Mehrfamilienhäuser sind in der Regel bewohnte Häuser, in denen Mieter gegen Entgelt wohnen. Oder Eigentümer, die ihre Wohnung erworben haben. Die Wenigsten machen sich hingegen klar, wie viele weitere Bewohner so ein Haus hat. Je älter das Haus, desto größer die Gewissheit, dass neben den „Offiziellen“ auch jede Menge Inoffizielle im Haus leben. Manche davon mit drastischen Folgen für die Offiziellen. Bis zum Auszug der Offiziellen, weil das ganze Haus saniert werden muss. Zu prüfen, wie viel Sanierungsbedarf bzw. Entwicklungsmöglichkeit in einem Haus steckt, kann man „Sorgfalt“ nennen, oder auch „Due Diligence“. Weil die Zeiten einfach so modern sind. Und wir uns damit beruflich befassen. Manchmal.

Kurz gesagt ist bereits diese Überschrift irreführend: Jeder Ankauf eines Mehrfamilienhauses ist eine ganz unterschiedliche Sachlage. In jedem Hause atmet ein persönlicher Geist, der jedem, der zu vieles heißt, von hinten in den Allerwertesten beißt. So könnte man rüttelreimend auf den Berichtstrip gehen und sagen:  Jedes Haus ist anders und in jedem Haus musst Du andere Sachen „ankieken“. Vorsicht ohne Nachsicht ist die Rücksicht auf die Gesamtsicht:  Sie ist das Gegenteil von Naivität, Einfältigkeit und Blauäugigkeit und die Mutter der Porzellankiste. Due Diligence ist der moderne Begriff, den ein jeder Immobilien-Tycoon gern verwendet, den aber kaum einer richtig versteht. Wir Berichterstatter und Leser natürlich ausgenommen.

Unter Juristen gilt: Zwei Juristen, drei Meinungen. Unter Architekten gilt dasselbe!

Was einem der Verkäufer nicht verrät, muss man selbst herausfinden. Was einem der Makler nicht sagt, weil er es selbst nicht weiß, muss man ebenso selbst herausfinden. Deshalb ist beim Hauskauf die Hinzuziehung von Fachrat erforderlich. Architekten, Bauingenieure und Sonderfachleute wie z.B. Holzschutzgutacher sind gefragt. Diese muss man mitnehmen, wenn man an Ort und Stelle eine Ankaufsentscheidung zur Prüfung gestellt haben will. Die Gewährleistungs- und Aufklärungspflicht eines Verkäufers gebrauchter Immobilien ist zu niedrig. Im Zweifelsfall bestreitet der Jurist die Mängel hinterher gern mit Nichtwissen. So sind die juristischen Argumente.

Die Frage, ob ein altes Mehrfamilienhaus bei üblichen Durchschnittskosten in einen aktuellen Stand von Üblichkeit versetzt werden kann, hängt fundamental mit der begleitenden Tiefenprüfung der Bausubstanz eines Hauses zusammen. Ist bereits die Substanz schlecht, heißt es bei Kalkulationen gern gleich mal das Doppelte bis Dreifache üblicher Sanierungskosten bereitzustellen. Und gerne vergleichbar mit Neubaukosten oder sogar darüber hinaus.

Am besten ist die Hinzuziehung von bereits bekannten Fachleuten. Wir unternehmen derartige Vorlaufbesichtigungen auch und beraten Menschen bei der Stärken- und Schwächenauszählung aller in Frage kommenden Gesichtspunkte eines Hauses, nicht dieser Website. Aber wir bleiben auch wie Tischler bei unseren Leisten, besser Leistungen und die gehören artig umrissen, sachverständig abgegrenzt. Und deutlich ist herauszuheben, dass der Philosoph stets weiß, dass er nicht alles weiß. Z.B. schwarz.

Schwarze Flecken auf der Landhausdiele? Keine Ahnung. Wissenslöcher. Apropos Löcher: kleine und größere, verschiedene Löcher auf dem Dachverbandsholz, den Balken? Gut, da gibt es gleich mehrere verschiedene Varianten Tiere. Dem Holzbock kann man dort eventuell artig die Hände schütteln, um ihn herzlich zu begrüßen. Oder auch den Anobien. Beim Holzbock unterscheidet man die verschiedensten Arten. Doch irgendwann wird aus „variablem Schönbock“, „Mulmbock“ und dem „großen Eichenbock“ vielleicht eine nachwachsende Käufergeneration „Nullbock“, weil das gesamte Ankaufsobjekt mehr oder minder davon durchzogen ist und kostenlos mitbewohnt wird.

Alte Häuser haben solche Untermieter. Einige davon heißen sogar „Trotzkopfkäfer“, man darf also mit Widerstand rechnen, wenn man sie in Beseitigung zu bringen trachtet.

Kaufpreis plus Nebenkosten plus Investitionskosten: Gesamtgestehungskosten einer Ankaufsüberlegung = Verkehrswert einer TOP-Immobilie?

Der Verkäufer eines Hauses gibt sich gern arglos. Er errechnet sich einen Wunschpreis für das Objekt und bietet es für diesen Preis an. Der gewissenhafte Käufer muss sich nun die Frage stellen, ob das Objekt diesen Preis wert ist. Die Bewertung von Bauschäden spielt dabei eine zentrale Rolle und die Kernfrage: Würdest du die Beseitigung von Bauschäden in fach- und sachgerechter Art und Weise für einen zu kalkulierenden Gesamtpreis hinbekommen, der das Objekt erst einmal in einen mängelfreien Zustand versetzt. Und dann die Frage: Würde man unter Berücksichtigung aller eingesetzten, finanziellen Mittel auch im Falle eines Wiederverkaufs dieses Geld je wieder herausbekommen?

Falsch angekaufte Immobilien ziehen nicht selten die fatalsten aller Folgen nach sich: Die Insolvenz des finanziell komplett überforderten Erwerbers. Auf einer Baustelle, wie sie der Schriftsteller Michael Ende genannt hätte: „Die unendliche Geschichte“. Der Glücksdrache Fuchur ist auf und davon und die Finanzen sind im schwarzen Strudel der vergessenen Zeit verschwunden. Das moderne Märchen eines Immobilienerwerbers.

Von der Bausubstanz her gibt es „harte“ und „weich gebrannte“ Ziegel, wovon beispielsweise die zu „weich gebrannten“ Ziegel minderwertiges Baumaterial darstellen. Kommt Frost, Feuchtigkeit und Wetterwechsel hinzu, so sandet der Ziegel erst porös und dann zerfällt er. Mit seiner gesamten Statik bricht der Stein in sich zusammen. Was auch Holzschutzfachleute zuweilen zum ersten Mal vor die Augen bekommen: Schlupf- bzw. Steinwespen, die zwar Stein üblicherweise nicht anfressen, aber im „zu weichen Ziegelstein“ durchaus eine „holzähnliche Konsistenz“ (Holzschutzgutachter) vermuten. Dann sieht die ziegelmauerwerksmäßig hochgezogene Wand von 1850 aus, als wäre sie ein Schweizer Käse. Die Viecher fressen sich in diese porösen Wände hinein und legen dort ihre Gelege ab. Hier bekommt die Steinlaus von Loriot echte Konkurrenz. Kein Scherz: Das Stückchen Schweizer Käse sieht man hier auf dem nachfolgenden Foto.

Bis der Bautenschutz-Gutachter kommt und mit dem Zimmermannshammer gegen die Wand keilt. Hält die Wand?

Oder -zack, pardautz- brechen bereits bei leichtem Hämmern ganze Splitstücke von der Wand ab, als wäre sie ein weicher Kokon aus Schlagsahne? Dann wiederum finden wir den Weißen Hausschwamm vor und hier auch den Echten Hausschwamm. Überall Feuchteschäden, es sind Altschäden, man sieht sie noch und wir wissen, das Dach ist neu gedeckt. Aber das Dachverbandsholz ist vom Holzbock und von Braunfäule befallen. Es ist leicht wie Balsaholz und splittert in großen Schlagstücken unter dem leicht hämmernden Zimmermannshammer. So hatte niemand gewettet.

Inzwischen stellt sich bei der Ankaufsprüfung im Rahmen einer Vorortbesichtigung heraus, dass eins von vier Gebäuden auf dem Grundstück in Form eines so genannten Gebäudeensembles von so nachhaltiger Schädigung betroffen ist, dass nur noch ein Abriss sinnvoll ist. Gebäuderestwert = Null.

Am Ende ist eine Ankaufsentscheidung dahin, dem Kaufinteressenten die Rosinen von den Augen genommen. Die Ankaufsprüfung ergibt nüchtern folgendes, zusammengefasst:

1. Das Objekt anzukaufen und nachfolgend insgesamt instandzusetzen sollte bei Abwägung von Wirtschaftlichkeitserwägungen überprüft werden, und zwar sorgfältig.
2. Dies vorausgeschickt rechnet sich der Ankauf des in Frage kommenden Objekts am Stadtrand von Berlin nicht. Denn die erforderlichen Investitionen kann man momentan aus Erfahrungswerten und Durchschnittspreisen voraussetzen und als Finanzierungssockel ansetzen.
3. Hinzu kommt aber der teilweise Abriss von Gebäuden auf dem Grundstück und an mehreren „Bedachungen“ der mehreren Häuser auf dem Grundstück. Selbst da wo Dächer des Objekts bereits neu gemacht wurden, erfolgte dies nicht durchgreifend und in bestandssichernder Art und Weise, sondern „behelfsmäßig“. Infolge der Überlegung, die Obergeschosse der verschiedenen Gebäudeteile zu Wohn- und Gewerbezwecken umnutzen zu wollen, müssen diese Arbeiten im Nachhinein als „fast wertlos“ angesehen werden.
4. Der Befall des gesamten Ankaufsobjekts mit mehreren bauwerkszerstörenden Schädlingen, wie verschiedenen Schwammarten, Fäule, Käfer- und Wespenbefall sowie eine Vielzahl von sichtbaren Alt-Feuchtigkeitsschäden (vor Dachinstandsetzungen) lässt die Vermutung zu, dass das Objekt neben den hier und heute sichtbaren Schäden insbesondere auch „unsichtbare“ und verborgene Bauschäden im Bereich der Stockwerksdecken aufweist. Für diese denkbaren Sanierungsvermutungen muss man mindestens noch einen großen Teil Sicherheit zusätzlich einkalkulieren.
5. Die ursprüngliche Überlegung, eventuell im Rahmen üblicher Dachgeschoß-Ausbaupreise von vielleicht 800,- bis 1.000,- € pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche zu landen, lässt sich nicht aufrecht erhalten, angesichts der vorgefundenen Schädigungen.
6. Eher kann man davon ausgehen, dass die Sanierung vergleichbare Neubaupreise von z.B. 1.500,- bis 2.000,- €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche nach sich zieht. Hinzuzurechnen ein Betrag in „unbekannt bleibender Höhe“ noch für die Kosten „unbekannter Maßnahmen“. Denn diese werden sich im Verlaufe eines Modernisierungsvorhabens herausstellen, Tag für Tag, Woche für Woche und Monat für Monat.
7. Multipliziert man diese überschläglichen Annahmen mit den zur Nutzung vorgesehenen Flächen künftiger Nutzung, so addiert sich im vorliegenden Fall gleich mal „ein Millionengrab“ bzw. ein Investvolumen von leicht 800.000,- bis 1.000.000,- €, bezogen auf den Ankaufspreis, die Nebenkosten und die erforderlichen Investitionskosten für sämtliche Gebäudeteile, einschl. eines Abrisses von Altgebäuden und dem bestandssichernden Neu- bzw. Wiederaufbau planungsrechtlich zulässiger Grundstücksausnutzungen, der Baulandreserve.
8. Dies alles zusammengenommen ergibt sich die Frage der wirtschaftlichen Wiederverwertung und ergo die Frage: Gäbe es unter Notgesichtspunkten im Falle eines notwendigen Abverkaufs Käufer, die bereit wären, für ein solches Objekt einen „notwendigen“ Verkaufspreis zu zahlen, der mindestens kostendeckend sein muss? Insofern große Zweifel, dass dieses künftig erzielbar ist.

Und jeder hat es ja gehört angesichts der Lehmann-Brothers-Pleite:

Wer haftet schon dafür? Na, der Käufer. Fazit: You are always „The Gelackmeierte“, wenn du dich nicht gründlich um die Prüfung einer Ankaufsentscheidung kümmerst. Due Diligence ist Intelligenz, man kann dafür Leute beauftragen, denn die eigene Ankaufsentscheidung ist oft von Emotionen begleitet. Der Weg der Sachlichkeit ist das Ziel und das „was wäre wenn?“. Im hier dargestellten Überprüfungsfall ergibt die Due Diligence ein kurzes, sowjetisches NJET. Wer es nicht versteht, googlele…..

• Bei weiteren Fragen: Ruf einfach die Hausverwaltung an!
• Video: Im Altbau häufig zugange: Die Steinlaus
• Außendienstbericht: Dadideldum, der Lochfraß, der geht um
• Polaroid des Tages: Der Schmutzfink geht um

 (EP)

Mit dem Thema Süffisanz hat niemand wirklich ein großes Problem. Denn das Süffeln von erlesenen Weißweinen will erstens gelernt sein. Zweitens erschließe man sich ebenso erlesene wie preiswürdige Bezugsquellen. ALDI und Lidl haben den Stoff, aus dem Träume sind, zwar versucht. Doch niemand kann mithalten mit dem Angebot der Fa. Burkheimer Weine, wie unser virtueller Einkaufsverführer deutlich zeigt.

Manch einer fragte sich oft lauthals singend: „Warum ist es am Rhein so schön!“ Die Antwort auf diese im Grunde bis heute unbeantwortet gebliebene Frage hat jetzt die Redaktion von gesichtspunkte.de am Kaiserstuhl, in der Winzereigenossenschaft Burkheim am Kaiserstuhl (eG) gefunden. Dazu waren unsere Berliner-Speckgürtel-Korrespondenten allerdings nach Ellerau, etwas nördlich von Hamburg liegend, zu einer investigativen Außenrecherche aufgebrochen. Die Antwort ist im Grunde so banal, dass jeder sich jetzt an den Kopf fassen wird: Ach ja!

Warum ist es am Rhein so schön
Warum ist es am Rhein so schön
am Rhein so schön?
Weil die Mädel so lustig
und die Burschen so durstig
darum ist es am Rhein so schön!

Schon unken die ersten Weinaufkäufer, dass die großen Margen der Lebensmitteldiscounter ja kein Wunder sind. 1.000 Liter erstklassigen Silvaner, leicht gekühlt getrunken, für 4,- €. Ich glaube, es hackt.

Doch im Ernst: Das Angebot wurde heute von uns von der Website der Weingenossenschaft abfotografiert. Allerdings ist zur Stunde eine offizielle Reaktion noch nicht hereingekommen. Und deshalb können wir zumindest heute, es ist Pfingsten, am Rhein wird gerade feste gefeiert, die ersten haben schon rote Nasen und singen ♪ ♫ ♪ ♫Warum ist es am Rhein so schön? ♫♪♫♫♪♫. Hätte sich keiner vorstellen können, einen solch edlen Tropfen und das für ganze 4,- €.

Kaufempfehlung des Monats: Doch Vorsicht! Für die Kleinen eignet sich das Getränk nicht und soll in Schulen während der Hofpausen besser generell nicht verköstigt werden. Nicht nur wegen der Fruchsüße (Restzucker: 14,8 g/l). Insbesondere der „eingelagerte Alkohol“ soll besonders den Kleinsten schwer zu schaffen machen und zu unvorhersehbaren Nebenwirkungen führen.

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Heino – Warum ist es am Rhein so schön? (Medley) (via Youtube) 

Empfehlung: 8,- € investieren, 2.000 Flaschen einlagern und auf die Adoleszenz der Kleinsten warten. Dann verringern sich die Vorräte ohnehin umgehend wie von selbst und klammheimlich und manch einer befürchtet gar, es läge ein Fall von so genannter Kaltverdunstung, wie man sie aus den billigsten der garstigen Heizkostenverteiler-Verdunstungsröhrchen schon kennt. Mitnichten. 

Dem IT-Beauftragten der Fa. Burkheimer Weine soll indessen das Verköstigen der hochgeistigen Kaltgetränke arbeitsvertraglich verboten worden sein, weil schon nach kürzester Zeit nicht nur die Zunge (Stichwort: „loses Mundwerk“ bzw. „lautes Lallen“) lose saß, sondern auch die Finger auf der Tastatur torkelten statt tippten. Kenner befürchten nun, dass die Genossenschaft das Angebot schon in Kürze komplett aus dem Verkehr zieht.

Vor gar nicht all zu langer Zeit lebten an einem fernen Ort drei wunderschöne Schwestern namens Hillu, Hella und Holla in einer einsamen Hütte im tiefen, finsteren Wald. Den Unbilden des Wetters ausgesetzt und nur mit einem kleinen Gärtchen ausgestattet, fristeten sie ein gar kärgliches Dasein. (Lorenz Meyer, sheng-fui.de, Link unten)

Lorenz Meyer hat sich um das deutsche Treibgut verdient gemacht und räumt auf mit einem alten Mythos: Es geht inhaltlich um die Gebrüder Grimm, ihre bereits vertrocknete, weithin unbekannt gebliebene Schwester Charlotte, und damit kann bereits ein weiterer Mythos entgültig aus der Welt geschafft werden. Charlottenburg wurde nicht nach jener, unbekannten Schwester benannt, von der uns Lorenz Meyer erzählt.

Seit ich den „Ratgeber“, das Magazin für fernöstliche Leere auf meinen Nachttisch gelegt habe, um es regelmässig vor dem Einschlafen zu befragen, sind meine Probleme wie weggeblasen: Mein Schlaf ist tief, fest und vor allem gerecht. Nichts bringt mich mehr aus der Ruhe. #O-Ton eines Buchlesers (Buch: Abbildung oben)

Nein, ein Magazin für fernöstliche Leere gibt weniger Aufschluss über die Frage, wer das deutsche Märchengut verbrämt haben könnte, bzw. wer dafür gesorgt hat, dass es nicht in das „Köchelverzeichnis deutscher Märchen“, den Gesamtband „Grimms Märchen“ geschafft hat. Denn man muss nicht Asiate sein, um zu wissen, dass auch das Abendland versuchte, sich als Kulturnation um Weltführung zu bewerben. Das Problem ist, dass die asiatische Nomenklatur älter war. Zumindest ist es so zu vermuten, denn dass die Menschen anfingen, tönerne Wachfiguren zu backen, bevor Hänsel & Gretel im Pfefferkuchenhäuschen der bösen, garstigen Hexe verbrannten (später als „falscher Hase“ im gesamtdeutschen Kochbuch), ist eine Binsenweisheit.

Nicht alle fernöstlichen Mythen können heute hier und auf die Schnelle aufgeklärt werden und das ist auch gar nicht der Anspruch dieses titelfesten Hinweises. Sinn und Zweck dieses Beitrages ist es ausschliesslich, das Zustandekommen des auch bei uns sehr gebräuchlichen Ausspruchs: „Holla, die Waldfee“ einmal entstehungsetymologisch nachzuweisen. Dazu gibt es den unten aufgeführten Linktipp. Für alles Weitere lässt sich allenfalls noch am Rande hinzufügen, dass das Buch „Sheng Fui – Magazin für fernöstliche Leere“ genau das Gegenteil der Buchtitel-Unterzeile bewirkt und nicht nur hohl verspricht: Dein Leben wird reichhaltig sein, voller guter Gefühle, neuer Gedanken und wenn das alles nichts hilft, wie man mit nepalesischen Klangschalen gute Abwehrstrategien gegen zu viel Nichts an den Tag legt.

„Wo du bist, da kann kein anderer sein.“
„Beim Bauvorhaben ist die richtige Auswahl des Bauplatzes entscheidend. Dieser sollte möglichst von allen Himmelsrichtungen umgeben sein.“
„Manchmal ist es später, als man gedacht hat-aber früher, als man erwartet hatte.“
„Nur wenn du dich selbst liebst, können alle anderen dich gerne haben.“
„Wer keine Zeit hat, der braucht keine Uhr.“
„Rühre den Tee stets gegen den Lauf der Sonnenuhr.“
(Spirituelle Credi (Plural von Credo! Anm. der Redaktion) von Lorenz Meyer aus dem Buch „Sheng Fui“, Link zu amazon unten)

Als Fachmagazin für das betreute Wohnen im Mehrfamilienhaus werden wir dem Credo „Wohnen muss sich lohnen“ (noch nicht erschienen: Die Sonderausgabe für den Vermieter dieser Wohnungen!) besondere Aufmerksamkeit zollen. So lässt sich schnell erfahren, wie man mit nur wenigen Messerstichen bereits erfolgreich einen Zimmerspringbrunnen aus einem Wasserbett baut und wie man zur Erhöhung der Wohnbehaglichkeit aus der eigenen Wohnung einen „rechtsfreien Raum“ macht, streng nach Sheng-Fui-Kriterien! Auf die Ausrichtung der Miet- bzw. Kaufverträge in die richtige Himmelsrichtung sollte man schon frühzeitig achten. Ergänzt wird das Ganze auf der rechten Seitenleiste stets mit hilfreichen Umfragen zum Anklicken.  Und wünschen tiefe Erkenntnisse beim Weiterclicken.

• Redewendungen, die ganze Wahrheit über „Holla, die Waldfee“
• Kauftipp: Das Buch „Sheng Fui – Magazin für fernöstliche Leere ist voll von Überaschungen (via amazon)
• Sonderteil: Wohnen muss sich lohnen (aus Bewohnersicht)
• Wissen: Heißt Multikulti in Wirklichkeit Muttikult?
• Alltag: Von Hüpfburgen, Kühlschränken, Leibesertüchtigung….
• Recherchetipp: Es war einmal in Wohnungseigentümerland…. (Moderne Märchen)