Menschen wollen Balkone an ihre Gartenhaus-Südseite anbringen. Schon lange. Bisher hat es nicht geklappt. Die Gründe sind „das Leben“. Sie sind sich alle nicht einig. Einige lehnen es auch ab. Ein Konsens ist noch nicht gefunden.

Ein Paar ist inzwischen ausgezogen, woanders hin. Die Parameter des Lebens haben sich geändert. Nur weg. Die Balkone sind auch unwichtiger geworden. Allein durch Zeitablauf. Ob noch welche angebaut werden, steht nicht mal bei der Bauaufsicht, sondern in den Sternen.

…

Nero Brandenburg – Dingeling (My Ding-A-Ling Cover in German)

Die Nachbarin muss nicht so viel abstimmen. Sie wohnt in München. Ihr gehört das ganze Nachbarhaus. Sie ist Herr im Haus, nur ist sie eine Frau von bestimmt fünfundsiebzig Jahren. Allerdings topfit. Sie reist herum, baut Teehäuschen im Garten des Schöneberger Mehrfamilienhauses, die Strafgefangene zuvor hergestellt haben in Zinkblech und hat auch sonst ein ganz geschicktes Händchen. Sie wohnt in München, verbringt aber viel Zeit bei ihren Mietern im Berliner Miezkiez (Mietshauskiez, Kofferwort).

Miez miez.

Sie hat bereits einen Bauantrag bei der Bauverwaltung gestellt. Der wurde genehmigt. Dafür brauchte sie die Zustimmung des Grundstücksnachbarn. Warum nicht?

Im Gegenzug hat sie Balkonen auf dem Nachbargrundstück, bei der WEG, zugestimmt. Warum nicht?

Das Baurecht ist kompliziert.

Das Antragsverfahren erst recht.

Jetzt geht es um Nießbrauch, Baulast und Gestattung für jeden Fall einer Abänderung von persönlichen Verhältnissen, es geht um Verdinglichung. Das Wort nehmen Notare gern in den Mund, wenn sie sachenrechtlich Wichtiges erzählen. Das Nachforschen, bspw. über das Internet gibt allerdings auch nichts Schlaues zurück. Denn Verdinglichung, so heißt es schnell, das hat was mit Entfremdung zu tun und mit Karl Murx, dem Vorzeigekommunisten der ersten Stunde.

Gemeint ist aber die sachenrechtliche Absicherung von Rechten, losgelöst von der Frage, wem die Sache gehört. Eigentlich ganz einfach.

Ob es dazu kommt, steht derzeit noch nicht einmal im Grundbuch, wo es hingehört. Sondern ebenfalls in den Sternen. Womit wir wieder im Wolkenkuckucksheim der Fantasien sind.

Abzuwarten bleibt, ob Nießbrauch oder Nieswurz, dingliches Recht oder Ding-a-ling-a-ling wahrscheinlicher ist. König Nero von Brandenburg, früherer Radiomoderator, hat´s ja schon besungen. Und Ärger dafür eingeheimst. Wir erinnern uns gern.

Wir alle haben ein…..

sagen Sie mal, was ist eigentlich das Problem? Ich wundere mich gerade sehr, ich versuche seit Wochen und Monaten bestimmte grundlegende Eckpfeiler einer erfolgreichen Investitionsentscheidung zu zimmern und habe mich durch Angebote überzeugen lassen, wir hätten mit dem XXXX von XXXXXX eine gute Wahl getroffen. Jetzt muss ich feststellen, dass Sie uns mit dieser Sache einfach komplett hängen lassen.
Nochmal kurz zur Sache selbst: Man kann eine Heizung bauen und sagen wir 25.000,‐ EUR dafür ausgeben. Oder man kann das Dreifache für eine gute, durchdachte Lösung ausgeben. Finden Sie es nicht auch haarsträubend, wenn jemand, der versucht einen Mercedes zu kaufen, bedient wird wie ein Skoda‐Käufer? Also, ich ärgere mich inzwischen über die Permanenz der Nichtklärung von Fragen, die für Sie so einfach sein müssen wie „Alltagsgeschäft“. Bis wann, also jetzt das dritte Mal, darf ich eine Antwort erwarten? (Aus einer Beschwerdeemail)

Nein, man tut Skoda sicherlich Unrecht damit. Die haben viel gemacht in den letzten zwanzig Jahren. Der Vergleich ist historisch zu verstehen. Sekt oder Selters? Oder tolle Heizungsanlage oder Mainstreamlösung von der Stange? Dass der Kunde, der diese Email geschrieben hat, sich so ärgert, ist verständlich: Er will eine Heizungsanlage projektieren, die zugleich als Blockheizkraftwerk fungiert, Strom erzeugt. Diese Anlage ist förderfähig oder nicht förderfähig nach bestimmten, komplizierten Kriterien der BAFA und der KfW mit ungefähr 100 verschiedenen Förderungskatalognummern. Das muss vorher richtig eingeschätzt werden, denn darauf fußt die Überlegung: „Ist eine solch aufwändige Anlage wirtschaftlich sinnvoll?“ – Es ist also eine ganz elementare Angelegenheit. – Aber antworten, auf Fragen, das ist nicht inkludiert.

Eine der hilfreichsten Grafiken, um Wohnungseigentümern zu erklären, wo eine Wohnung (und bis wohin) Sondereigentum ist und auf eigene Kosten instand zuhalten. Anschaffung: Schon vor mehr als 10 Jahren. Dann in Vergessenheit geraten. Jetzt schaltet die Hausverwaltung ihre Firmen-Suchmaschine scharf und siehe da: Da ist die Grafik wieder! Und jetzt kommt sie nie wieder weg. Versprochen.

In der gut geschriebenen Allerweltsgeschichte eines Blogs gibt es den roten Faden. Einen Handlungsstrang. Der allein schon dem Leser gewieft Spaß bietet, das Ding überhaupt zu lesen.

So ist auch das Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer aufzusetzen. Das zu lesen soll Spaß machen. Auch wenn die Geschichte hinter dem „eckigen Rundschreiben“ oft als Widerlichkeit des Lebens aufzufassen ist. So wie bspw. das Strangschema von Abwassersträngen in bewohnten Mehrfamilienhäusern. Wissen macht „Ahhhh…..“.

…

Von der Abwasserleitung im Vorderhaus des Hauses in Berlin-Schöneberg liegt eine DVD vor. Die hat die Fa. Rohrreinigung Brehme angefertigt, auftragsgemäß. Der Verwalter zieht sich einen Film rein. Er zeigt, wie die Abwässer durch das Vorderhaus-Strangsystem von oben nach unten fließen. Schon eklig. Bzw. schön eklig. Aber es birgt wichtige Erkenntnisse. Muss im Gemeinschaftseigentum der Strang saniert werden? Oder nur ausgefräst? Oder ist gar nichts zur veranlassen. Fragen wie diese bewegen den Hobbycineasten und Hausverwalter, wenn er sich solche Videos ansieht.

Nicht dass wir nicht doch wüssten, wie so ein Strangschema vermutlich aufgebaut ist. Ranken sich gleichwohl viele Fragen von technischem und rechtlichen Gedöns um diese „Abgänge“, in die wir das einleiten, was wir gerne unter oder hinter uns ließen.

Dabei sind die bekannteren Wohnungseigentümer, die mit dem Verwalter gutbekannt sind und eine fast freundschaftliche Gesinnung mit uns haben, durchaus sehr vertraulich. „Passt es gerade?“, frage ich den Wohnungseigentümer in Berlin-Lichtenberg, als ich ihn privat zurückrufe, weil er mir auf den AB gesprochen hat. Ich bin auf dem Stadtring unterwegs und habe wie üblich mit Stauproblemen zu kämpfen. Auf dem Stadtring Nord ist einfach fast immer nur Stau.

So wie in den abgehenden Abwasserleitungen von Häusern. Irgendwann ist alles zu, man hat Inkrustrierungen drin, im Abwassersystem.

Der Eigentümer, mit dem ich spreche, hat gerade Zeit. „Wenn es Dir nichts ausmacht, dass ich gerade auf Toilette bin“, sagt er. Ich sage: „Nein, kein Problem. Das mache ich auch oft.“ Ich telefoniere mit Leuten „auf´m Klo“.

Da ist wenigstens einmal „kontemplative Zeit“, miteinander zu reden. Man ist nicht so abgelenkt.

In Berlin-Wedding haben die Menschen in den hinteren Gebäudeteilen ihre Altbaubäder. Vor vielen Jahren bauten Voreigentümer, Miethausbesitzer, dort Altbaubäder ein. Die Bäder wurden „auf Holz“ gebaut. Einfach draufgesetzt, eingefliest. Jetzt ist das alles in die Jahre gekommen. Dauernd läuft von einer Wohnung eins drüber Wasser in die Wohnung eins drunter. Der „drunten“ ruft dann bei der Hausverwaltung an, der von der Hausverwaltung sagt dann: „Das muss der eins drüber richten, setzen Sie sich mit dem in Verbindung“ und der eins drunter sagt dann: „Den habe ich schon angesprochen, der reagiert aber nicht“. Undsoweiter und so fort, aber nicht sofort. Eben. Ärgerlich.

Die Hausverwaltung macht jetzt ein riesiges Fass auf, schreibt alle Eigentümer an mit einem „Eckigen Rundschreiben“, dienstbeflissen, fleißig, informierend.

Irgendein Schlüsseldienst hat auf yelp.com eine negative Schmähkritik über die Hausverwaltung geschrieben, gesagt, der „schreibt viele Emails“, Ccs. an alle undsofort. Zeit zu lesen hätte er nicht. Jemand anderes schreibt eine weitere Meinung dazu und wehrt das „zuviel schreiben“ ab und sagt: „Wer schreibt, INFORMIERT.“ Kluges Mädchen, die das geschrieben hat. Genau so ist es.

Die Eigentümer werden das Rundschreiben lesen (müssen) und „auf eigene Kosten“ bauliche Maßnahmen in ihren Bädern planen müssen, um das endlich zu stoppen. Die WEG-Verwalterin kann (und sollte auch) darauf hinweisen, selbst tun darf sie aber nichts. Fremdes Eigentum: Sondereigentum.

Caramba caracho olé!

Jetzt sitz ich hier, während ich sinnier! Die braune Masse unter mir. (Gedicht aus der Toilette im Führerbonker, April 1945, Quelle: nicht von mir, auch nicht von Walter Moers)

Der Eigentümer aus Berlin-Lichtenberg, mit dem ich telefoniere, weist mich auf die Notwendigkeit hin, das Telefonat zu beenden. „So, und jetzt müsste ich mal die Hand nach hinten führen“, sagt er. „Tschüss!“

Das nennt der gewiefte Haus- und Grundsverwalter eine „vertrauensvolle Zusammenarbeit“. Rettet den Augenblick! Weiter arbeiten…

(EP)

Rechtsrat am Xperten-Telefon, das muss nicht sein. Eine wichtige Frage scheint nun geklärt.

Radio Eriwan hat diese Frage sorgfältig geprüft und nimmt wie folgt Stellung: Im Prinzip nicht. Denn kein Vermieter kann mit rechtlichen Mitteln gezwungen werden, eine Modernisierung durchzuführen. Selbiges gilt umgekehrt, wie immer wieder festgestellt wird, auch für die Überbürdung einer allgemeinen, regelmäßigen Duschpflicht im Rahmen des Mietvertrages. Dem Mieter darf die Häufigkeit seiner eigenen Körperintensivpflegen nicht „starr“ vorgegeben werden. Denn es ist gerichtsbekannt, dass die Körperpflege des Mieters stark von seinen eigenen, privat geprägten Lebensvorstellungen abhängen kann. Nicht immer allerdings zur Freude seiner Mitbewohner. In seltenen Fällen heißt es sogar, man mache um gewisse Mieter (sic! und Vermieter natürlich!) einen Bogen. Xperts for Hausverwaltung, Dein Freund und Helfer in allen Lebenslagen.

Ein Handwerker, der in einem Mieterkeller Bohr-, Stemm- und Leitungsverlegungsarbeiten durchführt, hat -verdammt noch mal- die Pflicht, die Mieterutensilien mit einer weitgehend staubdichten Schutzfolie abzudecken. Der Zutritt zum Kellerverschlag ist vorher mit dem Betroffenen abzusprechen. Auch hiervon gibt es keine Ausnahme. Das ist insgesamt richtig. Tut er beides nicht, hat er ein Problem. Nachträglich wird abgerechnet. Der Verwalter als Moderator zwischen Schädiger und Geschädigtem: Muss man wirklich für alles explizite Vertragsklauseln im vorhinein aufsetzen? Oder gilt eine allgemein übliche Sorgfaltspflicht auch für Handwerker in bewohnten Mehrfamilienhäusern, selbst wenn es nur im Keller ist?

Wenn der Handwerker im Keller in Berlin-Kreuzberg eine Strangsanierung der Wasserstränge durchführt, fallen Späne, bzw. staubt es auch gehörig. Das ist die eine Seite von Madame Medaille. Wenn der eigene Eigentümerkeller dann über Gebühr verstaubt, ist das ärgerlich. „Der Hirni“, so sagt eine, die davon betroffen ist. Alles muss wieder sauber gemacht werden, der Staub, das ist ja nicht auszuhalten.

…

Die Frage ist jetzt, kostet das 300,- € oder 50,- €? Psychologie eines Problems? – Verärgerung läßt 300,- € spüren, mal sehen, was der Hauswart als Kosten anbietet? Der Handwerker kann den Schaden der Haftpflichtversicherung melden: Und den Vorgang klein halten. Es wird Frühling, sage ich zur Wohnungseigentümerin, lassen wir alles wieder gut sein. Ja, das ist auch ein Weg.

• Das war vorher: Die Geltendmachung von Rechten und deren Löschung

In Berlin-Wilmersdorf soll eine Strangsanierung durchgeführt werden. Der Bauvertrag liegt jetzt im Entwurf vor. Doch jetzt kocht diese Überraschungsklausel hoch, die schon seit Jahren da drin steckt: aus Versehen! Siehe oben, Stichwort „rechtsunwirksam“ – Und? Was gilt nun? Okay, ich hab´s bemerkt, sonst hätte ich jetzt hier nicht gebloggt, darüber.

Einen Bauvertrag für eine größere Bauleistung zu schließen, da können leicht mehrere Seiten Vertragstext zusammenkommen. Keiner weiß eigentlich, wie der Satz da in diesen Blanko-Entwurf eines Bauvertrages hineinkam. Aber der Satz ist auf seine Weise nicht nur bekloppt, sondern auch vollkommen genial.

Ganz ehrlich: Das wurde nicht absichtlich reingenommen, soviel ist sicher. Allerdings: Ja, es ist ein Symbol und ein Appell an die künftigen Vertragsparteien, sich Gedrucktes genau anzuschauen, die Klausel befindet sich am Ende von Seite 5 von 5 Seiten und wer sie unverändert abnickt, also unterschreibt, akzeptiert, dass das gesamte Vertragswerk mit Vollzug der Unterschrift (beider Parteien) rechtsunwirksam wird. Vergütungsanspruch adé? Nun, das ist eine andere Frage. Das vertiefen wir hier nicht. Spaß muss sein.

(EP)

15. Internationale Fachmesse für Bauen und Gebäudetechnik – 21. – 25. Februar 2012, Messegelände Berlin – Link zur Homepage der Messe unten – Veranstaltungsort
Messegelände Berlin – Öffnungszeiten: Dienstag – Freitag
9.00 –18.00 Uhr – Samstag 9.00 –17.00 Uhr

Es gibt sie schon recht lange, die Bautec, die „Baufachmesse“ auf dem Berliner Messegelände unter dem Berliner Funkturm. Im Jahre 2012 allerdings lässt sich vermuten, dass sich die Bautec zur „Eierlegenden Wollmilchsau“ der Baufachmessen weiter entwickeln könnte. Der Grund ist ganz einfach: Inzwischen kann man die Bautec auch als „Dachmesse“ weiterer Fach- und Spezialmessen begreifen, die rund ums Thema Bauen – Wohnen – Immobilien boomt. In Wahrheit ist die Bautec daher anders als früher nicht mehr nur eine Fachmesse für ein fachidiotisches Publikum, sondern für die interessierte Allgemeinheit. Wir werden uns in diesem Jahr dort ebenfalls als interessiertes Publikum herumtreiben.

…

Zusatzmesse „in house“ Solar Energy: 2012 werden in 5 Hallen mit knapp 20.000 m² Ausstellungsfläche weit über 300 Aussteller der Bereiche Fotovoltaik und Solarthermie, Wärmepumpen, Blockheizkraftwerke und Biomasse sowie innovativer Energieeinsparlösungen erwartet. Neben diesen gebäudeorientierten Technologien gewinnen die Mobilitätstechnologien eine immer stärkere Bedeutung.  
(nur zur „Solar Energy Berlin“, Link unten)

Und das, fein alphabetisch aufgelistet, die Themen der diesjährigen Bautec:

Außenanlagen
Bauchemie und Oberflächenschutz
Baumaschinen/Baustelleneinrichtungen und Höhenzugangsmittel
Baustoffe
Brandschutz
Dach
Elektrotechnik/-geräte
Fassadenbau
Fenster/Türen/Tore
Fertigbau/Systembau
Gebäudetechnik/Gebäudeautomation
Heizungstechnik/Kaminbau
Holzbau
Innenausbau/Trockenbau
Klima-/Lüftungstechnik
Rohbau
Sanitärausstattung und -technik
Software
Tiefbau
Werkzeuge, Geräte und Systeme

Es gibt also einiges zu „bestaunen“ dieses Jahr. Als „Dachgipfel von zusätzlichen Teilausstellungen bzw. Fachmessen“ präsentiert sich die Bautec informatorisch auf mit folgenden Ergänzungsangeboten:

Schließlich gehört der Besuch solcher Fachmessen für die „Angehörigen der verwaltenden Berufe“ auch zum Aspekt „Fortbildung“. Gute Gelegenheit, nach Neuigkeiten zu schnüffeln.

• Kurzgefasster Linktipp: Website der bautec-Fachmesse
• Kurzgefasster Tunnelblick: Solar Energy Berlin unter dem Dach der bautec
• Etwas länger: Die Historie der Messe Berlin (von der AMK)

(EP)

Was fällt einem ein, wenn man das Wort „Mandantschaften“ benutzt. Das Officeprogramm ist recht einfallsreich. Das gibt Anlass, über „Mandantschaften“ nachzudenken. Mein Officeprogramm eröffnet mir überhaupt erst  Möglichkeiten, über die Welt im Übrigen angemessen nachzudenken.

Genau: Mandantschaften. Werte Mandantschaften. Freundliche Gesandtschaften.

Mandantschaften, das hat sowas Hochherrschaftliches. Seine Eminenz, Hochwürden. Wir aber sind Lakaien, Dünnbrettbohrer, billiges Hilfspersonal. Fremdgesteuert ohne eigene Vorlieben und Schwerpunktalente. Wir handeln namens und im Auftrage, doch wer bedient uns mittels Fernbedienung?

…

Es sind zunächst allenfalls Bekanntschaften. Sie sind Bekannte, weil sie schon mal von uns und eventuell wir schon mal von ihnen gehört haben. Bis was Näheres daraus wird. Dann werden sie vielleicht mal Mandantschaften. Die es hoffentlich nie bereuen. Weil wir uns für sie zerstreuen. Oder unseren Gedanke. An Havel, Spree und Panke.

Übernehmen wir sie und übernehmen sie uns in ein Betreuungsverhältnis, die werten Mandantschaften, dann behandeln wir sie wie Präsidentschaften. Wir schicken Gesandtschaften in den Außendienst, damit ihr Mehrfamilienhaus wachse und gedeihe. Wobei: Dass ein Mehrfamilienhaus wächst, das ist selten. Wenn der Verwalter über sich hinaus wächst, ist das okay. Bei Mehrfamilienhäusern gilt selbiges nur, wenn durch An-, Um- und Ausbau Erweiterung erfolgt. Denn ansonsten ist das Haus überwiegend immobil, und damit starr, statisch und nur gut, wenn dem Statiker nichts mehr einfällt. Har har, kleiner Witz am Rande. Nicht lustig.

So mancher Mandant lässt sich wählen, z.B. wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Es gilt, einen Verwaltungsbeirat aufzustellen. Einige wenige von denen aber sind nicht einmal gute Teamplayer. Sie handeln bald nach ihrer Wahl wie „Regentschaften„.

Fassen wir es wie folgt zusammen:

Mein Officeprogramm erlaubt es mir immer wieder, einen klaren Kopf zu behalten. Man muss die Dinge, die man sieht, nur durchschauen, auch bei noch so unpassender Gelegenheit. Selbst wenn man einen Text erstellt, der mit den werten Mandantschaften so reineweg gar nichts zu tun hat. Im vorliegenden Textentwurf wollten wir Handwerkerfirmen nur erklären, wer wir sind, damit sie vielleicht Lust entwickeln, uns ein attraktives Angebot zu erstellen. In Berlin-Neukölln sollen 2012 eine Reihe von Maßnahmen durchgeführt werden. Wir werden jetzt initiativ. Bevor es zu warm wird. Denn jetzt ist es kalt. Die „Bauluden“ haben Zeit, Angebote zu schreiben. Angebote zu schreiben ist nämlich auch Arbeit, aber Innendienst. Wir sind ja wetterfühlig.

Draus geworden ist als Abfallprodukt dieser Artikel. Nur weil die Rechtschreibhilfe diese merkwürdig erscheinenden Vorschläge anzeigte. Ist ein gutes Programm. Weiter arbeiten….

• Andere „Korrekturhilfen“ meines Officeprogramms

(EP)

Nicht nur gnadenlose Kälte führt uns dieser Tage aufs Glatteis. Auch Handwerksfirmen, die versuchen, Aufträge zu beschaffen, von denen man sich fragt: Was soll´s? Eins davon habe ich heute bearbeitet. Frechheit.

An jedem Treppenkopf eines nachträglich ausgebauten obersten Geschosses von Berliner Altbauten befinden sich entsprechenden Forderungen der Bauaufsicht zufolge Rauchwarnmeldeanlagen („RWA-Anlagen“). Diese müssen auch gewartet werden, jährlich. Das hat zur Folge, man wendet sich an Fachleute für Brandschutztechnik, die darauf spezialisiert sind. Oft wurde dies jahrelang nicht ordnungsgemäß gemacht. Und nun ist die Sache eingetütet und läuft weitgehend automatisch ab. In unserem Fall im Monat Januar des Jahres 2012.

…

RWA-Anlage Dachansicht

Hausverwalter bekommen Angebote, auch von im festen Wartungsvertrag stehenden Fachfirmen. Das nennt man oft Eigeninitiative. Oder „den großen Bohei“. Jeder Fachmann spielt mehr oder weniger kenntnisreich auf einer eigenen Klaviatur seiner Möglichkeiten. Und so wird aus einer Leiter ein ganzes Bauintermezzo von großartigem Zuschnitt und mit großartiger Performance. Aber wofür?

Wer von gar nichts eine Ahnung hat, sollte lieber mal die Fre…. halten, ist ein weithin bekannter Spruch.

Wer gar keine Ahnung hat, ist aber auch nicht verbildet und viel zu spezialisiert, um zu begreifen, dass auch „gesunder Menschenverstand“ oft hilfreich sein kann. Und das ginge dann so.

Ausgangspunkt ist „der Vertrag“ über die regelmäßige Wartung der RWA-Anlage im Hause. Nun haben sich die Fachleute bestimmt schon das Maul zerrissen. Denn es war irgendwie auch eine Unterlassungssünde. Auch bei uns. Sie blieb bislang ungewartet und das gehört sich nicht. Irgendwann haben wir es gemerkt und Maßnahmen ergriffen. Eine Firma muss her, die das Ding regelmäßig einmal pro Jahr wartet. Keine große Sache übrigens. Kostet ein paar Taler und erfüllt dann die gesetzlichen Auflagen. So weit, so gut.

Nun ist Warten was für Proaktive. Es gilt, ein Wartungsprogramm zu absolvieren. Im Glücksfall ist das „bezeichnet“, beschrieben und hinsichtlich von konkret messbaren Einzelleistungen sogar überprüfbar. Oder auch nicht. Das hängt auch von der Firma ab und wie sie gestrickt ist. Ob es überhaupt dokumentiert ist? Oft werden Wartungsverträge wie „Rundumsorglospakete“ geschnürt, mit nicht sichtbaren Wartungsleistungen, einigermaßen festen Rechnungsbeträgen und als eine Art Beruhigungspflaster: Mir kann nichts passieren. Ich werde gewartet.

Doch dann kommt der Klaviaturkünstler zum Zuge. Nun geht es auch für den Wartungsdienstleister darum, aus dem schmalen, kalkulierbaren und vorhersehbaren Salär einen Vertrag zu machen, der „Schmackes“ hat, Musike und mit dem sich Flöhe, Kohle oder auch Penunsen verdienen lassen. In jedem Wartungsvertrag steckt auch die oft unentdeckt gebliebene Möglichkeit, Geld zu verdienen. Also wird ordentlich auf die „K…..“ gehauen. Igitt.

(Auszug aus dem Kostenangebot)

Bei der jährlichen Wartung der RWA – Anlage im o.g. Objekt wurde folgendes festgestellt:

Treppenhaus
Die bauseitige Dachausstiegsleiter besitzt keinen Handlauf. Die ursprüngliche Einhängevorrichtung wurde unzulässigerweise an der Trockenbauschale befestigt und ist herausgerissen. Wir empfehlen Ihnen die Nachrüstung eines ausziehbaren Handlaufes. Die Einhängestange (Kopfpunktsicherung) ist mit auszutauschen um einen größeren Wandabstand zu ermöglichen. Die neue Einhängevorrichtung ist am Bohlenkranz unter der Gipskartonschale zu befestigen. Um den Antrieb ohne Werkzeug aushängen zu können. empfehlen wir die Montage einer Antriebskonsole mit Entriegelungsstift, Um bei der Benutzung des Dachausstieges ein Umschlagen des ausgehängten Antriebes zu verhindern (Verletzungsgefahr und Beschädigung des Antriebes sind möglich) empfehlen die Montage eines Haltewinkels. Ein Überschlagen und Abreißen der Lichtkuppelhaube von den Bändern durch den Wind (bei ausgehängtem Antrieb) kann durch einen Dachausstiegsbeschlag verhindert werden. Die als Diebstahlsicherung gedachte Kette wurde durchtrennt. Wir empfehlen zur sicheren Aufbewahrung der Anlegeleiter, wenn sie nicht benutzt wird, eine abschließbare Diebstahlsicherung mit Schloss für die senkrechte Wandmontage.

(Ende Vorbemerkungen aus dem Kostenangebot)

Zu den Vorbemerkungen, die nebenbei gesagt deutlich über 1.000,- € Kosten verursachen sollen, schießen die Gedanken in die freie Wildbahn. Mit etwas Fantasie wird folgendes draus:

– Die Anlegeleiter hatte noch nie einen Handlauf. Ob sie einen besitzen muss, ist mehr als fraglich. Vorschrift ist es nicht. Eine Anlegeleiter ist hierfür auch gar nicht vorzusehen. Einen ausziehbaren Handlauf will doch hier niemand.

– Die ursprüngliche Einhängevorrichtung (für die Leiter) war schon immer (unzulässigerweise?) an der Trockenbauschale befestigt. Warum fällt denn das erst jetzt auf?

– Die Einhängestange (Kopfpunktsicherung) soll ausgetauscht werden, um einen größeren Wandabstand zu ermöglichen? Ist denn keine passende Leiter zu bekommen, die den ausreichenden Wandabstand, wie er seit Jahren abgenommen ist, ausreichend bedient? Ist am Ende dieser Austausch nur notwendig, weil die ganze Arbeit, die hier angeboten wird, dieses erforderlich machen würde?

Fazit: Das Angebot kommt einem bei näherer Betrachtung wie ein „Entertainmentangebot“ vor. Es ist gerade nichts zu tun, also schlagen wir dem Kunden mal vor, aus der einfachen Leiter eine mit Handlauf zu machen, ansonsten noch viele, weitere technische Änderungen zu machen und dafür mehr als 1.000,- € auszugeben. Geschrieben ist alles in „Sicherheitshochdeutsch“, strotzt vor Warnungen, Vorbehalten und Sicherheitshinweisen und solchen, die die „Illegalität des Vormaligen“ hochhalten.

Nein, dieses Angebot hat Kopfschütteln verursacht. Es wurde so nicht bestellt. So nie besprochen. Und warum es erforderlich ist? Who knows.

Im Kern geht es hier darum:

– Die Leiter ist nach wie vor vorhanden. Allerdings ist die Einhangschiene ausgerissen. Sie muss neu befestigt werden. Das war´s. Nicht mehr und nicht weniger.

Ach ja, und die Diebstahlsicherung der Leiter mit einer neuen Kette oder einem Beschlag mit Abschließvorrichtung ist noch denkbar. Zu klären ist, wer dann die Schlüssel hat. Alles andere ist kostenträchtig und rankt sich unnötigerweise drumherum.

Wahrscheinlich, weil ich zu blöd bin es zu begreifen, werde ich diesen Auftrag so nicht erteilen… weiter arbeiten.

 (EP)

ACHTUNG VOR SCHLIEßEN DER WANDSCHALE LEITUNG VERBINDEN!

Das ist ein Hinweis, wie man ihn sich wünscht: Ein Handwerker schreibt noch schnell diesen Zettel:

ACHTUNG VOR SCHLIEßEN DER WANDSCHALE LEITUNG VERBINDEN!

Bauleitung, leicht gemacht. Stimmt genau! Denn hinterher ist schlecht. Da hat jemand mitgedacht. Das Foto ist von 1999. Großartig gesehen. Mitdenken leichtgemacht. Der Mann hat den Handwerker-Oscar verdient. Aufgenommen im „Berliner Speckgürtel“, wobei klarzustellen ist, dass der in New York, Sao Paulo und Neuruppin, aber auch in Hamburg, Rheinsberg oder an jedem anderen rechten Flechen Stechlin aufzufinden ist. Mit solchem Speck fängt man Mäuse. Das Foto des Tages.

Andreas Hoppe – Allein unter Gurken (Buchtitel)

Ich haue ab von hier, verkündet der Reporter, dort hin, wo kaum ein Mensch je vor uns war – nach Hardrockhausen, Osten … und nebenbei erfahre ich alles über des Prolls reine Seele, über Hartz IV, Nazirock, Deutschlands beste Biersorten und die Wurzel der Gegenwart. (Moritz von Uslar, Deutschboden)

Die digitale Revolution ist ein lüsterner Schwellkörper. Über diese digitale Reizschwelle, die eine Wulst ist, kann ich derzeit nicht kommen, aus Zeitgründen. Auch aus Umfangsgründen. Zu viele Bücher noch, die ungelesen hier herumliegen. An die ich erinnert werde, wenn ich nur darüber nachdenke, was ich als nächstes zu lesen beabsichtige. Und dann lauter Lebensratgeber, die sollen doch die Fre….. halten. Ansonsten verleihen mir Menschen auch gern täglich neue Bücher. Lies mal.

Bin ich etwa immer noch nicht erwachsen? Wer schreibt, muss vielleicht selbst nichts lesen? Mitnichten. Schreiben ist Output. Lesen ist Input, so wie in dem Film: „Nr. 5 lebt“ aus dem Jahre 1985, ein Jahr nach Orwells 1984, das 1948 geschrieben wurde. Nr. 5, ein Roboter auf Rädern mit menschlichen Zügen, ist äußerst wissbegierig: er scannt Wind pustend die Seiten umblätternd das städtische Telefonbuch. Liest es leer in wenigen Sekunden und sagt dann: „Noch eins“. Neugierig.

…

Ja, so bin ich auch. Zumindest ähnlich.

Will ich dünner werden, kaufe ich einen Ernährungsberater in Buchform. Will ich umziehen, ist ein Umzugsratgeber nicht schlecht. Sehr gut laufen auch Lifestyle-Bücher prominenter Journalisten wie z.B. von Moritz von Uslar (Buchtitel: „Deutschboden„).

Indem irgendjemand irgendwo einen Furz über ein Problem lässt, findet er seine Buchkäufer. Häme, Spott, sogar Niedertracht kann dem Stoff zugrunde liegen, es wird gekauft. Wie ist es, nach Brandenburg aufs Land zu ziehen? Das fragen sich viele Berliner. Berlin hat seit ein paar Jahren einen negativen Bevölkerungszuwachs. Es verblutet, ganz langsam. Grund sind die Wanderungsbewegungen, gen Umland.

Menschen wollen wohnen, wie das Grüngemüse, am liebsten „allein unter Gurken“, wovon das Buch von Tatort-Schauspieler Andreas Hoppe handelt. Auch wir berichteten hier, sogar noch über Gurken. So wie sich die WELTonline jetzt fragt,

Könnte es sein, dass (Moritz von) Uslar auf seinem Spezialgebiet, der Beschreibung ästhetischer Details, sehr nachlässig vorging, um eine möglichst krasse Ost-Exotik zu schaffen? Ein Denker geht auf Reisen und sucht den edlen Wilden. (Link oben)

…so fragt sich jetzt die WELToffline (nicht die Printausgabe der so genannten Zeitung, übrigens) nämlich, wie man jetzt erst in den Oderbruch ziehen könne, um dann den Medienbruch, das „xmedia“ (sprich: crossmedia) hinzuzubekommen? Das Buch geht on-line, genauer „goes digital“. Schon erscheinen für Autoren erste Ratgeber: Wie schreibe ich ein eBook? – Na, am besten ganz langsam, oder? Die Mehrheit der Menschheit besteht im Übrigen nicht aus Autoren, sondern nachweislich aus Lesern. Vermutlich gibt es mehr Nichtleser als Leser auf der Welt, oder?

Lesen blendet. Lesen verblödet. Lesen sortiert den Kopf und manipuliert das Gedankengut, versaut den Menschen mit fremden, teils befremdlichen Einflüssen, die daherkommen wie Einschüsse an der Scheunenwand. Rechnet man die Zahl der abgelagerten, ins Regal gestellten und in Kartons verpackten Bücher Deutschlands zusammen, würde platzmäßig vermutlich München wegfallen: für den „self storage“ aller Bücherwürmer Deutschlands. Die Münchner müssen mir verzeihen, aber im Englischen Garten waren schon länger unerträglich viele Nackedeis am Liegen. Damit ist es jetzt Schluss, alles Bücher oder was?

Ein Problem mit dieser Schwellung Deutschlands, der digitalen Revolution, ist die Selbstbeschneidung und der Fortfall bereits erworbener Möglichkeiten. Das Buchregal ist zu groß. Am Ende eines Lebens ist das Bücherregal voll. Vollkommen nutzlos. Es sind etliche Leseschinken darunter und immer, wenn ich daran vorbeilaufe, würdige ich sie keines Blickes. Es ist so gewöhnlich, Bücher in der Wohnung abgestellt zu haben. So nutzlos das auch sein mag. So wie alles andere, was wir zum Bewohnen ins Inventarium stellen, die Wohnung als vollgestopfte Hülle, als „self storage“. In Wirklichkeit ist es überwiegend abgestandener „Hausrat“, der das Leben füllt, aber nicht mit Inhalten. Wohnungen werden kleiner, verkramter, unübersichtlicher – der freie Geist der büchernen, bleiern schweren Schriften entreißt uns allen Lebensraum, engt unsere Ausbreitung in Wirklichkeit ein und ist eigentlich unerträglich. Leute, ich kann so net arbeite….

Die letzte Revolution war meiner Erinnerung nach die Abschaffung schwarzer Schallplatten und die Einführung der CD. Bei einem Versandhandel namens 2001 habe ich lange vor 2001 bereits Silberlinge als „reissue“ (Wiedererscheinung) bestellt von Tonträgern, die ich zuvor als schwarze „33er“ besessen hatte und nun nochmals erwerben musste. I wanted to go modern und so bezahlte ich für mein persönliches Weltkulturerbe doppelt. Es musste mir das nur wert sein. Jetzt stehen die Silberlinge in einem zu großen Regal und werden nicht mehr gespielt. Ich habe die Privatkopie digitalisiert. Auf einem iPhone mit jetzt 64 GB Speicher kann ich sämtliche -ich wiederhole: sämtliche!- Audiostücke meiner CD-Sammlung in hörbarer Qualität problemlos abbilden. Wozu noch CD-Rohlinge, Plattencover und duftige Booklets.

Genau. Und wozu noch Bücher?

In der Name der Rose (Verfilmung) frisst der böse Klosterschurke die vergifteten Blätter des Buches der Komödie am Ende auf, damit die Menschheit nichts vom nutzlosen Lachen erfährt. Es muss übrigens eigentlich kein eBook „Wie lese ich ein eBook“ geben, denn wer es lesen kann, braucht diesen Ratgeber in Wirklich nicht mehr. Siehste.

Fakt ist: Die Abschaffung von Büchern ist nicht mehr aufzuhalten. In vielleicht fünfzig Jahren haben nur noch altersversessene Antiquare welche, alle anderen wurden, ja, „verbrannt“. Womit sich der deutsche Kreidekreis schließt. Bis ich selbst „den Rubikon“ der Bücherwelt (zitiert „nach Wulff“) überschreite und Bücher weggeworfen werden, muss ich erst noch meine emotionalen Bindungen ans Kleingedruckte überwinden. Im Übrigen habe ich nicht wenige, sondern äußerst viele gedruckte Bücher noch zu lesen. Hinzu kommt der „gute Rat“ meiner Umwelt. Wer mich sogar gern mag, drückt mir noch jetzt und ohne weiteres im persönlichen Gespräch weitere Bücher „leihweise“ in die Hand. Das -so sagt er mit wissendem Blick- solle ich unbedingt mal lesen. Aber wann?

Ich werde wohl wegziehen und mich fragen, welche Art von Büchern brauche ich noch? Und überlegen, ob ich schon bereit bin für die digitale eBook-Schnittstelle zu Amazon, buecher.de oder thalia.de – und schon jetzt sehe ich die zugeschnürten Kommerz-Schnittstellen und Unverträglichkeiten verschiedener eBook-Systeme, insgeheim angelegt in der (heimlichen) Überlegung, den Bücherbezug künftig monopolartig zu beherrschen. Der gute alte Guttenberg, bzw. Gutenberg. Da kommt das „copy & paste“ nicht weit, mit digitalem Rechtemanagement.

In meiner künftigen Wohnstätte werde ich mit Sicherheit nicht vollkommen bücherlos dahinvegetieren und auf meinem eBook-Reader „Alleine unter Gurken“ von Andreas Hoppe lesen. Ich müsste überhaupt erst mal die Zeit dafür besitzen zu erkunden, ob dieses Buch schon „buch- und ruchlos“ digital gegangen ist, mithin als eBook erhältlich? Fakt aber ist: Ich leih mir jetzt und in meiner momentanen Verunsicherung, was den genauen, weiteren Verlauf meines Lebens betrifft, keine neuen Bücher und Ratgeber mehr aus. Ich muss mit einiger Gewalt einen mächtigen Schnitt in meinem Leben veranstalten. Meine Karten mische ich selbst neu. Ohne Ratgeber. Zu meinen Lieblingen, erinnere ich Udo Lindenberg, der sang: „Die Wohnung sieht jetzt anders aus, nichts erinnert mehr an dich. Ich hab alles knallbunt angemalt.“ – Auch die Wände, an denen einst Bücherregale standen. Neue Bücherregale, das sind kleine Icons auf dem Smartphone, iPad und dem eBook-Reader – mit Internetanschluss. Deutschland wird kalt, lichtern und digital.

Ich werde einen echten Ofen einbauen und alles verheizen. Aber vorher muss ich, allein aus wirtschaftlichen Gründen, die bereits bezahlten Bücher alle noch lesen. Sie reichen schon jetzt bis über mein vermutliches Lebensende weit hinaus. Leicht ist es nicht, ein noch modernerer Mensch zu werden.

(EP)

Jawoll, nun ist es bald wieder so weit. Oder doch nicht? Zuviel Wärme derzeit, irgendwie?

Aber die Kälte kommt bestimmt noch. Je kälter, desto besser. Dann funktioniert das gut, was wir wieder anfassen wollen: Die Thermografie. Hübsche Bildchen, so wie das hier vom Berichterstatter Bloggwart. Wir berichteten letzten Winter darüber. Waren mit Nina Hell unterwegs, die hier in Berlin mit ihrem Vater ein engagiertes Architekturbüro leitet.

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Sobald es richtig kalt ist, kann wieder losgelegt werden.

Nina Hell und nützliche Informationen verlinke ich der Einfachheit halber unten unterm Lotsen nochmal neu. Und empfehle das Büro gern, um weitere „frostige Betrachtungen“ anzustellen, mit deren Hilfe sich Heizwärme einsparen lässt. Der Sparkommissar geht um.

Die Verbraucherzentrale NRW (Nordrhein-Westfalen) ist übrigens auch umtriebig. Man muss also nicht in Berlin wohnen, um sich zu freuen, dass wir alle nicht unvernünftig mit unserem Wunsch umgehen, nachhaltig zu sanieren, einzusparen und Schlupflöcher aufzuspüren. Dafür reicht es definitiv aus, beispielweise in NRW zu wohnen. Unten sind zwei informative Links nachgewiesen.

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Otto Walkes Es wird Nacht Senorita (via Youtube) 

Der Trend zur bundesweiten Berichterstattung auf gesichtspunkte.de ist ungebrochen: NRW ist schon fast eingefangen. Das liegt nämlich an folgendem: NRW liegt direkt im Berliner Speckgürtel, wie jeder weiß. So wie Britisch-Honduras, New York und Brisbane in Australien. Nina Hell kam nicht aus Tralien, wie Trio-Schlagzeuger Peter Behrens auf Veranlassung von Karl Johannes Schindler einst textete. Allerdings versteht sie nötigenfalls was von Traljen. Aber das ist eine ganz andere Geschichte….

• Linktipp vom Dezember 2010: Die Architektin Nina Hell macht derzeit ein interessantes Angebot
• EnergieAgentur.NRW: Sonderaktion Thermografie plus Energieberatung
• Sparnachbar.de: Befristete Sonderaktion in NRW, hier gibt´s die nützlichen Infos

 (EP)

Lift tötet Zahnarzt! (BZ-Titelseite 22.12.11)

Da schauen Verwalter schon aus beruflichem Interesse genauer hin, es heißt auszugsweise:

Auf dem Flur im vierten Stock beugt er sich durch ein kaputtes Lift-Fenster und drückt einen Etagenknopf. Der Fahrstuhl setzt sich sofort in Bewegung. Der Zahnarzt hat keine Chance mehr, sich zurückzuziehen. Der Korb des Aufzugs fährt unerbittlich nach unten. Bernd S. wird regelrecht guillotiniert. Er ist auf der Stelle tot. Seine Familie findet ihn kurze Zeit später. (BZ, Ausgabe vom 22.12.2011, Link unten)

Aber wie geht es nun weiter? Die kleine Eigentümergemeinschaft in der Seitenstraße vom Kudamm (10 Parteien) kannte das Problem mit dem „zu alten“ Aufzug. Richtig: In vielen Berliner Altbau-Mehrfamilienhäusern stehen noch solche, oft toll wirkende, überalterte Aufzüge. Jeder kennt deren Macken und oft halten die Bewohner es nicht einmal für erforderlich, bei auftretenden Mängeln Sachverstand einzuholen. Höchste Zeit, die alten Aufzugssteuerungen zu erneuern, mit Sicherheits- und Anfahrtsbremsen. Das geht auch „im alten Gewand“, wie der Verwalter weiß. Na ja, ganz vorsichtig gesagt: Der hier wohl nicht. Immer wenn ein Mensch „zerteilt“ wird von nicht mehr zeitgemäßen Aufzügen, lernen wir wieder was draus. Zu spät.

• Linktipp: Die BZ-Meldung im vollen Wortlaut

 (EP)

Mehrfamilienhäuser sind in der Regel bewohnte Häuser, in denen Mieter gegen Entgelt wohnen. Oder Eigentümer, die ihre Wohnung erworben haben. Die Wenigsten machen sich hingegen klar, wie viele weitere Bewohner so ein Haus hat. Je älter das Haus, desto größer die Gewissheit, dass neben den „Offiziellen“ auch jede Menge Inoffizielle im Haus leben. Manche davon mit drastischen Folgen für die Offiziellen. Bis zum Auszug der Offiziellen, weil das ganze Haus saniert werden muss. Zu prüfen, wie viel Sanierungsbedarf bzw. Entwicklungsmöglichkeit in einem Haus steckt, kann man „Sorgfalt“ nennen, oder auch „Due Diligence“. Weil die Zeiten einfach so modern sind. Und wir uns damit beruflich befassen. Manchmal.

Kurz gesagt ist bereits diese Überschrift irreführend: Jeder Ankauf eines Mehrfamilienhauses ist eine ganz unterschiedliche Sachlage. In jedem Hause atmet ein persönlicher Geist, der jedem, der zu vieles heißt, von hinten in den Allerwertesten beißt. So könnte man rüttelreimend auf den Berichtstrip gehen und sagen:  Jedes Haus ist anders und in jedem Haus musst Du andere Sachen „ankieken“. Vorsicht ohne Nachsicht ist die Rücksicht auf die Gesamtsicht:  Sie ist das Gegenteil von Naivität, Einfältigkeit und Blauäugigkeit und die Mutter der Porzellankiste. Due Diligence ist der moderne Begriff, den ein jeder Immobilien-Tycoon gern verwendet, den aber kaum einer richtig versteht. Wir Berichterstatter und Leser natürlich ausgenommen.

Unter Juristen gilt: Zwei Juristen, drei Meinungen. Unter Architekten gilt dasselbe!

Was einem der Verkäufer nicht verrät, muss man selbst herausfinden. Was einem der Makler nicht sagt, weil er es selbst nicht weiß, muss man ebenso selbst herausfinden. Deshalb ist beim Hauskauf die Hinzuziehung von Fachrat erforderlich. Architekten, Bauingenieure und Sonderfachleute wie z.B. Holzschutzgutacher sind gefragt. Diese muss man mitnehmen, wenn man an Ort und Stelle eine Ankaufsentscheidung zur Prüfung gestellt haben will. Die Gewährleistungs- und Aufklärungspflicht eines Verkäufers gebrauchter Immobilien ist zu niedrig. Im Zweifelsfall bestreitet der Jurist die Mängel hinterher gern mit Nichtwissen. So sind die juristischen Argumente.

Die Frage, ob ein altes Mehrfamilienhaus bei üblichen Durchschnittskosten in einen aktuellen Stand von Üblichkeit versetzt werden kann, hängt fundamental mit der begleitenden Tiefenprüfung der Bausubstanz eines Hauses zusammen. Ist bereits die Substanz schlecht, heißt es bei Kalkulationen gern gleich mal das Doppelte bis Dreifache üblicher Sanierungskosten bereitzustellen. Und gerne vergleichbar mit Neubaukosten oder sogar darüber hinaus.

Am besten ist die Hinzuziehung von bereits bekannten Fachleuten. Wir unternehmen derartige Vorlaufbesichtigungen auch und beraten Menschen bei der Stärken- und Schwächenauszählung aller in Frage kommenden Gesichtspunkte eines Hauses, nicht dieser Website. Aber wir bleiben auch wie Tischler bei unseren Leisten, besser Leistungen und die gehören artig umrissen, sachverständig abgegrenzt. Und deutlich ist herauszuheben, dass der Philosoph stets weiß, dass er nicht alles weiß. Z.B. schwarz.

Schwarze Flecken auf der Landhausdiele? Keine Ahnung. Wissenslöcher. Apropos Löcher: kleine und größere, verschiedene Löcher auf dem Dachverbandsholz, den Balken? Gut, da gibt es gleich mehrere verschiedene Varianten Tiere. Dem Holzbock kann man dort eventuell artig die Hände schütteln, um ihn herzlich zu begrüßen. Oder auch den Anobien. Beim Holzbock unterscheidet man die verschiedensten Arten. Doch irgendwann wird aus „variablem Schönbock“, „Mulmbock“ und dem „großen Eichenbock“ vielleicht eine nachwachsende Käufergeneration „Nullbock“, weil das gesamte Ankaufsobjekt mehr oder minder davon durchzogen ist und kostenlos mitbewohnt wird.

Alte Häuser haben solche Untermieter. Einige davon heißen sogar „Trotzkopfkäfer“, man darf also mit Widerstand rechnen, wenn man sie in Beseitigung zu bringen trachtet.

Kaufpreis plus Nebenkosten plus Investitionskosten: Gesamtgestehungskosten einer Ankaufsüberlegung = Verkehrswert einer TOP-Immobilie?

Der Verkäufer eines Hauses gibt sich gern arglos. Er errechnet sich einen Wunschpreis für das Objekt und bietet es für diesen Preis an. Der gewissenhafte Käufer muss sich nun die Frage stellen, ob das Objekt diesen Preis wert ist. Die Bewertung von Bauschäden spielt dabei eine zentrale Rolle und die Kernfrage: Würdest du die Beseitigung von Bauschäden in fach- und sachgerechter Art und Weise für einen zu kalkulierenden Gesamtpreis hinbekommen, der das Objekt erst einmal in einen mängelfreien Zustand versetzt. Und dann die Frage: Würde man unter Berücksichtigung aller eingesetzten, finanziellen Mittel auch im Falle eines Wiederverkaufs dieses Geld je wieder herausbekommen?

Falsch angekaufte Immobilien ziehen nicht selten die fatalsten aller Folgen nach sich: Die Insolvenz des finanziell komplett überforderten Erwerbers. Auf einer Baustelle, wie sie der Schriftsteller Michael Ende genannt hätte: „Die unendliche Geschichte“. Der Glücksdrache Fuchur ist auf und davon und die Finanzen sind im schwarzen Strudel der vergessenen Zeit verschwunden. Das moderne Märchen eines Immobilienerwerbers.

Von der Bausubstanz her gibt es „harte“ und „weich gebrannte“ Ziegel, wovon beispielsweise die zu „weich gebrannten“ Ziegel minderwertiges Baumaterial darstellen. Kommt Frost, Feuchtigkeit und Wetterwechsel hinzu, so sandet der Ziegel erst porös und dann zerfällt er. Mit seiner gesamten Statik bricht der Stein in sich zusammen. Was auch Holzschutzfachleute zuweilen zum ersten Mal vor die Augen bekommen: Schlupf- bzw. Steinwespen, die zwar Stein üblicherweise nicht anfressen, aber im „zu weichen Ziegelstein“ durchaus eine „holzähnliche Konsistenz“ (Holzschutzgutachter) vermuten. Dann sieht die ziegelmauerwerksmäßig hochgezogene Wand von 1850 aus, als wäre sie ein Schweizer Käse. Die Viecher fressen sich in diese porösen Wände hinein und legen dort ihre Gelege ab. Hier bekommt die Steinlaus von Loriot echte Konkurrenz. Kein Scherz: Das Stückchen Schweizer Käse sieht man hier auf dem nachfolgenden Foto.

Bis der Bautenschutz-Gutachter kommt und mit dem Zimmermannshammer gegen die Wand keilt. Hält die Wand?

Oder -zack, pardautz- brechen bereits bei leichtem Hämmern ganze Splitstücke von der Wand ab, als wäre sie ein weicher Kokon aus Schlagsahne? Dann wiederum finden wir den Weißen Hausschwamm vor und hier auch den Echten Hausschwamm. Überall Feuchteschäden, es sind Altschäden, man sieht sie noch und wir wissen, das Dach ist neu gedeckt. Aber das Dachverbandsholz ist vom Holzbock und von Braunfäule befallen. Es ist leicht wie Balsaholz und splittert in großen Schlagstücken unter dem leicht hämmernden Zimmermannshammer. So hatte niemand gewettet.

Inzwischen stellt sich bei der Ankaufsprüfung im Rahmen einer Vorortbesichtigung heraus, dass eins von vier Gebäuden auf dem Grundstück in Form eines so genannten Gebäudeensembles von so nachhaltiger Schädigung betroffen ist, dass nur noch ein Abriss sinnvoll ist. Gebäuderestwert = Null.

Am Ende ist eine Ankaufsentscheidung dahin, dem Kaufinteressenten die Rosinen von den Augen genommen. Die Ankaufsprüfung ergibt nüchtern folgendes, zusammengefasst:

1. Das Objekt anzukaufen und nachfolgend insgesamt instandzusetzen sollte bei Abwägung von Wirtschaftlichkeitserwägungen überprüft werden, und zwar sorgfältig.
2. Dies vorausgeschickt rechnet sich der Ankauf des in Frage kommenden Objekts am Stadtrand von Berlin nicht. Denn die erforderlichen Investitionen kann man momentan aus Erfahrungswerten und Durchschnittspreisen voraussetzen und als Finanzierungssockel ansetzen.
3. Hinzu kommt aber der teilweise Abriss von Gebäuden auf dem Grundstück und an mehreren „Bedachungen“ der mehreren Häuser auf dem Grundstück. Selbst da wo Dächer des Objekts bereits neu gemacht wurden, erfolgte dies nicht durchgreifend und in bestandssichernder Art und Weise, sondern „behelfsmäßig“. Infolge der Überlegung, die Obergeschosse der verschiedenen Gebäudeteile zu Wohn- und Gewerbezwecken umnutzen zu wollen, müssen diese Arbeiten im Nachhinein als „fast wertlos“ angesehen werden.
4. Der Befall des gesamten Ankaufsobjekts mit mehreren bauwerkszerstörenden Schädlingen, wie verschiedenen Schwammarten, Fäule, Käfer- und Wespenbefall sowie eine Vielzahl von sichtbaren Alt-Feuchtigkeitsschäden (vor Dachinstandsetzungen) lässt die Vermutung zu, dass das Objekt neben den hier und heute sichtbaren Schäden insbesondere auch „unsichtbare“ und verborgene Bauschäden im Bereich der Stockwerksdecken aufweist. Für diese denkbaren Sanierungsvermutungen muss man mindestens noch einen großen Teil Sicherheit zusätzlich einkalkulieren.
5. Die ursprüngliche Überlegung, eventuell im Rahmen üblicher Dachgeschoß-Ausbaupreise von vielleicht 800,- bis 1.000,- € pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche zu landen, lässt sich nicht aufrecht erhalten, angesichts der vorgefundenen Schädigungen.
6. Eher kann man davon ausgehen, dass die Sanierung vergleichbare Neubaupreise von z.B. 1.500,- bis 2.000,- €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche nach sich zieht. Hinzuzurechnen ein Betrag in „unbekannt bleibender Höhe“ noch für die Kosten „unbekannter Maßnahmen“. Denn diese werden sich im Verlaufe eines Modernisierungsvorhabens herausstellen, Tag für Tag, Woche für Woche und Monat für Monat.
7. Multipliziert man diese überschläglichen Annahmen mit den zur Nutzung vorgesehenen Flächen künftiger Nutzung, so addiert sich im vorliegenden Fall gleich mal „ein Millionengrab“ bzw. ein Investvolumen von leicht 800.000,- bis 1.000.000,- €, bezogen auf den Ankaufspreis, die Nebenkosten und die erforderlichen Investitionskosten für sämtliche Gebäudeteile, einschl. eines Abrisses von Altgebäuden und dem bestandssichernden Neu- bzw. Wiederaufbau planungsrechtlich zulässiger Grundstücksausnutzungen, der Baulandreserve.
8. Dies alles zusammengenommen ergibt sich die Frage der wirtschaftlichen Wiederverwertung und ergo die Frage: Gäbe es unter Notgesichtspunkten im Falle eines notwendigen Abverkaufs Käufer, die bereit wären, für ein solches Objekt einen „notwendigen“ Verkaufspreis zu zahlen, der mindestens kostendeckend sein muss? Insofern große Zweifel, dass dieses künftig erzielbar ist.

Und jeder hat es ja gehört angesichts der Lehmann-Brothers-Pleite:

Wer haftet schon dafür? Na, der Käufer. Fazit: You are always „The Gelackmeierte“, wenn du dich nicht gründlich um die Prüfung einer Ankaufsentscheidung kümmerst. Due Diligence ist Intelligenz, man kann dafür Leute beauftragen, denn die eigene Ankaufsentscheidung ist oft von Emotionen begleitet. Der Weg der Sachlichkeit ist das Ziel und das „was wäre wenn?“. Im hier dargestellten Überprüfungsfall ergibt die Due Diligence ein kurzes, sowjetisches NJET. Wer es nicht versteht, googlele…..

• Bei weiteren Fragen: Ruf einfach die Hausverwaltung an!
• Video: Im Altbau häufig zugange: Die Steinlaus
• Außendienstbericht: Dadideldum, der Lochfraß, der geht um
• Polaroid des Tages: Der Schmutzfink geht um

 (EP)

Der Artenschutzgutachter an unserem Bauvorhaben Wärmedämmfassade Wedding teilt zum Betreff  „Freigabe von Quartieren“ mit:

An der gesamten Brandwand sind nun keine Quartiere mit aktuellen Brutgeschehen mehr vorhanden, sodass aus ornithologischer Sicht keine Bedenken mehr gegen eine Durchführung von Bauarbeiten an der Fassade bestehen. (Brief des Artenschutzgutachters vom 21.06.11 an den Bauherrn, vertreten durch die Verwalterin)

Das bedeutet: Wir haben keinen Vogel mehr. Die Fassade ist vogelfrei. In Kürze werden auf dieser Giebelfassade 38 Ersatzquartiere, Vogelbehausungen, Brutstätten, eingearbeitet. Dann haben wir wieder einen Vogel oder mehrere. So lange es keine Brutstätten für deutschnationale Kräfte sind, kein Bedenken! Die leben jetzt gefährlich: Der Landesvorsitzende der NPD wurde zusammengeschlagen. Soll uns das freuen? Wohl kaum. Die Rechten verkloppen, weil man selbst links ist? Kloppe ist keine Lösung. Die haben auch nen Vogel, wenn nicht mehrere.

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New Pixar Short (via Youtube)

Ohnehin gestaltete sich das Abwarten der Vögel äußerst kurzweilig, war voller Überraschungen und letztlich waren sie des Landlebens inzwischen überdrüssig geworden. „Fliegen wa mal in Wedding“, das wurde bald zu einem geflügelten Wort.

In den schnieken 38 Ersatzquartieren werden die Vögelchen bald Nachwuchs bekommen. Vorher steht die Vogelhochzeit an. Tirili!

Man sieht: Ornithologie ist ein weites Feld. Aber wir, die Hausverwalter, sind gut zu Vögeln.

• Humor ist, wenn man trotzdem lacht: Malerdeck reimt lustige Rüttelreime

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WWWW John über „Murphys Law“  (via Youtube)

Sag mal, sind die nur blöd? #Fluch eines Autofahrers am Morgen – Entwurf für § 8 des Standardauftrags für Ersatzbeschaffungen: „Die Anlieferung erfolgt außerhalb der Kernanreise- und -abfahrtzeiten der Schulkinder bzw. deren Eltern. Ein Stundenschema zu erwartender Stoßzeiten ist beigefügt.“ – Zur Kernfrage: Wie kann man dem Leben durch antizyklisches Verhalten Qualitätszuwächse verschaffen?

So dachte der Kindesvater heute morgen, als er sein Kind zur Schule brachte, über Stoßzeiten sinnierte und über Strategien zur Ausweichzeitgewinnung:

Es ist immer viel los morgens kurz vor acht Uhr vor der Schule in Berlin-Zehlendorf. Nicht wenige Kinder werden gebracht. Mit Autos, die in der engen Straße mit Kunst und Andacht, vor allem viel „liebender Geduld“ aneinander vorbeischlängeln. Es sind auch Ignoranten unter den Eltern, etwa solche, die ihre Kinder grundsätzlich zur Straßenseite hin aussteigen lassen. Nach Murphy kann man ohne Problem in ein solches Kind hineinfahren. Sämtliche Neuanschaffungen, die die Schule seit langem mit Geduld und Spucke eingefädelt hat, wie z.B. das neue übermannshohe Turngerüst samt Lastwagen, Kramer-Allradbagger und zwei düster dreinblickenden „Geräteaufstellern“.  Pünktlich um 10 Minuten vor acht Uhr an reisen sie an. Sie müssen natürlich sofort mit der Arbeit anfangen. Nicht um zehn nach acht Uhr, wenn die Schüler der Grundschule in den Klassenzimmern sind. Initiativlos: Niemand gebietet ihrem Schwachsinn Einhalt. Sie wollen doch nur ihre Arbeit machen. Von unserem Standpunkt aus sollten wir froh sein, dass endlich ein neues Turngerüst für den Schulhof kommt, ansonsten bitte „Fresse halten“. Niemand hat das Recht, ihnen das vorzuwerfen und ihre Gedankenlosigkeit. Aber -frei nach Murphy- hab ich jetzt wenigstens überraschend festgehalten.

Alle Vöglein sind schon da, alle Vöglein, alle…. #Liedtext

Richtig ist: Wer baut, kann auch einen Vogel haben oder mehrere. Das wussten wir ja schon immer. Wie weit allerdings die Liebe zu den eigenen „Hausgenossen“ geht, darüber gibt es unterschiedliche Meinungen. Das focht den Gesetzgeber an, gesetzliche Grundlagen zu schaffen, eine Art „Lex ornithologicus“ oder so ähnlich. Das Naturschutzgesetz setzt die Maßstäbe für den Vogelschutz.

Der Bestand des Hauses als Wohnanlage mit außenliegenden Giebelwänden, die teils unverputzt sind und an denen Nistplätze von Vögeln beheimatet sein können, ist als Gesichtspunkt hinsichtlich der baulichen Instandhaltung des Hauses maßgeblich betroffen. Denn als im Zweiten Weltkrieg halb Berlin zerstört wurde und mehr als 1 Million Menschen obdachlos wurden, fielen auch eine Vielzahl von Hinterhofwohnungen der Abrissbirne zum Opfer. Hofentkernung, um die Belichtung der verbleibenden, weniger zerstörten Wiederaufbauten zu verbessern zeitigten diese unverputzten Giebel mit Scharten, Fugen und Mauerwerkslöchern, in denen die lieben Vögel gerne herumsitzen, auf Eiern, die sie bebrüten.

In Berlin-Wedding findet der Artenschutzgutachter jetzt solche Nistplätze, einige davon verlassen, und es gibt Kotspuren, die darauf hinweisen, dass hier Vögel waren. Einige weitere im aktiven Brutprozess, so scheint es. 24 Niststätten des gemeinen Haussperlings (lat.: Passer domesticus) sind über den Giebel verteilt entstanden. Der Haussperling gilt als bedrohte Tierart. Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende, selbst anderswo in Heiligensee wohnhaft, weiß zu berichten: „Ja, das stimmt, der Haussperling ist ja im Gegensatz zum Feldsperling ein Stadtbewohner. Seit die Bierbrauereien die Pferdefuhrwerke abschafften, so sagt er, hat der Bestand der Haussperlinge einen Teil seiner Ernährungsgrundlagen eingebüßt. Wat? Die kleinen, braunen Viecher ernährten sich mit Vorliebe vom Pferdekot, dem Pferdeappel, der in getrocknetem Zustand, so der Verwaltungsbeirat, auch vortrefflich als Wurfgeschoss dienen konnte. Ich frage mich, ob auf die Vögel?

Von den 24 vorgefundenen sind 6 Niststätten derzeit in Betrieb, sagt der Artenschutzgutachter. „Zu erkennen sind sie an herausgehändem Nistmaterial, rufenden Männchen und Kotspuren sowie verschiedenen Verhaltensmerkmalen der Vögel. Die Eiablage sei Anfang/Mitte April erfolgt. Danach werden die Eier 13-14 Tage bebrütet und nach zwei weiteren Wochen verlassen die jugendlichen Spatzen das Nest. Allerdings brüten die braunen Racker häufig 2-3mal pro Jahr. Sogar ein nicht mehr genutztes Nest der Nebelkrähe fand man vor. Zwei Ringeltauben (lat. Columba palumbus) turtelten dort beobachteter Weise miteinander herum.

Der Hausverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft lernt an diesem Beispiel noch hinzu, was es bedeutet, eine Vollwärmeschutzfassade zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie an den bis dato unverputzten Gebäudegiebel anzubringen. Aber auch der Putzer, der Maurer, der Polier sind einzuweisen, wenn es sinngemäß heißt:

1. Im Bereich vom aktuellen Brutgeschehen dürfen keine Schutt- bzw. Staubschutznetze an den Baugerüsten angebracht werden.
2. Im Umkreis von ca. 3 m um das aktuelle Brutgeschehen gibt es praktisch dann kein aktuelles Baugeschehen, dort sind Bauarbeiten zu vermeiden.
3. Lärmende Tätigkeiten, längerer Aufenthalt und die Lagerung von Baumaterial im unmittelbaren Bereich der Brutgeschehen sind zu unterlassen.
4. Nach Ausflug von flüggen Jungvögeln können entsprechende Nester ggf. zum Verschluss freigegeben werden, um Komplikationen bei erneutem Brüten der Vögel zu vermeiden.
5. Alle am Bau beteiligten Mitarbeiter sind über die genannten Verhaltensmaßnahmen in Kenntnis zu setzen.

Die Nester werden von den Sperlingen jährlich wieder genutzt, allerdings ohne Wohngeld oder Miete an die Hausverwaltung zu entrichten. Sie sind daher nach § 44 BNatSchG geschützt, weil sie für eine Wärmedämmung dauerhaft entfernt werden müssen, ist nach § 67 desselben Gesetzes ein Ausnahmeantrag erforderlich. Dieser schließt die erstmalige „Schaffung von Ersatzwohnraum“ (kein Witz) ein, namentlich geht es um „Ersatz-Nistquartiere“ auf derselben Fassade im Verhältnis 1:1.

So entstehen dann lauter neue Wolkenkuckucksheime, und eine vertragliche Nutzungsüberlassung an diese Dauermieter wird von den Behörden als wünschenswert angesehen. Die Bewohner haben mehrere Vögel. Und, damit ist die Eingangstheorie widerlegt: Der Bauherr ist gut zu Vögeln und macht alles artig mit. Artenschutzgerecht.

Waschmaschinen leben länger mit Calgon. Oder mit einer guten Wasserenthärtungsanlage.

Genau genommen handelt es sich nicht um Instandhaltung. Denn es erfolgt erstmals ein Einbau einer Wasserenthärtungsanlage. Der Platzhirsch soll Grünbeck sein, munkelt man. Hintergrund: Das Berliner Wasser ist recht kalkhaltig. Nach dem Einbau der Enthärtungsanlage ist das Wasser weicher. Es läuft über ein Salz und wird weich gefiltert.

Mitgeliefert in „korrektem Grün“ (Firmenimage der Firma) wird das Testkit für die GESAMTHÄRTE. Eine Wasserprüfeinrichtung zur Ermittlung, ob das Wasser gut ist.

Riesenschläuche werden in die Wasserzufuhr kurz hinter der Hauptwasseruhr am Hausanschluss eingebaut. Die silbernen Dinger müssen den Querschnitt des Hausanschlusses verknusen. Kein Zweifel, das tun sie. Diese Anlage ist nicht billig, und sie sieht weder so aus, noch nimmt man an, dass sie nach kurzer Zeit zusammenbricht. Nein, hier wurde Wert auf Qualität gelegt und langfristig wird sich erweisen, dass die Entscheidung so richtig war. Alles in allem hätte man Bevorzugung einer „billigeren“ Lösung hier rund 7.000,- € einsparen können. Wollte man aber nicht. Wasser gehört zu den Grundbedürfnissen der Menschen und das Gerät an dieser Stelle muss das sicherstellen: dass das Wasser klar bleibt und keine ständigen Probleme auftreten. Das war dann einige TEURO wert.

Aus dem beruflichen Emailschriftverkehr sticht heute morgen die Meinung einer Berliner Architektin hervor, die folgendes zu einer Sanierungsüberlegung im von ihr bewohnten Mehrfamilienhaus in Berlin-Kreuzberg -auszugsweise- schreibt:

Ich bin grundsätzlich keine Befürworterin von WDVS. Vor allem bei den niedrigpreisigen Ausführungen glaube ich, dass man sich gleich ein neues Sanierungsfeld einhandelt. Außerdem bilden die Fenster oftmals viel größere Schwachstellen, ohne deren Sanierung ich eine Fassadendämmung auch fraglich fände.

Festgehalten als Merkposten. Es ist eine beruflich geprägte Fachmeinung. Interessante Randfrage: Wie verwaltet man eigentlichen Meinungs- und Stimmungsbilder in einer elektronisch per Email getriebenen Korrespondenz? Richtig: ganz langsam: Man gibt eine Auswertung eines Architekten in „den Diskussionskreislauf“ des Verwaltungsbeirats (3 Menschen), diese beantworten dann in „Remails“ an jeweils weitere drei Personen (zwei Mitglieder Beirat, Verwalter), was sie davon halten. Da bauen sich schnell Datenmengen auf. Ein Exzerpt, ein Auszug, tut es nicht. Man sammelt Meinungen, die einem schriftlich vorliegen, wie zu Guttenberg: Man fügt sie in ein neues Dokument ein, vergißt aber nicht die Fußnoten, also hinzuzufügen, von wem sie stammen. Ex-Doktor zu Guttenberg ließ sie einfach weg. Kein Wunder, bei so viel Arbeit.

Mit spitzem Bleistift rechnen! #Anforderungsprofil für den Einkauf – Die nachfolgenden Erfahrungen stellen die persönliche Meinung des Berichterstatters dar.

In den letzten Tagen doch mal den Arbeitsrhythmus anders als gewöhnlich gestaltet. Es geht um die innerlich sich aufdrängende Frage, ob derjenige ein guter Verwalter ist, der die Strukturen von Handwerkerangeboten „durchleuchtet“. In Maßen natürlich, denn „Tischler, bleib bei deinen Leisten“. Eine Erfahrung ist auch gleich eine ärgerliche: Dass die Dachdeckerfirma einen Fassaden-Hublift benötigt, der von ihr mit ca. 550,- €/Tag der Ausleihe berechnet wird, tut nicht not. Die eigene Recherche ergibt, dass er lediglich 280,- € kostet, wenn ich mich selbst drum kümmere. Das allerdings wird zur „Nicht-Nachdenken-Falle“. Nun denkt niemand mehr mit, und das zwei Gewerke sich hier absprechen sollen, damit das dritte Gewerk (der Hubwagen) effizient genutzt wird, klappt schliesslich nicht. Alle haben sich auf uns verlassen. Uns aber nicht mehr gefragt, der Auftrag wird abgebrochen und ist bis heute nicht erledigt. Das nervt.

Merke: Fordere vom Handwerker die Offenlegung solcher Positionen und wenn sie nicht schlüssig kalkuliert sind, fordere von ihm Nachbesserung, aber verzettele dich nicht in den Zuständigkeiten. Gut ist.

Viele Internetseiten als so genannte Internetshops halten kaum, was die „offensichtliche Bepreisung“ ihrem Besucher verspricht. Im Kleingedruckten ist lauter Gedöns versteckt, dass als „ungerechtfertigte Bereicherung“ anmutet. Seriöse Anbieter sind leider selten. Das Gros der Anbieter versteckt Sachen im Kleingedruckten. Baustoffe einfach per Mausklick in Warenkörbe zu verschieben und „zur Kasse zu gehen“, davon kann man nach den hiesigen Erfahrungen schlicht nur abraten. Lieber vorher eine offizielle Preisanfrage und ein gedrucktes Angebot inkl. aller „erkennbaren“ Nebenbedingungen abfordern. Schriftlich, schriftlich geht die Welt nicht ganz so schnell zugrunde. #Sujet des Berichterstatters nach dem Feldforschungsversuch

Als regelrechte Betrüger gelten bei mir seit kurzem zwei Dachdecker-Bedarfsmärkte, die Baustoffe wie Trapezbleche, Bitumenwellpappen und ähnliche Bedachungen anbieten, die man auf Carports, Müllhäuschen und dergleichen schrauben könnte. Auch hier liegt System im Schwindel mit viel zu hohen Preisen. Die Marktrecherche ergibt interessanterweise:

• Die zwei angefragten, nach Auskunft von Handwerkern guten Läden bieten bspw. Trapezbleche (zugeschnitten, 5 mm Stärke) zu Preisen um die 32,- bis 34,- €/m² an. Das ist Betrug und unerklärlich.
• Die Recherche ergibt, dass via verschiedener Internet-Websites Einkaufspreise zwischen 5,- und 15,- €/m² berechnet werden.  Also streichen die Berliner Dachdecker-Bedarfsläden, deren Namen ich hier nicht nennen werde, über 100% „Marge“ ein. Eine Unverschämtheit. Von solchen Partnern kann man nur dringend abraten.
• Pfiffig ist allerdings auch immer „das System“ des Zubehörs. Das kennen wir ja bereits aus der Autoteilebranche. Du kannst das Zeug nur verarbeiten, wenn du auch das Originalzubehör verwendest.

Summa summarum ist es dann nicht mal ungewöhnlich, dass der vorsichtig errechnete m²-Preis trügt: Bestellst du also 32 m² eines Bedachungsblechs zu 6,60 pro m², heisst das noch lange nicht, dass im Endeffekt 300,- bis 400,- € herauskommen. Findige Positionen wie „Mindermengenzuschlag“ oder „Verpackungspauschale“, dazu noch eine „Tonnagegebühr“ und schwupps sind gleich mal 1.200,- € zusammengekommen. Das alles hat mit guter Kalkulation für den Endkunden nichts zu tun. Die Branche selbst tut sich gütlich.

Der Verwalter fremden Eigentums als Vermögensverwalter seiner Klienten tut gut daran, den „Bauluden“, aber auch der „Baustoffmafia“ genau auf die Finger zu schauen. Guckst du?

Nun gut, das ist nun wirklich lange her. 1918 endete der 1. Weltkrieg und die Friedensschließenden machten einige Fehler, von denen wichtige Historiker hinterher behaupteten, sie erst hätten den Nährboden bereitet für den deutschen Nationalsozialismus. Andere widersprachen dieser Theorie bis auf´s Blut und da sieht man ja schon den Kern des Streits, des Pudels Kern, die Frage einer gewissen „deutschen Gretchen“, die Gretchenfrage. Was aber, wenn ein Hauseigentümer in Berlin-Wedding seinen Giebel sanieren will, wie es „Gretchen“ Angela Merkel, Kandisbunzlerin von Gesamtdeutschland gern wünscht. Sie sagt, das sei Chefsache, und bald, so befürchten jetzt auch Kenner, wird es den „Sanierungszwang“ doch noch geben: dann müssen Hauseigentümer, ob sie wollen oder nicht, gebäudeenergetisch sanieren, kurz: wärmdämmen. Wie „Labskaus auf lau gebräuntem Toast“ -igitt- nimmt sich die gegenwärtige Rechtslage aus und haben wir angesichts von Klimakatastrophe, atomaren Weltgefahren und Treibhauseffekt überhaupt noch Zeit für Großzügigkeit? Das Beispiel aus Berlin-Wedding belegt: Wir sind noch lange nicht bereit, in unsere Köpfen Ordnung zu schaffen.

Für die Älteren unter uns taugt noch das Feindbild des drohenden Russen. Die Jüngeren sind Hui Buh, dem Schloßgespenst angemessen zu verschrecken. Was aber hilft gegen deutsche Grundstücksnachbarn, damit sie sich „vom Acker“ machen, anstatt sich wie „Edgar mit den Scherenhänden“ zu benehmen, immer bereit, ein Stück nachbarlichen Kuchen abzuschneiden, kurz gesagt: die Hand aufzuhalten? #Sinnfrage

Ordnung schaffen mit immer weniger (rechtlichen) Waffen? Ein hohes Ziel. Zur Erinnerung:

Der Berichterstatter focht lange, aber redlich und im Ergebnis wurde im Berliner Abgeordnetenhaus das Berliner NachbarrechtsG geändert. Das war „löblich, lieb und lullaby“, also klasse, „kybernetisch, kanz kroße Klasse“, etwas umständlicher ausgedrückt. Bilanziell ist unser Zeitkonto im Beispiel Berlin-Wedding eindeutig überschuldet, doch das war dem Grundsätzlicheng geschuldet. Per Saldo hat die Aufräumphase fünf Jahre gedauert, anstatt einfach nur loslegen zu dürfen.

Man hat vor, die zum Nachbarn hinzeigende Giebelwand wärmezudämmen, zeigt das seinem Nachbarn drei Monate vorher an, und gut ist. Er hat das zu dulden: aus gar keinem rechtlichen Gesichtspunkt lassen sich noch Einreden herleiten. So ungefähr lautet die Idealvorstellung eines gesellschaftlich einwandfreien Miteinanders bei klarer Rechtslage und einfachen, sauberen Vorschriften. Doch das Gegenteil bleibt der Fall. Die Kriterienbrücke unseres Vorhabens umfasst folgende Gesichtspunkte, über die man erst mal gehen muss:

1. die Berechtigung, das nachbarschaftliche Grundstück zu begehen, es aber auf unbefestigten Flächen nicht zu befahren,
2. ein Gerüst auf dem Grundstück aufzustellen, den Putz am eigenen Giebel beseitigen zu dürfen und die Wand anschließend ordnungsgemäß zu verputzen und farblich zu gestalten,
3. jedoch keine längerfristige Lagerung von Baumaterial durchzuführen, keinen Container aufzustellen oder Baustelleneinrichtungen (wie z.B. Klos), Müll und Baustellenabfälle sind sofort zu entsorgen, spätestens wöchentlich,
4. die an der Brandwand (auf dem Nachbargrundstück) stehenden Bäume einschl. Wurzelwerk sind „auf Kosten des Bauherrn“ (also uns) zu beseitigen, obwohl sie auf dem Nachbargrundstück stehen und die Substanz unseres Hauses schädigen (im Klartext: eine Zuzahlung in erheblichem Umfang, u.a. auch wegen nachfolgender Punkte),
5. die dazu erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen sind vom Bauherrn (uns, nicht dem Grundstückseigentümer) einzuholen „auf eigene Kosten“, und soweit eine Auflage zu einer entsprechenden Ersatzbepflanzung erfolgt, diese auf unsere Kosten durchzuführen, darüber ist vor Erstellung der Rüstung Einvernehmen zu erzielen,
6. der Bauplatz ist zu reinigen und soweit umweltgefährdende Stoffe in das Erdreich gelangen, ist dieser Bereich auf eigene Kosten auszutauschen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen,
7. soweit durch Drucklasten (wie der Rüstung) Erdverdichtungen eintreten, sind diese zu beseitigen, damit Oberflächenwasser versickern kann,
8. als Gegenleistung für die Ausführung der Arbeiten (!!) wie auch für die Anbringung der Wärmedämmfassade zahlt der Bauherr anstelle einer monatlichen Überbaurente einen Betrag in Höhe von 1.500,- € an die Nachbarin.
9. Bei Überschreitung einer Festbauzeit von drei Monaten zahlt der Bauherr einen zusätzlichen Betrag von 1.000,- €.
10. Sollte eine Baupause von mehr als drei Wochen eintreten, so verpflichtet sich der Bauherr, die Rüstung abzubauen, um sie dann wieder aufzubauen.

Und noch einiges mehr.

Damit wird deutlich: Man kann es als „gefährliches Wagnis“ des Bauens begreifen, man kann aber auch sagen, dass aus einer Vielzahl von verschiedenen Rechtsgründen die Regelung einiger dieser Vereinbarungspunkte schlichtweg überflüssig ist und deutsches Recht darstellt. So lange aber ein Bauvorhaben wie dieses, dessen Durchführung im „öffentlichen Interesse“ sämtlicher Menschen auf der Welt liegen muss, vom Vorhandensein komplizierender Regelungstatbestände auch nur ansatzweise abhängig gemacht werden darf, kann sich kundige Rechtstheoretiker eine Strategie jahrelanger Verzögerungen einfallen lassen, wenn er nur daran interessiert ist.

Der Job als Haus- und Grundstücksverwalter findet da seine Grenzen, wo Anderen mit bürgerlich normierten Wertvorstellungen wie Gemeinsinn, Notwendigkeit und Tugenden wie Bescheidenheit, Zuverlässigkeit und Berechenbarkeit kaum noch beizukommen ist. Wo das Gewinnmaximierungsprinzip sich darauf beschränkt, seinem Nachbarn nur noch Steine, Hindernisse und Fallstricke in den Weg zu legen. Das ist vor einem moralischen Weltbild kaum noch zu verantworten, aber leider nicht unüblich. Wo Vereinbarungen über Lapidarien wie diese sich jahrelang hinziehen und schliesslich der Bauherr viele der „schleimigen Kröten“ nur noch frißt, um endlich anfangen zu können. Niemand kann Gerechtigkeit bis zu dem Punkt durchfechten, an dem sie weitgehend liegt. In die Nähe davon zu kommen, reicht manchmal schon, leider!

Dem wird hier nicht das Zeug geredet und insbesondere wird dem Nachbarn nichts leichtfertig unterstellt. Als Fazit bleibt aber:

Die bislang ergangenen Rechtsvereinfachungen sind schlichtweg ungenügend. Stattdessen wäre wohl ein Gesetz in Erwägung zu ziehen, dass diesen Fall hinreichend rechtsklar und „unverhinderlich“ regelt. Und auch die „Heilige Kuh“ fremden Eigentums muss abgeschafft werden. In verdichteten Ballungsräumen wie Großstädten kommt die Politik langfristig nicht an der Forderung vorbei, dass Grundsstückseigentümer die Überbauung ihres Grundstücks im Kern entschädigungsfrei zu dulden haben, wenn die Durchführung dem „technisch gebotenen Stand“ einer „gebäudeenergetischen Sanierung“ Folge leistet. Auch die Überbaurente gehört abgeschafft und entspricht veraltetem Denken.

Prost Mahlzeit. Kommt die Vereinbarung, wie hier, nach mehr als fünf Jahren endlich zustande, ist nur noch festzustellen, was eingangs aufgeführt ist: Die Russen sind da! Und wie Nina Hagen hinzufügte: Hipp hipp, hurra! Nun kann gebaut werden!

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Meister Röhrich: Eckehard, die Russen sind da! (via Youtube)

In Berlin-Neukölln wird auf dem Grundstück die freistehende Altbau-Giebelwand zum Innenhof hin wärmegedämmt. 14 cm Wärmedämmverbundsystem werden „draufgeschraubt“, mit Wärmedämmplatten und Dübeln (8 Stück pro m²). Ob 12, 14 oder 18 cm entscheidet der Zeitgeist: momentan dürfen 14 cm als „befriedigend“ oder besser als „state of the art“ bezeichnet werden. Die Verhandlungen hangelten sich an einer Leistungsbeschreibung eines Architekten entlang.

Eine berufliche Kernerfahrung des Verwalters: Du kannst für alles Textbausteine entwerfen, doch die können auch zur Globalisierungsfalle werden. Sie treffen den Einzelfall dann nicht. Eher sind sie so eine Art Strickmuster, eine Art To-Do-Liste, was man in einem Vertrag besser regeln sollte. Auch wenn es fehlerhaft geregelt wird, wie falsch verwendete Textbausteine gerne bezeugen. Zu den Skurrilen gehört folgender Textbaustein (ein Textfragment).

Die Verträge sind gemacht! Und es wurde viel gelacht….und was Süßes zum Desert. Freiheit, Frei-hei-he-he-heit ist das Einzige, was zählt. Marius Müller-Westernhagen „Freiheit“

Dieser „Speicherfehler“ hat eine lange Geschichte und doch ist dieser „falsche Fehler“ schon seit Jahren im Vordruckgerüst des Bauvertrages über größere Bauleistungen. Heute entdecke ich ihn wieder. Auch früher haben ihn schon Leute bemerkt und Bauverträge wurden auch schon unter Verwendung dieser Passage abgeschlossen, weil niemand den Fehler bemerkt hatte: Denn die Klausel besagt, dass unmittelbar nach Vertragsabschluss, durch Unterschrift, der gesamte Vertrag rechtsunwirksam wird: allerdings nur mit rechtsgültigen Unterschriften.

Nonstop nonsens.

Das Korrekturprogramm bietet allerdings einige gute Alternativen, die sich mit einem Mausklick realisieren lassen. Wir werden uns heute mal ganz bewußt für die Variante „rechtswirksam“ entscheiden und somit dem Bauvorhaben einen praktikablen Fortgang geben.

Au weia!

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• Nachdenken über Vertragsgestaltung: mit der TELEKOM
• Furioses Kabelfernsehen: Tütensuppe forever
• Bild dir eine Meinung: Sie aß den Killer-Käse
• Wartung: Die Tankwartung wird jetzt 30% billiger, die Tankreinigung 50%

Der liebe Gott hat seiner Wut über die mißratenen Kinder der Erde Luft gemacht und sich ausgekotzt. #Eintrag eines facebookianers zur Situation in Japan

Bereits der Popgigant Prince titelte eine seiner Scheiben mit „Around The World In A Day“, während noch Jules Verne 80 Tage benötigte, um einmal um dieselbe zu ziehen. Und der gnadenlose „Fred von Jupiter“ ist nicht mehr länger noch allein, bekommt Besuch von Mutter Erde,  bekommt jetzt Besuch von einer Sonde, nicht für Mägen. Sie ist etwa tischgroß und hat unterschiedliche Temperaturen auf der Tagesseite von ca. 450° und auf der Nachtseite von minus 185° zu verkraften. Heiß ist es auf dem Jupiter und kalt. Jedenfalls nicht so heiß, als das eine Kernschmelze zu befürchten ist. Gott sei Dank.

Anke Kosanke (* Name geändert) jedenfalls ist gerade jetzt in Tutukaka. Nie gehört? Taka-Tuka-Land, ja, das schon. Oder Popocatépetl, ein Vulkan. Bzw. Titicacasee?

Radioaktivität – Kraftwerk (1975) (via Youtube)

Pipi Langstrumpf baute sich ihre Welt, so wie sie ihr gefällt. So wie die Menschen eben sind.

Nicht umsonst ist das, was man auf dieser Website hier einen „Seitentrenner“ nennen könnte, ein Flugzeug (wie hier abgebildert). Die Menschen hotten von Hü nach Hüskerdü und umgekehrt, es geht von lechts nach rings von obanoboben bis unten auf Kurs, die Globalisierung hat uns inzwischen vollkommen erreicht.

Jetzt plant die Wohnungseigentümergemeinschaft in Kreuzberg, ab Anfang April ihre Fassade aufzuhübschen. Bei der Gelegenheit soll das Dach gleich mit in Ordnung gebracht werden. Unterm „Dachjuché“ (Berolinmus für ganz oben unterm Dach) wohnt Anke Kosanke, wenn sie in Berlin ist. Sie ist oft in Berlin, eigentlich meistens. Wenn sie einen ihrer zu wenigen Urlaube angeht, allerdings, zieht es sie in die weite, weite Welt. Ganz weit weg.

Tutukaka ist in Neu-Seeland und lässt sich wegen der bereits ins Feld geführten Globalisierung auch googlen.

Taka-Tuka-Land liegt irgendwo in unserer Kindheit verstreut, genauer bei Astrid Lindgren, ihrer berühmtesten Strumpfdrossel, dem rothaarigen Mädchen Pipi und einer ihrer berühmten Reisen.

Der Titicacasee ist ein sehr großer See in Südamerika. Sprichwörtlich von hier aus gesehen dort „umme Ecke“ ist der Popocatépetl in Mexiko.

Was in Japan los ist und in Libyen, bedarf keiner weiteren Vertiefung.

Während Anke Kosanke aus Neuseeland eine Email an den Verwalter schickt, um dem Architekten der WEG noch ein paar Fragen „umme Erde“ zu übersenden, ist was los auf der Welt. In Kreuzberg wird die Fassade bald aufgehübscht. Es ist eine Art Gran Slam: Die Fassade wird aufgehübscht und wir können es uns leisten, rund um die Welt zu fliegen, auch nach Tutukakapétl, oder wie das heißt!

Während der Globus quietscht und eiert. Mir fröstelt.

„Ausländische Sender bekommt man heute auch über den Kabelanschluss.“ Außerdem gebe es IP-Fernsehen, Internet-TV und spezielle Receiver, die über das Internet 350 Programme aus aller Welt auf den heimischen Fernseher holten, ebenso wie Flachantennen, die fast unsichtbar anzubringen sind. Der Fortschritt der Technik hat auch die Rechtslage verändert – wer heute vor Gericht auf seiner Schüssel besteht, verliert. Das war jahrelang anders. Das Bundesverfassungsgericht attestierte sogar ein „Ausländerprivileg“ wegen des Rechts auf Informationsfreiheit.“ (Berliner TAGESSPIEGEL, Onlineausgabe vom 07.02.11, Link unten)

Ja, der Schüsselwald auf deutschen Dächern! Doch das soll sich jetzt ändern. Sagt zumindest der TAGESSPIEGEL und empfiehlt die Dienste von Rechtsanwalt Frank Auffermann. Der Artikel ist verlinkt, weil er sich mit dem Thema befasst, über dessen Handhabung wir immer wieder berichtet haben. Neu und daher erwähnenswert ist der dargestellte „Trend“, es gäbe nun gute Argumente für stets obsiegende,  aber inhaltlich wehrhafte Satellitenschüsselgegner unter Deutschlands Vermietern. Na egal, das werden wir einfach weiter beobachten. Bis dahin empfehlen wir, den angehängten Artikel auf der Website vom TAGESSPIEGEL aufzusuchen. Interessant.

• Linktipp: Die Schüssel muss weg (Anwalt gegen hässliche Antennen)
• Linktipp: Die bisherige Sicht eines Verwalters in Berlin! Muss sie überarbeitet werden?
• Linktipp: Hat Thilo Sarrazin den Überblick? Satellitenschüsseln verhindern Integration, meint er!
• Linktipp: Die Europäische Kommission 2001 über Bedeutung, Nutzung und Inbetriebnahme von Parabolantennen (pdf Dokument, 21 Seiten)

In Berlin-Neukölln wird es draußen dies Jahr nicht so kalt! Denn draußen wird geheizt! Von drinnen! Die Heizungsluft von drinnen wird ungehindert nach draußen, …und § 10 der EnEV, darüber wird nicht so viel nachgedacht! Das Glück des Menschen liegt nicht allein in niedrigen Heizkosten! Oder doch?

Das Foto wurde uns kürzlich von einem Wohnungseigentümer eingereicht! Was man da machen kann? Die Eisblumen genießen, sie als Ausdruck einer einmaligen Romantik entschlüsseln und dafür sorgen, dass sie wachsen und gedeihen? Das Fensterthema in einer Wohnungseigentümergemeinschaft: Oh Gott, da fang ich heute nicht mit an! Es ist nur ein Polaroid! Ein Foto, mehr nicht. Niemand wollte das Rad der Geschichte neu erfinden, um dann über Fenster, …..es ist das nicht wert, nicht heute!

Ein Bild sagt oft mehr als 1.000 Worte. Wie in diesem Fall hier. Recherchetipp hier: „Stichwort ENeV“, das reicht, ins Suchfenster!

Am Stuttgart21-Bahnhof wurden gestern die Kinderchen von der Polizei gepfeffert, die Gegner des Projekts bewusst mit in die ersten Reihen genommen haben und nun kalauern sie über die Gewaltbereitschaft der Polizei, in Berlin outet sich die Merkel als grüne Öko-Revolutionärin der Gebäudesanierung? Osama bin Laden ruft anstatt zu Gewalt zu Ackerbau und Viehzucht auf. Oder ist die Audiobotschaft in Wirklichkeit schon Monate alt und bin Laden in Pakistans Hochwässern ersoffen? Die Welt ist vollkommen durcheinander. Zeiten sind das! Jetzt versteht man, warum die Gruppe SILLY ihr neues Album „Alles rot“ genannt hat. Aus Liebe? Aus Wut? Das ist ja das Spannende an diesem Titel: Man kann ihn nach eigener Facon auslegen! Wir tun es ebenfalls! Und huldigen zugleich Ina Müller (Credo: Sabbeln, saufen, singen!), der lt. blackbirds.tv besten Backgroundsängerin Deutschlands! (Quelle: hier)

Richtig, die Kern- bzw. Gretchenfrage ist doch derzeit wohl: Quo vadis, Gebäudesanierung? Dass die Merkel einiges vor hat, ist bekannt. Wohin das führt, darüber sinniert der SPIEGEL online mit einem Beitrag vom 01.10.2010 feinsinnig nach. Und da wir es persönlich lesenswert finden, haben wir den Artikel verlinkt und empfehlen ihn daher! Er zeigt gut auf, womit man als Hausbewohner einer Miet- oder Eigentumswohnung zu rechnen hat, mittelfristig, sagen wir mal bis 2050. Ach so, ich vielleicht nicht, aber schauen wir mal!

Silly zu Gast bei Ina´s Nacht – 16.09.10 – via Youtube

Zeiten sind das. Wer hätte vor Jahren einem Metzgergesellen mit einfachem Schulabschluss zugetraut, dass er mal Deutschlands Musikindustrie von hinten aufrollt? Stefan Raab gibt den Bundesvision Song Contest und die ostdeutsche Berühmtgruppe SILLY muss sich für Sachsen-Anhalt in der Kür der möglichen Gewinner hinten anstellen, irgendwie noch einmal von vorn anfangen? Während einige die Neuerscheinung des Jahres „ALLES ROT“ der Gruppe SILLY lediglich an der Frage messen, ob die verstorbene „Heldin der DDR“ Tamara Danz eigentlich würdig durch eine „nachwachsende, durchschnittliche“ Schauspielerin namens Anna Loos ersetzt worden sei, sehen andere in der Besetzung der durch fiesen Krebs freigewordenen Sangesstelle durch Anna Loos den ganz großen Wurf, eine Art idealer Nachbesetzung. Wer in das Album „ALLES ROT“ mal rein hören konnte, weiß mehr darüber: In der Tat ist an dem Album alles von vorn bis hinten stimmig, sehr gut gelungen und ein mehr als verdientes, weiteres Werk der Band SILLY mit neuer Sängerin Anna Loos, die diesen Job tatsächlich großartig macht. Liedertexte wie keine andere deutsche Band, aus einer sehr erfahrenen, gekonnten Schreibfeder, natürlich und offenporös klingende Arrangements und eine würdige, etwas tiefer gelegte, aber sonore und bedeutungsschwangere Stimme der Sängerin. Das passt.

Ob die Band heute Sachsen-Anhalt auf Platz Eins holt? Niemand kann das vorhersagen. Die Konkurrenz ist nicht ohne. Drücken wir den Berlinern SILLY, die für Sachsen-Anhalt auftreten, wo einige der Bandmitglieder ursprünglich herkommen, die Daumen und denken wir auch an

• die grüne Ökorevolution der Bundeskanzlerin Angela Merkel, oft und gern auftretend in rotem Jackett,

• die rote Kulturrevolution beim heute Abend stattfindenden Bundesvision Song Contest des Fleischergesellen Stefan Raab,

• den bald 70 Jahre alt werdenden, toten Revoluzzer John Lennon, dessen Nachlass dieser Tage heftig vermarktet wird, damit der Rubel wieder rollt, und

bezahlbare Mieten, besser werdende Energiedämmwerte, Verringerung des Treibhauseffektes und wahlweise vieles andere mehr, dessen Benennung hier keine Vorschriften über die Prioritätenreihenfolge herleiten kann, sondern ein Ideengerüst darstellt. Weiß eigentlich jemand genauer, was man tun müsste, um diese Welt noch besser zu machen?

• Bereits gelesen: „Mieter zittern vor Merkels Ökorevolution“ (Energiekonzept der Bundesregierung)
• Die Band des Tages: SILLY „ALLES ROT“ (Website)
• Die Fleischbeschau des Tages: Der Bundesvision Songcontest (Website)
• Revoluzzerhaltung: „Ich sag nicht Ja“ – Silly (auf blackbirds.tv)

Existenzgründungsidee des Tages: Ein Elektromuseum gründen und Elektroschrott ausstellen!

Einer ist rausgerissen, und damit fängt das ganze Malheur erst richtig an: Ein Klingeltaster, Marke anno zwirn, ist vollkommen rausgerissen. Nicht der, der auf dem nachfolgenden Foto ersichtlich ist. Der ist zwar noch „in Ordnung“, schön sieht das aber schon lange nicht mehr aus. Inzwischen kommt die Ästhetik in Spiel. Die Dinger gibt es gar nicht mehr. Wer jetzt den ersten neuen anschafft, muss eine Vision haben, eine feste Vorstellung, wie das Treppenhaus später mal auszusehen hätte?

Man hat entweder Geschmack oder man hat keinen. Soll etwa ein Verwalter Geschmack haben, bzw. welchen entwickeln? Mitnichten. Der Verwalter: Dein Knecht und Gefolgsmann. „Ey Verwalter“, ruft ein Kunde, „schaff ma ’nen Lichtschalter ran, der rückwärtskompatibel ist.“ Nö, Platz für Visionen im Kopf ist da nicht. Es werden Erinnerungen wach an Berlin-Kreuzberg und das Haus, wo die Wachulken ein und aus gingen. Die Forderung lautete: vandalismusresistent. Das hat sich bewährt. Hat mehr gekostet, gebürsteter Edelstahl, sieht schickt aus und kann niemand „zerdönsen“. Seit dieser Zeit steht der Verwalter auf so „unkaputtbares Zeugs“.

Ob wir hier uns, in Berlin-Spandau, auch sowas quasi im Vorgriff trauen dürfen?  Der Vorgriff an einem ersten, anzuschaffenden Ersatzklingelschalter seit langem, der bedeutet zugleich auch das Festlegen auf ein Programm für die Zukunft. Darüber werden wir mal mit Herrn Elektriker sprechen. Wahrscheinlich wird ein irgendwie ähnlich aussehender dabei herauskommen. Ein Morph. Ein guter Elektriker ist hier verlinkt, ohne linke Hintergedanken. Der kann was!

• Link zum Elektriker, der was kann
• Shit happens: Die Sprechanlage ist außer Funktion
• Brrrr…..: Brutalo-Elektriker klemmt Mieter raus
• Kampagnen: Wer Visionen hat, sollte zum Arzt gehen

Oben ist hinter. Unten ist vorher. Also genau andersrum als sonst (Credo dieses Beitrags zur Reihenfolge der zwei Fotoabbildungen – siehe Folgeseite)

Ich strich zu meiner Gewissheit noch ein paarmal drüber, fühlte, sowas muss auch von der Haptik her stimmen. Dann wusste ich: ich hatte mich nicht verhört. In mir spürte ich ganz klar den „Asian Tiger“. Ich gab ihm dem Vorzug gegenüber „wild Amazon“, das mich nicht in selber Weise berührte. Zu grün: die wilde Amazone. Nein, es würde der „Asian Tiger“ werden, selbst wenn eine Preisdifferenz entstünde. Eine reine Herzensangelegenheit ist keine Frage des Preises, sondern der Intuition. Es ist der Tiger in mir, rroooaaaarrrr….

Das hier eingefügte Foto (oben) schickte ich zum Zeichen meiner Tätigkeit in dieser Sache den Wohnungseigentümern der Anlage, die über eine Emailadresse verfügen zu. Das Foto als Anhang und folgenden Text als Vorspann:

ich hänge mal was an, das mir gefällt. Es heißt „Asian Tiger“ (kein Spam, bitte als seriös ansehen), der Absender verbürgt sich für hohe Relevanz des Anhangs, ich möchte nachrichtlich hinzufügen, dass meine Frau dabei  war und selbst Hand angelegt hat, damit das Thema die richtige Nuancierung bekam,

Inhaltlich war schlicht zu entscheiden.

Eine Treppenhausrenovierung. Der zu beauftragende Handwerker erscheint mit Mustermäppchen. Die kann man groß aufklappen, und dann liegen sie vor einem. Der Fußboden, wie er jetzt aussieht: oh Graus. Das Treppenhaus ist hübsch-hässlich. Es ist hübsch, weil es so hässlich ist. Im Hässlichen kann was Hübsches liegen (und umgekehrt). Es ist aus den Anfangs-Sechzigern, das war die Zeit, als in Berlin Schilder an die Häuser genagelt geschraubt wurden: Aufbauprogramm.  Im Aufbauprogramm ging es vor allem um eins: schnell, billig und quantitativ Wohnraum schaffen nach dem zweiten Weltkrieg, bezahlbar für „breite Schichten der Bevölkerung“. Die wohnen da noch heute. Viele alte Leute dort. Die Fußbodenbeläge Linoleum: noch älter?

Doch jetzt kommt Leben in die Bude. Wenn das Treppenhaus renoviert wird, liegt einem die ganze Welt vor den Füßen.

Die optisch daniederliegenden Muster sind vor allem namensmäßig „ein Brüller“. Ich habe die Wahl zwischen „Asian Tiger“ (roaar!), wild Amazon (lechz), sunny day (ja! Das will ich jeden Tag), Eselsinsel (donkey island, so nen Quatsch) – im Gespräch ist vor allem die Wüste, sie lebt: aus Kostengründen ist nämlich Sahara vorzuziehen. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass die Preisdifferenz zwischen Wüste und asiatischem Tiger (rroaaar) gerade mal 4,- € pro lfdm. „Rollenware“ beträgt.

Dafür jetzt den „scotisch Lumberland“ (Eigenwortschöpfung für Geizhals, analog namedropping-Praxis der Fußböden-Herstellerindustrie) zu spielen: Was soll der Geiz? Man ärgert sich anderenfalls geschätzte 20 Jahre, hier wegen geringfügiger Mehrkosten das Bessere nicht genommen zu haben. Allerdings: die Eigentümer mussten informiert werden. Es soll ja auch unter Wohnungseigentümern welche geben, die letztlich den strikten Sparkurs favorisieren.

***

Dem asiatischen Tiger stelle ich aus Gründen des insgesamt korrekten Nachweises auch in kultureller Hinsicht den einzigen englischen Tiger, Tom Jones, gegenüber. Keiner ficht uns mehr an. Und das ist nicht ganz unüblich: It’s not unusual….

Tom Jones (1965) – It’s not unusual (via Youtube)

• In Hausverwaltungen üblich: Der Formulartiger

Ein Gastrokritiker meint in den süddeutschen Gebetsraum hinein:

„Dabei fühlst du dich wie das tapfere Schneiderlein, da du zwei fette Fliegen mit einer Klappe erschlagen hast …“

Die Zweifliegen-Theorie im Dienstleistungsalltag (via Youtube)

Der Gastrokritiker meint dies wohl. Doch Vorsicht: Wie immer mehr bekannt wird, kann es sich bei dieser Redewendung auch um ein gefährliches Anbaggern lauterer Dienstleister handeln. Indem der Spruchkörper (der Verwender) vorgibt, zwei Fliegen mit einer anstatt zwei Klappen zu erschlagen, könnte er auch meinen, zwei Leistungen zu erwarten, aber nur eine bezahlen zu wollen.

Zwar ist der ungenannt bleibende Gastrokritiker frei von solchem Verdacht, aber eine andeutungsweise vorliegende Gefahr namens „zwei Fliegen“ und unser „rotes Ampelmännchen“ (Ausgabe Ost, seit der Wende) schlägt Alarm, eine geschäftliche Gegen- bzw. Überkompensation droht. Wer immer diesen Spruch höre, dem sei zur Vorsicht geraten und zu erhöhter Wachsamkeit.

Als Ratgeber in einer „ergebnisoffenen Welt“ voll vermeintlich gewalttätiger Wetterfrösche, aber zur Aufklärung häufiger Sprachungenauigkeiten, erlauben wir uns daher, unten beim Weblotsen auf zwei Fundstellen hinzuweisen: zwei Fliegen namens „Verzehr von Hundefleisch“ und „Kannibalismus“ sind angesprochen. Beide Artikel verhalten sich „korrelativ“ zueinander. Das „Katz und Maus spielen“ hat ein Ende, in Zukunft wird „Hund, Katze und Maus“ gespielt. Nicht Duplizität der Ereignisse, sondern Trioligimus Triolismus.

Apropos: Uns erreichte ein Beschildungsvorschlag für das Treppenhaus in der Ungenanntstraße im Berliner Problembezirk Jugendlichenhausen. Es ist ein neues Mehrgenerationenhaus, der „verwendete Begriff steht damit bewusst gegen Formen des Generationenkonflikts„.  Bei diesem (neuen) Modell erarbeiten idealistische, junge Architekten, aber auch andere „Startups“ mit Eltern, Oma und eigenen Kleinstkindern gute, überschaubare Stadtwohnungen (Neubau oder totalsanierter Altbau) und beziehen dann mit unterschiedlichen vollkommen identischen Interessenansätzen dasselbe Haus. Ein gutes, wegweisendes Modell. Wer dort nicht Eigentümer werden will, na und? Der erwirbt eben ein paar zur Verfügung stehende Genossenschaftsanteile. Seniorengerechtes Wohnen? Kein Problem. Die hauseigene Kita ist mit „vinkulierten Namensaktien“ besitzmäßig aufgestückelt, gerecht nach dem Verursacherprinzip. Ausgabekurs: immer 100%. Neue Anteilscheine nur nach nachweislich geleisteter Arbeit: neue Kinder, neue Anteile. Insiderwissen: no problem.

Wir fügen den Beschilderungsvorschlag -wegen der nicht vorhandenen vertraglich ausgeschlossenen Generationenproblemen-  lediglich nachrichtlich und unserer umfänglichen Berichtspflicht wegen bei. Ob der Vorschlag angenommen wird, war bei Redaktionsschluss noch nicht abschließend entschieden.

• Rezeptratgeber: Auf den Hund gekommen (zur Redewendung: „Ein ganz ausgekochter Hund“)
• Historischer Ratgeber: Anthropophagie:: Der Kannibale von Rotenburg und seine Vorfahren (Zur Redewendung: „Ich hab dich zum Fressen gern!“)

In unserem Hause sind die mit Dir besprochenen Aspekte nicht zu platzieren. Es gibt einfach zu viele andere Themen die bei den Banken und damit auch bei uns ganz oben auf der Agenda stehen. Dazu kommt, dass auch die Finanzwirtschaft immer stärker in Richtung Standardisierung geht und individuelle Produktlösungen bzw. Kreativität beim Ausfüllen von Marktlücken auf der Strecke bleiben.“ (Resümée der Kreditwirtschaft zur Frage, wie man Wohnungseigentümergemeinschaften dergestalt in die Förderungsfähigkeit bringt, dass sie in der Lage sind, Wärmedämm-Maßnahmen mit staatlich verbilligten Krediten zu finanzieren – Quelle: Emaileingang vom 08.03.2010 – Urheber: ungenannt, mit Redaktionsgeheimnis) 

Wer in dem Lokal Corso Italia wintersüber Speisen und Getränke zu sich nahm, konnte sich beim zwischenzeitlichen Gequarze (berolinisch für Rauchen) in ein saunaartig anmutendes Räucherhüttchen stellen, Gasbrennofen inklusive. Denn problematisch erweist sich der Verzehr von allzu vielen Kalorien, um Winterspeck anzufuttern, wenn in einer Hundekälte vor der Tür Kalorien im Übermaß sogleich vernichtet werden, durch Zuschaltung von körpereigenen Thermostaten, die die aufgenommene Energie sogleich wieder „verbrennen“. Der Beweis, dass alle Menschen Warmstrahler, nicht aber Heizpilze sind, wurde kürzlich von der Architekten Nina Hell (diesmal in Berlin-Neukölln) erbracht.

Sie lichtete den Bloggwart ganz körperlich ganzkörperlich ab und das von oben bis unten, stehend auf einem Laubengang im Nirgendwo der nach dem Krieg errichteten Sozialwohnungsschluchten. Auch wenn diese mittlerweile -ganz Fachjargon- abgelöst sind, also keine öffentliche Bindung mehr besitzen, so sind doch trotz alledem die Laubengänge, gerade diesen Winter, etwas ungemütlich gewesen.

Viele Fragen stellen sich nun:
Ist Herr Bloggwart (siehe Foto) ein temperamentvoller Hitzkopf mit Wut und Emotionen, aber nur in den zentralen Zonen seines Gesichts, wie fotografisch schnell deutlich wird? Warum sind Hitz- oder wenigstens Wärmeezonen „im Schritt“ nicht zu erkennen, ist das Feuer bereits verloschen? Welche wäre denn die richtige Strategie für ein „cool down“, aber mit Augenmaß? Sind auch am Kopf eines Bloggwarts wärmedämm- und gebäudeenergetische Maßnahmen angebracht? Was tun, wenn man hinterher das Gesicht gar nicht mehr sieht? Bekanntlich sehen inzwischen die Förderrichtlinien Dämmstärken von bis zu 14 bis 16 cm vor, dies allerdings eine Schichtstärke, die höchstens einigen, allerdings überwiegend weiblichen Personen als jahrelange Makeup-Erfahrung bekannt ist, nicht aber harm- und bedeutungslosen Bloggwarten. Herr Bloggwart soll sich dem Vernehmen nach unverzüglich gegen eine weitere Körperschutz-Vorsatzhülle ausgesprochen haben, die schnell als Frustfraßpanzer miss gedeutet werden könne.

Fest steht: Laubengänge im Winter eignen sich kaum für einen „dauernden Aufenthalt“, obwohl das Gesetz hier keinerlei Regelungen bereithält. Fest steht ferner: Die Kreditwirtschaft will nicht ran, siehe ganz oben! Müssen also Wohnungseigentümer in Berlin weiter frieren?

Den Begriff des „dauernden Aufenthalts“, den kennen vor allem die freundlichen Damen und Herren von den bezirklichen Bauaufsichten. Es heißt, dass Menschen sich nicht dauernd in solchen Räumen aufhalten dürfen, die untergeschossig weniger als 2,50 Deckenhöhe besitzen. In Dachgeschossen gehen auch schon 2,30 m durch, da ist man etwas kulanter. Wir kennen das aus anderen Zusammenhängen: In vielen deutschen Städten patrollieren Sheriffs in den Fußgängerpassagen und verscheuchen bettelnde Punks und grob gestrickte Alkis (berolinisch für Alkohol trinkende Passanten) aus den Gässchen und von den Plätzchen, wo sie sich -ebenfalls- nicht dauernd aufhalten sollen dürfen.

Was dies allerdings mit der Frage zu tun haben soll, ob Menschen an ihrem Wohnort nicht auch -beispielsweise- dauernd in den Keller gehen dürfen, wer wollte das überwachen?, wird spätestens hier unklar. Und verschiebt sich daher ins Reich der sinnlosen Sinne. Dass eine Heizung Regler hat, ist nichts Ungewöhnliches. Dass die unterschiedlichen Pole Positions dieses Reglers „Max“ und „Min“ heißen und nicht „Max“ und Moritz“ ist eine ganz andere Geschichte. Jedes digitale Messwerk, dass sich einmal gefangen hat in einem Messwert, kann durch Knopfdruck gesettet werden, praktisch nullgestellt. So wird aus Messwerten später manchmal eine Nullnummer. Der Wunsch, die Heizung wieder auf Null zu stellen, nachdem man ein Zigarettchen verspeist oder lediglich nur inhaliert habe, ist angesichts der betrügerisch gehandelten Emissionshandelspakete (kürzlich) nur verständlich.

Aber welcher Gast wünscht sich schon, eine Heizung anzumachen? Mindestens jeder Zweite dächte da eher ans andere Geschlecht. Die Gas-, Wasser-, Sch….-Branche (berolinisch für Sanitärinnungsbetriebe) hat Hilferufe belästigter Heizkörper noch nicht gemeldet, nur weil diese sich, viel zu oft, regelrecht angemacht fühlen.

• Gastronomische Italoperle: Das Corso Italia in Berlin-Zehlendorf
• Bankenskandal: Geschäftsbanken verhindern Wärmedämm-Maßnahmen mit Mitteln der KfW
• Wärmezonen am eigenen (Bau-)Körper? Das „Fotostudio Hell“ hat ein besonders interessantes Angebot gemacht (Aktion ist ausgelaufen)
• Johanna von Koczian: Das bisschen Haushalt macht sich nicht allein
• Wilder Westen: Von großen Finalen und dem Duellieren im Kellergeschoss
• Zeitexoten: Der Winter kommt, die Heizung geht an…
• Anregung für Themenrecherche: Der Suchbegriff NULL auf gesichtspunkte.de

(Mit besten Grüßen an das Corso Italia)

„Ich verstehe nicht, warum du den Beamten böse bist! Die tun doch nichts.“ (vollkommen abwegiger Beamtenwitz, Quelle unbekannt)

Jubel im Raubtierhaus im Dezember 2009. Auf Antrag der SPD-Fraktion des Berliner Abgeordnetenhauses und mit Zustimmung aller Parteien wird das Gesetz durch gewunken, das eine nur als skurril zu bezeichnende Rechtslücke schließt. Und jetzt wieder eine Preisverleihung: gesichtspunkte.de verleiht den selten vergebenen AWARD FROM THE WOOD! Die Initiative, die Gesetzeslücke zu schließen, hatte seinerzeit der Betreiber dieses Blogs gestartet. Wir ersparen uns Wiederholungen, verweisen lediglich auf den Abschlussbericht  und bitten Nichteingeweihte, dort die weiterführenden Links anzuklicken.

Das Berliner NachbarrechtsG wurde geändert wie folgt, Zitat:

„§ 16a Wärmeschutzüberbau der Grenzwand

(1) Der Eigentümer eines Grundstücks hat die Überbauung seines Grundstücks für Zwecke der Wärmedämmung zu dulden, wenn das zu dämmende Gebäude auf dem Nachbargrundstück bereits besteht. (Hinweis der Redaktion: es steht dort nicht, er hat eine Zustimmung zu erteilen)

(2) Im Falle des Wärmeschutzüberbaus ist der duldungsverpflichtete Nachbar berechtigt, die Beseitigung des Überbaus zu verlangen, wenn und soweit er selbst zulässigerweise an die Grenzwand anbauen will.

(3) Der Begünstigte des Wärmeschutzüberbaus muss die Wärmedämmung in einem ordnungsgemäßen und funktionsgerechten Zustand erhalten. Er ist zur baulichen Unterhaltung der wärmegedämmten Grenzwand verpflichtet.“

Was scheinbar nicht mit bedacht wurde: die Eigendynamik der Berliner Beamtenschaft. Das konkrete Bauvorhaben in Berlin-Wedding (Rathaus Berlin-Mitte) steht nun an und es ist erforderlich, einen Bauantrag bei der Bauaufsicht zu stellen. Wobei das im vereinfachten Verfahren läuft. Es gibt  im Rathaus eine Sitzung, der eingegangene Antrag wird „durch gewunken“, reine Formsache, und das war’s dann. So soll es sein, dem Grundgedanken nach.

Die Begründung des SPD-Antrags, der am 10.12. durchging, liest sich populär, von uns verkürzt wiedergegeben zur besseren Übersichtlichkeit:

„Die Anbringung einer Wärmeschutzisolierung an einer Fassade führt zwangsläufig zu einer dickeren Außenmauer, also zu mehr Platzbedarf. Relevant wird diese Frage besonders im typischen Berliner Altbaubestand, bei dem zumeist ein Teil des Gebäudes genau an der Grenze zum Nachbargrundstück steht. Soll eine solche Grenzwand gedämmt werden, entsteht durch die Dämmschicht ein Überbau auf das Nachbargrundstück, der nur mit Zustimmung des Nachbarn errichtet werden darf. Der Nachbar ist jedoch nicht zur Zustimmung verpflichtet. Sanierungswillige Berliner Hausbesitzer und Hausverwaltungen machen zunehmend die Erfahrung, dass eine solche Zustimmung an erhebliche Bedingungen des Nachbarn geknüpft wird, die eine Durchführung der Sanierung erschweren oder gar verhindern. So werden mitunter finanzielle Entschädigungen verlangt, deren Höhe von 300 Euro in relativ einvernehmlichen Fällen bis zu 5.000 Euro und mehr reichen können. Konkrete Beispiele von Hausverwaltungen zeigen, dass darüber hinaus häufig monatelange Verhandlungen und Schriftverkehr die Sanierung erschweren und verlangsamen. In Einzelfällen müssen Eigentümer oder Verwaltungen sogar mit mehreren Nachbarn über Zustimmungen verhandeln, wenn die Giebelwand an mehr als ein Nachbargrundstück angrenzt.“

Und jetzt haben die obersten Bauaufsichtsbeamten aller Bezirke getagt. Das tun sie mit einer FAQ-Liste (häufig gestellte Fragen) und sie veranlassen berlinweit gemeinsame Vorgehensweisen. Gute Idee! Zu begrüßen ist aber gar nicht, was unmittelbar nach obiger Gesetzesänderung daraus wird: Genau das Gegenteil dessen, was das Gesetz sagt!

• Dass auch weiterhin ein Bauantrag gestellt werden muss, ist klar und nicht zu kritisieren. Es handelt sich um das vereinfachte Antragsverfahren.
• Aber: Dass die Bauaufsicht Mitte fordert, eine schriftliche Zustimmungserklärung des „grantelnden“ Nachbarn beizubringen, der mit der Wärmedämmung seit Jahren hadert, beizubringen, ist gesetzwidrig und überflüssig wie ein Kropf.

Auf die Rechtslage hingewiesen, wie sie jetzt ist, macht sich der Bauaufsichtsbeamte schlau. Wenn das Gesetz nichts hergibt, in kurzen klaren Worten, greifen die Fachbeamten aller Bauaufsichtsbehörden in Berlin auf „gemeinsame Entscheidungshilfen für das Baugenehmigungsverfahren“ zurück, die hier nachzulesen sind.  Gemeinsame Entscheidungshilfen der Bauaufsicht sind aber nicht Gesetze mit landesweiter Geltung. Sie müssen die Umsetzung der Gesetze sicherstellen, und im konkreten Fall hat die Bauaufsicht nichts, gar nichts, anzugeben, ob und ggf. mit welchen (rechtlichen oder tatsächlichen) Argumenten sich ein Verpflichteter (Grundstücksnachbar) einer Wärmedämmung durch den Bauherrn verweigert. Denn da der Nachbar diese zu dulden hat, ist damit automatisch impliziert, dass dieses bauaufsichtlich nicht zu überprüfen ist. Kommissar Umstandswauwau, der umständehalber tätig werdende Baupolizist, regelt nun -wie eingehend überprüft wurde- wörtlich folgendes (exakt hier), und damit wird der Sinn des § 16 a NachbarrechtsG wieder komplett ausgehebelt, wörtlich:

„Bedarf es bei der nachträglichen Anbringung einer Wärmedämmung an der Grenzwand eines Gebäudes für das Übergreifen der Wärmedämmung auf das Nachbargrundstück einer Abweichungsentscheidung oder der Eintragung einer Baulast? Nein. Es bedarf weder der Erteilung einer Abweichung noch der Eintragung einer Baulast. Die Einverständniserklärung des Nachbarn ist jedoch Voraussetzung. Dieser Beitrag wurde als Nr. 278 des FAQ Bauaufsicht behandelt.“ (wörtlich zitiert) – Stichtag: 19.02.2010 

Das ist nicht nur der berlinsche Umstandswauwau, das ist ein brandneuer „dicker Hund“. Interessant: Die Anfrage unseres Architekten erfolgt exakt am selben Tag. Gut gebrieft zeigte sich die Bauaufsicht in ihrer Absicht, den „puristischen Selbstzweck“ der Gesetzesinitiative von vornherein komplett zu unterlaufen.

Ja, meine Herren und Damen, mir san ja net in Bayern, aber **kruzifixhallelujahscheissglumpverrecks…***, das nennt man einen dreifach rückwärts orientierten, doppelten Rittberger mit anschließender Bielmann-Pirouette. Genau das wollte der Gesetzesentwurf beenden. Es sollte gerade nicht vom Wohlwollen eines benachbarten Eigentümers abhängen, ob ein derartiges Vorhaben rasch und verzögerungsfrei durchgeführt werden kann. Die bauaufsichtliche Auflage haut die modernisierungswilligen Bauherren erneut „in die Pfanne“ der Beliebigkeit nachbarschaftlicher Willkür und öffnet diesen Tür und Tor, sich die Erlangung der schriftlichen Genehmigung widerrechtlich Zug um Zug gegen Gewährung von Zugeständnissen versilbern zu lassen. Genau darüber wurde im Vorfeld lange gesprochen, und übrigens hier ausführlich berichtet.

Ist alles so schön bunt hier, ich kann mich gar nicht entscheiden.” (Nina Hagen, Ich glotz TV, 1978)

 

Nein, genau das nicht, denn das bedeutet im Verhältnis störrischen, uneinsichtigen Nachbarn genau das, was der Gesetzentwurf ausräumen wollte: einen umständlichen, jahrelangen Rechtsweg für sich gesetzeskonform verhaltene Grundstückseigentümer. Pfui Deibel, das muss nachgehakt werden. Keep it under control! Da sind wir aber mächtig böse, mächtig böse! Fassen wir zusammen:

• Das war gut gemeint, der Gesetzesentwurf.
• Die Mitwirkung von Fachbeamten auf nicht vorhandener Ermächtigungsgrundlage wurde nicht mit bedacht.
• Das Abgeordnetenhaus muss sich erneut mit dem Vorgang befassen.
• Die Sache ist preiswürdig: die Redaktion von gesichtspunkte.de hat sich deshalb heute in einer Sondersitzung entschlossen, den Berliner Bauaufsichten den selten vergebenen und daher heiß begehrten AWARD FROM THE WOOD zu verleihen, Monatsaward 02.2010. Der AWARD kann nach Empfang der entsprechenden Baugenehmigung direkt in Empfang genommen werden!

Vielleicht sehen wir ja nur den Wald vor lauter Bäumen nicht? Auf eine Stellungnahme, die die Erforderlichkeit des bauaufsichtlichen Vorgehens auf gesetzlicher Grundlage glaubwürdig unter Beweis stellt, werden wir warten. Anderenfalls dürfte es sich wieder einmal um ein Paradebeispiel für eine enervierende öffentliche Verwaltung handeln, die wirklichen Veränderungen gegenüber wehrhaft gegenübersteht. Ein Volljurist im Ruhestand, zuvor Richter, sprach heute Abend von den in der Verwaltung allerorten vorhandenen „Reichsbedenkenträgern“. Aber wenn eine glaubwürdige Antwort kommt, die erkennen lässt, dass der Sinn der Neufassung des § 16 a umfassend bei dieser ungesetzlichen Regelung berücksichtigt wurde, werden wir hier darüber unverzüglich nachberichten. Allerdings fällt auch nach längerem, intensiven Nachdenken keine denkbare Begründung ein. Nobody is perfect!

• 233 Seiten sollen sein: Entscheidungshilfen der Berliner Bauaufsicht (über Berlin.de/pdf download)

Berlin, 23.02.2010

Bloggwart schreibt an Daniel Buchholz (SPD-Abgeordneter), Textauszug:

 Der Gesetzgeber kann etwas klipp und klar beschliessen, aber er muss auch bedenken reinzuschreiben, was die nachgeordnete Beamtenschaft nicht machen darf: Etwa eine Zustimmung zu fordern, die gesetzlich gar nicht gefordert bzw. sogar regelrecht ausgeschlossen wurde. Wenn ich mir vorstelle, dass dies sozusagen systemimmanent ist für eine Vielzahl von anderen Gesetzen und deren nachfolgender Umsetzung, dann habe ich jetzt verstanden, wie kommunizierende Röhren funktionieren: ähnlich wie Stille Post.“

Stille Post: Es geht immer ein Stück vom Ursprünglichen verloren. Dazu passend, auch schon mal gesagt, in anderem Zusammenhang hier:

Wobei: Das Wort Eltern durch „Beamte“ und das Wort Kindern durch „Entscheidungshilfen“ ersetzen, um beim Thema zu bleiben.

Seit etwa 30 Jahren wird die Infrarot-Thermografie als zerstörungsfreie Untersuchungs- und Prüfmethode im Bauwesen angewandt. Ausgenutzt wird die Tatsache, dass jeder Körper mit einer Temperatur über dem absoluten Nullpunkt eine Eigenstrahlung aussendet. Die im üblichen baupraktischen Bereich auftretenden Wärmestrahlungen werden hierbei dem infraroten Wellenlängenbereich zugeordnet (Wellenlängenbereich von λ = 0,78 μm bis etwa 1000 μm). Diese Strahlungen sind für das menschliche Auge nicht sichtbar, können aber mit einem im infraroten Spektrum empfindlichen Detektorsystem (Thermokamera) und dazugehöriger Auswertungssoftware visualisiert werden.“ (Quelle: CRP-Ingenieure, Thermografie, Infobroschüre hier)

Die Berliner Architekten Hell mit Sitz in der Englerallee in Berlin-Dahlem haben eine befristete Sonderaktion (bis Ende Februar 2010)  ins Leben gerufen, die uns interessant und vor allem erwähnenswert vorkommt. Die Architekten bieten das Fertigen von Thermografie-Bildern in unterschiedlichen Stückelungen zu ziemlich niedrigen Preisen an. Das dürfte als gut durchdachtes Marketing gedacht sein, um mit einer Vielzahl von Hausbesitzern ins Gespräch zu kommen. Und das ist auch okay, denn es ist erlaubt, sich ins Gespräch zu bringen, und vor allem mit guten, attraktiven Angeboten. Davon zu erzählen allerdings uns nicht zum persönlichen Vorteil gereicht, um auch das klarzustellen. Nein, es ist einfach ein saugutes Angebot, und darüber darf man ohne Gegenleistung neuerdings sogar öffentlich reden.  Hier und heute daher mal eine ganz andere Art von (positiver) Vorratsdatenspeicherung. Doch nun zu etwas Anderem und zurück zum Thema.

Zu erwarten ist technischer Sachverstand mit Architekturbackground und gesamtgebäudeenergetisches Verständnis. Erwarten darf man im Nachhinein eines erforderlichen Ortstermins digitale Bilder (im Format pdf) in vereinbarter Stückzahl sowie kurze, kenntnisreiche, bzw. analysierende Kommentare der Architekten. Es geht bei Thermografie darum, Häuser insgesamt fotografisch zu erfassen und aufgrund von speziellen Einfärbungen auf Wärmebildern in unterschiedlichen Farbnuancierungen Ursachen und Gründe herauszuarbeiten, warum ein Haus Wärmeverluste hat? Die Gründe dafür sind mannigfaltig.

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Mal handelt es sich um einen ‚Montagsbau‘. So nennen Fachleute das bereits fertiggestellte Bauvorhaben, bei dem nach vielen, vielen Jahren Schimmelschäden tiefgehender begutachtet werden. Wir selbst haben beispielsweise unter der fachkundigen Leitung durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen Prof. Erich Csziesielski in den 80iger-Jahren in einer großen Mehrfamilienhausanlage in der Föttingerzeile in Berlin-Marienfelde den Außenbereich der Dachaufkantung (Attika) im Bereich eines dahinter liegenden Kinderzimmers mit starken Schimmelschäden ‚aufmachen‘ lassen (Hämmerchen inklusive) und erst dadurch festgestellt, dass die Maurer bzw. Betonbauer genau in diesem Bereich die erforderliche Wärmedämmung mit einer „innenliegenden“ Sauerkohlplatte (Wärmedämmung) einfach weggelassen hatten. Das Material war in einer Größenordnung von ca. 3 bis 4 m² wohl gerade alle und Nachschub nicht in Sicht. Also verputzte der Maurer die Fläche einfach, ohne sie zu dämmen und der Mieter hatte eklatante Schimmelschäden zu beklagen. Soweit zur Begriffsklärung eines Montagsbaues. Aber auch regelrechte Planungsfehler können die Ursache sein.

© Lutz Weidner, Homepage

Lutz Weidner ist Zimmerermeister und Sachverständiger aus Wichmar (Thüringen, Nähe Jena) und beschäftigt sich professionell mit der Anfertigung und Auswertung von Gebäudethermografien und so genannten Luftdichtigkeitsprüfungen (u.a. Blower-Door-Messungen). Die Arbeit hat auch eine psychologische Variante, weiß Lutz Weidner, er sagt: „Bei Ankündigung eines Blower-Door-Tests wird durch die Handwerker von Anfang an viel sorgfältiger gearbeitet.“ Wir empfehlen einen Besuch der informativen Homepage. Die Redaktion.

In anderen Fällen weisen Gebäude im Bereich von Wandixeln, bzw. Außenwänden unterschiedliche Materialien auf, die negativ zusammenwirken können. Auch im Bereich von Fensterstürzen sind Wärme- bzw. Kältebrücken keine Seltenheit.

Wer derartiges in den Griff bekommen will, kann mit thermografischen Aufnahmen Anhaltspunkte –Gesichtspunkte: nomen est omen– an die Hand bekommen, an welchen Stellen des Gebäudes Negativmerkmale vorliegen, die nachfolgenden Handlungsbedarf auslösen. Zweitens spielt seit kurzem eine neue, verschärfte Fassung (bspw. von § 10) der ENeV (Energieeinsparverordnung) für Gebäudeeigentümer eine wichtige Rolle. Aus der Neufassung resultiert Handlungsbedarf (seit dem IV. Quartal 2009) und es gelten Übergangsfristen auch für Bestandsgebäude. Geschaut werden muss auf Dachböden, Flachdächer und Kellerdecken. Punktuelle Wärmedämm-Maßnahmen müssen hier und da -Einzelfallprüfung vorausgesetzt- in die Wege geleitet werden und wärmeführende Heiz- und Wasserleitungen müssen wärmegedämmt werden.

Das Herstellen von Thermografie-Bildern ist bei vielen Menschen zunächst erst einmal angstbesetzt, weil vermutet wird, dass dies mit hohen Kosten und teuren Honoraren für ‚quacksalbernde‘ Sonderfachleute verbunden ist. Dass diese Angst unbegründet ist, dafür ist das attraktive Angebot der Architekten wenigstens ein Indiz. Mutmaßlich wird das Preisgefüge für derartige Aufnahmen in den nächsten Jahren sowieso fallen, auch dank fortschreitender, massiver technischer Innovation auf dem Gebiet der Wärmeleitfotografie durch Einführung der Digitaltechnik.

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Weiterführend

Hell, Architekten (Website)
EnEV (Energieeinsparverordnung) – im Detail
Fotograf Christoph Schieder
Nina Hell auf Berliner Akzente
Die EnEV auf gesichtspunkte.de (mit anderen Themenschwerpunkten)

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Kultur-Querverweis: Obiger Artikel bezieht sich nicht auf einen Kontrakt mit einem Zeichner fürs Bauwesen.  Denn diesen hat bereits Peter Greenaway stofflich wegverfilmt (1982). Aus diesem Film daher ‚architekturlastige Filmmusik‘ – mit einem Augenzwinkern

Ich finde die Berliner Schnauze gut und höre ihr gern zu, wenn sie redet. Sie redet meist etwas unbedarft daher und frei von der Leber weg, unbekümmert und ohne die Folgen zu bedenken. Eine Berufsgruppe von Berliner Originalen sind sicherlich die Gastwirte der Berliner Kleinkneipen, in denen jetzt noch geraucht werden darf. Allerdings gehe ich deswegen nicht in Kneipen, ich bin eben kein Kneipengänger. Mag sein, dass es in zwanzig Jahren die Berliner Stampe (berolinisch für Kneipe) gar nicht mehr gibt, weil sich die Gewohnheiten der Menschen total verändern. Eine andere Berufsgruppe kämpft derzeit laut Eigenauskunft (am Telefon) mit mannigfaltigen Veränderungen, Verwerfungen, so gut wie gar nichts ist noch so, wie es mal war. Es geht um die Schornsteinfeger. Sie haben derzeit mit dem Zeitgeist Zwanzig.Zehn zu tun.

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Die neue KehrgebührenO ist vielen ein Dorn im Auge. Der Wegfall des Schornsteinfegermonopols ebenfalls. Ab 2012 seien die Schornsteinfegergebühren dann irgendwann sogar frei aushandelbar, sagt der Schornsteinfeger aus meinem Kehrbezirk, in dem das Haus in Pankow liegt, im Gespräch. Er geht 2016 in den Ruhestand und zählt sich damit gedanklich zur Gruppe der älteren Schornis. Das sind die, die noch Glück brachten, nur weil sie schwarz gekleidet sind. Emos und Grufties sagt man vergleichbare Eigenschaften nicht nach, obwohl diese sich ebenfalls in schwarz kleiden. Die Welt ist ungerecht.

Zwei Schornsteinköpfe ragen vom Dach des Gartenhauses in den blauen Septemberhimmel empor. Man sieht, es gibt einen gewissen Bearbeitungsbedarf. Im Hinterkopf will die Verwalterin nicht nur Schornsteine anfassen, weil Schornsteine anstehen. Es geht auch darum, ob die Schornsteine aus alten Zeiten überhaupt noch benötigt würden. Die Recherche kann zuerst telefonisch erfolgen, inzwischen sind ‚Schornis‘ (berolinisch für Schornsteinfeger) auch edv-mäßig aufgestellt und können in den Gebäudedaten nachsehen, was sie da haben. Dass sie da alles haben, was relevant wäre, ist aber ein Gerücht. Regelmäßig wissen sie über die Belegung der benötigten Schornsteine Bescheid. Regelmäßig wissen sie aber nicht, ob in alten Schornsteinzügen andere Dinge angeschlossen sind: Dunstabzugshauben…steht noch irgendwo ein Kachelofen, der bereits lange außer Betrieb ist?  Schornsteinfeger wissen aber, wo der Heizraum ist und ob er abgeschlossen ist. Es stellt keine Modernisierung dar, bestehende Schornsteinzüge zurückbauen zu möchten wollen.

Für eine größere Investitionsentscheidung sind die Parameter zu klären: zu klären ist insbesondere der attraktiv erscheinende Wegfall ganzer Schornsteingruppen, wobei die Empfehlung des Schornis im Entwurf -ad hoc, am Telefon- nach reiflicher Überlegung Überredung (durch den Verwalter) lauten soll (Einzelfall, nicht repräsentativ für andere Häuser:

– Im Vorderhaus ist die Heizung auf der rechten Giebelseite angeschlossen (Rohre sind eingezogen), ein Kessel ist an zwei Schornsteinzügen angeschlossen.
– Die Schornsteingruppe Vorderhaus rechter Giebel (von der Straße aus gesehen) muss daher weiter regelmäßig instandgehalten werden.
– Für nicht mehr benötigte Schornsteine sind künftig Abdecksteine mit Lüftungsschlitzen empfehlenswert, wenn diese auch
– bis 30 cm über Dach zurückgebaut werden dürften.
– Allerdings bittet er um einen Auftrag für einen so genannten Schornsteinbelegungsplan gegen gesondertes Entgelt, um persönlich durch Besuch seinerseits in Erfahrung zu bringen, was genau von wem an den Schornstein (ggf. heimlich) angeschlossen wurde.

Man sieht mal wieder: Es ist kein Dienst nach Vorschrift, sondern man muss nachdenken. Auch das sagten wir schon mal:

„Qualität ist immer das Ergebnis angestrengten Nachdenkens.“ (Quelle: hier)

In diesem Fall haben wir es jetzt erledigt. Im Back.Office in Zeiten der Schneeschmelze. Gibt ja auch kaum was anderes zu tun, mit Ausnahme der zehn bis zwanzig Schadenmeldungen infolge von Fließwasser vom Dach, den Terrassen und von anderswo her, gefühlt von überall…

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Weiterführend

Typisierung Emo (wikipedia)

Typisierung Gruftie (wikipedia)

1993-2009 – 16 Jahre COPRO

Die COPRO ist ein in Berlin ansässiger Projektentwickler im Immobilienbereich. Mit dem Slogan „Wir bewegen Immobilien“ stellt sich die COPRO-Gruppe im Netz hier umfassend dar. Zielobjekte der Gruppe sind in Berlin und im Stuttgarter Raum denkbar. Projekte – Management – Grundbesitz: so sieht die Dreiteilung der Unternehmensbereiche aus.

Aus Anlass ihres ’schrägen, ungeraden‘ 16-jährigen Geburtstags hat ungewöhnlicherweise die Firma nun eine 73 Seiten umfassende Festschrift herausgegeben. Das gut gestaltete Kompendium lässt die vergangenen Jahre ohne Wehmut, ein bisschen mit Stolz, Revue passieren. Und gedacht ist wohl auch an einen Ausblick Richtung Zukunft.

Rüdiger Lange (Berlin) hat darüber räsoniert, wie man Berlins Skyline als radelnder Freizeit-Fotograf ansehen könnte.  Das Foto wurde geschossen vom Teufelsberg und bildet die Skyline gut ab. Mit Rückenwind zu Problemlösungen, titelte unsere Partner-Website mugshooting.de den entsprechenden Artikel. Dass sich dies Foto nun in der Festschrift im Vorsatz (folgende zwei Innenseiten des Buch-Hardcovers) wiederfindet, ergibt eine Synergie mit der Ursprungs-Überschrift. Denn man hat den Eindruck, die COPRO-Gruppe versteht ihr wirtschaftliches Werkeln an einem besseren Berlin gleichsam als Problemlösung. Wie nur wenig andere Fotos, so befanden die Bildredakteure der Agentur Totems (Gesamtherstellung), sei dieses Foto von Rüdiger Lange geeignet, einen auskömmlichen, unverbaubaren Gesamtblick auf die wichtigsten  Objekte der COPRO-Gruppe in der Skyline von Berlin zu verorten. mugshooting.de stellte das Foto honorarfrei zur Verfügung im Gegenzug freiwilligen Selbstverpflichtung, eine übliche Spende an das Berliner-Arbeitslosenzentrum -kurz: BALZ- zu leisten. Die Spende ist inzwischen verabredungsgemäß eingegangen.

***

Das Vorwort gibt Ex-Bausenator Wolfgang Nagel (SPD), der eingangs über die Gründungstage der COPRO reüssiert. 1993 war noch ein Boomjahr in Wild-West-und-Ost-Berlin, erst gegen Ende 1994 brachen größere Teile des Berliner Immobilienmarktes zusammen. Die Immobilienblase Berlin neigte sich ihrem Ende zu und die Preise stürzten in den Keller. Das hat den nachhaltigen Erfolg der COPRO-Gruppe nicht geschmälert, sagt Wulf Wittmann, Begründer des Immobilienforums Berlin, in einem weiteren Grußwort, dass der Broschüre vorangestellt ist. Der Firmengründer Marc F. Kimmich, den Wittmann ‚quasi als Freund und Berater‘ von Anfang an begleitet hatte, habe schon immer ‚den Markt akribisch‘ unter die Lupe genommen. ‚Sein Erfolg basiert auf Fleiß, profunder Expertise (Due Diligence -Abbildung oben) und einer langfristig ausgerichteten Vorgehensweise, die nicht von Fantasiezahlen geprägt ist‘, so Wulf Wittmann weiter.

 Was mir an Marc  als Mensch besonders gefällt, ist seine sympathische und liebenswerte Art. Darin spiegelt sich auch sein harmonisches familiäres Umfeld wider, was meiner Ansicht nach wiederum eine in ihrer Bedeutung nicht zu unterschätzende Grundlage für beruflichen Erfolg ist. Und, das möchte ich an dieser Stelle besonders betonen, bei allem Erfolg ist Marc ganz bescheiden geblieben. Das zeichnet ihn zusätzlich aus.“ (Wulf Wittmann, ‚Exzellentes Netzwerk, Interview, Seite 3 – 16 Jahre Copro)

Wolfgang Nagel bescheinigt der Gruppe einen Mix aus ‚Geduld und drängendem Engagement‘. Marc F. Kimmich sieht die Firmengruppe gar als Development Boutique mit flachen Hierarchie-Strukturen. Auf die Frage, was ihm noch fehle, nach all den verschiedenen Projekten, fällt die Antwort überraschend aus: ‚Ein Haus mit Pater Noster, das wäre ein Traum.‘

Auch wenn der Geburtstag ungerade ist: Herzlichen Glückwunsch, auch zu der gelungenen Festschrift.

Die Diskussion um dieses Gesetzesvorhaben, auf zum Nachbarn hinzeigenden Giebelwänden rechtssicher Wärmedämmvorhaben realisieren zu dürfen, ist in vollem Gange. Gestern schrieb uns dazu Dieter Blümmel, Chefredakteur der immobileren Fachzeitschrift DAS GRUNDEIGENTUM, folgendes, wir dürfen zitieren:

 Gratulation für Ihr Engagement. Die parlamentarischen Initiativen sind mir natürlich bekannt, den Weg über die Nachbarrechtsgesetze halte ich aber weder für gangbar noch für sinnvoll. Der sogenannte Überbau ist im BGB bundesgesetzlich und, wie ich meine, auch abschließend geregelt. Zum einen fehlt also dem Land Berlin die gesetzgeberische Kompetenz, zum anderen halte ich es für Unsinn, ein berechtigtes bundesrechtliches Anliegen in 16 Landgesetzes zu regeln, dann vielleicht auch noch unterschiedlich und – wegen Irreversibilität landesrechtlicher Regelungen – ohne Aussicht auf eine höchstrichterliche Klärung der dabei auftauchenden Rechtsprobleme.“

gesichtspunkte.de meint dazu: Womit er recht hat! Unsere ähnliche Rechtsmeinung haben wir vielfach geäußert, zuletzt in diesem Artikel. Divergierend ist nur der Ansatz der Regelung in § 912 BGB ff. mit dem Ansatz auf Entschädigungsfreiheit, wie er in dem jüngsten Vorhaben politisch gewünscht zum Ausdruck kommt. Wärmedämmung und ergo als Folge etwa die Bezahlung einer Geldrente (lfd. Kosten), das ist angesichts der drohenden Folgen unterlassener Wärmedämmung schlicht nicht mehr zeitgemäß. Aber richtig: Blümmel meint die Zuständigkeit des Bundesgesetzgebers, falls sich daran etwas ändern soll (oder muss). Insoweit kein Dissens.

Es hatte rein praktische Erwägungen, den ablehnenden Deutschen Bundestag ernst zu nehmen und -der Einfachheit halber, hier und heute, hier und jetzt- die Berliner Parlamentarier ‚anzugreifen‘ mit derlei Begehrlichkeiten. Und es war dann ja wohl auch von Erfolg, jedenfalls bis hierher, und der Gesamterfolg, also ein parlamentarischer Beschluss, das bleibt natürlich noch abzuwarten.

Am Freitagabend treffen sich die Wohnungseigentümer einer Anlage aus Berlin-Neukölln in einer Neuköllner Kneipe in der Donaustr.. Die Tagesordnung ist recht umfassend angelegt. Sie wirkt so ein bisschen wie gewollt, aber die Frage ist, ob sie auch gekonnt ist? Das ist sie auf den ersten Blick schon. Denn eine umfassende Agenda zu behandelnder Gesprächspunkte (TOPe) lässt einen bemühten Eindruck der Verwalterin erahnen, umfassend zu verhandeln. Die Sachen, um die es geht, sind im Wesentlichen im TOP 04 (Instandhaltung und Instandsetzung) untergebracht, aber besonders dieser TOP ist sehr lang, er hat viele Unterpunkte. Die kosten alle Geld. So viel Geld wie benötigt wird, ist nicht da. Also ist die Frage, ob man Prioritäten setzen will und wenn ja, welche?

Schon unter TOP 01 (Formalia) müssen eine ganze Reihe von Ausnahmen besprochen werden. Es hat sich was bewegt, mehrere Wohnungseigentümer haben ihre Wohnungen verkauft. Es sind jede Menge neuer Wohnungseigentümer da. Von den insgesamt 47 Wohnungen wurden rund fünf seit der letzten Versammlung verkauft. ‚Zeit, dass sich was dreht‘, könnte man den ‚Kaufrausch‘ neuer Wohnungseigentümer zusammenfassen. Erleichterung für die Alteigentümer, die jetzt in die Jahre gekommen sind. Die Kinder sind flügge geworden, aus den einstmals angeschafften Wohnungen ausgezogen. Sie haben nun keine Verwendung mehr für die Wohnungen.

***

Hinsichtlich formeller Fragen wie Teilnahmeberechtigung sind die anwesenden Wohnungseigentümer großzügig und frei von formellen Einengungen. In anderer Hinsicht eher weniger. Aber: Was soll’s, dass die Teilungserklärung der Wohnanlage nur bestimmte Personen berechtigt, an Versammlungen teilzunehmen: Familienangehörige dürfen bevollmächtigt werden, andere Wohnungseigentümer oder die Verwalterin. Ein Erwerber ist daher noch nicht teilnahmeberechtigt. Er steht noch nicht einmal im Grundbuch, ist daher ‚ein Dritter‘. Die Rechtsprechung verlangt nicht das sture Festhalten an solchen Vertretungsbeschränkungen. Sie verlangt, die Anwesenden gleich eingangs der Versammlung zu befragen, ob sie die Nichteinhaltung solcher Regeln ausnahmsweise für den heutigen Abend gestatten möchten? Dann ist dieser Punkt nicht mehr ein solcher, den ein später anfechtender Wohnungseigentümer rügen darf. So sagt es die Rechtsprechung. Und so funktioniert es auch häufig so, dass die Anwesenden diese Frage für zweitrangig halten. Man will einen guten Geist guter Gemeinsamkeit beweisen, und lässt auch solche Nichtberechtigten zur Teilnahme zu.

Herr Röhm (* Name geändert) ist hier ein mächtiger Eigentümer. Er hat zwar nur zwei von 47 Wohnungen, aber die zweite der von ihm erworbenen Wohnungen hat eine Sonderstellung in dieser WEG. Sie gehört damals bis zuletzt dem seinerzeitigen Umwandler. An diese Wohnung, die im Altbau hinten rechts Erdgeschoss liegt, sind so genannte Sondernutzungsrechte über die gesamten Außenflächen des Grundstücks mit Ausnahme der Gehwege angedockt. Grundbuchlich ist vereinbart, dass die gesamten Außenflächen zur Wohnung von Herrn Röhm gehören. Das gibt ihm eine Ausnahmestellung. Er kann auf die Gestaltung der Außenanlagen maßgeblichen Einfluss nehmen. Zudem hat er dort zehn Außenstellplätze auf einer unbefestigten, sandigen Wüstenflora namens Innenhof. Nachdem er die Sondernutzungsrechte übernommen hatte im Wege einer Zwangsversteigerung, fordern nun die übrigen Eigentümer von Herrn Röhm, dass er sich bitte ‚Mühe‘ mit diesen Flächen geben möge. Er solle die unbefestigte, sandige Wüstenflora mit Rasengittersteinen oder ähnlichem befestigen als ebene, pflegliche Außenfläche, die als Parkplätze vermietbar sind. Herr Röhm hat derartiges vor, sagt er, und noch einiges anderes. Was genau, sagt er uns nicht. Weder der Verwalterin, noch den übrigen Eigentümern. Vor kurzem hat sich Herr Röhm Fachfirmen geholt, damit sie ihm Kostenangebote dafür machen. Als das die Verwalterin erfahren hat, hat sie brieflich noch ein weiteres Mal nachgehakt. Was genau nun geplant werde? Es gibt weder Zeichnungen, noch will sich Herr Röhm bspw. vertraglich festlegen. Er darf machen, was er will. Die anderen werden es schon sehen.

Im Gespräch sind auch Carports, also überirdische bauliche Anlagen. Für eine Anzahl von auch nur zwei oder mehr Carports auf diesem Hof schreibt die Bauordnung Berlin die Einreichung von Bauanträgen vor. Solche gibt es noch nicht. Die Verwalterin findet, dass Herr Röhm möglicherweise dazu berechtigt ist, Carports zu bauen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Zu unterscheiden ist: es gibt öffentlich-rechtliche Vorschriften (BauO Bln) und wir haben hier ja auch noch eine WEG, das sind Menschen, die gefragt werden müssen. Eine Frage der WEG dürfte sein, dass die ‚bauliche Veränderung‚, die damit gegenüber dem jetzigen Status Quo entsteht, seitens der WEG geprüft werden muss und mit einem Beschluss (nach neuem WEG-Recht) genehmigt wird. Das nervt Herrn Röhm.

Mit ihm gemeinsam hat sich Herr Driest (* Name geändert) in den letzten Wochen sehr stark betätigt. Herr Röhm meint, dass sich die Verwalterin  zu viel einmischt in seine eigenen Angelegenheiten. Deshalb haben die beiden sich jetzt zusammengetan, um auf eklatante Missstände bei der gemeinschaftlichen Verwaltung hinzuweisen. Schon 2006 hat er die Verwalterin für eine Vielzahl von Bautätigkeiten der letzten Jahre gescholten und kritisiert. Er regt sich über Stückwerk auf, wenn eine Strangsanierung durchgeführt wird, die im Keller an der Kellerverteilung endet, und wenn von dort (Kellerverteilung) bis hin zum Außenbereich (Hinterhaus, Leitungen zum straßenseitigen Vorderhaus, dies alles erneuern) die Verwalterin ‚piano, piano‘ sagt. Beschlüsse der Wohnungseigentümer betreffen ganz bestimmte, festgelegte Abschnitte, Strecken, es sind angesichts nicht unendlich sprudelnder Geldquellen langfristige Salamitaktiken. Stück für Stück kommt man einem vernünftigen Instandhaltungszustand näher. Herr Röhm hat wenig Verständnis dafür, er findet, es ist dumm, wenn man eine Strangsanierung zunächst nur vertikal (nach oben) durchführt, im Keller aber die Horizontale nicht gleich mit macht. Dies gilt auch für vier Altbaubalkone zum ersten Innenhof, während weitere fünf Altbaubalkone zum zweiten Innenhof (nach ganz hinten raus) nicht mitgemacht würden.

Herr Driest hat sich vor einem Jahr als Verwaltungsbeirat mit Schwerpunkt ‚Technik‘ wählen lassen. Er sagte, die in den zwei Neubauten (Baujahr 1960) vorgelagerten Laubengänge, die würde man oberflächentechnisch anschleifen und dann mit einer rutschfesten Beschichtung versehen. Ein Jahr lang ist nichts passiert. Dann hat die Verwalterin im August Herrn Driest angeschrieben und aktiv gefordert, dass dieses Vorhaben nun wie versprochen mit seiner Hilfe in die Wege geleitet werden müsse. Daraus ist nichts geworden. Etwas ganz verrücktes ist passiert: Herr Driest hat nun plötzlich behauptet, die 1999 (vor zehn Jahren) durchgeführten Arbeiten an der Beschichtung der Laubengänge seien mängelbehaftet ausgeführt worden. Es fehle ein Gefälle und an den Seiten seien diese als Spritzschutz nicht, wie vorgeschrieben, 15 cm hochgeführt worden. Dafür will er jemanden haftbar machen, wen, weiß er noch nicht so genau. Die Verwalterin denkt, das geht in eine vollkommen andere Richtung, sie muss Obacht geben, dass die Beschlüsse der letzten Versammlung umgesetzt würden. Mit einer derartigen Änderung der Bearbeitung ist dieses Ziel nicht zu realisieren.

Bereits dieser offene Dissens führt nun zu ersten brieflichen Auseinandersetzungen, da die Verwalterin dieses grob fehlerhaft findet und das Ziel weiterverfolgen will. Herr Driest fühlt sich pikiert, bloßgestellt ggü. den übrigen Wohnungseigentümern. Die Verwalterin hat nunmehr vorgeschlagen, den alten Verwaltungsbeirat gegen einen neuen, zusammengesetzt aus anderen Wohnungseigentümern zu ersetzen. Und so geschieht es auch. Es sind nun ein leitender Fachbeamter der Senatsverwaltung und ein Architekt aus Westdeutschland neu im Verwaltungsbeirat, für Kontinuität sorgt der Dritte im Bunde, ein Hamburger, der schon seit Jahren im Beirat ist. Das neue Team wird konstruktiver sein, als das alte, was insbesondere den Verwaltungsbeirat Technik betrifft, dessen Ambitionen sich als nicht erfolgreich für eine Strategie erwiesen haben, Probleme zu beseitigen.

Und doch hat Herr Driest Recht. Wenn er nun auch nicht mehr Verwaltungsbeirat, Schwerpunkt Technik, ist. Er fordert die Wohnungseigentümer auf, ganzheitlich zu denken und Korrekturen in der Instandhaltungspraxis zu machen. Das greift die Verwalterin sogleich auf und rügt bei der Diskussion um den Wirtschaftsplan für 2010, dass die eingestellten Mittel von 15.000,- EUR für so eine Wohnanlage verschwindend gering sind. Die Eigentümer erwärmen sich für eine Abänderung auf nunmehr 22.500,- EUR als Zeichen ihres guten Willens, als Schritt in die richtige Richtung.

Die Verwalterin hofft nun inständig, dass der neugewählte Verwaltungsbeirat der Instandsetzungsplanung im Hause eine positive, sachverständigere Wendung gibt. Dass es vorwärts geht und nicht zurückgeschaut wird, auf einen Bauablauf, wie er in den letzten zehn Jahren stattgefunden hat. Denn ‚unterm Strich zähl ich‘, sagte der Instandhaltungszustand der Anlage, der tatsächlich neue Impulse braucht nach all den Jahren.

Es gibt ein Thema, das offenbar mehr Menschen auf den Nägeln brennt, als nur dem bloggenden Verwalter namens Bloggwart. Die Frage der Zulässigkeit einer Überbauung eines zum Nachbarn hin zeigenden Giebels, weil Vollwärmeschutz geplant und sinnvoll ist. gesichtspunkte.de hatte hierüber verschiedentlich berichtet. Während zwar die Besucherzahlen dieser Website erfreulich ansteigen, halten sich die Leser als öffentlich erkennbare Kommentatoren eher zurück. Eher als in Form von Kommentaren, die öffentlich nachlesbar sind, wenden sie sich separat und individuell an den Berichterstatter. Ablehnende Feedbacks gibt es nicht. Jeder der sich bemüßigt fühlt, etwas zu sagen, tut es in zustimmender, anerkennender Weise. Die Leute fragen sich, wie gerecht Deutschland eigentlich sein muss, in dieser doch eindeutig lückenhaft geregelten Frage wechselseitiger Zustimmungserfordernisse bei beabsichtigten Wärmedämmmaßnahmen. Der hier und heute dargestellte Fall weicht allerdings etwas ab: es geht nicht um eine im Alleineigentum stehende Grenzwand (Giebelwand), sondern um eine gemeinsame mit einem Nachbarn, wovon der eine von zwei Nachbarn Wärmedämmung beabsichtigt.

Das Thema ist schon sehr erschöpfend behandelt worden (siehe ‚Weiterführende Links‘ unten). Zwei Petitionen waren unterwegs und sind im Ergebnis abschlägig beschieden worden. Der Bloggwart nannte insbesondere die zweite Petitionsantwort des Berliner Abgeordnetenhauses eine solche, die höchst abwägend, maßgeblich vollkommen gerecht und von allen Seiten beleuchtend ausfiel. Man könnte eine derartige Stellungnahme auch die eines ‚Reichsbedenkenträgers‘ nennen: ein solcher wägt die zur Verfügung stehenden rechtlichen Argumente in einer solchen Ausführlichkeit ab, dass am Ende das eigentliche Ziel nicht mehr erkennbar ist. Es sind aber andere Zeiten jetzt: Der Benutzer Reichsbedenkenträger ist bei Wikipedia jedenfalls inaktiv. Begreifen wir also als ein untrügliches Zeichen der Zeiten, dass das bedenkenlose Vorbringen von unberechtigten Bedenken auf Dauer keinen Sinn hat.

Das Ziel ist so einfach wie bestechend: Die Bevölkerung soll wertvolle Ressourcen einsparen (Wärme, Abwärme, CO2-Ausstoss) und die Umwelt auf eine Weise schonen, die dem ‚Stand der heutigen Technik‘ darstellt.

Dass das hiergegen gerichtete Abwehren von Begehrlichkeiten aus Teilen der (denkenden) Bevölkerung in Form einer Stellungnahme des Petitionsausschusses rabulistisch ausfällt, darf indessen nicht behauptet werden. Denn Rabulistik ist nach erst kürzlich gewachsener Kenntnis (des Bloggwarts) in der Juristik eine eher unlauter geführte Auseinandersetzungsart. Andere werden dies sicher längst wissen, indem sie diese Art der Auseinandersetzung gezielt ins Feld führen.

Jedenfalls meldet sich heute wieder ein weiterer Betroffener, wohl Grundstückseigentümer in Berlin und auch Nachbar eines anderen. Es gibt sogar Nachbarn, die sind Grundstückseigentümer! Er zeigt sich sehr gut informiert. Man vermutet, er ist Rechtsanwalt, er sagt, das ist er nicht. Er sei auch nicht Politiker.

***

Eine kürzlich ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs wird uns empfohlen und die bilden wir hier nun ab und kommentieren bzw. erläutern sie. Es ist zu erwähnen, dass die Fortführung eines Weblogs wie diesem nicht nur der Unterhaltung eines Teils unbekannten Publikums dient, sondern auch der eigenen Fortschreibung vorhandenen Wissens.

In dem Rechtsstreit V ZR 158/07 vom 11. April 2008 hat der Bundesgerichtshof folgenden Leitsatz veröffentlicht:

 BGB §§ 745 Abs. 2, 922 Satz 4
 
Der Teilhaber einer gemeinsamen Giebelwand, der an diese (noch) nicht (vollständig) angebaut hat und derzeit auch nicht anbauen will, muss Maßnahmen des anderen Teilhabers zur Wärmedämmung dulden, die dazu führen, dass der freie Bereich der Wand einem den heutigen Erfordernissen entsprechenden Standard entspricht.
BGH, Urt. v. 11. April 2008 – V ZR 158/07 – LG Duisburg – AG Oberhausen

Dem Fall liegt eine gemeinsame Giebelwand auf der Grundstücksgrenze des Klägers (und des Beklagten) zugrunde, der Kläger beabsichtigte, eine 14 cm starke Dämmschicht einschließlich Verschieferung anzubringen. Damit würde dann -im Endzustand- dieses „vorgehängte Konstrukt“ auf das Grundstück des Nachbarn kragen, was eine zustimmungspflichtige Maßnahme darstellt. Der Kläger hat den Beklagten insofern zur Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung und der hierfür erforderlichen Aufstellung eines Gerüsts auf dem Grundstück des Beklagten sowie zur Zahlung von 23,80 € (Kosten der erfolglosen Güteverhandlung) gerichtlich in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen; das Landgericht hatte ihr stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hält im Ergebnis der revisionsrechtlichen Nachprüfung folgendes für richtig:

Das Berufungsgericht (Landgericht) hat den Anspruch des Klägers auf Duldung des Anbringens der Fassadenverkleidung zu Recht nach §§ 922 Satz 4, 745 Abs. 2 BGB bejaht.

 Bei der beabsichtigten Fassadenverkleidung handele es sich um eine Verwaltungsmaßnahme i.S. von § 745 BGB, diese Vorschrift gelte über die Verweisung in § 922 Satz 4 BGB für das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis.

Im Hinblick darauf, dass die gemeinsame Giebelwand im Unterschied zur einseitigen Grenzwand, die allein dem Grundstückseigentümer gehört, auf dessen Grundstück sie steht, hält der Bundesgerichtshof die Anwendung des nordrhein-westfälischen Nachbarrechtsgesetzes (§ 19 NachbG NRW) vorliegend nicht für maßgeblich. Denn diese Regelung betrifft den Eigentümer des Grundstücks, auf dem eine Wand steht, die nur er allein nutzen darf. Dem Nachbarn stehe kein Mitbenutzungsrecht zu. Darin liege ein entscheidender Unterschied zu dem Rechtsverhältnis zwischen Nachbarn, auf deren Grundstück sich eine gemeinsame Nachbarwand befindet.

Der Bundesgerichtshof hält Erwägungen des Berufungsgerichts (Landgericht) für untauglich, das Vorhaben des Klägers entspreche dem Allgemeinwohl, weil durch die Wärmedämmung Energie eingespart werde. Der Beklagte sei ohne gesetzliche Regelung nicht verpflichtet, seinen Anspruch auf Unterlassung der Beeinträchtigung seines Eigentums an dem Grundstück (§ 1004 Abs. 1 BGB) zugunsten der Allgemeinheit aufzuopfern. Auch § 559 BGB helfe darüber nicht hinweg.

 Ob aus diesem der Kernsätze der Entscheidung die Denkweise des Bundesgerichtshofs für künftige, ähnlich gelagerte Fälle hergeleitet werden kann, also auch Honig zu saugen ist in den hiervon im selben Beschluss abgegrenzten, anderweitigen Entscheidungen, kann nicht vorhergesagt werden. Dort heißt es nämlich:

 Selbst wenn es keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung einer solchen Außenwand gibt, entspricht es doch dem Interesse jedes vernünftig denkenden Teilhabers der Wand, diese so „nachzurüsten“, dass sie in Funktion und Aussehen dem allgemein üblichen Standard entspricht.“

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Nachtrag

Bei der Berliner CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus bleibt die Suche nach ‚Vollwärmeschutz‘ ergebnislos. Immerhin fünf Ergebnisse zum Stichwort ‚EnEV‘. Interessant ist aber folgendes: Am 01. September 2009 hat die CDU-Fraktion im Abgeordnetenhaus offenbar einen Antrag eingebracht, der in deckungsgleicher Weise die Forderungen von gesichtspunkte.de aufgreift. Wir sind ‚bass‘ erstaunt.

Weiterführende Links

Entscheidung (kompletter Wortlaut) (Quelle: Bundesgerichtshof)

Beiträge zur Problematik (gesichtspunkte.de)

download-Angebot büro gotthal (zwei Petitionen, uploads vom 25.02.09 (Abgeordnetenhaus), 04.06.08 (Deutscher Bundestag)

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Tatort Berlin-Schöneberg und eine Achse nach London und auf die griechischen Kykladen, eine Inselgruppe: der Wohnungseigentümer Stuttgart (* Name von der Redaktion geändert), der in London wohnt, lebt und arbeitet, hat die griechischen Mieter nach Jahrzehnten erfolgreich dazu veranlasst, die Wohnung zu räumen. Diese hat nun eine Art gefühlten Instandhaltungsstau hinter sich. Sie muss von Grund auf renoviert werden. Alles muss verändert werden, um die Wohnung in einen zeitgerechten Zustand zu versetzen.

Die Handwerker sind seit einigen Tagen dort. Das Telefonaufkommen bei der Verwaltung steigt merklich an. Bis zu fünf Mal pro Tag rufen erzürnte Wohnungseigentümer an. Die Arbeiten sind irgendwie kopflos im Gange, wird eingewendet. Da sei so eine „türkische Handwerkertruppe“ am Start, ob das Schwarzarbeiter seien? Nein, das ist nicht der Fall. Erst fallen einige nichttragende Wände (Sondereigentum), es entsteht Höllenschutt. Der muss durch das frisch renovierte Treppenhaus nach unten getragen werden. Das Treppenhaus ist hochwertig. An den Paneelen ist „stucco veneziano“ verarbeitet, eine ganz exquisite Spachteltechnik, die Flächen glänzen spiegelglatt und sehen edel aus, irgendwie marmoriert, gelblich. Sehr schick. Auf den Fussböden ist Kokos verlegt, mit Messingstangen.

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Die bunte Handwerkertruppe schert sich darum „einen Dreck“. Sie beherrschen das Abkleben, das sorgfältige hausfrauenartig besorgte Schützen gar nicht. Erst auf Beschwerden einiger Hausbewohner wird notdürftig etwas abgedeckt. Das geschieht äußerst lustlos. Man sieht es den Abdeckarbeiten an. Die Abdeckung ist nicht festgeklebt, rutscht immer wieder beiseite. Ein schmaler Filzstreifen gerade mal. Die Verwalterin gerät unter Druck. Mehrmals ruft sie in London an. In bestem Pidgeon-Englisch radebechert der Verwalter mit der englischen Sekretärin. ‚Is Mr. Stuttgart at the office?‘ Nein. Er ist auf Urlaub. In Griechenland, irgendeine griechische Insel. No problem, er hat ja ein Cellular Phone (Handy), hört er das auch ab? Es werden mehrmals Nachrichten hinterlassen. Keine Reaktion.

Heute (endlich) gelingt die Rücksprache. Wieder ist es die Verwalterin, von der die Bemühungen ausgehen. Ja, sagt er da in London, er hat hier in Berlin einen Bauleiter, den Herrn Schulz (* Name geändert). Der wüsste auch über alles Bescheid. Und hat sich immer wieder eingemischt. Heute sind noch zwei wertvolle Treppenhaus-Lampen kaputt gegangen. Die Bauleute haben triumphiert: ‚Zeig wo ist Glas, wir haben nicht kaputt gemacht!‘ Wir denken über gerichtsverwertbare Beweisführung nach. Packen den Gedanken schnell wieder zur Seite. Mit dem Bauleiter verabreden wir ein Treffen in den frühen Morgenstunden. Wir sind geladen, grrrr….. Die Wogen müssen dringend geglättet werden.

Der Bürokrat in uns erweckt eine Art rechthaberischer Idee: Wir werden beschließen lassen, dass umbauwillige Wohnungseigentümer Bauarbeiten wie diese mit einer Frist von vier bis sechs Wochen vor ihrem Beginn mit einem Vordruck schriftlich bei der Verwalterin anzuzeigen haben. Wir werden aufnehmen, welcher Art die Arbeiten sind, die zur Ausführung gelangen sollen. Wir werden uns eine Firmenliste einreichen lassen. Der Bauleiter muss seinen Sitz in Berlin haben und telefonisch jederzeit erreichbar sein. Eine Klausel ist aufzunehmen, wonach der Verwalter ggf. weisungsberechtigt ist, im Interesse der Hausordnung und der technischen Sicherheit.

Von der Rechtsprechung erinnern wir Partikulardetails, wie das sogenannte Übermaßverbot. Es kommt uns einerseits lächerlich vor, hier den Formulartiger schwingen zu wollen, eine Art bürokratischer Hürde aufzubauen gegen persönliche Freiheit. Aber persönliche Freiheit findet bekanntlich da ihre Schranken, wo die Rechte der übrigen empfindlich gestört werden. Wir nehmen uns vor, darüber noch einmal nachdenken zu müssen wenn wir emotional etwas herunter gekühlt sind…Und das wird passieren: Versprochen.