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Die Tätigkeit als WEG-Verwalter (Verwalter von Wohnungseigentümern) ist vielen gar nicht richtig bekannt. Teils wird sie verkannt. Und teils von Menschen bewundert: Weil sie auch als Grenzgängertum daher kommt, von Zeit zu Zeit. Richtig zusammenfassen kann man diese Arbeit ungefähr wie folgt. Das Video wurde allerdings in einer ähnlichen Branche erfasst.

Ein Opfer der Steinlaus? Frankfurt/Main, Sprengung des Uniturms

Vor Weihnachten hatte der Vorsitzende dem Verfall der WEG-Anlage am Kudamm durch die berühmte Steinlaus noch den Riegel vorgeschoben. Sein Onkel, der berühmte Zooforscher und Tiersachverständige hatte der Steinlaus, erstmals beschrieben von Vicco von Bülow, zu nationaler Berühmtheit verholfen. In einem flammenden Plädoyer erstritt sein Neffe nunmehr die „Verwaltung durch eine von Einzelschicksalen losgelöste“ Behandlung und Sichtweise. Durch eine große Verwaltungsfirma mit Sachbearbeitern, Gruppenleitern, Teams und vielen Wohnanlagen.

In der Eingangshalle in der Wilmersdorfer Bundesallee hängt ein großes Plakat. Hier residiert die Präzisa, Zusatz „Die Verwalter“. Das ist eine große Bude, die Präzisa. Sagen wir, eine der größten „Verwalterbuden“ Deutschlands. Über mehrere Etagen zieht sich die Präzisa hin. So ca. 400 Eigentümergemeinschaften beispielsweise werden von dort aus verwaltet.

Seit die Firma aus der Kantstr./Ecke Kudamm -am Zoofenster- umgezogen ist und die neuen Räume in der Bundesallee vor einigen Jahren bezog, ist wieder viel passiert. Viel von dem, was Eigentümer gar nicht wahrnehmen. Und einiges, das sich herumspricht.

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Ob eine Verwaltung groß ist oder klein und was von beidem besser für die jeweilige Wohnanlage ist, who knows? Es kommt auf den Geschmack der Hauptbetroffenen an. Die subjektiv richtige, aufrichtige, persönliche und nachhaltige Betreuung von Eigentümeranliegen auch ohne Kenntnis der genauen Wohnungsnummer (Telefonische Rückfrage, etwas schnarrend: „Sind Sie Mieter? Oder Eigentümer?“)

Eine solche „große Klitsche“ (berolinisch für „großer Laden“) Präzisa zu nennen, hat schon was. Es beschreibt, was es sein soll. Und doch hat sich gerade alles geändert im Verlaufe der Jahre.

Die Gründung geht auf „Urvater Willy“ zurück, dessen großes Verdienst es jahrzehntelang war, Mietwohnungen an verschiedenen Berliner Adressen umzuwandeln und über deren Verkaufspreis geschickt zu verhandeln. Nicht gerade wenige Berliner und Zugezogenen fanden über Willy Bendzko neue Wohnungen. „Berlin ist eine Mieterstadt“, gehörte zu den gern gesagten Weisheiten des „großen Alten“, der inzwischen nicht mehr ganz so aktiv ist.

Die Präzisa hat inzwischen einige Male die Federführung gewechselt. Geblieben ist die Idee, dass Leistungen des Verwalters in Berlin, Dresden, Erfurt, Hamburg, Leipzig und Potsdam nur teils sichtbar werden, während andere geschehen wie Wunder.

Das Plakat im Eingangsbereich des Bürogebäudes im ersten OG spricht insofern Bände und ist ein klassischer Eyecatcher, der einen gleich erst einmal zum Verweilen dort einlädt, zum Lesen, Sinnieren, Nachdenken und bigott werden.

Wenn das tatsächlich so ist, dass ein Großteil der Verwalterleistung eines Verwalterunternehmens von außen gar nicht sichtbar ist, dann „Gnade uns Gott“. Oder so ähnlich.

Man ist einen Moment ergriffen. Um dann zur Tagesordnung zurück zu kehren. Aber der Eindruck, ja, der bleibt. Tucholsky hat mal behauptet: Es gibt keinen Neuschnee. Immer war schon jemand vor Dir da! Du siehst es mit Stapfen im Schnee…., ja, so ist es.

•  28 kg Beton und Ziegelsteine verzehrt die Steinlaus pro Tag
• Das Vermächtnis von Michael und Dr. Bernhard Grzimek geht weit hinaus über….

Den Fernseher, den ich eingetreten hab‘ ,
den hat die Versicherung voll bezahlt.
Die Wohnung sieht jetzt anders aus,
nichts erinnert mehr an dich,
ich hab‘ alles knallbunt angemalt.

Zum Jahreswechsel wechseln nicht nur die Jahreszeiten. Verwalterverträge laufen aus. Viele werden per Versammlungsbeschluss wieder verlängert. Auf weitere Jahre mit dem Verwalter. Oder es ist vorbei.

Der Verwalter will nicht mehr. Nicht mehr „mit denen“. Oder die Wohnungseigentümer wollen nicht mehr. „Unsere Beziehung ist in die Jahre gekommen“, fühlen sie.

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Der neue Verwalter fertigt im „backoffice“ die Jahresabrechnung des Vorjahres, versteckt sich und schließt sich ein in Ruhe in den späten Abendstunden. Wie der „kleine Hobbit“.

Manch Verwalterwechsel vom letzten Jahresende ist heute noch nicht vernünftig aufgearbeitet. Wie Scherben einer kaputt gegangenen Beziehung. Von jeder mehrjährigen Beziehung wird berichtet, dass die darauffolgende Trennungsphase das Verarbeiten des Verlusts nach sich ziehen müsse.

Wie in Berlin-Friedrichshain. Was bleibt vom alten Verwalter? Nur noch eine schlechte Erinnerung. Der neue Verwalter hat Erbsünden übernommen.

Eine davon ist eine stoisch nervige Heizkostenablesungsfirma aus Sachsen, die einfach nur nervt und monatelang die Herausgabe von Ablesedaten verweigert. Kurz vor der fristlosen Kündigung stand die „Ablesebude“, die auf ihre Vertragsbedingungen pocht.

Andere Verwalter, andere Riten. Die Wohnung sieht jetzt anders aus, nichts erinnert mehr an vorher. Der neue Verwalter hat noch nicht alles knallbunt angemalt. Die Quaste mit den Farbpigmenten aber schwingt er schon vernehmlich.

Endlich ist der erste Entwurf der Jahresabrechnung 2012 fertig.

Die Vorverwaltung hatte ihre eigenen Stiefel. Philosophien, wie man Eigentümer mit präzisen Abrechnungen „fertig macht“. Wie viel Abrechnung ist gut? Und was ist „zu viel des Guten“? Wie viel Papier verschickt ein Verwalter.

Früher gab es zwei, drei Seiten Abrechnung. Die neue Abrechnung hat ca. 15 Seiten Textumfang, ist länger.

Ob´s auch besser ist, mehr zu schicken?

Da streiten die Gelehrten. Bzw. die Geleerten. Es sind die Eigentümer, die Geteerten. Und gefedert. Abgestraft mit lückenhaften, kurzen Abrechnungen, von denen wesentliche Teile derselben bislang „outgesourct“ waren an jenen sächsistischen Ablesedienstleister, dem die Vorverwalterin die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten überhalf und auch noch die Verteilung der Kaltwassermengen im Objekt.

Alles, was die Kernkompetenz einer richtigen Verwaltungsarbeit ausmacht, war outgesourct. Warum?

Jetzt gibt es nicht mehr zwei Abrechnungen, sondern nur noch eine.

Sie wird schwarzweiß verschickt. Nicht „knallbunt angemalt“.

Die Eigentümer werden „Aha“ sagen und „Ach so“ und „Warum?“ – Aber lange hat es schon gedauert, den „neuen Lack“ auf das Abrechnungswesen der Gemeinschaft aufzutragen. Bis man selbst davon überzeugt ist, es jetzt besser zu machen, als der Stadtaffe, der vorher im Auftrage dieser Damen und Herren tätig war.

Wenn Udo über so etwas Profanes einen Song geschrieben hätte, dann wohl diesen. Haben wir jedenfalls heute Morgen so vor uns hingedacht. Okay, muss ja auch nicht stimmen. War nur so ein Gedanke…., danke Udo!

(EP)

 

Sehr geehrter Herr Gotthal, wie telefonisch mitgeteilt, können wir Ihnen den Namen des Mieters der WE 28 mitteilen. Eine Telefonnummer liegt uns nicht vor. Mietername: Maximilian Kaller (* Name geändert) Mit freundlichen Grüßen Eveline Tandt (* Name geändert)
Hausverwaltung

Die Stimme der Kritik birgt Emotionen in sich. Ein „Schwarze-Peter-Spiel“ zwischen Eigentümer in Frankreich, seiner beauftragten Sondereigentumsverwalterin hier in Berlin und der WEG-Verwalterin (das sind wir). Wir schreiben eine Antwortemail im Ausnahmezustand inzwischen größerer Verärgerung. Vorausgegangen war dieser Email ein Telefonat mit der Berufskollegin, das im Wesentlichen einen Versuch darstellte, die WEG-Verwalterin zu einer Mieterbetreuung in der angesprochenen Sache zu veranlassen. Dass das eine „normale Sache“ wie diese sei, auch in ihren beruflichen Erfahrungen. Wie da irgendwie gesprächsweise durchscheint: „Was beschwerst du dich, WEG-Verwalter, dieses Leben ist nun mal hart und ungerecht, also halt die Klappe, arbeite“. Wir schreiben heute Morgen Galle und Gift spuckend und es ist der Versuch eines Befreiungsschlages:

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Guten Tag, liebe Frau Kollegin!

Diese Sache ist so eine ganz grundsätzliche Sache von „Wie geht man miteinander um“ und ich werde es wagen, diese Frage nochmals anzusprechen, Frau Kollegin.

1. Wg. der Legionellenprüfung, die wir seit mehreren Wochen versuchen vernünftig zu bearbeiten, brauchen wir funktionierende Kontaktdaten dieses Mieters, der nicht unserer ist und von uns auch nicht betreut wird. Wir können auch aus Rechtsgründen keinen Support, keine Diskussionen und keine schriftl. Benachrichtigungen an den Mieter unternehmen.

Für eine kleine Terminvereinbarung ist das auch ein „Aberwitz“. Aber genau darüber haben wir telefoniert. Sie haben als Kollegin u.a. fallen gelassen, das müssten Sie in Ihren Häusern auch immer machen. Ja, und?

2. Und dann gibt es ein Projekt Schwammsanierung, das sich auf diesen Mieter vermutlich auswirken wird.

Ich fasse zusammen: Wir schwimmen hier ergebnislos lange Zeit im eigenen „verwalterischen Saft“. Der Eigentümer sitzt in Frankreich und zeigt sich uninformiert. Er hat dafür eine örtliche Hausverwaltung, das sind Sie. Wir versuchen so gut und gewissenhaft als möglich erträgliche Arbeitsbedingungen in einer „Kleinstsache“ (Legionellen) und einer großen, maßgeblichen Sache (Schwammsanierung) herzustellen.

Aber es will uns einfach nicht gelingen. Dass Sie eingeschaltet sind, ist für uns neu, erst seit dem wir anfangen, gezielt bei Hrn. Parisienne (* Name geändert) nachzuhaken. Sie aber sind erst der Meinung, das müssten wir alles leisten, also mit Ihrem Mieter kommunizieren und dann auch noch so.

Nein, Frau Kollegin, so geht es gerade nicht:
– Wenn Sie Sondereigentumsverwalterin sind, dann sorgen Sie bitte erstens dafür, dass von dem Mieter vollständige, funktionierende Kontaktdaten bekanntgegeben werden. Ohne weiteres Wenn und Aber. Und wenn das zu schwierig ist und Sie tatsächlich das nicht schaffen, dann teilen Sie bitte auch das mit. Das wäre ein Statement.

– Wir führen keinerlei Verhandlungen, Schriftverkehr und dergleichen mit diesem Mieter. Wir können allenfalls freundlicherweise den Mann bei Bedarf mal anrufen und ihm sagen, was wir vorhaben. Wenn er das aus irgendwelchen mietrechtlichen Gründen nicht will, müssen Sie beispringen. Oder der Eigentümer. Das ist für uns egal. Wir wollen nur „effektiv, gut, zielgerichtet“ bekannte und überfällige Probleme lösen.

Mit so kurzen, wenig stichhaltigen Nachrichten wie bspw. der unten abgebildeten wird das allein deswegen nicht gelingen, weil Sie uns nicht „zuarbeiten“. Wenn Sie das nicht wollen, ist auch das ein Statement. Dann werden wir uns ganz allein an den Eigentümer in Frankreich wenden und jegliche weiteren Direktkontakte ablehnen. Das ist dann das Statement von uns.

Niemand hat hier „Recht“, es geht einzig und allein darum, Maßnahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung adäquat und praxisorientiert zu erschlagen und zu erledigen. Nicht mehr, nicht weniger.

So, jetzt habe ich mal alles raus gelassen. Werden Sie uns nun helfen?

(Ende)

(EP)

Russischer WEG-Verwalter in Pjnprpotrowka meint:

„Was sagt der russische Buchhalta?“

Jetzt stimmen meine Passiva.

Спасибо (russisch: „Spasiba“ für „danke“)

Wäre wie man „rappen“ kann leichter als Buchhaltung, entstünde berufsidiomatisches,  großartiges Wortgerüst in langen Kilometerfahnen. Oder Unsinn. Die Abrechnung ist fertig. Diese. Jeden Tag eine andere. Nach getaner Arbeit rappt der dienstbeflissene Verwalter bisschen russisch. Allerdings zart. Der Werbespruch: „Ihr Schuldner muss kein russisch können. Er wird uns auch so verstehen.“ – Hochlyrik vom Inkasso Team Moskau. Niemand hat die Absicht, einen Link dorthin zu ‚verrichten‘.

Vermögensübersicht? Bilanz? Die beste Kurzübersicht auf einem Fetzen DIN A4-Papier, quer. Alle signifikanten Eckzahlen einer gesunden oder maladen WEG. Justiztypen von den Gerichten haben keine Ahnung von Buchhaltung. Sonst würden sie nicht so viel Quatsch „richten“ zu diesem Thema. Gesagt ist gesagt. Spasiba, danke. Wie heute ein Amtsrichter  in einem Strafverteidigerblog sagt: „Vielen Dank, dass Sie mir so lange zuhören mussten.“

• Linktipp: Richterlicher Kommentar aus schwäbischer Provinz (Lesetipp)

Es ist Heizkosten- und Wasserkostenabrechnungszeit. Eben nicht mehr ganz Winter. Unsere Erfahrungen mit der abrechnenden Branche bilden so den Fokus unserer Erfahrungen in diesen Wochen. Gut und schlecht, Yin und Yang. Eben genau so wie das Leben.

Das waren noch Zeiten, früher. Früher war alles besser. Man wird einen Moment wankelmütig, vermißt seinen eigenen inneren Antrieb: So eine inneren Wankelmotor. Remember? Hach.

Aktuell erfahre ich, dass die Fa. BRUNATA in München (das liegt im „Berliner Speckgürtel“, aha!) so ca. 600 Mitarbeiter hat und die über das ganze Bundesgebiet verstreut sitzen. Die Kernkompetenzzentrale sitzt (oder liegt?) allerdings im schönen bajuwarischen München. Diese Stadt hat einen weit über München hinaus bekannten Oberbürgermeister, der schon seit vielen Jahren als wählbar gilt.

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Ja, es ist ein zwei Nachrufe: Es ist ein Nachruf auf die Idee, das es „feste Menschen“, gewachsene menschliche Beziehungen und Personen gibt, auf deren Gefühle wir uns einstellen können. Die wir kennenlernen, um mit ihnen Fortschritte zu erzielen. Und sei es bei der Erstellung von drögen Heizkostenabrechnungen.

Über die Fa. Brunata in München weiß man hier nichts schlechtes zu sagen. Außer…, aber lassen wir das. Der Laden läuft und läuft. Und läuft. Ist schon seit Jahren eine feststehende Größe, keine Eintagsfliege am Markt. Wird nicht ständig geschluckt oder von jemandem anderes gefressen. Zumindest ist nichts bekannt. Kontinuität, nicht Contigummi, butterweich klebrig, sondern zackig.  Dahinter verbirgt sich bei der Briefmarke ein …..richtig: Kein klebriger Kern. Sondern: Ein Wehrmutstropfen. Mut, sich zu wehren. Oder wie das Getränk heißt. Egal.

Wir legen jeden Tag Daten an. Wir pflegen Kontaktdaten. Bzw. wir legen Kontaktdaten an und dann pflegen wir sie nicht mehr, sondern benützen sie. Erst wenn man nochmal nachfragt, stellt man fest, dass einmal eingespeicherte Daten nicht auf Dauer halten. Sie schimmeln von sich hin. Weil Datenpflege anstrengend ist. So wie der Datensatz einer grauen Eminenz, deren Haarfarbe uns unbekannt ist. Einstmals war sie die „Grande Dame“ der Fa. Brunata in München „für Abrechnungsfragen aller Art“.  So hatten wir sie begriffen. So wurde sie eingeführt. Nun steckt sie in uns und in unseren Köpfen. Bzw. in unserem Adressbuchverzeichnis „Lieferanten“, in dem unter Brunata bis zu drei richtiggehende Menschen verzeichnet sind. Eine davon heißt Daniela Giromiller. Als Kunde hangeln wir uns gern an persönlich bekanntgewordenen Adressdaten entlang, um zu unserem ureigenen Ziel zu kommen, gut zu sein.

Allerdings müssen wir die Zeichen der Zeit begreifen. Die haben sich radikalinsky verändert. Aber sowas von. Was am 27.03.2007 von einer Mitarbeiterin mit Wollen hinterlegt wurde, stimmt heute nicht mehr. Auf telefonische Nachfrage bei Brunata in München gibt es diese Dame nicht mehr. „Daniela Giromiller? Ist hier nicht verzeichnet.“ Übrigens. Gänzlich unbekannt.

Nachruf 2: Während der Tag so vor sich hin streicht und die Telefonate so tröpfeln, melden uns Kundschafter des Zwangsverwaltungswesens in Berlin-Brandenburg: Die graue Eminenz aller Zwangsverwalter in Berlin, Herbert Herzog, ist tot. Seine Beerdigung fand kürzlich statt. So lange wir denken können, also schon ein paar Jahre, war Herbert Herzog eine „feste Größe“ in der Berliner Immobilienszene. Über seinen Schreibtisch sind viele Zwangsverwaltungsfälle gelaufen, wer mal in Bredouillen saß, kannte ihn. Als Kollege war er verbindlich, als Zwangsverwalter geübt. Gott hab ihn seelig. Er wurde 70 Jahre alt. Wieder ein Berliner Original weniger.

Straff, streng und scheinbar gut organisiert ist der Laden da unten in Bayern. Nichts auszusetzen. Allerdings hat auch dort, wie überall, der Telesekretär als Sprachsteuerungssystem für Kundenanrufe die Betreuung übernommen. Die Sprachkanäle sind kurz, sinnvoll und wenn man Glück hat, hat man als Anrufer sogar die eigenen Liegenschaftsnummer in Berlin gerade „bei der Hand“. Das ist bei mir der Fall. Sonst „Taste Gartenzaun“, Raute. Ich gebe die Liegenschaftsnummer ein.

Sodann werde ich verbunden und die Angerufene bei Brunata ist ein Sonnenschein guter Telefonbetreuung, will mir scheinen.  Wir gehen durch, was ich wissen muss. Jedes Jahr, so wende ich ein, bekamen wir die Ablesebelege immer. Warum muss ich sie erneut wieder anfordern? Wie sie von mir verlangt. Ja, ich habe eine Datenliste der ausgerechneten Verbräuche. Aber stimmt die Rechenarbeit auch? Ein guter Verwalter kontrolliert doch diese Zahlen. Das Ergebnis der Überprüfung der bereinigten Ableseergebnisse ist unüberprüfbar, weil keine Zählerstände „alt“ und „neu“ angegeben sind.

33 Wohnungen hat die Anlage,  davon sind 5 Wohnungen nach Kontrolle fragwürdig und weisen Ergebnisse auf, die man nicht einfach nur hinnehmen kann. Wir nennen das eine Plausibilitätskontrolle. Der hält die Datenlage nicht stand. Auf dem Weg in die Altunterlagen des Vorjahres stoße ich zudem auf mehrere Wasserzählerauswechslungen, teils durch die Ablesefirma selbst, teils durch beauftragte Handwerkerfirmen. Ich stelle in Zweifel, dass auch diese Tatbestände zutreffend „aufgetrieben“ wurden. Die aktuellen 33 Wohnungseigentümer sind in 13 Fällen noch „Altnamen“ bereits ausgeschiedener Wohnungseigentümer. Das lässt sich unproblematisch bereinigen, man kann eine neue Stammdatenliste rüberschicken: „Datenabgleich“.

Addiert man zu den 5 Wohnungen noch diejenigen Tatbestände, die Zählerwechsel hatten, so werden gleich 12 Einzelfälle daraus, in denen die dargelegte Datenlage einer Überprüfung zugänglich gemacht werden muss. Ja, die Fa. Brunata muss dieses selbst prüfen, denn sie haftet für richtige Datenermittlungsergebnisse. Aber kann sie das auch wissen? Was in Berlin wirklich vor sich ging? Ich denke, mitnichten.

Die Sache gleich am Telefon einzeln durchgehen? Gern, denke ich, oh, das ist unbürokratisch. Nach zwei angesprochenen Einzelfällen wird klar: Die Datenlage „in München“ gibt das spontane Bearbeiten gar nicht her. Die Ablesebelege zugänglich zu machen, wie jedes Jahr, gibt das System ebenfalls nicht her. Das dauert mehrere Tage, sagt sie. Ich verstehe es nicht: Die Sachen sind doch bei solchen Profis im System hinterlegt. Man wird wieder ein bisschen wankelmütig angesichts dessen. Okay, man muss das Problem vertagen. Man bespricht sich so, dass man sagt, ich schicke etwas zu und Sie prüfen es dann. Gleichwohl muss es heißen: „sie“ (nicht „Sie“) prüfen das. Denn ich bohre noch ein bisschen weiter. Wenn „sie“ prüfen, ist das eine wabernde Masse, die wir nicht zu fassen bekommen. Wenn „Sie“ prüfen, fällt uns noch ein „Bitte“ ein. Es hat eine persönliche Konotation.

Wo wir gerade beim Persönlichen sind: Die Fa. Brunata hat derzeit rund 600 Mitarbeiter. Davon die überwiegende Mitarbeiterzahl in München.

Was eigentlich den Anstoß dazu gibt, die Erfahrungen noch einmal aufzugreifen. Seit 2007 gibt es jene Daniela Giromiller in unseren Adressdatenbeständen. Sie ist die „Grande Dame“ des Wesens von richtigen Abrechnungen im Hause Brunata, Stand 2007. Auf Nachfrage, und das passiert: Ihr Name ist jetzt hier unbekannt. Die Dame existiert lt. Brunata nicht mehr. Wo sie ist, spielt keine Rolle. Entscheidend ist: Bei uns ist sie noch immer vollkommen da. Fester, integraler Bestandteil der (nicht gepflegten) Kontaktdaten 600 km von München entfernt, bei der Hausverwaltung in Berlin. Es ist grausam: Aber ihre Identität wird heute vollkommen gelöscht. Und wir erfahren, was bundesweit der Trend ist, hat auch bei Fa. Brunata in München längst Einzug gehalten. Daniela Giromillers Durchwahl ist inzwischen „Kein Anschluss unter dieser Nummer“. Ein Telefonanschluss hat mir das gesagt.

Es gibt stattdessen jetz hier ein Callcenter, wie überall Callcenter aus dem Boden sprießen. Anruferbündelung. Es gibt „keinerlei persönliche Zuständigkeit“ mehr. Irgendein Betriebswirtschaftler hat die Zeichen richtiger Arbeitsweise gedeutet und dann zur richtigen Zeit erkannt, entschieden dass Anrufe stets nur zentral auflaufen dürfen. Dann gibt es ein Telesekretär-Sprachsystem mit EDV-Stimme, durch das sich der Kunde durchhangelt, bis er zu irgend jemanden kommt. Zu wem, ist eigentlich Togal. Dieser Jemand ist gut geschult und kann am Telefon schon vieles richten. Dieser Jemand hat nur keinerlei Beziehung mehr zu einem Kunden, zu mehreren bzw. zu niemandem. Persönliche Beziehungen spielen keine Rolle mehr. Harter Tobak, aber so ist der „Zahn dieser Zeit“ zu beschreiben. Daniela Giromiller? Deleted. Denk ich an sie, denk ich an Giro d`Italia und dann an Berlusconi, Bunga Bunga und das führt bekanntlich zu nichts.

Diese Sache mit Berlin-Wilmersdorf und der Tatsache, dass nun von den 33 Eigentumswohnungen etliche falsch beschriftet sind, nicht gerade wenige Verbräuche nicht schlüssig sind und eine Überprüfung schlicht unmöglich ist.

Für immer. Ja, es war ein Nachruf, ich gebe es zu. Nicht weil ich sie so toll und süß fand. Ich kannte sie gar nicht. Aber sie war eine Persona Grata. Und nun ist es nur noch ein Unternehmen wie viele. Selbst die „Zwangsverwaltungsszene in Berlin“, soweit Nachruf Nummer Zwo, ist um ein Altberliner Urgestein ärmer. Schlimm. Wenn das so weiter geht, werden wir alle irgendwann sterben.

Die Frage ist doch: Welche Sinnfragen stellt sich der Mensch im letzten Lebensdrittel wirklich? Ist Golf spielen eine gute, runde Sache, weil das Rund ins Loch muss? Oder darf die Kapitalanlage in Form einer sauer verdienten eigenen  Eigentumswohnung am letzten Loch nicht aus demselben pfeifen? Was aber, wenn es schließlich die Spatzen von den Dächern….?

Ein dicker Hund: Am Golfplatz Motzen steht eine Wohnanlage mit 88 Eigentumswohnungen und 100 Tiefgarageneinstellplätzen ohne Verwalter da. Niemand weiß Bescheid. Vor allem: die Wohnungseigentümer nicht. Der Gerichtsbeschluss wurde ihnen nicht zugesandt. Das Wohngeld wird seit Februar nicht mehr eingezogen, sagt ein Miteigentümer. Inzwischen agiert immer der Vorsitzende des Beirats, als Stellvertreter der abgelösten Verwaltungsfachkraft, die das Gericht für ungeeignet hält. Das ist der Mehrheitseigentümer. Gut gebrüllt, Löwe: Wuff. Ein närrisches Treiben. – Einer will jetzt nachsehen in den Originalbelegen: Zahlt der Mehrheitseigentümer überhaupt Wohngeld? Was wenn rund 70% der Wohngelder dort ausfallen? Katastrophe.

Der (neue) Mehrheitseigentümer hatte die nach Gerichtsmeinung „ungeeignete Kollegin“ als Nachfolgeverwalterin durchgedrückt. Das Honorar war unüblich hoch. Bekam er selbst monatlich die Differenz ab? Das bleibt unaufgeklärt. Das Landgericht Frankfurt/Oder hat Recht gesprochen. Wir hatten im Dezember darüber berichtet. Bemerkenswert: Die Anlage hat bis heute keine Abrechnung für 2011. Die Wohnungseigentümer glauben immer noch, alles ginge mit rechten Dingen zu. Geht es aber nicht. Seit dem letzten Verwalterwechsel. Trau, schau, wem: Schau genau hin, wenn du eine Wohnung kaufst. Was alles passiert. Unglaublich.

• Lesetipp: Die neue Verwalterin ist nicht geeignet, ihre Bestellung rechtswidrig

Wie schön, dass zwischen Makler und Verkäufer der Eigentumswohnung ein lockerer „Du-Ton“ herrscht. Sicher: Das Unterlagen heraussuchen macht Mühe. Großartig aber, wie weltgewandt dieser Makler seinem Kunden vorschlägt, die Arbeit outzusourcen. Du musst gar nichts tun, Erwin: Das macht alles die Hausverwaltung für dich. #Frechheiten

Schon seit der Erfindung hochwertiger Kopiertechniken wissen wir, wie anno dunnemals der berühmte Berufspolitiker zu Guttenberg bewies: Copy & paste ist nicht. Eine Hausverwaltung ist eine Hausverwaltung, kein Kopiercenter. Für Unterlagen, die ein Eigentümer hat, weil sie ihm gehören. Und weil er zu faul ist, die Unterlagen im Verkaufsfall herauszusuchen. Die Benutzung anderer Menschen zu Fronzwecken ist verboten. Dass Makler Kollegen seien, stimmt so auch nicht ganz. Wir befassen uns nämlich nicht mit Maklerei. Manchmal sagen wir scherzhaft: „Ich verdien mein Geld auf ehrliche Weise.“ – Was natürlich nichts mehr als nur ein schaler Witz ist, hoho…

(EP)

Kollegial ist das nicht! – Achtung! Niveau ist keine Handcreme!

Im Prenzlauer Berg stehen die Häuser dicht an dicht. Viele davon sind um Innenhöfe herum gebaut, deren Innerstes einstmals entkernt wurde. Schönere Grundstücke haben auf dem Innenhof einen reichhaltigen, alten Baumbestand. Das veranlasst den Verwalter, von Zeit zu Zeit nach einem „mutmaßlichen Rückschnitt“ der Baumkronen zu trachten. Denn so schön das Grün, so dunkel die Anliegerwohnungen. Wenn die Bäume zum Nachbargrundstück gehören, wird es oft problematisch. Problematisch ist immer der Umgang mit Nachbarn, die im eigenen Saft schmoren.

…

So wie an der Oderberger Str.. Die Hausverwaltung des Nachbargrundstücks sitzt in der Nürnberger Str. in Berlin-Schöneberg und kümmert sich nicht viel  um das „kleine Häuschen“, so wird gesagt.

Als ich die Verwaltung anrufe, passiert etwas ganz ungewöhnliches. Die Dame hebt den Hörer ab, legt ihn zur Seite und ich darf nun rund zweieinhalb bis dreieinhalb Minuten mitlauschen, was sie mit jemand anders zu telefonieren hat. Das Gespräch ist detailliert, lustig und von Zeit zu Zeit meckert ein lautes Lachen am Ende der Telefonleitung auf. Es gilt nicht mir, sondern dem ganz und gar konzentrierten Gespräch.

Erst überlege ich noch, ob das ein Versehen ist oder ein „Lass mich in Ruhe“.  Später erfahre ich, es ist Absicht. Das ist so ihre Art. Wenn sie telefoniert, legt sie einen zweiten Anrufer nicht in eine nörgelnde Warteschleife voll Popmusik aus den vergangenen fünf Jahrzehnten und trifft somit meinen Geschmack. Nichts ersetzt ein menschlisch geführtes Gespräch.

Unser Gespräch kommt schließlich eher schleppend in Gang. Ich will ein Treffen irgendwann im neuen Jahr, wenn das Wetter mehr danach ist. Ich soll eine Email schreiben. Sagt sie. Ich will keine Email schreiben. Sage ich. Na gut, sie bekommt eine Email. Und dann sagt sie, weil der alte Baumbestand auf ihrem Grundstück doch beschnitten werden soll und etwas zurückgedrängt, ich soll mich mit Frau Neumann unterhalten. Frau Neumann sei eine alte Dame dort im Haus und sie mache dort die Gartenarbeit. Nun frage ich, warum mit Frau Neumann, sie sei doch bloß die Grünanlagen-Pflegerin und habe keine Entscheidungskompetenz. Ja aber, so kontert sie nun, Frau Neumann ist die Frau, die sich da auskennt. „Da geht sowieso alles nur über Frau Neumann“. Sagt sie.

Eigentlich ist mir das zu blöd. Ein Hausverwalter ruft seinen Kollegen an und bittet um ein entscheidungskompetentes Treffen. Nun soll sich der Hausverwalter nicht mehr mit der Hausverwaltung auseinandersetzen, sondern mit einer Mieterin, die in höherem Alter dort die Grünanlagen betreut. Ja, das kann sie nicht selbst machen, bestätigt mir die Kollegin, entscheiden, ob Bäume weg oder zurückgeschnitten werden sollen. Das ist richtig.

Am Ende dieses Telefonats fühle ich mich allein gelassen. Alles zusammen, das ist irgendwie ein insgesamt unwürdiger Vorgang.

(EP)

Sach ma, wieso habta nüscht jemacht, die janzen Jahre? Ja, jewollt ham wa schon, aber gekonnt ham wa nicht. #Credo der letzten Jahre

Leicht ist das alles nicht. Leicht ist es nicht zu prognostizieren, ob die Eigentümer der Anlage in der Hauptstr. in Berlin-Schöneberg heute Abend gute Entscheidungen fällen werden? Aber sie haben „den Wechsel“ beschlossen.

Der bisherige Verwalter trieb Schindluder. Hat „sie verarscht“, wie einer aus dem Haus sagt. Er war schon gar nicht mehr Verwalter, aber niemand hat´s gemerkt. Einer schon. Der hat genauer hingeschaut. Ließ sich auch helfen. Dann stand fest: Der Verwalter ist nicht mehr Verwalter. Es war so ein bisschen „one man band“, diese Verwaltung. Bzw. Two and a half man. Ein Verwalter und eineinhalb Sympathisanten. Bis denen auch das Knopfband riss am Revers der Vertuschungen, Fehlinformationen. Vieles geistert rum in diesen Tage, sogar ganze Räuberpistolen. „`Ne goldene Nese“ habe er sich verdient, der Holzhöfel (* Name geändert). An uns.

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Im Grunde genommen schlägt in jedem Verwalterbewerber auch eine italienische Kommunardenbrust mit Pfiff und Raffinesse: Jeder sagt von sich, er sei „der Schärfste“. Wer genau von den Verwalterbewerbern aber tatsächlich schon einmal eine „Goldene Peperoni“ von den Verwalterfestspielen in „Kann“ bzw. „Pizza“ erhalten hat, bleibt kritisch zu hinterfragen. Großmäuligkeit ist keine Zier, besser lebt man ohne ihr.

Abgerechnet wird zuletzt. Auch mit der zuletzt verstorbenen Hoffnung. Heute Abend wird (endlich) alles anders werden. Claus Giesmüller (* Name geändert) hat kürzlich hier eine Eigentumswohnung billig geschossen. Die Wohnung stand in der Zwangsversteigerung und da hat er zugegriffen. Für „unter Hunderttausend“ hat er die Wohnung bekommen, die mehr als 150 m² Wohnfläche hat. Er wohnt in der Wohnung schon lange. Wenn er sie jetzt verkauft, hat er gleich mindestens das Doppelte. Wenn nicht ….kaum auszudenken.

Das Haus hat ein „unterlassenes Ambiente“. Viel wurde in den letzten Jahren hier gerade erst nicht gemacht. Wenn auch die Bausubstanz im Grunde genommen richtig gut ist. Man sieht dem Haus an, dass es könnte. Wenn es nur wollte. Wer aber will schon? – Ganz hinten sind für „wahnsinnige Gelder“ paar neue Balkone aus Fertigteilgerüst an die Fassade genäht worden. Gehäkelt oder gestrickt, jedenfalls teuer war´s. Der Verwalter ist Bauingenieur. Ein wesentlicher Punkt ist die beschlossene Entlastung für die Vorjahre. Da ist „nüscht mehr zu machen“, aber für 2011/2012 schon noch. Er hat sein Honorar gekriegt, der Verwalter, aber das war eigentlich nicht das wesentliche. Permanent hat er Bauleitungs-Sonderhonorare „für jeden Scheiß“ abgegriffen. Sogar für eine Tankwartung, sagt Claus Giesmüller, hat Rotzlöffel (wie hieß er doch gleich?) 4 Stunden Überwachungstätigkeit abgegriffen. Ein richtiger Betrüger, vermutet man. Genau weiß man es noch nicht. Die Indizien sprechen eine richtungsweisende Sprache, sozusagen.

Die Eigentümer? Viel passiert in den letzten Jahren. Im Gartenhaus war einer im Grunde allein Eigentümer. Stimmrecht pro Wohnung. Viele kleine Wohnungen, viele Stimmrechte in der Eigentümerversammlung. Sodass der „große Rest“ in den übrigen Gebäudeteilen nichts durchbekommt.

Vorn an der Straßenkante sind zwei Gewerbeeinheiten. Ist nicht viel los da drin. In einer wird gerade gebaut. Irgendwas „mit Kita“, sagt einer von zwei Handwerkern. „Du bist Hausverwalter,“ sagt er fragend und zückt eine Visitenkarte von sich: „Hausverwalter, ist immer gut!“ – Er buhlt um Aufträge. „Emailadresse?“ Ja, hat er auch. „Wir machen gern allet Mögliche,“ beschreibt er sein Aufgaben- und Leistungsspektrum. Ich stecke die Karte weg. Mit Visitenkarten mache ich es immer so, die stecke ich weg. Die wichtigen davon scanne ich später im Büro ein und werfe sie weg. Ich bin bereits seit längerem in der Digitalwelt angekommen, meinen Zustand nenne ich „digitalis“. „Was hast denn Du?“ – „Ja, Digitalis irgendwie.“ Ich esse gern Physalis. Ist aber ein anderes Thema.

Sie haben sich hier im Haus so ein Komitee der Unterhaltungskunst gewählt, das sind die Leute, die umsichtig, transparent und fairnymphdich nach einer neuen Hausverwaltung Ausschau halten. Die jetzt eine Matrix machen, eine Gegenüberstellung der abwägbaren Kriterien. Was spricht für die eine Verwaltung und was gegen die andere? Am Ende sind es nicht mehr zehn Kandidaten, die man eingeladen hat. Übrig geblieben sind drei. Drei so wie Frühstückseier für diejenigen, die mehr als eins mögen.

Hartgekochte Eier sind die Verwalterbewerber heute Abend im Keller. Hartgesottenes Prüfkomittee der Unterhaltungskunst: hat ausgewertet, zusammengetragen und Leistungsaussagen „gläsern“ gemacht. Damit es alle vor Augen haben. Heute abend ist V-Day, gewählt wird am Ende der Verwalter ab 01.01.2013.

Wenn sie heute abend nicht den richtigen wählen…..doch das ist eine andere Geschichte. Mehr als derjenige welcher gerade jetzt Verwalter seit ein paar Jahren schon war, kann jeder neue Verwalter schlicht leisten. Er muss angenehm sein im Umgang, nicht so eine „vorlaute Fresse“ haben wie der geschasste „Bauernlümmel“, von dem sie sagen, er sei flapsig, arrogant und unfreundlich gewesen. Wenigstens der Ton muss stimmen.

Ansonsten geht es von nun an nur noch bergauf. Versprechen tun das heute Abend alle Verwaltungsbewerber. Ganz sicher.

 (EP)

Allerdings ist nun seit dem 31.12. von niemanden mehr Arbeit an diesem Punkt geleistet worden: ein verwalterisches Trauerspiel.

Das verwalterische Trauerspiel. Eine ganz und gar tragische Geschichte.

Unweit vom Golfplatz Motzen draußen vor dem Felde streiten die Wohnungseigentümer seit ungefähr 1994 (!!! keine Witz !!!) um die Bauabnahme ihrer Eigentumswohnungen. Jetzt sind der vormalige Initiator und seine Nachfolgegesellschaft finanziell darüber wirklich in die Knie gegangen und deswegen erbietet sich ein Spreewaldbewohner mit Moskauer Vergangenheit, die Konkursmasse zu übernehmen. Ein verwalterisches Trauerspiel zeichnet sich ab: Eine Kollegin ist gut Freund mit der Spreewaldgurke und hat die Verwaltung zum 01.01.2012 übernommen. Die Wohnungseigentümer haben bis heute keine Abrechnung 2011, dies ein „verwalterisches Trauerspiel“.

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Gute Hausverwaltung kostet ein Entgelt, schlechte ein Vermögen!

Aber auch „tierhalterisch“ gibt das einiges her. Wie ein Löwenbändiger muss die neue Kollegin nun die Raubtiere in Käfighaltung haben. Die wollen ihre Abrechnung und fauchen schon. Da verfällt sie auf den Trick, ihrem Vorgänger alles in die Schuhe zu schieben. Was sie bisher nicht gemacht hat, daran hat er Schuld.

So machen es viele. Aber nicht immer stimmt diese „Erblasttheorie“.

„Verwalterisches“ Trauerspiel oder „gestalterisches“ (siehe oben) Geschick? Es geht um die Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung zu gestalten.

Da verfällt die Kollegin aus Müncheberg bei Berlin in „haarspalterisches“ Detailwissen. Sie sagt, sie kann die Abrechnung noch nicht machen. Der alte Verwalter soll erst verklagt werden. Frau Dr. Soundso (* Name geändert) erhebt nun namens ihrer Mandantin, übrigens der WEG und nicht der Frau Neuverwalterin honorarberechtigt Ansprüche. Die Düsseldorfer haben für die Art Ansprüche, die sie erhebt, ein Wort: „Killefit“. Es geht um nicht, nothing, de rien, gar nichts, vollkommenen Unsinn.

Drei Seiten lang. Und es stellt sich heraus. Es sind paar Wohnungen unter dem Zwang drohender Versteigerungen verkauft worden, mit harten Bandagen und im November 2011 soll der Eigentümerwechsel auch grundbuchlich erfolgt sein? Einen Beweis darüber hat niemand gesehen, bei der alten Verwaltung. Jetzt, im September 2011, behauptet das die Frau Rechtsanwältin Dr. Soundso einfach so „ins Blaue hinein“.  Und trägt nun vor, die alte Verwalterin müsse noch das Wohngeld für den Monat Dezember 2011 vom Herr Behäbig (* Name geändert, Spreewald) umbuchen. Judith Holofernes hat mal der BILD-Zeitung was geschrieben, sie schrieb: „Ich glaub, es hackt“.

Genau.

Es wird klar: Hier geht es um „buchhalterisches“ Knowhow, rechtliches KnowHow, um die Frage, wie man mit Eigentümerwechseln fachlich-sachlich richtig umgeht. Zu meinem Trost, so denke ich am Ende dieses Tages, habe ich ein bürotaugliches Officeprogramm mit funktionierender Korrekturhilfe. Und während ein Entwurf eines Schreibens auf rechtsschreibartige Fehler untersucht wird, wird der ganze Wahnsinn deutlich. Man sieht in den vier vorgeschlagenen Wortalternativen plötzlich wieder ganz klar. Ja, es hackt.

(EP)

Immer wenn er Pillen nahm! (Alte Fernsehserie) – Immer wenn er gucken ging. (Berufscredo des Neugierigen) – Immer wenn er stehlen ging. (Berufskrankheit des kleptomanischen, aber untadligen, nichtadeligen Stadtfoto-Grafen)

Immer wenn ich in den Außendienst geh in den Berliner Straßen bin ich „nur noch stark bewaffnet“ ausgegangen. Das erschien mir sicherer. Mindestens eine gute, hochauflösende Kamera ist immer „mein Besteck“. So wie man es hier sieht, während ich in der Berlin-Wilmersdorfer Blissestr. unnütze Fotos anfertige. Denn das Objekt meiner Begierde ernährt mich nicht, es ist ein Hinschauen, Gucken, Festhalten. Was so läuft, interessiert mich. So wie hier: Die Fa. Lohmüller-Immobilien kennt man ja und wir grüßen sie auch recht herzlich. Ist ewig her, als wir mit ihr zu tun hatten. Fast eine „alte Dame“ ist sie in unserer Erinnerung. Tante Kurt, ohne Helmut, ohne Gurt, aber mit „gluderndem Loht“ (Loht, Kurtsform von Lohmüller), (sehr) frei nach Edmund Stoiber.

…

Nicht viel los am Morgen in der Blissestr. in Berlin-Wilmersdorf: Wir erinnern alle genau diese Filme wie „Waschsalon“ und wie George Kranz (Din da da!) auf dem Edelstahlblech der Waschmaschinen kunstvoll herumtrommelte. Man lernte sich kennen dort, zwischen all den Maschinen. Aber irgendwie sind jetzt andere Zeiten. Die Menschen haben mehr eigene Waschmaschinen. Und die, die noch Waschen gehen, sind alt geworden und tun es aus alter Gewohnheit. Reich wird man in solchen Waschsalons heute nicht mehr. Schon immer galt, wer reich werden will, muss hoch hinaus. Apropos.

Rücksichtslos und Herbstzeit bedingt ganz oben auf dem Spielplan: Des Baumbeschneiders Lieblingsoper, „La Rabbiata“, rücksichtslurz die Äste kurz! Hurtz! – Wie Tarzan schwingt er sich von Ast zu Ast: Er ist der König Sarabas! Und so entstand der Tarzanruf. Übrigens: Der König des Dschungels, Herr Tarzan, lebte nie wirklich in Marzahn.Marz

In die aktuelle deutschlandweite Diskussion um Beschneidungen mischen sich die ersten herbstlichen Töne. Sie sind durchsetzt mit isländisch islamischen und akribischen, jüdischen Zwischentönen.

Ja, in den Hinter- bzw. Innenhöfen Deutschlands wird jetzt ein uraltes Kulturzeremoniell allen zuwiderlaufenden, gerichtlichen Entscheidungen entgegen vorbereitet: Die Baumbeschneidung. Denn wild haben es die Bäume getrieben in den letzten Monaten. Allzu ausufernd, befindet Hieronymus, der sorgfältige Stadtteilläufer darf niemand austreiben. Beschneidung, beschnitten zu werden, hat etwas Ordnendes. Dass ein jedermann in seinen Grenzen ruhe….

Und überhaupt: In der Wilmersdorfer Blissestr. müssen diejenigen, die hoch hinaus wollen, Stufen steigen. Viele Stufen sind es: Gewendelt. Gespindelt. Seht selbst, was soll ich lange labern.

Es ist ein Vormittag voller verschiedenartiger Aus- bzw. Eindrücke.

Das sind wohl diejenigen von derer, mit vom Lebenswerk erwirtschafteten Spören. Nicht wenige von denen singen am Abend durchaus gern in Chören. Kichererbsen den Herren lobpreisenden Küchenchören mit lauter Tenören.

• Feiertag: It´s all around Cow!
• Foto des Tages: Nach der Wahlschlappe der FDP machen Späße die Runde
• Online-Knigge: Vom Kiebitzen geht auch die Zeitungsindustrie zugrunde!

(EP)

Termin zur Bauabnahme: Die zerschlissene Schornsteingruppe ist neu aufgemauert worden. Die Arbeiten sehen gut aus. Es ist, als hätte sich die Dachlandschaft insgesamt verbessert, alles ist aufgewertet. Im schönen Stil der gesunden Schornsteingruppen sticht heute negativ ein mehr als faustgroßes Loch in der Dachhaut eines Nachbargrundstücks auf. Das der Nachbarverwaltung zu melden, ist allerdings mehr als anstrengend. Es gehört Idealismus dazu. Dass alles besser wird!

Das (Nachbar)Haus (rechts von uns) im Berliner Arbeiterbezirk Wedding sieht im Grunde genommen, ehrlich gesagt, heruntergekommen aus. Als Verwalter des Nachbargrundstücks macht man sich Sorgen. Auch ums eigene Haus. Was ist, wenn das abfärbt, nach dem Motto: „Hach, mit der Gegend hier geht´s bergab!“

So wie wenn man im Bus säße, in den Öffentlichen. Wenn dein Sitznachbar bisschen ungewaschen daherkommt. Das Haus hat schon eine Patina. Am Kirchdach wünscht man sich welche, auf Berliner Altbauten spricht Patina Bände von Untätigkeit. „Hier wird nüscht gemacht“, bestätigt mir dann auch der erste Mieter, der mir auf mein Klingeln hin aufmacht, 1. Obergeschoss Treppenhaus links, von der Straße aus gesehen. Die hier zuständige Hausverwaltung will ich wissen, sage ich. Und das stimmt auch. Wenn Hausverwalter klingeln, so sage ich, sind sie keine Versicherungsvertreter oder Drücker für Kabelfernsehabos. Hausverwalter klingeln nie aus nichtigem Anlass. Vorausgesetzt sie sind überhaupt mal vor Ort.

…

Nachbarhaus in Berlin-Wedding (Loch im Dach): Ist das Wetter auf Krawall gebürstet, auf Sturm, Regen und Hagelschauer, ist so ein Loch in der Dachhaut erfahrungsgemäß suboptimal. So zumindest hätte es wohl Gerhard Schröder ausgedrückt, Alt-Bundeskanzler und Gaz-Promi.

Die Kollegen sind noch nie da gewesen, erfahren wir. Die Sache läuft rein schriftlich.

Es ist eine Verwaltungsgesellschaft aus Hamburg. Die Website sagt, sie hätten auch Außenbüros in Berlin, Köln und sonstewo. Meine persönliche Erfahrung ist ganz anders. Ich rufe noch von unterwegs aus dort an, in Hamburg.

Ich will eigentlich nur eine kollegiale Nettigkeit loswerden. Als ich heute auf unserem Haus die Schornsteingruppen von einem von zwei Häusern abnehmen möchte, die der Schornsteinbauer saniert hat, fällt uns gemeinsam ein großes Loch im Eternit-Welldach des (schäbig) aussehenden Nachbarhauses auf. Ein solches Loch ist eine willkommene Einflussschneise für Tauben. Taubenzecken wird es bald zuhauf geben. Da muss dringend etwas passieren.

Dass sich Hausverwaltungen kollegial an ihre Nachbarkollegen wenden, ist eher die Ausnahme. Die Regel ist, dass sie sich nicht melden, so als existierte ein solches Kriterium im Verwaltungsmaßnahmenkatalog ordnungsgemäßer Hausverwaltung gar nicht. Du schreibst sie dann an, sagst „Hallo“ und „schön, wir kennen uns jetzt.“ Und dann sagen sie gar nichts mehr, nicht einmal mehr Goodbye, wenn sie aus ihren Amtspflichten entlassen werden.

Im Treppenhaus zum obersten Geschoss unseres Hauses und auf dem Weg zur Bauabnahme fällt uns dieses Fahrrad auf. Wie darauf reagieren? Ganz klar: Das Fahrrad ist eine Brandlast und darf dort nicht aufgehängt bleiben. So zumindest lautet die offizielle Version in Hausverwalterlatein. Beta release: Verständliche Fassung

Die Hausverwaltung selbst hat die Verwaltung des Altbaus zum 01. Oktober 2011 übernommen, weist das entsprechende Übernahme-Anschreiben an alle Mieter aus. Handschriftlich hat der Mieter auch den Hauswart notiert, weil die Hausverwaltung zwar den Hauswart ausgewechselt hat, aber vergaß, die Daten der neuen Hauswartsfirma anzugeben. Man hilft sich selbst.

In allen Angelegenheit, so das Schreiben, solle man sich an die Hamburger Zentrale der Hausverwaltung wenden, steht da geschrieben. Die Außenstellen haben keine funktionierenden Kontaktdaten. Die Website weist eine Rufnummer in Berlin aus. Dort geht nur ein Faxgerät ran. Allerdings wird eine andere Faxnummer ausgewiesen. Wahrscheinlich ist die Website länger nicht überarbeitet worden. Die einstige Unternehmensgröße ist ein Eindruck auf der Website, der einer näheren Prüfung jedoch nicht standhält, die Firma hat all ihre Arbeitsbemühungen zentralisiert. Im Kopf wird so aus dem tropfenden Wasserhahn ein kostenpflichtiges Ferngespräch. Nun ja.

Wie gut, ich kann mich ausdrücken, denke ich. Ich bin auch mobil in der Lage, Probleme zu lösen. Mein Elan. Ich rufe die Kollegen an. Meine Erfahrungen sind am Ende des Tages doch sehr negativ. Man verbindet mich immer weiter, bis zu sechsmal. Irgendwann nuschel ich unwillig brummend in den Hörer, jetzt reiche es aber. Der Mann versteht mich nicht, denn er kann mir nicht helfen, sagt er, er müsse mich da weiterverbinden. Auf die Idee, eine aussagekräftige Mitteilung für den letztendlich Zuständigen aufzuschreiben, kommt er nicht. Sie könnte z.B. lauten:

Nachbarkollege Hausverwalter von Grundstück Xy-Straße, Wedding, ruft an und meldet von unterwegs: Bei uns am Dach, hofseitige Dachschräge aus Welleternit ist ein mehr als faustgroßes Loch in der Dachhaut, Einflugschneise für Tauben und Regenwassereinbruch. Bei Rückfragen: Hr. Gotthal, Telefon….

So einfach aber ist diese Hamburger Verwaltungswelt definitiv nicht. Mein Eindruck vor Ort bestätigt das: der Mieter Herr Endler (* Name geändert) bestätigt, diese Verwaltung macht hier nichts. So sieht das Haus auch aus. Schade, es ist ein schönes, altes Haus, es war mal großartig. Das spürt man.

Nur die beiden fünf- und sieben Jahre alten, bulgarischen Mädchen von der anderen, zum selben Grundstück gehörenden Straßenseite sind eine Freude. Mit ihnen mache ich zu ihrem Spaß und weil sie mich darum bitten, ausgefeilte Fotoshootings. Süße, niedliche Mädchen: Am Ende schlage ich ihnen dringend vor, zur Mutter zu gehen und nicht mit fremden Männern wie mir saumselige Vertraulichkeiten auszutauschen.  Alles was ich sah heute ist irgendwie „volle Kanne Berlin“. Nur so ein Gedanke.

(EP)

Nicht den alleinigen Ausschlag geben sollte laut zur Oven hingegen der Preis: Wer Qualität biete, müsse auch einen gewissen Preis verlangen. Ohnehin mache der Unterschied zwischen günstigen und weniger günstigen Verwaltungen selten mehr als 30 Euro pro Wohneinheit und Jahr aus – und dafür lohne es sich nicht, Risiken einzugehen. (Christian Hunziker, Tagesspiegel, 02.06.12, Link unten)

Wurde mir heute morgen telefonisch als Hinweis gegeben. Finde ich gut, den Artikel. Verlinke ich daher gern zum Weiterlesen.

Weiter arbeiten.

• Der Weblotse spricht: Wenn Eigentümer auf Unkenntnis stoßen (im Tagesspiegel)
• Blechbläserfraktion: Ins ähnliche Horn größerer Qualifizierung von WEG-Verwaltern stößt auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin

(Danke, Herr Wiedemann)

Die wirklich wichtigen Dinge liegen beieinander. Die Interhyp AG Deutschland, Berlin, Potsdamer Platz anrufen, genau aufpassen, konzentriert sein. Die nebenbei gewählte Rufnummer kann beim Vertun auf der Wählscheibe dazu führen, dass sich „Das Bundespräsidialamt“ meldet, schluck. Der Präsidentenposten ist ja leider längst in trocknen Tüchern. Wählt also nie die Rufnummer 2000041xxx (Datenschutz), sondern für die Interhyp AG besser die 200041xxx (Datenschutz). Es sei denn, der Gauck muss selbst ran.

Irgendwann vor längerem hat ein Branchenkollege sich im Internet öffentlich auf eine lustige, versehentliche Art gebärdet. Ich kam, las und lachte. Über ihn. Ganz unfreiwillig. Weil ich gern Humor besitze und nicht wegen Tumor schwitze. Oder so ähnlich. Immer wieder kann man auch schmunzeln. Klar, die Damen und Herren Kollegen haben auch ganz andere, ja vollkommen gegensätzliche Vorstellungen zu unseren, was den Webauftritt betrifft. Was sich da überall so „stilblütenartig“ findet, großartig.

…

So wie beispielsweise folgende Datenschutzerklärung, ich zitiere:

Hinweis für Eltern oder Aufsichtsberechtigte: Eltern oder Aufsichtsberechtigte sind für den Schutz der Privatsphäre ihrer Kinder verantwortlich und werden dabei von DEUTELMOSER Verwaltungs- und Immobilien GmbH durch Informationen unterstützt. Eltern und Aufsichtsberechtigte werden darum gebeten, mit ihren Kindern über die sichere und verantwortungsbewusste Verwendung deren personenbezogene Daten im Internet zu sprechen. – Quelle: HV Deutelmoser, Homepage, genauer hier

Entwurf eines neuen Baustellenschildes: Eigentümer haften für ihre Verwalter! Gibt es noch nicht, ist aber ein sinnvolles Schild, eventuell. Schnell.

Schluck. Wer im irgendwie gebieterischen Sinne „Eltern haften ja für ihre Kinder“ auf seine gewerbliche Hausverwaltungshomepage schreibt, will ganz auf Nummer sicher gehen. Und doch ist der ganze Absatz eine Lachnummer, weil er nichts aussagt, höchstens noch, dass auf der Homepage eigentlich gar nichts unternommen wird, was auf „Unterstützung durch Informationen“ seitens der Hausverwalterin hinausläuft. Das tut nämlich auch nicht not. Anders als hier, sind doch die Hausverwaltungshomepages durchweg sämtlicher deutschen Branchenkollegen in einem nüchtern, grauen Sachlichkeitsstil verfasst und -nehme ich an- jugendfrei, oder? Praxistipp: Solche Floskeln komplett weglassen, sie bedeuten gar nichts.

Allerdings ist die Hausverwaltung Deutelmoser auch eine liebenswürdige, kompetente Verwaltung und als solche seit mehr als fünftausend Jahren gut bekannt, genauer seit 1969. Sie wird jetzt sozusagen in der xten Generation geführt, neudeutsch: Generation X. Aktuell ist Neithard Deutelmoser Geschäftsführer.

Gute Firma.

. . .

Das hier angebotene Material ist zuweilen harter Tobak, oder? Schauen wir mal. Historie: Das sagte ich schon, ich kam, las und lachte. Da ging es seinerzeit um die HV Popp, dieser Internetauftritt, Zitat:

„Kollegen in der Präsenz“, gemeint ist natürlich die Internetpräsenz. Nochmals hvpopp.de aufgerufen, nachgeschaut: Die Seite sieht heute, 01.06.2012, immer noch unverändert aus, „Herr Popp von HV Poppen“ hat die Seite noch nicht in den Fokus gestellt, sie hat keinen „Präsens“. Die Zeit ist Plusquamperfekt, für manche findet Internet schlicht nicht statt. Vermutlich. Die Zeit ist uferlos. Wo ist sie nur geblieben?

Lustig: Die Idee der Hausverwaltung Deutelmoser, einen Baum abzubilden und daneben zu schreiben „Auch dieser Baum wird verwaltet!“ Das ist Situationskomik und entspricht auch der Wahrheit. Wir verwalten Bäume, Häuser, Grundstücke, Sträucher, Blechhaufen, Fahrräder, Mopeds, Frauen, Männer, Kinder, Pappeln, Kellergänge, abgestellte Sofas, Probleme. Nicht alles davon dürfen wir antatschen. Wir müssen nur noch kurz die Welt verwalten. Danach ist es vorbei. Und 157.357 Mails checken. Ach, Tim Bendzko und dieser fürchterliche Ohrwurm. Tim ist nicht der Sohn von Willy „Makler“ Bendzko und hat mit denen nichts zu tun. Tim war Fußballer und hat jetzt dafür keine Zeit mehr.

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Radiosprecher Thomas Stahlberg lacht sich einen ab (via Youtube)

Den Radiosprecher Thomas Stahlberg irritiert der Name Helmut Poppen. Darauf bekommt er einen Lachanfall.

So wie wir keine Zeit mehr haben, noch länger auf ins Netz gestellten Homepage-Jagdgründen herumzuwildern, nur um uns darüber lustig zu machen, dass dort auch Bäume verwaltet werden und die Hausverwaltung Kindern und deren Eltern die Benutzung des Internets genau klarmacht. Den Joke mit dem Baum stellen wir „rustikal“ mit eigenen Bäumen nach, damit das Copyright auf den kollegenseitig verwalteten Ursprungsbaum nicht verletzt wird. Nicht zuletzt steht der dortige auf fremdem Jagdgrund, den der geschätzte Herr Kollege verwaltet.

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Das Helmut Poppen Experiment (via Youtube)

Leute, seid nicht so albern. Schönes Wochenende.

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Das Helmut Poppen Experiment (via Youtube)

. . .

Auf facebook war heute vom „Weltstupstag“ zu hören und vermutlich aber nirgendwo anders. Und von einer Weltpremiere: Die Berliner „Die Zöllner“ haben heute ihr neuestes Werk „Uferlos“ freigegeben zum Verkauf für die Weltöffentlichkeit.

Mastermind Dirk Zöllner punktet jetzt überall in Deutschland mit Autogrammstunden wie z.B. in Dresden, gibt hintergründige Interviews mit feinen Zeitungen und bewirbt dabei noch zusätzlich eine schriftliche Biografie mit dem Titel „Die fernen Inseln des Glücks“. Zur Veröffentlichung der CD legt Zöllner nun überraschenderweise ein echtes Mehrgenerationenvideo vor, das berührt.

Zu sehen sind in dem Video neben ihm selbst seine Eltern und seine jüngste Tochter Mimi. Geschrieben hat den Text zu dem großartigen Song „Idylle im Krieg“ Andreas Hähle, beiden zusammen gelang mit dem Stück ein Coup. Das Berliner Rockradio meldet schon ständig erste Plätze im Zuhörervoting. Wenn das so weitergeht, geht das so weiter…., kein Zweifel.

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Die Zöllner „Idylle im Krieg“(via Youtube)

Das Video zur ersten Single des neuen Die Zöllner Albums „Uferlos“ + Release: 1. Juni 2012 + Label: edel Content + Regie, Kamera, Schnitt: Jarek Raczek + Maske: Dominika Diaz Alonso + Produktion: yoko ono Produktionen +++ www.die-zoellner.de + www.facebook.com/dirk.zoellner

Man kennt das ja: man schaut was Nettes an und spricht dann anderen gegenüber vom Eyecatcher. Einem hübsche Mädel, einem attraktiven Haushund oder einem Ferrari Mascarpone, das liegt wohl im „Auge des Betrachters“. Was das neue, heute veröffentlichte Album „Uferlos“ von Dirk und „Die“ Zöllner angeht, so handelt es sich ganz ohne jeden Zweifel um einen „Earcatcher“, bzw. einen Eartrojan, einem ganz, ganz üblen Wurm von dieser biologisch noch nicht hinreichend untersuchten, aber in Poppkreisen (siehe oben) -pardon Popkreisen- bekannten „Ohrwurm“. Ein Gesamtwurm namens „Uferlos“. Hört mal rein, großartiges Werk, schlüssig von A bis Z.

• Muttertag: It´s all around cow zum Muttertag. Mutterns Liebe war immer uferlos
• Datenschutz: Das Phantom des Vermieters aus Trier
• No limits: Wenn du auch mal Panzer fahren willst, hier die Gutscheine zum selbst schenken….
• Artikelsammlung: Die Zöllner, Uferlos und verschiedene Hintergründe dazu

(EP)

Als Vermieter kann man sich was rausnehmen, finden wir heraus. Als Vermieter kann man einerseits den Außenkontakt zur Welt komplett verweigern und auf das Schriftsätzliche beschränken. Gleichzeitig kann man „Daten schleudern“, um seinen eigenen Interessen auf Vermietung von Wohnraum förderlich nachzukommen. Auf die Idee, seine eigene Person in den Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit zu stellen, ist dieser Beispielvermieter allerdings nicht gekommen. Er lanciert solche Kontakte bei Bedarf auch über Mittelsmänner, genannt Vertrauensmann.

Die nachfolgende Geschichte ist komplett fiktiv, vermuten wir.

Es geht um Dr. Claus Schmiz aus Trier, dem in Berlin-Kreuzberg ein Haus in der Blümchengasse (* geändert) 16 (nicht geändert) gehört.  Die Architektin und Wohnungseigentümerin Corinna Spaß (* Name geändert) wohnt im Nachbarhaus ganz oben „unterm Dachjuché“ und meldet folgendes an die Verwalterin, das sind wir:

…

„es kommt immer häufiger vor, dass auf dem Pappdach der Blümchengasse 16 in großer Gruppe gegrillt wird. Neben der gefährlichen Aktion an sich (das Dach hat keinerlei Absturzsicherung) ist der Umgang mit offenem Feuer auf einem Dach auch für uns Nachbarn ggf. gefährlich. Könntest Du mir den Namen und Kontakt des Nachbareigentümers nennen, damit ich dort einmal vorsprechen kann?

Ja, genau, das kann ich. Ich bin gut organisiert.

Was ich noch nicht genau weiß: Es gibt Menschen, die sind besser als ich organisiert. Wo fängt gute Organisation an? Und wo hört sie auf? Was ist die Strategie hinter all dem?

Die Nachbarschaftskarte des von uns verwalteten Hauses kommt zum Einsatz. 2010 ist dort der letzte Kontakt vermerkt: Die Complete-Hausverwaltung vertritt Herrn Dr. Claus Schmiz aus Trier ist verzeichnet. Die Hausverwaltung ist telefonisch „derzeit gerade nicht erreichbar“, meldet mir der Anrufbeantworter. Ich ruf die Kollegin auf ihrer Handynummer an, da ist auch eine Mailbox. Ich schildere das Anliegen, druckreif. Sprechreif? Jedenfalls „Nachrichten alike“. Egal. Sie ruft kurze Zeit später zurück, irgendwo unterwegs ist sie. Sie ist nett. Eine nette, bemühte Kollegin.

Ja, nein, das Haus Blümchengasse 16, das verwalte sie gar nicht. Das habe sie eigentlich nie verwaltet. Sie habe nur diese eine Aktion da damals mit uns gemacht. Als es um das Bearbeiten von Fundamentundichtigkeiten und die Frage ging, ob wir als Nachbar Zutritt zu ihrem Fundament auf unserer Grundstücksseite …..ja ja, das olle Nachbarrecht. Das hat sie vertreten. Sie musste unterschreiben, dass sie „nicht einmal die Telefaxnummer“ des Herrn Dr. aus Trier rausgeben dürfe.

Okay, okay, ein ganz verschwiegener Haudegen, dieser Herr Dr. Schmiz aus Trier, denke ich. Ich werde Tante Gugel fragen (* alte deutsche IT-Redensart). Nur komme ich nicht weiter, es tauchen erste Ungereimtheiten auf. Der Mann heißt Schmiz, wirklich? Oder Schmitz, ein Schreibfehler? Viel, viel später klärt sich auf, er heißt wirklich Schmiz.

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Dirk Zöllner und Andre Gensicke – Käfer auf´m Blatt (via Youtube)

’n Käfer auf ‚m Blatt, was ist das schon?
Das Blatt haut man ab
den Käfer latscht man platt
’n Käfer auf ‚m Blatt, was ist das schon?
’n Blick in ’ner Stadt, was ist das schon?
Die Stadt ist so satt
und den Blick streift man schnell ab
’n Blick in ’ner Stadt, was ist das schon?

aus: Käfer auf´m Blatt – Komposition: Dirk Zöllner – Text: Peter Markgraf

Ein Architekt, den ich von früher kenne und der dort sein Büro im Erdgeschoß hatte, aber nicht mehr hat, ist schneller gegugelt. Den finde ich. Bzw. seinen Kollegen, dessen Name mir gar nichts sagt, seiner ist der „Name der Rose“ für mich, zarte Knospe, die ich vorsichtig umfange mit Nachbarschaftslyrik. Von den guten, alten Zeiten und das früher alles auch nicht so schlecht war. Vorsichtig komme ich zum Pfirsichkern meines Anliegens und ja, da schaut er mal. Er findet noch Briefe von seinem alten Vermieter aus Blümchengasse in Berlin, die der ihm aus Trier geschrieben hat. Nun haben wir die richtige postalische Adresse rausgegugelt. Aber keine Telefonnummer, keine Faxnummer. Der Mann verweigert diese Daten auch seinen Mietern.

Wenn ich allerdings die Suchanfrage nach all diesen Recherchen richtig starte, dann gibt es jetzt eindeutige Suchergebnisse und die fasse ich wie folgt zusammen:

• Der Mann existiert telekommunikationstechnisch nicht.
• Dass er Wohnungen anzubieten hat als Vermieter, freut uns für ihn.
• Dass er ein sensibles Datenschutzinteresse hat, z.B. damit man ihn nicht behelligt, ist okay und verständlich.
• Umso mehr müsste man doch hoffen, dass ein solcher Vermieter für so sensible Fragen sensibilisiert ist.

Die Suchergebnisse sprechen allerdings eine deutliche Sprache: Der Datenschutz seiner Mieter einschließlich derer Telefonnummern ist dem Herrn Vermieter vollkommen egal. Mal sehen, wie lange man diese Suchlinks hier unten noch „rausgugeln“ kann. Unfair. Einseitig und egoistisch. Der Mieter? Der Nachbar, der Kollege? N´Käfer auf´m Blatt, was ist das schon? Das Blatt haut man ab, den Käfer latscht man platt. Das war´s.

Schön, so ein selbstbestimmtes Leben nach ganz eigenen Spielregeln. Nicht für uns, die Anderen. Wir empfinden das ein klitzeklein wenig als „Uferlos“. Apropos: So heißt auch die neue CD der Berliner Ausnahmemusiker „Die Zöllner“ um das obige Dreamteam guter Musik Dirk Zöllner und André Gensicke. Atemberaubend ist das neue Album „Uferlos“. Atemberaubend auch das Verhalten mancher Vermieter.

• Starkes Stück Datenschutz: Eine Suchanfrage auf google nach einem Vermieter ergibt bemerkenswerte Fundstellen, die öffentlich freizugänglich sind…
• Uferlos: It´s all around cow! Muttern´s Liebe war immer „uferlos“ – zur Veröffentlichung der neuen CD „Uferlos“ von „Die Zöllner“

 (EP)

Ob die Nachbarn in Berlin-Kreuzberg durch unser Treppenhaus dürfen, um ihre Fahrräder dort durch zu schieben, weil es ihnen bei sich selbst nicht möglich ist? Na klar! Warum auch nicht? Eine Vereinbarung muss her. Doch der Nachbar-Berufskollege bricht einfach immer wieder zusammen, wenn es an die konkrete Vereinbarung geht. Und wird nun auch noch frech. Zeit für Entscheidungen.

Wenn Schriftverkehr als Lösung eines Problems ausscheidet, muss man reden. Besser reden, nicht mehr schreiben. Dann muss man schreiben, dass man nichts mehr schreibt, sondern redet. Weil der Ton eines Briefverkehrs höchstens fehlgehen kann. Während im Gespräch der Ton noch korrigiert werden kann. Der Brief dazu enthält schon die richtigen Alternativen. Mein Office-Korrekturprogramm bietet mir eigentlich immer die richtigen Alternativen. Ich muss sie nur sehen! Sie stehen deutlich vor meinen Augen.

Genau. Die Damen und Herren Berufskollegen kommen jetzt auf eine Blacklist. Mit ihnen ist es unserem Büro nicht mehr gestattet zu emailen. Alles wieder „analog“, per Schneckenpost. Und wenn´s was zu reden gibt, persönlich. Gute, alte Zeit.  Alles andere ist vollkommen sinnlos mit diesen Berufskollegen. Denn sie arbeiten so: wie früher. Wir jetzt auch: wieder!

Schwere Büroarbeit ist zusehends leichter geworden. Was früher mit Muskelkraft bewegt werden musste, lässt sich bei gewissenhafter, guter und modern orientierter Verwaltung per Mausklick suchen. Entscheidend: Mit digitaler Aktenverwaltung werden die Zugriffszeiten auf gesuchte Dokumente zum Teil drastisch verringert. Der Erfolg: Noch im Telefonat mit dem Kunden hat der Bearbeiter alle entscheidungserheblichen Informationen im direkten Zugriff. Fast jeder Anruf kann sofort vollständig abgearbeitet werden. Das war nicht immer so, und woran es lag, davon erzählt dieses Märchen. Und vom Umbruch: Denn oben steht rot „Prognosen“. Das Märchen „Vergangenheit“, die Zukunft „Prognose“. Moderne Märchen tragen alle Gesichtspunkte menschlicher Problembewältigung in sich. Gebrüder Grimm, das war gestern!

…vor lange Zeit in Wohnungseigentümerland, Kinder, da stanzten sich die verwalterisch tätigen Menschen aus grober Pappe vom Baum so genannte Akten. Sie bogen noch kleine Metallteilchen drum und nagelten ein zweistäbiges Gitterkonstrukt hinein, das nannten sie die Heftung. Und dann fingen alle an, froh zu sein, es bedurfte dazu wenig. Einfach machen.

Sie sammelten holzbelastetes Altpapier ein und unterzogen es dem Gilb der Jahre. Damit es richtig gilben bzw. darben konnte, ließen sie es in rauchgeschwängerten Arbeitsbüros unter Neonlicht brüten und prokrastinierten über dem Akteninhalt. Zuweilen zogen sie eins der bunten Sammelsurien aus Regalschränken, klappten sie auf. Um das trocken gewordene, öde Papier umzublättern, kauften sie sich zur Erleichterung kleine orange farbene Kissenschwämmchen in grünen Plastikgehäusen, die sie von Zeit zu Zeit auf der Angestelltentoilette mit Wasser vollsogen. Umblättern leichter gemacht.

…

Viel, viel später kam die digitale Revolution.

Onkel Bill Gates aus Amerika ersann ein kryptisches Dateisystem und ordnete die Daten neu. Er war der Gott der Festplatte. Sein Neffe Steve Jobs machte es ihm nach, überholte ihn aber haptisch und optisch bald. Seine Computer waren schöner, besser zu bedienen und entstammten im Grundsatz wie Onkel Bills Rechner einer Garagenwerkstatt der Langhaarigen.

Digitaler Schnitt. Laser.

Jetzt sind die Festplatten so groß, dass die ewig Künftigen immer mehr nette Fotos und Bildchen herstellen können, die sie darauf parken, dass es schon wirtschaftlich erscheint, die in grauer Vorzeit der Fünfziger, Sechziger und Siebziger angesammelten Altakten digital wieder loszuwerden.

Natürlich, liebe Kinder, werdet Ihr jetzt fragen, ob man so alte Akten überhaupt noch braucht? Ja ja, Kinder, da fällt es auch dem Onkel Märchenerzähler auf, dass da sicher noch reiflich drüber nachgedacht werden könnte. Doch das ist eine andere Geschichte, die ich Euch ein andermal erzählen werde.

Und nun, liebe Kinder, kam der Neuverwalter zu dem Vorverwalter und holte alle alten Aktenordner ab. Es waren leicht hundert Stück, für eine Wohnanlage von ungefähr 32 Eigentumswohnungen in Berlin-Charlottenburg, OT Halensee. Ja, die Akten waren noch nicht einmal gewissenhaft abgestaubt worden, von der Putzfrau im Büro der Vorverwalterin. Ihre Patina klassisch, die Stäubchen ein leicht flusend wirkender Belag oben drauf. Sind schmutzig geworden, die Hände, beim Einladen ins Auto.

Und wenn der frische, neugewählte, nachtaktive Neuverwalter nicht gestorben ist, dann sortiert er noch in sechs Monaten die altgewordenen Altakten unterlassener Altverwaltung. Denn eins müsst Ihr wissen, liebe Kinder: Es gab mal Zeiten, da dachte man noch nicht einmal sonderlich nach. Da heftete man die Papiere und Dokumentenstücke einfach immer oben drauf und niemand fragte sich, wie lange diese Praxis wirklich Sinn macht? Drum merket, liebe Kinder: Erfolgreich eine Verwaltung von einem in dieser Hinsicht zu unbelasteten Vorverwalter zu übernehmen, das ist erst mal für mindestens eine „Saure-Gurken-Zeit“, aber auch eine Zeit der innersten Einkehr.

Wir wissen heute auch kaum noch, ob solche Türme von Akten historisch gerechtfertigt sind. Ob sie byzantinisch sind oder eher babylonisch? Insgeheim aber wissen wir: In jedem auch noch so großen, wichtigen Verwalterbüro liegt bei bedenkenloser Geschäftstätigkeit ein Gros an bewältigter Vergangenheit vollkommen nutzlos in viel zu großen Regalabstellflächen. Es gälte allein, Altakten abzusondern, sie aus dem Alltag auszuscheiden, überfällige Unterlagen zu vernichten und unwichtig gewordene Vergangenheit zu archivieren außerhalb der täglichen Bewegungs- und sogar Bewährungsbüroflächen. Niemand kann arbeiten, wenn rechts und links die Vergangenheit einen erdrückt und letztendlich sogar zu erschlagen droht.

Ja, neue Verwalter müssen sich einarbeiten, viel lesen, studieren. Und indem sie jedes noch so unbedeutende Blatt mit persönlichen, frischen Fingerabdrücken benetzen, machen sie sich selbst auch ein Stück weit unsterblich. Sie sind überall in den Akten schon mal gewesen. Schon Onkel Kurt Tucholsky fabulierte darüber und erkannte: Es gibt keinen Neuschnee. Immer war schon einer vor Dir da, und in diesem Fall auf diesem Dokument von 1966, einer Telefonnotiz des verstorbenen Sachbearbeiters Müller aus der Vor-Vor-Vorverwaltung der Vorverwaltung. Er hatte aufgeschrieben: Bei Mieter Maier tropft der Badeofen-Türverschluss.

Siehste, liebe Kinder, das ist auch historisch interessant. Denn den Badeofen gibt es jetzt schon seit 1980 nicht mehr. Aber es ist immer gut zu wissen, dass da dereinst ein schöner Badeofen stand und wenn er auch defekt war, so weiß doch jedes Stück alte Akte bedeutsame, interessante Geschichten des Lebens zu erzählen.

Nun schlaft schön und träumet süß. Ich muss mir jetzt die angestaubten Finger waschen und weitere der inzwischen nur noch 99 Altakten durcharbeiten. Morgen erzähle ich Euch eine andere, bedeutsame Geschichte aus Wohnungseigentümerland. Aber eines schönen Tages, und der liegt jetzt nicht mehr fern: Da werden alle Eigentümer und der neue Verwalter zusammensitzen und diese wichtige Phase des Lebens erinnern: Das waren noch Zeiten, als Altakten einfach nicht aussortiert wurden, um Platz zu machen für einen freien, unvorbelasteten Geist. Und alle werden darüber lachen. Diese Prognose nannten an diesem heiteren Abend alle das „Konzept langfristiger Geschäftsverbindungen“. Niemand bestritt, es war notwendig gewesen, diese Entschlackung, diesen Verjüngungsprozess jetzt zu durchleben und die Essenzen der Vergangenheit zu kennen. Um in Zukunft, …., aber auch das, liebe Kinder, ist eine vollkommen andere Geschichte, die ich euch ein andermal….und nun, macht schnell das Licht aus!

 (EP)

Denn es ist nie zu spät, für einen neuen Weg…. (Roland Kaiser, Santa Maria)

Menschen finden auch beruflich zusammen und Menschen trennen sich voneinander. Das ist normal, ein ganz gewöhnlicher Vorgang.

In Sachen „Verwaltung von Wohnungseigentum“ sind die Strukturen zunächst einmal in erster Linie langfristiger Natur. Es handelt sich fast um ein „Dauerschuldverhältnis“. Man ist sich wechselseitig zu Vertrauen, Kontinuität und dergleichen verpflichtet. Auf der Seite des dienstbeflissenen Verwalters nach „bürgerlichem Recht“ und „mit den Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“. Gerät dieses Konstrukt in Abrede oder bauen sich grundlegende Zweifel auf, kann ein leichtes Lüftchen wehen. Oder ein stärkeres, am Ende sogar ein „Wind Of Change“.  Wir alle haben diesen „Dünnpfiff“ von Scorpions-Sänger Klaus Meine sofort im Ohr.  Sodann erfolgt der drastische Schnitt: ein neuer Verwalter ist bestellt und zu seinen ersten Amtspflichten gehört die „Beschlagnahme“ der Vorverwaltungs-Akten. Der Beschluss ist so lange rechtskräftig, bis er durchs Gericht aufgehoben wird. Und zwar jetzt, hier und heute und sofort, bzw. ohne Aufschub.

Der Versuch einer pünktlichen Terminvereinbarung zur Abholung von Vorverwalter-Akten gerät immer mehr zur Unmöglichkeit. Berlin steht kurz vor einem verkehrstechnischen Totalzusammenbruch. So wie gestern, wenn zusätzlich auch nur ein Unfall auf der Rudolf-Wissel-Brücke hinzukommt. Dann braucht der normale Mensch bis zu eineinhalb Stunden, um eine Strecke zurückzulegen, die für gewöhnlich 30 Minuten Zeit benötigt. Wird sich daran jetzt was ändern durch die Neubesetzung des Berliner Senats?

An der Hafenkante des vorverwalterischen Binnenhafens (im Fachjargon: dessen „Büro“) muss der frisch gestrichene, noch wendige und äußerst eloquente Passagierdampfer „MS Neuverwalter“ anlegen. Dazu braucht er eine im Übrigen gebührenfreie Anlandungsgenehmigung. Die stellt die Hafenbehörde des jeweiligen Vorverwalterhafens -zum Teil sogar eher widerwillig- aus. Es wird etwas weg genommen, was einst monatliches Salär bedeutete. Das war nicht nur „Verwaltungskostenumlage“, sondern oft sogar auskömmlich, kostendeckend und -in der Masse der verwalteten Einheiten begründet- mit vorhersehbarem Gewinn. So richtig groß sind die Margen am Hausverwaltungskuchen ja nicht. Gewinn macht erst, wer richtig viele Einheiten verwaltet. Also ist das Hausverwaltungsgeschäft ein Geschäft im Hinblick auf den Faktor „summa summarum“.

Lirum – larum – Löffelstil: Damit ist es jetzt vorbei. Der Auftrag hat ordnungsgemäß geendet und der Neuverwalter verschafft sich Besitz an den Vorverwalterunterlagen. Was da an Gewicht geschleppt wird, hängt doch nicht ganz unwesentlich vom (guten oder schlechten) Organisationsgrad der Vorverwaltung ab. Häufig liegt der Grund für die Unzufriedenheit der Altkunden ja gerade in einer zu ausufernden, gemächlichen und irgendwie amtsmüden Vorverwaltung, die ihren regelmäßigen Aufgaben nicht mehr nassforsch, frank und frei nachkommt. Nein, die alte Tante Vorverwaltung war in die Jahre gekommen. Zeit für frischen Wind. Bzw. neue Besen.

Lirum larum Löffelstiel,
alte Weiber essen viel,
junge müssen fasten.
Das Brot, das liegt im Kasten,
der Wein, der ist im Keller,
lauter Muskateller,
das Messer liegt daneben,
ei! was ein lustig Leben!

Kurz gesagt sind die Verwaltungsakten jetzt abgeholt für zwei neue Verwaltungsobjekte. Eins davon in Berlin-Mitte, ein Altbau (Wohnungseigentum) mit funktionierender Vorverwaltung. Die Vorverwaltung ist groß geworden in den letzten Jahren. Das „zu kleine“ Objekt rechnet sich nicht mehr, bei 30 Mitarbeitern lohnen sich erst Objekte ab einer gewissen Mindestgröße. Sagen zwei von drei Brüdern in der nachgewachsenen Geschäftsführer-Generation Numero Zwo. Der das Objekt betreut, würde es gern behalten. Die Mehrheit der Stimmen in der Gesellschafter-Versammlung entscheidet, das Objekt wegzugeben. Wir sind die neue Verwaltung, Empfehlung aus Kollegenkreisen. Gut.

Im zweiten Fall in Berlin-Wilmersdorf (Ortsteil Halensee) liegen den Eigentümern schon seit deutlich mehr als zwölf Monaten die Nerven blank. Die Vorverwalterin ist eine Einzelfirma. Ihr Inhaber ist schon seit längerem persönlich nicht mehr zu sehen. Stattdessen arbeitet sein Büro weiter, als wäre nichts geschehen. In den letzten Zügen vor der ordnungsgemäßen Kündigung und Beendigung des Verwalterauftrags stellt sich im Nachhinein heraus: Der Firmeninhaber soll ernste gesundheitliche Probleme haben, sich überhaupt nicht mehr regelmäßig in der eigenen Firma aufhalten. Inzwischen wird klar: Eine Mitarbeiterin hat die Firma relativ stillschweigend übernommen und fortgeführt. Das war so nicht verabredet. Und funktioniert hat es auch nicht. Man hatte schon längere Zeit das Gefühl, man bemerke so gut wie keine nennenswerte Tätigkeit mehr.

In beiden Fällen sind die Verwaltungsakten „in Papierform“ da. Beide Objekte sind „auskömmlich“ papieren dokumentiert. Anders gesagt: Es gibt Papier noch und nöcher, bis zum Abwinken. Der Traum vom papierlosen Büro wird hier erst einmal nicht wahr. Nichts hat irgendjemand weggeworfen, nichts in Frage gestellt. Auch nicht ausgelagert. Verwaltung, das heißt in vielen Fällen auch ablegen, drauflegen, möglichst wiederauffindbar. Falls sich mal jemand beschwert.

Jetzt beschwert sich niemand mehr. Alles wird nur noch abgewickelt. Weggegeben, an einen neuen Verwalter.

Wie jetzt hier auch deutlich wird: Der neue Verwalter muss jetzt einen drastischen Einschnitt in die jahrelange Papiersammlerei wagen, sich durchsetzen gegen zu hohes, regelmäßiges Hafenwasser im Neuverwalterhafen. Der Tiedenhub über die Gesamtlänge der Neuverwaltungs-Barkasse, die Anzahl der Bruttoregistertonnen (an Verwaltungsakten) und die Frage, ob der neue Kapitän zu überflüssigen Verwaltungsunterlagen kurz „Ahoi“ sagen kann, sind dabei von entscheidender Bedeutung. Es gilt, den verwalteten Gesamtapparat zu verschlanken, abzuspecken und (endlich wieder) übersichtlich zu machen. Klar Schiff.

Anders war der Fall gelagert im Falle einer kleinen Spandauer Hausverwaltung, die vor längerem eine kleine WEG übernahm. Bis heute existiert keine vernünftige transparente Dokumentation zur Verwaltungsübergabe. Das ist natürlich auch schick: Wenn etwas nicht funktioniert beim Neuverwalter, sagt er einfach immer: „Da habe ich keine Unterlagen drüber.“

Die Zeit ist reif für einen Paradigmenwechsel, für einen Neuanfang.

Der Vorgang der Verwaltungsunterlagen-Übergabe steht unter einem ganz, ganz wichtigen Stern. Gelingt es nicht, die zu vielen, unübersichtlichen Papierberge deutlichst abzuschmelzen und seinem wesentlichen Inhalt nach „anzuzapfen“, während das Übrige als Müll in Archive oder Papiermüllcontainer gestopft wird, dann ist im Neuverwaltungshafen von Anfang an „Land unter“.

Vorwärts immer! Der Neuverwalter ist eigentlich eine Art Putzfrau: Aber mit Stahlbesen. Aber auch ein „weight watcher“: Gewichtsabnahme, Rosskur, weg mit allem überflüssigen Ballast. Endlich.

 (EP)

Und irgendwie ist ja mal wieder alles klar, auf der Andrea Doria! (Udo Lindenberg) – Und in Wirklichkeit ist gar nichts klar: Ein Verwalter versucht, die Jahresabrechnung 2010 aufzustellen und versagt fachlich-inhaltlich. Zu diesem Ergebnis kommen meine Recherchen, worüber ich hier nur teilweise berichte, aber aussagekräftig.

Berliner Wasser – Alles klar? – Bei den Berliner Haus- und Grundstücksverwaltern gibt es offenbar zwei grobe Glaubensrichtungen. Die „Katholen“ rechnen nach Zahlungen ab. Die „Evangelistas“ nach Verbrauch. Nach Zahlungen abzurechnen, kann aber idiotisch sein. Um den 31.12. des Jahres sind wir wieder mit kritischen Infragestellungen befasst. Wir messen, zählen, wiegen, um alles mitzukriegen. Aber ein Fall auf unserem Schreibtisch erscheint uns doch als Gradmesser und eine Art Zustands- und Problemfallbeschreibung, die berichtenswert ist. Es geht ums Berliner Wasser und überhaupt um die Frage: Wie rechnet ein Verwalter richtig ab?

Merke: Abrechnungen müssen bei Versand „zutiefst“ richtig sein. Sie sind das Ergebnis der gewissenhaften, sorgfältigen und zutreffenden Gesamterfassung aller relevanten Zahlungs- und Verbrauchsszenarien, ergänzt um ordende, richtige Zuordnungen zu Verteilungsschlüsseln, wie sie im Einzelfall individuell vereinbart sind. Abrechnungen müssen diese Anscheinsvermutung umfassender Richtigkeit in sich bergen. Ein mangelhafter Abrechnungs-Tatbestand darf nur aus objektiv benennbaren, unterlassenen Eigentümer-Entscheidungen herrühren und nicht aus dem Unwillen des bearbeitenden Hausverwalters, sich mehr Arbeit als üblich machen zu müssen und dazu keine Lust zu haben. Bzw. vielleicht sogar aus dieser Art von Arbeitseinstellung, die nicht einmal mit dem Kunden kommunziert wurde, ja sogar verschwiegen wurde. Denn die genehmigte Abrechnung löst Zahlungsverpflichtungen aus. Niemand sollte für etwas bezahlen, dass jemand anderes unverabredeterweise unterlassen hat. Der dafür sogar bezahlt wurde, das in richtiger, unangreifbarer Art und Weise zu tun.

Klar ist in der „Wohnungseigentums-Szene“, um die es hier geht, dass Verwalter verpflichtet sind, über die Einnahmen und Ausgaben zutreffend mit den Eigentümern abzurechnen. Dies bedeutet in der Regel, dass der Verwalter die geleisteten Einnahmen den getätigten Ausgaben gegenüberstellt und alle Konten so verursachungsgerecht als möglich mit den Wohnungseigentümern abrechnet. Das Wohnungseigentümer ein Grundstück wie Fleischermeister in einzelne Einheiten (genannt Sondereigentum) filettieren, ist klar. Problematisch, aber nicht zu ändern: Und mag der einzelne Eigentümer auch eine funktionierende Wasseruhr besitzen, Vertragspartner der Versorgungsbetriebe bleibt „der teilrechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer“, vertreten durch den Verwalter. Abgerechnet wird nach Maßgabe eines Hauptwasserzählers der Berliner Wasserbetriebe. Dieser hat eine Größe, z.B. QN 10, die in der Dimensionierung vom Durchfluss abhängig ist.

In die Schlagzeilen geriet bereits und wir berichteten, dass dieser Zähler in nicht gerade wenigen Wohnanlagen überdimensioniert sein soll. Dies zu überprüfen, verspricht denn auch der Berliner Wasserbetrieb, auf Nachfrage und sendet dazu Formulare. Damit beim Berliner Wasser alles klar bleibt.

Indessen fällt die Frage einer gewissen Gewissenhaftigkeit daher durchaus zunächst einmal auf die Wohnungseigentümer selbst zurück. Und in zweiter Linie auf den sie verwaltenden Haus- & Grundstücksverwalter. Beim Strom für die eigene Wohnung, bspw. ist totale Direktheit zwischen Stromversorger und Endabnehmer gegeben. Beim Wasser ist dies (leider) nicht der Fall. Und gerade deshalb trennt sich hier die Spreu vom Weizen. Funktioniert nämlich das Kostencontrolling bei der Hausverwaltung nicht oder nur unzureichend, sind Verbrauchsmessfehler-Berichtigungen im Grunde gar nicht möglich oder werden sogar jahrelang verschleppt. Wie in einem Fall in einer kleinen WEG in Berlin-Zehlendorf. Die WEG-Abrechnung 2010 steht dieser Tage (zu spät) auf dem Prüfstand. Hat der dortige Verwalter richtig abgerechnet? Und wenn nein, warum nicht? Der erste Entwurf der Abrechnung wird Anfang November (zu spät) zwischen den Wohnungseigentümern abgestimmt. Er findet aus Gründen „ernsthafter Besorgnis über die Richtigkeit“ der Abrechnung keine Genehmigung und wird verworfen.

In der Versammlung der Wohnungseigentümer wird schnell deutlich, dass die Kostenumlage durch den Verwalter nicht auf den Regeln der (besonders gründlich erstellten) Teilungserklärung der Anlage erfolgt ist. Dort heißt es wörtlich nämlich, und das ist durchaus eine ungewöhnliche, aber sehr gute verbraucherfreundliche Klausel, Wir berichteten hier bereits darüber auszugsweise. Zitat aus § 7, Abs. 8 der Teilungserklärung:

Die Gesamtabrechnung ist eine untergliederte Einnahmen/Ausgaben-Überschussabrechnung anhand der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in einem Geschäftsjahr, ergänzt um periodengerechte Abgrenzungen nach einem bekannt zu gebenden Kontenplan im Rahmen ordnungsgemäßer Buchführung sowie einem Vermögensstatus mit Ausweisung sämtlicher in der Buchführung geführter Bestandskonten und Ergebnisvortrag.

Diese Vorschrift ist klein, birgt aber das Prinzip „Sorgfältigkeit eines ordentlichen Kaufmanns“ in sich als „Grundprinzip richtiger Abrechnungen“. Aber sie weicht ab vom weit verbreiteten, fachlichen Mainstream der Verwalter Deutschlands. Ausgangspunkt sind negative Tendenzen von schlechter bzw. nachlässiger Verwaltung, wie ich sie jetzt hier als „das ist wirklich passiert“ beschreiben muss.

Und um es vorweg zu nehmen, ist das so passiert und ich beschreibe die Realität. Sage auch, dass das jetzt -in der Jahresabrechnung 2010!, wo es zur Prüfung anfällt- eben ausgemerzt gehört und berichtigt, bzw. korrigiert und das ist das Problem.

Um richtig abzurechen, muss der Verwalter eine funktionierende Buchführung besitzen. Diese muss nicht nur Zahlen festhalten, sondern sie auch richtig zusammenrechnen. Der Verwalter fremder Vermögenswerte sollte dabei auf Buchführung zurückgreifen, die zumindest den GOB -Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung- genügt und „fälschungs-„- bzw. eingreifsicher ist (Manipulationsverbot). Der „EXCEL-Verwalter“, der an solcher Software spart, ist tendenziell doppelt und dreifach genauer zu überprüfen, weil seine Arbeitsweise nicht systematisch ist.  Die Kosten sind zu verteilen. Eins und eins muss zwei ergeben, ohne Kommastellen. Und auch nicht drei. – Bessere Verwalter prüfen ihre Abrechnungsmethoden auf Plausibilität und checken jede Zahl systematisch gegen. Weniger gute machen viele Flüchtigkeitsfehler und übersehen ihre eigenen systematischen und denklogischen Fehler. Aus einer fehlerfreien Buchführung lässt sich ein fehlerfreier „Vermögensstatus“ ohne größere Probleme ableiten.  

Nachdem in der ersten Abrechnung der Anlage für 2010 am 21. November der (neue) Verwalter diese Abrechnung zur Beschlussfassung gestellt hat, wurde deutlich, dass sie so nicht stimmen kann. Die Abrechnung (1. Entwurf) wies Wasserkosten in Höhe von 2.135,73 € für die Gesamtanlage aus. Für die Heizkosten wies der Entwurf der Abrechnung Kosten von 2.586,63 € aus.

Um es kurz zu machen und so übersichtlich als möglich, weist ein weiterer Entwurf der Abrechnung desselben Verwalters, der von Ende Dezember 2011 datiert, für die Wasserkosten jetzt 3.092,41 € (bzw. plus 43,58% ggü. Erstentwurf) und Heizkosten von 4.611,09 € (bzw. plus 78,26% ggü. Erstentwurf) aus. Wie bitte?

Im Verdacht: In vielen Häusern seien zu große, mithin falsch dimensionierte Wasseruhren eingebaut. Obwohl die Berliner Wasserbetriebe selbst auf jeder Rechnung angeben (Rückseite), dass bspw. ein 2,5″-Wasserzähler für eine Durchflussmenge bis zu 1.000 cbm (m³) Wasser auskömmlich ist, flüchtet sich der Betrieb auf Nachfrage erst einmal in ein umständliches Formular-Ausfüllverfahren, bei dem der Nutzer zu aktiver Arbeit aufgefordert wird, Wasserzapfstellen im Hause zu zählen. Ob das wirklich nötig ist? Oder nur ein Trick, um die Kunden abzuschrecken? Im vorliegenden Fall gibt die Aktenlage (seit Bezug verfügt ja der Betrieb über Hausanschluss-Anträge, wieso weiß er es dann auf Nachfrage aktuell nicht?) doch eindeutig her, dass ein Viertel so großer Durchfluss (QN 2,5) vollkommen ausreichend wäre.

Kosten würfeln? Mitnichten. Beide Abrechnungsentwürfe sind bis heute ungenehmigt und noch falsch, durchzogen von Oberflächlichkeit. Schwer wiegt auch dieser Vorwurf an die Abrechnung: Sie stellt eine unterlassene Hilfeleistung des Verwalters dar, dass die Wohnungseigentümer „unter sich“ zutreffend und streitfrei abrechnen können. Beide Abrechnungsentwürfe ignorieren bislang, dass die „Pflichten eines ordentlichen Kaufmanns“ Verwaltern Grundverhaltensregeln auferlegen, die in der Rechtsprechung aber nur zum Teil „Mainstream“ und damit gesetzlich geregelt sind. Sie ignorieren auch „brüllende, ins Auge stechende Messfehler“, die überhaupt nicht problematisiert werden. Nach dem Motto: Es ist leichter, eine Abrechnung durch die Eigentümer genehmigen zu lassen, als mit dem Versorgungslieferanten über offensichtliche Fehler zu sprechen. Das Prinzip des vermuteten, geringsten Widerstands.

Genauer gesagt in der HeizkostenVO ist ordentlich-gesetzlich geregelt, wie man eine zutreffende Verbrauchsinventur aufzustellen hat. Sie schreibt für die Heizkosten vor, was für die Wasserkosten wiederum nicht gilt: Das Prinzip der Verbrauchsabgrenzung nach dem Prinzip der periodengerechten Zuordnung.

Im Klartext und ganz einfach. Bei beiden Kostenarten gibt es verbrauchsabhängige Komponenten, die den Verbrauch periodisch durch Messung bestätigen können. Im vorliegenden Fall gibt es Einzel-Wasseruhren und eine Hauptwasseruhr der Berliner Wasserbetriebe. Und es gibt Wärmemengenzähler in den Wohnungen der angeschlossenen Gas-Zentralheizungsanlage und einen Gasmengen-Verbrauchszähler, der durch die GASAG Berlin in Abrechnung gebracht wird. Wer nun rechnen kann, wird folgendes als richtig bestätigen können, hier nur das Beispiel Wasser.

• Die Haupt-Wasseruhr ist am 31.12.2009 (hier das Beispiel) abzulesen und zu notieren.
• Sie ist ferner am 31.12.2010 abzulesen.
• Die Differenz aus beiden Stichtags-Ablesungen ist der Gesamt-Wasserverbrauch der Wohnanlage

Der so ermittelte Gesamt-Wasserverbrauch muss nun erstens anhand der Einzel-Wohnungswasserzähler, die ebenfalls abzulesen sind und einer so genannten Verbrauchsinventur, abgerechnet und „gecheckt“ werden auf Schlüssigkeit. Nur so läßt sich ermitteln, ob der Verbrauch grundlegend stimmig ist. Im „Mainstream“ (ohne entsprechende Regelung in der Teilungserklärung) könnte der Verwalter so vorgehen:

• Er legt die Zahlungen des Kalenderjahres 2010 auf die Nutzer anhand der ermittelten Einzelverbräuche auf die Einheiten um. Das ist grundsätzlich richtig, aber möglicherweise oberflächlich und vielleicht sogar „hundsgefährlich falsch“. Grundlage dafür muss aber sein, dass die Hauptwasseruhr hinsichtl. ihres Verbrauchs stimmig mit der Summe aller Einzelzähler übereinstimmt. Weitere Voraussetzung: Es müssen alle relevanten Wasserverbraucher (Zapfstellen) mit Messeinrichtungen versehen sein. In der Praxis oft vergessen: der Außenwasser-Sprenghahn für den Garten.
• In jedem Fall entbindet aber auch dann dies den Verwalter nicht davon, anhand der Verbrauchsinventur „Schlüssigkeitsproben“ anzustellen und zu prüfen, ob die geleisteten Zahlungen an die Berliner Wasserbetriebe überhaupt „sachlich richtig“ sind. Unterbleibt dies und bleiben bspw. signifikante Mehr- bzw. Minderverbräuche oder so genannte Messgewinne oder Verluste sogar unbemerkt, so liegt eine (u.U. grobe) Fahrlässigkeit des amtierenden Verwalters vor.

Messverlust: Der Hauptwasserzähler weist einen Verbrauch von 500 cbm Wasser aus. Die Einzel-Wasseruhren addieren sich auf 300 cbm Wasser. Die Differenz beträgt rechnerisch 66,66% (in unserem Beispiel). Ein Messverlust von 66,66% widerspricht den Ergebnissen denklogischer Betrachtung. Deutsche Gerichte nehmen Messverluste von bis zu 20%, die nachzuweisen sind, im Ergebnis als „systemimmanent“ hin. Der umgekehrte Fall: An der Hauptwasseruhr werden 300 cbm gemessen, an den Einzeluhren 500 cbm. Dieses nennt man umgekehrt den Messgewinn.

Verursachungsgerechtigkeit: Unbillig ist auch, einfach einen Kostensaldo einer differenzierten Verbrauchsabrechnung grob nach Verbrauch umzulegen, obwohl durch die Wasserbetriebe, wie von der Rechtsprechung längst anerkannt, bspw. das so genannte Niederschlagswasser nicht verbrauchsabhängig, sondern flächenabhängig gezahlt wird. Die differenzierte (und gekonnte) Buchführung eines Verwalters weist demzufolge in der Jahresabrechnung die Positionen „Wasserverbrauch“ (der Einheiten einerseits) und „Niederschlagswasser“ (der anteiligen Grundstücksflächen andererseits) differenziert aus. In Frage kommt durchaus und ist sogar nahe liegend, dass das Niederschlagswasser anders umgelegt wird, z.B. nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel. In diesem Fall würde das Niederschlagswasser nach dem Verhältnis der DIN-Wohnflächen umgelegt werden, da es nicht verbrauchsabhängig ist.

Noch differenzierter ist die Betrachtung anzustellen, wenn Sondernutzungsrechte vereinbart sind, hinsichtlich der Außenflächen der Anlage. Ist geregelt, dass der Sondernutzungsberechtigte die Sondernutzungsrechte unter Kostenfreistellung der übrigen Eigentümer zu bewirtschaften hat, so liegt hierin auch ein Erfordernis zur Berücksichtigung dieses Sachverhalts bei Kostenverteilungsfragen.

Man sieht, über das Thema könnte man auch gleich eine Doktorarbeit „guttenbergen“. Das würde den Rahmen einer bloggenden und mithin gerade noch lesbaren Berichterstattung durchaus sprengen und ist nicht Ziel dieser Zusammenfassung.

Die wesentliche Erkenntnis aber lautet: Im dargestellten Fall hat der Verwalter die fachlich richtigen Schlüsse keineswegs gezogen und noch im zweiten Entwurf seiner ersten Abrechnung ist er durchaus weit entfernt von einer richtigen Abrechnung. Es stellt sich daher tatsächlich die Frage, ob er das überhaupt richtig abrechnen kann?

Die festgestellten Fehler seines Abrechnungswesens betreffen -um nur ganz allgemein zu bleiben- folgende Gesichtspunkte.

1. Eine unterlassene, so gewissenhaft als mögliche Verbrauchsinventur der Einzel- und Gesamtzählerstände.
2. Die Unterlassung einer „grobmotorischen“ Schlüssigkeitsprüfung.
3. Die erste falsche, zu niedrige Abrechnung der Wasserkosten 2010.
4. Die Nichtbenennung einer Abrechnungsspitze für das Jahr 2009, die erst 2010 gezahlt wurde (siehe obige Regelung der Teilungserklärung, „Verbrauchsinventur“) – Diese heißt im vorliegenden Fall „rückwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2009). Hier mit zwei Möglichkeiten: Liegt eine genehmigte Abrechnung 2009 vor, so verteilt man die Wasserkosten 2009 in der Abrechnung 2010 nach den Verbrauchswerten der Abrechnung 2009. Liegt noch keine genehmigte Abrechnung vor, können diese Kosten in die Abrechnung 2009 aufgenommen werden. Sie sind dann als „abgegrenzte Verbindlichkeit“ in einem Betrag (unaufgeteilt) als Verbindlichkeit nachrichtlich im Bestandskonto „abgegrenzte Verbindlichkeiten aus Betriebskosten Vorjahre“ enthalten.
5. Die fehlende „Gesamtfeststellung“ der richtigen, absoluten Wasserkosten. Aus dieser ergibt sich die „Abrechnungsspitze 2010“, die erst in 2011 gezahlt wird, aber verursachungsgerecht in 2010 als Kosten einzustellen ist. Und zwar hier in dieser Wohnanlage aufgrund ausdrücklicher Regelung in der Teilungserklärung. Diese heißt im vorliegenden Fall „vorwärts erforderliche Abgrenzung“ (nach 2011).
6. Die fehlende Differenzierung der Wasserkosten nach Niederschlagswasser und Verbrauchswasser nach Wasseruhren-Verbrauch.
7. Die Nicht-Geltendmachung von möglichen Sprengwasser-Abzügen, die nämlich konkrete Kostenersparnisse nach sich ziehen (Entwässerungsanteil entfällt)

Tatsächlich muss allein die Position „Wasserkosten“ noch maßgeblich geändert werden, denn hinzu kommt auch noch die gelebte Realität dieser Wohnanlage, wo „unter laufender Verwaltung“ auch folgendes zu berücksichtigen ist:

1. Die unterlassene Geltendmachung von so genannten Rohrleitungsverlusten in Folge von Wasserschäden (Kessel der Anlage geplatzt) mit dem Ziel einer Kulanzerstattung
2. Die Auswechslung des überdimensionierten, zu groß bemessenen Wasser-Hauptzählers gegen einen kleineren, mit der Folge, dass der Tagespreis der Wasserrechnung signifikant sinkt.
3. Die Geltendmachung einer unglaubwürdig hohen Differenz zwischen Haupt- und Einzelwasseruhren.

Leute, das Thema ist ekelhaft wie ein Endlos-Bandwurm. Es reicht vielleicht zu sagen, dass eine richtige Abrechnung zu machen bedeutet, dass man die Zusammenhänge einer Wohnanlage richtig verstehen muss, wozu man sich gewissenhaft einarbeiten muss. Jeder neue Verwalter, der das unterlässt, handelt grob gemeinschaftswidrig und oberflächlich, spart sich zwar eigene Arbeit und „Gehirnschmalz“. Dieses aber zahlt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, und zwar in beliebiger, vollkommen zufälliger Höhe.

Die hier dargestellte Abrechnung 2010 ist im ersten und im zweiten Entwurf zu verwerfen. Der dritte Entwurf erfolgt nun gewissenhaft, dafür werde ich sorgen. Und sei es auch -notfalls- mit gerichtlicher Hilfe. Dabei trifft die Kritik an den falschen, zwei Entwürfen natürlich frontal den neuen Verwalter. Weil der nun lamentiert, er habe alles „so übernommen“, ja, das macht doch nichts.

Kennen wir noch aus „Mauerzeiten“: Die Senatsreserve, hergestellt durch die Fa. JOLA. Das Besondere: Das Rindfleisch liegt im eigenen Saft. Schwierig: Wenn Verwalter zu sehr im eigenen Saft schmoren. Dann werden sie betriebsblind. Oder „tüksch“: dann gelten nur noch Formalien und nicht mehr, was wirklich zu tun sich aufdrängt. Fleiß, um die „harten Fakten“ von innen aufzubohren, sie aufzuklären und letztlich eine richtige Abrechnung zu erstellen, die der Lebenswirklichkeit Rechnung trägt. 

In jeder Wohnanlage sind die „harten Fakten“ nun mal wie sie sind. Dies nennt man „die Realität“. Um diese aber zu erkennen, muss man sich als neuer Verwalter gewissenhaft und „wie ein ordentlicher Kaufmann“ einarbeiten.  Im Zeitpunkt der Versendung von Wohngeldabrechnungen aber geht jeder (noch so neue) Verwalter auch ein fachliches Statement besonderer Schwere ein: er sagt den (neuen) Kunden damit, dass er diese Arbeit geleistet habe und nun guten Gewissens eine Abrechnungsgenehmigung empfehle. Nach allem was vorliegt, ist dies im vorliegenden Fall -allein am Beispiel der Wasserkosten- nicht der Fall, wie die Schilderung nachdrücklich aufzeigt.

Das Wasser ist trüb, die Luft ist rein. Der Verwalter muss ersoffen sein. (sinngemäße Abwandlung eines Strauß-Witzes, hier für Wohnungseigentümer) #ersoffen in Arbeit! mit der gründlichen Abrechnung

Schade. Das Leben und auch Verwaltung sind nun mal nicht oberflächlich. Sondern richtig. Oder falsch.

• Interessant: Dr. Karl-Heinz Stähling zur Bedeutung des Vermögensstatus in der WEG-Abrechnung
• Dazu passend: PowerPoint-Präsentation zu Dr. Karl-Heinz Stählings Fachvortrag
• Profunde Fundquelle: Der Haufe-Verlag versteht als Fachverlag was vom Vermögensstatus

(EP)

Zu spät ist schlecht, und zu früh ist auch nicht immer gut. Supermarktketten bieten ihre Weihnachtswaren meist doch wieder erst im Oktober an, denn die Erwartung, dass sich Konsumenten im August mit Spekulatius eindecken, hat sich nicht erfüllt. In unserer Branche kam Jahresendstimmung noch später vor. Am 7. November wünschte uns Thomas Daily viel Glück für 2011. Endlich! An diesem Tag wies uns auch das Team von „Immobilien weekly“ auf die besinnliche Weihnachtszeit hin, verbunden mit dem Appell, einmal auf das Erreichte zurückzublicken. Das war pro aktiv. Das war stark. Das war Timing. (Dirk Labusch, Chefredakteur, Editorial 12.11, Link unten)

Halten wir noch einmal fest: Die Welt ist (leider) nicht mehr sehr indianisch. Sonst wäre Jörg Kachelmann „Der Durch Den Wind War“ bzw. „Der Der Jetzt Wieder Mitten Im Wind Ist“, also im Wetter-Strömungskanal. Oder wie Olaf Maske  „Der Vor Dem Wind Wohnt“. Alternativ Kachelmann jetzt wieder „Der Uns Den Frosch Gibt“ oder der hingeschiedene Diktator Kim Jong Il „Der Uns Mit Krieg Bedrohte“. Häuptling „Der Die Edle Feder Führt“ ist ein Bekenntnis, ein Mashup. Mich hatte der Geschäftsführer einer Berliner Kommunikationsagentur, die in Sachen Werbung Zepter und Krone aufhat ungefähr so bezeichnet. Ich führe eine „edle Feder“. Daraus wurde der indianische Beweihräucherungsbeweis oben, nicht ohne Ulk und feine Selbstironie. Kurz gesagt findet man „Edle Federn“ da draußen nicht viele, weil´s heftig windet. Eine Ausnahme ist für mich der Chefredakteur Dirk Labusch vom Printmagazin „Immobilienwirtschaft“.

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Der vor dem Wind wohnt… – Olaf Maske (via Youtube)

Manche weisen zurück, andere weisen nach vorn. Nicht jeder wird dabei ernst genommen. Der Himmel ist voller Vergangener, die in grauer Vorzeit unverstanden wegweisende Dinge propagiert haben. Und auf der Erde gibt es Gegenwärtige, die im Hier und Jetzt das Gleiche tun. Zumindest könnten Zukünftige das dereinst so sehen. (Dirk Labusch, Chefredakteur, Editorial 12.11, Link unten)

Niemand wird gezwungen, ständig Zeitschriften zu lesen, die letzten Endes die Welt nicht wirklich braucht. Wenn aus textschweren Bleiwüsten wie in einer Sahara Content verschwimmt als nicht mehr erkennbare Fata Morgana, legt man die Fachzeitschrift weg. Seit einiger Zeit lese ich die Immobilienwirtschaft allerdings immer lieber und meine, meinen persönliche Mehrwert in ihr entdeckt zu haben.

Der Zeitungsmarkt ist stark diversifiziert. Man muss philosophisch, großzügig und ergebnisoffen denken bzw. bleiben. Denn würde man sich bescheiden, z.B. wie ein naturverbundener Indianer, der in der Reduktion alles Unwesentlichen sein Seelenheil sucht, reichte einem das Mainstream-Pressematerial der Welt bei weitem aus. Die Zeitenwende war der Zweite Weltkrieg und der Stichtag 08. Mai 1945. Zu diesem Zeitpunkt hatte das ehemalige Großdeutschland vor aller Welt kapituliert, Gott sei Dank. Seit 1945 reformierte sich Deutschland. Die deutsche Presselandschaft erfand sich neu.

Axel Springer, Rudolf Augstein, um nur zwei Pressezare zu nennen, sind bundesdeutsche Platzhirsche, die ihren Aufstieg und den ihrer Blätter dem deutschen Nachkriegswunder verdanken. Was sie daraus machten, deckt schon einiges an Wißbegehrlichkeiten des gewöhnlich verbildeten deutschen Durchschnittslesers ab. Mindestens Mainstream. Über Burda, Gerd Bucerius und viele andere Presseleute kann hier nicht erschöpfenderweise gesprochen werden. Neben dem Mainstream wie SPIEGEL, ZEIT, Frankfurter Allgemeine, Focus, BZ, BILD -und bei ganz unterschiedlichem Qualitätsniveau, wie durch Namensnennung deutlich wird, blühte spätestens in den Achtziger-, Neunziger-Jahren des vorigen Jahrhunderts die Presselandschaft auf und quillt nun wahrlich über. Oder war es daher sowas wie metastasierend?

Rauchende Volte: Vom verrauchten Flair der bundesdeutschen Öffentlichkeit ist nur noch das Faktotum Helmut Schmidt übrig geblieben! Nur noch der darf öffentlich rauchen. Alle anderen sind „underdogs“ geworden! Das Foto zeigt einen Pärchentanz aus  dem gefühlten 16. oder 17. Jahrhundert.

Man kann die Entwicklung der bundesdeutschen Presse mit den Entwicklungen in der Musikindustrie sehr gut vergleichen. In beiden Branchen liegen die ursprünglichen Hoch- bzw. Gründerzeiten schon eine Weile zurück. In beiden Branchen formierten sich in ausufernder Form Weiterungen, Neuerscheinungen und Vielfältigkeit, aber auch und insbesondere Nischenmärkte. So wie Spartenradio Menschen nur bestimmter Couleur glücklich machen soll, so hat heute die Presselandschaft wie auch die Musikindustrie Nischenprodukte für jeden und alles, von mainstream-ganz allgemein bis globalisierend radikal, hin zu beruflich-speziell, Fachjargon interreferenziell. Die Zeitschrift „immobilienwirtschaft“ ist ein Fachmagazin der Haufe-Verlagsgruppe.

Vom einstigen Mainstream-Pressekanal sind jede Menge Fachperiodika abgefallen wie vom christlichen Glauben, der die einzig wahre Schrift pries. Glück und Sinnstiftung im Leben erfährt nun der Leser in ausufernden „Fach- und Nischenprodukten“, wie der „Landlust“ für Großstädter, dem „Bernasenn-Magazin“ für Vierpfoten-Besitzer, dem „drum heads“ für Schlagzeuger, dem „bassplayer“ für Bassisten und der Immobilienwirtschaft für Immobilienfuzzis. Hier wird fachlich geklüngelt, gerappelt und getrommelt, for a better understanding. Hinzu kommt der neuzeitliche nächste Medien-Totalbruch. Die Printmedien gehen online, werden digital, app-basiert und downstreambar. Harte Zeiten.

Ich mag die fachidiomatischeidiotische Sprache der Immobilienwirtschaft nicht, mit ihren „prosperierenden Märkten“, „Centerfoldstrategien“ und „analysis controls“, denn diese Sprache ist mir zu blutleer und so als hätten sie diesen Immobilienfuzzis „ins Hirn g´schissen“ (bayerische Ausdrucksweise, der Korrektheit halber angeführt). Von dieser Blutleere hebt sich Dirk Labusch für mich wohltuend ab. Er ist als Chefredakteur derjenige, dem nichts zu „schwör“ ist. Er hat ein begnadetes Schreibtalent, das darin besteht, auch die schwierigsten Sachverhalte einfach, unverschnörkelt, geradeaus und -wenn nötig- bild- und metaphernhaft auszudrücken.

So wie sich Dirk Labusch jüngst um die Asteroidenforschung verdient gemacht hat. Sein Blick in eine Art unverbaubaren Himmel hat Erinnerungen beim Leser hinterlegt. Es geht um die Frage und nicht mehr und nicht weniger, ob Immobilienfuzzis (z.B. Hausverwalter, Manager, Makler uv.a.) bessere Erinnerungen hinterlassen, wenn sie auffallen? Baströckchen und Hawai-Hemd versus grauer Anzug und Kostüme-Zweireiher? Ist der Mensch in der Immobilienbranche eine „graue Maus“ oder eine Persönlichkeit von großartiger Einzigartigkeit und unter welchen Gestirnen stünde dann das Geschäft an sich? Sternendeutungen wie diese Titelthemen verfolgt er als freidenkender Chefredakteur mit Verve, dahinter steckt ein großes Maß an innerer Freiheit. Die textliche Versprödung von immobilaren Sachverhalten erfolgt über Labuschs Chefbrille gesamtaryuvedisch, sie changiert vom immobiliar „Furztrocknen“ hin zu portugalisischen Hafencafékanten. Um am Ende in der Pinguinforschung zu Erkenntnisgewinnen zu gelangen. Eine derartige Camarilla denkbarer Gedanken, das ist das Verdienst des Chefredakteurs, dem gar nichts zu schwör ist!

Pinguine sind hinsichtlich ihrer sozialen Gruppe hoch entwickelte Tiere. Sie haben in jahrmillionenlanger Evolution ihre Uniform und ein endindividualisiertes Verhalten adaptiert. Sie haben gelernt, dass „Auffallen“ sich schlichtweg nicht lohnt, weder für die Gruppe noch für das einzelne Individuum. Extravaganz als Karrierehemmer sozusagen – zumindest in der Entscheideretage der Immobilien- und Finanzwirtschaft – und bei Pinguinen. (Hedda Werner M.A., PR-Journalistin, in Ausgabe 10.2011 von Immobilienwirtschaft, Artikel unten)

Um den Beweis fürs ätherische Gesamtdenken von Dirk Labusch anzutreten, füge ich hier als Minimalreferenz das Editorial „Timing und Zeit“ von Dirk Labusch aus dem Dezember 2011 als pdf-Artikel an und ich meine, man riecht noch die Druckerschwärze. Die Frage, ob Spekulatius im August verfügbar ist, kann ich mit Ja beantworten. In der Immobilienwirtschaft ist Spekulatius sehr verbreitet und allerorten riecht man die Printen, Kekse und Glücksgebäck aus Asien. Die Asiaten haben Deutschland schon längst entdeckt.

Gegenüber Gleichmacherei, pinguinartigem Verhalten von Mitarbeitern in der Immobilienszene (gilt auch fürs Bankwesen!) gibt es andererseits den so genannten „Gottschalk-Effekt“, mit möglicherweise negativem Geschmäckle. Den richtigen Weg bzw. Stil zu finden, zwischen Paradiesvogel, Kaiser-Pinguin und Thomas Gottschalks erstaunlicher Garderobe, hilft der Chefredakteur erst einmal grundsätzlich das eigene Nachdenken über. Die Lösung liegt mit Sicherheit im eigenen Weg. Auf den er den Leser stupst. – Be yourself!

Scherz beiseite. Ich wünsche der Zeitschrift Immobilienwirtschaft erstens noch viele Leser und dem Haufe-Verlag noch lange die segensreiche Federführung durch einen äußerst talentierten Chefredakteur wie Dirk Labusch und uns allen noch viele, viele minimalinvasive Textfragmente, die offenporig, bildsprachenhaft und mit großem „Ah so!“-Effekt daherkommen. Ich könnte noch tausend so segensreiche wie weiterführende Texte von Labusch hier anführen, allein mir fehlt dafür die Zeit. Achtet auf diesen Namen, der Mann kann was. Chapeau.

„Timing ist wichtig. Aber nicht so wichtig wie Zeit.“ Sagt Dirk Labusch. Womit er recht hat.

• Leseprobe: Editorial „Timing und Zeit“ (Immobilienwirtschaft Ausgabe 12.2011 – als pdf anbei) 
• Leseprobe:  Extravaganz versus Uniform (Immobilienwirtschaft Ausgabe 10.2011 – als pdf anbei)
• Linktipp: Immobilienwirtschaft (auf haufe.de)

(EP)

Als wir den Namen des amtierenden Verwalters erfahren, wird deutlich: Zu dem haben wir eine eigene, jahrzehntelange Meinung. Im Ergebnis ist der Mann bekannt und hat schon viel verwaltet in Berlin, vornehmlich im Wohnungseigentum. Dass er im vorliegenden Fall an seine Grenzen stößt, wird deutlich im Telefonat. Die Eigentümer wollen ihn jetzt loswerden. Aber wie?

Martin Antonius (* Name geändert) ruft an. Er hat jetzt wirklich genug.

Das Haus ist eine Eigentümergemeinschaft, Altbau, Baujahr ca. 1880. Schönes altes Stadthaus, hat auch Geschichte genossen, Genossen.

Jetzt soll der „Echte Hausschwamm“ drin sein. Der Verwalter regiert ein Team von Sachverständigen, Architekten und Baufirmen. Im ersten Schritt waren 120.000,- € beschlossen worden, um dem Echten Hausschwamm beizukommen. Im weiteren Schritt wurde dieser Betrag um weitere, erhebliche Mittel aufgestockt. Irgendwie ist „alles aufgerissen“, u.a. auch die Wohnung von Martin Antonius. Der ganze Stuck ist weg.

Der derzeitige Verwalter sitzt im Berliner Umland. Sein Name ist uns bekannt. Die Eigentümer sind mit ihm gerade extrem unzufrieden. Sie überlegen, sich von ihm zu trennen. Aber jetzt, so mittenmang den Bauleuten? Es muss eine außerordentliche Versammlung eingeladen werden, ein Minderheitenquorum soll so einen Brief schreiben und die Einladung verlangen.

Die Baustelle, das ist das eine. Martin Antonius sagt, eigentlich ist jetzt gar kein Schwamm gefunden worden. Was früher mal ein alter Schwammbefall war, das ist aktuell nicht befallen. Sagen die Befunde. Richtig, denken wir während des Telefonats, aber wenn das stimmt, warum dann bislang schon 120.000,- €? Niemand gibt so einen Betrag aus für die Schwammsanierung und stellt dann „null Befall“ fest. Das klingt unlogisch.

Ja, ein dänischer oder schwedischer Investor, der so ein Mehrfamilienhaus mit über 30 Einheiten paneuropäisch aufkauft, luxussaniert, der vielleicht. Sicherheitshalber.

Merke: Ein Blogberichterstatter wie dieser meint, wenn er einen dänischen oder schwedischen Investor nennt, begrifflich tatsächlich auch jeden anderen Investor, der als Global Player hier in Berlin derzeit Immobilienportfolien verhackstückt und kernsaniert. Also auch aus Abu-Dhabi, Kyoto oder aus New York. Klar?

Hinterher soll alles luxuriös sein, klar. Einmal hart durchgegriffen.

Aber eine bestehende Eigentümergemeinschaft? Das klingt ein bisschen nach Nonsens.

Schwammsanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, das Thema ist erstens eklig. Zweitens nervig. Und drittens kostenaufwändig. Gerade deswegen: Auf die Vorermittlungen kommt es an. Erst wenn sich ein Befund ganz sicher bewahrheitet, wird an Schwammsanierung gedacht. Es werden betroffene Bereiche eingegrenzt und -vor allem- gegeneinander abgegrenzt. Hat jemand den Leuten geraten, es gleich richtig zu machen? Gleich alles in einem Rutsch und „fertig ist die Laube“?

Hätten wir wohl nicht getan. Okay, wir kennen die Baustelle jetzt nur vom Telefon, vom Hören sagen.

Unsere Erfahrung sagt uns, wir müssen da kleinteilig rangehen, überschaubar, eingrenzbar und bei „bitte schön überschaubaren“ Kosten.

Jetzt wollen sie den Verwalter loswerden. Mitten in dieser Bauphase. Der Vorwurf lautet, immer das maximale zu tun und Beschlüsse sinnleer in Maximalform durchzusetzen und nur „nach Recht und Gesetz“, aber nicht „mit uns Menschen“. Ja, es geht wohl auch um Gefühle. Gefühle von Misstrauen.

Niemand kann heute zutreffend von außen drauf schauen und leichterdings aburteilen. Vielleicht ist es nur ein schlechtes Gefühl. Es gibt ja immer einen Grund, wenn ein Verwalter weg soll und ein neuer gefragt wird. Dann rufen Leute bei uns an und davon leben wir: Von Weiterempfehlung. Solange die Leute uns weiter empfehlen, freuen wir uns darüber.

HowTo „Wie man einen Verwalter los wird….“

1. Schaue nach, bei welcher Versammlung genau mit welchem genauen Wortlaut der Verwalter letztmalig bestellt worden ist. Dieser Beschluss ist erst einmal maßgeblich.
2. Prüfe, ob die Verwalterbestellung mit einem schriftlichen Verwaltervertrag (Rechtsgrundlage: BGB) „koaliert“. Eigentlich immer wird ein solcher schriftlicher Dienstvertrag bei einer Erstbestellung ausgehandelt und abgeschlossen. Wenn vereinbart ist, dass dieser fort gilt im Falle einer Anschluss- bzw. Wiederholungsbestellung, dann ist dieser Vertrag ernst zu nehmen. Er ergänzt die „organschaftliche Bestellung“ nach dem WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz).
3. Beides zusammen auszuwerten und sich dann zu fragen, wie man einen Verwalter loswird, ist damit erfolgreich vorbereitet. Natürlich kann auch „irgendwo“ noch ein ergänzender Beschluss gefasst worden sein, der bestandskräftig ist und diese beiden Eckpunkte der Verwalterbestellung ergänzt. Auch das sicherheitshalber prüfen.
4. Daraus entwickelt sich dann erstens, wie man den Verwalter fristgemäß loswird. Und zweitens, wie man ihn fristlos loswird. Für die fristlose Kündigung müssen wichtige Gründe vorliegen, die eine vorzeitige Abberufung unter gleichzeitiger Kündigung eines bestehenden Dienstvertrages rechtfertigen.

Weitere Punkte ergeben sich aus dem Einzelfall.

Wie viel wir auch bloggen und unsere täglichen Erfahrungen damit transparent machen: nichts ist so gut wie die Weiterempfehlung durch einen „Bestandskunden“, der Anderen sagt, das geht mit denen!

• Vorverwalter: Der vorherige Verwalter ist immer an allem schuld
• Korrekturhilfe: Alternativen muss man haben
• Reichsbedenkenträger: Das Gebot von Demut, über Majorisierungen nachzudenken

(EP)

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 Alexander von Eich – Immobilienmaklerin (mit Audiokommentar) (via Youtube)

Ein Kandidat muss ein komplettes Wochenende mit einer ihm unbekannten Person verbringen, die ein für ihn unangenehmer, nervtötender Charakter ist, dessen Identität und Eigenschaften jedoch vorher nicht bekannt sind. Der Kandidat muss alles ertragen, was diese Person tut oder verlangt und ihn gegenüber Freunden und Eltern als neuen Freund vorstellen. Der Kandidat und sein „neuer Freund“ sind während des Wochenendes die einzigen auftretenden Personen, die wissen, dass alles gefilmt wird und die Beziehung nur vorgetäuscht ist.

Ohne Worte.

• Wer ist denn das? Informationen über Alexander von Eich aka Christian Ulmen

Homepage pflegen schwierig: Sie sieht ja eigentlich ganz niedlich aus, die Homepage der Kollegin Ungenannt. Und da sie was von uns will, erlauben wir uns, die Kontaktdaten des zuständigen Mitarbeiters dort abzugreifen. Wer freiwillig seine Emailadresse ungefiltert zur Schau stellt, der will das wohl so. Umso erstaunlicher der erste Versuch am selben Tag, dem Mann eine Email zu schreiben. Der Postmaster der Homepage meldet sogleich „User unknown“. Dann bitte lieber keine Emailadressen veröffentlichen. So wie wir, allerdings aus anderen Gründen und mit voller Absicht (hier) – über: Kollegen in der Präsenz, Kollegen im Präsens

Dass der Nachbar bauen will, ist okay. Das kommt vor. Er stellt uns umfassende Fragen, was er in diesem Zusammenhang darf und was wir davon erlauben? Das ist geschickt, aber eigentlich nicht notwendig. Appelliert möglicherweise unser „innerer Schweinehund“ an uns, dass wir nun „Die Guten“ sein könnten?

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Ein feste Burg VS Die Internationale : Ausschnitt aus dem DEFA-Film „Einer trage des anderen Last!“  (via Youtube)

Gilt auch und insbesondere im Zusammenhang mit Grundstücksnachbarn: Einer trage des anderen Last! Wobei auf eine gerechte Lastverteilung, Trageproporz und rücksichtsvollen Umgang miteinander tunlichst geachtet werden sollte.

Indem wir Fragen gestellt bekommen, die zu beantworten eigentlich nicht erforderlich ist? Da fällt uns der berühmte DEFA-Film mit obigem Titel wieder ein und wir nehmen unser gutes Christenherz zusammen: und pumpen ein zustimmendes Schreiben in den nachbarschaftlichen Rohrkanal. Mach dir keine Sorgen, Nachbar, wir gehen da fair und gemeinsam mit dir um. Allerdings: Es gibt so gut wie nichts zu genehmigen und die Tatsache, dass mittlerweile Schreiben zu „Nichts“ vorliegen, macht doch einen herzigen Eindruck. Kalkül und Berechnung oder versehentliche Falschbearbeitung? Eine Antwort darauf gibt es hier nicht: Hier gibt es nur die biblische Losung. Das reicht.

• Einer trage des anderen Last, Informationen zum Film, Prädikat „sehenswert“
• Einer trage des anderen Last, aber bitte keine Brandlasten!
• Netzfundstück: Die Internetpräsens steht! Demnächst!

Sie schreiben uns:

Hallo lieber Blogger Gotthal, bei Recherchen im Internet hat Dein Blog http://www.mugshooting.de unser großes Interesse gefunden. Als Internet-Dienstleister für professionelles Linkbuilding und zielgerichtetes Online Marketing arbeiten wir mit zahlreichen Blogbetreibern zusammen, die Ihre Freude am Schreiben mit der Möglichkeit verbinden, mit Texten Geld zu verdienen. Hast auch Du Interesse, unserem Netzwerk beizutreten und mit Texten in Deinem Blog Geld zu verdienen? Wir honorieren Texte in Deinem Blog zu vorgegebenen Keywords mit einem gesetzten Link von 15,00 € / Text – 300 Euro / Text je nach Qualität Deines Blogs. Die komplette Abwicklung erfolgt ganz einfach über unser Online-System.

Inzwischen häufen sich derartige Anfragen an uns und wir könnten jetzt capitalis capitalistas werden. Wollen wir aber nicht, indem wir Texte veröffentlichen, die die Welt nicht braucht. Oder doch? Zielgerichtete Schreibe gegen Geld? Das kommt einem so ein bisschen wie „comliance“ vor, also Bestechlichkeit. Zugegeben: Warme Moneten würden auf uns niederregnen, wir hätten es selbst in der Hand.

Bezahltes Schreiben gegen Geld ist wie Fahrrad fahren im Regen. Oft fühlt es sich lau an. In den Fokus des eigenen Interesses gerät nun nicht mehr, was sich tagebuchartig alltäglich aufdrängt, frische und unvoreingenommene Eindrücke, selbsttherapeutisch verarbeitet und -offenbar- im Gefallen einer großen Zahl von Lesern. Nicht ohne Stolz haben wir inzwischen Leserzahlen (Klicks) auf mehrere Webseiten erreicht, die Selbstbewusstsein geben,  bestätigen fortzufahren und das tagtägliche Bloggen (von wenigen Ausnahmen abgesehen) zum Bestandteil des eigenen Lebens zu machen. Wenn auch einige wenige Menschen sagen, das Internet sei eine Scheinwelt, nicht wert darin zu leben und agieren.

Alles Bisherige geschah freiwillig und ohne Kommerzdruck, es war Ausdruck echter Persönlichkeit. Dem folgt nun mit Sicherheit nicht nach, dass Texte in unseren Blogs zu „vorgegebenen Keywords mit gezielter Linksetzung“ gegen Geld erhältlich sind. Ein Lied des Tages, ein lesenswertes Buch, eine Website mit Fulminanz: all das waren bislang kosten- und auch von versteckten Provisionen freie  Beiträge aus eigener Überzeugung, als Mensch, angeboten als Streiflichter oder als ganz kleine Ausschnitte aus einem universellen Kosmos namens Internetz.

Das wird so bleiben.

Als vor kurzem ein wirklich namhafter Urlaubsdienstleister mit einprägsamem Werbejingle nachfragte, ob er seine weltweiten Reisen auf Gesichtspunkte.de anzeigentechnisch einbinden dürfe, gerieten wir ein bisschen ins Straucheln. Dass man Werbung in Blogs einbindet, bringt ein paar Euro. Wir entschieden, nicht ausnahmsweise nur für diesen einen europäischen Reisedienstleister eine Ausnahme von der derzeitigen Werbefreiheit der Webseiten zu machen. Das käme uns irgendwie kopflos vor, ohne Ziel, ohne Konzept. Allerdings nahmen wir intern Kontakt mit erfolgreichen Bloggern auf, die bereits seit einigen Jahren eine Art Advertising-System in ihre WordPress-Blogs einbinden. Da sie mehr als wir einen kommerziellen Druck haben, um Miete, Geschäfts- bzw. Redaktionsräume zu bezahlen und „Kind und Kegel“, verfügten sie bis heute über einige Erfahrung diesbezüglich und möglicherweise könnte man sich konzeptuell beteiligen? Und sei es auch nur, um für wohltätige Zwecke zu stiften? Einige „flattr-en“ jetzt.

Überzeugend ist alles nicht. Wir sind nicht die BILD-Zeitung oder wir trachten nicht nach Alleinstellungsmerkmalen unserer Webseiten. Wir besetzen sicher eine unübliche Nische in der Blogsphere Deutschlands, denn andere „gute Blogs“ von Hausverwaltern, mit Energie, Ausdauer und tagesaktueller „Brisanz des Banalen“ (Alltäglichen) sind uns nicht bekannt. Zu viele haben Standesdünkel, sind fachlich gute Leute, aber verbinden eben gerade nicht easy goin´mit „dolce vita“ und beruflichem Fachbackground. Es gilt als unseriös, die spaßige Seite der Dinge zu betrachten in der steinern gewordenen Welt der Hausverwalter, Immobilienfritzen und Anzug- bzw. Hutträger, die Michael Ende die „Herren von der Zeitsparkasse“ nannte: das Effizienz gewordene System.

Nein, ein bisschen soll darf die Welt bunter werden durch unsere „Sonderberichterstattung“, aber nicht auf der Oberfläche und nicht durch „brüllenden Kommerz“, sondern durch Nachhaltigkeit, Ernsthaftigkeit, Spaßverbundenheit und mit einem distanzierten Weltbild, in dem wir uns die Fähigkeit bewahren, Dinge in unserem Berufsbild als „bizarr“ oder „skurril“ wahrzunehmen.

Wer uns nicht ehrt, lebt verkehrt. Wer uns kritisiert für was wir tun, soll konstruktiv sein in einem positiven Sinne. Was wir besser machen könnten, kann man uns sagen. In Zweifel zu ziehen, dass das Sinn macht, was wir tun, entscheidet man sich mit Mausklick: Sinnlose Beiträge verlässt man/frau durch gezielte Umsurfung unserer Seiten. Leser sind wie kosmopolitische Weltumsegler: Vom Kap Horn direkt zum Kap der Guten Hoffnung oder nach Nimmerland. Niemand hat die Pflicht, diese Webseiten zu lesen. Jeder Leser ist uns herzlich willkommen. #Credo der Redaktion

Werbung kommt erst dann in Frage, wenn -wie bisher weltweit als Standard üblich- Redaktion und Kommerz für den Leser wahrnehmbar getrennt erfolgen. Meine Absage gilt daher dem nicht Gesagten: auf diese Einladung antworte ich nicht einmal.

Mit Dank an www.ulistein.de für die Genehmigung!

Kein „Dissertationsdesaster“: In dem nachfolgenden Artikel ist teils abgeschrieben worden, allerdings nicht in Bayreuth oder im Deutschen Bundestag, sondern in der Onlineausgabe der WELT! Und im Übrigen gibt uns „Men´s Health Club Band“ Berlin einen famosen Song der Pop- und Rockgeschichte. Wird am Ende das Wort Dissertationsdesaster das Unwort des Jahres 2011?

Um es gleich ganz klar zu sagen: Ich bin der Meinung, wir brauchen Makler. Allerdings ist auch genau so richtig: Manche Makler bräuchten wir nun wirklich besser nicht, und leider sind es einige. Aber keine Regel ohne Ausnahme. Oder umgekehrt? Egal, das weiter zu führen, ist nicht sinnvoll. Einen seriösen Makler braucht die Immobilienbranche. Ein paar Gesichtspunkte aus dem Berliner Koffer dazu will ich gern vortragen.

Und ich war nicht betrunken, während ich diese Argumente aufschrieb, aber ich entschloss mich aus Spaß an der Freude, diesen Artikel heute um 11:11 Uhr (Serverzeit) zu veröffentlichen, obwohl er schon früher entstand. Das hatte folgenden Grund: Der Artikel trägt die beziehungsreiche Artikel-Fortlaufende Nummer 1111 (ArtikelNr) im Jahre (20)11 also 1111/11 und es kam mir einfach nur angemessen vor, dem mit der entsprechenden Uhrzeit Rechnung zu tragen. Na egal. Der Häusermäkler…

Lied des Tages: Talk A Walk On The Wild Side – Men´s Health Club Band Berlin (myspace hier)- via divshare

Schon mit einer Immobilie nährt der Makler die Familie! #Bauerregeln, berühmt gewordene

Wie ist das eigentlich richtig? Makler oder Mäkler? Letzeres kann beides sein, jemand der eine Maklerleistung bringt, oder aber auch jemand, der an etwas herummäkelt, mithin kritisiert, was er sieht. Ein Makler, der professionell agiert, kann beides. Bei der Objektakquisition macht er das Objekt, dessen Vermarktung ihm angetragen wird, bewusst madig. Es geht im ersten Brainstorming mit dem Verkäufer, der ihn beauftragt, darum, die Schattenseiten bewusst als wertmindernd ins Feld zu führen. In einer Art Plus/Minus-Gegenüberstellung wird so ein „marktgerechter Preis“ ermittelt und nur wer Ahnung hat, liegt bereits hier nicht völlig schief. Der ahnungslose Harsdeur ohne berufliches Selbstbewusstsein konterkariert einen Verkauf oder eine Vermietung bereits damit, dass er einem zu selbstbewussten Kunden (anderes Wort für Idiot, in manchen Fällen) nicht in die Parade fährt, sondern diesem auch noch zum Mund redet.

Der Widerspruch des Maklers muss ja nicht autoritär, machtbetrunken und diktatorisch erfolgen: bekanntlich ist das lybische Modell „Muammar“ eins das „stirbt“. In der WELT-Onlineausgabe vom 20.02.11 kloppen sich am Ende des Artikels „Hohe Provisionszahlungen bringen Makler in Verruf“‚ die Kommentatoren um diejenige Meinung, die über Makler zu recht ins Feld zu führen wäre. Der Kommentator „Makler haben auch Hunger“ (!) sagt:

Unser Makler hat keine 30 Minuten gearbeitet und über 1.000 Euro kassiert! Ist man doch selbst schuld, wenn man solche Luftikusse engagiert.

Dieser Kommentar allerdings zeigt, dass der Kritiker kaum eine reale Vorstellung vom tatsächlichen Arbeits- und Kostenumfang einer Maklerakquise hat. Richtig ist, dass Objekte erst einmal besichtigt, dann dokumentiert (fotografiert, Unterlagenauswertung) und aufbereitet (bewertet) werden müssen. In der Regel geht der „nackten Käufer- bzw. Mieterfindung“ eine Vielzahl von vielstündigen Objektbearbeitungen und -begehungen voraus. Das Schnäppchen, das wie Creme fraiche auf gebackenem Frosch mundgerecht serviert wird, ist die absolute Ausnahme. Vor allem in Zeiten eines „zu großen Angebotsüberhangs“ bei den Neu- bzw. Gebrauchtimmobilien sind manche Objekte nicht selten jahrelang als „Regalware“ in den elektronischen Immoshops Deutschlands.

Der WELT-Nutzer „alpenpower“, übrigens natürlich aus München, will die Makler gleich ganz abschaffen. Eine kühne Arithmetik weist er vor, wenn er schreibt:

Der dumme Kunde muss es zahlen. Deshalb ist München mittlerweile eine Dritte-Welt-Stadt und zwar sind die Mieten so hochgeschaukelt, dass ein Normalverdiener über die Hälfte seiner monatlichen Einkünfte für die Miete ausgeben muss. Die Hälfte der Münchner sitzt in Einzimmer-Appartements 33 m² 600 € warm. Das andere Viertel in Sozialbauten, die dann 50 € unter den freien Wohnungen liegen. Und 1/4tel hat wirklich Geld und an den 1/4tel werden dann die hohen Mieten auch errechnet. So geht’s!!???

Ne, ehrlich gesagt, so geht’s gar nicht.

Mit einer Art sozialistischem Gruß nennt sich der weitere Kommentator „Immobilieneigentum für alle“ und veröffentlicht sodann folgendes Wahlprogramm:

Makler sind nicht nur viel zu teuer, sondern schlichtweg nutzlos und überflüssig. Ebenso unzeitgemäß ist die Notargeschichte, nochmals 1,5% des Kaufpreises – erbeuten diese Raffkes …. Die bisherigen extremen Nebenkosten sind ein wichtiger Grund dafür, dass nirgendwo so wenig Menschen Immobilieneigentum haben wie hier.

Siehste, alle bekommen ihr Fett weg. Tatsächlich ist der Artikel gut geschrieben und wird von uns daher zur Lektüre empfohlen.

Wir fassen zusammen:

(Seriöse) Makler verrichten eine ehrliche, mühselige Arbeit und verdienen dafür teils zu viel, teils angemessen viel Geld. Eine gesetzliche Regelung des Maklerberufs wäre wünschenswert, normative Standards sind sinnvoll und der Gedanke einer hälftigen Kostenteilung von Maklercourtage bzw. Vermittlungsgebühr ist im Grundsatz ein fairer Ansatz. Nimmt sich ein Privatmann einen Makler, so ist dies erfahrungsgemäß noch eher ein „Kostendämpfer“. In einer Vielzahl von „ahnungslosen“ Verkäufer-Eigeninseraten sieht der professionelle Leser dieser Anzeigen eine Vielzahl vollkommen unrealistischer Kauf- bzw. Mietpreisvorstellungen. In der Realität sind uns dufte Eigentumswohnungen bekannt, die über mehr als ein Jahr erfolgslos, weil grundlegend falsch am Markt angeboten wurden. Ein guter Makler hilft dies vermeiden.

Im Übrigen hat auch nicht jeder, der etwas zu verkaufen oder zu vermieten hat, hinreichend Zeit für Eigeninitiative. Es einem Ahnung habenden Fachmenschen zu überlassen, das zu tun, ist nicht unvernünftig. Die Sache kann hier nicht abschließend geklärt werden.  Aber sie wurde mal angerissen. Richtig so.

• Guter Artikel: Hohe Provisionszahlungen bringen Makler in Verruf (WELT Online)
• Kommunikation: Via iPhone ist nicht leicht und Immobilienmakler nicht der Beruf der Zukunft
• research-Bericht: Worauf es ankommt? Lage, Lage, Lage
• Traumjob Hausverwalter: Copycenter, Auskunftei für Makler und Fußabtreter?
• Rotlichtmilieu: Wie wohnt es sich über einem Puff? Gedanken dazu…
• Linktipp:  Men´s Health Club Band Berlin – Limelights HD

 Wir distanzieren uns in aller Form und in aller Unschuld von Inhalten verlinkter Sites und Inhalten von Kommentaren auf diesem Blog mit strafwürdigen oder verletzenden und geschmacklosen Inhalten, die von uns noch nicht entdeckt wurden und entfernt werden konnten, was nicht bedeutet, dass Geschmacklosigkeiten, die wir haben durchgehen lassen, unsere Billigung finden. (Impressum: gnogongo.de – Richard Gleim, Auszug, Quelle: siehe unten)

Der Gnogongo ist kein Fluss in Schwarzafrika und führt durch wildes Steppengebiet voll gefährlicher Löwen und rennender Straußentiere. Der Gnogongo führt durch Düsseldorf und „sein Führer“ ist Richard Gleim. gnogongo.de ist das Blog von Richard Gleim. Mit wachem Auge und unverstelltem Blick bloggt Richard Gleim aus der Düsseldorfer Wohnzone, fotografiert hier und da, hält Sachen fest, die andere gar nicht sehen würden. Eine Baustellenumleitung beispielsweise und stellt fest: Autos und Straßenbahn werden hier umgeleitet. Doch die Schienen der Tram sind nicht verlegt worden, sie führen scheinbar unbeirrt hindurch durch die den Weg verstellenden Umleitungsschilder. Eindruck: surreal!

MMW – Stinker – Loch in meiner Tasche (via Youtube)

Quelle: „So fing alles an“ (vom 13. August 2010) – Richard Gleim, gnogongo.de – Link: siehe unten

Einige Tage später ist ein Loch in der Straßendecke. Gleim berichtet minutiös und auch mit Tiefgang: Was sich unter diesem kopfsteinpflastergroßen Loch in der Straßendecke alles verbirgt, Richard Gleim legt es schonungslos offen. Er echauffiert sich über die Stilllegung und Entsorgung von Kernkraftwerken, die rund 10,6 Milliarden EURO Steuergelder verschlinge. Ja, wo sind wir denn? Er fordert: „Ich will sofort die Kosten für das Entsorgen meines Mülls vom Staat bezahlt bekommen„, eben wie die Industrie, die die KKWs gebaut hat. So ähnlich wie eine tagelange Fortsetzungs-Berichterstattung über das Loch von Düsseldorf kann nur noch Marius Müller-Westernhagen die Berichterstattung fortsetzen, soweit sie Löcher betrifft.

 Ich hab nen Loch in meiner Tasche, und das kann man nicht mehr nähen! (Marius Müller-Westernhagen, Video-Anscheinsbeweis ist oben eingefügt)

Was auffällt: Richard Gleim ist bei glasklarem Verstand und zeigt ihn auch. Daneben spielt Richard Gleim manchmal auch Klarinette, wenn er gerade keine Fotos macht oder schreibt. Audio-Anscheinsbeweis ist unten linkerweise eingefügt.

Rubrik: Lesenswerte Blogs da draußen, heute aufgenommen in unser entsprechendes „Adelsverzeichnis hochwertiger Lesevergnügungen„. Weiter so, danke Richard Gleim! Berlin grüßt Düsseldorf und insbesondere Richard Gleim sehr herzlich! Unseren Lesern empfehlen wir, das Blog von Richard Gleim sicherheitshalber zu bookmarken! Es lässt sich jetzt allerdings -ab heute- auch hier auf dieser Website finden: Schaust du bitte links unten unter der Überschrift „Lesenswertes da draußen“! Verdient ist verdient!

• gesichtspunkte.de-Lesetipp: Richard Gleims Blog gnogongo.de
• Hintergrund: Wikipedia-Informationen über Richard Gleim
• Audiphones Quietschvergnügen: Richard Gleim spielt Klarinette

Michael Plettner ist seit Januar 2010 Vorstandsvorsitzender der Berliner Grundstücksauktionen. Das war der Berliner Morgenpost eine besondere Aktion wert. Denn die Firma ist ein guter Kunde der Berliner Morgenpost mit einem beachtenswerten Anzeigenvolumen. Hat die Berliner Morgenpost gut gemacht. Plettner ist ein ruhiger, bescheidener Mensch, der durch Zielstrebigkeit und Augenmaß positiv auffällt. Hat die MoPo jemanden gut in Szene gesetzt, auf den man achten wird, weiterhin achten wird. Ganz so wie auf den Vater von Plettner. Plettner senior hat sicherlich „Immobiliengeschichte“ in Berlin geschrieben. Keine Übertreibung.

Im Dossier der Frankfurter Immobilienspezialisten Aberdeen (Ausgabe 01.2010) kommen die Autoren zu folgendem Fazit:

 Für Investoren an den Immobilienmärkten wird diese weitere Unterscheidung von Marktteilräumen, Lagen bzw. Clustern zunehmend wichtiger. Wieder einmal gibt folglich der Kapitalmarkt das Veränderungstempo vor. Es bleibt als Herausforderung für die Branche, dass – vor allem in Zeiten, in denen ein Großteil der Investoren auf das Segment Core und Core+ fokussiert ist – ein Blick über den Prime-Tellerrand notwendig wird und ein Abgleich von Investoren- und Nachfragerinteressen erfolgt. Es existieren attraktive Investitionsopportunitäten nicht nur im vielzitierten aber wenig repräsentativen Primebereich, sondern auch „daneben“ – von uns als „etabliert“ definiert. Dabei kann die „etablierte Lage“ qualitativ neben Prime liegen, sich räumlich auch auf Gebiete abseits der Citylagen (z.B. Verkehrsknotenpunkt) erstrecken. Neben dem bekannten Lageaspekt ist ein weiterer wesentlicher Entscheidungsfaktor im Investmentprozess in der Objektqualität zu finden, sodass der altbekannte Lehrsatz „Lage, Lage, Lage“ um den Aspekt „Objekt, Objekt, Objekt“ erweitert werden muss.“

Das ist ein bisschen schwer verständlich aufgeschrieben, finden wir. Man hätte es einfacher formulieren können.

Dass wesentliche Entscheidungsfaktoren von Investoren in der Objektqualität zu finden sind, darf als bekannt gelten. Einen research-Report braucht man dafür aber vermutlich nicht.

***

Fehlt nur noch der Hinweis auf die erforderliche due diligence (alles klar?). Wenigstens wurde der Begriff, der seit geraumer Zeit gern von Immobilienfachleuten benutzt wird, aber nichts anderes meint als preußische Sorgfalt bei einer Kaufüberlegung, die nach vorn und nach hinten genau durchdacht ist, auf unserer Website schon mal erklärt. Sogar die spielerische Beschäftigung mit dem Thema war nachzulesen im großen Spieltest von gesichtspunkte.de.

Aberdeen research -Ausgabe 01.2010 versucht nun, über das entstandene Begriffswirrwarr von ‚Citylage, Prime-, A-, B-, C-, etablierter Lage‘ aufzuklären. Ob es den Berichterstattern letztlich gelingt, Begriffswirrwarrs beiseite zu schieben, darüber mag sich der geneigte Leser selbst ein Bild machen.

Was nun den Aberdeen research-Report angeht, so findet gesichtspunkte.de es immer wieder interessant, so genannte Kollegen in der Präsenz zu ergründen, diese wahrzunehmen und deren Darstellungen anzuschauen. Ob man solche Berichte braucht, um Investitionsentscheidungen zu treffen, stand bei Redaktionsschluss noch nicht fest. Dass die Immobilienbranche in Wahrheit nicht übereinstimmende Berufsbilder hat, sondern mannigfaltige, steht mit Vorlage des Berichts jedoch fest. Und das ist auch gut so.

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Weiterführend

Download Aberdeen research, Ausgabe 01.2010 (pdf)

1993-2009 – 16 Jahre COPRO

Die COPRO ist ein in Berlin ansässiger Projektentwickler im Immobilienbereich. Mit dem Slogan „Wir bewegen Immobilien“ stellt sich die COPRO-Gruppe im Netz hier umfassend dar. Zielobjekte der Gruppe sind in Berlin und im Stuttgarter Raum denkbar. Projekte – Management – Grundbesitz: so sieht die Dreiteilung der Unternehmensbereiche aus.

Aus Anlass ihres ’schrägen, ungeraden‘ 16-jährigen Geburtstags hat ungewöhnlicherweise die Firma nun eine 73 Seiten umfassende Festschrift herausgegeben. Das gut gestaltete Kompendium lässt die vergangenen Jahre ohne Wehmut, ein bisschen mit Stolz, Revue passieren. Und gedacht ist wohl auch an einen Ausblick Richtung Zukunft.

Rüdiger Lange (Berlin) hat darüber räsoniert, wie man Berlins Skyline als radelnder Freizeit-Fotograf ansehen könnte.  Das Foto wurde geschossen vom Teufelsberg und bildet die Skyline gut ab. Mit Rückenwind zu Problemlösungen, titelte unsere Partner-Website mugshooting.de den entsprechenden Artikel. Dass sich dies Foto nun in der Festschrift im Vorsatz (folgende zwei Innenseiten des Buch-Hardcovers) wiederfindet, ergibt eine Synergie mit der Ursprungs-Überschrift. Denn man hat den Eindruck, die COPRO-Gruppe versteht ihr wirtschaftliches Werkeln an einem besseren Berlin gleichsam als Problemlösung. Wie nur wenig andere Fotos, so befanden die Bildredakteure der Agentur Totems (Gesamtherstellung), sei dieses Foto von Rüdiger Lange geeignet, einen auskömmlichen, unverbaubaren Gesamtblick auf die wichtigsten  Objekte der COPRO-Gruppe in der Skyline von Berlin zu verorten. mugshooting.de stellte das Foto honorarfrei zur Verfügung im Gegenzug freiwilligen Selbstverpflichtung, eine übliche Spende an das Berliner-Arbeitslosenzentrum -kurz: BALZ- zu leisten. Die Spende ist inzwischen verabredungsgemäß eingegangen.

***

Das Vorwort gibt Ex-Bausenator Wolfgang Nagel (SPD), der eingangs über die Gründungstage der COPRO reüssiert. 1993 war noch ein Boomjahr in Wild-West-und-Ost-Berlin, erst gegen Ende 1994 brachen größere Teile des Berliner Immobilienmarktes zusammen. Die Immobilienblase Berlin neigte sich ihrem Ende zu und die Preise stürzten in den Keller. Das hat den nachhaltigen Erfolg der COPRO-Gruppe nicht geschmälert, sagt Wulf Wittmann, Begründer des Immobilienforums Berlin, in einem weiteren Grußwort, dass der Broschüre vorangestellt ist. Der Firmengründer Marc F. Kimmich, den Wittmann ‚quasi als Freund und Berater‘ von Anfang an begleitet hatte, habe schon immer ‚den Markt akribisch‘ unter die Lupe genommen. ‚Sein Erfolg basiert auf Fleiß, profunder Expertise (Due Diligence -Abbildung oben) und einer langfristig ausgerichteten Vorgehensweise, die nicht von Fantasiezahlen geprägt ist‘, so Wulf Wittmann weiter.

 Was mir an Marc  als Mensch besonders gefällt, ist seine sympathische und liebenswerte Art. Darin spiegelt sich auch sein harmonisches familiäres Umfeld wider, was meiner Ansicht nach wiederum eine in ihrer Bedeutung nicht zu unterschätzende Grundlage für beruflichen Erfolg ist. Und, das möchte ich an dieser Stelle besonders betonen, bei allem Erfolg ist Marc ganz bescheiden geblieben. Das zeichnet ihn zusätzlich aus.“ (Wulf Wittmann, ‚Exzellentes Netzwerk, Interview, Seite 3 – 16 Jahre Copro)

Wolfgang Nagel bescheinigt der Gruppe einen Mix aus ‚Geduld und drängendem Engagement‘. Marc F. Kimmich sieht die Firmengruppe gar als Development Boutique mit flachen Hierarchie-Strukturen. Auf die Frage, was ihm noch fehle, nach all den verschiedenen Projekten, fällt die Antwort überraschend aus: ‚Ein Haus mit Pater Noster, das wäre ein Traum.‘

Auch wenn der Geburtstag ungerade ist: Herzlichen Glückwunsch, auch zu der gelungenen Festschrift.

gesichtspunkte.de muss zwangsläufig auch bei der geschätzten Kollegenschaft immer mal wieder ‚herum gucken‘, und so geschah es heute Morgen auch. Auf der Website des Kollegen aus der Kreuzberger Möckernstraße ‚entsteht demnächst eine Internetpräsens‘, wird gesagt, aber richtig ist: die Internetpräsens hat schon längst angefangen. Denn das Präsens bezeichnet eine grammatikalische Zeitform (lat. praesens – gegenwärtig).

Ist es aber ein ‚aktuelles Präsens‘, also ein einmaliges oder wiederkehrendes Ereignis der Gegenwart, was uns die genannte Homepage als Besucher anbietet?

Oder eher ein ‚resultatives Präsens‘, also ein in die Gegenwart hineinreichendes Ereignis der Vergangenheit, also in Wirklichkeit eine Art Karteileiche? Hat der im Aufbau befindliche Internetkollege am Ende nur kurz dran gearbeitet, um diesen -jetzigen- Zustand bereits seit längerem in die Gegenwart hineinreichen zu lassen? Könnte demzufolge auch von einer Art ‚historisches Präsens‘ auf dieser Website abgebildet sein, also in etwa: 14. Januar 1994: Das Internet wird eingeführt. 20. September 1998: Der Kollege beschließt, eine Website zu errichten. 24. Februar 2001: Der Kollege schreibt die historischen Feststellungen auf einer html-Seite nieder: ‚Hier entsteht demnächst eine Internetpräsens.‘ War es so?

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Die nähere Untersuchung des Falls hilft uns heute aktuell nicht weiter. Eventuell muss aber der Webmaster der Website einen sogenannten Präsenzfilter einbauen. Denn wer diese Art von Präsens filtert, gewährleistet bspw. im Internet eine Seite, die ständig und gut erreichbar ist, und dabei noch lesenswert. Der ist zwar im Präsens angekommen, dies aber nachweislich nur, indem er viel Zeit und Mühe in eine Interpräsenz investierte. An dieser Stelle weist uns wikipedia (wieder einmal, hey jey, Wicki…) einen richtigen und unbestechlichen Weg, denn es meint:

 Die Begriffe Internetpräsenz und Webpräsenz sind somit nicht synonym zu gebrauchen.“ (Quelle: wikipedia, Stichwort: Internetpräsenz)

 

Und so sehr wir Wikipedia wegen relativer Vollständigkeit von Begriffsklärungen schätzen, so sehr entdecken wir hier semantische Lücken. Es müsste eventuell noch ergänzt werden: ‚Die Begriffe Internetpräsenz und Webpräsenz, (neue Einfügung, Vorschlag) ‚aber insbesondere auch Internetpräsens und Webpräsens, und diese auch umgekehrt proportional zu Internetpräsenz und Webpräsenz‘, sind somit nicht synonym zu gebrauchen,‘ müsste es vielmehr heißen. Noch traut sich allerdings gesichtspunkte.de nicht, diese Vorschläge tatsächlich bei der Redaktion von wikipedia einzureichen. Es ist wie es bleibt (Präsens), die Welt wird niemals vollständig im Internet abgebildet werden können, wir werden über unseren weitreichenden Reformvorschlag erst noch eine Weile nachdenken. Doch dann wird zur Tat geschritten. Also Futur, Zukunft, und wenn alles erledigt ist: Plusquamperfekt (vollendete Vergangenheit).

Wir wissen, im Internet ist derjenige relevanter, der häufig angeklickt wird, das bessert das Ranking der Suchmaschinen-Algorithmen. Gibt man bspw. gesichtspunkte ohne Punkt, ‚de‘ und Komma ein, so listet der große, mächtige google uns diejenigen auf, die solche haben, und dabei handelt es sich nicht um Sommersprossen im Gesicht. Nein, wirkliche sind gefragt, ach ja, und eine ‚Internetpräsens‘.

Für alle Harry-Potter-Fans gilt:
Dieser Beitrag ist nicht vom Bloggwart aus Hogwart. Schönen Tag wünscht gesichtspunkte.de

(Update gefällig? Eingangs ist ein Banner Keep it under control aufgebracht. gesichtspunkte.de möchte auf diese Weise eine Art elektronischer Wiedervorlage ermöglichen. Die Frage ist, wie lange bleibt die beobachtete Seite auf diese Weise im Netz? – Für Updates unserer Leserschaft, wenn sich die dargestellte Website ändert, wären wir dankbar.)