Leitsatz der Entscheidung

BGB §§ 631, 633, 634

a) Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.
b) Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.

BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bg, Cf

c) Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders die-sem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.

BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juni 2013 – VII ZR 355/12 – LG Berlin
AG Wedding

Vollständiger Wortlaut (download)

Leitsatz der Entscheidung

WEG § 5 Abs. 1, Abs. 2

a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).

b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 – LG Berlin
AG Schöneberg

  Vollständiger Wortlaut (download)

Im Streit um die in einem Wohngebiet gehisste Fahne des Fußballclubs Borussia Dortmund hat das Verwaltungsgericht Arnsberg die Beseitigungsklage eines Nachbarn durch Urteil abgewiesen. Der Fahnenmast mit der BVB-Fahne stelle keine wohngebietsfremde Nutzung dar. (Zitat, Quelle unten verlinkt)

Die Bild-Redaktion von gesichtspunkte.de tut sich schwer mit vielen Menschen liebstem Kind, dem „Fußball“. Entsprechende Suchanfragen in den großen Archiven der mehrjährigen Bildbloggerei führen zu 0 Resultaten. Selbiges gilt für den Tag „Fußball“ (bislang 0). König Fußball regiert die Welt, aber anderswo. Nicht hier. Das verlinkte Urteil, soviel steht fest, gilt im Einzugsbereich von Einfamilienhaus-Grundstücken. Im Zusammenhang mit bewohnten Mehrfamilienhäusern (unser Berichtsschwerpunkt) dürfte das eigenmächtige Aufstellen von Fahnenmasten gleich welcher Coleur mit erheblichen Abstimmungsprozeduren (weiterhin) einher gehen. Und das ist auch gut so. Wenn die bunten Fahnen wehen….

Dieses Urteil führt nun zu einer Aufweichung jeglicher Blockade-Gedanken. Der Berichterstatter (das bin ich!) hätte im Prinzip auch was dagegen, wenn Nachbarn im Garten einen fünf Meter hohen Mast installieren, um dort eine Fußballverein-Fahne, gleich welchen Vereins, wehen zu lassen. Schon die Vorstellung, gräuslich.

• Linktipp: Darf Nachbar an Fahnenmast eine BVB-Fahne hissen?
• Ornithologie des Zutrauens: Der Nationalgimpel ist ein Gimpel mit Wimpel

Wenn die Wohnungseigentumskammer beim Landgericht Tacheles redet, was dann? Ein Unsinn, der durch Gerichtsflure donnert, handelt von der Frage, ob ein Schuldner in die Fänge eigener Bedeutungslosigkeit gerät, wenn die übrigen Wohnungseigentümer -wie Helmut Kohl zu sagen pflegte – als Karawane weiter ziehen. Wenn gar die Zwangsverwaltung angeordnet wird, wird er zum „vorläufigen Nichts“ – jedenfalls nach gegenwärtigem Stand der Rechtsprechung. Soweit die Fragen „wirtschaftlicher Art“ zur Abhandlung auf Versammlungen anstehen, folgt das Landgericht auch weiterhin „stahlharter Prämissen“: Der Zwangsverwalter nimmt Rechte wahr. Für doppeltes Geschwätz auf Versammlungen durch Zwangsverwalter und (zusätzlich) den Wohnungseigentümer ist auch weiterhin „kein Raum“. Genau.

Der Wohnungseigentümer selbst mag nun dies und jenes einwenden und die Nichtigkeit all dessen vor Gericht tragen, was Eigentümer ohne ihn beschlossen haben. Das ist „Kokolores“, sagt sinngemäß das Landgericht. Der Fall ist verlinkt und auf der Firmenhomepage des Büro Gotthal näher besprochen. Interessehalber.

• Linktipp: WEG: Zum Stimm- und Teilnahmerecht bei Zwangsverwaltung des Wohnungseigentümers (Firmenhomepage Büro Gotthal)

(EP)

Unisex – wichtig zu wissen!

Der Europäische Gerichtshof hat die „Ungleichbehandlung bei der Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen aufgrund des Geschlechts untersagt! Männer und Frauen müssen ab dem 21.Dez.2012 in Versicherungstarifen gleichbehandelt werden; dies wird in der Tarifgeneration „Unisex“ erfolgen. Dies führt bei allen Neuverträgen zu Beitragssteigerungen für Männer:
Rentenversicherung bis zu + 10 %
Krankenversicherung bis zu + 30 %
Berufsunfähigkeitsvorsorge bis zu + 35 %
Pflege-Zusatzversicherung bis zu + 30 %

Es ist also mehr als sinnvoll sich jetzt mit seiner Versorgungssituation zu befassen, und den aktuellen Männerpreisvorteil zu nutzen! (Zitat aus Email eines Versicherers)

Was sich der Europäische Gerichtshof an Rechtsprechung zugelegt hat, wurde unsererseits (sicherheitshalber) noch nicht recherchiert. Wie das aber die Versicherungswirtschaft beflügelt, sieht man ja. Der vorstehende Text (Zitat) ist einer Emailsignatur entnommen und wirklich wahr, kein Scherz.

Unisex ist also etwas ganz anderes, als wir auf den ersten ……hattest Du schon mal Unisex? Antwort: Nein nein, das gibt´s erst jetzt, wenn die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs umgesetzt ist. Siehste? Bis dahin: Männerpreisvorteil!

Die EU-Kommission hatte vorgeschlagen, Provisionen für unabhängige Finanzvermittler ganz zu verbieten. Dadurch soll vermieden werden, dass ein Berater seinen Kunden nicht die für sie am besten passenden Finanzprodukte verkauft – sondern die, bei denen ihm selbst die größte Provision winkt. (yahoo Nachrichten, Link unten)

Große Aufmerksamkeit. Das EU-Parlament will sich endlich an die Frage der Vermittlungsprovisionen machen. Das merkt doch jeder, der mal eine Finanzierung haben möchte oder eine Versicherung abschließt. Die gesamte Finanzbranche ist in Verruf. Vermittelt wird nicht nach einem Qualitätsrating, sondern angesichts der Frage, ob die Vermittlung Provision bringt und wenn ja, wie viel. Je mehr, desto besser….aber eventuell desto schlechter das Finanzprodukt. So könnte es sein, davon haben wir doch alle schon mal gehört, oder?

• Yahoo-Nachrichten: Das EU-Parlament, Bankprovisionen und der aktuelle Trend

(EP)

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

• Kostenloser, nichtkommerzieller Leserservice: Die komplette Entscheidung des BGH als pdf-Dokument zum download
• Firmen-Homepage: Die Firmen-Homepage des Büro Gotthal in Berlin
• Fach- bzw. Deeplink: Die Juristischen News vom Büro Gotthal in Berlin

Baut ein Wohnungseigentümer von mehreren im Bereich seiner Einheiten Gemeinschaftseigentum um, ohne die dafür erforderliche Genehmigung der übrigen Eigentümer zu besitzen, so hat dies in der Regel mannigfaltige Gründe. Die spannungsgeladene Frage aber ist, wie gehen Menschen mit solchen (üblichen) häufig auftretenden Konflikten (konstruktiv) um? Hiervon erzählt der nachfolgende Artikel und berichtet über Spannungsfelder, die im Rahmen eines BGH-Beschlusses zur Abhandlung kamen.

Ohne allzu sehr in die Details eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Dresden einsteigen zu wollen, bildet der hier unter Berichterstattung gestellte Fall doch Parallelen zu „üblichen Zwistigkeiten“ im Rahmen der Verwaltung von Wohnungseigentümern. Denn es geht oft in solchen Streitigkeiten nur noch wenig um die Sache selbst, sondern um Emotionen, Machtfragen und den Kampf um ein Obsiegen oder Unterliegen im gemeinsamen Hahnenkampf vor Gerichten. Insofern der dargestellte Fall weiteren Fällen nicht unähnlich, die hier in Berlin derzeit auf Durchführung drängen.  Deswegen wird die Bedeutung des Bundesgerichtshofs-Beschlusses als „grundlegend“ anerkannt und Züge von „kluger Vernunft“ lassen sich sehen.

…

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James Bond – Live And Let Die – performed by Paul McCartney & The Wings (via Youtube) 

In einzelnen Fällen gibt es einen breiten Konsens der Wohnungseigentümer eines Hauses, Aus- und Umbauherren als „gutwillige und gutmeinende Investoren“ zugunsten einer positiven Verbesserung der Zustände in einem Mehrfamilienhaus zu betrachten. Mit einer gewissen Großzügigkeit zieht man in Betracht, dass jemand im Bauprozess im Detail mit wohnungseigentumsrechtlichen Finessen überfordert schien. Hiergegen kann sich aber -durchaus brachial- die Rechthaberei einzelner Gegner solcher Geschehnisse richten, die nun nichts besseres zu tun haben, als hiergegen Prozesse bis zum Bundesgerichtshof ins Feld zu führen. Anstatt eine wirtschaftlich vernünftige, sachbezogene Einigung mit dem „Handlungsstörer“ herbeizuführen, die dieser bezahlen kann und die als allgemein üblich akzeptiert wird. Live & let die… Leben und leben lassen oder Leben und sterben lassen

Ja, man kann folgendes unterstellen.
Wenn bauliche Veränderungen bereits erfolgt sind, ist es eigentlich schon zu spät. Ärgert einen der betroffenen Wohnungseigentümer dieses mehr als nur ein bisschen, dann kommt es nicht selten zu regelrechten „Vernichtungsfeldzügen“ und „Allmachtsfantasien“ auf (allen) betroffenen Seiten. Der „Handlungsstörer“ hat umgebaut und verteidigt eigenem Schaden zum Trotze die von ihm (in der Regel mit viel Geld) vorgenommene bauliche Veränderung. Denn für ihn war die Vornahme dieser Bauarbeit in der Regel nicht etwas „Destruktives“, sondern die Verbesserung einer zuvor unvorteilhaften Ausgangssituation. Wertverbesserung, Umbau, Platz- und Wohnoptimierung stehen im Vordergrund desjenigen, der eine bauliche Veränderung begehrt. Führt er sie auch durch, so muss er sich vorher gewissenhaft darüber sachkundig machen, ob die Vornahme der beabsichtigten Bauarbeit im Bereich des Gemeinschaftseigentums überhaupt zulässig ist. Oder ob sie zulässig gemacht werden muss, bevor sie erfolgt? Diesen Fall besprechen wir hier nicht.

Denn hier hat der „Handlungsstörer“ bereits gestört, und zwar den Rechtsfrieden. Hiergegen wendet sich im vorliegenden Fall der weitere Wohnungseigentümer, dem die „eigenmächtige Vornahme“ solcher baulichen Veränderungen definitiv nicht passt. Sehr häufig misst der Initiativling des Klägers seinem „unversöhnlichen“ Verhalten dem Handlungsstörer gegenüber auch eine Art „pädagogisches, erzieherisches Wertspektrum“ zu. Wobei dies ehrlich gesagt nicht erwiesen ist, sondern subjektiv.

Es ist also bereits zu spät für eine außergerichtliche Einigung hierüber, meinen deshalb viele. In dem Bereich von Allmachtsfantasien wird oft auch die Vorstellung gehegt, man müsse die Sache selbst erst einmal „vollständig“ (erfolgreich) durchklagen, den Handlungsstörer somit „insgesamt bezwingen“ und zu Boden niederkämpfen. Erst dann könne man ihn zu jeder Art von preiswerterem Kompromiss relativ schrankenlos bewegen, der rechnerisch etwas unterhalb den eigenen Baukosten des Handlungsstörers liege. Wer kurz gesagt 100.000,- € für eine solche Ausbaumaßnahme geleistet habe, dem würde eine Sonderzahlung zum (nachträglichen) Erwerb dieses Ausbaurechts von bspw. 80.000,- € schon als ein „lukratives“ Geschäft erscheinen.

Üblicher ist hier allerdings, dass diese Art von „aufrechnenden Gedanken“ der „nachträglichen Bestrafung“ auch vor Gerichten nicht als zielführend angesehen wird. Die WEG muss sich aber mit dem Vorgang des widerrechtlich umgebauten Gemeinschaftseigentums befassen. Das tut sie auf verschiedenen, möglichen Wegen.

1. Die Strategie, erst einmal „ein schwebendes“ gerichtliches Verfahren abzuwarten, kann funktionieren. Muss aber nicht.
2. Die Strategie, einem einzelnen Kläger gegen die bauliche Veränderung den Fortgang des Verfahrens allein zu überlassen, kann sinnvoll sein. Muss aber nicht.
3. Die Strategie, dass die WEG diesen „freien Rechtsraum“ an sich zieht, um selbst die Hoheit über die weitere Vorgehensweise festzulegen, kann klug sein. Muss aber auch nicht.

Undsoweiter.

Im entschiedenen Fall wurde wohl auch viel „getrickst“, dass sich die Balken bogen. Es ging darum, dass die Gemeinschaft einen umfassenden, nachträglichen Gestattungsbeschluss zu beschließen vorgelegt bekam, der wörtlich folgendes beinhaltet, Zitat:

„a) Die Gemeinschaft stimmt der Entfernung der im Dachgeschoss auf der Dachterrasse befindlichen Mauer zu …
b) Die Gemeinschaft stimmt dem Schließen der Fenstertür durch Zumauern oder Verputzen zu, die zur Hälfte der Begehung der Terrasse dient.
c) Die Gemeinschaft stimmt der Öffnung des im Bereich der Souterrain-Wohnung befindlichen Fensters bis zum Boden und Schaffung eines Ausgangs zu.
d) Die Gemeinschaft stimmt dem Erstellen und Bauen einer Holzterrasse vor der Souterrain-Wohnung zu.
e) Die Gemeinschaft stimmt der Abstützung der gesamten Terrassenbreite vor den Wohnungen 208/209 … durch 4 kleine Träger zu, die auf der Terrasse verlegt wurden und die Funktion des fehlenden Überzugs übernehmen, wobei diese Stahlträger innerhalb der Dämmebene liegen.“

(Zitat aus dem BGH-Beschluss, download unten)

Allzu groß war die streitbefangene WEG nicht. „Von den Miteigentumsanteilen verfügen der Kläger über 360,982/1.000, der Beklagte zu 1 über 517,761/1.000 und die Beklagten zu 2 und 3 gemeinschaftlich über 121,257/1.000.“ – Konstellationen wie sind „spitz auf Knopp“ zu rechnen(umgangssprachlich, deutlicher: Hier geht es um jede anrechenbare Stimme). Um jedes Prozent wird gefeilscht, denn „Solche Maßnahmen“….:

können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.  (§ 22, WoEigG, Quelle: hier)

Bauliche Veränderungen können nach dem WoEigG mit einer „doppelt-qualifizierten“ Mehrheit aller Eigentümer beschlossen werden. Das ist rechtskonform seit dem 01. Juli 2007 und ggü. der alten, vorherigen Rechtslage „viel leichter“ geworden. Das war auch der Sinn der Rechtsnovellierung.

Dass nun die doppelt-qualifizierte Mehrheit „leicht & locker“ zu erreichen ist, kann deswegen noch lange nicht behauptet werden. Und ist sie erst einmal durch Beschluss gegeben, so heißt dies noch lange nicht, dass nicht die unterliegenden, ablehnenden Eigentümer nicht noch zusätzlich den ihnen zustehenden Rechtsweg der richterlichen Überprüfung wählen. Insofern ist auch das mit allergrößter Vorsicht zu genießen. Im Zweifel ist dieses alles restriktiv auszulegen.

Im entschiedenen Fall ging es aber daher, und das ist besonders interessant, um die Frage, wer von diesen ganzen Wohnungseigentümern nun eigentlich stimmberechtigt hierbei sei? Sei im Falle der genehmigenden Beschlussfassung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit insbesondere auch derjenige, mit zur Abstimmung berechtigt, der die bauliche Veränderung durchgeführt habe? Das bejaht jetzt hier eindeutig der Bundesgerichtshof und weist alle anderslautenden Begehrlichkeiten des hiergegen klagenden Wohnungseigentümers zurück.

Für uns Verwalterlinge zeigt die Entscheidung zweierlei interessante Aspekte in sich:

• Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG greift nur in sehr, sehr engen Grenzen. Es gibt sicherlich mehr Tatbestände, wo er nicht greift, als solche, bei denen -in äußerst engen Grenzen- Stimmrechtsausschlüsse gegeben sind. Erstens.
• Zweitens: Hat ein Wohnungseigentümer eine Bauliche Veränderung durchgeführt und beantragt die Versammlung nach dieser die nachträgliche Genehmigung dieser Baulichen Veränderung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit, so ist hierbei auch der „Handlungsstörer“ (der Veranlasser der Baulichen Veränderung) selbst stimmberechtigt und nicht etwa von einem Stimmrecht ausgeschlossen.

Der BGH sagt wörtlich in seinem Leitsatz zu der Entscheidung:

„Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmun-gen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen be-treffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.“ – BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011 – V ZR 56/11 – LG Dresden – AG Leipzig

Übrigens: Gut zu wissen. Nun aber mal schnell nachgerechnet. Was wäre denn, wenn….?

Fazit:

Leben und leben lassen: übliches Procedere der Welt im Übrigen, nicht im Wohnungseigentum

Leben und sterben lassen: Bekanntes Filmmotiv aus den Siebzigern, überzeugend vertont von Ex-Beatle Paul McCartney, mit Parallelen zur Wohnungseigentumswelt, jedenfalls der Fantasie nach. In der Realität oft auf gerichtlichem Wege wieder zurückgeworfen auf das „übliche Procedere der Welt im Übrigen“, ….siehe oben….

Ein paar hilfreiche, weiterführende Links habe ich interessehalber angefügt.

• Wortwörtlich: Die Entscheidung des BGH im vollen Wortlaut (download) 
• FotoPodcast: Es ist leichter geworden, eine Bauliche Veränderung zu beantragen
• Foto des Tages: Was gut ist, kostet Geld
• In Stichworten: Auch in der 2. Instanz ist die Rückbauklage erfolglos

(EP) 

In der Sache nicht überraschend, sondern erwartungsgemäß. Selbstverständlich und Usus fachlich gut ausgebildeter Haus- und Grundstücksverwalter. Die aktuelle BGH-Entscheidung überrascht uns nicht.

Und gerade weil es sogar „unter Kollegen“ fachlichen Dissens darüber gibt, was nun besser ist, ist doch der aktuelle Beschluss vom Bundesgerichtshof eine Art Wegweisung. Nämlich hinsichtlich der Frage, wie man gut und richtig abrechnet. Es spielt für uns auch deswegen eine Rolle, weil der BGH klargestellt hat, dass in der Frage verbrauchsabhängiger Kosten (hier: nur der Heizkosten) nicht richtig abgerechnet werden würde, wenn man lediglich nur die an den Wärmelieferanten bzw. Energielieferanten gezahlten „Vorschusszahlungen“ abrechnet, nicht aber den Verbrauch abgrenzt, misst und die tatsächlich verbrauchten Energiekosten zugrunde legt. Dass dies sogar auch für Wasser und Strom bzw. andere verbrauchsabhängige Kostenarten künftig gelten dürfte, ist aber leider nicht zu vermuten. Die Heizkosten sind nach wie vor eine Ausnahme. Hier hat nämlich der Bundesgesetzgeber die Sache rechtlich durch Verordnung geregelt. Unerfindlich ist, warum er dies in den weiteren Bereichen unterlassen hat. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs drucken wir hier -der Einfachheit halber- unverändert ab.

… 

Und, wie schaut´s? Sind uns die Rechtsprechungstendenzen irgendwie zu tendenziell? Oder doch eher zu tendenziös!

Bundesgerichtshof – Pressemitteilung 18/2012 vom 1. Februar 2012

Wortlaut:

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Ende Wortlaut der Pressemitteilung

Instanzenzug
Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11
AG Königstein – Urteil vom 09. September 2010 – 21 C 204/10 (19)
LG Frankfurt/Main – Urteil vom 12. April 2011 – 2-17 S 128/10

(EP)

Aus McDo wird jetzt McWut: Der Wutburger ist vollvegetarisch, gesund, fördert den Stoffwechsel und lässt hitzige Emotionen fließen. – Ist die Terrassenentwässerung verstopft, weil sich niemand um ihre regelmäßige Reinigung gekümmert hat? Fängt an dem Fenster schon der Anstrich an abzublättern? – In welchen Fällen muss die Verwalterin etwas tun und kostet es die Gemeinschaft Geld? Und wann ist der Sondereigentümer selbst verantwortlich. Eigentum verpflichtet doch auch!

So manche Teilungserklärung wurde mit heißer Nadel gestrickt. Es ging allein darum, einen Verkauf von Einheiten „so schnell als möglich“ loszutreten. Geregelt wurde nur rudimentär. Den Rest regelt das WoEigG und im Übrigen sehr gern „die Rechtsprechung“. Schöne Vorbedingung dabei, Häuser erfolgreich zu verwalten, den Bestand von (meist zu geringen) Rücklagen zu schonen und kostenkritisch, vorsichtig und auf Bestandserhalt hin zu verwalten. Mit jeder Kleinigkeit kommen Wohnungseigentümer und es baut sich eine große Erwartungshaltung ggü. der Gemeinschaft auf. Sie soll möglichst vieles aus sich heraus veranlassen. Vertiefen wir bei Gelegenheit mehr. Heute kommt hier nur ein kleiner, giftiger Gartenzwerg zu Wort: der Wutbürger! Er isst oft einen Wutburger.

(EP)

Der Österreicher an sich ist im Herzen gesund und trägt auch sonst alle inneren Organe am rechten Fleck. Selten dräut ihm das Spital. Öfter als dort sieht man allerdings die Österreicher in Spittal an der Drau. Letztere dräut um Spittal herum mit einer virulenten Wasserhöhe auf Flussniveau und das ist ein offenes Geheimnis. Es gibt so Spitäler und Spittaler in Berlin, dort allerdings dräut gelegentlich Ärger. In Spitälern wegen der Abrechnung von kassenärztlichen Sonderleistungen und mit Spittalern bei Meinungsverschiedenheiten. Spittaler bitten Reinickendorfer um Feuer und Tierkadaverbeseitigung. Aber: Hausverwalter sind auch Menschen. Die wenigsten davon kommen aus Spittal.

In diesem Fall interessiert uns insbesondere die Überschrift, weil sie der geschundenen Seele des Verwalters (+ Berichterstatters) wohl tut.

Dass der österreichische Rechtsraum hingegen dem deutschen gleichgestellt sei, kann nur behaupten, wer es nicht genau weiß.  Wir meinen: Die Ösis haben eigene Gebiete und die sind bei weitem hügeliger als unsere. Dafür genießen sie etwas, was den Deutschen selbst bei im Watt umherwandernden Volljuristen manchmal fehlt: einen unverstellten Weitblick. Man muss schon dort wohnen, um derartiges nachgesagt zu bekommen. Weil alles andere hier unzulässige Verallgemeinerungen sind.

• News aus Österreich: Hausverwalter sind auch Menschen!

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Martin Grubinger TV-Dokumentation Part 1 / 6  (via Youtube) 

Ob bayerische Volksmusik, Smooth Jazz oder heavy metal: das Üben an den Musikinstrumenten bedarf einer gewissen Beharrlichkeit. Einzelübung oder gemeinschaftliche Hausmusik: grundsätzlich ist das erlaubt, allerdings ist Rücksichtnahme vonnöten…, allerdings hat auch kaum jemand hinter dem Haus eine Übungsraumscheune, wie bspw. der österreichische Multipercussionist Martin Grubinger, dessen Einzel- und Ensemblespiel nicht nur eine konsequente Lautstärke, direkt neben dem Schlafzimmer der Eltern erzeugte, sondern diese auch veranlaßte, sich hieran aus Gründen der elterlichen Liebe zu gewöhnen. Ein starkes Stück und nun allerdings eine Weltkarriere eines jungen Mannes, der seit frühester Kindheit täglich mehrere Stunden übte.

In „Frühstück bei Tiffanys“ besingt Audrey Hepburn auf Veranlassung des Filmkomponisten Henry Mancini den „Moon River“ und so, wie sie täglich Gitarre üben muss, um sehnsuchtsvoll diesen Evergreen dahinzuhauchen, so „barrierefrei“ tut sie es. Und anders als in der bundesdeutschen Wirklichkeit trifft sie damit auf keinerlei Widerstand. War es so, dass derartiges nur im Filmstudio -in der Traumfabrik Hollywood- erlaubt war? Mitnichten.

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Moon River – Breakfast at Tiffany’s  (via Youtube)  

Audrey Hepburn zupft die Gitarre auf dem Fensterbrett oben auf der Feuerleiter. Er arbeitet an der Schreibmaschine. Sie musiziert nachhaltig, nachdrücklich und letztlich in sich selbst versunken. Dann kommt es zum Augenaufschlag gegen Ende des Liedes. Denn er hat sich von der Arbeit gelöst, lauscht heimlich und unauffällig ihrem Liedgut. „Hi“, sagt sie und „Was tust du?“ Das ist das Modell einer gewissen nachbarschaftlichen Liebenswürdigkeit: ihm fällt jedenfalls nicht ein, aus dem Fenster laut Ruhe zu brüllen.

Denn das zuhause Musizieren ist in der Rechtsprechung der obersten deutschen Gerichte inzwischen allgemein akzeptiert, ähnlich wie die Gerichte inzwischen Tierhaltung für einen wichtigen Gesichtspunkt persönlicher Freiheit halten. Der Mensch soll musizieren, denn die schönen Künste helfen uns, die Häßlichkeit der Realität Stück für Stück zu überwinden und an liebenswerte, schöpferische und die Menschheit insgesamt voranbringende Werte und Ideale zu glauben, diese zu verbreiten und „hoch zu halten“.

Mag es auch schwierig sein, in einer Wohnung Schlagzeug zu spielen, ohne ergänzenden Maßnahmen zu ergreifen, so darf doch das Klavier spielen als unbedenklich eingestuft werden. Selbiges gilt für die Gitarre. Sofern heutzutage solche Geräte „Potentiometer“ (Lautstärkeregler) haben und man deren Zimmerlautstärke zu steuern in der Lage ist, gelten sie als unproblematische Helfershelfer gegen den alltäglichen Frust. Der Sportler läuft sich seinen Seelenschmerz im Laufschritt weg, Endorphine schütten sich aus. Der Musiker bekommt akkustische Orgasmen, Höhepunkte seiner „Selbstbefriedigung“.

Das Musizieren/Üben von Musikinstrumenten kann durch mietvertragliche Regelung oder Hausordnung kaum erfolgversprechend eingeschränkt werden und sollte es auch nicht, schon aus ethischen Gründen. Denn Musik rettet die Seelen!  Einschränkungen sind nur denkbar hinsichtlich bestimmter Zeitfenster, der insgesamten Lautstärke (Zimmerlautstärke) und stundenzahlbegrenzungstechnisch (bspw. nicht während der gesetzliche Ruhezeiten). Wer ein Instrument mit „erheblichen Emissionen“ (Beispiel: Schlagzeug, Trompete) übt, sollte dringend geeignete Schallschutzmaßnahmen in Erwägung ziehen. Nicht ganz preiswert sind Übungskabinen (Raum-in-Raum-Technik), wie z.B. die Produkte der Fa. Soundblocker aus Berlin-Neukölln. Sie sind allerdings unbedingt empfehlenswert und basieren auf neuesten Erkenntnissen der Schallschutztechnik.

Richtig: Was einer so daherspielt, muss noch lange nicht enervierend auf „die gesamtdeutsche Befindlichkeit“ umschlagen, in einem positiven Sinne. Doch erst wenn Meister Übung am Kanthaken hing, fand man hinterher zu musikalischen Impressarios, Übung krümmt das Häkchen und macht den Meister. Was für Bob, den Baumeister und kleine Jungs gilt, gilt für Sir Simon Rattle, die „jugendliche Philharmonie des Vergnügens“ von Musik machen und „finde den Ton“-Übungen.

Zunehmend verramscht die Unterhaltungsindustrie das Musizieren mit dämlichen elektronischen Spielekonsolen, man kann ein „Beatles-WII“ kaufen und Bandmitglied der Fab Four werden oder Plastikramsch erwerben, der ein Schlagzeug darstellen soll, in Wirklichkeit aber Sondermüll ist. Oder Karaoke-Konsolen, bei denen sich niemand den Songtext noch merken muss. Intonation, Griffübungen, Geduld und Spucke sind passé: das hat nichts mehr mit Musik machen zu tun. Sie sind das genaue Gegenteil: Eltern sperren ihre nervigen, Geräusche machenden Kinder in andere Zimmer aus, wünschen in Ruhe gelassen zu werden und befehlen, Kopfhörer zu tragen. Mit Kommunikation, Lehre, Vermittlung und persönlicher Zuwendung hat das alles nichts mehr zu tun. Es ist schlicht „bullshit“.

In Berlin-Schöneberg wohnt das Paar. Er ist ausgebildeter Opernsänger und übt regelmässig seine Arien. Zusätzlich spielt er Trompete. Die anderen Hausbewohner sagten lange: „Der nervt.“ Inzwischen haben sich alle dran gewöhnt. Man muss sein Herz öffnen und einsehen, dass das regelmässige Muszieren einen wichtigen Beitrag zur Herzensbildung darstellt. Es kann allerdings sein, dass der bzw. die Musizierende nicht so berauschend schön aussieht bzw. singt, wie Audrey Hepburn. Allerdings: Wer regelmässig Musik macht, wird ohne jeden Zweifel schon bald zu einem „innerlich schönen Mensch“.

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Benny Greb @ Musikmesse Frankfurt 2005 pt. III  (via Youtube)  

Auf der Musikmesse Frankfurt führte Benny Greb, Schlagzeuger aus Augsburg mit festem Wohnsitz in Hamburg, den Messebesuchern alle Aspekte guter Hausmusik vor. Verschanzt hinter einer schallschluckenden Übungs- bzw. Präsentierkabine gab er die bayerische Blasmusik am Schlagzeug zum besten. Derartiges im Wohnzimmer zu üben, kann allerdings die Geduldsgrenze der lieben Nachbarn unter mehrfamilienhäuslichen Verhältnissen durchaus zum Überkochen bringen.

Es bedarf schon paradiesischer Übungszustände, um die Klasse eines Martin Grubinger zu erlangen und Talent. Offenbar ist Österreich auf dem Land eine Quelle einfacheren Zugangs zum Musizieren zuhaus als das gewöhnliche Berliner Mehrfamilienhaus. Martin Grubinger erzählt in dem weiteren Abschnitt hier unten aus seiner Kindheit. Österreich ist nicht musikalisch nicht Berlin: Schade eigentlich.

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Martin Grubinger TV-Dokumentation Part 4 / 6  (via Youtube) 

• Martin Grubinger spielte perkussive Traumkadenzen (Philharmonie Juni 2010)
• Kleines Verwalter-Latinum: Hausmusik ist nicht Housemusic und eindeutig nicht Screamo
• Guten Morgen, Deutschland: Sie mag Musik, nur wenn sie laut ist.

(Guter Suchbegriff hier: Hausmusik – Empfehlung: Die angesprochene Dokumentation in allen Teilen ansehen.)

Die Abonnenten der Haufe-Verlagsgruppe und ihres elektronischen Kompendiums „Die Eigentumswohnung“ erhalten dieser Tage starke textliche Überarbeitungen, die das Segment „Haftung des Verwalters“ (in WEG-Sachen) betreffen. Von Bedeutung, finden wir, ist dieses Zitat:

Unter starkem Konkurrenz- und Leistungsdruck stehend bereinigt sich gerade aufgrund strenger Haftungsgrundsätze mehr und mehr der Verwaltermarkt selbst, ohne dass es für diesen Berufsstand bisher detaillierte gesetzliche oder berufs- und standesrechtliche Reglementierungen gibt. (HaufeIndex 171935, nicht verlinkt, da Abo-Exklusiv-Zugriff)

In ein ähnliches Horn stießen wir mit unserer Berichterstattung (hier) zum Gang der gewöhnlichen Rechtsprechungstendenzen in Berlin und auf weiter Flur. Nicht zuletzt spricht sich auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin für berufs- und standesrechtliche Reglementierungen aus (verlinkt unten). Aber halten wir fest: Mit dem Eingang dieser Auffassung in die Meinung des Haufe-Gesamtkompendiums (vergleiche Zitat) kann nur bestätigt werden: Es wird härter in Deutschland für jede Art von „laienhafter Verwaltung“ und ein Ausleseprozess wird bereits bemerkt, den nennt man „Marktbereinigung“. Mal sehen, wer die Guten sind?

• Linktipp: Website Haufe-Verlagsgruppe mit Nachschlagewerk „Die Eigentumswohnung“ (Abo ist möglich)
• Meinung: Das Büro Gotthal in Berlin zur Frage der Qualifizierung von Haus- und Grundstücksverwaltern
• Empfohlene Suchbegriffe: „Haftung“ oder „Rechtsprechung“ oder „Rechtsprechungstendenzen“

Was aber, wenn es ein Apple iPhone ist? Also ein Äpfelchen? Das Äpfelchen als „forbidden fruit“ und die Vorschrift heißt: § 23 StVO, § 1: (1a) Dem Fahrzeugführer ist die Benutzung eines Mobil- oder Autotelefons untersagt, wenn er hierfür das Mobiltelefon oder den Hörer des Autotelefons aufnimmt oder hält. Das gilt nicht, wenn das Fahrzeug steht und bei Kraftfahrzeugen der Motor ausgeschaltet ist.“

Es ist bekannt, dass der Gesetzgeber reagiert. Auf Entwicklungen. Der Gesetzgeber muss Gesetze erlassen, die den Zustand, wie er gestern war, regeln. Dem steht die Innovation der Technik manchmal im Weg. Beispiel: Smartphones, wie z.B. das iPhone von Apple, ein Verkaufsschlager, mit dem Apple inzwischen den weltweit besten Unternehmenswert generierte. Auch wenn Unternehmensführer Steve Jobs krank ist, sehr ernsthaft krank. Bleibt abzuwarten, ob Apple auch später…., doch das ist eine andere Geschichte. Folgende Geschichte zeitigte jetzt eine Petition an den Deutschen Bundestag mit dem Ziel, diese Vorschrift aufzuheben.

Ein Autofahrer fuhr eines Tages vor kurzem mit einem PKW durch die Innenstadt von Berlin. Dabei nahm der ein betriebsbereites Apple-iPhone in die Hand, auf dem diverse Applikationen installiert waren, so u.a. und insbesondere die Navigationssoftware „NAVIGON“. Er nahm das Telefon bereits rund 500 m vor einer roten Ampel in die Hand, um es woanders hinzulegen und fuhr zur Ampelanlage, die auf rot sprang. Dort stoppte er und legte das Smartphone schliesslich woanders hin. Das hatte die Polizei gesehen, die neben ihm gefahren war. Er wurde nun von dem Polizeiwagen scharf geschnitten, aus dem ihm ein Polizeibeamter unmißverständlich zu verstehen gab, er habe unverzüglich rechts heranzufahren. Dieser Aufforderung folgte der Autofahrer und nach einer Kontrolle der Papiere entspann sich eine Anschuldigung, er habe das iPhone in der Hand gehalten. Der PKW-Fahrer entgegnete nun, das sei richtig und was daran zu beanstanden sei?

Die Vorschrift ist am 12.12.2000 in Kraft getreten und technisch kompletter Unsinn (geworden). Die Benutzung von mobilen Navis, iPads, iPods, alles das ist rechtlich nicht zu beanstanden. Offenbar ist also die Vorschrift in meinem Fall eine „lex iPhone“. Das wird auf Dauer keinen Bestand haben können. #Aus einem Einspruchschreiben an den Polizeipräsidenten

Der Polizeibeamte verwies auf eine mitgebrachte Druckfassung des eingangs genannten Paragraphen und notierte alles. Vier Wochen später bekam der PKW-Fahrer einen Bußgeldbescheid über 90,- € plus Gebühren, summa summarum 113,50 € und einen Eintrag von 1 Punkt im Verkehrszentralregister in Flensburg.
Bereits am Tag nach der „Missetat“ wendete sich der PKW-Fahrer in einer schriftlichen Petition an den Deutschen Bundestag. Nachdem der Bußgeldbescheid nun auch schriftlich vorlag, begründete er seinen Einspruch gegenüber dem Polizeipräsidenten von Berlin sinngemäß wie folgt:

• Wer einen Apfel aus der Tüte holt, während er Auto fährt, kann dies tun, ihn beiläufig anschauen und dann reinbeißen.
• Eine zu rauchen, ist ebenfalls drin. Dazu den Zigarrettenanzünder aus der Bordsteckdose zu ziehen und sich vor´s Gesicht zu halten, um die Fluppe anzuzünden, ist nicht verboten.
• Wer ein mobiles Navigationsgerät (ohne Telefonfunktion) in der Hand hält, ist nicht zu belangen.
• Wer ein iPad bei der Autofahrt betreibt, kann ebenfalls nicht erfolgreich „verknackt“ werden.
• Sehr beliebt: iPod hören während der Fahrt! Noch moderner: Autoradio mit USB-Stick, den vom Hals abmachen und reinstecken? Kein Problem.

Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen. Es gibt vieles auf der Welt, dass erlaubt ist und mit steigender Tendenz mehr, dass man versucht zu verbieten. Dazu gehört die Unsitte, im Straßenverkehr zu telefonieren, SMS zu schreiben und zu empfangen undsoweiter. Das alles ist zweifelsohne verkehrsgefährdend und ein Verbot ist nicht zu beanstanden, fand der Petent. Zwischen ihm und den Polizisten sei auch unstreitig gewesen, dass er nicht telefoniert habe. Er bot den Polizisten an, im Gesprächsjournal nachzusehen. Diese lehnten das ab und verwiesen darauf, dass sie nicht das Telefonieren, sondern das „in die Hand nehmen“ zu bestrafen trachteten.

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iDriver – iPhone remote controlled car – via Youtube

Zu beachten ist auch in diesem Videobeitrag, der von Studenten der Freien Universtität Berlin stammt: Das Ganze riecht dermaßen nach Rechtswidrigkeit, dass bereits das Betrachten dieses Videos in hohem Maße ordnungswidrigkeitenbewehrt sein könnte. Ein ganz heißes Eisen das! Und möglicherweise ist das vielleicht ein Fall für die gerichtsnotorische Linkhaftung dieses Blogs! 

* * *

Ein Ausflug in die Rechtsprechung trägt mehrere Gesichtspunkte. Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorschrift am 12.12.2000 in Kraft gesetzt wurde. Zu diesem Zeitpunkt gab es die heute üblichen Smartphone-Handys noch nicht. Der Gesetzgeber zog dieses daher nicht in Erwägung. Inzwischen gibt es einen Trend zum „mobilen Computing“ und es ist üblich und wird als technische Neuerung aufgefasst, dass die Geräte kleiner, kompakter, mobiler und damit flexibler geworden sind. Während um die Jahrtausendwende der Einbau von Navigationsgeräten noch gang und gäbe und verhältnismässig teuer war, erfüllen diese Aufgabe inzwischen leicht händelbare mobile Geräte mit Kosten schon ab ca. 75,- €/Gerät. Ein Verbot, solche -im übrigen baugleichen- Geräte mit Displays und Tastaturen zu benutzen, gibt es aktuell nicht. Deswegen kann eine Bestrafung nur derjenigen Besitzer eines Smartphones nicht mit überzeugenden Argumenten durchgeführt werden, außer man neigt zu einer staats- bzw. strafverfolgungsgetreuen Doktrin, wonach der Staat die Anwendung seiner Vorschriften schützen müsse, indem er „Vereinfachungskriterien“ für Bestrafungen einführt. Diese liegen dann vor, wenn der Sinn der Vorschrift selbst im Grunde genommen zwischenzeitlich komplett weggerutscht ist in die „rechtliche Unsinnigkeit“.

Die Geräte haben sich weiter entwickelt, als es das Gesetz festzuhalten vermag. In der Rechtsliteratur wird denn auch „uralte Rechtsprechung“ herangezogen und für grundlagenwürdig gehalten, wie z.B. eine Entscheidung aus dem Jahr 1998 des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen: NZV 2003/98). Es verstand unter „Benutzung“ im Sinne der Bestimmung jegliche Nutzung des Mobiltelefones, sei es als Telefon, als Organisator oder auch als Internetzugang. Noch strikter das OLG Hamm in einer weiteren Entscheidung, in der es bereits durch das Schauen auf das Display und Ablesen der Uhrzeit ein tatbestandsmäßiges Benutzen sah (OLG Hamm, NZV 2005/548). Ja, wo sammer denn inzwischen?

Weniger strikt als das Oberlandesgericht Hamm (wie vor) war das Oberlandesgericht Köln. Es entschied (OLG Köln, NZV 2005/247), dass in der bloßen Aufnahme des Mobiltelefons, um es lediglich von einem Ablageort zum anderen zu legen,  nicht als „Benutzung“.

Doch das ist alles Kokolores und wird der heutigen Wirklichkeit dieser schicken, praktischen Helfer nicht (mehr) gerecht. Weg mit dieser blödsinnigen Vorschrift, befand der Mobiltelefonbesitzer und scherzte:

Wenn ich mein Äppelsche in die Hand nehmen, ist das noch lange keine verbotene Frucht. Denn der Apfel stammt vom Baum der Erkenntnis, und was kann ich dafür, wenn der Gesetzgeber davon (noch) nichts versteht. Der Aufruf zur (technischen) Revolution kommt zum Ausdruck in dem Crescendo: „Smartphones für alle“, gebt den Polizisten endlich  iPhones als Dienstgeräte und sie werden es verstehen lernen! Denn erst wenn das letzte Mobiltelefon aus dem Vertrag gelaufen ist und der Gesetzgeber das letzte sinnlose Verbot gekippt hat, werdet Ihr sehen, dass man iPhones nicht messen kann.

Von solchen Haßtiraden weit entfernt, beobachten wir jetzt mit Interesse, wie dieser Vorgang ausgehen mag. Wir haben darum gebeten, laufend unterrichtet zu werden. Denn der Fall ist tatsächlich interessant. Fortsetzung kommt.

• Hundsgefährlich? Das Autonomos Projekt mit dem „spirit of Berlin“
• Auch nicht ungefährlich: Wortlaut von § 23 StVO im Volltext

Fachfragen eines Kongreßteilnehmers: „Können wir denn überhaupt die Verwalterzustimmung erteilen, wenn der Erwerber ein Russe ist? Antwort Rechtsanwalt und Notar Stefan Villwock: wird hier nicht verraten. Die Sache ist so was von hoch vertraulich und bleibt ausschliesslich den Diskutanten vorbehalten. Also nicht dem „Klatsch & Tratsch“ einiger unmaßgeblicher Disco-Tanten und „böhsen Onkels“ #Diskussions-Exzerpte

Ungefähr einmal im Jahr trifft sich die verwalterische „Haute Volaute“, bzw. wer sich dafür hält, in den Hallen des Wohnungseigentumsrechts. Das ist dann so gross, dass man sicherheitshalber die Urania dazu anmietet. Es dürften schätzungsweise 250 wohnungswirtschaftliche Fachkollegen aufgetroffen sein. Thematisch streift der Gesichtspunkte-Katalog wohnungseigentumsrechtlichen Denkens eine Vielzahl von Bereichen: ja, man fühlt sich an Hans-Joachim Gross, seine RIAS-Sendung „Streifzüge durch das Wohnungseigentum“ erinnert. „Hurra, wir zahlen keine Miete mehr!“ – Aber auch nicht weniger. Trockener Kommentar eines der vortragenden Rechtsanwälte: „Sehen Sie, und dieses juristische Problem erklärt nun auch, warum ich kein Wohnungseigentum besitze.“ Lachen.

Es gibt Mieter und Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit bewohnten, überdachten, manchmal wenig durchdachten Häusern. Das ist die Zielgruppe der Rechtsanwaltskanzlei. Und dann gibt es noch den Hauseigentümer! Offen blieb, ob die Rechtsanwälte, die per Akklamation zum Vortrage brachten, sie wüssten aus gutem Grund, warum sie keinWohnungseigentum besässen, nun Mieter oder Hauseigentümer sind. Für den Erfolg der Veranstaltung spielte diese Frage denn auch ersichtlich keine Rolle.

Wer nun aber denkt, aha, es gibt Rechtsanwälte, die wohnen sogar zur Miete? Macht nichts. Denn auch die Mietrechtler tragen vor: Rechtsanwalt Malte Monjé hat sich eine neue BGH-Rechtsprechung erstritten zum Thema der „Modernisierungsankündigungen im vorhinein“ und stellt fest, es gibt bestimmte Konstellationen, auf die kannst du schlichtweg verzichten. Wenn dann noch ein Staffelmietvertrag hinzu komme, ists Essig mit weiteren Mieterhöhungen? Mitnichten, sagt Monjé und stellt dar, wie man dem Grundstückseigentümer als Verwalter beruflich imponiert. Mit Taschenspielertricks nach dem Motto: „Okay, das haben wir jetzt durch, die Mietstaffel ist zu Ende, aber einen habe ich noch! – Gelächter.

Der Hausverwalter, so Monjé hebt sich eine Art „Bibliothek des Grauens“ für die Zeit nach Ablauf aller Staffeln auf, und zieht dann die Schubladen auf, in denen die bislang nicht mietwirksamen Modernisierungsleistungen lagern. Mit Spinnenweben obendrauf.

Dürfte eigentlich ein Hausverwalter oder ein Rechtsanwalt einen magentafarbenen Irokesen als „Berufsfrisur“ tragen und steuerlich dessen Pflege beim Wohnsitzfinanzamt geltend machen, etwa mit der Begründung, in der Frisur liege ein signifikantes Alleinstellungsmerkmal, dass im Berufsstand seinesgleichen suche? Bislang allerdings trägt die Berufsgruppe „uni“ und ist eher unaufällig, auch was die Haarpracht angeht. Mittel-, Seiten- oder gar keinen Scheitel, trägt man. Ein beruflich erfolgreicher Irokese? Warum nicht? Das ist „schnafte“! 

Gut, die Sache ist noch nicht zu Ende gegessen. Frank Weißenborn weiß weiteres zu berichten, Mietverträge, Wohnungsabnahmen und Probleme bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen. Hier huldigt Weißenborn dem Privatschriftlichen, im Unterschied zum Formulartechnischen. Nimmt man das ernst, so witzelt der Bloggwart zu seiner Begleiterin, dann artet der Mietvertrag künftig aus in eine Art stundenlanges Problemlösungsgespräch, gar keine Standardklauseln mehr (die „AGB-Falle) und „alles hübsch handschriftlich“. Niemand weiß allerdings, dass man meine Handschrift schon seit Jahren kaum noch lesen kann. Zu viel habe ich 10-Finger-technisch in Tastaturen ohne Druckpunkt gehackt. Eine Art „mietvertragliche Besprechungspunkte-Liste“ ist aber noch nicht im Druck, man stellt sich das so vor als Ankreuz-Formular (da ungefährlich), weil nur das Ergebnis zählt. Dokumentiert würde, was zu besprechen „ganz individuell“ auf der Agenda Blablabla einst stand. Ob Mietverträge dann -aus Glaubwürdigkeitsgründen- in Sütterlin abgefasst werden müssten, diese Frage hat niemand mehr gestellt.

* * *

Auch im Themenkomplex „Rund um das Wohnungseigentum“ berichten uns die Vortragenden, im wesentlichen Rechtsanwalt Uwe Wanderer und Dr. Egbert Kümmel, vielfältig über „Schneisen rechtlichen Denkens“, die so komplex und ungewiß sind, wie die Flugschneisen-Gesamtplanung der am Flughafen Schönefeld Verantwortlichen. Irgendwann läßt der Kongreßteilnehmer seine inzwischen vielen, vielen Berufsjahre vor dem geistigen Auge Revue passieren: „Ach, früher war alles viel einfacher!“ – Vorbei die einfachen, transparenten Zeiten, in denen auch „richterlicher Goodwill“ für eine bedauernswerte Berufsgruppe, die Wohnungseigentumsverwalter, deutlich zu spüren war. Brücken, über die man gehen konnte: Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse zur Jahresabrechnung der Gemeinschaft, die wenigstens nur teilweise -und nicht insgesamt- aufgehoben wurden. Wie war das noch damals? Richtig: Abrechnungen mussten in Teilen ergänzt werden! Heute sieht die Praxis der Gerichte anders aus. Muss man Ende gar befürchten, dass die Wohnungseigentums-Rechtsprechung sich ähnlich tückisch, hundsgefährlich und am Ende fatal gegen die ganze Verwalterbranche richtet? So kreuzgefährlich könnte es mal werden, dass sich Menschen in der Mitte ihres Berufslebens dann fragen, ob sie wirklich die richtige Berufswahl getroffen haben? Die Rechtsprechungstendenzen sind diesbezüglich nicht zu übersehen oder -anders ausgedrückt- deutlich zu bemerken.

Für alle Pop- und Rockfans ist das Motto der Veranstaltung eins, dass nicht wörtlich aufgeschrieben im viele Seiten umfassenden Sitzungs-Script steht. Am Ende aller Vorträge zu den verschiedenen Fachthemen summt man leise vor sich hin: „They call me The Wanderer, they call me The Wanderer“…

Schliesslich gibt es nach dem Umzug der Rechtsanwälte in die Einemstr. nach Berlin-Schöneberg sogar eine Mandantenbar. „An der Bar, an der Bar, Mensch, was machen die denn da?“ mag sich der eine oder andere fragen. Für uns steht fest: die Veranstaltung war kurzweilig, interessant und wenn auch eine Vielzahl von Fachfragen nicht hinreichend tief beantwortet werden konnte, macht doch der Besuch dieser Veranstaltungen immer wieder Sinn. Ein, zwei Quäntchen „neues Wissen“, „nützes“ (Gegenteil von „unnützes“) kann jeder mit nach Hause nehmen.

• Homepage der Kanzlei Wanderer & Partner
• Wohnungswirtschaftliches Hearing 2010

„Ausländische Sender bekommt man heute auch über den Kabelanschluss.“ Außerdem gebe es IP-Fernsehen, Internet-TV und spezielle Receiver, die über das Internet 350 Programme aus aller Welt auf den heimischen Fernseher holten, ebenso wie Flachantennen, die fast unsichtbar anzubringen sind. Der Fortschritt der Technik hat auch die Rechtslage verändert – wer heute vor Gericht auf seiner Schüssel besteht, verliert. Das war jahrelang anders. Das Bundesverfassungsgericht attestierte sogar ein „Ausländerprivileg“ wegen des Rechts auf Informationsfreiheit.“ (Berliner TAGESSPIEGEL, Onlineausgabe vom 07.02.11, Link unten)

Ja, der Schüsselwald auf deutschen Dächern! Doch das soll sich jetzt ändern. Sagt zumindest der TAGESSPIEGEL und empfiehlt die Dienste von Rechtsanwalt Frank Auffermann. Der Artikel ist verlinkt, weil er sich mit dem Thema befasst, über dessen Handhabung wir immer wieder berichtet haben. Neu und daher erwähnenswert ist der dargestellte „Trend“, es gäbe nun gute Argumente für stets obsiegende,  aber inhaltlich wehrhafte Satellitenschüsselgegner unter Deutschlands Vermietern. Na egal, das werden wir einfach weiter beobachten. Bis dahin empfehlen wir, den angehängten Artikel auf der Website vom TAGESSPIEGEL aufzusuchen. Interessant.

• Linktipp: Die Schüssel muss weg (Anwalt gegen hässliche Antennen)
• Linktipp: Die bisherige Sicht eines Verwalters in Berlin! Muss sie überarbeitet werden?
• Linktipp: Hat Thilo Sarrazin den Überblick? Satellitenschüsseln verhindern Integration, meint er!
• Linktipp: Die Europäische Kommission 2001 über Bedeutung, Nutzung und Inbetriebnahme von Parabolantennen (pdf Dokument, 21 Seiten)

Nicht über Wikileaks, auf ungeklärtem, anderen Wege wurde bekannt, dass „the german Winterdienst“ geheimen diplomatischen „cablen“ nichts taugen soll. Darüber hatten wir berichtet. Über die Anhörung zur bevorstehenden Neufassung des StraßenreinigungsG Berlin hatten wir ebenfalls berichtet. Heute haben wir den entsprechenden Beiträgen noch den protokollierten Wortlaut der Redebeiträge der vier Angehörten, darunter auch der Autor dieses Artikels, als pdf-Download beigefügt. Zur einfacheren Auffindbarkeit hier noch zusätzlich der Downloadlink, Format pdf.

• Protokoll der Abgeordnetenhaus-Ausschusssitzung zur Anhörung StraßenreinigungsG Berlin (Neufassung)

 I don´t understand the people who are playing against the rules… (The famous, xtraordinary Blackbirds.tv, Song: Mother Nature – performed am 28.08.2010 in Berlin)

Auch in der zweiten Instanz bleibt die Klage erfolglos, mit der der Kläger/die Klägerin vom Beklagten verlangt, bestimmte Umbauten, Änderungen, Modellierungen an den Außenanlagen, wie z.B. das Vorbereiten einer Carport-Anlage auf der linken Grundstücksseite nach Aushub des gemeinschaftlichen Öltanks bei Umstellung auf Gaszentralheizung komplett rückabzuwickeln. Mutter Erde, der Prozess rankte teils auch um Mutterboden, Muttererde oder schlichter auch Verfüllboden, Erdaushub, feucht dann „Matschepampe“, brandenburgischer Berliner Lehmboden, solcher für gute „wasserführende Schichten“.

Lied des Tages: This is A Song for Mother Nature – The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (aus Berlin) (via Youtube)

Mutter Natur: Du hast uns Mutterboden gegeben, der ist Gemeinschaftseigentum! Ihn abzufahren, das Grundstück abzugraben und Beton-Winkelstützelemente als neue Einfriedung des Grundstücks zu Nachbarn hin einzubauen, um den durch Bodenaushub erzeugten Niveauunterschied auszugleichen und zu verhindern, dass das nachbarschaftliche Grundstück auf das eigene „herabfällt“ beim nächsten Regen, das ist eine unerlaubte bauliche Veränderung. Herr, lass regnen, was immer du für sinnvoll erachtest, in diesem Zusammenhang!

Nein, das Ansinnen selbst kann im „mainstream“ von WEG-Recht so abbilden, dass man festhält, unter bestimmten Umständen ergibt eine solche Rückbauklage aus formalistischen Erwägungen Sinn. Keinen Sinn ergibt sie hingegen, wenn genau die genannten Arbeiten Gegenstand einer Teilungserklärung sind, die derartiges ausdrücklich dem Inhaber der Sondernutzungsrechte an den Außen- bzw. Gartenflächen gestattet. Denn dieser wollte von vornherein nichts anderes, als er die Teilungserklärung abfasste, bevor er den Klägern oben Wohnungen verkaufte.

Hinzu kommt ein Verjährungsmoment. 2005 ist ein Großteil der Arbeiten schon abgeschlossen gewesen. Bei Einreichung der Klage waren sie schon verjährt. Die Arbeiten seien aber unterbrochen gewesen und schließlich erst 2007, bei Ausbau des Tanks, zu Ende gebracht worden. Mithin, so die etwas sybillinische Einlassung des Prozessbevollmächtigten, der einen schwierigen Job hatte, begänne die Verjährungsfrist erst mit dem Abschluss der Arbeiten, also 2007, zu laufen. Verjährung, das ist der eine Gesichtspunkt. Und dann kann das Landgericht auch ebenso nur sagen wie das erstinstanzliche Amtsgericht: das alles ist von der hiesigen Teilungserklärung gedeckt, den Beklagten erlaubt, genau das hat der Beklagte lediglich nur veranlasst.

Während dieser Verhandlung ist der Vorsitzende ein sehr gut Vorbereiteter. Er lässt den Verfahrensbevollmächtigten der Kläger Situationen mit eigenen Worten anhand von Lichtbildern erklären. Als dieser fertig ist, zieht der Richter eine weitere Akte, die ein früheres Verfahren betrifft, und er wiederlegt anhand der dortigen Aktenstücke den Vortrag in der aktuellen Akte. Schnell wird klar: hier geht es kaum um die Sache, hier geht es darum, einen Kollateralschaden gerichtlich durchzusetzen, einen Rückbauanspruch, der keine rechtliche Grundlage hätte. Aus vollkommen anderen Gründen.

Der Richter sieht dieses alles nicht. Auch in der 2. Instanz bleiben die Kläger mit ihrer Klage erfolglos. Sie wird bei Tragung der Kosten durch sie vom Landgericht als unbegründet zurückgewiesen,  ein weiterer Instanzenzug (die Revision vor dem Bundesgerichtshof) ist nicht zugelassen. Begründung folgt demnächst. Dann ergeht die Entscheidung in Bestandskraft. Punkt, Komma, Strich – fertig ist das Mondgesicht! Oder – wie wir früher machten: Pieks in Bauch und laut „Du bist ne Blutwurst!“

Aktenzeichen

• Amtsgericht Lichterfelde (77 C 404/09 WEG) – Urteil liegt vor, Berufung eingelegt
• Landgericht Berlin (85 S 114/10 WEG) – Urteil liegt vor, Begründung folgt

Ob die Begründung genug interessantes für eine Besprechung im Rechtsprechungsteil der Firmenhomepage des Büro Gotthal hergibt, ist noch zu prüfen. Dort werden bei Geeignetheit immer wieder gerichtliche Entscheidungen veröffentlicht.

• Zitat des Tages: Die Entfernung eines Erdtanks als Vorwand und Enteignung der WEG (vom 02.09.2009)
• Dies & Das: Der Rechtsanwalt ist ein Märchenerzähler vor dem Herrn (vom 31.08.2010)
• Dies & Das: Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist wie eine Perlenschnur (vom 16.03.2010)
• Lied des Tages: Die Berliner Band The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (Website)

Kinders, das war aber auch ein harter Winter, die vergangene „Schneeschüppsaison“ 2009/2010. Jeder erinnert sich noch dran. Wir auch. Anfang des Jahres 2010 hatten wir gut zu tun. Wir berichteten darüber. Es ging damals um „Schnee von gestern“. Den Berliner Abgeordneten haben wir heute bisschen was erzählt, vom Schnee von gestern und warum man deswegen auch an den Schnee von morgen denken müsse, und so weiter. Der Ausschuss für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz hatte uns eingeladen, eine Stellungnahme abzugeben, zu dem Entwurf eines neuen Berliner Straßenreinigungsgesetzes. Die Idee fanden wir prima und zogen mithin heute vor den Ausschuss. Schließlich hat kaum jemand die Möglichkeit, der Senatorin Frau Lompscher und nicht wenigen Abgeordneten der verschiedenen Fraktionen mal was „Vernünftiges“ zu diesem Thema zu sagen, und vor allem: aus der Praxis.

Für Regionalisten unter unseren Lesern: Die Berliner Abendschau hat am Abend darüber berichtet! Siehe weiter unten!

Nein, mal ganz ehrlich. Hier und da ist so eine Ausschuss-Sitzung im Abgeordnetenhaus ja ganz spannend und manches von Interesse. Allerdings gibt es auch dieses parteipolitische Gezänk, das recht nervig erscheint und hier und da eine lustige, ja skurrile Wendung. Wie die mit der Warteschleife, von der kurz zu erzählen nichts schadet und deutlichen Widerhall eingangs oben links findet. Sagt doch Dieter Blümmel, Vorsitzender von Haus & Grund und Chefredakteur des GRUNDEIGENTUM: „Wenn die Hauseigentümerin in New York wohnt und Ihr da Plastikschildchen an die Hausfassaden nageln wolltet, dass der Schneebeseitigungsdienst von Fa. XY wahrgenommen wird, ja wie soll dann die Dame in New York überhaupt erfahren, dass Beschwerde über unzureichende Schneeräumdienstleistungen geführt wird?“ Richtig: Die Frage sitzt! Und kommt tatsächlich vor. Richtig ist: Die Verantwortlichkeit für die ordentliche Dienstleistung hat der Grundstückseigentümer, bzw. dessen Verwalter. Ihm die Möglichkeit abzuschneiden, überhaupt auch nur zu erfahren, dass etwas nicht funktioniert, das funktioniere eben nicht.

Der Vertreter von der Berliner Stadtreinigung nimmt im Wesentlichen zu den ihn betreffenden betriebsorganisatorischen Fragen Stellung: Können die Häufchen vom Schnee auch anderswo hingeschippt werden. Müssen die Fahrzeuge umgerüstet werden? Wie viele neue Fahrzeuge müssen angeschafft werden? Ein Herr namens Peter Ohm vom Verband mit dem etwas sperrigen Kürzel VDGN (ausgeschrieben: Verband Deutscher Grundstücksnutzer), äußert grundsätzliche Bedenken. Der Verband lehnt den Entwurf aus einer Vielzahl von Gründen ab! Ich eher nicht, ich bin nur der Meinung, dass partiell nachbessert werden müsste. Meine Argumente lassen sich nachlesen am Ende dieses Beitrags.

Im Unterschied zu meinen Vorrednern, die allerdings sämtlichst vor mir an der Reihe waren, war ich daher ein Nachredner und sondierte sorgsam, ob ich mich lediglich in Wiederholungen zu begeben hätte, oder ob meine im Entwurf vor mir liegenden Anmerkungen noch „eine besondere Stellungnahme“ – im Vergleich zu allen vorherigen – sein könnte? Und das war es denn doch noch, denn meinen Schwerpunkt hatte ich sorgfältig als Haus- und Grundstücksverwalter ausgebuddelt aus dem nicht beräumten Schnee, der vom Vorjahr noch lag. Ich hatte nicht die Aufgabe, Verbands-Stellungnahmen abzugeben, sondern ich ließ mich „frei von der Leber“ weg und vom praktischen Standpunkt aus.

Okay, es war das erste Mal, dass ich einem solchen Gremium zur Seite stand, hoffentlich in hilfreicher Weise und was meine nachfolgenden Redner von den Abgeordneten aller Fraktionen allerdings auszeichnete, war, dass sie meine Argumentationen mehrfach aufgriffen und mich beim Namen nannten. So fühlte ich innerlich, ich wäre zumindest verstanden worden und ob es aber etwas nütze, hier eine sagen wir 6 bis 7 minütige Rede gehalten zu haben, das werden wir noch sehen.

Weil ich seitens der Presse noch gebeten worden bin, stelle ich meine Rede hier als pdf-Download zur Verfügung. Ich wünsche dem Gesetz noch ein wenig mehr „geistige Reife“ und „Entwicklung“ und dann „viel Erfolg“, und hoffentlich werden einige der klugen Beiträge insbesondere von Dieter Blümmel (und natürlich mir! ;-)) aufgegriffen. Dann wäre ich zwar umsonst da gewesen, aber nicht vergeblich. Ach ja, die Parkgebühren nicht eingerechnet. Ganz neu für mich: an den Apparaten vor dem Abgeordnetenhaus lassen sich die Parktickets wie Klopapier abziehen, ist das Absicht?

Update vom 28.09.10 – Videobeitrag

Bericht von Christian Walther, RBB-Abendschau, 27.09.10 um 19:30 Uhr (Lautstärke verstellbar) – via Youtube

• In eigener Sache: Meine Stellungnahme zum Straßenreinigungsgesetz-Entwurf
• Fremdling/k: Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN)
• Bekanntling/k: Verband Haus & Grund
• Bekanntling/k: Grundeigentum-Verlag, geleitet von Dieter Blümmel

Update vom 13.01.11

• Nachträglich aufgetaucht: Das Wortprotokoll mit allen Beiträgen der Angehörten

Der ordentliche Hausbewohner weiß zu unterscheiden zwischen rechtmäßigem und unrechtmäßigem Tun. Während die Rechtsprechung der obersten Gerichtshöfe zuweilen Dinge in den Bereich der privaten Lebensgestaltung, der Entfaltung der Meinungsfreiheit oder in den Bereich informationelle Selbstbestimmung zuzuordnen weiß, sind wieder andere Dinge solche, die Vermieter ihren Mietern zu untersagen berechtigt sind. Ob das auch im vorliegenden, heutigen Fall so entschieden würde, darüber ist eine Prognose mitnichten möglich. Zu sehr hat die Rechtsprechung immer wieder ausgesprochenen Überraschungscharakter. Für alle Anrainer von Wasserläufen, Flüssen und Seen gilt bis zur obergerichtlichen Klärung: beachtet die Schilda…die wärn imma wilda!

Bis zur Klärung dieses „fiktiven“ Rechtsstreits bleibt abzuwarten, ob hier nur ein Hauseigentümer gleichen Namens die Hausordnung versucht durchzusetzen, der bislang im wesentlichen durch „fischiges“ Verhalten aufgefallen ist, durch Borniertheit, Stocksteife und in Ermangelung menschlicher Grundverhaltensweisen wie Lächeln, Zwinkern oder possierlich sein. Oder ob schlicht, wie User tanith auf twitpic orakelt, die Natur zurückschlägt?

(Dank an tanith)

Wir sind nicht verpflichtet, Schnee zu beseitigen, wir bekämpfen den Schnee….“ (Klaus-Dieter Tschäpe, Geschäftsführer RUWE Winterdienst, am 10.02.2010 im Radioeins-Interview)

Und das soll jetzt eventuell vollkommen anders werden?

Ja, weitreichende Änderungen sollen beschlossen werden. Nach dem Katastrophenwinter 2009/2010 hat der Berliner Senat jetzt den Entwurf zu einem veränderten Straßenreinigungsgesetz vorliegen. Die Drucksache 16/3460 steht zur Behandlung an und dem Entwurf zufolge soll sie zweistufig eingeführt werden.

Am Montag, den 27. September 2010 findet im Abgeordnetenhaus von Berlin, im Fachausschuss Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, eine Anhörung zu dem vorgelegten Entwurf statt. Mit dabei auf der geladenen Gäste- bzw. Rednerliste: der Bloggwart von gesichtspunkte.de.

 Mittelfristig muss der Senat alle verantwortlichen Akteure an einen Tisch holen und die bisherige Gesetzeslage und Praxis des Winterdienstes evaluieren. In Zukunft muss verhindert werden, dass über lange Zeit so wenig Schnee geräumt wird, dass sich allerorten geschlossene Eisdecken bilden können. (Credo der Faktion „Bündnis 90/Die Grünen“ im Abgeordnetenhaus, Drucksache 16/2974 vom 17.02.2010, damals allerdings noch kaum über tagesaktuellen Bedarf hinausdenkend), Link am Ende beim Weblotsen

 

 

 

Für und wider, pro und contra sind inzwischen formuliert. Eine Veröffentlichung wird auch hier erfolgen. Allerdings nicht, bevor die Argumente morgen im Ausschuss vorgebracht wurden. So entspricht es den Regeln der geschuldeten Höflichkeit. Morgen, Kinder, wird´s was geben, sagt der Berichterstatter. Wir berichten drüber!

Der Verschlagwortungs-Experte von gesichtspunkte.de hat lange überlegt. Ist das jetzt eine Prognose? Oder eine Position? Richtig ist: Man kann getrost die Prognose aussprechen, dass sich da was drehen bzw. ändern wird. Was genau, dafür ist es noch zu früh. Nein, es überwiegt die Verschlagwortung als Position. Denn im Moment werden Meinungen angehört. Also Positionen! Auch die von uns.

Suchtipp auf gesichtspunkte: Such nach „Schnee“, hier schmilzt er nicht!

 27.09.10: Wir haben zusätzlich hier unten noch die nach unserer Auffassung zwei relevanten Abgeordnetenhaus-Drucksachen als pdf-download eingefügt, damit sich der geneigte Leser ein Bild vom Stand dieses Verfahrens machen kann!

• Parlament Berlin: Drucksache 16/2974 vom Februar 2010 auf Antrag der Grünen
• Parlament Berlin: Drucksache 16/3460 vom September 2010 auf Antrag der SPD
• Tagesspiegel Online: Ausgabe 20.09.10: Straßenreinigungsgesetz

Für uns Pastorensöhne bzw. -töchter stellt ein unverstellter Blick auf Meyers Konversationslexikon, Ausgabe 1897, eines klar: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kann man nicht anders bezeichnen als ein Jahrhundertwerk. Vorläufer wie das allgemeine preußische Landrecht von 1794, das österreichische Allgemeine bürgerlich Gesetzbuch von 1811 oder der Code Napoléon von 1804 wurden ergänzt, ersetzt und „überführt“ als veraltet. Richtig so: einfach zu merken, es galt ab dem 01.01.1900.

Für alle anderen galt im Übrigen:

Bei Dr. Moll & Partner in der Charlottenburger Leibnitzstr. 29 kaufte jedermann 1899 daher noch nach altem, geltenden Recht ein. Für die Frage, ob ein Kaufvertrag mündlich zustande gekommen wäre, galt allerdings auch schon im allgemeinen preußischen Landrecht, dass es dazu zwei übereinstimmender Willenserklärungen bedurft hatte. Höchstrichterlich war allerdings die Frage noch unentschieden, ob durch das ständige Einatmen von lösungsmittelhaltigen Lacken (schnüffeln) in diesem Sinne „benebelte Frauenspersonen“ (ein gebräuchlicher Ausdruck damals) überhaupt noch geschäftstüchtig genug gewesen wären, Kaufverträge abzuschließen. Eine Beweislastumkehr, weitgehende Verbraucherschutzvorschriften: All das gab es damals noch nicht.

Und hätte die Kundin in der Leibnitzstr. laut „Hurtz“ gesagt, es wäre für die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages noch von nichtiger Bedeutung gewesen.

Tja, die Zeiten haben sich geändert. Lösungsmittel finden sich bereits seit über 200 Jahren in der Literatur.

• Meyers Konversationslexikon von 1897
• Martin Luthers Tischreden im allgemeinen
• Meyer weiß, was ist eigentlich Geschmeiß?
• Historisches auf gesichtspunkte.de (Recherchetipp)

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

„Es wird Nacht, Senhorita, und ich hab kein Quartier, lass mich rein in dein Bettchen, ich will gar nichts von dir…“ (Otto Waalkes, Prophet, 1973, zur BGH-Entscheidung über die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen)

Unbestätigten Gerüchten zufolge wird das Berufsleben von Verwaltern nicht einfacher, die sich in diesen „schweren Zeiten“ mit der Verwaltung von Wohnungseigentümern befassen. Jammer, jammer. Das sagen alle. Aber das ist auch richtig, gefühlt. Denn wir haben eine andere Zeit, in der vieles weg geht von der Idee eines Friedrich Merz (CDU), künftig alles „auf Bierdeckeln“ zu erledigen. Gut, werden jetzt viele sagen, der Friedrich Merz, der spielt ja jetzt auch keine Rolle mehr. Die Frage aller Fragen aber ist: Muss das denn sein?

Richtig, das Leben wird komplizierter. Und während die Verwalter Deutschlands zumindest, was Wohnungseigentum betrifft, die „unerträgliche Leichtigkeit ihres Seins“ noch feste feierten, hatten diejenigen mit einem Miethausverwaltungsschwerpunkt schon länger etliche, fette und glibschige Kröten zu schlucken. Verbraucherschutz, so könnte man das Ansinnen der Richter vor Deutschlands Rechtsprechungsportalen umschreiben. Wer aber schützt Deutschlands Wohnungseigentümer (Verbraucher) von „verkomplifizierenden Richtern“?

Alles steht in krassem Widerspruch zueinander. Die Rechtsprechung fordert seit Jahren und wird diesbezüglich gern auch gebetsmühlenartig zitiert, dass ein „Wohnungseigentümer als fachlicher Laie“ Abrechnungen seines Verwalters ohne Hinzuziehung von Sachverstand zu prüfen in der Lage sein muss.“ Das bedeutet jedoch eindeutig nicht, dass die Richter aller in Frage kommenden Instanzenzüge dies gern mitmachen. Inzwischen gibt es etliche Spannungsfelder, die in starkem Widerspruch zu dieser einfachen Grundidee stehen.

Der Haufeverlag hat es vor kurzem auf folgende Formel sinngemäß gebracht: „Richtig“, so Dr. Deckert, Loseblattpapst von Wohnungseigentumsdeutschland, „so ´ne fundamentale Änderung“ im Rechtsprechungswerk betreffend die Jahresabrechnungen“, aber dies „mittenmang einer Abrechnungssaison Frühjahr 2010“?

Die Berliner Rechtsanwälte um Kanzleichef und Namensgeber Uwe Wanderer (Wanderer & Kollegen) hielten die Zeit für gekommen, eine Mandantenveranstaltung zu laden. Die Ladungsfrist war hinreichend gewählt und das Thema hinreichend konkretisiert, Ladungsmängel nicht ersichtlich und also strömten Mitarbeiter, Sachbearbeiter, Chefs und Lakaien der Berliner Wohnungswirtschaft zu einem „Hearing“ am 25.03.2010 in der Urania, Berlin-Schöneberg. Es dürften an die 200 Teilnehmer erschienen sein. Themen der Veranstaltung zwei:

• die Vermietung von Ferienwohnungen in Eigentumswohnanlagen (BGH, Urteil vom 15.01.2010 zum Aktenzeichen V ZR 72/09),
• die Behandlung der Instandhaltungsrücklage in Eigentumswohnanlagen bzw. in der Jahresabrechnung (BGH, Urteil vom 04.12.2009, Aktenzeichen V ZR 44/09).

Beide Bundesgerichtshofs-Urteile kommen spät, aber unerwartet. Denn die Amtszeit des Alt-Bundespräsidenten Roman Herzog ist längst verstrichen. Der berühmte „Ruck durch Deutschland“, von Herzog einst angemahnt, kommt nun erst erheblich verspätet im 1. Quartal des Jahres 2010, und Horst Köhler als aktueller Bundespräsident hat diese Rucks durch Deutschland weder als wandernder Alterspräsident vom Format eines Karl Carstens, noch als singender alter Scheel (Hoch auf dem gelben Wagen) angekündigt. Die obergerichtlichen Entscheidungen, so das Empfinden vieler Branchenkollegen, haben  einer Menge Menschen ordentlich in die wohnungseigentümliche Suppe gespuckt.

Und trotz alledem lässt sich hierüber zutreffend und ausufernd referieren. Die Rechtsanwaltskollegen Dr. Egbert Kümmel und Uwe Wanderer übernahmen die Moderation der Veranstaltung. Es entwickelte sich ein lockeres Zwiegespräch auf dem Podium in Zirkusmanier. Was der eine dem anderen als Futter hinwarf, hob der andere artig auf und führte es mit Entschlossenheit fort. Worum ging es?

Otto.Es.wird.Nacht.Senhorita

BGH zu Ferienwohnungen

Mit der grundsätzlichen Bereitschaft des Bundesgerichtshofs, die Nutzung von Wohnungseigentum als Ferienwohnungsvermietung mit ständig wechselnden Gästen als ordnungsgemäße Nutzung im Sinne des WoEigG zu sehen, wird insbesondere den selbstnutzenden Bewohnern solcher Wohnanlagen kein Gefallen getan. Diese beklagen in aller Regel, dass Ferienwohnungsvermietung in der Regel kopflos, unanständig und irgendwie losgelöst von einer Pflicht zum ordentlichen, sorgfältigen Umgang miteinander erfolgt. Die nur tageweise anreisenden Bewohner (Feriengäste) nehmen Quartier, buchen sich ein, manchmal noch durch eine professionelle Agentur betreut, das wäre ja noch was. Aber dann sind sie da, übernachten dort, wollen was erleben, denn sie sind im Urlaub hier. Sie halten sich kaum an Ruhezeiten, manche von ihnen noch pubertierend-jugendlich, rauchend, saufend, und alles Weitere lässt sich denken. Die fest dort wohnenden Wohnungsinhaber geraten ins Hintertreffen, sie setzen sich der dämlichen Frage aus: „Ja, was haben sie denn?“ oder „Ach, seien sie doch nicht so!“ Dass die Haustüren, wie beschlossen, regelmäßig um 20 Uhr abends abgeschlossen werden? Woher soll das der Bewohner Feriengast wissen?

Besonders in gepflegten Wohnanlagen stoßen solche Nutzungen oft auf mannigfaltige Beschwerden. Insofern ist die Liste der zu empfehlenden Verhaltensmaßregeln inzwischen einigermaßen lang und die Empfehlungsliste, was nun zu tun sei, fällt demgemäß ausführlich aus. Das Wort und alle Widerworte der Veranstaltung aufzulisten, ist nicht genügend Platz. Wir werden bei passender Gelegenheit weitere Empfehlungen dazu an die Hand geben.

BGH zur Behandlung der Instandhaltungsrücklage

Dies Thema allerdings ist das Brennendere von beiden. Denn hier trifft die Bundesgerichtshofs-Rechtsprechung Verwalter in ganz Deutschland „mitten ins Herz“. Dass der BGH zur Fortentwicklung des Rechts eine bundesweit so gehandhabte Regelung kippt und die Instandhaltungsrücklagenbildung aus den Wohnungseigentums-Einzelabrechnungen aussondert, wird vielerorts mit Unverständnis entgegnet. Die Verwalter sehen hier Angriffe auf das Gebot der „einfachen Übersichtlichkeit“ von Jahresabrechnungen. Und was der BGH beschlossen hat, soviel lässt sich jetzt schon sagen, lässt wiederum so viel neue Fragen offen, dass kaum von einer befriedigenden Insgesamtlösung gesprochen werden kann. Es steht eine Vielzahl von Fragen im konträren Diskurs der Fachleute, gehört wurde u.a. folgendes:

• Der Grundsatz, dass eine Abrechnung grundsätzlich nur die Einnahmen und Ausgaben beinhaltet, ist nach wie vor durch die Heizkostenverordnung durchbrochen. Insofern sind Einzelabrechnungen nach diesem Schema schon deswegen falsch, wenn sie auch abgegrenzte Bestände für Heizöl, zugekaufte Ölrechnungen oder aufgrund einer Verbrauchsinventur zugebuchte Forderungen oder Verbindlichkeiten für den Heizungsstrom aufweisen. Gerade diese Frage finden auch die Rechtsanwälte Wanderer so weitgehend, dass diese Problematik im Interesse der Übersichtlichkeit des Gesamtvortrags unbehandelt bleiben musste.
• Wenn also bereits aufgrund der Heizkostenbehandlung in WEG-Abrechnungen Ausnahmen von der Regel erforderlich sind (zwingendes Recht der HeizkostenVO), stellt sich die Frage, ob die Neubehandlung der Instandhaltungsrücklage, wie sie der BGH jetzt beschlossen hat, nicht lediglich nur eine weitere Ausnahme, und damit eine dem Gebot der Übersichtlichkeit zuwiderlaufende Sonderfallregelung darstellt?
• Besonders konfliktträchtig: Zwar wird von den Juristen immer wieder davon abgeraten, eine Art Vermögensübersicht für die WEG zu erstellen. Zumindest, so lautet die Empfehlung, darf diese nicht Bestandteil der Abrechnung werden, sondern nur zu „informatorischen Zwecken“ beigefügt werden. Diese Ansicht dürfte sich bald überholen, denn wenn man die BGH-Rechtsprechung intensiv aufarbeitet, stellt man fest, dass was im Vermögensstatus steht (Nachweis der Geldkonten, Aktiva) einem Vergleich mit den Passiva (Höhe der Instandhaltungsrücklage) standhalten muss. Tut es aber oft nicht. In den Aktiva steht häufig ein Heizölbestand von mehreren 1.000,- EUR, der den Bargeldbestand der Geldkonten mindert. Nur zusammenaddiert ergibt Heizölbestand plus Summe der Geldkonten einen geldwerten Gegenwert zur Höhe der Instandhaltungsrücklage. Klargestellt ist, dass es sich dabei um eine IST-Rücklage handelt, nicht um eine Sollrücklage. Allerdings und das ist neu: Zusätzlich zur Ist-Rücklage (wie sie tatsächlich ist) muss der Verwalter künftig auch die Sollrücklage ausweisen (wie sie sein sollte, eigentlich, wenn nicht alles Mögliche dazwischen gekommen wäre….)
• Eine Muster-Jahresabrechnung, aufgestellt durch die Rechtsanwälte Wanderer & Kollegen musste dem harten fachlichen Diskurs der fachlich vorbelasteten Sitzungsteilnehmer standhalten. Aus Gründen der Vereinfachung musste ein Weg gefunden werden, die Darstellung einfach zu halten. Auf die Frage aus dem Auditorium, warum die Darstellung von Einzelrückständen aus der Instandhaltungsrücklage nicht beinhaltet sei, wie der BGH es fordert, wurde keine Antwort gefunden. Die Befürchtung von Verwaltern, wonach künftig mit jeder neuen Entscheidung des BGH in grundlegenden Dingen einfach die Zahl der mit zu versendenden weiteren Papiere (Blätter zusätzlich) ansteige, ohne aber zurück zur Übersichtlichkeit zu gelangen, wurde ebenfalls keine befriedigende Antwort gefunden. Manches von den Einwänden wird sich erst später aufklären, und zwar erneut vor Gericht.

Ein weites Feld und daher im Ergebnis etwas unbefriedigend. Die Teilnehmer des Hearings hatten noch eine Menge Fragen. Dies allerdings nicht das Verdienst der bemühten Referenten. Man muss hier noch einmal wiederholen: auch die Referenten können hier kaum allumfassende „Tunnelblicke“ an den Tag legen. Die „berufliche Brille“ eines Hausverwalters umfasst eben nicht nur die streng juristische Sicht auf Darstellungsprobleme, sondern auch die schlicht und ergreifend hemdsärmelige Frage, wie man „solche Mist“ eigentlich buchen soll, angesichts von doppelter Buchführung, Gesetzen der doppelten Buchführung mit Klassifizierung in Aufwand, Ertrag und Bestandskonten. Eine kurze Querrecherche auf allen möglichen, in Frage kommenden Softwareplattformen verheißt nichts Beruhigendes: Die gesamte Softwarebranche hat zwar Updates angekündigt, teils sogar kostenlos, keine hat aber schon Updates am Laufen. Diese Rückfrage bei der verwaltenden Branche hätte uns besonders interessiert. Sie hätte eingangs der Veranstaltung lauten können, in Stufen:

1. Wie viele von Ihnen bearbeiten die Hausverwaltungsbuchführung mit Branchenprogrammen (also nicht mit Excel oder dem klassischen Hausbuch per Hand)? Abstimmung
2. Wie viele von Ihnen haben bereits fertige Updates vom Programmhersteller bekommen?

Diese Frage wäre sehr interessant gewesen. Denn zum Punkt 2. hätte sich tagesaktuell schlichtweg niemand melden können. Während wir gerade alle -sämtlichst- die Jahresabrechnungen 2009 versandfertig machen. Der BGH hatte doch was Gutes: die Rückkehr zur guten, alten Handarbeit  ist schließlich dem drohenden Stellenabbau in der Hausverwalter-Branche gegenüber systemresistent.

Lied des Tages: House of Cards (Omega, 1976)

Wenn viele Dinge passieren und reflektiert werden, und alle innerhalb eines Arbeitstages, dann nennt man deren Zusammenfassung eine Subsumtion. Eine solche versuchen wir hier überfliegerartig als Tagesbericht zu erstatten. Wem das zu schwierig erscheint, der suche Zerstreuung auf der neuen Partner-Website bekenntnisblog.de. Wir halten nochmals fest: das könnten wir sehr gut verstehen…denn das Thema ist schnell ranzig.

Neues Artwork

Wer hat nicht schon einmal an ihn gedacht und sich insgeheim vor ihm gefürchtet? Wenn wir es mit einem Querulanten zu tun haben, dann unternehmen wir zunächst noch etliche Versuche, ihn möglichst nicht zu reizen. Doch alle Liebesmüh ist umsonst, bzw. vollkommen vergeblich. Der Querulant braucht die Querulanz, damit er sich selbst fühlen kann. Er ist unfähig, menschlich im direkten Diskurs zu interagieren. Rede und Widerrede sind für ihn nicht der Versuch, eine Lösung zu erreichen, sondern einseitige Bestätigung seines Selbst: Ich bin wichtig, denn ich werde wahrgenommen. Unter Querulantenwahn haben hauptsächlich die öffentliche Verwaltung, Gerichte und Instanzen zu leiden. Oder schlichtweg auch betroffene Nachbarn, also wir selbst! Denn der Querulant sucht sein Recht, koste es was es wolle. Nicht wenige Querulanten sind bei den Gerichten unterwegs, sondern etliche. Querulanten und ihr Handeln zu beschreiben, darüber zu berichten und deren Psychologie offen zu legen, könnte ein lohnenswertes, allerdings auch ein gefährliches Ziel sein. Denn wenn der Querulant sich ertappt fühlt und seine Handlungsweise entlarvt ist, wird er bös. Das wird hier auch mal Thema sein. Allerdings nicht heute. Deswegen kommen wir nun zu etwas ganz anderem. Flieg, mein Flugzeug flieg!

Neue Entscheidungen vom Gericht

Wie die Firmenwebsite des Büro Gotthal heute in den News meldet, liegt ihr ein weiterer Beschluss des Landgerichts zu einem Rechtsstreit vor. In dem Rechtsstreit ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer einen anderen auf Unterlassung der Nutzung seines Sondereigentums verklagt hat. Wie bitte? Doch, doch: der Fall ist schnell zusammengefasst und hat offen gesagt wenig grundsätzliche Bedeutung für die Fortschreibung des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Was aber nicht gleichbedeutend ist damit, dass um abstruse Klagen nicht auch fürstlich gestritten werden könnte, vor allem, wenn Geld keine Rolle spielt. Der Fall ist eher im rechtlichen Mainstream von solchen Entscheidungen angelegt, mit denen sehenden Auges gerechnet werden konnte musste.

Das allerdings muss nicht bedeuten, dass nicht Wohnungseigentümer immer aufs Neue auf abstruse Ideen kommen.

Der Kläger verklagte seinen Miteigentümer und dessen Mieter auf Unterlassung. Beide hätten es forthin zu unterlassen, das im Untergeschoss des Hauses liegende Teileigentum (Teileigentum: nicht zu Wohnzwecken dienend) zu nutzen, beispielsweise als Büro oder zu Wohnzwecken. Dabei bemühte der Kläger buchstäblich „Gott und die Welt“. Das Landgericht fand nun in knappen, aber durchaus klarstellenden Worten eine Lösung: wie in der 1. Instanz blieb der Kläger erfolglos. Seine Klage wurde auf seine Kosten zurückgewiesen. Das hatten die Beklagten auch nicht anders erwartet. Wer sich für solche Fälle interessiert, besuche die entsprechende newsmeldung hier.

Schon krass, was Wohnungseigentümer so klagen. Allerdings: Wer die neueste Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen gelesen hat, wundert sich kaum. Nicht über das, was Wohnungseigentümer anficht, aussichtslose Prozesse zu führen, sondern was dabei herauskommt! Die Bauernregel lautet: Die Enten sind am Ende fett.

Weitere Entscheidung mit Hochspannung erwartet

Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist nach wie vor eine Perlenschnur der tagtäglichen und spannenden Ereignisse. In einem anderen Fall, über den wir nach Abschluss der Gerichtssache ausführlicher berichten, klagt ein Wohnungseigentümer gegen seinen Nachbarn. Der hat im Erdgeschoss aufgrund von Bestimmungen der Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese beinhalten den Ausschluss der übrigen Eigentümer von der Nutzung derselben. Dabei handelt es sich um Gartenfläche. Dem Sondernutzungsrechtsinhaber waren durch den teilenden Alleineigentümer seinerzeit weitgehende Umgestaltungsrechte zuerkannt worden. Das ist für kleinste Wohnanlagen mit Zweifamilienhauscharakter (Wohnung oben, Wohnung drunter) auch nicht weiter ungewöhnlich. Eingeschlossen auch gartenarchitektonische Abgrabungen des Erdreichs. Was den Kläger nun veranlasst, die Vornahme solcher Arbeiten (Ausgraben und Entfernen eines Erdtanks, Wegschaffung von Erdreich, Anlage von Kraftfahrzeugabstellplätzen = so wie es die Teilungserklärung wörtlich vorsieht) für unzulässig zu erklären und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten einzuklagen, versteht niemand. Auch das Gericht hat den Antrag nicht verstanden. Brisant aber der Kunstfehler eines damit beauftragten Rechtsanwalts: Statt den Klagevortrag schlüssig zu gestalten, vergaß Anwalt Liebling (* Name geändert) die Verjährung. Mit dem Klageantrag reichten die Kläger auch Fotos aus dem Jahre 2005 (* Jahreszahl nicht geändert) ein und verlangte die Wiederherstellung in den Zustand, wie er 2005 vor der Vornahme derartiger Arbeiten ausgesehen habe, Beweis: die Fotos. Apropos „die Kläger“. Hatten die doch trotz Rechtsanwalt vergessen, dass einer der beiden dieselbe Klage vor Jahren schon einmal ohne Rechtsanwalt eingereicht hatte. Da lag sie nun jahrelang herum, weil die Richter nicht verstanden, was der Kläger nun eigentlich einklagen mochte. Jetzt trat der nochmalige Kläger schnell vom Antrag zurück und überlässt seiner Ehefrau das Feld, das weite Feld des Rückbauantrages.

Derartige Arbeiten unterliegen nun aber einer dreijährigen Verjährung. Dumm gelaufen. Nicht nur für die Mandantschaft: Sie kann u.U. Regress am Rechtsanwalt nehmen, der das „versaubeutelt“ hat. Oder hat Herr Rechtsanwalt Liebling (* siehe oben) die Verjährung geprüft und abgeraten? War die Klage blindwütig, aber von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg? Fragen über Fragen.

Nach der mündlichen Verhandlung, die vor kurzem stattfand, entscheidet nun das erkennende Gericht, wie, kann nicht vorausgesagt werden, aber eine Tendenz, eine Rechtsprechungstendenz, die hat sich eigentlich schon ganz klar angedeutet. Der Sohn des Klägers hat die Beseitigungsansprüche seiner Eltern mit 20.000,- € angesetzt. So viel Gewicht stellt sich der Kläger vor, kann er auf den Beklagten ausüben und in die Waagschale werfen, wenn er den Anspruch durchsetzt. Der Sohn, so heißt es jetzt in sogenannten Internwitzen, sei nie ein guter Rechner gewesen. Mal sehen: die ungarische Rockgruppe Omega (deutsche Fansite) –die Rolling Stones des Ostens!- veröffentlichte vor gefühlten einhundert Jahren ein Album mit dem Namen Time Robber. Eines der Stücke auf dieser Platte hieß „House of Cards“. Unternehmen Kartenhaus – Wir geben ihrer Zukunft kein Zuhause!

Mal sehen, wie die Sache ausgeht.

Omega (Ungarn) – House of Cards (Album: Time Robber) 1976 – via Youtube

Noch interessante Entscheidungen?

In einer weiteren Sache klagt ein anderer Kläger derweil vor dem Landgericht auf Rückbau eines kompletten Zauns, gelegen vorn zur Straße hin. Auch in diesem weiteren Fall hat der Berechtigte, ein Erdgeschoss-Eigentümer ein sogenanntes Einfriedungsrecht, dass ihm nach Maßgabe der Teilungserklärung zusteht. Auch hier steht die Entscheidung noch aus. Alle Parteien erwarten die Entscheidungen mit Spannung.

Wir lernen was draus? Nichts. Wir haben es im Tagesbericht mit drei Klagegegenständen zu tun, die vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Vier Kläger und drei Beklagte, das macht vier mal drei gleich zwölf. Zieht man die m²-Wurzel aus 12 und rechnet den errechneten Wert noch einmal von sich selbst ab, dann bleibt als Endergebnis Null. Wie immer in solchen Rechnungen, selbst mit Pi kommt ein vollkommen anderer Wohnungseigentümer keinen Schritt weiter. Kann man nachvollziehen? Nein, es geht dabei jetzt mal nicht ums verpulverte Geld, um die Einbuße von Lebensqualität, um neue Autos, die sich Rechtsanwälte davon anschaffen können. Es geht um den Topf Bouillon, den Brühextrakt, den sich die Parteien hinterher in den Vorratsschrank stellen können. Berechnet wurde hier ein Nullsummenspiel, wenn auch herbeigezogen aus vollkommen unterschiedlichen Gerichtssachen. Alle finden bald in Berlin ihr Ende.

Hinterher wird’s gewürdigt werden, eventuell waren’s sogenannte Hornberger Schießen. In diesem Fall für die Kläger.

gesichtspunkte.de hatte kürzlich hier über eine amtsgerichtliche Entscheidung in Tiergarten (Berliner Amtsgerichtsbezirk) berichtet, die unter dem Aktenzeichen 10 C 127/09.WEG am 08.10.09 verkündet wurde. In der (ad hoc) besprochenen Entscheidung ging es um die ‚en bloc‘-Wahl eines Verwaltungsbeirats aus vier Personen. Der Beschluss war für ungültig erklärt worden. Den Wortlaut dieser Entscheidung haben wir uns auch besorgt. Ein kostenloser download-Link befindet sich am Ende dieses Artikels. Der vollständige Wortlaut gibt uns Anlass, noch einmal auf das Thema zurück zu kommen. Wer allerdings die ersten Reaktionen von uns zuerst lesen möchte, bitte hier.

Unsere seinerzeitige Kritik zurück zu nehmen, besteht auch in Kenntnis des (jetzt vorliegenden) kompletten Wortlauts kaum Anlass.  Die Entscheidung lässt uns Verwalter ahnen, dass auf den rechtsprechenden Gerichtsfluren ein Wind von Förmlichkeitserwägungen und stringentem Gedankengut weht, der der Praxis und (was wichtiger ist) dem ganz überwiegenden Eigentümerwillen heftig entgegenweht. Förmlich mag das Leben als Mieter sein. Warum auch Wohnungseigentümer in erster Linie förmliche Erwägungen gegen sich gelten lassen müssen? –  darauf erhalten Ratsuchende gerichtlich kaum eine vernünftige, nachvollziehbare Antwort!

***

Das Prinzip der gemeinschaftlichen Mitverwaltung (§ 21 WEG) aller Wohnungseigentümer und was wir die Vorgreiflichkeit von Versammlungen nennen, also die zunächst erforderliche Willensbildung der Versammlung, bevor überhaupt Gerichte eingeschaltet werden (dürfen), wird auf den Kopf gestellt. Was für professionelle Verwalter noch schlimmer erscheint: Der alte, nur anscheinend überkommene Begriff eines konservativ gestrickten Verwaltertypus, der nichts besseres zu tun hat, als Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung mit ständigen Rechtsprechungstendenzen zu quälen, wird hochgehalten. Nicht unbedingt von älteren Richtern aus jener Zeit, sondern (vermutlich) von nachwachsenden Jungrichtern(innen). Es geht nun augenscheinlich darum, dass Verwalter eine Art Filterfunktion ausüben, die ihnen als grunddemokratisch erzogenen, modernen Menschen unverhältnismäßig erscheinen muss. Der Verwalter als willenloser Moderator aller Eigentümeranliegen? Das kann sein, muss aber nicht sein. Und was nicht bedeutet, ohne eigene Meinung zu den Dingen? Der Gestaltungsfreiraum von Wohnungseigentümern und Verwaltern wird stark eingeschränkt und auf gesetzl. Förmeleien zurückgeworfen.

Auszüge (Zitate aus dem Urteil), die dies belegen, sind:

„Zwar steht es den Wohnungseigentümern grundsätzlich frei, ob ein Verwaltungsbeirat gemäß um ein fakultatives Organ handelt. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wie sich der Verwaltungsbeirat zusammenzusetzen hat. Hierzu gibt es in § 29 Abs.1 Satz eine klare, gesetzliche Vorgabe, nämlich dass der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern zu bestehen hat. Diese Vorschrift ist zwar nicht zwingend, kann also abbedungen werden.“

Aha! Und weiter:

„Die Anzahl der Mitglieder kann deshalb (Anm. der Red.: nur) durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vermindert oder erhöht werden. Durch bloßen Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer die Anzahl der Mitglieder grundsätzlich nicht generell abweichend von 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG regeln. Sofern nicht eine Vereinbarung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für eine solche Regelung.“

Zweckmäßigkeitserwägungen bleiben außen vor, denn das Amtsgericht sagt:

„Zwar handelt es sich hier um keine generelle, sondern um eine individuelle Beiratsbestellung, jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der angefochtene
Beschluss zu TOP 7 zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar ist aufgrund seiner Gesetzeswidrigkeit im Hinblick auf 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG. Da unstreitig von der gesetzlichen Vorgabe abgewichen wurde und nicht ersichtlich ist, dass die Teilungserklärung eine anderweitige Regelung enthält war der Beschluss für ungültig zu erklären. Unbeachtlich ist daher, ob die Bestellung von vier Beiräten vorliegend angesichts der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Berufstätigkeit der
Beiratsmitglieder zweckmäßiger wäre.“ (Fettdruck/Hervorhebung durch Redaktion)

Letzteres erwarten folglich künftig weder Verwaltungen noch Wohnungseigentümer von Gerichten, sondern ein blindes (Prinzip der Justitia mit Augenklappen) Abklopfen von Beschlüssen auf rechtliche Formalitäten. Wertet man dies zutreffend aus, so muss dem beurkundenden Notar dieser Teilungserklärung im Nachhinein ‚eine Watschn‘ (nicht berolinisch, sondern bajuwarisch (Bajuwaren: ein merkwürdiges Bergvolk…), aber allgemein verständlich) für die Ursprungs-Teilungserklärung gegeben werden, die nicht einmal eine sinnvolle Öffnungsklausel enthielt. Allerdings muss man dabei bedenken, dass die WEG schon sehr lange existiert und auch nachweislich erst im September 2000 bereits schon, als der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung alle sinnvollen Praktikabilitäten kippte, die Wohnungseigentümer bei zu harschen Teilungserklärungen ‚zitternd‘ vor sich hin beschlossen. Erst recht hat sogar der Gesetzgeber erkannt, dass eine Vielzahl von rechtlichen Problemen das WoEigG insgesamt modernisierungsgeeignet machten, denn sonst hätte es die WEG-Reform nicht gegeben, an der allerdings nach Meinung einer Vielzahl von Fachleuten auch weiterhin harsche Kritik erlaubt sein muss.

Mit Verwaltern wird hier ganz allgemein Tacheles geredet, wenn es heisst:

“ Die Kostenentscheidung betreffend die Beigeladene folgt aus des Gerichts veranlasst hat und sie grobes Verschulden trifft. Der BGH formuliert im Beschluss vom 23.08.2001 (NJW 2001,3339), dass der Versammlungsvorsitzende dafür zu sorgen hat, dass aus dem Abstimmungsergebnis „nach den maßgeblichen rechtlichen Regeln“ das Beschlussergebnis herzuleiten sei. Hieraus folgt, dass der Feststellungskompetenz eine Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden vorgelagert ist. Diese umfasst zunächst nur das Recht, den Beschluss zu überprüfen. Eine entsprechende Pflicht folgt für den Verwalter aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Verwaltervertrag, der insoweit Anknüpfungspunkt für seine Haftung ist. Die Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden erstreckt sich nach zutreffender Ansicht umfassend auf sämtliche Rechtswirksamkeits- und Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen. Denn mit der verbindlichen Beschlussverkündung wird der unterliegenden Minderheit die Anfechtungslast auferlegt. Die Beschlussverkündung soll aber nur der Rechtssicherheit der Wohnungseigentümer dienen (Becker, ZWE 2006, 162).“

S’kalt in Berlin, für alle Beteiligten. Okay, dass das Amtsgericht die Beiratswahl aufgehoben hat, obwohl es objektiv niemandem nützt, weder der WEG, noch dem Verwalter. Denn Sachverstand im Beirat, der aus mehr als drei Köpfen besteht, ist nicht von der WEG-Kante zu stoßen mit guten Gründen. Die Schadenersatzpflicht eines Verwalters wegen der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten festzustellen, das ist die eigentliche Tortur des quadratischen Kreises, oder wie das heißt…

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Weiterführend

Amtsgericht Tiergarten, vollständiger Wortlaut

Vorsicht, die nachfolgenden Gedanken gelten als intellektuell anspruchsvoll!

Die vorstehende Abbildung zeigt die Übersetzung eines Kochrezepts mit Hilfe eines internetbasierten Übersetzungsdienstes. Das Ergebnis ist haarsträubend, wie man zugeben muss. Die so genannte ‚teleologische Reduktion‚ hat im Gegensatz dazu nichts mit haarsträubenden Übersetzungsversuchen zu tun. Und auch nichts mit der Reduktion als Bestandteil ausgefeilter Küchentechnik. In einem vernünftigen Sinne genau diametral entgegengesetzt ist die teleologische Reduktion. Die (zutreffende) Ermittlung des Sinnes einer Rechtsnorm in der Rechtswissenschaft ist damit gemeint. Zur Vermeidung von -ahhhhhh!- hermeneutischen Zirkeln, wie bitte?

Mit dem Ausdruck Hermeneutischer Zirkel (von griech. ἑρμηνεύω [hermēneúō]: „auslegen, erklären, übersetzen“) wird der Problembefund bezeichnet, dass das Verstehen des Sinns kultureller Äußerungen (Darstellungen, Texte usw.) jeweils an bestimmte Vorbedingungen (Vorwissen und Vorannahmen, Werturteile, Begriffsschemata usw.) des Interpreten gebunden ist, welche im Regelfall nicht mit jenen des Autors deckungsgleich sind. Der Prozess der Annäherung beider „Verstehenshorizonte“ ist nicht direkt zielführend abschließbar, sondern besteht in einer je fortschreitenden Annäherung. Die Vorstellung eines kreisförmigen Zirkels bildet dabei die Tatsache ab, dass es keinen objektiv beginnenden und linearen, direkt zielführenden Weg zum Sinn z. B. eines Textes gibt, sondern der Verstehende sich erstens je bereits in einer verstehenden Annäherungsbewegung befindet und dabei zweitens wenn nicht sich schlicht „im eigenen Kreise drehend“, dann doch bestenfalls analog einer konzentrischen Spirale je sich dem Verstehensziel annähert, ohne es direkt erreichen zu können.“ (Quelle: wikipedia – hier)

Starker Tobak. Alles klar?

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In der Schule lernen Kinder im Alter von 13/14 Jahren gerade binomische Formeln.  Die machen Schwierigkeiten. Die Eltern fragen: ‚Wozu braucht man eigentlich binomische Formeln?‘ Antwort: ‚Keine Ahnung.‘ Die Eltern: ‚Du bist jeden Tag im SchülerVZ und verbringst dort viel Zeit. Selbst wenn dort hundertausende Datensätze geklaut werden und sich die Täter hinterher erhängen. Warum schaust du nicht im Internet nach?‘ Kann man im Internet Wissen klauen? Z.B.: Ob man binomische Formeln jemals braucht, ist übrigens im Internet schwierig zu erfahren.  Eine Mathe-Lehrerin hat es erklärt. Ich habe es nicht verstanden. Intuitiv allerdings schon: Entscheidend ist, dass binomische Formeln Grundlagenwissen darstellen, und das auf sie aufgebaut werden wird. Mit Sicherheit.

Bei teleologischer Reduktion ist es wie mit Kochrezepten, binomischen Formeln und hermeneutischen Zirkeln. Erst einmal ist ein Gesetzgeber tätig geworden, er hat sich was gedacht, dass er uns aber verschwiegen hat. Sonst stünde es ja irgendwo und man könnte es schlicht nachlesen. Hinterher sinnieren (nun) Juristen darüber, was der Gesetzgeber damit wohl gemeint haben könnte? Sie ergehen sich in Sternendeutungen, um der Wahrheit möglichst umfassend nahe zu kommen. Schön, dass es die teleologische Reduktion überhaupt gibt!

Ein Beispiel, dass die WEG-Juristen beschäftigt derzeit.

Ein WEG-Verwalter ist nach § 27 III 1 Nr. 2 WoEigG berechtigt, einen Rechtsstreit gem. § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WoEigG zu führen. Diese Prozessvollmacht führt auch zur Vollmacht zur Abgabe materiell-rechtlicher Willenserklärungen (durch den Verwalter), aber nur insoweit, als sich diese auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen (BGH, NJW 1992, 1963; NJW 2003, 962).

Außerhalb von Prozessen ist der Verwalter lediglich nur eingeschränkt bevollmächtigt, wenn er durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer besonders ermächtigt ist  (§ 27 II 1 Nr. 7 WoEigG). Die Vertretungsbefugnis ist Passivprozessen (Verwalter vertritt die Beklagten, die übrigen Wohnungseigentümer) geht in Folge der Rechtslage ganz erheblich weiter, als die Befugnis (im Übrigen) zum Abschluss von materiellen Rechtsgeschäften. Ein Verwalter kann im (passiv geführten) Prozess  Erklärungen im Rahmen dieses Verfahrens genehmigen, selbst wenn die Klage hiergegen sich gerade auf das Fehlen von Vollmachten stützt.

Diesen Widerspruch in sich aufzulösen, so schlagen daher Juristen vor, begegne man am besten im Wege der teleologischen Reduktion, indem man die Vertretungsbefugnis des Verwalters auf den Rahmen begrenzt, der außerhalb des Prozesses (auch) maßgeblich sei (sagt: Schmid, MDR 2009, 12 (13)).

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Teleologisch ist daher sozusagen die Hilfskrücke für die Zeit bis zur Schaffung einer gesetzlichen Regelung, die aus sich heraus klar ist. Und, um es noch einmal ganz klar zu sagen: Teleologie hat nichts mit Theologie zu tun, denn wenn dies der Fall wäre, wäre mancher Jurist zwischenzeitlich schon vom Glauben abgefallen. Teleologie schafft also ein gewisses Maß an ernsthafter Überzeugung, dass so zu verfahren wenigstens vorübergehend Rechtssicherheit schafft. Man glaubt, so sei es gerade noch vertretbar. Was jetzt doch wieder ein gewisses Quantum Theologie in sich hat. Lassen wir das.

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Weiterführende Links

Was ist eine psychologische Leerformel?

Wie übersetzt man Kochrezepte im Internet?

Planwidrige Regelungslücken und Teleologie?

So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:

Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.

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So was hört man häufig von Richtern. Dass sie sich über lückenhafte Gesetze beklagen, die irgendwie undurchdacht daherkommen. Und dass man sich dann einfach seine eigene Rechtsprechungs-Schiene verlegen muss als Hilfskrücke, in der Hoffnung, jemand ruft dann mal den BGH an, damit der das dann erledigt. Bis dahin spricht man von divergierenden Rechtsmeinungen.

Die Rechtsprechungs-Kommentatoren (bspw. Neue Juristische Wochenschrift) sehen sogar teils höhere Schutzbedürfnisse bei Gewerberaummietern (Bilanzierungspflicht, Bewertung von Forderungen in zeitnaher Reihenfolge). Mag es sein, wie es sein soll. Es ist allerdings zu erwarten, sollte sich diese Rechtsprechung mit der Zeit durchsetzen, dass dann doch der eine oder andere Klägervertreter vor den BGH nach Karlsruhe zieht.

Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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Es handelt sich um notwendige Kosten der inneren Kommunikation, die grundsätzlich nicht dem Verfahrensgegner überbürdet werden können. Im Übrigen gilt eine derartige Rechtslage für alle anderen anerkannten Verbände, so der BGH und daher könne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anders beurteilt werden.

Das Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WoEigG ist gerade kein Verbandsprozess. Die Klage richte sich vielmehr gegen dessen Mitglieder in persona.

In einem engen Rahmen sieht der BGH allerdings Ausnahmegründe. So wäre dies beispielsweise, wenn ein Verwalter bspw.  nach § 45 I WohEigG (Interessenkollision) nicht Zustellungsvertreter sein könnte. In diesem Fall ist nicht mehr nur von einer internen Angelegenheit auszugehen, weil es an der Verbandskoordination mangelt.

Übrigens: Ein Berliner Fall, zuerst am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dann Landgericht Berlin und nun Bundesgerichtshof.

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Weiterführende Links

BGH Beschluss zum Aktenzeichen V ZB 172/08 vom 14.05.2009

Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.

(Normenkette: GKG §§ 15, Abs. 1 Satz 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs.3)

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.

BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 – V ZB 142/08 –

LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

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Zwar könne im vorliegenden Fall der Beitrittsantrag selbst nicht schon zurückgewiesen werden, wenn es hieran fehle. Denn der Nachweis kann entweder durch ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts gem. § 54 I 4 GKG oder durch Festsetzung des Verkehrswerts,  der regelmäßig über dem Einheitswert liegt und damit die geforderte prozentuale Grenze überschreitet, erbracht werden.

Aus diesem Grund ist die (gerichtliche) Entscheidung über den Beitrittsantrag so lange zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert festgesetzt hat.

Der Wortlaut der genannten BGH-Entscheidung ist für Besucher der Website gesichtspunkte.de hier als kostenloser, nichtkommerzieller download erhältlich.

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Weiterführende Links

BGH Entscheidung V ZB 142/08

Wir hatten über Laub -Herbstlaub- hier berichtet.

Wie die Märkische Allgemeine Zeitung mitteilt, gilt hinsichtl. einer gemeinschaftlichen Verabredung von Wohnungseigentümern einer Gemeinschaft folgendes:

Düsseldorf/Berlin (dpa/tmn) – Ein Laubfegeplan, den eine Eigentümergemeinschaft gegen den Willen einer Minderheit aufstellt, gilt nicht. Auf ein entsprechendes Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf weist die Stiftung Warentest in Berlin hin (Az.: I-3 Wx 77/08).

Der zitierte Beitrag der Märkischen Allgemeinen wurde hier veröffentlicht und enthält zusätzliche Informationen.

Allerdings etwas laienhaft dürfte die dortige Interpretation ausfallen, wonach der Verwalter zum Laub fegen verpflichtet sei. Verwalter wechseln weder das Wischwasser, noch schrauben sie Glühbirnen ein. Für derartige ‚haushaltsnahe Dienstleistungen‘ (gem. § 35a EStG, n.F.) besorgen Hausverwalter in der Regel Erfüllungsgehilfen, die derartiges gegen Entgelt für die entsprechende Eigentümergemeinschaft veranlassen.

Es gibt ein Thema, das offenbar mehr Menschen auf den Nägeln brennt, als nur dem bloggenden Verwalter namens Bloggwart. Die Frage der Zulässigkeit einer Überbauung eines zum Nachbarn hin zeigenden Giebels, weil Vollwärmeschutz geplant und sinnvoll ist. gesichtspunkte.de hatte hierüber verschiedentlich berichtet. Während zwar die Besucherzahlen dieser Website erfreulich ansteigen, halten sich die Leser als öffentlich erkennbare Kommentatoren eher zurück. Eher als in Form von Kommentaren, die öffentlich nachlesbar sind, wenden sie sich separat und individuell an den Berichterstatter. Ablehnende Feedbacks gibt es nicht. Jeder der sich bemüßigt fühlt, etwas zu sagen, tut es in zustimmender, anerkennender Weise. Die Leute fragen sich, wie gerecht Deutschland eigentlich sein muss, in dieser doch eindeutig lückenhaft geregelten Frage wechselseitiger Zustimmungserfordernisse bei beabsichtigten Wärmedämmmaßnahmen. Der hier und heute dargestellte Fall weicht allerdings etwas ab: es geht nicht um eine im Alleineigentum stehende Grenzwand (Giebelwand), sondern um eine gemeinsame mit einem Nachbarn, wovon der eine von zwei Nachbarn Wärmedämmung beabsichtigt.

Das Thema ist schon sehr erschöpfend behandelt worden (siehe ‚Weiterführende Links‘ unten). Zwei Petitionen waren unterwegs und sind im Ergebnis abschlägig beschieden worden. Der Bloggwart nannte insbesondere die zweite Petitionsantwort des Berliner Abgeordnetenhauses eine solche, die höchst abwägend, maßgeblich vollkommen gerecht und von allen Seiten beleuchtend ausfiel. Man könnte eine derartige Stellungnahme auch die eines ‚Reichsbedenkenträgers‘ nennen: ein solcher wägt die zur Verfügung stehenden rechtlichen Argumente in einer solchen Ausführlichkeit ab, dass am Ende das eigentliche Ziel nicht mehr erkennbar ist. Es sind aber andere Zeiten jetzt: Der Benutzer Reichsbedenkenträger ist bei Wikipedia jedenfalls inaktiv. Begreifen wir also als ein untrügliches Zeichen der Zeiten, dass das bedenkenlose Vorbringen von unberechtigten Bedenken auf Dauer keinen Sinn hat.

Das Ziel ist so einfach wie bestechend: Die Bevölkerung soll wertvolle Ressourcen einsparen (Wärme, Abwärme, CO2-Ausstoss) und die Umwelt auf eine Weise schonen, die dem ‚Stand der heutigen Technik‘ darstellt.

Dass das hiergegen gerichtete Abwehren von Begehrlichkeiten aus Teilen der (denkenden) Bevölkerung in Form einer Stellungnahme des Petitionsausschusses rabulistisch ausfällt, darf indessen nicht behauptet werden. Denn Rabulistik ist nach erst kürzlich gewachsener Kenntnis (des Bloggwarts) in der Juristik eine eher unlauter geführte Auseinandersetzungsart. Andere werden dies sicher längst wissen, indem sie diese Art der Auseinandersetzung gezielt ins Feld führen.

Jedenfalls meldet sich heute wieder ein weiterer Betroffener, wohl Grundstückseigentümer in Berlin und auch Nachbar eines anderen. Es gibt sogar Nachbarn, die sind Grundstückseigentümer! Er zeigt sich sehr gut informiert. Man vermutet, er ist Rechtsanwalt, er sagt, das ist er nicht. Er sei auch nicht Politiker.

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Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird uns empfohlen und die bilden wir hier nun ab und kommentieren bzw. erläutern sie. Es ist zu erwähnen, dass die Fortführung eines Weblogs wie diesem nicht nur der Unterhaltung eines Teils unbekannten Publikums dient, sondern auch der eigenen Fortschreibung vorhandenen Wissens.

In dem Rechtsstreit V ZR 158/07 vom 11. April 2008 hat der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz veröffentlicht:

 BGB §§ 745 Abs. 2, 922 Satz 4
 
Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, muss Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht.
BGH, Urt. v. 11. April 2008 – V ZR 158/07 – LG Duisburg – AG Oberhausen

Dem Fall liegt eine gemeinsame Giebelwand auf der Grundstücksgrenze des Klägers (und des Beklagten) zugrunde, der Kläger beabsichtigte, eine 14 cm starke Dämmschicht einschließlich Verschieferung anzubringen. Damit würde dann -im Endzustand- dieses „vorgehängte Konstrukt“ auf das Grundstück des Nachbarn kragen, was eine zustimmungspflichtige Maßnahme darstellt. Der Kläger hat den Beklagten insofern zur Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung und der hierfür erforderlichen Aufstellung eines Gerüsts auf dem Grundstück des Beklagten sowie zur Zahlung von 23,80 € (Kosten der erfolglosen Güteverhandlung) gerichtlich in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; das Landgericht hatte ihr stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hält im Ergebnis der revisionsrechtlichen Nachprüfung folgendes für richtig:

Das Berufungsgericht (Landgericht) hat den Anspruch des Klägers auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung zu Recht nach §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB bejaht.

 Bei der beabsichtigten Fassadenverkleidung handele es sich um eine Verwaltungsmaßnahme i.S. von § 745 BGB, diese Vorschrift gelte über die Verweisung in § 922 Satz 4 BGB für das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis.

Im Hinblick darauf, dass die gemeinsame Giebelwand im Unterschied zur einseitigen Grenzwand, die allein dem Grundstückseigentümer gehört, auf dessen Grundstück sie steht, hält der Bundesgerichtshof die Anwendung des nordrhein-westfälischen Nachbarrechtsgesetzes (§ 19 NachbG NRW) vorliegend nicht für maßgeblich. Denn diese Regelung betrifft den Eigentümer des Grundstücks, auf dem eine Wand steht, die nur er allein nutzen darf. Dem Nachbarn stehe kein Mitbenutzungsrecht zu. Darin liege ein entscheidender Unterschied zu dem Rechtsverhältnis zwischen Nachbarn, auf deren Grundstück sich eine gemeinsame Nachbarwand befindet.

Der Bundesgerichtshof hält Erwägungen des Berufungsgerichts (Landgericht) für untauglich, das Vorhaben des Klägers entspreche dem Allgemeinwohl, weil durch die Wärmedämmung Energie eingespart werde. Der Beklagte sei ohne gesetzliche Regelung nicht verpflichtet, seinen Anspruch auf Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums an dem Grundstück (§ 1004 Abs. 1 BGB) zugunsten der Allgemeinheit aufzuopfern. Auch § 559 BGB helfe darüber nicht hinweg.

 Ob aus diesem der Kernsätze der Entscheidung die Denkweise des Bundesgerichtshofs für künftige, ähnlich gelagerte Fälle hergeleitet werden kann, also auch Honig zu saugen ist in den hiervon im selben Beschluss abgegrenzten, anderweitigen Entscheidungen, kann nicht vorhergesagt werden. Dort heißt es nämlich:

 Selbst wenn es keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht es doch dem Interesse jedes vernünftig denkenden Teilhabers der Wand, diese so „nachzurüsten“, dass sie in Funktion und Aussehen dem allgemein üblichen Standard entspricht.“

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Nachtrag

Bei der Berliner CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus bleibt die Suche nach ‚Vollwärmeschutz‘ ergebnislos. Immerhin fünf Ergebnisse zum Stichwort ‚EnEV‘. Interessant ist aber folgendes: Am 01. September 2009 hat die CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus offenbar einen Antrag eingebracht, der in deckungsgleicher Weise die Forderungen von gesichtspunkte.de aufgreift. Wir sind ‚bass‘ erstaunt.

Weiterführende Links

Entscheidung (kompletter Wortlaut) (Quelle: Bundesgerichtshof)

Beiträge zur Problematik (gesichtspunkte.de)

download-Angebot büro gotthal (zwei Petitionen, uploads vom 25.02.09 (Abgeordnetenhaus), 04.06.08 (Deutscher Bundestag)

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Ohne dass wir die Richtigkeit prüfen konnten, fanden wir jedoch diese Website für die Leser von gesichtspunkte.de interessant. Denn das Versenden von Online-Rechnungen nimmt immer mehr zu und die Frage ist, ist das zulässig? Der Beitrag wirkt gutinformiert und -recherchiert. Für seine Richtigkeit verbürgt sich niemand anders als der Blogger selbst. Und das sind nicht wir! Externer Link, aber interessant.