Mein Vater hat mir früh die Leitung des Unternehmens übertragen und mir den wertvollen Tipp mit auf den Weg gegeben, immer auf die Kunden zu hören und von ihnen zu lernen. Quelle: hier

Grundlegende Neuordnungen brauchen Zeit. Mehr als übliches usual, business as usual. „Unusual“ steht an, wenn man sich nach Jahren von altbewährter Software trennt, die eine Lebensdauer auf dem Buckel hatte, mittlerweile, ach was mittlererweile, die nur als ungewöhnlich zu bezeichnen ist. Sie hatte ihr Geld verdient. Alles war schön und vieles gut. Doch nun neue Zeiten. Hipp hipp. Wir strukturieren Arbeit neu, von Grund auf. Neue Software, neue Ordnung. Konten in der Buchhaltung einmal umstrukturiert. Nummernmäßig können sie jetzt woanders stehen als vorher.

Kriterien von Kunden: Wer wie Vorzeigeunternehmer, Europas größter Musikalienhändler Hans Thomann aus Treppendorf (Oberfranken) sybillinische Sätze sagt/denkt. Was Hans Thomann (siehe oben, einleitend) sagt, gilt als Kundenorientiertheit und wurde zu Europas unschlagbarem Nummero Eins. Keine schlechte Idee also.

…

Die Gesamtkosten (Bewirtschaftungskosten)
sind in allen Bauabschnitten folgendermaßen unterteilt:

1.    Untergruppe ‚Betriebskosten‘ [umlegbar],
#rentierlich
2.    Untergruppe ‚Heizungskosten‘ [umlegbar],
#rentierlich, beinhaltend die Warmwasser-
bereitung (nur Energie, nicht Kaltwasser),
sofern über die Heizungsanlage zentral
(Brauchwasserwärmung)
3.    Sonstige Kosten [nicht umlegbar], abge-
kürzt als ‚Bewirtschaftung‘. Fachleute
nennen diese Kostengruppe #unrentierliche
Bewirtschaftungskosten.

(Quelle: Erläuterungs-Informationsblatt der Hausverwaltung, im Entwurf, als Anlage zur Jahresabrechnung 2014)

Doch der Aspekt auf Kunden zu hören ist eins.

Der andere Punkt: Wenn sich nach Jahren etwas ändert, sollte es positiv sein. Dazu muss man es erklären.

Und obwohl gar nicht Weihnachten ist, denken wir heute zwangsläufig an Rudy, das rotnasige Rentier. Das ist der Grund, warum wir uns zu Wort melden. Um unmissverständlich und klar zu sagen: Die Rentierlichkeit hat in Hausverwaltungsdingen überhaupt keine weihnachtlichen Grundgedanken. Zwar lässt sie sich als Vision durchaus vor die Kufen von Unternehmensschlitten spannen und damit ein, das war es schon.

Die Rentierlichkeit ist aus wohnungswirtschaftlicher Sicht auch nicht zwangsläufig das Ausbluten der Verwaltungsopfer: Also ein Kehlschnitt, kopfüber aufgehängt und langsam saften lassen. Richtig: Die Rentierlichkeit betrifft im vorliegenden Beispiel eine zutiefst faire und ausgeglichene Weltordnung. In der ein vermietender Wohnungseigentümer mit einem Mieter vertragliche Absprachen trifft, was genau abgerechnet werden darf und was nicht.

Tom Jones – It’s Not Unusual (Live)

Was ist üblich? Was ist unüblich? Tom Jones hat dazu einige Antworten parat. Üblich sollte die mietvertragliche Regelung sein, welche Betriebs- und Heizkosten der Mieter zu tragen hat, bei Vermietung. Üblich sollte das Berechnungsschema der Hausverwaltung sein. Üblich sollte sein, dass die Hausverwaltung auf die Belange vermietender Eigentümer Rücksicht nimmt und die Kosten transparent nach solchen Kriterien ordnet. Üblich sein sollte, dass eine Hausverwaltung ihre Arbeit verständlich erläutert. Ach, die Auflistung kann naturgemäß nicht vollständig sein.

Denn was nicht abgerechnet bzw. umgelegt werden darf, betrifft den Gesichtspunkt einer Erlösschmälerung beim Vermieter. Während die nachweislichen Betriebs- und Heizkosten als Kostenvorschuss üblicherweise gezahlt werden Zug um Zug gegen den Nachweis ordnungsgemäßer Mittelverwendung und tatsächlicher Kosten. Dies alles unter dem Gesichtspunkt ordentlicher Verwaltung, so wie es jeder vernünftig denkende Eigentümer tun wird.

Was wollen wir tun, Fisch? Du hast die Wal, Fisch.

Aus Opas Wortspielspelunke ist der Spruch ein schicker. Am Ende wünscht man sich wenig Streit und eine bessere Welt.

So erklärt, macht das ganze durchaus Sinn.

 

Sehr geehrter Herr Gotthal, wie telefonisch mitgeteilt, können wir Ihnen den Namen des Mieters der WE 28 mitteilen. Eine Telefonnummer liegt uns nicht vor. Mietername: Maximilian Kaller (* Name geändert) Mit freundlichen Grüßen Eveline Tandt (* Name geändert)
Hausverwaltung

Die Stimme der Kritik birgt Emotionen in sich. Ein „Schwarze-Peter-Spiel“ zwischen Eigentümer in Frankreich, seiner beauftragten Sondereigentumsverwalterin hier in Berlin und der WEG-Verwalterin (das sind wir). Wir schreiben eine Antwortemail im Ausnahmezustand inzwischen größerer Verärgerung. Vorausgegangen war dieser Email ein Telefonat mit der Berufskollegin, das im Wesentlichen einen Versuch darstellte, die WEG-Verwalterin zu einer Mieterbetreuung in der angesprochenen Sache zu veranlassen. Dass das eine „normale Sache“ wie diese sei, auch in ihren beruflichen Erfahrungen. Wie da irgendwie gesprächsweise durchscheint: „Was beschwerst du dich, WEG-Verwalter, dieses Leben ist nun mal hart und ungerecht, also halt die Klappe, arbeite“. Wir schreiben heute Morgen Galle und Gift spuckend und es ist der Versuch eines Befreiungsschlages:

…

Guten Tag, liebe Frau Kollegin!

Diese Sache ist so eine ganz grundsätzliche Sache von „Wie geht man miteinander um“ und ich werde es wagen, diese Frage nochmals anzusprechen, Frau Kollegin.

1. Wg. der Legionellenprüfung, die wir seit mehreren Wochen versuchen vernünftig zu bearbeiten, brauchen wir funktionierende Kontaktdaten dieses Mieters, der nicht unserer ist und von uns auch nicht betreut wird. Wir können auch aus Rechtsgründen keinen Support, keine Diskussionen und keine schriftl. Benachrichtigungen an den Mieter unternehmen.

Für eine kleine Terminvereinbarung ist das auch ein „Aberwitz“. Aber genau darüber haben wir telefoniert. Sie haben als Kollegin u.a. fallen gelassen, das müssten Sie in Ihren Häusern auch immer machen. Ja, und?

2. Und dann gibt es ein Projekt Schwammsanierung, das sich auf diesen Mieter vermutlich auswirken wird.

Ich fasse zusammen: Wir schwimmen hier ergebnislos lange Zeit im eigenen „verwalterischen Saft“. Der Eigentümer sitzt in Frankreich und zeigt sich uninformiert. Er hat dafür eine örtliche Hausverwaltung, das sind Sie. Wir versuchen so gut und gewissenhaft als möglich erträgliche Arbeitsbedingungen in einer „Kleinstsache“ (Legionellen) und einer großen, maßgeblichen Sache (Schwammsanierung) herzustellen.

Aber es will uns einfach nicht gelingen. Dass Sie eingeschaltet sind, ist für uns neu, erst seit dem wir anfangen, gezielt bei Hrn. Parisienne (* Name geändert) nachzuhaken. Sie aber sind erst der Meinung, das müssten wir alles leisten, also mit Ihrem Mieter kommunizieren und dann auch noch so.

Nein, Frau Kollegin, so geht es gerade nicht:
– Wenn Sie Sondereigentumsverwalterin sind, dann sorgen Sie bitte erstens dafür, dass von dem Mieter vollständige, funktionierende Kontaktdaten bekanntgegeben werden. Ohne weiteres Wenn und Aber. Und wenn das zu schwierig ist und Sie tatsächlich das nicht schaffen, dann teilen Sie bitte auch das mit. Das wäre ein Statement.

– Wir führen keinerlei Verhandlungen, Schriftverkehr und dergleichen mit diesem Mieter. Wir können allenfalls freundlicherweise den Mann bei Bedarf mal anrufen und ihm sagen, was wir vorhaben. Wenn er das aus irgendwelchen mietrechtlichen Gründen nicht will, müssen Sie beispringen. Oder der Eigentümer. Das ist für uns egal. Wir wollen nur „effektiv, gut, zielgerichtet“ bekannte und überfällige Probleme lösen.

Mit so kurzen, wenig stichhaltigen Nachrichten wie bspw. der unten abgebildeten wird das allein deswegen nicht gelingen, weil Sie uns nicht „zuarbeiten“. Wenn Sie das nicht wollen, ist auch das ein Statement. Dann werden wir uns ganz allein an den Eigentümer in Frankreich wenden und jegliche weiteren Direktkontakte ablehnen. Das ist dann das Statement von uns.

Niemand hat hier „Recht“, es geht einzig und allein darum, Maßnahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung adäquat und praxisorientiert zu erschlagen und zu erledigen. Nicht mehr, nicht weniger.

So, jetzt habe ich mal alles raus gelassen. Werden Sie uns nun helfen?

(Ende)

(EP)

Inwieweit trifft eigentlich Rechtsprechung auf unseren Einzelfall hilfreich zu und wir können sie uns hinter den Spiegel stecken? – Die hier angerissene Entscheidung ist so eine, die hilfreich ist und mit deren Hilfe wir ein besseres „standing“ in unserem „bürgerlichen Alltag“ erhalten. Deswegen haben wir die Entscheidung herausgesucht und sogar ausführlich besprochen.

Das OLG München (AZ 23 U 3798/11) hat sich mit der Frage der Zulässigkeit von nachhaltigen Willenserklärungen (hier: Kündigung eines Handelsvertretervertrages) umfassend auseinandergesetzt. Dies hat große Bedeutung für die alltägliche Praxis.

…

Große Bedeutung, ja große Auswirkungen sind in vielerlei Hinsicht gegeben. In der Praxis ist die „analoge Schneckenpost“ mit unzuverlässigen Briefzustellern ein gutes Argument. Die Beschleunigung der Arbeitsprozesse ein anderes. Ein drittes mag die Absicht sein, sich rechtzeitig aufs Wesentliche zu besinnen. Wer noch rasch kündigen will und stets per Email mit seinem Vertragspartner interagiert hat, bekommt hier „ein Bienchen“ und wird belohnt. In solchen Fällen, hihi, müsste man sich sogar die automatisch versendete Empfangsbestätigung dieser ganzen Hirnis aufheben, die einem immer Ticketnummern geben für und wegen der in Aussicht gestellten Bearbeitung. Auch hierüber berichteten wir „empathisch“ und nahezu vollständig, immer wieder.

Ein jeder Mensch will rechtzeitig, schnell und einfach Verträge schließen, um das Leben lebenswert zu gestalten. Beim Beendigen mancher Verträge, um selbiges auch forthin sicherzustellen, ist es daher im Einzelfall recht schwierig. Liegt darin „Absicht“? Machen uns die Leute immer das Leben einfach, wenn wir sie vertraglich bezahlen sollen und schwierig, wenn wir aus der Zahllast raus wollen? Darauf, auf diese ein bisschen philosophische Frage hat das OLG München Antworten parat. Das Gericht hat auch die Bundestags-Drucksachen gewälzt und den Willen des Bundesgesetzgebers erforscht. Sehr interessant. Die Besprechung habe ich der Firmenhomepage treffenderweise hinzufügt.

Bleibt abschließend nur zu hoffen, dass die gängige Praxis der Spamversender nicht Überarbeitungen erfährt angesichts dieser neuen Rechtsprechung. Man stelle sich vor, Spamversender kündigten nun unter Vorgabe falscher Absenderdaten, wie üblich, mit Streuobstwiesenemails Lebens- und Krankenversicherungsverträge, Telefonanschlüsse und oder Mietverhältnisse. Nach dieser neuen Rechtsprechung des OLG München wäre das zumindest denkbar. Wenn auch absurd: der richtige Zufallstreffer eines solchen, idiotischen Spamversenders liegt wohl nicht mal im Promillebereich. Obwohl? Bei der Telekom…, gut: lieber an dieser Stelle nicht weiterdenken….

• Linktipp: Büro Gotthal, Häufige Fragen: Zur Frage der Kündigung per Email
• Linktipp: Vertragsrecht: Per De-Mail ist die Kündigung unwirksam, sagt Die WELT

(EP)

Rechtsrat am Xperten-Telefon, das muss nicht sein. Eine wichtige Frage scheint nun geklärt.

Radio Eriwan hat diese Frage sorgfältig geprüft und nimmt wie folgt Stellung: Im Prinzip nicht. Denn kein Vermieter kann mit rechtlichen Mitteln gezwungen werden, eine Modernisierung durchzuführen. Selbiges gilt umgekehrt, wie immer wieder festgestellt wird, auch für die Überbürdung einer allgemeinen, regelmäßigen Duschpflicht im Rahmen des Mietvertrages. Dem Mieter darf die Häufigkeit seiner eigenen Körperintensivpflegen nicht „starr“ vorgegeben werden. Denn es ist gerichtsbekannt, dass die Körperpflege des Mieters stark von seinen eigenen, privat geprägten Lebensvorstellungen abhängen kann. Nicht immer allerdings zur Freude seiner Mitbewohner. In seltenen Fällen heißt es sogar, man mache um gewisse Mieter (sic! und Vermieter natürlich!) einen Bogen. Xperts for Hausverwaltung, Dein Freund und Helfer in allen Lebenslagen.

Peter Glaser, Stuttgarter Zeitung, betreibt eine „Glaserei“ und damit ein edles Handwerk mit transparenter, pardon hochtransparenter Betriebsführung. Transluzent. Dass er aber auch ein könnerhafter Ratgeber für Mieter mit Schimmelproblemen in der Wohnung ist, hat er heute unter Beweis gestellt. Peter Glaser, dafür danken wir recht herzlich. Er rät betroffenen Mietern mit einem Anflug des Bedauerns im Brustton der Überzeugung:

Schimmel in der Wohnung – Mieter müssen alle paar Stunden ausreiten.

Großartig. Danke.

Das heutige Zitat des Tages.

• Blog rockt: Peter Glasers Glaserei

Es spricht 2009 der Bundesgerichtshof (VIII. Senat, Mietrecht) folgenden Leitsatz:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09 – LG Frankfurt/Main – AG Königstein

Und warum ist das jetzt interessant? Dem liegt -ganz gebietsübergreifend- folgender Fall aus einer Eigentumswohnanlage in Berlin-Spandau zugrunde:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde irgendwann in den Achtzigern gegründet, unwichtig wann. Die Teilungserklärung der Anlage gibt nicht viel her. Allerdings gibt sie doch her, dass bestimmte Eigentümer berechtigt sind, die über ihren Wohnungen liegenden Dachgeschosse zu Wohnzwecken auszubauen und so geschieht es aus. Nachdem dies von fast allen erledigt wurde, trägt sich die Gemeinschaft mit dem Gedanken, die den Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zugrundeliegenden Abrechnungsschlüssel (hier: Wohnflächen) nach Lage der Dinge und Ausbaustand anzupassen.

Namentlich beabsichtigt man, die Nutzungen, Lasten bzw. Kosten nach Maßgabe der (neu ermittelten) Gesamt-Wohnflächen umzuverteilen. Das empfinden alle als recht und billig. Allerdings war das noch deutlich vor dem 01.07.2007 (Reform des WoEigG). Zur Wirksamkeit einer Abänderung des neu zu bildenden Kostenverteilungsschlüssels müssen demnach sämtliche (Hervorhebung: sämtliche, also ohne eine Ausnahme!) Wohnungseigentümer dem zustimmen. Die Sache soll als Nachtrag zur Teilungserklärung und zur Inhaltsänderung in die Wohnungsgrundbücher der Anlage eingetragen werden. Das scheitert aus bekannten Gründen: es gibt immer einen, der seine Hausaufgaben nicht macht.

Nach mehreren Jahren und einer WoEigG-Rechtsreform 2007 kommt frischer Wind in die Sache, auch durch einen Verwalterwechsel. Nun wird es leichter. Denn nach neuester Regelung dürfen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit eine „Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels“ inzwischen beschliessen. Allerdings regt sich nun auch Widerstand, und zwar vornehmlich, nein eigentlich ganz allein bei einem einzigen Wohnungseigentümer. Auch er hat sein Dachgeschoss ausgebaut und nutzt es seit Jahren als Wohnraum. Das unterscheidet seine persönliche Situation allerdings nicht von der der anderen Miteigentümer, die oben im Dachraum Wohnraum geschaffen haben. Seine Position allerdings fällt mir der der anderen auseinander: er wendet nun ein, dass das da oben im Dachjuché kein Wohnraum sei. Vielmehr sei das Hobbyraum. Ausgangspunkt dafür ist die Aussage, dass die Flächen dort oben bauaufsichtlich nicht die erforderliche Deckenhöhe besitzen (in Berlin: 2,50 m), um als „Geschoß mit der Eignung zum dauernden Aufenthalt“ geeignet zu sein.

Letztlich beschliesst die Gemeinschaft eine Art Interimslösung. Zunächst wird der Schlüssel angesetzt, soweit er unstreitig ist und gut ist. Nach einem Jahr des Nachdenkens sind allerdings die gegenseitigen Positionen erneut aufgeflammt.  Das Thema ist furchtbar emotional, es gibt auch Beleidigungen, von Betrug ist die Rede, vom sich bereichern wollen, von Gerechtigkeit, von Fachleuten, die keine Ahnung haben und solchen, die zugelassene Fachleute sind. Alles Quatsch. Interessant ist in diesem Zusammenhang die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die uns erst aufgrund der vorliegenden Problematik „zufällig ins Haus schneite“ und das, obwohl gerade gar nicht Winter ist.

Was der Bundesgerichtshof zur Berücksichtigung von Wohnflächen hier sagt

Zunächst einmal: Das Rechtsgebiet ist BGB § 536 Abs. 1 Satz 1, das ist Mietrecht. Für unseren Fall gilt das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Also folgt hier die Erklärungstiefe nur so flach nach, als wie man Parallelen aus der juristischen Argumentation in der Lage ist zu ziehen. Und das kann man durchaus, findet der Berichterstatter.

• Denn es geht um die allgemeine Auffassung des BGH darüber, was man „in der Verkehrssitte“ als Wohnfläche zu begreifen hat. Deutlich wird: Jene, die sich stringent auf Vorschriften (hier: II. BerechnungsVO, als Norm bereits abgeschafft, bspw. aber auch: Wohnflächenverordnung, bzw. öffentliches Baurecht) berufen, aus denen sich der Ansatz von Wohnfläche herleitet, bekommen vom BGH Unrecht. Im vorliegenden Fall ein Mieter, der etwas in einer Nutzungsabsicht und mit Mietvertrag anmietet. In unserem Fall nutzt ein Wohnungseigentümer vermeintliche „Hobbyräume“ wie Wohnraum, eine lediglich nur hobbyraummässige Nutzung entfällt nach allen vorliegenden Kenntnissen. Was entscheidend ist: der BGH hält sich nicht mit Normenketten auf, sondern er hangelt seine Argumentation an der „tatsächlichen Nutzung“ entlang. Beides kann -offenbar!- auseinanderfallen. Interessant.

Und auch das ist durchaus mit unserem Fall vergleichbar, Zitat aus dem Beschluss des BGH:

Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriege-schosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.

Insoweit ein „verwalterisches Deja Vu“. Mietrechtlich führt der BGH die „Beschaffenheitsvereinbarung“ ins Feld. Er hält den Begriff der Wohnfläche für auslegungsbedürftig, weil er keinen festen Inhalt hat. Man könne zwar die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschriften zur Auslegung heranziehen, ob ein anderer Abrechnungsmodus aber ortsüblich sei oder nach der konkreten Art der Wohnung naheliegender, weiß der Senat aufgrund der vorgetragenen Umstände jedenfalls nicht.

Die Frage ist natürlich auch, ob Wohnungseigentümer untereinander eine Art Beschaffenheitsvereinbarung abschliessen, wenn sie einerseits hinnehmen, dass Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut werden, andererseits aber davon Kenntnis haben, dass dort gar nicht gewohnt werden dürfe. Jedenfalls nach bauordnungsrechtlichen Kriterien. Auch hier ist bereits unsere Vorberichterstattung aussagekräftig. Wir berichteteten bereits über andere Fälle, in denen sich einzelne Wohnungseigentümer gegen die Nutzung von Untergeschossen als Büro (Teileigentum, nichtstörendes Gewerbe) wendeten. Auch hier schnitt das Landgericht den Klägern diesbezügliche Rechte -jedenfalls wohnungseigentumsrechtlich- ab, mit guten Gründen. Die Beschaffenheitsvereinbarung dieses Falls war die Teilungserklärung.

Der Fall beim BGH betrifft im Ergebnis die unwidersprochene Nutzung eines Galeriegeschosses als nutzbarem Wohnraum, eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist fernliegend und wurde von dem Beklagten (Mieter) auch nicht vorgebracht. Was auch in unserem Fall gilt. Der Wohnungseigentümer kann eine andere als eine Wohnnutzung wohl kaum für sich reklamieren.  In unserem Fall kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümer (mit Dachgeschossanteilen) „untereinander gleich zu behandeln“ sind und nicht unterschiedlich.

Wie der Senat bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten. (BGH, Wortlaut Begründung, siehe unten)

Der Hinweis muss der Vollständigkeit halber erfolgen: diese Rechtsprechung bezieht sich auf einen konkreten Einzelfall im Mietrecht. Aus ihm Honig zu saugen, um einen anderen Einzelfall „zu atomisieren“ (aufzulösen), ist Vorsicht geboten. Doch man kann sich Anschauungen zu eigen machen, sich belesen und „das übergeordnete Argumentationsgerüst“ versuchen zu verstehen. Und dann hilft einem dieser Fall doch schon, eine Art Grundgefühl zu bekommen, sein eigenes rechtliches Pendel auf den weiteren, unseren Fall einzuschwingen wie ein Foccault´sches Pendel und es herabschwingen zu lassen auf den „messerscharfen Einzelfall“. Das Thema ist damit nicht erschöpfend vom Tisch. Dies war -nomen est omen- nur ein Gesichtspunkt, aber ein interessanter.

Der Wortlaut der Entscheidung ist hier anliegend beigefügt als kostenloser, nichtkommerzieller Service.

• Service: Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 30/09 vom 16.12.2009 (als pdf-Dokument)
• Verfahrensbericht: Eine Contrahage wegen Wohngeld
• Wilder Westen: Von großen Finalen und vom Duellieren im Kellergeschoss

 Als behindert gelten solche Mieter, deren Bewegungsfreiheit erheblichen oder dauerhaften Einschränkungen unterliegt. Gemeint sind damit nicht nur Einschränkungen aufgrund einer anerkannten Schwerbehinderung, sondern auch solche, die auf altersbedingten Behinderungen beruhen. (Internetratgeber Recht, Link am Ende des Artikels)

Es ist ein Vormittag. Montagvormittag. Herr Lemke (* geändert) aus Lichtenrade ruft an. Er ist 93 Jahre alt. Vor Wochen bat er telefonisch um eine Einbauerlaubnis als Mieter. Er möchte anstatt der Badewanne eine Dusche einbauen, zu ebener Erde, weil er in die Wanne nicht mehr reinkommt. Seine Frau ist auch schon 90. Ich hatte gesagt, dagegen hätte ich nichts einzuwenden. Ich dürfte es aber nicht entscheiden, das sei eine Frage, die müsse er seinem Vermieter (dem Wohnungseigentümer) stellen. Das hat er schon, sagt er, der hätte ihn an mich verwiesen. Problematisch sei, da müsse ein Deckendurchbruch gemacht werden in den Keller.

 Als er in Kriegsgefangenschaft war, zu seinem Glück in englischer, erhielt er die Nachricht, dass seine Eltern und zwei seiner Brüder umgekommen waren. Das erzählte er mir nicht als Kind, sondern erst als ich erwachsen war. Verbrannt seien sie, sagte er. Vielleicht war er gar nicht so gelassen, vielleicht hatte er nur zu viel erlebt. (Über den, der mit 53 Jahren Vater von Malte Welding, Autor, in Berliner Zeitung, 23. Oktober 2010, Link am Ende des Artikels)

Ohne mich groß einmischen zu wollen, habe ich aus beruflichen Gründen ein rechtliches Grundgefühl. Es gibt diese Dinge, in denen ich nicht richten kann darf, weil ich sie nicht bearbeite. Wenn formlos die Welt zugrunde ginge, riefe ich ihm zu: „Aber klar, mach doch!“ 93 Jahre und immer noch am Leben? Wau wau, eine beachtliche Lebensleistung, was die gelebten Jahre betrifft. Um so behandelt zu werden, muss allerdings noch eines hinzu kommen. Der Mensch, wie er so ist, in diesem Alter, der muss auch Mensch sein und nicht eine von Krankheit oder Alterseinschränkungen vernachlässigte „Körperhülle“, um die sich -Schande, Schande- niemand mehr kümmert. Die Achtung von der Lebensleistung eines Menschen hängt damit zusammen mit der Erkenntnis, dass der Mensch sich noch in einem Zustand positiver Art befindet, also ein Leben lebt, das unter den besonderen Umständen lebenswert ist. Trifft dies nicht zu, hätte ein solcher Mensch mein Bedauern, aber das ist hier und heute nicht das Thema. Herr Lemke ist ein großartiger, netter Mensch!

Ich besitze zu der Sache selbst, um die es hier geht, einen inneren Leumund und Gewissheit: Ich möchte sehr gern, dass diesen beiden alten Menschen geholfen wird. Das gebietet die Achtung vor dem hohen Lebensalter dieser beiden Menschen, ihre nach wie vor große Freundlichkeit, ihre Klarheit im Verstand und ihre gute Orientiertheit. Sie sind in jeder Hinsicht liebenswerte Menschen. Wir kennen uns seit ein paar Jahren auch persönlich, ich habe sie mal in ihrer Wohnung besucht, habe mir Zeit genommen für sie. Hinzu kommt seit 2001 (Mietrechtsreform), dass solchen Menschen auch vom Gesetz her Unterstützung zur Seite steht. Dass das solche Menschen nicht wissen, darf nicht dazu führen, dass dies Menschen ausnützen, z.B. Vermieter, die objektiv erforderliche, zügige Genehmigungen nicht erteilen und damit das Leiden unnötig verlängern. Manchmal kann die unzuständige Hausverwalterin im Geiste ein Anwalt einer Sache sein, die auf „dem anderen Ufer“ der eigenen Klientel „mit schwimmt“: Mieter, die Hilfe benötigen, haben Hilfe verdient, ohne Wenn, Brimborium und Aber!

Heute kann ich ihnen offiziell nicht weiterhelfen, mir versagt die Stimme, oder sollte ich sagen, ich bin sprachlos? Es gibt jetzt aufgrund meines letzten Rats an diese Mieter einen schriftlichen Vorgang dazu. Der Vermieter, die Eigentümer dieser Wohnung, blocken diesen Antrag immer wieder mit schwacher Einfühlung und formalistischen Bedenken ab. Es gibt auch kein klares Nein, sagt der Mieter, er empfindet es so als „Wischiwaschi“. Ich kann es verstehen, darf es ihm aber nicht sagen. Meine Mandantschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Innerlich spüre ich, das ist wie „mit einem Schlitten fahren“. Der Mieter ist 93 Jahre alt und man braucht nur ein bisschen Einfühlungsvermögen, um zu verstehen, dass die Zeiten knapp sind. Wer aufgrund körperlicher Behinderungen -und dazu gehören wohl auch Erschwernisse wie das hohe Lebensalter und die zunehmende Gebrechlichkeit- von der Mietsache nicht mehr im notwendigen Umfang Gebrauch machen kann, muss sich eben anders einrichten. Ja, und einen anderen Rat, als einen guten Rechtsanwalt aufzusuchen, der die Zuständigkeiten, wechselseitigen Rechte und Pflichten kennt, kann ich als Verwalter der Wohnungseigentümer kaum geben. Nun haben sie ihn, und wir können nur hoffen, dass sie noch ein langes und vor allem ein behinderungsfreies Leben haben.

***

Ganz anders eine Art „Gewitterziege“ aus Berlin-Spandau. Auch sie ist Mieterin eines Eigentümers und ruft uns an. Wir verwalten sie nicht, haben keinen „Sonderauftrag“ abgeschlossen, zusätzlich zur WEG-Verwaltung auch noch das Sondereigentum (gegen gesonderte Vergütung, extra erteilte Vollmacht pipapo) zu betreuen. Der Eigentümer sitzt in Süddeutschland und will die paar Euro sparen und regelt die Verwaltungsdinge selbst. Jetzt soll das Bad modernisiert werden, sagt die Mieterin. Ich sage „Aha!“ Wo man denn jetzt Wasser ablassen könne, fragt sie, ich sag, ich weiß nicht. Und während das Gespräch zwischen uns so hin- und her dümpelt, weise ich sie noch der Form halber darauf hin, es sei doch jetzt kalt und warum man das nicht in der Sommerzeit gemacht habe, diese Art von Kritik mag sie nicht, ihre Tonlage wird spitzer. Meine langsam auch. Sie fragt immer weiter, alles Dinge, die ich ihr gar nicht erklären kann/darf, denn wir verwalten diese Wohnung nicht.

Irgendwann denke ich, so, jetzt muss sie aber wirklich ihren Vermieter dazu kontakten, damit der das mit ihr bespricht. Ich sage es ihr. Sie sagt, er weiß es nicht, und er hat „an uns“ verwiesen. Ich wiederhole noch einmal, dass wir nicht berechtigt sind, mit ihr zu sprechen, da wir ihre Verwaltung nicht durchführen, zuständig sei allein ihr Vermieter. Wenn der etwas nichts wisse, müsse er sich drum kümmern, es zu erfahren und nach mietvertraglicher Überprüfung, ob er dazu verpflichtet ist, Entscheidungen als Vermieter treffen. Unvermittelt lässt sie fallen:

 Das ist aber jetzt bürokratisch….

und genau darauf habe ich schon die ganze Zeit gewartet. Was bin ich nur für ein erbärmlicher Idiot? Mein letzter Strohhalm, um argumentativ wieder Oberhand zu bekommen, denn sie will mich partout nicht vom Telefon lassen, ist folgender Gegen- und Anscheinsbeweis:

Tut mir leid, Frau Schnippekötter (* geändert), das ist nicht Bürokratie, das ist vollkommen unbürokratisch. Das ist richtig oder das ist falsch. Und das ist alles, was man dazu sagen kann.

Die Einstein´sche Relativitätstheorie? Mitnichten, dazu fehlt mir der nachgewiesenermaßen „umfassende, große Geist“ von Albert. Allerdings habe ich ein bisschen „mit Freud“ geschunkelt, ihn aber nie angemessen gelesen und eine Vielzahl wichtiger Kommunikationstheorien aufgestellt. „Kommunikations-Coacher“ könnten mir eine Menge Tipps geben, denn auch das zählt zu guter Kommunikation: zuhören und verstehen, (erst) dann reden. Denn manche reden laut und deutlich, um in Ruhe gelassen zu werden! Es war genug mit der „Gewitterziege“ aus Spandau, jetzt kann sie mich mal.

Oder, wie Malte Welding in der Berliner Zeitung vom 23. Oktober schreibt: „Nerv´mich doch“, und u.a. fragt er:

Die neue Leitkulturdebatte erinnert an einen Satz von Methusalix, dem greisen Gallier aus den Asterix-Heften: „Ich habe nichts gegen Fremde, aber diese Fremden sind nicht von hier.“ Was ist unsere Kultur? Bowlen, Bier und Bibelkreis? Oder eher Bohlen (ironisch, selbstredend), Bionade und Bali? Golf, Gucci, Genitalpiercing? Porsche, Polo, Psychotherapie? Tee, Tanzgruppe, transzendentale Meditation? (Link am Ende des Artikels)

Sie ist erfolgreich: Sie hat mich genervt. Hat sie gestern Berliner Zeitung gelesen? Ich verwerfe diese Frage schnell, sie erscheint mir unbedeutend.

Sie beendet nun das Telefonat rasch, schnurstracks, und offenbar in der Annahme, sie hätte nun den Trumpf „unbotmäßigen Verhaltens“ des Verwalters erkämpft. Ohne weitere Beschimpfungen wechselt sie nun zu einer furchtbaren Drohkulisse, sie lässt fallen: „Na wenn sie das meinen und so unfreundlich sind, dann werde ich jetzt den Eigentümer anrufen und ihm das alles erzählen.“ „Na klar, geht in Ordnung, machen Sie bitte!“ – Und einen schönen Tag auch, Frau …..(klick).

Der Wannsee fließt als Fließgewässer mit derselben Geschwindigkeit weiter. Zwei Telefonate, ein gutes und ein schlechtes, so wie es jeden Tag gute und schlechte Telefonate gibt. „Aber, Hausverwalter, nenne eine Mieterin, die fälschlicherweise bei dir anruft, nie eine „Gewitterziege“!“ Das stimmt, lieber Coach, da hast du recht. Ich werde es nie wieder tun oder vielleicht nur mal ausnahmsweise….

 ***

• Internetratgeber Recht: Behindertenrechte seit der Mietrechtsreform 2001
• Guter Text über die derzeitige Befindlichkeit: Malte Welding in Berliner Zeitung vom 23.10.10
• Historie & Positionen: Heinz Eggert machte sich neulich Gedanken über 1976
• Interessante Parallele: Wenn Menschen die Entscheidung „von Amts wegen nach Aktenlage“ treffen
• Wenn´s mal um die Wurst geht: Fira de Sobrassada in Campos (auf suite 101.de, von Wilhelm Ruprecht Frieling)

Am Stuttgart21-Bahnhof wurden gestern die Kinderchen von der Polizei gepfeffert, die Gegner des Projekts bewusst mit in die ersten Reihen genommen haben und nun kalauern sie über die Gewaltbereitschaft der Polizei, in Berlin outet sich die Merkel als grüne Öko-Revolutionärin der Gebäudesanierung? Osama bin Laden ruft anstatt zu Gewalt zu Ackerbau und Viehzucht auf. Oder ist die Audiobotschaft in Wirklichkeit schon Monate alt und bin Laden in Pakistans Hochwässern ersoffen? Die Welt ist vollkommen durcheinander. Zeiten sind das! Jetzt versteht man, warum die Gruppe SILLY ihr neues Album „Alles rot“ genannt hat. Aus Liebe? Aus Wut? Das ist ja das Spannende an diesem Titel: Man kann ihn nach eigener Facon auslegen! Wir tun es ebenfalls! Und huldigen zugleich Ina Müller (Credo: Sabbeln, saufen, singen!), der lt. blackbirds.tv besten Backgroundsängerin Deutschlands! (Quelle: hier)

Richtig, die Kern- bzw. Gretchenfrage ist doch derzeit wohl: Quo vadis, Gebäudesanierung? Dass die Merkel einiges vor hat, ist bekannt. Wohin das führt, darüber sinniert der SPIEGEL online mit einem Beitrag vom 01.10.2010 feinsinnig nach. Und da wir es persönlich lesenswert finden, haben wir den Artikel verlinkt und empfehlen ihn daher! Er zeigt gut auf, womit man als Hausbewohner einer Miet- oder Eigentumswohnung zu rechnen hat, mittelfristig, sagen wir mal bis 2050. Ach so, ich vielleicht nicht, aber schauen wir mal!

Silly zu Gast bei Ina´s Nacht – 16.09.10 – via Youtube

Zeiten sind das. Wer hätte vor Jahren einem Metzgergesellen mit einfachem Schulabschluss zugetraut, dass er mal Deutschlands Musikindustrie von hinten aufrollt? Stefan Raab gibt den Bundesvision Song Contest und die ostdeutsche Berühmtgruppe SILLY muss sich für Sachsen-Anhalt in der Kür der möglichen Gewinner hinten anstellen, irgendwie noch einmal von vorn anfangen? Während einige die Neuerscheinung des Jahres „ALLES ROT“ der Gruppe SILLY lediglich an der Frage messen, ob die verstorbene „Heldin der DDR“ Tamara Danz eigentlich würdig durch eine „nachwachsende, durchschnittliche“ Schauspielerin namens Anna Loos ersetzt worden sei, sehen andere in der Besetzung der durch fiesen Krebs freigewordenen Sangesstelle durch Anna Loos den ganz großen Wurf, eine Art idealer Nachbesetzung. Wer in das Album „ALLES ROT“ mal rein hören konnte, weiß mehr darüber: In der Tat ist an dem Album alles von vorn bis hinten stimmig, sehr gut gelungen und ein mehr als verdientes, weiteres Werk der Band SILLY mit neuer Sängerin Anna Loos, die diesen Job tatsächlich großartig macht. Liedertexte wie keine andere deutsche Band, aus einer sehr erfahrenen, gekonnten Schreibfeder, natürlich und offenporös klingende Arrangements und eine würdige, etwas tiefer gelegte, aber sonore und bedeutungsschwangere Stimme der Sängerin. Das passt.

Ob die Band heute Sachsen-Anhalt auf Platz Eins holt? Niemand kann das vorhersagen. Die Konkurrenz ist nicht ohne. Drücken wir den Berlinern SILLY, die für Sachsen-Anhalt auftreten, wo einige der Bandmitglieder ursprünglich herkommen, die Daumen und denken wir auch an

• die grüne Ökorevolution der Bundeskanzlerin Angela Merkel, oft und gern auftretend in rotem Jackett,

• die rote Kulturrevolution beim heute Abend stattfindenden Bundesvision Song Contest des Fleischergesellen Stefan Raab,

• den bald 70 Jahre alt werdenden, toten Revoluzzer John Lennon, dessen Nachlass dieser Tage heftig vermarktet wird, damit der Rubel wieder rollt, und

bezahlbare Mieten, besser werdende Energiedämmwerte, Verringerung des Treibhauseffektes und wahlweise vieles andere mehr, dessen Benennung hier keine Vorschriften über die Prioritätenreihenfolge herleiten kann, sondern ein Ideengerüst darstellt. Weiß eigentlich jemand genauer, was man tun müsste, um diese Welt noch besser zu machen?

• Bereits gelesen: „Mieter zittern vor Merkels Ökorevolution“ (Energiekonzept der Bundesregierung)
• Die Band des Tages: SILLY „ALLES ROT“ (Website)
• Die Fleischbeschau des Tages: Der Bundesvision Songcontest (Website)
• Revoluzzerhaltung: „Ich sag nicht Ja“ – Silly (auf blackbirds.tv)

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

Am 12.01.2010 hatte gesichtspunkte.de u.a. folgendes berichtet, Zitat (Quelle: hier)

 Sie sollten wissen, dass es zur Sorgfalt und Obliegenheit des jeweiligen Wohnungsinhabers gehört, die begehbaren Außenflächen im ausschließlichen Einflussbereich des Wohnungsbesitzers (Mieter oder Eigentümer) schneefrei zu halten. Schneefrei meint das regelmäßige Abfegen derartiger Flächen, um diese von einer cm-dicken Schneelast und -decke zu befreien. Das Ziel muss es jetzt sein, und das ist m.E. unaufschiebbar, dass die Terrassen unproblematisch abfließen bzw. abschmelzen können, mit der Folge, dass es zu keinen drastischen Wassermassen und Feuchtigkeitseinbrüchen in die bspw. darunter belegenden Wohnungen kommen kann.“ (Aus einem Rundschreiben der Verwalterin, ausgehängt im Umland von Berlin)

Zu den hier fettgedruckt hervorgehobenen Zuständen kam es dort (im Umland) wie in Berlin (in diesem Fall Berlin-Wedding). Gut, solche Aushänge haben Hinweischarakter. Ihre Grundregeln, die zu befolgen obligatorisch ist, gelten aber auch ohne derartige Aushänge. Anders verhält es sich bei dem Versuch, mit aktuell veranlassten Aushängen Haftungsfreistellungen zu versuchen. Nach dem Motto: ‚Ich habe doch gesagt, dass…..‘ meint der Hinweisgeber (z.B. der Verwalter) den „Verwalteten“ (schreckliches Wort) gesagt zu haben, sie hätten damit rechnen können, es werde ein Schneebrett auf sie niedergehen, ein Eiszapfen werde sich von hinten in den Rücken des Opfers bohren und unter den Fußsohlen wieder austreten….

Beispiele solcher Versuche, aus aktuellem Anlass die Haftung per Aushang abzulehnen bzw. auf  Unachtsame zu überbürden können hier und hier, aber auch dort beispielhaft aufgezeigt werden. Haftungsfreistellung: Dieses Wort findet sich bis heute und bis zum Erscheinen dieses Beitrags nicht auf gesichtspunkte.de. Ob man Haftungsfreistellung für geboten hält, ist eine andere Frage. Dass sich die Berliner Politik über die Schnee- und Eisbeseitigung durch Grundstückseigentümer aufregt, darunter auch alte und gebrechliche Menschen, die private Firmen dafür beauftragen, ist mehrfach bekannt. Die Politik will an der Verpflichtungsschraube neu drehen und per Gesetz vorschreiben, dass alles viel gewissenhafter erfolgen muss. Jedenfalls hier ist etwas anderes ganz neu bekannt geworden: Wenn die Politik Gesetze maßschneidert, setzt die Verwaltung sie manchmal vollkommen entgegengesetzt um. Die Lämmer haben geschwiegen, aber der Löwe, der hat gut gebrüllt. Insofern sind wir, was das betrifft, up to date in unserer Berichterstattung aus den Irrungen und Wirrungen des Berliner Winters 2009/2010. Wir waren hier und da „not amused“ und haben uns aufgeregt wie eine Tüte Mücken. Die wichtige Berliner Tageszeitung hatte schon 2007 den 1. Berliner Mückenatlas veröffentlicht. Sie hatte die prekäre Frage gestellt: Wo mückt Berlin am juckigsten? und strich dafür von uns den 1. Berliner Innovationspreis ein. Inzwischen hat sich herausgestellt, dass diese Dinge insgesamt nur kurze Halbwertzeiten besitzen. Weder sind die in der Ursprungsmeldung angegebenen weiterführenden Links noch weiterführend, noch hatte der Mückenatlas mit den Aufregungen dieser Tage sonderlich viel zu tun.

Aktuell meldet Frau Strothermeier (* Name geändert) aus Berlin-Wedding „Wasser aus Wand“, genauer aus der Decke. Über dem Wandixel, direkt am Anschluss zwischen Mauerwand und Deckenkonstruktion, hat sich ein großer, feuchter Fleck gebildet. Direkt darüber ist die Terrasse der Wohnungseigentümerin Hertha Klein (* Name geändert). Der Blick auf die Terrasse von Frau Klein, die im Dachgeschoss wohnt, Foto ganz oben, zeigt Schneemassen, wie sich in vorsorglichen Rundschreiben -siehe ebenfalls oben- deutlich problematisiert sind.

Auf unseren Vorhalt gibt Hertha Klein, die die Wohnung oben allein bewohnt, eine kurze, klare Antwort:

 Wo soll ick denn den Schnee hinschüppen?“

Na, weg. Wir erörtern das und spielen die Möglichkeiten durch. Von wegen: Entdecke die Möglichkeiten. Die Terrasse ist klein und die Nutzschicht ist verfliest. Die Terrasse hat zur gedachten Mitte hin ein Gefälle, wo sich Wassersäcke bilden können. Sie sagt, das Gefälle ich nicht richtig. Vor fünf Jahren hat die Gemeinschaft die obersten Terrassen sicherheitshalber neu verfliest. Das geschah, um die darunterliegenden Schichten zu schützen. Es war bekannt, dass dort mehrere Eigentümer ihre Terrassen seit Jahren nicht begangen haben. Einer der vier war sogar insolvent und konnte sich nichts mehr leisten. Als Kuriosum ist in Erinnerung, dass auf der Dachhaut (im sechsten Stock, geschätzte 24 Meter über Straßenniveau) eine Birke aus der Dachhaut gewachsen war. Die Verfliesung geschah entgegenkommenderweise durch die WEG. Verpflichtet war sie dazu nicht, denn derartige Nutzbeläge stellen (nach dieser Teilungserklärung) Sondereigentum dar. Hertha Klein war damals noch Mieterin.

Sie hat immer gesagt, dass da Mängel sind. Was das mit der aktuellen Frage zu tun hat, warum jetzt bei Frau Strothermeier Wasser eindringt, bleibt zunächst einmal unverhandelt. Richtig bleibt, dass kaum eine von Deutschlands Terrasse richtiggehende Schneeschichten von 15, 20 oder gar 30 cm Schichtendicke, eventuell zu Eisplatten gefroren, richtig ab kann. Das bleibt aber oft für längere Zeit unbekannt, bis dann die Schneeschmelze einsetzt. Und so weit ist es jetzt. Wassermassen marsch, Land unter (Quelle: Das verwalterische Terrassengesetz, Eigenerfindung). Die Frage: ‚Wo soll ich denn Schnee hinschüppen?‘, ist allerdings richtig. Hier findet auch ein schlauer Verwalter zunächst keine klare Sofortlösung. Die Frau ist alleinstehend.

Richtig sind vielleicht folgende Gedanken:

• Es ist und bleibt die Alleinzuständigkeit der Wohnungseigentümerin, ihre Terrasse sofort und ohne Verzögerungen von Schnee- und Eismassen freizuhalten. Selbst in diesem Winter waren die Massen fallenden Schnees nicht so groß, als das nicht sofort jeweils -und zwar Tag für Tag- hätte gehandelt werden können. Nach einer verschnittenen Nacht (Ausdrucksweise quer) ist der stehen gelassene Außenschrubber zum Soforteinsatz noch am frühen Morgen zu bringen, vor Abfahrt zur Arbeit und nach Rückkehr am Abend wieder. Dies vorausgesetzt, wäre die Terrasse im Wesentlichen schneefrei gewesen. Das Herunterfegen frischen Schnees stellt kein Problem dar. Selbst wenn ansonsten kaum „Abwurffläche auf den Dachschrägen“ eines typischen Berliner Altbaudachs zur Verfügung stehen (hier der Fall). Problematisch wird erst das Liegenlassen von Schnee, der verharscht, Eis bildet und sodann als Schneebrett abgeht, auf Köpfe von Passanten, denen das nicht gut tut.
• Da hilft jetzt kein Jammern und kein Zetern: Die Situation ist, wie sie ist. Notfalls stellt die Verwaltung zwei Helfershelfer, die der Dame „bei der Hand“ (berolinisch) gehen, damit sie das jetzt schafft.
• Stehen Abwurfflächen oder -korridore nicht zur Verfügung, erfolgt die Beseitigung auf die Schrägdachfläche. Das geht allerdings (besser) nur, wenn das Dach auch sogenannte Schneefanggitter hat. Nur dann ist sicher, dass der Schnee nicht von dort unkontrolliert auf Passanten auf dem Straßenland herabfallen kann.

Es ist jetzt, wie es ist, und jetzt ist es nicht mehr zu ändern. Es ist geschehen und shit happens bekanntlicherweise.

Im nächsten Winter sind wir schlauer. Die Frage, wo man Schnee hinschüppt, ist damit beantwortet. Die Hausaufgabe bis zum nächsten Wintereinbruch im kommenden Winter 2010/2011 lautet: Mach dir schon jetzt mal Gedanken darüber. Über Risiken und Nebenwirkungen eines derartigen Vorgehens fragen sie ihren Haus- oder Grundstücksverwalter.

Weitere Veranlassung:

• Handwerkerauftrag: Begehe die Terrasse und suche „Leckagen“, Sollbruchstellen und Undichtigkeiten und benenne diese der Verwalterin. Avanti popolo!

• Trick 17: Die Freiflächenheizung: Eis- und schneefrei durch den Winter (bauen.com)
• Websuche: Terrasse schneefrei halten Haftung (google.de, interessant: gesichtspunkte.de an 2. Stelle)
• Interessant, aber nicht repräsentativ: Diskussion im Juraforum mit lauter Privatmeinungen dazu

Nö, das gibt’s öfter. Aushänge, die Menschen in Eigenregie aushängen, zu deren Urheberschaft sie sich aber nicht bekennen. Weil sie im Auftrag handeln. Sie sagen nicht, ich heiße Maxe Müller und ich bin beauftragt, für die Hausverwaltung folgendes mitzuteilen, sondern sie wechseln ihren gegenwärtigen Geisteszustand einfach aus und schlüpfen in eine Fremdrolle: Nicht wir sind Deutschland, sondern ‚Ihre Hausverwaltung‘. Ein anderes Beispiel kannst du hier sehen.

Transkribiert wird da folgendes wörtlich mitgeteilt:

Schloss wurde ausgetauscht wegen drohenden Wasserrohrbruch! Melden Sie sich bein Hausverwalter. Ihre Hausverwaltung.“

***

Wird wohl tatsächlich nicht die Hausverwaltung gewesen sein, vielleicht war es bein Hauswart aufgeschrieben? Oder bein Helfershelfer vonnen Hauswart? Der ‚uff die Treppen‘ ist oder ‚inne Heizung‘, und ergo keine Zeit hatte. Dis wird aber bein Mieter wahrscheinlich egal sein, denn der ist aus. Ganz raus. Kam nicht mehr wieder. Niemals wieder. Der Zettel hängt da noch heute? Egal, wir verwalten das Haus in Berlin-Neukölln nicht, in dem man sich zum Umgehung einer Räumungsklage gegen den mit Sicherheit dort nicht mehr wohnenden Mieter mit Aushängen wie diesen muss  -bein Hauswart ausgehängt und bein Hausverwalter vorgegeben, so zu schreiben. Der Hausverwalter gibt dem Hauswart ein Weihnachtsgeld bein Scheck, oder erfolgt die Zahlung unbar per Konto? Erfolgt überhaupt eine Zahlung?

Die Besichtigung dieses Hauses ist länger her. Es bräuchte wohl schon seit längerem einen Hausverwalter. Doch das ist eine andere Geschichte. Wir fanden das Foto aus der Zeit, bevor es diese Website gab, auf Archiv-DVD, fein säuberlich weggebrannt, um Platz für lohnenswerte Wohnanlagen zu machen. Bein Zehlendorf oder bein Kreuzberg, aber auch bein Neukölln, denn da gibts auch ‚tolle Kabachen‘, das Gegenteil ‚oller Kabachen‚.

In Köln würde man zu der Geschichte sagen: ‚Verdamp lang her, dat wir jesprochen han.‘

Niemand hat etwas gesagt. Aber einer doch. Ein Mieter in dem Haus in Berlin-Wilmersdorf, das an die Fernwärmeheizungsanlage (Vattenfall) angeschlossen ist. Es gibt eine witterungsgeführte Außensteuerung. Wenn es kalt wird, geht die Heizung an. Nachts wird sie abgesenkt. Und morgens wieder angestellt. Das kann im Heizungskeller eingestellt werden. Eine Art Temperaturkurve.

Nun sagt der (einzige) Mieter, der etwas sagt, die Heizung geht zu spät an und fährt zu früh runter. Zeiten meldet uns der vermietende Wohnungseigentümer nicht. Er erbittet unseren Kommentar. Die Verwalterin denkt einfacher. Es gibt tatsächlich keine einzige Beschwerde. Der Beschwerdeführer hat einen Anspruch auf tatsächliches Gehör, im Unterschied zu demjenigen, der rechtliches Gehör fordert, es aber längst nicht mehr verdient. Und im Unterschied zu denjenigen, die keinen Anspruch mehr auf Heizungsleistung haben. Wir kennen Fälle, wo Menschen lieber in den Knast gehen, als Heizung zu beziehen und die gelieferte Wärme ordentlich zu bezahlen. So liegt der Fall mit dem eingangs erwähnten Mieter aber nicht, um das gleich klarzustellen.

Eine ganz andere Idee ist aber:
Wenn der Mieter ein Zeitexot ist, mag er das so empfinden. Ein Zeitexot? Das ist ein Mensch, der mit den Hühnern ins Bett geht (also sehr früh – fotografische Umsetzung hier) und mit dem ersten Hahnenschrei (also wieder sehr früh) aufsteht. Schreien die Hähne in dieser Jahreszeit überhaupt früh? Oder schweigen sie wie die Lämmer?  Uns fehlt das landwirtschaftliche Bauernwissen. Eine Recherche über Hühnergeschrei verbietet sich für uns.

Oder er hat Schichtdienst. Geht extrem spät schlafen (Spätschicht) und schläft ‚bis in die Puppen‚. Und dann die hausseitigen Einstellungen, Zeitfenster, wann was angeht und was ausgeht. Die orientieren sich nicht nach Exoten, sondern nach ‚bürgerlichen‘ Kriterien wie Tageszeit und Nachtzeit. Beispielsweise Nachtabsenkung ab 23 Uhr abends, Schlummerschlaf auch bei der Wärmeabnahme. Morgens um 5:30 Uhr wieder an, denn um 07 oder 08 Uhr wird geduscht, gefrühstückt, Zeitung gelesen, im Morgen- bzw. Schlafrock, je nach persönlichem Geschmack. Das ist das Bürgerliche daran, die feste Annahme, so wird es wohl sein, bei der ganz überwiegenden Zahl der hiesigen Hausparteien. Zu berücksichtigen war, dass das Haus hälftig Büros beinhaltet und hälftig Wohnungen. Menschen, die nicht im Büro schlafen, soll es geben, die erscheinen (gutbürgerlich gedacht) um 08 oder 09 Uhr zur Arbeit. Da sind die anderen (ebenfalls so gedacht) gerade weg, weil sie selbst anderswo arbeiten müssen.

***

Und zwischendrin wohnt ein Zeitexot, der sich nicht an diese festen Annahmen hält. Das ist ihm nicht vorzuwerfen. Aber sollte die Annahme stimmen, dann hat er tatsächlich das Problem, dass die Hausverwalterin hier Abwägungen trifft, womit und auf der Grundlage wessen (rechtlicher Einzelregelung) sie Menschen ‚ordentlich einheizt‘. Der Anspruch der übrigen Hausbewohner auf gewissenhafte, sparsame Abnahme von Heizenergie im Hause ist angesichts der steigenden Energiekosten nicht weniger hoch anzusetzen, sondern höher als die Individualmeinung des eine ungemütliche ‚Morgen’frische beklagenden Mieters. Bestätigt sich die Annahme, muss man ihm wohl empfehlen, einen privaten Heizlüfter aufzustellen. Nur bei nachgewiesener Regelverletzung (Verletzung des Rechts) kann die Hausverwalterin Anpassungen vornehmen.

Es bleibt eine Sache weiterer Forschungen. Eine abschließende Meinung hat sich gegenwärtig noch nicht verfestigt. Der Zeitexot ist ein Gesichtspunkt. Das heißt noch lange nicht, dass er wirklich einer ist. Es ist eine Vermutung. Der Hauswart kennt die Sache jetzt und wird derartige Forschungen an Ort und Stelle folgen lassen. Gut ist, dass der Heizungsraum fest abgeschlossen ist. Und dann wird gehandelt, nein, entschieden, ob gehandelt werden muss.

Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

***

Im entschiedenen Fall wurde ein noch zu errichtender Gewerberaum mit einer Fläche von 540 m² zuzgl. Außenflächen vermietet auf die Dauer von 13 Jahren.

§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 14. Juni 1994 lautet wie folgt:

Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …“

Am 25.09.1995, also ein Jahr und drei Monate später, schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen dieses Mietvertrages, in der sie den Mietgegenstand flächenmäßig veränderten und eine weitere Reihe von Änderungen. Schließlich wurden die (inzwischen errichteten, fertiggestellten) Gewerberäume am 30. Juli 1996 übergeben. Schließlich kündigte der Mieter mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 mit Telefax den Mietvertrag zum 30. Juni 2006 und war der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt. Deshalb sei der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ordentlich kündbar.

U.a. -und nur das soll hier besprochen werden, hat der Bundesgerichtshof dazu wörtlich ausgeführt:

Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen.“

Merke: Man lebt das Leben, wie das Leben ist. Und selbst wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse noch so stringent vorstellen mag, bspw. um sich 10 Jahre später darauf noch zu berufen. Das Leben ist in Elastizität, Flexibilität und im Fortkommen angelegt. Dazu gehört nach BGH-Meinung, dass sich ursprüngliche Vorbehaltsklauseln mit der gelebten Realität überholen. Das wäre ja auch noch schöner, Winkel-Advokatismus, wenn dem vorzeitig und unverabredungsgemäß ausscheidenden Mieter hier Recht gegeben worden wäre. Schließlich waren die Parteien mindestens 10 Jahre guten, gemeinsamen Willens.

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Weiterführende Links
BGH-Entscheidung zum download

So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:

Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.

***

So was hört man häufig von Richtern. Dass sie sich über lückenhafte Gesetze beklagen, die irgendwie undurchdacht daherkommen. Und dass man sich dann einfach seine eigene Rechtsprechungs-Schiene verlegen muss als Hilfskrücke, in der Hoffnung, jemand ruft dann mal den BGH an, damit der das dann erledigt. Bis dahin spricht man von divergierenden Rechtsmeinungen.

Die Rechtsprechungs-Kommentatoren (bspw. Neue Juristische Wochenschrift) sehen sogar teils höhere Schutzbedürfnisse bei Gewerberaummietern (Bilanzierungspflicht, Bewertung von Forderungen in zeitnaher Reihenfolge). Mag es sein, wie es sein soll. Es ist allerdings zu erwarten, sollte sich diese Rechtsprechung mit der Zeit durchsetzen, dass dann doch der eine oder andere Klägervertreter vor den BGH nach Karlsruhe zieht.