Kaufvertrag für Eigentumswohnung: Die Eheleute verkaufen an eine junge Frau in Berlin-Pankow. Der Verwalter stimmt dem Kaufvertrag zu. Wenn das nur einfach wäre und unkompliziert. Wütendes atemloses Grollen vielbeschäftigter WEG-Verwalter.

Erst neulich nervte so einer, der war vermutlich noch ganz jung. Und machte alles so super gut. Nur kooperiert hat er nicht. Saß in seinem juristischen Elfenbeinturm, wälzte die Neue Juristische Wochenschrift (natürlich digital, Spaß) und machte einfach nicht das, was ein ordentlicher Notar tut: Dienen.

Das war Wilmersdorf. Heute nervt Pankow.

Der Herr Notar Günsch (* Name geändert) hat einen Kaufvertrag beurkundet und in diesem Zusammenhang den Verwalter gebeten, die erforderliche Verwalterzustimmung zu erteilen. Das erfolgt untadelig. Dazu übersandte Notar Günsch einen Entwurf dieser Zustimmung. Nun muss man wissen, dass das wohl auch gebührenrechtliche Gründe hat: Entwirft der Notar selbst so eine Zustimmung, so bekommt er dafür Gebühren. Entwirft sie der Notar des Verwalters, bekommt der Gebühren. Aha.

…

Der Notar im Auftrag des Verwalters bekommt für den Entwurf also keine Gebühren. Die Notarkammern empfehlen, mitgesandte Entwürfe aus Gebührengründen zu verwenden. So lautet die Empfehlung.

Und dann geht die notariell beglaubigte Verwalterzustimmung zum Grundbuchamt.

Dort sitzen die Mäkler, besser Bemäkeler, von Beruf Rechtspfleger. Sie versuchen, Rechtsklarheit zu schaffen. Sie prüfen, ob alle Eintragungsvoraussetzungen vorliegen und schreiben geräuschlos um. Im Ausnahmefall.

Sehr gern machen Rechtspfleger auch Lärm, das ist bekannt. Verfügungen und Beanstandungen sind das Salz in der beruflich emotionalen Suppe.

Wir wissen, häufig dauert dieser Vorgang in den Grundbuchämtern viel zu lange. Sehr schön sind aber die Eintragungshindernisse: Da findet der eine Rechtspfleger dann mal das und der andere wieder etwas ganz anderes. Man kann es Rechtspflegern häufig sehr verübeln, wie pingelig sie an Worten haften, die weggelassen wurden oder die zu viel auftauchen.

Im vorliegenden Fall bemängelt der Rechtspfleger allerdings zurecht, man könne im Text der Zustimmung nicht erkennen, in welcher Funktion der Herr Verwalter-Geschäftsführer hier handele. Ob im eigenen Namen oder namens der von ihm vertretenen GmbH?

Das kann unser Notar gut. Er hat so Entwürfchen, die verwendet man einfach,  weil sie funktionieren. Das ist sozusagen kleines Notarlatein.

Anders allerdings der Kollege Fremdnotar Günsch. Er kennt in seinem Giftschrank zu verwendender Formulare die Vertretungsproblematik für eine GmbH oder das Auftreten im eigenen Namen so nun auch wieder nicht. Vermutlich. Sonst wäre das doch nicht passiert. Ist kompliziert. Oder auch nicht.

Natürlich könnten die Vertragsparteien des Kaufvertrages den Notar Günsch anweisen, mit dem Grundbuchamt zu streiten. Denn unser Notar hat den Fremdentwurf beglaubigt. In der Beglaubigungsnotiz auf der Urkunde steht deutlich: „Ich bescheinige aufgrund der heute getätigten elektronischen Einsicht in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg, dass die GmbH dort eingetragen ist und von dem Herrn Unterzeichner als einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer vertreten ist.“

Niemand hat die Absicht, die schwarzen Amtsträger schlecht zu machen. Das müssen sie schon selbst tun. Wir können darüber berichten, was geht und analysieren, ob alles richtig lief.

Rechtspfleger sind sehr anstrengend. Dem Notar Günsch können wir allerdings nicht lassen, schriftlich mitzuteilen: „Telefonisch erörtert und folgende Grundüberlegung hieraus entwickelt: Wenn Notare jetzt immer häufiger dazu übergehen, uns eigene Entwürfe einzureichen, die wir verwenden sollen, dies aber im Ergebnis zu ständigen Beanstandungen von kenntnisreichen Rechtspflegern führt, dann muss man in Frage stellen, ob man Fremdentwürfe tatsächlich verwendet? Die Eigenentwürfe sollen gebührenrechtliche Gründe haben. Wenn durch fehlerhafte Entwürfe aber die Gebühren auf unserer Seite doppelt so hoch sind wie nötig, ist das in Frage zu stellen.“

Natürlich ist auch das ein dummer Krieg im juristischen Wasserglas. Der Notar kann ja nichts dafür, dass es heißt, Entwürfe seien bereitzustellen. Wenn so ein Entwurf aber falsch ist, muss die Quintessenz aber lauten: Meide fremde Vordrucke wie der Teufel das Weihwasser. Als Profi weißt Du schon, warum.

Was?

Sie können über die angehängte Verwalterzustimmung verfügen, sobald folgendes sichergestellt ist: ….. (Formulierung aus einem Treuhandauftrag an einen Notar)

Im Berliner Speckgürtel, in Schleswig Holstein, hat ein Notar den Übertragungsvertrag auf die Tochter aufgesetzt. Dieser bedarf der Verwalterzustimmung. Die Verwalterin prüft den Kaufvertrag und beanstandet, dass sich die Tochter nicht der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat, wegen eines Betrages in Höhe des Jahreswohngelds (warm). Das führt zu einem Treuhandauftrag.

Das ist ein Auftrag, der den Notar anweist, über eine ihm bereits zur Verfügung gestellte Verwalterzustimmung (notariell beglaubigt) erst zu verfügen, wenn sichergestellt ist, dass sich …und jetzt kommt’s…die Tochter der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen eines Betrages von EGAL EURO…..unterwirft. Damit ist der Auftrag erledigt, wenn er erledigt ist. Und die Verwalterzustimmung darf benützt werden. Zug um Zug. – Ein wunderbar abgekürzter in sich übersichtlicher Tunnel von zu erledigenden Aufgaben, was?

Das hindert das gewissenhafte Notariat nicht, noch mehr als zweimal nachzufragen, ob der Treuhandauftrag damit nun Erledigung gefunden hätte. Und nein, die Verwalterin ist schwer von Kapee, kapiert es nicht: im Telefonat spricht die Notariatsmitarbeiterin von der allgemeinen Üblichkeit, sich die freie Verfügbarkeit auch trops alledem noch einmal bescheinigen zu lassen. Der Notar möchte gern entlassen werden: Aus seinem Treuhandauftrag. Fristlos? Fristgemäß? Friss oder stirb? Egal. Sicher ist sicher. Es ist das deutsche Wesen, sich rückzuversichern. Auch wenn es aus sich heraus sonnenklar ist. Logisch ist das eben nicht.

Was der Notar nicht versteht, schreibt er: „der Sinn Ihrer Mail vom 29.4.14 erschließt sich uns nicht.“ – Das kann passieren. Kommunikationstechnische Nulpe, der Absender, also ich. Habe daneben gegriffen. Eine Erklärung muss her, sie lautet:

Der Sinn und Zweck,
das ist der Speck,
mit dem man erst die Mäuse fängt,
die schließlich man erhängt.
(eigene Prosa, nicht rosa)

Bedarfsgerecht geantwortet: Es geht um ein Notariat, das anzubahnen geplant war. Die Email war Speck, die Mäuse fängt der Notar, wenn er die Gebührenrechnung einstreicht. Verdient ist verdient. Man muss es nur klar sagen (können). Oder lesen.

Anders neulich Vattenfall: Wir können mit ihrer Email nichts anfangen? Was stand denn drin? Nur ein paar kryptische Zeichen: Ah, ein Gedankenblitz meinerseits: Werfen Sie das weg. Ich habe einen Emailfunktionstest gemacht und mir Vattenfall dafür ausgesucht. Es stehen dort nur Buchstaben im Betreff, damit das nicht als SPAM endet. Ich hatte geschrieben „asdasdergerg“. Sie hat gelacht. Und aufgelegt.

Der Erwerber ist Mitarbeiter einer Autovermietung und reist quer durch die Republik. Sein Notar schreibt am 18.02.14 an uns, Zitat:

Sehr geehrte Damen und Herren,
in vorbezeichneter Angelegenheit überreiche ich anliegend eine auszugsweise beglaubigte Fotokopie des o.g. Kaufvertrages zur Kenntnisnahme und zum Verbleib. Ich bin mit dem Vollzug des Vertrages beauftragter Notar.

So weit, so gut. Und doch kommen wir ins Grübeln. Es mag „zu spitzfindig“ gedacht sein. Man kann einen Notar nicht beauftragen, einen Vertrag zu vollziehen. Dafür sind die Parteien zuständig. Sie leben ihn. Der Vertragsnotar soll auch nicht schreiben: „Ich bin der Vollzugshelfer des Vertrages.“ Richtiger wäre das. Denn ob der Vertrag vollzogen wird, hängt nicht vom austauschbaren Notar ab, sondern von nicht austauschbaren Vertragsparteien. Okay, das führt jetzt nicht weiter. Aber es sticht heraus als Gedanke. Ob solche „selbstherrlichen“ Textbausteine einfache Lebenssachverhalte zutreffend widerspiegeln können? Ich lass die Frage heute offen. Man kann alles in Frage stellen, ganz rabulistisch. Wozu?

Der Erschienene erklärte, dass er die nachstehenden Erklärungen nicht nur im eigenen Namen abgibt und entgegennimmt, sondern zugleich mit Wirkung für die
Handelsgesellschaft spanischen Rechts (Spanischer Name, z.B. Serrano Immobiaros De Cadenza S.L) mit Sitz in Sevilla, Straße Hausnummer eingetragen im Handelsregister der Provinz Sevilla in Folio 219 f, Band 1712 – Gesellschaftsregister Blatt SE-13.705, Eintragung Nr. 4 in seiner Eigenschaft als alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer dieser Gesellschaft, „auch wenn dadurch die Rechtsfigur des Selbstkontrahierens gegeben ist“. Zum Nachweis der vorbezeichneten Vertretungsbefugnis wird der Erschienene eine Bescheinigung des Handelsregisters der Provinz Sevilla nebst Übersetzung und Apostille unverzüglich nachreichen.

Das Rubrum dieses paneuropäischen Übertragungsvertrags ist voll Musik, wohlklingendem Mystizismus, rätselhaften Terminologien. Vermutlich hat der Berliner Notar recht, der das hier aufgesetzt hat, und alles richtig gemacht. Es ist nicht mal die längste Praline der Welt, sondern sogar noch übersichtlich bleibend.

…

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Paco de Lucia (1976) – Entre dos aguas

Vielschichtig und facettenreich, wie eine Paella aus Villariba bzw. Villabacho kann so ein Finanzkonstruktvertrag sein, gewieft, verschmitzt und Europa vernetzend. Jawoll. – Paco de Lucia, Großmeister des spanischen Flamenco gab uns auch „Sevillanas„, jene südspanischen Tänze, die in Sevilla, der Stadt dieser Geschichte zum Tanze aufgeführt werden.

Falls nicht, und der Notar hat einen Amtshaftungsfehler begangen, erklären wir vorsorglich, unter Verzicht auf die Rechtsfigur der Selbstkontraktion (*), dass das Urheberrecht bei dem Notar liegt. Nicht bei uns. Jeder Bauer weiß die Gefahr abzuschätzen: Der Kontrakt kommt schneller weiter als der Selbstkontraktor, mit dem durchs Dorf zu fahren, klippenreich ist.

Alle Gesellschaftsangaben hier oben sind frei erfunden, die Namensgebung firmierte post postem (nach Eingang der Eingangspost bei uns) noch nachträglich bei uns um. Ich hab nochmal schnell nachgeschaut, ich dachte mir schon, was über allem steht: Aus Gründen absoluter Diskretion ist der wesentliche Grund für diese Handhabung verlinkt außerhalb der Website dieses Angebots, nämlich hier

Ich sag ihm, da auf dieser Titanic, da sollten sie noch zwei Playmo-Figuren vorn drauf stellen, so direkt hintereinander. Er murmelt was von „Jaja“, in eine Art nicht vorhandenen Bart. Wahrscheinlich wird er meine Idee unberücksichtigt lassen, denke ich später.

Ich sag nur eins dazu: Ein Notar ist eine amtliche Person öffentlichen Zutrauens und genießt hohes Ansinnen. Und noch eins: Wenn ein Notar in seinem Büro „alten Tand“ hinstellt, aus vergangenen Zeiten, hat das was Fesselndes. Dann werden die Paragraphen unwichtiger. Ein Stück weit. Ich sag euch noch was: Ein Notar, der die Titanic in Pappe nachgebildet ausstellt, wird niemals untergehen. Denn er weiß um die Schwierigkeiten, große Schiffe an Eisbergen vorbei zu steuern. Irgendwann werden bestimmt die „Berliner Originale“ unter den Notaren aussterben. Und dann steht nirgendwo mehr eine alte Uhr, eine Briefwaage oder gar eine ganze Replik der Titanic aus Pappe.

Im Kaufvertragsentwurf für eine Eigentumswohnung in Berlin-Wedding wurde folgendes vom Notar im Entwurfstext vorgeschlagen:

 Der Verkäufer erklärt, keinen (gültigen) Energieausweis für den Kaufgegenstand zu besitzen. Der Käufer erklärt, auch keinen vom Verkäufer verlangt zu haben; er verzichtet gegenüber dem dies annehmenden Verkäufer ausdrücklich auf sein gesetzliches Vorlagerecht. Der Notar wies die Beteiligten darauf hin, dass der Energieausweis informativen Charakter habe und Ansprüche gegen den Verkäufer insoweit nur in Betracht kämen, wenn darin vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben gemacht würden. Er wies im übrigen darauf hin, dass bei Wohnungseigentum Energieausweise grundsätzlich nur für das gesamte Gebäude ausgestellt würden und es in einem solchen Fall zweckmäßig sein dürfte, die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises in den Pflichtenkatalog für den Verwalter der Wohnanlage aufzunehmen, z. B. durch Aufnahme einer solchen Pflicht in den Verwaltervertrag oder durch entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft.“ (Quelle: Kaufvertragstext eines Vertragsnotars in Berlin, welcher, bleibt irrelevant)

Erstaunliche Klausel, gefühlt ist sowas eine sogenannte Freizeichnungsklausel. Freizeichnung overloaded: Der Verkäufer zeichnet sich frei, obwohl er liefern muss. Der Notar zeichnet sich frei, weil er keine Lust hat, die Parteien dazu anzuhalten. Und der Erwerber? Geht der dieser Rechtsfrage dann mal nach? Das verspräche interessant zu werden. Was sich Notare so alles ausdenken. Immer wieder vermissen wir bei Notaren eine Art Handkladde, die sie Vertragsparteien an die Hand geben wie eine Art Checkliste. Willst du was zum Thema Eigentumswohnung notarisieren, dann denk doch bitte auch an folgende Punkte, liebe Vertragspartei.

***

Stattdessen schreiben Notare gerne Klauseln wie die hier oben in Kaufverträge hinein. Das macht, als sogenannte Vorratsklausel, Sinn für den Notar. Der Energieausweis stört nicht den Vertragsabschluss. Genau das aber ist rechtsverbindlich durch Gesetz geregelt. Ob man derartiges abdingen kann? Also beispielsweise einvernehmlich darauf verzichten? Wäre das dann ein Rücktrittsgrund für den „unwissenden“ Käufer?

Mit besonderen Antennen empfängt der verwalterisch etwas gebildete Leser (dieses Kaufvertrages) die leerartig lehrartig vorgenommenen Entleerungen Belehrungen über das, was Verwalter von Wohnungseigentum zu haben sollen. Hier wird der Schwarze Peter auf die Verwalter abgeschoben, anstatt einfach den Energieausweis zur Vertragsverhandlung zeitnahe zu besorgen. Warum ist der Hinweis des Notars ein Leersatz: Dem Erwerber wächst überhaupt keine realistische Chance zu, etwa ‚die Pflicht zur Erstellung eines Energieausweises in den Pflichtenkatalog für den Verwalter der Wohnanlage aufzunehmen‘. Der Erwerber ist weder schon Vertragspartner des Verwalters, noch nimmt er überhaupt am Rechtsverkehr der Wohnungseigentümergemeinschaft teil. Hier lachen ja auch dort die Hühner.

Egal, was viel ärgerlicher ist: Es gibt den Ausweis, und eine einfache Anfrage bei der Verwalterin hätte genügt. War wahrscheinlich zu mühselig. Wir merken uns: die Rechtsprechung zu solchen Klauseln sollte man beobachten. Nicht nur das: Beobachten sollte man auch einmal, ob es gelingt, derartige Freizeichnungsklauseln auf Dauer anzuwenden. Für jeden Käufer einer Eigentumswohnung gilt: Lass sie sich nicht freizeichnen!  Keep it under control.

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Weiterführend

• Hühner lachen: über Gewaltbeauftragte, die Amokläufer abhalten
• und über: Warteschleifen in der Telefonanlage von Berliner Rathäusern
• sowie über: Menschen, die mit den Hühnern zu Bett gehen
• manchmal auch über: Menschen, die am Geldautomat noch Geld bekommen
• sie lachen nicht mehr, wenn die Geldkartenprobleme gelöst sind
• oder die Online-Wetterdienste uns mit Horrormeldungen quälen
• oder der Notar den Geschäftswert seiner Unterschriftenbeglaubigung bemißt

(Aufzählung bleibt unvollständig)