Ein vollkommen unbekannter Menschmieter ruft aus einem der von uns verwalteten Häuser an. Mit etwas Glück zur telefonischen Bürozeit. Forsch verlangt er was von uns. Wir werden wie subalterne Spießer von ihm behandelt. Kernaussage: Seid doch bitte nicht so blöd! Wir sagen „Nein“ und „Nein“, oder „Rede nicht mit uns. Wir haben keine Vollmacht.“ Mieter sind wie Gesprächspartner diejenigen, die etwas begreifen und sich für einen Fehlanruf entschuldigen. Die Anderen, die haben immer Recht und geizen nicht mit Urteilen!

Die Anderen: Das sind die, die außerhalb der Bürozeit anrufen, aber nicht genau sagen, wo sie wohnen auf dem Anrufbeantworter, die nicht hinterlassen, es gäbe einen Vermieter ihrerseits, der „allein nur unser Kunde ist“. In diesem Mehrfamilienhaus gibt es dreißig Vermieter davon. Der Name des Anrufers ist kurz und ein Doppelname, aber uns vollkommen unbekannt. Zur Auffindung keine Unterstützung von dem Mann. Kommunikationshinderlich. – Es sind so Knallschoten, die sich selbst stets als Mittelpunkt allen Denkens einschätzen und für die keine Rolle spielt, mit welchem Aufwand der Umgang mit ihnen in folgerichtigen Bahnen stattfände.

…

Anlass kann z.B. sein, dass -wie gestern geschehen- jemand die Behauptung aufstellt, sämtliche Fenster in seiner Wohnung seien komplett undicht. Und sogar „der Beuler“ (Zitat). Nun: Das ist eine Behauptung, die eventuell umfassende Prüfung auslöst, Ansprüche auf Mietminderung, Kenntnisstände von Sachmängeln undsoweiter…. – niemals wird die Rechtsebene wirksam hergestellt im Kontakt mit der Hausverwaltung, die das Sondereigentum, das Mietverhältnis und die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechtsfolgen nicht verwaltet. Sich an eine unzuständige Hausverwaltung zu wenden, das ist wie Heinz Schenk und „Der blaue Bock“. Den man bewusst gern zum Gärtner machen würde. Wenn man nur könnte..

Der Mann schickt eine Email per Webanfrageformular auf unserer Homepage.

Richtig: Gutgelaunt lächelt man darüber. Manchmal ruft man einen „netten Petenten“ sogar an. Aber nur manchmal.

Weil man nicht immer gutgelaunt ist. Weil man auch noch andere Dinge zu tun hat. Weil wer 1.000 Wohnungen in Berlin verwaltet in Form des Wohnungseigentums, dann letztlich 2.000 Kunden „an der Hacke“ hat, aber nur eine Bezahlung von 1.000 Kunden. Das wäre aber volle Leistung zum halben Preis. Und wozu auch?

Weil dieser vermietende Wohnungseigentümer selbst zu geizig sind sparsam denkend ist wirtschaftlich denken kann, kein paar Euro monatlich dafür zu bezahlen, eine Mietsonderverwaltung extra zu vergüten. Dann wäre doch alles in Ordnung. Der Mieter hätte einen professionellen Ansprechpartner. Hat er nun aber nicht. Denn Ferdinand Vermieter macht das selbst. Und delegiert, was ihm lästig erscheint.

Die hier angesprochenen, zusätzlichen Anrufe nicht betreuter Mieter in Wohnungseigentumsanlagen funktionieren z.B. so:

– Mieter hat einen Vermieter. Das ist sein Ansprechpartner. Der hat keine Zeit. Er muss eben viel arbeiten. Damit er sich die Wohnung überhaupt leisten kann. Ein Teufelskreis.

Mieter ruft einfach Hausverwaltung an, steht ja unten auf dem Stillen Portier. Geht auf Homepage Hausverwaltung. Schreibt so eine kryptische Email per Webformular. Und nun? – Auf Emails Unbekannter mit unschlüssig geschilderten, hinterlassenen Sachverhalten reagiert die Hausverwaltung nicht. Sie lässt derartiges schlicht außer Acht. Etwas anderes kommt nicht in Betracht. Aus Gründen der Sorgfalt.

Oder der Mieter spricht mit seinem überarbeiteten Vermieter. Er will eine Freigabe für neue Schlüssel, der Vermieter sagt sich, ganz einfach: „Ruf doch die Hausverwaltung an.“  – Wie schön, es gibt neue Medien. Und nun der Medienbruch, das Crossover, aus dem Anruf wird beim internetaffinen Web 2.nuller die internetgesteuerte Email. Schließlich landet der nicht betreute Mieter außerhalb jeder Sprechzeit mit erbostem Ton auf dem Anrufbeantworter der Hausverwaltung: „Ich habe schon eine Email geschickt, Faxen konnte ich ja nicht, weil ich keine Faxnummer habe und jetzt rufe ich an und es ist nur ein Anrufbeantworter dran.“ – Gott sei Dank, denke ich. Ich wäre bei diesen ganzen Vorwürfen sicher sauertöpfisch geworden. Besser, das geht auf Band.

Dann kann das weg.

Früher gab es ein Hausbuch. Wikipedia weiß Bescheid, Zitat: „Das Hausbuch (Lehnübersetzung von russ. домовая книга, domowaja kniga) war in der DDR ein durch die gesetzliche Meldeordnung vorgeschriebenes, vom Hausbesitzer oder Hausverwalter zu führendes Buch, welches anfänglich 15 und zuletzt 64 Seiten enthielt. Es wurde in der Regel von einem Mieter (Hausvertrauensmann), bei privaten Häusern auch vom Vermieter des Hauses, geführt. Im Hausbuch waren die Namen, Geburtsdaten und Berufe der jeweiligen Mieter und Untermieter eines Hauses sowie die Lage der jeweiligen Wohnung aufgelistet (z. B. 1. Stock rechts).“

So würde ich im direkten Kontakt daherkommen: „Du, ich habe Dir niemals eine Verwaltervollmacht vorgelegt und mich vorgestellt. Wir sind WEG-Verwaltung, wir verwalten das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer. Vermietung findet nur im Sondereigentum statt, du Mieter. Vertragspartner ist daher ausschließlich der Vermieter.“ Eventuell noch zusätzlich, lediglich freundlicherweise: „Dein Vermieter war nicht bereit, uns kostenpflichtig zusätzlich mit der Mietsonderverwaltung zu beauftragen und schon aus Rechtsgründen darf ich weder „Ja“ noch „Nein“ zu Deinen Vorstellungen von besserer Hausverwaltung irgendetwas sagen. Und abgesehen davon will ich es auch nicht. Es ist schlicht nicht unser gemeinsames Thema.

„Ruf doch bitte Deinen Vermieter an. Er ist verpflichtet, Dir so lange zuzuhören, bis Ihr eine gemeinsame Problemlösung gefunden habt. Die kann auch sein, dass Dein Vermieter sich an mich wendet und etwas von mir will, das nur ich tun/machen/lassen kann. Aber dann ist das auch rechtsverbindlich so. Und so bleibt es auch, bis ich mich jemals schriftlich bei Dir vorstelle und artig eine Vollmacht vorlege.“

Punkt. Komma. Strich.

Dieser Absatz, der war jetzt so lang, das war wie Komma saufen. Oder?

Nochmal passiert das allerdings auch uns nicht. Aus Schaden wird doch jeder klug. Wir führen das gute alte DDR-Hausbuch wieder ein (siehe oben) und rufen bei Bedarf beim „Hausbuchbeauftragten“ in der Wohnanlage an. Früher war sowieso alles besser. Oder?

(EP)

Ein jeder Hardrockfan spricht gern vom Festival in Wacken. Mieter verschimmelter Wohnungen hingegen sprechen weniger gern vom „Spaken“. Dass schimmlige Musik gern in Waken aufgeführt wird, ist unbekannt. Spaken – Waken – Rotgesichtsmakaken: Es wird einen Grund haben, warum die Gesichsmakaken rot sind. Vielleicht vor Wut? Weil es überall schimmelt und Ungemach dräut.

Der Befund ist neu. Seit vielleicht eineinhalb Jahren wohnt der Russe im obersten Geschoss einer 2-Zimmer-Wohnung in einer Seitenstraße vom Kudamm als Mieter des dänischen Eigentümers aus Kopenhagen. Die Sache ist also von Anfang an international eingestellt. In englischer Sprache vermutet Steffen J., der dänische Eigentümer, in Emails an den Berliner Verwalter, er habe ein Problem mit „humidity“, zu Deutsch: Feuchtigkeit. Und um es vorweg zu nehmen, das stimmt. Jetzt liegen Fotos vor.

…

Neu in der Verschlagwortung dieser Website: „Spakflecken“ – Flecken vom Spaken – Treffen sich zwei Schwarzschimmelsporen: „Na, wie geht’s?“ „Ach, ich kann heute irgendwie nicht spaken.“

Ein „bisserl blöd is scho“, wenn einer Eigentümer einer Eigentumswohnung wird, aber in Kopenhagen lebt und diese dann an einen russischen Mieter vermietet, von dem allerdings dann bekannt wird, er zahlt wohl die Miete. Warum auch nicht?

Blöd allerdings ist die Frage der ortsnahen Verwaltung dieses Mieters nämlich nicht geregelt. Von Konventionen ganz frei gilt das Prinzip ausufernder skandinavischer Freundlichkeit und das „Du“ im Kontakt als üblich und angemessen. Allerdings ist die Verwalterin wenig geneigt, sich Probleme des russischen Mieters aufzuhalsen, ohne für die Betreuung seines Mietverhältnisses bezahlt zu werden. Das Prinzip des „closed shops“ einer von äußeren Umfassungsmauern umgrenzten Wohnung nennt man in diesem Fall mit einer Wortpythonschlange von mindestens fünfzehn, sechszehn Metern die „Mietsondereigentumsverwaltung“, kürzer Sondereigentumsverwaltung, noch kürzer „MSV“, für Mietsonderverwaltung.

Die Strategien in den Ländern der Welt zur Bekämpfung von Schwarzschimmel mögen unterschiedlich sein. Vielleicht wird in Russland Schimmel durch das Einreiben der betroffenen Wände mit Wodka behandelt? Den Dänen mag die Behandlung mit „Surströmming“ näher liegen. Nein, nein, alles Quatsch: Wir wissen doch alle, wie man den behandelt: mit fungizid wirkenden Mitteln und dann, unbedingt, ein deutlich abgeändertes Bewirtschaftungsverhalten. Ich verzichte auf Verlinkung mit Millionen von weiterführenden Hinweisen dazu.

Die „MSV„: So was berechnet der Verwalter in dieser Wohnanlage mit üblicherweise 15,- € netto pro Monat plus Mehrwertsteuer, also 17,85 €. Bislang gibt es eine derartige Vereinbarung über zusätzliche Bezahlung mit dem dänischen Eigentümer nicht. Er macht lieber alles selbst.

Was nun aber wiederum bedeutet, dass in Fällen wie diesem der Verwalter erst einmal, auch aus rechtlichen Gründen, absichtlich initiativlos bleibt. Sondereigentum ist Sondereigentum und Sondereigentum bleibt Sondereigentum. Sondereigentum ist nicht Gemeinschaftseigentum, und auch wenn´s vielleicht vom „grünen Schreibtisch“ dänischer Denktheorien ein Problem sein könnte, das man -zunächst- sicherheitshalber im Gemeinschaftseigentum liegend zu vermuten trachtet. Wo ist der Anfang, wo ist das Ende, ist der Schimmel das Huhn oder das Ei. Oder sind die Spaken letztendlich sogar von Rotgesichtsmakaken? Man kann jede Frage wie diese aus verschiedenen Perspektiven ansehen.

Es ist die Sicht des entfernt lebenden Wohnungseigentümers, dass ihm sein russischer Mieter ein Problem meldet, das sich lokal in Berlin befindet. Genauer in der Wohnung. Innerhalb der Wohnung. Da ist der dänische Eigentümer erstens jetzt ortsunkundig und sowieso auf Hilfe angewiesen. Für die muss bezahlt werden, sonst wird das nichts. Niemand kann geschäftlich interessierten Kapitalanlegern allein aus ehrenwerten Motiven behilflich sein. Die europäische Währung ist „under pressure“. Die äußeren Umfassungswände der schimmelbetroffenen Wohnung ebenso. Es ist gerade recht kalt. Entsteht der Schimmel am Ende durch die Nutzung des Mieters selbst? Weil die Art und Weise, wie er die Wohnung bewohnt, den Sporen einfach „saugut“ gefällt?

Einiges spricht dafür. Der dänische Eigentümer wird nun nicht mehr umhin kommen, dem Berliner Verwalter einen entgeltpflichtigen Auftrag zu erteilen, die Verwaltung des Mieters regelmäßig zu übernehmen. Und so viel Geld sind rund 17,-/18,- € ja nicht. Man muss nur einmal zum Mieter hinfahren, dann sind schon zwei, drei Monate Honorar verbraucht. Richtig: Es macht da die Masse der Aufträge, dass Geld reinkommt. Dies ist die Sicht des Verwalters. Für „umme“ werden Mieter nicht betreut.

Ohne innere Überzeugung, für den Schimmel gemeinschaftsbezogene Mängel „auf Verdacht“ zuständig zu machen, hat die Verwalterin jetzt als „good will“ einen Dachdecker informiert. Der soll sich das innen anschauen und oben auf dem Dach auch mal schauen. Ob sich was findet, dass nach einem „technischen Defekt“ aussieht? Mehr kann ein Verwalter von Wohnungseigentümern in diesem Fall auch erst einmal nicht tun. Und es sollte doch wundern, der Dachdecker findet sogar sowas wie einen echten Mangel draußen, der die Ursache für den innenliegenden Schimmel sein könnte? Dagegen spricht so gut wie alles: Die Fotos belegen, dass diverseste Ecken der Wohnung betroffen sind. Hier liegt eine Systematik vor, die aus dem Haus bislang unbekannt ist.

Mal sehen. Dann mal schauen. Und abwarten. Der Dachdecker wird sich schon melden. Und der dänische Eigentümer wird uns sicher beauftragen, in Zukunft „die Geschicke dieses Mieters“ unter Beobachtung zu nehmen. Locker, lässig, cremig….nehm´ ich. Nämlich. Ist nicht dämlich.

• Beim Grünflächenamt wiehert nicht einmal der Amtsschimmel
• Der Killerkäse
• Das bisschen Haushalt macht sich nicht allein
• Ein Messie im Haus verändert die Situation im Haus teils dramatisch

 (EP)

Am 12.01.2010 hatte gesichtspunkte.de u.a. folgendes berichtet, Zitat (Quelle: hier)

 Sie sollten wissen, dass es zur Sorgfalt und Obliegenheit des jeweiligen Wohnungsinhabers gehört, die begehbaren Außenflächen im ausschließlichen Einflussbereich des Wohnungsbesitzers (Mieter oder Eigentümer) schneefrei zu halten. Schneefrei meint das regelmäßige Abfegen derartiger Flächen, um diese von einer cm-dicken Schneelast und -decke zu befreien. Das Ziel muss es jetzt sein, und das ist m.E. unaufschiebbar, dass die Terrassen unproblematisch abfließen bzw. abschmelzen können, mit der Folge, dass es zu keinen drastischen Wassermassen und Feuchtigkeitseinbrüchen in die bspw. darunter belegenden Wohnungen kommen kann.“ (Aus einem Rundschreiben der Verwalterin, ausgehängt im Umland von Berlin)

Zu den hier fettgedruckt hervorgehobenen Zuständen kam es dort (im Umland) wie in Berlin (in diesem Fall Berlin-Wedding). Gut, solche Aushänge haben Hinweischarakter. Ihre Grundregeln, die zu befolgen obligatorisch ist, gelten aber auch ohne derartige Aushänge. Anders verhält es sich bei dem Versuch, mit aktuell veranlassten Aushängen Haftungsfreistellungen zu versuchen. Nach dem Motto: ‚Ich habe doch gesagt, dass…..‘ meint der Hinweisgeber (z.B. der Verwalter) den „Verwalteten“ (schreckliches Wort) gesagt zu haben, sie hätten damit rechnen können, es werde ein Schneebrett auf sie niedergehen, ein Eiszapfen werde sich von hinten in den Rücken des Opfers bohren und unter den Fußsohlen wieder austreten….

Beispiele solcher Versuche, aus aktuellem Anlass die Haftung per Aushang abzulehnen bzw. auf  Unachtsame zu überbürden können hier und hier, aber auch dort beispielhaft aufgezeigt werden. Haftungsfreistellung: Dieses Wort findet sich bis heute und bis zum Erscheinen dieses Beitrags nicht auf gesichtspunkte.de. Ob man Haftungsfreistellung für geboten hält, ist eine andere Frage. Dass sich die Berliner Politik über die Schnee- und Eisbeseitigung durch Grundstückseigentümer aufregt, darunter auch alte und gebrechliche Menschen, die private Firmen dafür beauftragen, ist mehrfach bekannt. Die Politik will an der Verpflichtungsschraube neu drehen und per Gesetz vorschreiben, dass alles viel gewissenhafter erfolgen muss. Jedenfalls hier ist etwas anderes ganz neu bekannt geworden: Wenn die Politik Gesetze maßschneidert, setzt die Verwaltung sie manchmal vollkommen entgegengesetzt um. Die Lämmer haben geschwiegen, aber der Löwe, der hat gut gebrüllt. Insofern sind wir, was das betrifft, up to date in unserer Berichterstattung aus den Irrungen und Wirrungen des Berliner Winters 2009/2010. Wir waren hier und da „not amused“ und haben uns aufgeregt wie eine Tüte Mücken. Die wichtige Berliner Tageszeitung hatte schon 2007 den 1. Berliner Mückenatlas veröffentlicht. Sie hatte die prekäre Frage gestellt: Wo mückt Berlin am juckigsten? und strich dafür von uns den 1. Berliner Innovationspreis ein. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass diese Dinge insgesamt nur kurze Halbwertzeiten besitzen. Weder sind die in der Ursprungsmeldung angegebenen weiterführenden Links noch weiterführend, noch hatte der Mückenatlas mit den Aufregungen dieser Tage sonderlich viel zu tun.

Aktuell meldet Frau Strothermeier (* Name geändert) aus Berlin-Wedding „Wasser aus Wand“, genauer aus der Decke. Über dem Wandixel, direkt am Anschluss zwischen Mauerwand und Deckenkonstruktion, hat sich ein großer, feuchter Fleck gebildet. Direkt darüber ist die Terrasse der Wohnungseigentümerin Hertha Klein (* Name geändert). Der Blick auf die Terrasse von Frau Klein, die im Dachgeschoss wohnt, Foto ganz oben, zeigt Schneemassen, wie sich in vorsorglichen Rundschreiben -siehe ebenfalls oben- deutlich problematisiert sind.

Auf unseren Vorhalt gibt Hertha Klein, die die Wohnung oben allein bewohnt, eine kurze, klare Antwort:

 Wo soll ick denn den Schnee hinschüppen?“

Na, weg. Wir erörtern das und spielen die Möglichkeiten durch. Von wegen: Entdecke die Möglichkeiten. Die Terrasse ist klein und die Nutzschicht ist verfliest. Die Terrasse hat zur gedachten Mitte hin ein Gefälle, wo sich Wassersäcke bilden können. Sie sagt, das Gefälle ich nicht richtig. Vor fünf Jahren hat die Gemeinschaft die obersten Terrassen sicherheitshalber neu verfliest. Das geschah, um die darunterliegenden Schichten zu schützen. Es war bekannt, dass dort mehrere Eigentümer ihre Terrassen seit Jahren nicht begangen haben. Einer der vier war sogar insolvent und konnte sich nichts mehr leisten. Als Kuriosum ist in Erinnerung, dass auf der Dachhaut (im sechsten Stock, geschätzte 24 Meter über Straßenniveau) eine Birke aus der Dachhaut gewachsen war. Die Verfliesung geschah entgegenkommenderweise durch die WEG. Verpflichtet war sie dazu nicht, denn derartige Nutzbeläge stellen (nach dieser Teilungserklärung) Sondereigentum dar. Hertha Klein war damals noch Mieterin.

Sie hat immer gesagt, dass da Mängel sind. Was das mit der aktuellen Frage zu tun hat, warum jetzt bei Frau Strothermeier Wasser eindringt, bleibt zunächst einmal unverhandelt. Richtig bleibt, dass kaum eine von Deutschlands Terrasse richtiggehende Schneeschichten von 15, 20 oder gar 30 cm Schichtendicke, eventuell zu Eisplatten gefroren, richtig ab kann. Das bleibt aber oft für längere Zeit unbekannt, bis dann die Schneeschmelze einsetzt. Und so weit ist es jetzt. Wassermassen marsch, Land unter (Quelle: Das verwalterische Terrassengesetz, Eigenerfindung). Die Frage: ‚Wo soll ich denn Schnee hinschüppen?‘, ist allerdings richtig. Hier findet auch ein schlauer Verwalter zunächst keine klare Sofortlösung. Die Frau ist alleinstehend.

Richtig sind vielleicht folgende Gedanken:

• Es ist und bleibt die Alleinzuständigkeit der Wohnungseigentümerin, ihre Terrasse sofort und ohne Verzögerungen von Schnee- und Eismassen freizuhalten. Selbst in diesem Winter waren die Massen fallenden Schnees nicht so groß, als das nicht sofort jeweils -und zwar Tag für Tag- hätte gehandelt werden können. Nach einer verschnittenen Nacht (Ausdrucksweise quer) ist der stehen gelassene Außenschrubber zum Soforteinsatz noch am frühen Morgen zu bringen, vor Abfahrt zur Arbeit und nach Rückkehr am Abend wieder. Dies vorausgesetzt, wäre die Terrasse im Wesentlichen schneefrei gewesen. Das Herunterfegen frischen Schnees stellt kein Problem dar. Selbst wenn ansonsten kaum „Abwurffläche auf den Dachschrägen“ eines typischen Berliner Altbaudachs zur Verfügung stehen (hier der Fall). Problematisch wird erst das Liegenlassen von Schnee, der verharscht, Eis bildet und sodann als Schneebrett abgeht, auf Köpfe von Passanten, denen das nicht gut tut.
• Da hilft jetzt kein Jammern und kein Zetern: Die Situation ist, wie sie ist. Notfalls stellt die Verwaltung zwei Helfershelfer, die der Dame „bei der Hand“ (berolinisch) gehen, damit sie das jetzt schafft.
• Stehen Abwurfflächen oder -korridore nicht zur Verfügung, erfolgt die Beseitigung auf die Schrägdachfläche. Das geht allerdings (besser) nur, wenn das Dach auch sogenannte Schneefanggitter hat. Nur dann ist sicher, dass der Schnee nicht von dort unkontrolliert auf Passanten auf dem Straßenland herabfallen kann.

Es ist jetzt, wie es ist, und jetzt ist es nicht mehr zu ändern. Es ist geschehen und shit happens bekanntlicherweise.

Im nächsten Winter sind wir schlauer. Die Frage, wo man Schnee hinschüppt, ist damit beantwortet. Die Hausaufgabe bis zum nächsten Wintereinbruch im kommenden Winter 2010/2011 lautet: Mach dir schon jetzt mal Gedanken darüber. Über Risiken und Nebenwirkungen eines derartigen Vorgehens fragen sie ihren Haus- oder Grundstücksverwalter.

Weitere Veranlassung:

• Handwerkerauftrag: Begehe die Terrasse und suche „Leckagen“, Sollbruchstellen und Undichtigkeiten und benenne diese der Verwalterin. Avanti popolo!

• Trick 17: Die Freiflächenheizung: Eis- und schneefrei durch den Winter (bauen.com)
• Websuche: Terrasse schneefrei halten Haftung (google.de, interessant: gesichtspunkte.de an 2. Stelle)
• Interessant, aber nicht repräsentativ: Diskussion im Juraforum mit lauter Privatmeinungen dazu