Ist man ein Könner seines Fachs? Oder sind wir inzwischen alle verblödet von beruflicher Computerbenutzung? Lassen wir die Software schon machen? Oder ist die Software gut und durchdacht, ja geradezu folgerichtig programmiert? Zum Thema des Wirtschaftsplans in Eigentumswohnanlagen hier ein paar ordnende Gedanken. Und der Hinweis, man kann das alles auch anders sehen. So viel Freiheit nehmen wir uns.

In Berlin-Halensee bemängelt ein Kunde, dass die Verwalterin einen Wirtschaftsplan (WP) für 2017 vorlegt, in dem wie in den Jahren vorher das Wohngeld „hochgerundet“ wird, sodass der Eigentümer bei Genehmigung ein auf volle EURO lautendes Wohngeld zu zahlen hat. Das sei nicht korrekt.

Es sind zwei Beträge, das Wohngeld an und für sich und der monatliche Ansparbetrag für die Zuführung von Geld an eine Instandhaltungsrücklage (Insta RL). Beispielsweise errechnen sich 201,15 und 74,13 EUR.. Hieraus rundet das verwendete, professionelle Hausverwaltungsprogramm 202,- und 75,- EUR. Dies sei nicht korrekt, schreibt der Beschwerdeführer. Und übt harsche Kritik.

Es ist eine Meinung. Hält sie den Anforderungen an Wirtschaftspläne und Wohngelder stand?

…

Natürlich vergewissern wir uns stets möglichst genau und holen uns Feedback ein oder diskutieren Vorstellungen von Kunden mit dem Verwaltungsbeirat. Zu dem Thema Rundungen dies:

Die Rundungen sind im Grunde vollkommen egal. Sie sind ein Serviceangebot an die Einfachheit der Verwaltung für Eigentümer und Verwalter.

Wer seine Abrechnung später prüft, kann einfacher prüfen, mit glatten Beträgen.

Das Wohngeld wird centgenau abgerechnet (Abrechnung), ohne Rundungen. Der Wirtschaftsplan ist eine Vorauszahlung „in ungefährer Höhe“ der zu erwartenden Beträge.
Es erwächst aus der Rundung keine Ungerechtigkeit, weil hinterher centgenau abgerechnet wird.

Mit der Insta RL ist es anders. Sie wird später nicht centgenau abgerechnet. Was im WP festgelegt wird, bleibt bestehen als Zahlungsanspruch. Ist (auch zusätzlich) dieser Teilbetrag gerundet, passiert auch nichts weiter, außer mathematisch: Es kann sein, das bei einer Insta RL von 30.000,- oder 40.000,- p.a. am Ende des Jahres auf diese Weise z.B. 12,- EUR mehr reinkommen. Weil alle zusammen eben mehr entrichten, durch Rundungen.

Das wäre allerdings auch kein Problem. Wenn du noch einmal unser Misstrauen verbrauchst, …

Au weia, geht denn das? Das wird ja immer ungenauer?

Das Programm hat hier keinen Fehler, sondern es isoliert die Unterschiedlichkeiten aus dem vorstehenden Grund.

Fazit: Man kann die Rundung mit vernünftigen Mitteln von richtig oder falsch kaum angreifen. Es führt nicht zu Fehlern, sondern es ist ein Angebot an die Vereinfachung
komplexer Lebenszusammenhänge. Die Abrechnungen werden gegen Ende des Jahres dadurch viel einfacher, der ganze Centkram fällt weg. Uns ist es egal, wie wir verfahren. Die Auswirkung ist für alle Eigentümer deutlich, dass alles noch vollgedruckter ist, sogar mit Nachkommastellen. Die Papierschwärzung nimmt mit Centgenauigkeit zu, während es locker, luftig und fluffig bleibt, wenn wir runden. Natürlich habe ich genau an dieser Stelle heftig übertrieben.

Musikkenner verstehen das Bildnis mit dem Verweis auf den Altmeister der Rockmusik Frank Zappa: Dessen Stück „The Black Page“ hieß so, weil die Anzahl der verwendeten Noten für den gewöhnlich denkenden Musiker zu groß war. Das Stück war ein Einstellungsteststück für Schlagzeuger. Wer es spielen konnte,  hatte Chancen. Selbiges lässt sich als Wunschform des Denkens für Wohnungseigentümer sicher nicht denken. Sie streben nach Verständlichkeit. Es sei denn….

Ich habe diese Sympathie für Rundungen und sehe hierin nicht Ungerechtigkeit. Ich hätte es mit der Software der Hausverwaltung auch anders einstellen dürfen, das war eine bewusste Entscheidung „pro Rundung“.

Wer mag sie nicht, so ganz gekonnte Rundungen? Doch das ist ein anderes Thema und hier off topic.

Fernöstliche Herkunftsvermutung:

Richtig oder falsch ist relevant. Es ist Minderheitenschutz, verbunden mit dem Recht, angehört zu werden. Das Recht auf Richtigkeit: Über schön bzw. schlecht entscheidet hingegen die einfachste Mehrheit. Es gibt ein Recht auf Schönheit im Leben. Es ist nicht falsch oder erst recht nicht richtig, dass etwas von Vielen für schön gehalten wird. Es darf.

#DasHatLaotseNieSoGesagt

Ob jemand seine Jahresabrechnung verstehen kann oder nicht, ist eine Frage der „guten oder schlechten Jahresabrechnung“ und nicht etwa davon, was sich Juristen zu diesem Thema so ausdenken. Die Latte der Qualitätsstandards für eine verständliche Jahresabrechnung legen Juristen hoch und tendenziell immer höher, manchmal auch mit gerade verwirrenden Folgen für die Verständlichkeit derselben.

In der Tat rätseln Wohnungseigentümer, fragen sich, wo ihre Wohngeldzahlungen geblieben sind? Die Vorauszahlungen sind aufgespalten worden, klammheimlich. Die Verwalterin tut der neuesten Rechtsprechung des BGH genüge, teilt das Wohngeld in (mindestens) zwei Sollbeträge auf. Das „Wohngeld im übrigen“ und -extra ausgewiesen- die Zuführung anteiliger Monatsbeträge zu einer Instandhaltungsrücklage, die gebildet werden soll. Post versendem (nach dem Postversand) fragen die Wohnungseigentümer, sie kämen partout nicht auf ihren Zahlungsbetrag geleisteter Wohngelder.

Sie zahlen den Betrag in einer Summe. Der erscheint nicht auf dieselbe Art und Weise, sondern aufgesplittet und getrennt abgerechnet. Transparenter finden das viele Wohnungseigentümer nicht.

Genau das fordert der Bundesgerichtshof, weil alles viel schöner und viel transparenter sei. Es ist wenig sinnvoll, sich darüber noch aufzuregen. Wenn´s der Gerechtigkeit dient, ist es eben so. Jawoll.

– Posted using MobyPicture.com

„Du wirfst bestimmt auch Brot ins Klo um die WC-Ente zu füttern, oder ?“ (TwitterTweed, User Feeechen, vor 22 Tagen)

Es fällt viel vor. Und ich fasse meinen Alltag heute wie folgt zusammen: Zuallererst sticht mir die Meldung ins Auge, dass der bekannt berüchtigte Rechtsanwalt und Abmahnkönig Gravenreuth sich mit einer Schusswaffe das Leben genommen haben soll. Sachen gips, die gips ja gar nicht.

Die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Prenzlauer Berg war vor längerem vorbereitet worden. Von den siebzehn Wohnungen werden 13 von einem Wohnungseigentümer gehalten, die übrigen vier Wohnungen gehören unterschiedlichen Personen. Insgesamt sind fünf Menschen per analoger Schneckenpost zur Versammlung zu laden. Das hört sich erst einmal nicht so schwer an. Im September 2009 hatten die Wohnungseigentümer eine neue Verwalterin gewählt. Die alte Verwalterin, an Lebensjahren noch nicht, empfand Verwaltung von Wohnungseigentümern gewissermaßen nicht als ihre Kernkompetenz. Womit sie Recht hat: beruflich ist sie Architektin und selbst Tischler bleiben manchmal gern bei ihren Leisten. Nur wo man wirklich so richtig gut ist, kann man Geld verdienen.

Alles war gut eingefädelt: Gleich im Februar (2010, nicht 11) soll eine Erstversammlung der neuen Verwalterin erfolgen. Ein neuer Wirtschaftsplan mit einem anderen Ansatz der Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage soll künftig ihren Namen verdienen, erhöht werden.  Herr Dr. C. aus München (* Name geändert) war mit dem Termin am 22.02.10 um 18 Uhr zunächst einverstanden. Er ist auch zugleich einer von zwei Verwaltungsbeiräten. Dann allerdings entstanden Terminkonflikte. Anderntags berufliche Verpflichtungen im Münchner Großraum. Ergo lautet sein Vorschlag, die Versammlung anstatt um 18 Uhr um 15 Uhr stattfinden zu lassen. Alle übrigen vier Wohnungseigentümern wissen Bescheid. In der letzten Woche verschickt die Verwalterin ein Einladungs-Update: Das ist ein Update, dass die Ursprungseinladung punktuell abändert, beispielsweise die Uhrzeit von 18 auf 15 Uhr. Am Samstag geht eine Email von Herrn Dr. C. aus München ein. Alles war schick, und nun streikt die Lusthansa (* Name geändert, deutsche Fluglinie), der Flug fällt aus.

Herr Dr. C. aus M. schlägt vor, die Versammlung abzublasen. Stattdessen sollen die vorgesehenen Tagesordnungspunkte schriftlich abgestimmt werden gem. § 23, 3 WoEigG. No problem: Es ist eine kleine WEG, es darf und kann sicher damit gerechnet werden, dass sämtliche -sämtliche!- Wohnungseigentümer erstens antworten und zweitens deckungsgleich -deckungsgleich, also nicht unterschiedlich- abstimmen, also zustimmen. Schriftliche Beschlussfassungen sind wie DDR-Zeiten: Das Politbüro tagt zwar nicht, aber alle Beschlüsse werden allstimmig einstimmig gefasst. Insgesamt und ohne jede zulässige Ausnahme. Wenn das klappt, klappen kann, kein Problem. Ist nur ein einziger Wohnungseigentümer schreibfaul und antwortet nicht: Operation Pustekuchen. Ist nur ein (ggf. weiterer) Wohnungseigentümer dagegen, dafür zu sein: Operation Hirngespinst. Erfreulich aber das sich zum Montag hin öffnende Zeitfenster, frische Luft kann hereinziehen und Kapazitäten werden frei. Denn Versammlungen dauern länger. Herr Dr. C. aus M. bleibt in München und wir in Berlin-Zehlendorf, und alle anderen am Prenzelberg, wo kein Politbüro tagt.

Inzwischen hoffen alle, dass sich die Wettermeldungen bewahrheiten: es ist für Freitag was von Plus 11° Celsius angesagt. Abwarten. Dass sich einige Menschen gut benehmen können, ist bekannt. Woher sie das haben auch: Sie haben den Knigge vermittelt bekommen. Gute Umgangsformen stecken an. Dass aber Alexander Freiherr Knigge als direkter Nachfahre seiner Ahnen inzwischen einem Online-Knigge beratend zur Seite steht (oder auch nur als Namensgeber?), wissen die Wenigsten. Rechtsanwalt ist Freiherr von Knigge von Beruf und knigge.de lautet die Website des Online-Ratgebers fürs gute Benehmen. Ob wir eine Gruppensitzung via Videochat mit einzelnen Wohnungseigentümern buchen, überlegen wir noch.

Eine des Lesens dieser Website kundige Frau aus Berlin-Pankow stört sich (weiterhin) an der Vorlesen-Funktion dieser Website über das Modul von ReadSpeaker. Ich nach wie vor nicht. So absurd die Computerstimme beim Vorlesen klingt, ist sie doch hilfreich. Sie hilft Menschen mit Handicap (Hören statt Sehen), die Seite inhaltlich abzugreifen. Außerdem ist sie sogar geeignet, Rechtschreibfehler ausfindig zu machen. Ich gebe zu, sie ist nicht ideal, aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung, Websites auf verschiedenen Wegen durchzuforsten. Ich lass die Funktion weiterhin drin. Das kann alles nur besser werden.

Die Twitter-Wochenschau ist seit einigen Wochen testweise ebenfalls eingebunden. Die Idee dahinter ist die wöchentliche Zusammenfassung aller relevanten Aktivitäten. Wir lassen es im Auge des geneigten Lesers, zu entscheiden, welche Inhalte ihn interessieren. Ob es Fotos sind, die eingebunden wurden oder sogenannte Foto.Podcasts, eher Schnappschüsse unterwegs, mit dem Fotohandy erstellt und eins zu eins an diese Website geposted, mag jeder selbst entscheiden. Die Website gesichtspunkte.de verfolgt nicht nur das Ziel, interessante Texte anzubieten. Gleichberechtigt sind auch andere Inhalte, nicht zuletzt wurden immer wieder auch Musik- und Videoangebote veröffentlicht. Die Macht des Besuchers ist unendlich und per Mausklick durchsetzbar. Alle Inhalte zusammen ergeben ein gewisses Etwas, dass die Seite haben soll. Dies schlägt sich (bislang) in steigenden Besucherzahlen nieder. Für die große Anerkennung sind wir dankbar.

Man sagt, eine Wohnung ist das Spiegelbild eines Menschen und (Plattitüde) „My home ist my castle“. Inzwischen ist die Homepage ein ähnliches, zumindest wenn sie aufrichtig, tagesaktuell und kontinuierlich, engagiert geführt wird. „Wo gehobelt wird, fallen Späne“, sagt ein anderes Sprichwort. Gut möglich, dass nicht jeder erschienene Beitrag auch in den Augen der Readers Digest-Redaktion durch gewunken werden würde. „Die Freiheit nehm ich mir!“

Heute ließ ich einen fliegen. Nein, nein, gleich mehrere….und danke für deine Treue!

• Schnecken: Im Vergleich zwischen Kacke und Schnecken
• Langsamkeit: Die bloggwartsche Relativitätstheorie
• Auch zu langsam gewesen: Frank-Walter Steinmeier (SPD)
• Lustige Tierwelt: Die karelische Wanderschnecke
• Gelb ist nicht orange: Wenn der Postmann zweimal klingelt
• Schrieb Briefe aus dem Off: Mädchen aus Ostberlin
• Uffjepasst: Weniger als drei Beiräte kann jut sein, muss aber nicht
• Recherchehilfe: Gips ja gar nicht (auf gesichtspunkte.de)
• Recherchequelle: Fest im Sprachgebrauch Plattitüden (auf gesichtspunkte.de)

„Erhöhung der Instandsetzungsrücklage wäre o.k.“ (Aufschrift auf Bierzettel)

• Instandhaltungsrücklage: Finanzielle Ansparrücklage von Wohnungseigentümern zur Sicherstellung von Instandhaltungsvorhaben, die in der Zukunft liegen.
• Instandsetzungsrücklage: Finanzielle Ansparrücklage von Wohnungseigentümern für Instandsetzungsvorhaben infolge unterlassener Instandhaltung?

Bitte die beiden vorherigen Definitionen noch nicht als gottgegeben hinnehmen. Dazu ließe sich noch was ausführen. Ist aber gar nicht das Thema, nur weil es so auf einem Bierzettel stand.

Auf einer Versammlung in Berlin-Neukölln ist der Zeitdruck inzwischen groß geworden. Etliche Eigentümer sitzen schon etwas unruhiger auf ihren Stühlen. Wir sind in einer Stampe. Zur Begriffsklärung Stampe am Ende dieses Artikels.

Sie will jetzt gehen, denkt sie. Sie haben beide noch was vor, auch ihr Lebensgefährte hat schon ein paarmal was herüber gemurmelt. Sie fasst sich ein Herz und sie trifft eine Entscheidung. Time to say goodbye. Aber die Eigentümer sind nach jahrelangen pädagogischen Empfehlungen eines Versammlungsleiters auch ein bisschen geschult in Sachen wechselseitiger Rücksichtnahme. Es gehört zu den vornehmen Pflichten eines Eigentümers, einer Versammlung beizuwohnen. Und nur wenn man gar nicht anders kann, entscheiden allein die Füße – gehen! So weit ist es jetzt. Später steht noch der Wirtschaftsplan 2010 an.

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Wie von uns empfohlen, geht sie daher stehenden Fußes und erklärt mündlich: Erteile Vollmacht an Herrn Biertisch (* Name geändert). Dann schiebt sie ihm einen Zettel zu. Das ist der hier abgebildete, herausgerissen aus dem Block mit den Getränkezetteln, auf denen die Tresenkraft die getrunkenen Getränke strichlistenmäßig erfasst, um später abzurechnen. Die Meinungsäußerung ist nichts anderes als eine formlose Weisung an den Bevollmächtigten, es im Rahmen der später stattfindenden Diskussion über die Höhe der jährlich anzusparenden Instandhaltungsrücklage auf eine ganz bestimmte Art und Weise mit zu entscheiden. Sie ist ‚pro Erhöhung‘, und das fand sie wichtig auszudrücken. Ansonsten aber, und auch das muss man sich klar machen, ist der soeben mündlich bevollmächtigte Herr Biertisch in allen weiteren Fragen, die noch anstehen, vollkommen frei von jeder Weisung.

So verschieden ist das Leben. Die einen versuchen, Steuererklärungen auf Bierdeckeln anzufertigen (Friedrich Merz), die anderen stimmen über eine bessere Instandhaltung ihrer Wohnanlage auf den Bierzetteln in der Kneipe ab. Die Welt kann einfach sein und auch ein bisschen heimelig. Jedenfalls für denjenigen, der die aufgehende Biersonne über einer Kneipentür als etwas Gemütliches empfindet. Andere haben schon berufsbedingt lieber mal Feierabend, als diesen auch noch in Kneipe zeitmäßig zu verplempern, wo man rumsitzt, um Kohlehydrate in sich rein zu schlucken.

Auf diese Art und Weise müssen Verwalter ihren Ehefrauen nicht lange und umständlich erklären, dass sie gestern wieder viel Zeit in einer Neuköllner Stampe zugebracht hätten und die Zeche sei auch -ehrlich- nicht sonderlich hoch gewesen. Die Ehefrau weiß, dass der abends in Kneipenkreisen verkehrende Verwaltermann durchaus Spesenpapiere mit nach Hause bringt. Manche davon sind lediglich nur hinterlassene Meinungen. Prost Mahlzeit!

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Begriffsklärung

Beschreibung einer Stampe auf Qype
Synonyme für Kneipe

Am Freitagabend treffen sich die Wohnungseigentümer einer Anlage aus Berlin-Neukölln in einer Neuköllner Kneipe in der Donaustr.. Die Tagesordnung ist recht umfassend angelegt. Sie wirkt so ein bisschen wie gewollt, aber die Frage ist, ob sie auch gekonnt ist? Das ist sie auf den ersten Blick schon. Denn eine umfassende Agenda zu behandelnder Gesprächspunkte (TOPe) lässt einen bemühten Eindruck der Verwalterin erahnen, umfassend zu verhandeln. Die Sachen, um die es geht, sind im Wesentlichen im TOP 04 (Instandhaltung und Instandsetzung) untergebracht, aber besonders dieser TOP ist sehr lang, er hat viele Unterpunkte. Die kosten alle Geld. So viel Geld wie benötigt wird, ist nicht da. Also ist die Frage, ob man Prioritäten setzen will und wenn ja, welche?

Schon unter TOP 01 (Formalia) müssen eine ganze Reihe von Ausnahmen besprochen werden. Es hat sich was bewegt, mehrere Wohnungseigentümer haben ihre Wohnungen verkauft. Es sind jede Menge neuer Wohnungseigentümer da. Von den insgesamt 47 Wohnungen wurden rund fünf seit der letzten Versammlung verkauft. ‚Zeit, dass sich was dreht‘, könnte man den ‚Kaufrausch‘ neuer Wohnungseigentümer zusammenfassen. Erleichterung für die Alteigentümer, die jetzt in die Jahre gekommen sind. Die Kinder sind flügge geworden, aus den einstmals angeschafften Wohnungen ausgezogen. Sie haben nun keine Verwendung mehr für die Wohnungen.

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Hinsichtlich formeller Fragen wie Teilnahmeberechtigung sind die anwesenden Wohnungseigentümer großzügig und frei von formellen Einengungen. In anderer Hinsicht eher weniger. Aber: Was soll’s, dass die Teilungserklärung der Wohnanlage nur bestimmte Personen berechtigt, an Versammlungen teilzunehmen: Familienangehörige dürfen bevollmächtigt werden, andere Wohnungseigentümer oder die Verwalterin. Ein Erwerber ist daher noch nicht teilnahmeberechtigt. Er steht noch nicht einmal im Grundbuch, ist daher ‚ein Dritter‘. Die Rechtsprechung verlangt nicht das sture Festhalten an solchen Vertretungsbeschränkungen. Sie verlangt, die Anwesenden gleich eingangs der Versammlung zu befragen, ob sie die Nichteinhaltung solcher Regeln ausnahmsweise für den heutigen Abend gestatten möchten? Dann ist dieser Punkt nicht mehr ein solcher, den ein später anfechtender Wohnungseigentümer rügen darf. So sagt es die Rechtsprechung. Und so funktioniert es auch häufig so, dass die Anwesenden diese Frage für zweitrangig halten. Man will einen guten Geist guter Gemeinsamkeit beweisen, und lässt auch solche Nichtberechtigten zur Teilnahme zu.

Herr Röhm (* Name geändert) ist hier ein mächtiger Eigentümer. Er hat zwar nur zwei von 47 Wohnungen, aber die zweite der von ihm erworbenen Wohnungen hat eine Sonderstellung in dieser WEG. Sie gehört damals bis zuletzt dem seinerzeitigen Umwandler. An diese Wohnung, die im Altbau hinten rechts Erdgeschoss liegt, sind so genannte Sondernutzungsrechte über die gesamten Außenflächen des Grundstücks mit Ausnahme der Gehwege angedockt. Grundbuchlich ist vereinbart, dass die gesamten Außenflächen zur Wohnung von Herrn Röhm gehören. Das gibt ihm eine Ausnahmestellung. Er kann auf die Gestaltung der Außenanlagen maßgeblichen Einfluss nehmen. Zudem hat er dort zehn Außenstellplätze auf einer unbefestigten, sandigen Wüstenflora namens Innenhof. Nachdem er die Sondernutzungsrechte übernommen hatte im Wege einer Zwangsversteigerung, fordern nun die übrigen Eigentümer von Herrn Röhm, dass er sich bitte ‚Mühe‘ mit diesen Flächen geben möge. Er solle die unbefestigte, sandige Wüstenflora mit Rasengittersteinen oder ähnlichem befestigen als ebene, pflegliche Außenfläche, die als Parkplätze vermietbar sind. Herr Röhm hat derartiges vor, sagt er, und noch einiges anderes. Was genau, sagt er uns nicht. Weder der Verwalterin, noch den übrigen Eigentümern. Vor kurzem hat sich Herr Röhm Fachfirmen geholt, damit sie ihm Kostenangebote dafür machen. Als das die Verwalterin erfahren hat, hat sie brieflich noch ein weiteres Mal nachgehakt. Was genau nun geplant werde? Es gibt weder Zeichnungen, noch will sich Herr Röhm bspw. vertraglich festlegen. Er darf machen, was er will. Die anderen werden es schon sehen.

Im Gespräch sind auch Carports, also überirdische bauliche Anlagen. Für eine Anzahl von auch nur zwei oder mehr Carports auf diesem Hof schreibt die Bauordnung Berlin die Einreichung von Bauanträgen vor. Solche gibt es noch nicht. Die Verwalterin findet, dass Herr Röhm möglicherweise dazu berechtigt ist, Carports zu bauen, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Zu unterscheiden ist: es gibt öffentlich-rechtliche Vorschriften (BauO Bln) und wir haben hier ja auch noch eine WEG, das sind Menschen, die gefragt werden müssen. Eine Frage der WEG dürfte sein, dass die ‚bauliche Veränderung‚, die damit gegenüber dem jetzigen Status Quo entsteht, seitens der WEG geprüft werden muss und mit einem Beschluss (nach neuem WEG-Recht) genehmigt wird. Das nervt Herrn Röhm.

Mit ihm gemeinsam hat sich Herr Driest (* Name geändert) in den letzten Wochen sehr stark betätigt. Herr Röhm meint, dass sich die Verwalterin  zu viel einmischt in seine eigenen Angelegenheiten. Deshalb haben die beiden sich jetzt zusammengetan, um auf eklatante Missstände bei der gemeinschaftlichen Verwaltung hinzuweisen. Schon 2006 hat er die Verwalterin für eine Vielzahl von Bautätigkeiten der letzten Jahre gescholten und kritisiert. Er regt sich über Stückwerk auf, wenn eine Strangsanierung durchgeführt wird, die im Keller an der Kellerverteilung endet, und wenn von dort (Kellerverteilung) bis hin zum Außenbereich (Hinterhaus, Leitungen zum straßenseitigen Vorderhaus, dies alles erneuern) die Verwalterin ‚piano, piano‘ sagt. Beschlüsse der Wohnungseigentümer betreffen ganz bestimmte, festgelegte Abschnitte, Strecken, es sind angesichts nicht unendlich sprudelnder Geldquellen langfristige Salamitaktiken. Stück für Stück kommt man einem vernünftigen Instandhaltungszustand näher. Herr Röhm hat wenig Verständnis dafür, er findet, es ist dumm, wenn man eine Strangsanierung zunächst nur vertikal (nach oben) durchführt, im Keller aber die Horizontale nicht gleich mit macht. Dies gilt auch für vier Altbaubalkone zum ersten Innenhof, während weitere fünf Altbaubalkone zum zweiten Innenhof (nach ganz hinten raus) nicht mitgemacht würden.

Herr Driest hat sich vor einem Jahr als Verwaltungsbeirat mit Schwerpunkt ‚Technik‘ wählen lassen. Er sagte, die in den zwei Neubauten (Baujahr 1960) vorgelagerten Laubengänge, die würde man oberflächentechnisch anschleifen und dann mit einer rutschfesten Beschichtung versehen. Ein Jahr lang ist nichts passiert. Dann hat die Verwalterin im August Herrn Driest angeschrieben und aktiv gefordert, dass dieses Vorhaben nun wie versprochen mit seiner Hilfe in die Wege geleitet werden müsse. Daraus ist nichts geworden. Etwas ganz verrücktes ist passiert: Herr Driest hat nun plötzlich behauptet, die 1999 (vor zehn Jahren) durchgeführten Arbeiten an der Beschichtung der Laubengänge seien mängelbehaftet ausgeführt worden. Es fehle ein Gefälle und an den Seiten seien diese als Spritzschutz nicht, wie vorgeschrieben, 15 cm hochgeführt worden. Dafür will er jemanden haftbar machen, wen, weiß er noch nicht so genau. Die Verwalterin denkt, das geht in eine vollkommen andere Richtung, sie muss Obacht geben, dass die Beschlüsse der letzten Versammlung umgesetzt würden. Mit einer derartigen Änderung der Bearbeitung ist dieses Ziel nicht zu realisieren.

Bereits dieser offene Dissens führt nun zu ersten brieflichen Auseinandersetzungen, da die Verwalterin dieses grob fehlerhaft findet und das Ziel weiterverfolgen will. Herr Driest fühlt sich pikiert, bloßgestellt ggü. den übrigen Wohnungseigentümern. Die Verwalterin hat nunmehr vorgeschlagen, den alten Verwaltungsbeirat gegen einen neuen, zusammengesetzt aus anderen Wohnungseigentümern zu ersetzen. Und so geschieht es auch. Es sind nun ein leitender Fachbeamter der Senatsverwaltung und ein Architekt aus Westdeutschland neu im Verwaltungsbeirat, für Kontinuität sorgt der Dritte im Bunde, ein Hamburger, der schon seit Jahren im Beirat ist. Das neue Team wird konstruktiver sein, als das alte, was insbesondere den Verwaltungsbeirat Technik betrifft, dessen Ambitionen sich als nicht erfolgreich für eine Strategie erwiesen haben, Probleme zu beseitigen.

Und doch hat Herr Driest Recht. Wenn er nun auch nicht mehr Verwaltungsbeirat, Schwerpunkt Technik, ist. Er fordert die Wohnungseigentümer auf, ganzheitlich zu denken und Korrekturen in der Instandhaltungspraxis zu machen. Das greift die Verwalterin sogleich auf und rügt bei der Diskussion um den Wirtschaftsplan für 2010, dass die eingestellten Mittel von 15.000,- EUR für so eine Wohnanlage verschwindend gering sind. Die Eigentümer erwärmen sich für eine Abänderung auf nunmehr 22.500,- EUR als Zeichen ihres guten Willens, als Schritt in die richtige Richtung.

Die Verwalterin hofft nun inständig, dass der neugewählte Verwaltungsbeirat der Instandsetzungsplanung im Hause eine positive, sachverständigere Wendung gibt. Dass es vorwärts geht und nicht zurückgeschaut wird, auf einen Bauablauf, wie er in den letzten zehn Jahren stattgefunden hat. Denn ‚unterm Strich zähl ich‘, sagte der Instandhaltungszustand der Anlage, der tatsächlich neue Impulse braucht nach all den Jahren.

Es hat sich viel geändert im bundesdeutschen Recht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat u.a. der BGH die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) als selbständiges Rechtsgebilde, den so genannten teilrechtsfähigen Verband bestätigt. Durch die WEG-Rechtsnovelle zum 01.07.2007 wurde dies noch näher ausgestaltet. Die Behandlung von Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Instandhaltungsrücklage ist durch die neue Rechtslage allerdings steuerlich in Frage gestellt worden. Denn die Zahlung derartiger Beiträge im Rahmen des monatlich zu zahlenden Wohngelds fließe nun, so die Rechtsmeinung dazu, einem anderen Vermögenskreis zu, als zuvor. Während vorher die WEG sozusagen als Gemeinschaft nach Bruchteilen behandelt werden würde, womit diese Zahlungen zwar Ansparcharakter hätten, die für solche Aufwendungen später  zu verwenden sind, die diesem Kreis erst noch entstehen (vergleichbar: Eigenkapitalbildung). Mit dem Entschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes hat sich ein zentrales Argument der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig überholt: Eindeutig sei der zahlende Wohnungseigentümer mit Leistung der Insta-Rücklage an den teilrechtsfähigen Verband im Unterschied zur vorherigen ideellen Beteiligung des Wohnungseigentümers (Rechtslage zuvor) nicht mehr Herr der in § 10 VII WEG erfolgten Vermögenszuordnung. Mit einfachen Worten: erst zahlt der Wohnungseigentümer derartige Anteile ‚an sich selbst‘ als Mitglied einer Gemeinschaft und im (neuen) jetzigen Fall an ein vollkommen eigenständiges, fremdes Vermögensgebilde, den teilrechtsfähigen Verband.

***

So sehr auch zentrale Argumente der bisherigen Behandlung derartiger Zahlungen früher überzeugend dargetan werden konnten, so wenig ändert sich allerdings mit der Veränderung des Rechts die Behandlung von Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage, weil etwa zentrale Argumente weggefallen sind. Das macht auch eine weitere Entscheidung des BFH (BFH, Beschluss vom 09.12.2008 – IX B 124/08 – BeckRS 2008, 25014514 – download hier am Ende) deutlich. Darin geht es (ein weiteres Mal) um den Werbungskostenabzug von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage. Die Beschwerde des Klägers und Beschwerdeführers hatte übrigens keinen Erfolg.

Sie (die Zahlungen – Anm. der Red.) können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind (BFH-Urteil vom 26. Januar 1988 IX R 119/83, BFHE 152, 471, BStBl II 1988, 577; BFH-Beschluss vom 21. Oktober 2005 IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291; vgl. auch BFH-Urteil vom 14. Oktober 1980 VIII R 22/76, BFHE 131, 510, BStBl II 1981, 128).“ (BFH-Beschluss)

Es geht vorliegend um die Gruppe derjenigen Wohnungseigentümer, die in ihrer Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung geltend machen (nicht um Selbstnutzer). ‚Erst im Zeitpunkt der (tatsächlichen) Verausgabung von (bereits eingezahlten) Instandhaltungsrücklagenbeiträgen (durch den Verwalter)‘  könne (weiterhin) mithin entschieden werden, wie diese verwendet worden seien: als Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbare Werbungskosten) oder etwa als Herstellungskosten (diese nur in Höhe der entsprechenden Absetzungen für Abnutzung). Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) sei vorliegend allein die Frage maßgeblich, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Steuerpflichtige Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung tätigen.

Der entscheidende Senat des BFH folgt insoweit allen anderslautenden Veröffentlichungen (wie z.B. Sauren, Deutsches Steuerrecht 2006, 2161, 2163; Jenißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 1995, Rz 173) ausdrücklich nicht. Es deutet sich daher an, dass derartige ‚Sachliteratur‘ teils umzuschreiben sein wird.  Richtig auch die Vermutung, dass nicht alles Gedruckte in der erhältlichen Literatur vom Stand der Rechtsprechung bereits umfänglich gedeckt ist. Es bleibt richtig, eine distanzierte, nicht allzu vertrauen umfassende Einstellung zu derartiger Literatur bereit zu halten.

Die vorstehende Entscheidung erhalten Leser der Website gesichtspunkte.de hier als download kostenlos.

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Weiterführende Links

BGH-Beschluss V ZB 32/05 vom 2.06.2005 (Teilrechtsfähigkeit)

BFH-Beschluss IX B 124/08 vom 9.12.2008 (Werbungskostenabzug Insta-Rücklage – diese Besprechung)

In einer WEG in Berlin-Schöneberg wurde ein Fahrradständer neu angeschafft. Der sieht nicht so aus, wie das hier auf dem Foto gezeigte Modell. Er steht jetzt neu montiert in einem mit Glasdach überdachten Lichthof, dort können besonders hochwertige Fahrräder super untergestellt werden. In der Email an die Mitleser einer geschlossenen Newsgroup dieser Wohnanlage schreibt die Verwalterin jetzt folgendes:

Der neu angeschaffte Fahrradständer (Lichthof – dort acht Abstellmöglichkeiten, trocken,
abschließbar) ist nun verabredungsgemäß montiert. Es stellt sich jetzt die Frage, wie damit
künftig umgehen? Mit dem Beirat ist diskutiert worden. Diskutiert wurde bereits auch in der Versammlung, diese acht Stück für einen monatlichen Mietzins von 5,- EUR je Platz zu vermieten
.

Wir bitten dieses Forum von Wohnungseigentümern hierzu um gezieltes Feedback,  bzw. Äußerung von Meinungen, ob dies weiterhin Konsens ist?

Gibt es bereits einzelne Interessenten, die eine derartige Anmietung (zugunsten der Insta-Rücklage der WEG !!!) für sich in Erwägung ziehen? Derartige
Anmietungsinteressen sollten aber nur mir persönl. mitgeteilt werden, da es die anderen Mitleser dieses Forums wahrscheinl. weniger interessiert.“ (Quelle: Email einer WEG-Verwalterin an geschlossene Newsgroup)

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Problem:  Es handelt sich um eine verwalterische Maßnahme zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum in entgeltlicher Weise. Ein vorgeschalteter Beschluss, der die Verwalterin dazu ermächtigt, ist noch nicht in der Welt. Dazu kam es bislang noch nicht. Das ist ein förmliches Problem der Verwalterin (Geschäftsführung ohne Auftrag?). Im Ergebnis ist dies also ein Meinungsbildungsprozess, und was dazu entschieden wird zu tun, wird erst angestoßen, wenn ein Kunden-Feedback da ist. Man fragt mal in die Mitte der Eigentümergemeinschaft hinein. Wartet nicht -lediglich abwehrend- auf nicht vorhandene Beschlüsse.  Kann man so machen, oder?