld
• In Stichworten: Auch in der 2. Instanz ist die Rückbauklage erfolglos

(EP) 

Irgendwo in Berlin-Rummelsburg sind die Wohnungseigentümer mit ihrem Verwalter unzufrieden. Sie streben einen Wechsel an. Wir prüfen, zu wann ein Wechsel möglich wäre. Wir untersuchen die Verwalterbestellungen der Vorjahre, den alten Verwaltervertrag aus 1996. Und die Frage, ob der Verwalter auch vorzeitig abberufen werden kann? Wird die WEG Fristen verletzen, wenn sie sich vor dem 31.12.2012 von der untätigen Verwaltung trennt? Die Rechtschreibprüfung des Office-Programms legt die Wunden offen. Alle.

So viel Vorstellungskraft kann niemand „aus sich heraus“ besitzen. Es geht um Fristenverletzungen.

Diese ginge einher mit „Meniskusverletzungen“, schlägt mir mein Officeprogramm vor. Hmmmh. Das kann sein. Muss aber nicht.

…

Das erste Gebäude Rummelsburgs war eine Ziegelei, die sich ab 1669 am Ufer des Rummelsburger Sees (damals Stralauer See) befand. Im 18. Jahrhundert entwickelte sich daraus eine Meierei, die zunächst als Charlottenhof bezeichnet wurde. Nach 1775 sind ebenfalls Fischereien und Gärtnereien nachgewiesen. Als die Meierei vom Weinhändler Johann Jakob Rummel gekauft und in ein Wirtshaus umgewandelt wurde, nannte er sie Rummelsburg. Dieser Name übertrug sich auf die entstehende Ansiedlung. #Berlin knowledge (zitiert aus: Wikipedia – Rummelsburg)

Was für den einen wie eine „Schwerstverletzung“ aussieht, sieht der andere als Abwehr geltenden Unrechts. Wo da den Trennstrich ziehen?

Der immer nur gedient hat, dienstbeflissen, befürchtet in ihr eine Ehrfurchtsverletzung. Das stimmt ohne jeden Zweifel.

Beißwunden sind zu befürchten. Weil jemand irgendwie rücksichtslos mit einem umgegangen ist. Man zieht sich zurück. Das war´s.

Was für die Nordlichter um Hamburg herum als Hamburger Ruf mit „Hummel, hummel“ beginnt und mit „Mors, Mors“ quittiert wird, kann der Lichtenberg-Rummelsburger äußerst gewieft entgegnen. Dort sollen die Menschen sich „Rummel, Rummel“ zurufen, aber auf Objekt erfolgt Subjekt und erst durch beides entsteht das Prädikat. Verliebte Rummelburger Turteltäubchen ergänzen ihren Lock- bzw. Balzruf gekonnt mit „Fummel, Fummel“, um sich zu empfehlen. Serienbetrüger knarzen leise „Schummel, Schummel“, U-Bahn-Fahrer „Tunnel, Tunnel“. Dies, Freunde, ist das Prädikat des Prekariats in dieser Stadtgegend, das ihr ihre Bewohner mit Alternativ-Grußbotschaften ihrer eigenen „Fassong“ (eingedeutscht hugenottisches „façon“) vom Glück des Lebens individuell aufdrücken. Berliner Schnauze, teils mit dicker „Plauze“.

[iframe_youtube video=“GcRpTr9D6F8″]
Depeche Mode -People Are People (Skinflutes Chaos Remix) (via Youtube)

Es gilt: Piepel are piepel, so why should it be? You and I should get along so awfully….. in „Rummelsbjörk“, wie die Amis sagen würden, wenn sie es sagen würden, was sie nicht tun! #Depeche Mode

Man muss Alternativen für konstruktives Denken haben, um die Welt erträglicher zu verstehen. Mein Officeprogramm gewährt sie mir zuweilen ganz nebenbei und ohne dass ich damit konkret im Einzelfall gerechnet hätte. Gutes Officeprogramm. Nicht von Microsoft. Berliner lassen sich nicht gern verhohnepiepeln.

(Diesen Artikel widme ich einer facebook-Gruppe zur Rettung aussterbender Worte, die im deutschen Sprachgebrauch nicht mehr häufig benutzt werden. Und Rummelsburg: Rummelsburg darf nicht untergehen!)

• Nachgeschaut: Beiträge auf dieser Seite zum Thema „Korrekturhilfe“
• Beitrittsgebiet: Auf facebook gibt es eine sinnvolle Gruppe, die ich hiermit, womit sonst, herzlich grüße

(EP)

Die genaue Befassung mit den eigenen Verbrauchszahlen zeitigt auch die Erkenntnis, dass der Mensch nicht gerne für die Zahlen lebt. Sie sind ausgesprochen lästig. Was sich hinter ihnen verbirgt? Nun, erst wird gezählt. Dann wird gezahlt. Oder umgekehrt. Weil jemand vergessen hat, rechtzeitig mitzuzählen. Und sich Gedanken darüber zu machen. Hach, 2012 wird alles besser. Damit aus Zehlendorf nicht Zahlendorf und letztlich keine Zahlenwüste wird, in der noch nicht einmal ein Wüstenfrosch gern leben mag.

Und wenn es auch sonst heißt, ich führte da ein Leben in Zehlendorf. Damit ist es jetzt vorbei. Jetzt kommen Zahlen auf den Tisch. Die breche ich vorher logisch herunter und frage mich nach ihrer Bedeutung. Ab sofort ist „Zahlendorf“ draus geworden, anstatt im Grünen lebe ich nun im numerischen Stadtbezirk in Berlins Süden. Count on me, zähl auf mich. Was das soll? Nun, vielleicht zum Nachdenken anregen. Dahin schwimmt die Zeit ohne jede inhaltliche Bedeutung. Was aber bedeuten die Zahlen meines Lebens?

Klar. Sie bedeuten: Was du verbrauchst, musst du auch bezahlen. Es kommt noch dicker. Wenn du nicht exakt sagst, was du verbraucht hast, wirst du geschätzt. Sie schätzen dein Leben und was du kostest.

Am Ende könnte sogar der Weltuntergang direkt davon abhängen. Zuviel verbraucht. Nicht erneuerbar. Aber keine Sorge, das güldet nicht für Strom. Schon haben sämtliche Stromlieferanten in Deutschland ihren Kunden „blaue Briefe“ geschrieben, immer stand die „Grande Dame“ der deutschen Politik im Brief drin, sozusagen zur Strafe. Ja, die Regierung Merkel habe den Ausstieg aus der Atomenergie beschlossen. Ehrlich gesagt, es wurde auch Zeit. Nein, nicht für solche Briefe.

In Sachen gelungene Briefe schreiben-Events sind die Stromlieferanten gekonnte Alleinunterhalter. Sie schreiben immer schon lange, bevor du selbst richtig darüber nachdenken konntest, was das alles am Ende noch bedeuten wird.

Allein mir fehlt der Gesamtüberblick. Was ich heute festgestellt habe, ist, wenn ich nicht irre: Mein persönlicher Strompreis hat sich von Mitte 2003 (Preisbasis: 100%) bei ca. 9,605 Cent/KwH auf 21,55 Cent/KwH (bzw. plus 224%) erhöht. Oder bin ich nur zu blöd zum Rechnen? Ich erinnere nicht, dass die Einkommensentwicklung ähnlich verlaufen ist? Haben sich die Stromkonzerne also doch die Taschen vollgestopft? Na, mit Sicherheit.

Die sollen mal nicht so tun.

Dass überhaupt die Preise jetzt so steigen müssen, ist auch wieder nichts anderes. Höchste Zeit, dass wir alle selbst Strom produzieren. Das rechnet sich dann ja immer besser. Der Stromverbrauch von uns lag rechnerisch im Durchschnitt immer bei ca. 25 bis 29 KwH/Tag. Ich weiß aufgrund meiner heutigen Auswertung bzw. Beschäftigung damit jetzt, was für eine Energieschleuder unser Haushalt ist. Ansonsten: Vielleicht ist jetzt die richtige Zeit für einen Wechsel des Stromanbieters? Mal sehen.

In Sachen Kundenbetreuung ist die Website der Fa. Vattenfall durchaus hilfreich. Nach persönlicher Registrierung mit Zugangsdaten hat der Kunde Zugriff, in unserem Fall bis zurück zu Rechnungen im Archiv aus dem Jahre 2003. Das hilft einem schon, die zurückliegenden Jahre hilfreich zu analysieren. Der Link ist unten.

Die Idee, den eigenen Vertrag online weitgehend selbst zu verwalten, ist dabei nur das angestrebte Ziel. Blassblau allerdings sieht es aus, wenn Berichtigungen und Korrekturen erfolgen müssen, etwa weil ein abgelesener Verbrauch zurückliegend nicht berücksichtigt worden war. Dann bleibt einem nur die persönliche, individuelle Meldung beim Stromversorger. Für solche Fälle sieht die Web-Schnittstelle nichts vor.

Erst jetzt kann ich ans Sparen denken. Geht gleich los. Als erstes schalte ich den PC ab. Ach ne, das geht ja nicht: Wie soll ich denn weiter nachrechnen, wie mein Leben in Zahlendorf sich wirklich gestaltet und was ich verändern kann?

• Hilfreich: Der Bereich „Kundenbetreuung Vattenfall“, online Verträge verwalten

(EP)

In der Mobilfunkbranche werden Verträge und Geschäfte (Neugeschäft) inzwischen weitgehend telefonisch abgewickelt. Wer dies für gefährlich hält und die Gefahr von Missverständnissen und Kleingedrucktem sieht, das man am Telefon eigentlich nur übersehen kann, muss sich brieflich an den Anbieter wenden und ein schriftliches Angebot erfragen. Auch in Webseiten-Onlineshops ist die Gefahr zu groß, etwas anzuklicken, das man hinter nur bereut. Ein Plädoyer für mehr Sorgfältigkeit. Und der Bericht, dass das scheitert, wenn man sich präzise brieflich an die Anbieter wendet. Entweder sie antworten gar nicht, oder sie antworten mit Textbausteinen, aus denen glasklar ersichtlich ist, sie wollen konkrete Anfrage so nicht beantworten. Denn dies wäre nicht in ihrer bunten Welt, also fremdes Land. Doch am Ende sind wir das: die eventuellen Neukunden!

An sich ist das Geschäft klar umrissen und inzwischen bundesdeutscher Standard: Nach Ablauf von Festvertragslaufzeiten (in der Regel 24 Monate) laufen Mobilfunkverträge aus, die man zwei Jahre zuvor in der Absicht geschlossen hat, ein neues Mobilfunktelefon zu erwerben und dann zwei Jahre sorgenlos auf neuestem Stand der Technik zu telefonieren.

Das ganze System funktioniert so, dass es einen Hype gibt, der den Systemwechsel zu einem noch besseren, noch neueren Telefon betrifft. Zu den Spitzenreitern im Mobilfunkhype zählen zu recht die Mobiltelefone von Apple namens iPhone. Sie werden zelebriert wie das Jesuskind. Schwierig allerdings, darauf noch individuell zuzugehen. Noch schwieriger, nicht in ein Standard-Vertriebsnetz zu geraten, dass uns Kunden überhaupt noch Spielräume lässt. Z.B. für individuelle Vereinbarungen: Pustekuchen.

Vor zwei Jahren unternahm ich den Versuch, einen Wechsel in Sachen Mobilfunktelefonie bei uns einzuleiten und ich kann vorwegschicken, dass mir das nicht gelungen ist. Die Idee: Da wir mehrere Telefone bräuchten, würden wir einen Firmen- bzw. Rahmenvertrag abschließen. Dadurch würden wir wichtig und -was für uns wichtiger ist: Wir würden eine Vielzahl von verschiedenen bearbeitungsintensiven Vorgängen bei der Mobilfunktelefonie bündeln. Die Struktur übersichtlich, die Kosten im Griff, und alles schön vereinheitlicht, auch Kündigungsfristen. Pustekuchen.

Die Realität sah vollkommen anders aus. Wir erhielten von t-mobile, mit denen wir diesen Versuch unternahmen, immer unterschiedliche Bestätigungen zu jedem Vorgang. Jede Auftragsbestätigung extra, alles in einzelne Schreiben. Fazit: Sämtliche Organisationsbemühungen für die Katz. Wie ein Buchhalter musste ich einzelne Kartennummern, Handyverträge und deren taggenaue Kartenfreischaltung überwachen, separat abspeichern, terminlich auf unterschiedliche Termine legen. Der Papierkram im Zusammenhang mit vier Handys und mehreren Karten war -kurz gesagt- der absolute „Unterlagen-Tango“.

Die Hoffnung, über Firmen-Rahmenverträge rationelle Synergieeffekte zu erreichen, kann man getrost vergessen. Noch schlimmer: nun laufen 24 Monate aus und es steht eine Vertragserneuerung an, denn es ist sogar gelungen, die Vielzahl der einzelnen Verträge zu kündigen. Natürlich auch wieder nicht zum einheitlichen Auslauf, sondern jeweils unterschiedlich.

Anbieter o2

Interessant folgende Erfahrung, die ich als äußerst negativ erklären kann. Ich machte den Fehler, mich bei o2 aus Zeitgründen einfach telefonisch anzumelden und dort zwei Handys und drei Mobilfunkkarten zu bestellen. Am Telefon erschien mir das Angebot okay. Am selben Tag bekam ich erneut vier (nicht eine…) Email mit vielen kleingedruckten Bedingungen. Es stellte sich heraus, dass der Kaufpreis für das iPhone teuer ist.

Die Bedingungen unseres Telefonats waren nach meiner Erinnerung unvollständig und missverständlich dokumentiert. Nachdem ich die Auftragsbestätigungen erhielt, entschied ich mich zur Vermeidung von schwerwiegenden Folgen, deren Konsequenzen ich nicht überblicken könnte, zur sofortigen Stornierung des gesamten Auftrags. Ich entschied, mich auf gar keinen Fall auf Akquise-Gespräche am Telefon einzulassen, sondern schlichtweg den Spieß umzudrehen. Ich würde in einer sehr konkret formulierten Anfrage das gesamte, abgefragte Paket darstellen und auch die üblichen Tarifeinstufungen möglich machen.

Kurz gesagt. So herum klappt das nicht.

Erstens ist o2 bspw. nicht in der Lage, einen am selben Tag widerrufenen Auftrag zu stornieren. Das geht nicht. Die Sachen werden verschickt, egal ob du den Auftrag widerrufen hast. Die Annahme zu verweigern der (stornierten) Auftragspakete geht aus mehreren Gründen nicht. Erstens schickt o2 die Pakete ohne Angabe eines aufgedruckten Absenders heraus. Die Zustellung erfolgt dann über Nachbarn, minderjährige Kinder und nichteingeweihte Dritte, die das Paket gefälligerweise abnehmen. Dann ist es da.

Zweitens sagt die o2-Hotline, man dürfe die Annahme nicht verweigern. Denn im Falle eines Postsendungsverlusts bei der Rücksendung des verweigerten Pakets drehe sich die Haftung um. Der die Annahme verweigernde Kunde (der ja keiner ist, er hat längst storniert und ist raus aus der Nummer) hafte im Ergebnis für den Verlust der Sendung auf dem Rücksendewege. Die Richtigkeit dieser Aussage habe ich nicht überprüft. Allerdings ist schon das ein dicker Hund, oder? Man fragt sich spätestens hier, wie diese Praxis wohl deutsche Gericht sehen würden?

Mit Sicherheit ist das bei dieser Ausgangssituation auch falsch. Denn eine am selben Tag vorgenommene Auftragsstornierung ist gültig. Der Kunde in spé kann doch nicht dafür haften, dass ein Mobilfunkbetreiber nicht in der Lage ist, einen Auftrag taggleich zu bearbeiten, eine Kündigung, einen Storno bzw. einen Rücktritt aber nicht. Mir fehlen die Lust und vor allem das Verständnis, mich damit überhaupt auch nur ansatzweise auseinanderzusetzen. Es ist ein großer Bohei.

Wer einmal etwas bestellt hat, bekommt es geliefert, egal was er dann noch tut.

Besonders perfide die Strategie der verschiedenen Medienbrüche, es ist ein ausgeklügeltes System von Kommunikation und vor allem gezielter Nonkommunikation:

Die Auftragsbestätigung von o2 kommt per Email, dazu muss man seine Emailadresse angeben. In der Email heißt es dann gleich, man dürfe auf diese Email nicht an die Absenderadresse antworten. Siehste? Ja, wohin dann? Das Impressum der spanischen telefonica-Tochter o2 ist jedenfalls stark überarbeitungsbedürftig und weist keine Möglichkeiten aus, zu reagieren. Der „kluge Kopf“ recherchiert allerdings das Impressum und sucht sich wenigstens eine funktionierende Faxnummer heraus, wenn schon der Mobilfunkbetreiber mit großer Absicht keine funktionierenden Emailadressen hinterlegt.

Das Web-Frontend, auf dem o2-Neukunden und Bestandskunden Mitteilungen an o2 machen dürfen, lässt weder die Möglichkeit zu, sich selbst eine Kopie einer Email zu übersenden, um den Versand rechtssicher zu dokumentieren. Noch erhält man eine Reply (Antwort), z.B. mit einer Ticketnummer, die das dokumentiert. Ganz sicher erscheint mir: o2 wünscht an dieser Stelle nicht, dass die Kommunikationsstrecke rechtssicher nachvollziehbar wird.

Nun stellt sich die Frage, ob man es mit einem derartigen Mobilfunkanbieter machen möchte in Zukunft? Ich habe jedenfalls die Lust insgesamt verloren.

Die andere Sache: Eine schriftliche Anfrage an vier verschiedene Mobilfunkanbieter via Email (Anhang pdf-Schreiben) mit konkreten Fragen und der Bitte, das Angebot „kostentransparent“ auf eine bestimmte Art und Weise mit bestimmten Mindestangaben zu versehen, zeitigt nach drei Tagen der Anfrage eine einzige Reaktion. Die Fa. vodafone reagiert mit folgendem, vollkommen abwegigen Antworttext, den ich absichtlich zitiere:

es freut uns, dass Sie sich für einen Neuvertrag bei Vodafone interessieren.

Eine Info für Sie vorab: Unter der Rufnummer 0800-172-1700 erreichen Sie unsere Tarifberater täglich von 08:00 Uhr bis 22:00 Uhr kostenlos aus allen nationalen Netzen. Ihr Vodafone-Team beantwortet Ihnen gern alle individuellen Fragen und nimmt Ihre Aufträge sofort entgegen.

Parallel dazu werden wir Sie in Kürze unter der von Ihnen angegebenen Rufnummer kontaktieren.

Nun zu Ihrer Anfrage. Sie interessieren sich für einen Neuvertrag bei Vodafone.

Leider haben Sie uns nicht mitgeteilt, welche Leistungen Ihr Wunsch-Tarif beinhalten soll. Daher empfehlen wir Ihnen unseren beliebtesten Tarif, die Vodafone SuperFlat Internet Plus.

 

 Damit stehen Ihnen folgende Leistungen zur Verfügung:

 * Sie telefonieren so viel Sie möchten ins deutsche Vodafone- und Festnetz
* Internet-Flat mit 500 MB Datenvolumen bei maximaler Bandbreite (ab 500 MB wird die Übertragungsgeschwindigkeit reduziert, Sie surfen aber weiterhin kostenfrei)
* Datenvolumen von 500 MB für BlackBerry Internet-Services
* Vodafone SMS Flat Allnet kostenfrei (3000 SMS pro Monat in alle deutschen Mobilfunknetze)
* Nutzung von Voice over IP und Tethering (Nutzung des Handys als Modem) kostenfrei
* zusätzlich erhalten Sie als Neukunde eine Flat zum Telefonieren in ein weiteres Mobilfunknetz Ihrer Wahl kostenfrei dazu (diese wählen Sie nach Erhalt unserer SMS selbst aus)
* kostenfreie Nutzung der Vodafone ZuhauseOption inklusive einer kostenfreien Zuhause-Rufnummer auf Wunsch

Der monatliche Basispreis für die Vodafone SuperFlat Internet Plus beträgt 49,95 Euro.

 Für nur 10 Euro mehr bekommen Sie ein vergünstigtes Smartphone. Die aktuelle Auswahl finden Sie hier: http://shop.vodafone.de/Shop/smartphones/

Wir freuen uns schon darauf, Sie als neuen Vodafone-Kunden begrüßen zu dürfen und wünschen Ihnen einen angenehmen Tag.

 

Freundliche Grüße nach Berlin

Ich fasse mich kurz.

Dieser Text hat nichts, aber auch gar nichts mit meiner detaillierten, tabellarisch-übersichtlichen Anfrage an die Mobilfunkbetreiber zu tun, in der sämtliche Angaben detailliert und exakt als Vorgaben für einen Vertrag gemacht wurden. Ich telefoniere übrigens seit 1986 mobilfunktechnisch.

Fazit: Sich mit der Mobilfunkbranche in Verbindung zu setzen und zu verlangen, ein konkretes Angebot mit durchschaubaren Kostenstrukturen und einem „erkennbar guten Angebot“ zu erhalten, ist schlichtweg aussichtslos. Stattdessen viel Lärm um Nichts und jede Menge „Kommunikationsschrott“.

Bei mir nur Unverständnis.

(EP)

Mit den Verträgen ist das so eine Sache. Und wie die Überschrift bereits besagt, kommt es drauf an.

Grundsätzlich kann man Wohnungseigentümern empfehlen, „immer mit Vertrag“ Verwalter an sich zu binden. Nur sollten die Fesseln im Zweifel nicht allzu eng sein. Denn sonst hat der Verwalter einen im Würgegriff. Man bekommt keine Luft mehr. Luft zum Atmen. Warum ist es sinnvoll, einen schriftlichen Verwaltervertrag auszuhandeln? Kurz gesagt, ist das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz) ein „Gestaltungsrecht“, ein ziemlich kurzes Gesetz. Das Nähere regelt die Rechtsprechung. Die ist übrigens vergleichsweise ausführlich, um nicht zu sagen ausufernd. Der neue Verwalter sollte mit einem schriftlichen Vertrag an konkrete Rechte und Pflichten gebunden werden, die einzuhalten möglich ist, aber auch verpflichtend. Wenn es mit dem Verwalter aber nicht klappt, sollte der Vertrag auch regeln, wie man ihn wieder los wird. Oder umgekehrt: Manchmal will ja auch der Verwalter die Wohnungseigentümer wieder loswerden. Irgendwie passen die Parteien nicht zueinander? Na dann, höchste Zeit.

Fachleute empfehlen eindeutig, einen Verwaltervertrag in Schriftform abzuschließen. Die Gemeinschaft der Eigentümer muss allerdings beschließen, wer das tun darf und wie der Weg dorthin konkret auszusehen hätte. Das ist allerdings hier nicht Schwerpunkt dieses Artikels.

So ein Verwaltervertrag setzt oben auf das WoEigG noch einen drauf. Konkrete dienstvertragliche Regelungen, die das Innenverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter betreffen, werden somit rechtssicher (hoffentlich!) ausgestaltet. Beginn (und Ende) der Verwaltertätigkeit finden ihren Niederschlag, Haupt- und Nebenpflichten des Verwalters und der Eigentümer, die Höhe des Honorars (vermutl. vor der Bestellung nach dem WoEigG schon Gegenstand eines Angebots),  die rechtlichen Grundlagen der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie die Möglichkeiten, das Dienstverhältnis des Verwalters mit einer Kündigung (wie genau ist eine Kündigung eigentlich möglich?) zu beendigen, finden idealerweise ihre Regelung.

Merke: Das WoEigG und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) laufen in unterschiedlichen Sandbahnen. Wer beides nicht miteinander harmonisiert, riskiert, wenn es darauf ankommt gefährliche Formfehler und rechtliche Zitterpartien. Deshalb sollte der Grundsatz eines schriftlichen Verwaltervertrages für Wohnungseigentum sein, die Vorschriften miteinander anzugleichen und zu harmonieren. So entgeht man gefährlichen Regelungslücken bzw. -widersprüchen.

Wo man nichts regelt, gilt grob das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Wo man aber regelt, dass der Verwalter nach WoEigG (so genannte „organschaftliche Bestellung“) bestellt wird und im Übrigen „über die Einzelheiten der wechselseitigen Rechte und Pflichten“ ein schriftlicher Verwaltervertrag abzuschließen ist, besteht immerhin die Möglichkeit einer konstruktiven, massiven und günstigen Einflussnahme auf eine positive Entwicklung der Tätigkeit. Wichtig erscheint uns zu regeln, wie die Kündigung möglich ist. Regelt man beispielsweise: „Die Wohnungseigentümer und der Verwalter sind berechtigt, das Dienstverhältnis per einfachem Mehrheitsbeschluss bzw. durch eingeschriebenen Brief an den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu kündigen“, so ist das schon mal was konkretes.

Hinzu sollte eine „auskömmliche“ und vernünftige Kündigungsfrist kommen. Ist das Geschäftsjahr der WEG das Kalenderjahr, so findet eine Beendigung der Verwaltung zweckmäßigerweise zum Kalenderjahresende statt. Denn dies schließt die Pflicht des ausscheidenden Verwalters ein, bis zum 31.12. des entsprechenden Jahres eine schriftliche Rechnungslegung vorzunehmen. Die Abrechnung dieses Jahres muss nämlich nach vorherrschender, einheitlicher und gefestigter Rechtsprechung der neue Verwalter erledigen. Der braucht dafür natürlich vernünftige Unterlagen. Ein Schnitt zum Jahreswechsel erleichtert also vieles für einen notwendigen Neubeginn.

Was aber ist eine vernünftige Kündigungsfrist? Nach unserer Auffassung ist wegen des Langfristcharakters der WEG-Verwaltertätigkeit und der Tatsache, dass Wohnungseigentümergemeinschaften eine „träge Masse Mensch“ mit langsamen Handlungssträngen darstellen, eine nicht allzu kurze Kündigungsfrist zu wählen. Damit täte sich die WEG keinen Gefallen. Empfehlenswert finden wir „6 Monate zum Kalenderjahresschluss“.

In der Praxis ist das nur dann schlecht, wenn die Arbeitsleistung des Verwalters Ende August des Jahres drastisch einbricht und letztlich sogar zusammenbricht. 

Um es klar zu sagen: Dieser Artikel handelt nicht von der Frage, wie werde ich einen untätigen Verwalter -ggf. fristlos und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist- wieder los?

Eine rechtsphilosophische Haltung zum Nachdenken:

Wäre die Bestellung eines Verwalters frei von Zwang (ist sie nicht!) und Zusammenarbeit allein von wechselseitiger Zufriedenheit abhängig, müsste niemand sich an Verträge halten, diese so gestalten, dass der Ausstieg aus ihnen erschwert würde. Alles basierte auf Freiwilligkeit als höchstem Rechtsgut. Also würde man Klauseln aufnehmen und paraphieren, die inhaltlich erleichtern, sich voneinander zu trennen, wenn man mit dem Anderen nicht mehr zufrieden ist. Wäre das nicht letztlich erstrebenswert?

Man kann einem Verwalter auch Klauseln vorschlagen, die den eigenen Abgang erleichtern. Beispielsweise, um nur mal eine zu nennen:

• Für jeden Fall der vorzeitigen Abberufung verzichten die Verwalter auf ein eigenes gerichtliches Anfechtungsrecht. Oder:
• Die Kündigung des Verwalters ist formwirksam jederzeit mit einfachem Mehrheitsbeschluss zulässig.

Es gibt noch viele andere Beispiele. Ein Artikel wie dieser kann hier jedoch nicht erschöpfend weiter vertiefen. Einfach mal drüber nachdenken.

Wird fortgesetzt, bei Gelegenheit.

• Verwalterlatein: In der Großgörschenstr. werden jetzt alle Stockwerksdecken aufgerissen
• Bürowissen: Der Testanruf, der erreichbare Verwalter, zu viel und zu wenig Informationen bei der Verwaltersuche
• Verwaltervertrag: Schuld war nur der Bossa Nova! Von den „7 Sünden“ eines Verwalters
• Von Cato dem Älteren können wir lernen: über Verwalterverträge und wann man sie abschließt

Aus McDo wird jetzt McWut: Der Wutburger ist vollvegetarisch, gesund, fördert den Stoffwechsel und lässt hitzige Emotionen fließen. – Ist die Terrassenentwässerung verstopft, weil sich niemand um ihre regelmäßige Reinigung gekümmert hat? Fängt an dem Fenster schon der Anstrich an abzublättern? – In welchen Fällen muss die Verwalterin etwas tun und kostet es die Gemeinschaft Geld? Und wann ist der Sondereigentümer selbst verantwortlich. Eigentum verpflichtet doch auch!

So manche Teilungserklärung wurde mit heißer Nadel gestrickt. Es ging allein darum, einen Verkauf von Einheiten „so schnell als möglich“ loszutreten. Geregelt wurde nur rudimentär. Den Rest regelt das WoEigG und im Übrigen sehr gern „die Rechtsprechung“. Schöne Vorbedingung dabei, Häuser erfolgreich zu verwalten, den Bestand von (meist zu geringen) Rücklagen zu schonen und kostenkritisch, vorsichtig und auf Bestandserhalt hin zu verwalten. Mit jeder Kleinigkeit kommen Wohnungseigentümer und es baut sich eine große Erwartungshaltung ggü. der Gemeinschaft auf. Sie soll möglichst vieles aus sich heraus veranlassen. Vertiefen wir bei Gelegenheit mehr. Heute kommt hier nur ein kleiner, giftiger Gartenzwerg zu Wort: der Wutbürger! Er isst oft einen Wutburger.

(EP)

Fachfragen eines Kongreßteilnehmers: „Können wir denn überhaupt die Verwalterzustimmung erteilen, wenn der Erwerber ein Russe ist? Antwort Rechtsanwalt und Notar Stefan Villwock: wird hier nicht verraten. Die Sache ist so was von hoch vertraulich und bleibt ausschliesslich den Diskutanten vorbehalten. Also nicht dem „Klatsch & Tratsch“ einiger unmaßgeblicher Disco-Tanten und „böhsen Onkels“ #Diskussions-Exzerpte

Ungefähr einmal im Jahr trifft sich die verwalterische „Haute Volaute“, bzw. wer sich dafür hält, in den Hallen des Wohnungseigentumsrechts. Das ist dann so gross, dass man sicherheitshalber die Urania dazu anmietet. Es dürften schätzungsweise 250 wohnungswirtschaftliche Fachkollegen aufgetroffen sein. Thematisch streift der Gesichtspunkte-Katalog wohnungseigentumsrechtlichen Denkens eine Vielzahl von Bereichen: ja, man fühlt sich an Hans-Joachim Gross, seine RIAS-Sendung „Streifzüge durch das Wohnungseigentum“ erinnert. „Hurra, wir zahlen keine Miete mehr!“ – Aber auch nicht weniger. Trockener Kommentar eines der vortragenden Rechtsanwälte: „Sehen Sie, und dieses juristische Problem erklärt nun auch, warum ich kein Wohnungseigentum besitze.“ Lachen.

Es gibt Mieter und Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit bewohnten, überdachten, manchmal wenig durchdachten Häusern. Das ist die Zielgruppe der Rechtsanwaltskanzlei. Und dann gibt es noch den Hauseigentümer! Offen blieb, ob die Rechtsanwälte, die per Akklamation zum Vortrage brachten, sie wüssten aus gutem Grund, warum sie keinWohnungseigentum besässen, nun Mieter oder Hauseigentümer sind. Für den Erfolg der Veranstaltung spielte diese Frage denn auch ersichtlich keine Rolle.

Wer nun aber denkt, aha, es gibt Rechtsanwälte, die wohnen sogar zur Miete? Macht nichts. Denn auch die Mietrechtler tragen vor: Rechtsanwalt Malte Monjé hat sich eine neue BGH-Rechtsprechung erstritten zum Thema der „Modernisierungsankündigungen im vorhinein“ und stellt fest, es gibt bestimmte Konstellationen, auf die kannst du schlichtweg verzichten. Wenn dann noch ein Staffelmietvertrag hinzu komme, ists Essig mit weiteren Mieterhöhungen? Mitnichten, sagt Monjé und stellt dar, wie man dem Grundstückseigentümer als Verwalter beruflich imponiert. Mit Taschenspielertricks nach dem Motto: „Okay, das haben wir jetzt durch, die Mietstaffel ist zu Ende, aber einen habe ich noch! – Gelächter.

Der Hausverwalter, so Monjé hebt sich eine Art „Bibliothek des Grauens“ für die Zeit nach Ablauf aller Staffeln auf, und zieht dann die Schubladen auf, in denen die bislang nicht mietwirksamen Modernisierungsleistungen lagern. Mit Spinnenweben obendrauf.

Dürfte eigentlich ein Hausverwalter oder ein Rechtsanwalt einen magentafarbenen Irokesen als „Berufsfrisur“ tragen und steuerlich dessen Pflege beim Wohnsitzfinanzamt geltend machen, etwa mit der Begründung, in der Frisur liege ein signifikantes Alleinstellungsmerkmal, dass im Berufsstand seinesgleichen suche? Bislang allerdings trägt die Berufsgruppe „uni“ und ist eher unaufällig, auch was die Haarpracht angeht. Mittel-, Seiten- oder gar keinen Scheitel, trägt man. Ein beruflich erfolgreicher Irokese? Warum nicht? Das ist „schnafte“! 

Gut, die Sache ist noch nicht zu Ende gegessen. Frank Weißenborn weiß weiteres zu berichten, Mietverträge, Wohnungsabnahmen und Probleme bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen. Hier huldigt Weißenborn dem Privatschriftlichen, im Unterschied zum Formulartechnischen. Nimmt man das ernst, so witzelt der Bloggwart zu seiner Begleiterin, dann artet der Mietvertrag künftig aus in eine Art stundenlanges Problemlösungsgespräch, gar keine Standardklauseln mehr (die „AGB-Falle) und „alles hübsch handschriftlich“. Niemand weiß allerdings, dass man meine Handschrift schon seit Jahren kaum noch lesen kann. Zu viel habe ich 10-Finger-technisch in Tastaturen ohne Druckpunkt gehackt. Eine Art „mietvertragliche Besprechungspunkte-Liste“ ist aber noch nicht im Druck, man stellt sich das so vor als Ankreuz-Formular (da ungefährlich), weil nur das Ergebnis zählt. Dokumentiert würde, was zu besprechen „ganz individuell“ auf der Agenda Blablabla einst stand. Ob Mietverträge dann -aus Glaubwürdigkeitsgründen- in Sütterlin abgefasst werden müssten, diese Frage hat niemand mehr gestellt.

* * *

Auch im Themenkomplex „Rund um das Wohnungseigentum“ berichten uns die Vortragenden, im wesentlichen Rechtsanwalt Uwe Wanderer und Dr. Egbert Kümmel, vielfältig über „Schneisen rechtlichen Denkens“, die so komplex und ungewiß sind, wie die Flugschneisen-Gesamtplanung der am Flughafen Schönefeld Verantwortlichen. Irgendwann läßt der Kongreßteilnehmer seine inzwischen vielen, vielen Berufsjahre vor dem geistigen Auge Revue passieren: „Ach, früher war alles viel einfacher!“ – Vorbei die einfachen, transparenten Zeiten, in denen auch „richterlicher Goodwill“ für eine bedauernswerte Berufsgruppe, die Wohnungseigentumsverwalter, deutlich zu spüren war. Brücken, über die man gehen konnte: Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse zur Jahresabrechnung der Gemeinschaft, die wenigstens nur teilweise -und nicht insgesamt- aufgehoben wurden. Wie war das noch damals? Richtig: Abrechnungen mussten in Teilen ergänzt werden! Heute sieht die Praxis der Gerichte anders aus. Muss man Ende gar befürchten, dass die Wohnungseigentums-Rechtsprechung sich ähnlich tückisch, hundsgefährlich und am Ende fatal gegen die ganze Verwalterbranche richtet? So kreuzgefährlich könnte es mal werden, dass sich Menschen in der Mitte ihres Berufslebens dann fragen, ob sie wirklich die richtige Berufswahl getroffen haben? Die Rechtsprechungstendenzen sind diesbezüglich nicht zu übersehen oder -anders ausgedrückt- deutlich zu bemerken.

Für alle Pop- und Rockfans ist das Motto der Veranstaltung eins, dass nicht wörtlich aufgeschrieben im viele Seiten umfassenden Sitzungs-Script steht. Am Ende aller Vorträge zu den verschiedenen Fachthemen summt man leise vor sich hin: „They call me The Wanderer, they call me The Wanderer“…

Schliesslich gibt es nach dem Umzug der Rechtsanwälte in die Einemstr. nach Berlin-Schöneberg sogar eine Mandantenbar. „An der Bar, an der Bar, Mensch, was machen die denn da?“ mag sich der eine oder andere fragen. Für uns steht fest: die Veranstaltung war kurzweilig, interessant und wenn auch eine Vielzahl von Fachfragen nicht hinreichend tief beantwortet werden konnte, macht doch der Besuch dieser Veranstaltungen immer wieder Sinn. Ein, zwei Quäntchen „neues Wissen“, „nützes“ (Gegenteil von „unnützes“) kann jeder mit nach Hause nehmen.

• Homepage der Kanzlei Wanderer & Partner
• Wohnungswirtschaftliches Hearing 2010

Nun gut, das ist nun wirklich lange her. 1918 endete der 1. Weltkrieg und die Friedensschließenden machten einige Fehler, von denen wichtige Historiker hinterher behaupteten, sie erst hätten den Nährboden bereitet für den deutschen Nationalsozialismus. Andere widersprachen dieser Theorie bis auf´s Blut und da sieht man ja schon den Kern des Streits, des Pudels Kern, die Frage einer gewissen „deutschen Gretchen“, die Gretchenfrage. Was aber, wenn ein Hauseigentümer in Berlin-Wedding seinen Giebel sanieren will, wie es „Gretchen“ Angela Merkel, Kandisbunzlerin von Gesamtdeutschland gern wünscht. Sie sagt, das sei Chefsache, und bald, so befürchten jetzt auch Kenner, wird es den „Sanierungszwang“ doch noch geben: dann müssen Hauseigentümer, ob sie wollen oder nicht, gebäudeenergetisch sanieren, kurz: wärmdämmen. Wie „Labskaus auf lau gebräuntem Toast“ -igitt- nimmt sich die gegenwärtige Rechtslage aus und haben wir angesichts von Klimakatastrophe, atomaren Weltgefahren und Treibhauseffekt überhaupt noch Zeit für Großzügigkeit? Das Beispiel aus Berlin-Wedding belegt: Wir sind noch lange nicht bereit, in unsere Köpfen Ordnung zu schaffen.

Für die Älteren unter uns taugt noch das Feindbild des drohenden Russen. Die Jüngeren sind Hui Buh, dem Schloßgespenst angemessen zu verschrecken. Was aber hilft gegen deutsche Grundstücksnachbarn, damit sie sich „vom Acker“ machen, anstatt sich wie „Edgar mit den Scherenhänden“ zu benehmen, immer bereit, ein Stück nachbarlichen Kuchen abzuschneiden, kurz gesagt: die Hand aufzuhalten? #Sinnfrage

Ordnung schaffen mit immer weniger (rechtlichen) Waffen? Ein hohes Ziel. Zur Erinnerung:

Der Berichterstatter focht lange, aber redlich und im Ergebnis wurde im Berliner Abgeordnetenhaus das Berliner NachbarrechtsG geändert. Das war „löblich, lieb und lullaby“, also klasse, „kybernetisch, kanz kroße Klasse“, etwas umständlicher ausgedrückt. Bilanziell ist unser Zeitkonto im Beispiel Berlin-Wedding eindeutig überschuldet, doch das war dem Grundsätzlicheng geschuldet. Per Saldo hat die Aufräumphase fünf Jahre gedauert, anstatt einfach nur loslegen zu dürfen.

Man hat vor, die zum Nachbarn hinzeigende Giebelwand wärmezudämmen, zeigt das seinem Nachbarn drei Monate vorher an, und gut ist. Er hat das zu dulden: aus gar keinem rechtlichen Gesichtspunkt lassen sich noch Einreden herleiten. So ungefähr lautet die Idealvorstellung eines gesellschaftlich einwandfreien Miteinanders bei klarer Rechtslage und einfachen, sauberen Vorschriften. Doch das Gegenteil bleibt der Fall. Die Kriterienbrücke unseres Vorhabens umfasst folgende Gesichtspunkte, über die man erst mal gehen muss:

1. die Berechtigung, das nachbarschaftliche Grundstück zu begehen, es aber auf unbefestigten Flächen nicht zu befahren,
2. ein Gerüst auf dem Grundstück aufzustellen, den Putz am eigenen Giebel beseitigen zu dürfen und die Wand anschließend ordnungsgemäß zu verputzen und farblich zu gestalten,
3. jedoch keine längerfristige Lagerung von Baumaterial durchzuführen, keinen Container aufzustellen oder Baustelleneinrichtungen (wie z.B. Klos), Müll und Baustellenabfälle sind sofort zu entsorgen, spätestens wöchentlich,
4. die an der Brandwand (auf dem Nachbargrundstück) stehenden Bäume einschl. Wurzelwerk sind „auf Kosten des Bauherrn“ (also uns) zu beseitigen, obwohl sie auf dem Nachbargrundstück stehen und die Substanz unseres Hauses schädigen (im Klartext: eine Zuzahlung in erheblichem Umfang, u.a. auch wegen nachfolgender Punkte),
5. die dazu erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen sind vom Bauherrn (uns, nicht dem Grundstückseigentümer) einzuholen „auf eigene Kosten“, und soweit eine Auflage zu einer entsprechenden Ersatzbepflanzung erfolgt, diese auf unsere Kosten durchzuführen, darüber ist vor Erstellung der Rüstung Einvernehmen zu erzielen,
6. der Bauplatz ist zu reinigen und soweit umweltgefährdende Stoffe in das Erdreich gelangen, ist dieser Bereich auf eigene Kosten auszutauschen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen,
7. soweit durch Drucklasten (wie der Rüstung) Erdverdichtungen eintreten, sind diese zu beseitigen, damit Oberflächenwasser versickern kann,
8. als Gegenleistung für die Ausführung der Arbeiten (!!) wie auch für die Anbringung der Wärmedämmfassade zahlt der Bauherr anstelle einer monatlichen Überbaurente einen Betrag in Höhe von 1.500,- € an die Nachbarin.
9. Bei Überschreitung einer Festbauzeit von drei Monaten zahlt der Bauherr einen zusätzlichen Betrag von 1.000,- €.
10. Sollte eine Baupause von mehr als drei Wochen eintreten, so verpflichtet sich der Bauherr, die Rüstung abzubauen, um sie dann wieder aufzubauen.

Und noch einiges mehr.

Damit wird deutlich: Man kann es als „gefährliches Wagnis“ des Bauens begreifen, man kann aber auch sagen, dass aus einer Vielzahl von verschiedenen Rechtsgründen die Regelung einiger dieser Vereinbarungspunkte schlichtweg überflüssig ist und deutsches Recht darstellt. So lange aber ein Bauvorhaben wie dieses, dessen Durchführung im „öffentlichen Interesse“ sämtlicher Menschen auf der Welt liegen muss, vom Vorhandensein komplizierender Regelungstatbestände auch nur ansatzweise abhängig gemacht werden darf, kann sich kundige Rechtstheoretiker eine Strategie jahrelanger Verzögerungen einfallen lassen, wenn er nur daran interessiert ist.

Der Job als Haus- und Grundstücksverwalter findet da seine Grenzen, wo Anderen mit bürgerlich normierten Wertvorstellungen wie Gemeinsinn, Notwendigkeit und Tugenden wie Bescheidenheit, Zuverlässigkeit und Berechenbarkeit kaum noch beizukommen ist. Wo das Gewinnmaximierungsprinzip sich darauf beschränkt, seinem Nachbarn nur noch Steine, Hindernisse und Fallstricke in den Weg zu legen. Das ist vor einem moralischen Weltbild kaum noch zu verantworten, aber leider nicht unüblich. Wo Vereinbarungen über Lapidarien wie diese sich jahrelang hinziehen und schliesslich der Bauherr viele der „schleimigen Kröten“ nur noch frißt, um endlich anfangen zu können. Niemand kann Gerechtigkeit bis zu dem Punkt durchfechten, an dem sie weitgehend liegt. In die Nähe davon zu kommen, reicht manchmal schon, leider!

Dem wird hier nicht das Zeug geredet und insbesondere wird dem Nachbarn nichts leichtfertig unterstellt. Als Fazit bleibt aber:

Die bislang ergangenen Rechtsvereinfachungen sind schlichtweg ungenügend. Stattdessen wäre wohl ein Gesetz in Erwägung zu ziehen, dass diesen Fall hinreichend rechtsklar und „unverhinderlich“ regelt. Und auch die „Heilige Kuh“ fremden Eigentums muss abgeschafft werden. In verdichteten Ballungsräumen wie Großstädten kommt die Politik langfristig nicht an der Forderung vorbei, dass Grundsstückseigentümer die Überbauung ihres Grundstücks im Kern entschädigungsfrei zu dulden haben, wenn die Durchführung dem „technisch gebotenen Stand“ einer „gebäudeenergetischen Sanierung“ Folge leistet. Auch die Überbaurente gehört abgeschafft und entspricht veraltetem Denken.

Prost Mahlzeit. Kommt die Vereinbarung, wie hier, nach mehr als fünf Jahren endlich zustande, ist nur noch festzustellen, was eingangs aufgeführt ist: Die Russen sind da! Und wie Nina Hagen hinzufügte: Hipp hipp, hurra! Nun kann gebaut werden!

[iframe_youtube video=“H3t8PwHvj10″]
Meister Röhrich: Eckehard, die Russen sind da! (via Youtube)

In Berlin-Neukölln wird auf dem Grundstück die freistehende Altbau-Giebelwand zum Innenhof hin wärmegedämmt. 14 cm Wärmedämmverbundsystem werden „draufgeschraubt“, mit Wärmedämmplatten und Dübeln (8 Stück pro m²). Ob 12, 14 oder 18 cm entscheidet der Zeitgeist: momentan dürfen 14 cm als „befriedigend“ oder besser als „state of the art“ bezeichnet werden. Die Verhandlungen hangelten sich an einer Leistungsbeschreibung eines Architekten entlang.

Eine berufliche Kernerfahrung des Verwalters: Du kannst für alles Textbausteine entwerfen, doch die können auch zur Globalisierungsfalle werden. Sie treffen den Einzelfall dann nicht. Eher sind sie so eine Art Strickmuster, eine Art To-Do-Liste, was man in einem Vertrag besser regeln sollte. Auch wenn es fehlerhaft geregelt wird, wie falsch verwendete Textbausteine gerne bezeugen. Zu den Skurrilen gehört folgender Textbaustein (ein Textfragment).

Die Verträge sind gemacht! Und es wurde viel gelacht….und was Süßes zum Desert. Freiheit, Frei-hei-he-he-heit ist das Einzige, was zählt. Marius Müller-Westernhagen „Freiheit“

Dieser „Speicherfehler“ hat eine lange Geschichte und doch ist dieser „falsche Fehler“ schon seit Jahren im Vordruckgerüst des Bauvertrages über größere Bauleistungen. Heute entdecke ich ihn wieder. Auch früher haben ihn schon Leute bemerkt und Bauverträge wurden auch schon unter Verwendung dieser Passage abgeschlossen, weil niemand den Fehler bemerkt hatte: Denn die Klausel besagt, dass unmittelbar nach Vertragsabschluss, durch Unterschrift, der gesamte Vertrag rechtsunwirksam wird: allerdings nur mit rechtsgültigen Unterschriften.

Nonstop nonsens.

Das Korrekturprogramm bietet allerdings einige gute Alternativen, die sich mit einem Mausklick realisieren lassen. Wir werden uns heute mal ganz bewußt für die Variante „rechtswirksam“ entscheiden und somit dem Bauvorhaben einen praktikablen Fortgang geben.

Au weia!

[iframe_youtube video=“queDnG9ZeNk“]

• Nachdenken über Vertragsgestaltung: mit der TELEKOM
• Furioses Kabelfernsehen: Tütensuppe forever
• Bild dir eine Meinung: Sie aß den Killer-Käse
• Wartung: Die Tankwartung wird jetzt 30% billiger, die Tankreinigung 50%

…ist so klein, man kann es kaum lesen! Wer nicht aufpasst, kassiert eine feste Laufzeit von zwei Jahren: es geht um eine Altpapiertonne! Zwei Jahre sind eine Ewigkeit!

– Posted using MobyPicture.com

Petersilie – Geschäftsmodell: Langfristigkeit

 Und während du verrückt stöhnst, frißt er dir den Kühlschrank leer! Und du schielst schon! (Nina Hagen, 1978, Superboy)

Geschäftsmodell Langfristigkeit vs. kurze Sicht auf dem Prüfstand meiner alltäglichen Gefühle. Irgendwo in der Fehrbelliner Str. (89) in (10119) Berlin-Mitte geht Julia Dorniok einer talentierten, wichtigen Beschäftigung nach. Sie sorgt jetzt mit einer gewissen Nachdrücklichkeit dafür, dass ihr Kunde Gerald Angerer an seinem Gesamt-Körperbewusstsein feilt. Und dann auch an der Strenge einer gewissen Form, was den Körper betrifft. Denn die Menschen werden mit den Jahren älter und bei zunehmendem Alter erschlafft einem die Körperhülle. Wer nichts dagegen tun tut!  Im Englischbuch meiner Schulzeit hieß es:

Two travellers, Tootall and Toogood, two tutors from Tooting, are at the railway station, waiting for the train. It´s departure is on two o´clock and two minutes.: „Hello, Tootall! Hello, Toogood! Which train do you catching? The Two two to tooting! The Two two to tooting? Yes, the Two to to tooting! Oh, listen, Tootall! The Two two to Tooting ist hooting! We´ve missed it!“ (At the railway station)

Mit anderen, etwas einfacheren Worten beschrieb Michael Gorbatschow einst die sozialistische Gesamtmalaise der Welt:

Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben! – Und so ist es auch!

Gerald Angerer ist in der Körperwerkstatt Kunde, einer Art ganzheitlichen Fitness-Hüpfburg für Fortschrittsnomaden in eigener Sache, die um sich etwas besser in Form zu bringen körperlich-seelische Führung bzw. Aufsicht benötigen. Das ist richtig gedacht. Julia Dorniok kann davon ein Lied singen, es würde heißen: „We can work it out“ – aber langsam, langsam. Erfolg hat, wer die Zeit dafür aufbringt, wer bereit ist, um seelisch und körperlich zu entschlacken und zu verschlanken, die dafür notwendige Zeit zu investieren, nein, nicht zu opfern. Körperwerkstatt ist ein Investment namens „Unternehmen Zukunft“. Mitnichten also eine Hüpfburg!

Mao Tse-Tung hat sich nie die Zähne geputzt, schrieb sein Leibarzt Li Zhisiu in seinen 1996 erschienenen Memoiren, es reichte ihm aus, anstatt zu putzen, mit Grünem Tee zu spülen. Der zahnärztliche Befund für die beiden Reihen der Zähne seines Gebisses fiel entsprechend aus. So ähnlich wirklichkeitsfremd erscheint uns heute das Festhalten des chinesischen Nobelpreisträger Liu Xiabo im Gefängnis. (Beachte hierzu den Banner oben rechts!) Und, wo wir gerade bei der Fernöstlichkeit dessen sind:

Aus der fernöstlichen Leere entliehen, in etwa, gilt jedoch, was der talentierte esoterische Lebensratgeber Lorenz Meyer darüber sagt, er meint:

Selbiges gilt jedoch eindeutig nicht für Unternehmensführung! Als langjähriger Kenner der „größten Müllmänner der Region“ (Eigenzeugnis Unternehmer Rethmann, Lüdinghausen), der Unternehmensgruppe Dr. Schweitzer (Alba Berlin) und der unwiderstehlichen Orangen (We kehr for you), aber auch und insbesondere der Basketballszene, von der wir keine Ahnung haben, gilt branchen- und firmen- bzw. konzernübergreifend: „Einen Korb bekommt niemand gern“. Das gilt fürs Neukundengeschäft ebenso, wie für die Expansionsdrang in alle Herren Länder!  Alle zwei Jahre vermeldet der Bloggwart mit nicht zu überhörendem Stolz, er habe nun bspw. die Firmenorganisation der ALBA-Unternehmensgruppe begriffen, sie intellektuell nachvollzogen, an ihren Firmenführungsprinzipien aufgestrippt und sinnstiftend in verschiedenen Datensätzen der Hausverwaltung (hier: Kunde) abgespeichert, wieder auffindbar hinterlegt.

Herr Müller war früher Teamleiter der Recyclingtruppe bei ALBA. Mit ihm sprach ich über Wichtiges. Denn Kunden sind wichtig. Heute sagt Herr Müller bei meinem Anruf auf seiner fest abgespeicherten Durchwahl: „Hallo, können sie lauter sprechen, ich verstehe sie nicht!“ Kracks. Und legt wieder auf. So geht das mehrmals hin und her. Inzwischen begreife ich: Ich habe, um einen 660 Liter-Container Papier bei einer Erstbezugs-Neubauwohnanlage vorübergehend aufzustellen, den Chef von allem angerufen! Verwählt, sozusagen. Nein, diesen Job kann auch Frau Konopke (* Name geändert) machen. Ich bekomme von Herrn Müller, der mich nun besser versteht, die Nummer. Frau Konopke ist bei der richtigen ALBA-Firma angestellt. Nicht bei einer der Falschen. Herr Müller ist auch nicht bei der Firma ALBA Recycling GmbH, denn die gibt es nicht mehr.

Was früher ALBA Recycling gemacht hat, macht jetzt die unverändert bestehende ALBA Consulting GmbH mit. Internetmäßig lässt sich derartiges nicht mehr ergugeln, entsprechende Suchszenarien führen zu immer verwirrenden Unternehmensauftritten der Fa. ALBA. Na gut, denke ich, sie müssen von Corporate Identity, Unternehmensauftritten im Netz und dergleichen ja nichts verstehen, gute Müllmänner will ich, welche, die nicht die Eckschutzschienen im Treppenhaus wöchentlich einmal anranzen, und ich habe dann den Instandsetzungsauftrag, ohne nachweisen zu können, wer es wirklich war, weil wöchentliche Augenzeugen nun mal schnell fehlen.

Frau Konopke (siehe oben) bin ich nicht Wurst. Ich bin ihr wichtig. Fast so ein bisschen ein vertrauliches, nettes Gespräch. Auch Sprachpausen drin, kein Singsang, keine gebetsmühlenartigen Leerphrasen, die in anderem Zusammenhang eingeübt und nun abgespult wurden, gleich welchen Frageknopf man gedrückt hat. Ich denke zutiefst an Dr. Schweitzer, den Boss von Alba und kondoliere ihm im Geiste: er hat herbe Rückschläge, menschlich bewegende Verluste hinnehmen müssen. Die Fa. ALBA Recycling GmbH wurde schmerzhaft aufgelöst, hoffentlich nicht in Salzsäure.

Hinter alle dem steckt:

Die Neigung der Menschen, sich mit unnötigem Ballast vollzustopfen, ist riesig groß! Menschen essen, fressen, trinken, saufen, um sich nicht so leer zu fühlen. Vor Weihnachten eine gezielte Gegenstrategie anzufangen, wie Gerald Angerer ist mutig. Ist gegenzyklisch. Wider den allgemeinen Mainstream. Dabei hilft ihm Julia Dorniok, die Werkstattleiterin der Abteilung Reck & Streck im Sportmysterium Prenzlauer Berg. Die strenge Form und der Ablass vom nicht Notwendigen. Schlack ab, steck weg, besser schmeiß weg!

Die Hausverwaltung hat einen Firmen-Rahmenvertrag mit BRS-Recycling Berlin geschlossen! Nun will die Fa. BRS jedes, weitere neue Grundstück, das noch hinzu kommt, mit einer zweijährigen Mindestlaufzeit „verhaften“. So füllt man sich mit Kundendaten. Für mindestens zwei Jahre. Als Gegenleistung gibt’s Rabatt. Sagt BRS. Der Hausverwalter hat heute Morgen den Kopf aus dem Fenster gehalten. Ein frischer Wind der Unverbrüderlichkeit schlug ihm ins Gesicht. Er sagt ein paarmal während des Telefonats leise: „Aber, es ist nur eine Mülltonne!“  – Die Sachbearbeiterin bei BRS weiß nichts so recht zu entgegnen. Eine jederzeitige Kündbarkeit einer Mülltonne? Oder Festlaufzeit auf zwei Jahre? „Aber, es ist nur eine Mülltonne, sie macht nicht 0,2% unseres Wirtschaftsvolumens pro Wohnanlage aus, nicht?“ Eine leicht gereizte, rhetorische Verstärkung von mir. Nun hat sie aber die Faxen dicke. Sie schickt es mir jetzt zu, ich soll es lesen und wenn ich will, dann unterschreiben. Ich sag: „Wozu? – Es reicht doch, dass wir bereits sprachlich zweierlei Meinung sind, es ist doch nur eine Mülltonne.“

So wird dieses Unternehmen mit meiner Hilfe nicht dicker.

Die Odyssee heute Morgen mit ALBA kam erst danach. Dr. Schweitzer wird sich bestimmt bald wieder neue Reformen ausdenken, irgendwie hat das auch eine sehr persönliche Note: Immer wenn ich künftig eine neue Vertragsleistung mit ALBA aufbauen möchte, werde ich daher anrufen und mich kurz eine halbe Stunde lang durchfragen, wie weit der Stand der Unternehmensreformen dort ist. Man ist im persönlichen Gespräch, aktualisiert die Stammdaten, löscht alte Firmen weg und neue kommen hinzu! Was sonst würde meinen Berufsalltag farbig, bunt und interessant gestalten? Basketball nicht, der Ball ist rund, und was geht mich das an?

Die Idee des Tages lautet also: Wir schicken die BRS-Contractingabteilung zu Julia Dorniok zum Verschlanken und nachhaltigen Verstetigen von (nachwachsenden, neuen) Kundenverbindungen auf der Basis von Freiwilligkeit. Dem SPIEGEL erklären wir, warum Gerald Angerer manchmal als schräger Sympath gesehen wird, zu recht: Dann liegt er gerade auf der Brusthantelbank und stemmt die eisernen Hanteln! ALBA gratulieren wir und veranstalten für die gesamte Unternehmensgruppe ein geräumiges Chi-Gong-Seminar mit Sheng-Fui-Aspekten in Mittelasien. Wenn wir die Einladungen jetzt heraus senden und das Seminar in 14 Tagen stattfindet, erledigen sich die meisten Anreiseplanungen schon durch Wegfall ganzer Unternehmensteile durch Reorganisation. Alles in allem recht preiswert für uns als Veranstalter. Kreativ muss man sein, dann kann man auch nicht auf den Grund sinken! Hätte Loriot was von der bleiernen Ente gewusst, er hätte Dr. Müller-Lüdenscheid nicht ….doch das ist eine vollkommen andere…..

Die Sechs von der Müllabfuhr (Sendung mit der Maus), via Youtube

• Physis: Julia Dorniok betreibt im Prenzlauer Berg eine gutfunktionierende Körperwerkstatt (extern)
• Psyche: Nicht Kim Chi und Feng-Shui, erfolgversprechender ist Sheng-Fui, meint Lorenz Meyer (extern)
• Physisch omnipräsent: Der SPIEGEL nennt ihn einen schrägen Sympathen: Gerald Angerer (intern)
• Pfirsich unterrepräsentiert: Das Recht auf Stille im eigenen Gebetsraum ist verwaltungsgerichtlich bestätigt (extern)
• Meckerecke: Der orangefarbene Straßenköter (intern)

Das Einfüllen von verdichteten und durch besondere Vorrichtungen zur Volumenverringerung zerkleinerten Abfällen in die Behälter bedarf der schriftlichen Einwilligung durch die BSR, die nur auf schriftlichen Antrag hin erteilt wird.“ (Auszug aus den Leistungsbedingungen der BSR vom 01. Januar 2009 (Amtsblatt 58, 30. Dezember 2008)

Ja moi, dös is nix anderes als a ärgerlicher Schmarn, gelle? Ob’s dafür tatsächlich einen Antragsvordruck gibt? Dieser Textbaustein wurde von „der Mülle“ im Bezirk Berlin-Wedding abgesetzt, um zu rechtfertigen, dass der Restmüll nicht abgeholt worden war. Einen Eierkopf-Award hat gesichtspunkte.de kürzlich schon mal vergeben. Allerdings betraf dieser nicht die BSR (Slogan: „We kehr for You“ – Gegenslogan von uns: „Da lachen ja die Hühner!“ Werbung und Verhalten sollte übereinstimmen), sondern die Berliner Kraftfahrzeugzulassungsbehörde. Zeit wird’s, über den Eierkopf Award nochmals nachzudenken. Er muss nur noch zurückgefordert werden, denn bekanntlich werden derartige Preise verliehen und was, wenn der Leihnehmer (die KFZ-Behörde) den Award nicht zurückgibt?

Ich meine, das kennt man ja von früher, oder? Als wir alle noch richtige Hauswarte hatten, da standen die immer „inne Tonne mittenmang den Müll“ (berolinisch), einen metallenen Stampfer in der Hand. Heute ist alles ganz anders. Es gibt Juristen und Rechtsabteilungen, die machen sich über alles Mögliche Gedanken. Auch übers Müll stampfen. Das ist nun nicht mehr zulässig.

Von einem nüchternen Standpunkt haben die Entsorger ein Recht darauf, ihre Leistungen zu definieren und zu beschreiben. Wie „haushaltsnah“ sie ihre Dienstleistung regeln müssen, steht dabei auf einem anderen Blatt. Widersprechen wir denen mal „mit gesundem Menschenverstand“, rhabarbern sie mit Sicherheit rum. Denn das wäre doch mal ein Grund, einen ganz grundsätzlichen Schriftverkehr mit denen zu führen: um nichts. Oder um „Abgrenzungsprobleme“. Wann ist eine Tonne voll und wann ist sie zu voll? Entscheidend aber ist: ist die Tonne halb voll und gilt etwas anderes, wenn sie halb leer ist? Wird das in Gewicht gemessen oder entscheidet das Augenmaß und falls letzteres, ist das unbestechlich? Was ist, wenn der Müllfahrer einen „in der Krone hatte“ am frühen Morgen, als er noch arbeitsunlustig war?

Nicht aber die Rechtsabteilung: Sie führen das Dünkel der Sachlichkeit, der kundenbeflissenen Beantwortungsnähe und haben natürlich Recht. Sie verstehen was von Füllmengen, Gewichtsproblemen und Tonnagen. Denn eigentlich, und das halten wir hier nochmals ausdrücklich fest, können wir uns als „private Haushalte“ zumindest in Berlin nicht vom orangefarbenen Entsorger befreien. Die BSR hat das Müllentsorgungsmonopol. Alle Wechselgedanken daher schon jetzt „schnell in die gedankliche Mülltonne“, aber bitte nicht gestampft.

Wir machen uns Gedanken über den CO2-Verbrauch, die Lohn- und die Personalkosten eines Schreibens aus der BSR-Formular- und Textbausteinabteilung. Was es kostet, was es nützt? ALBA ist ein bisschen pfiffiger, finden wir. Ein ortsnaher Aufkleber löst das Problem bestechend effizient. Er sagt denen, die was verbrockt haben, das holen wir nicht mehr ab. Pfiffiger? Wieso denn das? Deswegen (siehe nächstes Foto)…

So kürzt man Dienstwege wirkungsvoll ab! Tja, BSR, kannste was lernen…

Die Entsorgungswege für Müllcontainer werden in der Berlin in Meter von der Grundstücksgrenze an gemessen. Ab 15 Meter gibt’s den Erschwerniszuschlag. Wer aber hat den Textbausteinarchitekten der BSR erlaubt, die Entsorgung von Hausmüll über eine Strecke von mehr als zwanzig bis dreißig Kilometer hinauszuzögern? Und mit welchem Recht wird die Entsorgung hier verweigert? Die Antwort ist eigentlich ganz einfach: Ärmel hochgekrempelt, in die Hände spucken und weg mit dem Müll. Das ging früher auch so, und heute ist die Welt nicht deswegen gerechter geworden, weil es EDV gibt und infolgedessen immer gedankenloses Textgut fabriziert wird.

In einem dieser nicht benötigten Briefe heißt es jetzt:

 Sehr geehrte Damen und Herren,
unsere Tourenmannschaft (Restabfall-Tour) hat uns mitgeteilt, dass bei dem Behälter Restabfall durch Verdichtung das höchstzulässige Füllgewicht überschritten wurde / die Abfälle im Behälter verdichtet wurden. Ein reibungsloser und sicherer Transport des Abfallbehälters ist aus oben genanntem Grund nicht mehr möglich. Bitte entfernen Sie umgehend den Mehranfall aus dem Behälter.“ (Auszug aus dem Schreiben)

Wir rechnen mal ganz kaufmännisch nach, auf die Schnelle:

• Die Tour ist unterwegs und schreibt „eine Behinderung“ auf Vordruck 0815 (1 Mitarbeiter inklusive Abgeben bei der Tourenplanung) – (1. Arbeitstag, Tourentag)
• Ein Mitarbeiter ruft den Textbaustein auf, verfasst einen Brief mit 3 (!!) Seiten Textumfang, Ausdruck, zwei Unterschriften (!!), zur Post bringen, (2. Arbeitstag, Bürotag)
• Briefpostbeförderung zum Endkunden einschl. Porto, Laufzeitverzögerung, Briefträgereinsatz (günstigstenfalls ist der Empfänger nicht unbekannt verzogen) (4. Arbeitstag, Beförderungsfrist)
• Brieföffnung beim Kunden, Einarbeiten in die Büro-Warteschlange wichtiger, weniger wichtiger und ganz unwichtiger Post (welche Kategorie ist dieser Brief?) (5. Arbeitstag, dann Wochenende)
• Briefreaktion der Verwalterin, entweder durch Briefweitergabe (per Email/Fax) an den Hauswart, Verwaltungsbeirat oder beauftragten Dritten(7. Arbeitstag, 2 Arbeitswoche)
• Briefempfang beim Endbeauftragten (gem. vorstehendem Nachweis) – 8. bis 9. Arbeitstag (Urlaub, Krankheitsabwesenheit nirgends eingerechnet.

Hieraus kann sich nur eine Frage ableiten? Sind die total bekloppt?

Antwort: selbstverständlich nicht. Sie müssen nur nicht rechnen. Niemand zwingt sie zu effizientem Arbeiten. In hohem Maße ärgerlich, bürokratisch, umständlich und kein bisschen lebensnah. Behälter werden nun mal gefüllt und manchmal auch vollgefüllt. Wäre es nicht recht und billig und vor allem anständig, gedanklich zumindest diejenigen Leerungswochen gegenzurechnen, in denen die Behälter nur zu 3/4-teln oder 4/5-teln gefüllt waren? Hat man dafür „eins gut im Sinn“? Nicht mit der BSR. Die BSR teilt eigene Versäumnisse gern an Dritte aus, die sie mit beispielhaft derartigen Vorschriften in die Enge treibt, anstatt einfach anzupacken. Das ist -von einem gesunden Menschenverstand aus betrachtet- nicht mehr und nicht weniger, als man unbedingt erwarten kann.

Dagegen spricht kein, aber gar kein noch so ausgeklügeltes betriebswirtschaftliches Argument aus der Kontraktabteilung der Berliner Stadtreinigung. Die Aufgabe der BSR besteht nicht darin, ausgeklügelte Vermeidungsstrategien aufzubauen, sondern im Entsorgen von Müll. Und wenn der mal ein bisschen gestampft ist, weil’s eng war in einer ausnahmsweisen Woche: who cares? Und „wat solls“, Freunde der orangefarbenen Bedenkenträgerei. Kein normaler Mensch behandelt andere Menschen nur im Blick auf einmalige Beanstandungen in einer ansonsten reibungslosen, gutbezahlten und ohne Zahlungsausfälle betriebenen Geschäftsbeziehung. Es wird Zeit, dass die Berliner Stadtreinigung wieder zu ihren Ufern zurückfindet. Beispielgebend war’s ja schon mal hier veröffentlicht: Noch in den Siebzigern sangen die Mülle-Leute (in diesem Fall aus Köln) sogar für „Die Sendung mit der Maus“. Euch, Ihr kühnen Rechen- und Rechtsstrategen, wünscht man ein bisschen von dem Oeuvre der Kölner Müllkutscher, anstatt ein Zuviel an Reglements, Bedingungen und betriebswirtschaftlichem Schabernack.

Nun hoffe ich nur noch, dass mich die kühle Rechtsabteilung der Berliner Stadtreinigung nicht Hopps nimmt, von wegen Verrat von Dienstgeheimnissen und dergleichen. Heutzutage, man kann ja nie wissen. Ich versuch’s trotzdem: ich mecker da einfach mal drüber. Und zur Erinnerung an die guten alten Zeiten, da schwelge ich nochmal in der „Sendung mit der Maus“, wie ich es schon früher getan habe….remember? Wenn ich das sehe/höre, ist jede Zelle meines Körpers so glücklich…ach so, der Straßenköter eingangs, das ist natürlich ein anderer…

Wir sind die 6 von der Müllabfuhr – Die Sendung mit der Maus (via Youtube)

Und dann war da noch die TELEKOM, die uns eine Auftragsbestätigung schickt. Für den Neuanschluss eines Telefons mit Internet und allem drum und dran. Das Problem nur: niemand hatte die Absicht, einen Telefonanschluss zu errichten. Der Auftrag datiert vom 19.03.2010, sagt die TELEKOM. Bei Anruf stellt sich raus: Einen solchen Auftrag gibt es nicht.

Gefährlich, gefährlich: da kommt Papier rein, alles wird automatisch abgebucht und hinterher ist der Kunde schuld, er hat schließlich nicht widersprochen. Hat er aber doch: bei Frau Seissler, Callcenter der TELEKOM, sie storniert das jetzt, wollte nicht sagen, ob eine Verwechslung vorliegt. Müssen wir also weiter aufpassen. Bis ganz, ganz sicher ist, dass nichts mehr kommt. Sonst kommt’s: und zwar dicke.

Auch wenn alles klar besprochen ist: Das macht man besser doppelt. Hält besser. Und wird eventuell zweimal nicht vergessen! Gute Idee!

Im Kaufvertragsentwurf für eine Eigentumswohnung in Berlin-Wedding wurde folgendes vom Notar im Entwurfstext vorgeschlagen:

 Der Verkäufer erklärt, keinen (gültigen) Energieausweis für den Kaufgegenstand zu besitzen. Der Käufer erklärt, auch keinen vom Verkäufer verlangt zu haben; er verzichtet gegenüber dem dies annehmenden Verkäufer ausdrücklich auf sein gesetzliches Vorlagerecht. Der Notar wies die Beteiligten darauf hin, dass der Energieausweis informativen Charakter habe und Ansprüche gegen den Verkäufer insoweit nur in Betracht kämen, wenn darin vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben gemacht würden. Er wies im übrigen darauf hin, dass bei Wohnungseigentum Energieausweise grundsätzlich nur für das gesamte Gebäude ausgestellt würden und es in einem solchen Fall zweckmäßig sein dürfte, die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises in den Pflichtenkatalog für den Verwalter der Wohnanlage aufzunehmen, z. B. durch Aufnahme einer solchen Pflicht in den Verwaltervertrag oder durch entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Quelle: Kaufvertragstext eines Vertragsnotars in Berlin, welcher, bleibt irrelevant)

Erstaunliche Klausel, gefühlt ist sowas eine sogenannte Freizeichnungsklausel. Freizeichnung overloaded: Der Verkäufer zeichnet sich frei, obwohl er liefern muss. Der Notar zeichnet sich frei, weil er keine Lust hat, die Parteien dazu anzuhalten. Und der Erwerber? Geht der dieser Rechtsfrage dann mal nach? Das verspräche interessant zu werden. Was sich Notare so alles ausdenken. Immer wieder vermissen wir bei Notaren eine Art Handkladde, die sie Vertragsparteien an die Hand geben wie eine Art Checkliste. Willst du was zum Thema Eigentumswohnung notarisieren, dann denk doch bitte auch an folgende Punkte, liebe Vertragspartei.

***

Stattdessen schreiben Notare gerne Klauseln wie die hier oben in Kaufverträge hinein. Das macht, als sogenannte Vorratsklausel, Sinn für den Notar. Der Energieausweis stört nicht den Vertragsabschluss. Genau das aber ist rechtsverbindlich durch Gesetz geregelt. Ob man derartiges abdingen kann? Also beispielsweise einvernehmlich darauf verzichten? Wäre das dann ein Rücktrittsgrund für den „unwissenden“ Käufer?

Mit besonderen Antennen empfängt der verwalterisch etwas gebildete Leser (dieses Kaufvertrages) die leerartig lehrartig vorgenommenen Entleerungen Belehrungen über das, was Verwalter von Wohnungseigentum zu haben sollen. Hier wird der Schwarze Peter auf die Verwalter abgeschoben, anstatt einfach den Energieausweis zur Vertragsverhandlung zeitnahe zu besorgen. Warum ist der Hinweis des Notars ein Leersatz: Dem Erwerber wächst überhaupt keine realistische Chance zu, etwa ‚die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises in den Pflichtenkatalog für den Verwalter der Wohnanlage aufzunehmen‘. Der Erwerber ist weder schon Vertragspartner des Verwalters, noch nimmt er überhaupt am Rechtsverkehr der Wohnungseigentümergemeinschaft teil. Hier lachen ja auch dort die Hühner.

Egal, was viel ärgerlicher ist: Es gibt den Ausweis, und eine einfache Anfrage bei der Verwalterin hätte genügt. War wahrscheinlich zu mühselig. Wir merken uns: die Rechtsprechung zu solchen Klauseln sollte man beobachten. Nicht nur das: Beobachten sollte man auch einmal, ob es gelingt, derartige Freizeichnungsklauseln auf Dauer anzuwenden. Für jeden Käufer einer Eigentumswohnung gilt: Lass sie sich nicht freizeichnen!  Keep it under control.

***

Weiterführend

• Hühner lachen: über Gewaltbeauftragte, die Amokläufer abhalten
• und über: Warteschleifen in der Telefonanlage von Berliner Rathäusern
• sowie über: Menschen, die mit den Hühnern zu Bett gehen
• manchmal auch über: Menschen, die am Geldautomat noch Geld bekommen
• sie lachen nicht mehr, wenn die Geldkartenprobleme gelöst sind
• oder die Online-Wetterdienste uns mit Horrormeldungen quälen
• oder der Notar den Geschäftswert seiner Unterschriftenbeglaubigung bemißt

(Aufzählung bleibt unvollständig)

Die Verwaltervertrags-Verhandlungen für eine Wohnanlage in Berlin-Prenzlauer Berg sind nun im Werden. Es geht darum, in der 2003 gegründeten WEG nun den ersten Verwalterwechsel einzuleiten, seit dem der Bauträger das Haus in einen bewohnbaren, guten Zustand brachte. Die Pakete sind so geschnürt, dass es einen Mehrheitseigentümer mit 750/1.000stel Miteigentumsanteilen gibt und ein paar weitere, die die restlichen 250/1.000stel besitzen. Nach all den Jahren Erstverwaltung haben sich auch Befindlichkeiten herauskristallisiert. Eine häufig anzutreffende in ähnlichen Konstellationen ist die Gefahr der Stimmrechtsmajorisierung (über drohende Majorisierung bei der Abberufung eines Hausverwalters beispielhaft hier).

Darüber -über die groe Macht von Mehrheitseigentümern- haben die Wohnungseigentümer gemeinsam nachgedacht. Konstruktiv. Und eine ganz brauchbare, konstruktive Klausel nachbeurkundet, die nun zum Gegenstand der Teilungserklärung erhoben wurde. Sie heißt wörtlich:

Beschlüsse der WEG-Versammlung mit finanziellen Auswirkungen, wie z. Bsp. über Verwaltervergütung, Reparaturen, Instandsetzungen u.ä. bedürfen der Zustimmung von mindestens 750/1.000 Miteigentumsanteilen. Die vorgenannte Bestimmung kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert werden.“

Pardautz. Der (neue) Verwalter stellt sich gerade die Frage, wie das gelebt werden kann? Der Sinn der Klausel ist eindeutig, es ist nichts zu rütteln. Eine maßgebliche Miteigentümerin kommentiert die Klausel so: „Diese Einschränkung wurde ausdrücklich so gewollt. Ich denke, in ihr liegt auch viel positives Potential.“

***

Womit sie aus einem spirituellen Blickwinkel unbedingt Recht hat. Gar kein Zweifel. Der (neue) Verwalter daher als ‚Reichsbedenkenträger‚ (in Berlin übliche Bezeichnung eines Menschen, der die Dinge in Zweifel zieht, anstatt sie positivistisch anzugehen). Er gibt eine Gewinnwarnung heraus, angesichts der Umsetzbarkeit von Verwalterverträgen, die nicht nur lediglich Nebenbeiwerk sind, sondern die auf die tatsächlichen Regelungen der Teilungserklärung abheben.

Die filo-so-fische Frage lautet: Ja, hat denn nicht eine jede Maßnahme ordnungsmäßigen Verwalterhandelns irgendwie auch finanzielle Auswirkungen? Vorliegend sind Beispiele aufgeführt, also findet eine von vornherein verständliche Abgrenzung zu weiteren Beispielen nicht statt. Klar liegt ein Potenzial allumfassender Bewohnerzufriedenheit mit stets einigen Eigentümerbeschlüssen grosser Sympathie vor. Es ist was von Demut derjenigen zu spüren, die sich auf gar keinen Fall mit den (kleineren) Einzeleigentümern anlegen wollen. Alles soll harmonisch festgelegt und einvernehmlich verstanden werden. Wir legen unsere Macht bewusst nieder (Stimmrecht) und proben den Kompromiss. Über den Kompromiss haben wir selbst schon viel geschrieben.

Es ist, wie es ist, und es ist nicht mehr zu ändern. Die Klausel ist in der Welt. Ob sie erfolgreich ist, muss abgewartet werden. Die künftige Verwalteramts-Ausübung muss mit dieser Klausel leben, sich an sie halten und ‚in einem forschenden Sinne ertasten, wie die Klausel praktisch gelebt werden kann.‘ Immer im Hinterkopf behalten, dass sich Wohnungseigentümer auf solche Klauseln berufen können, gleich wie viel Sachverstand zu verschiedenen Themenschwerpunkten laufender Verwaltung sie haben werden? Mag sein, eine derartige Klausel führt zu einem Erfordernis, ständig Wohnungseigentümerversammlungen abhalten zu müssen. Mag sein, solche Klausel lebt sich im Alltag schließlich vollkommen unproblematisch, weil die Eigentümergemeinschaft in sehr guten Kommunikationsstrategien aufläuft. Alle Wohnungseigentümer geben freiwillig ihre Emailadressen her, sie werden in eine geschlossene Emailgroup reingetan, jeder erfährt so ziemlich alles, was tagtäglich abgeht. Nur manchmal, immer an solchen drohenden Streitpunkten, da meldet sich dann irgendein Eigentümer selbst mit einer Antwort zu Wort und sagt laut und deutlich: So nicht, liebe Verwalterin, aus diesen, jenen und welchen Gründen. Alle lesen mit. Der Eigentümer zieht schließlich seinen Einwand zurück, es ist wieder Einigkeit hergestellt. Oder er erhält seinen Einwand erst recht aufrecht.

Dann ist da Konfliktpotenzial und die Verwalterin muss um eine Auflösung im Beschlusswege nachsuchen. Unterlässt sie das mehr, als es nach den Umständen des Einzelfalls geboten ist, begibt sie sich in den Stallgeruch großer Angreifbarkeit. Vorbei die autokratischen Zeiten einer gutsherrenartigen Alleinmachtstellung der Verwalterin. Die WEG lebt echte Demokratie. Richtig: es ist jede Menge großes Potenzial drin, das man Hoffnung nennen kann. Nicht auszuschließen aber, dass auch Streit-Potenzial drin steckt.

gesichtspunkte.de wird zu einem späteren Zeitpunkt über die tatsächliche Realität dieses überraschenden Gesichtspunktes echter, ständiger Mehrheiten berichten. Ob es sich bewährt hat? Bis dahin: abwarten und Tee trinken.

Schreibt ein Verwaltungsbeirat, er wünsche nun ‚getreu Cato, dem Älteren‘ den Verwaltervertrag (endlich) abzuschließen. Die Wohnanlage in Berlin-Dahlem soll vertragsgerecht gestellt werden. Da hat er recht. Dass das so und nicht anders ist, dazu musste erst einmal recherchiert werden. Diese Sache -dieser Verwaltervertrag- lag anfänglich herum, erst aus diesen und jenen Gründen, die Übernahmehandlungen ggü. der Vorverwaltung waren viel wichtiger. Auch steckte eine gewisse Absicht dahinter: Erst einmal die Zusammenarbeit nachweislich gut anlaufen zu lassen, und dann ein bisschen abzuwarten, ob sich die Zusammenarbeit gut entwickelt.  Sie entwickelte sich gut. Nun ist es Zeit, über eigene Schatten zu springen.

Es gibt Verwalter, die arbeiten ohne (schriftlichen) Verwaltervertrag als Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das büro gotthal gehört nicht zu dieser „freiheitsliebenden Kategorie“ eines unförmlichen Miteinanders. Schon die Berufsbezeichnung Verwaltung assoziiert eine ordnende Form. Richtig ist nach Auffassung der auf Wohnungseigentum spezialisierten Fachverwaltung, dass insbesondere Wohnungseigentümer sehr gut beraten sind, in Schriftform Rechte und Pflichten miteinander festzulegen.  Die schriftlich Agierenden wiederum besorgen sich entweder Vordrucke aus dem Papierwarengeschäft (WEG-Verwaltervertrag, Soundso-Verlagsvordruck Nr. 0815) oder – und das finden wir besser – es gibt einen eigens entwickelten (und mit den Jahren beträchtlich fortgeschriebenen) Muster-Verwaltervertrag. Eine ganz eigene Strickart, state of the art. Wer in dem Geschäft Ahnung hat, kann solche eigenen gelebten und entwickelten Vordrucke vorweisen, die sich überwiegend kundenfreundlich lesen. Von wegen Ausgewogenheit.

***

Als Dienstleister geht es darum, demütig zu sein. Schlecht ist der Geruch einer allumfassenden Verhaftung von Kunden. Leben und leben lassen, leben und ggf. auch sterben lassen, eine Geschäftsbeziehung. Nichts ist so schön, wie eine freiwillige, gute Zusammenarbeit, die sich über Jahre hinweg als echte Geschäftsbeziehung voll gegenseitiger Wertschätzung und Entwicklung bewährt. Was nützen feste Bestelldauern von beispielsweise immer starren fünf Jahren, wenn zwischendurch Unzufriedenheit entsteht? Ein pöbelnder Mob, kleine Übertreibung, lässt sich schwerlich vernünftig verwalten. Wenn sich die Klugscheißer, die es in jeder Wohnanlage geben kann, an ihre PCs setzen und serienweise stringentes Rechtsgut an die Verwaltung schicken, mit martialischen Forderungskatalogen, die sich beim besten Willen für dieses Salär nicht bearbeiten lassen? In solchen Fällen ist eine Trennung die beste Lösung.

Bis ein Verwaltervertrag abgeschlossen werden kann, darf durchaus erst einmal eine Weile abgewartet werden. Drum prüfe, wer sich ewig bindet. Am wichtigsten ist Ehrlichkeit im Umgang miteinander, alles andere ist für die Katz.

In diesem Falle werden nun den Gedanken Worte gefolgt sein, und den Worten folgen nun viel später als ursprünglich geplant Taten. Eine fruchtbare, langfristige Geschäftsbeziehung festigt sich im vertrauensvollen Abschluss eines Verwaltervertrages. Was das Beste daran wäre: Wenn man diesen Vertrag nach seinem Abschluss eigentlich gar nicht mehr braucht.

Verträge für die Verwaltung von Wohnungseigentümern bestätigen nur das, was zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern als Standard festgelegt werden sollte.  In heterogenen Gemeinschaften mit funktionierender Verwaltung bedingt sich dies wechselseitig. Eckart von Hirschhausen hat ein Buch geschrieben, das heißt: ‚Die Leber wächst mit ihren Aufgaben.‘ Die Qualität einer (funktionierenden) Geschäftsbeziehung auch. Noch besser: Weiterempfehlungen….sie sind der Beweis für echte, gute Zusammenarbeit.