Wenn der Aufzug stehen bleibt, wie in Berlin (Schöneberg), ist Eile geboten. Und: Wenn man sich verschreibt, wird aus Sinnbild häufig sinnblind. #nurmalso

Ein paar ältere Damen und Herren im Haus sind bewegungsunfähig. Der Aufzug geht nicht. Sie haben an den Beinen Behinderungen. Es schmerzt. Die Treppe hoch geht leichter als runter. „Da scheuern die Gelenke“, sagt Frau Reche (* Name geändert). Dass der Aufzug stehen blieb, ist Folge einer Überhitzung im Aufzugsschacht. Der Aufzug ist ein Fassadengleiter mit Ölhydraulik. Wird es zu warm, wird das Öl weich. Um das zu ändern, hat die Aufzugsfirma ein Angebot geschickt. Es ist schon beauftragt, also freigegeben.

Und keiner will es gewesen sein: Dass der Aufzug heute steht, liegt nicht am mangelnden Kontakt mit dem Auftraggeber, sondern an der Erderwärmung, sagt heute auf Nachfrage der Mitarbeiter der Aufzugsfirma, die immer wenn sie in Seil- und Zugzwang gerät, rechtfertigt warum es ist wie es ist. Weil es auch nicht schneller geht. Weil Personal fehlt, Zeit, zu viele Aufträge, zu wenig Zeit, zu lange Reaktionszeiten. Und deswegen reden wir heute übers Weltklima. Die Firma sagt nicht: Wir haben zu wenig Personal. Die Sache dauert noch. Es geht eine Bestellung auf Reisen. Salvatore Adamo würde es besingen und alle wüssten Bescheid. Stattdessen drumrum Gerede. Alles Wattebäuschchen. Seichtes Palaver, nur nicht zur Sache kommen. Wer den Aufzug so bestellt hat, trägt die Verantwortung für einen in Zeiten wie diesen unvernünftigen Ölhydraulikaufzug? Ja, bitte, wer? Wer hat denn die Entscheidung für den Aufzug getroffen? Solche Probleme sind doch vorhersehbar mit solchen Aufzügen, sagt der Aufzugsmensch. Heutzutage nicht mehr sachgerecht, diese Technik. Wegen der Erderwärmung.

Mensch, jetzt halt aber mal die Klappe, Aufzugsmann: Ich war’s, damals. Ich hab den Aufzug 1996 bestellt. Da war Erderwärmung noch kein Thema. Wie? Das wussten Sie nicht? Höchste Zeit nachzudenken. Nicht aus einer Mücke (einem Auftrag und wann er abgearbeitet ist) einen Elefanten (schwerwiegendste Fehlentscheidung 1996 und Welt-Klimakatastrophe) ins Feld zu führen. Viele müssen sich derzeit auftragsmäßig übernehmen. Ich muss mich kurz übergeben. Weiter arbeiten….das Erdklima ist verlinkt. Klink.

Weiterführend

* Die Erderwärmung

Die Versammlung ist längst überfällig, es ist Juni. Sagt der Anrufer. Wieso? Stand etwas wichtiges an? – Ja, bis Mai müssen wir durch sein mit der Versammlung. – Warum? – Ist das nicht so vorgeschrieben? (Auszug aus einem Telefonat)

Und ewig drängelt der Terminkalender zur Terminierung von Eigentümerversammlungen

Jedes Jahr das gleiche: Immer drängelt der Terminkalender. Verwalter von Wohnungseigentümern haben viel damit zu tun. Es gibt dazu verschiedene Denkansätze.
Die Gesetzgebung drückt seit Jahren auf die Tube. Absehbar ist eine Verschärfung von Abgabefristen für Jahresabrechnungen. Es heißt bereits, ab 2017 seit spätestens ab Monat Juni oder Juli die Verspätung bei der Abgabe von Steuererklärungen strafsteuerpflichtig. Die Abgabefrist für Jahresabrechnungen steht daher nicht zur Diskussion und ist ein anspruchsvolles Ziel.

Dass man mit der Herstellung und dem Versand von Jahresabrechnungen zwangsläufig das Stattfinden von Wohnungseigentümerversammlungen koppelt, ist tatsächlich häufig der Fall. Zur Frage der richtigen Terminierung einer Versammlung gibt es aber immer mehrere relevante Aspekte. Der Rest ist Psychologie.

…

Wann muss eine Versammlung stattfinden?

Wenn etwas ansteht, zu besprechen bzw. zu beschließen. Die Jahresabrechnung ist ein Gesichtspunkt. Ein Wirtschaftsplan ein zweiter. Im, sagen wir, gut geölten Abrechnungsbetrieb sind Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan sicher nicht die Hauptthemen, sondern Standard- und Routinethemen mit vielleicht 20% Relevanz. Kommt drauf an, ist immer bisschen unterschiedlich. Lief das Jahr, über das abgerechnet wird, kostenmäßig aus dem Ruder, kann es geradezu wichtig sein, durch raschen Beschluss Nachzahlungen herein zu holen. Deckt das Wohngeld nicht die Bewirtschaftungskosten, ist es ebenso. Hier ist die Anhebung des Wohngelds gute Verwaltung. Ist beides in Deckung, also alter Wirtschaftsplan und die Abrechnung des letzten Jahres, so besteht an und für sich kaum Eilbedarf. Formalisten wenden allerdings gern ein, nur eine beschlossene Jahresabrechnung sei eine gültige. Nun gut. Es geht um Spannung.

Und Entspannung.

Ansonsten haben alle viel zu tun und Arbeitsprogramme mit unterschiedlichen Lebensschwerpunkten. Bei der Verwalterin sind es Fragen der lfd. Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung und dergleichen.
Bei den Wohnungseigentümern ist es ihr Leben. Unmöglich das vernünftig thematisch zu umreißen.

Arbeitsprogramme für künftige Kalenderjahre macht man vernünftigerweise im letzten Quartal des ausklingenden Jahres. Wer sein Aufgabengebiet zuverlässig überschaut, kann die Terminierung daran vernünftig anpassen. Das Jahr ist nun mal das Wirtschaftsjahr. Und das folgt.

Die Versammlung im April oder Mai kann unter Umständen Arbeitsbedarf durch Beschluss regeln, der unaufschiebbar noch im lfd. Jahr erledigt werden muss. Besser organisiert aber ist die gegen Ende des Jahres thematisch visionäre Versammlung mit dem Thema: Was machen wir eigentlich nächstes Jahr? Bzw.: Das Themenpaket kann dann schon in einer Art und Weise durchorganisiert sein, dass es nächstes Jahr zuverlässig vollendet werden kann.

Zum hier beschriebenen Themenkomplex führte ich gerade ein interessantes, ungewöhnliches Gespräch mit einer Wohnungseigentümerin aus Kreuzberg. Sie plant, im September ein bisschen weg zu fahren und im Oktober ist auch noch ein Kurztrip nach Italien in Planung. Dass wir nun mit unserer Planung entgegen halten, wir hätten für „gleich nach den Sommerferien“ die Sitzung geplant, passt mit dieser Planung gar nicht überein. Sie sagte: Das ganze Jahr über interessieren sich viele gar nicht für die Arbeit in der WEG, man kann diese ganze Terminpsychologie einfach abändern und dazu übergehen, immer erst im vierten Quartal zu tagen. Dann ist eben genau das unser System. Wenn die Tage kürzer werden, ist es sowieso schöner drinnen als draußen und da setzen wir uns zusammen und regeln jeweils das nächste Jahr. Wo ist das Problem?

Ich muss sagen, ich habe darauf keine Antwort. Und richtig: Wer darüber intensiv nachdenkt, muss zu dem Ergebnis kommen, es ist alles nur eine Frage der Psychologie.
Halten wir fest: Es ist beides ganz sicher zulässig und bspw. immer erst im zweiten Halbjahr zu tagen, ist kein Ausdruck schlechter, säumiger Verwaltung, sondern kann den Umständen entsprechend geradezu vernünftig und geboten sein.

Mehr kann zu dieser Frage heute hier nicht abschließend vernünftig dargetan werden.

Leider ist es gang und gäbe. Einmal beauftragen, dreimal mahnen. Sonst läuft nüscht.

Handwerker nerven (häufig). Von Ausnahmen abgesehen.

Einzelkämpfer-Kleinbetriebe, können sich nicht organisieren, haben die Sachen nicht im Griff, die sie tun. Sind eigentlich nette Leute. Vielleicht liegt´s an den Kaltgetränken am Abend. Jeden Abend. Man weiß es nicht.

Das Haus steht in Berlin-Schöneberg. Die Eigentümer haben beschlossen, im Vorderhaus an der Straßenfassade die acht Balkone anzusehen, die Brüstungsgitter (Blumenkästen) haben. Diejenigen, die reparaturbedürftig sind, sollen repariert werden. Diejenigen, die erneuerungsbedürftig sind, sollen erneuert werden. Diejenigen, die in Ordnung sind, können so bleiben. Eventuell sind ein paar Vorsorglichkeitsmaßnahmen zu erwägen: Anschleifen, entrosten, wo erforderlich und Metallschutzanstrich: Das wäre ja gar nicht so doof.

…

Hausverwaltungen sollen so arbeiten, wie es „vernünftig gebildete und unvoreingenommene Hauseigentümer“ selbst machen würden. Gebote wie die wirtschaftliche Vernunft, der Erhalt des Bestehenden und die Abwägung, wo Investment erforderlich ist, sind Kriterien.

Es entspricht den Geboten der wirtschaftlichen Vernünftigkeit, nur solche Gitter zu erneuern, deren Erneuerungsbedürftigkeit unaufschiebbar ist. Bzw. deren Instandsetzung im Rahmen einer Reparatur unwirtschaftlich wäre.

Vom Schreibtisch aus lassen sich diese Dinge nicht lösen. Man muss hin und sich die Sache anschauen, Stück für Stück. Für einen Kostenvoranschlag, was getan werden muss, muss man ermitteln. Es ist nur fair und auch geboten, in einem solchen Fall die Vorermittlungen tatsächlich kostenpflichtig durchzuführen: Der Handwerker muss für diese Fleißarbeit Zeit aufwenden. Abrechnung nach Zeitaufwand, ein grundfaires Anliegen. Doch daraus wird nichts. Der Auftrag ist klar formuliert:

Auftrag zur Vorermittlung des tatsächlichen Arbeitsbedarf:
Anschauen sämtlicher Brüstungsgitter (gegen Zeitaufwand: Der Rückfluss soll hinterher entweder ein ad hoc-Reparaturvorgang „auf Zuruf“ im  guten Kontakt mit mir sein oder (bei Bedarf) die komplette Entfernung und Neuanbringung entsprechender Brüstungsgitter. Die bedarfsgerechte Befassung wird vom Auftragnehmer mit uns abgestimmt, das kann auch ein Kostenvoranschlag sein. Dazu sind angehängt: Tiefenrecherchen meinerseits als Arbeitserleichterung (Anlage). Hilfreich bei Bedarf: Die Hauskommissare der Hauswartsfirma (dort hauptsächlich Herr Reinhardt)

Der ganze Auftrag scheitert.

Dabei war alles geschickt eingefädelt: Ich habe den Metallbauer vorher angerufen, ihm genau gesagt, wie der Auftrag abzuwickeln ist. Dann den Auftrag geschickt. Und ein Versprechen erfüllt: Aktenauszüge (Ausschnitte) der Straßenfassade aus den Bauplänen vom Haus, ein Belegungsplan „Wer wohnt wo, wie heißt wer“, Lage der Wohnung, Benennung der Wohnungseigentümer undsofort.

Alles vergebliche Liebesmühe.

Zwei-, dreimal dran erinnert, nichts und dann ein Angebot jetzt. Endlich.

Austausch von acht Brüstungsgittern pauschal 6.000,- € (ohne weitere Informationen)

Der Laienjurist in mir meldet hier eine Gehörsrüge an. Das war nicht mein Auftrag.

„Ich bin nicht rein gekommen,“ sagt der Metallbauer auf Anruf von mir. „War keiner da,“ nur eine Frau, „wie heißt sie noch? Habe ich vergessen.“ Aha.

Ich erinnere ihn an den Wortlaut meines Auftrags. „Na gut, wenn Sie das so wollen jetzt,“ sagt er, und ich „Nein, nicht jetzt, sondern vor zwei Monaten.“ „Na gut, dann mach ich jetzt einen Aushang da,“ sagt er und „geh da nächsten Montag hin.“ Und ich: „Nein, machen Sie jetzt den Aushang und gehen Sie eine Woche später am Montag hin,“ sage ich und „die Leute haben auch was anderes zu tun, müssen arbeiten.“ Und er so: „Na ja, gut dann, okay..“ und überhaupt.

Grundmieses Gefühl. So was von unkoordiniert.

Schneegida ist, wenn wir uns den ständigen Schneefall nicht mehr gefallen lassen möchten. Und wenn im Bereich der sozialen Netzwerke all diejenigen uns mit Kommentaren und Postings erklären, dass es jetzt geschneit hat und die Anderen, dass es noch nicht geschneit hätte. Dass es so schön ist, wenn es mal wieder schneit, bzw. unschön, dass es schon wieder so hanebüchen schnitt. Die Forderung: Wir sind der Schnee!

So was von „Veräpplung“, Pferdebesitzer werden in der Reithalle aufgefordert abzuäppeln. Das bedeutet sauber machen, Kothaufen der Pferde beseitigen. So liegt hier Sache beim Metallbaubetrieb doch recht ähnlich. Bitte abäppeln.

Es war doch ein ganz klarer Auftrag.

„Das war alles rott“, sagt der Metallbauer im Telefonat. Doch das befriedigt uns nicht. Bei wem genau war er auf dem Balkon und hat sich die Gitter angesehen? Warum sind die Befunde nicht in Listenform aufgelistet und damit nachvollziehbar? Ich habe nicht gehört, dass sich der Metallbauer irgendwo angemeldet hat? – Ja, das stimmt. Er war gerade dort in der Gegend. Eine Frau war da, die anderen nicht. „Ich habe ja auch keine Telefonnummern.“ – Es wird klar: Der Fehler liegt ausschließlich beim Auftraggeber: Fing dieser denn schon an mit der Auswahl des falschen Metallbaubetriebs!

Einmal darf jeder „Scheiße bauen“, doch dann ist Schluss mit lustig. Der Chefkoordinator der Pegida in Dresden, sagt dessen Stellvertreterin Oertel bei Günter Jauch, habe Dinge auf dem Kerbholz so wie jeder, der mal Mist gebaut hat. „Jeder hat eine zweite Chance verdient,“ hat sie gesagt, bei Günter Jauch. Das gilt jetzt auch für den Metallbaubetrieb, der den Auftrag endlich abarbeiten muss.

Auch der andere Auftrag an den Metallbauer: „Melde Dich bei Herrn Hintze, dann fahre nach Absprache dorthin und mach das Metalltor zum Hof leiser, nimm Gummis mit, die die Schließgeräusche abpuffern und unterbinden, und zeige die Arbeit hinterher Herrn Hintze, der die Leistung dann abzeichnet, ist bei ihm angekommen. Es wird was anderes draus. Im Nebensatz berichtet er, er sei nun sowieso nachher dort in der Gegend und dann fahre er gleich mal ran. Auf Nachfrage: „Hast du dich verabredet?“, sagt er, „ich hab angerufen, da wird nur angesagt, er sei nicht erreichbar.“ Man kann keine Nachricht hinterlassen. „Schick ihm doch auf sein Handy eine SMS, denn wenn Du keine Nachricht hinterlässt, wird er Dich auch nicht zurückrufen, denn er kennt ja Deine Handynummer nicht.“, sagt er: „Och, ach ja“ und „Uff“. Na siehste, communication error, Auswege aus der täglichen Not und geschickte technische Gimmicks, wie man einen Kunden erreicht. Dass ich ihm das erklären muss? Uff.

Weder Pegida-Organisationstalente noch Metallbaubetriebe haben eine dritte Chance verdient. Wenn einer von beiden sich noch einmal in zu beanstandender Art und Weise fehlverhalten oder künftig ein Fehlverhalten zu rügen ist, dann ist es aus: Mit der Geschäftsverbindung zum Metallbaubetrieb. Aber auch mit der Pegida in Deutschland. Denn eins ist doch klar: Weder von dem einen noch von den Anderen, dort in Dresden, die da sagen, sie seien das Volk, war etwas vernünftiges zu hören.

Oder hat jemand etwas vernünftiges gehört? Ich nicht.

Wer ein Blog im wilden W (Web) betreibt, muss sich um Besucher nicht kümmern. Viele kommen automatisch. Die Zahl der vollkommen unsinnigen Kommentare in der entsprechenden Funktion auf dieser Website geht in die Tausende. Es sind Russen, Chinesen, Kasachen und Wachulken. Aus aller Herren Länder kommen Kommentare. Sinnvoll sind die wenigsten.  Soweit zur Berliner Speckgürtel Welt.

In Berlin-Wilmersdorf herrscht heute Vormittag Alarm. „Männer auf dem Dach“, ruft einer an und sagt: „Ich hol die Polizei.“ – Eine weitere Frau, im Dachgeschoss wohnhaft, hakt ebenfalls nach: „Männer aus dem Ostblock,“ sprechen polnisch untereinander. Ja, es sind die drei Brüder Meinislaw aus Deinislaw (* Namen geändert). Sie sind nicht auf Raubzug über Dach. Die leben seit mehr als zwanzig Jahren in Deutschland, sind außerordentlich fitte Dachdecker und beseitigen im Auftrag der Hausverwaltung Undichtigkeiten am Dach. Irgendjemand hat ihnen die Zeit gestohlen. Deswegen vergaßen sie, wie ausdrücklich erbeten, vorher bei Frau S. aus Wilmersdorf anzurufen und die Arbeit anzumelden. Sachen gips.

In Lichtenberg gibt es schweres Heizungswasser: Dafür interessiert sich der Verwaltungsbeirat. Eine Anlage zur Beseitigung von negativen Eigenschaften am Heizungswasser ist in der Halfpipe, dies nennt man eine strategische Überlegung. Es ist bald Weihnachten: Feel the Heat!

Bei der Permeation dringen kleine Anteile von Gasen (Methan, Sauerstoff, Stickstoff, Kohlendioxid) durch die Wandung von Kunststoffrohren und durch Gummi- und Kunststoffdichtungen ein. Dieser Vorgang findet bei Gasleitungen von innen nach außen und bei Flüssigkeitssystemen (Heizungs-, Solar-, Kühlleitungen) von außen nach innen statt. Die Geschwindigkeit der Permeation ist von dem Rohrmaterial und der Art des Gases abhängig. Auch die Temperatur und die Konzentrationsdifferenz der Moleküle zwischen Innen- und Außenseite des Rohres haben Einfluss. – Das macht alles nichts: So lange sich keine „Freien Radikalen“ tümmeln…

Permeation läuft in vier Stufen ab.
1. Adsorption der Gasmoleküle an der Rohroberfläche
2. Absorption ins Innere der Rohrwand
3. Diffusion durch die Rohrwand
4. Desorption an die Außenluft bzw. in die Flüssigkeit

Und die Folge? Destruktion. – Mensch, das ist ja alles ganz einfach. Weiter arbeiten… und gelegentlich VDI 2035 studifizieren…

© Foto: #Flurbereinigung – Idee: #Flurbereinigung (an beide mit Dank)

Wenn es auf die Torte hagelt, ist das Dach wohl schlecht genagelt. (#Flurbereinigung) – Blaukraut bleibt Blaukraut und Blaublut bleibt Blaublut. (Zungenstolperer)

Die einen haben ein Händchen fürs Handwerkliche. Andere schreiben Texte, Briefe, Emails, Verträge. Alles hat ein Händchen, nur der Mensch hat zwei.

Was #Flurbereinigung betrifft, müssen wir nicht länger ausholen und können empfehlen, die seiteneigene Suchmaschine nach gesammelten Erkenntnissen des Charlottenburger #Flurbereinigung zu forschen.

Der heutige Erkenntnisgewinn bezieht sich auf Dachschäden. Wer einen hat, weiß wovon der Artikel geht. Verwechsle nie Ursache + Wirkung. Hierfür – für die bahnbrechende Erkenntnis – hat #Flurbereinigung ein Marzipanschweinchen verdient. Robert Lembke war es, der uns lehrte zu fragen: „Welches Schweinderl hätten´s denn gern.“ Otto, blonder Friese, ergänzte: „Ja, das mit der Brille“. Das ist Geschichte, an die wir uns gern erinnern. Den Rest erzählen wir uns mal beim Konditormeisterfachbetrieb unseres Vertrauens.

Berlin-Wilmersdorf: Die Leckageortung im Haus ist nichts unanständiges, sondern eine Art gewissenhafte Nachschau, wo´s feucht wird und sich das niemand erklären kann. #HausverwalterABC

So ist es mit „Leckagen“… (Artikel zu Leckagen)

Ich nehm alles an, auch ohne Vereinbarung: Solange überhaupt jemand kommt, ist scho Recht. Oder?

An der Sachlage hat sich nichts geändert. Der Grundstücks-Nachbar ist Vertreter, Geschäftsführer der Eigentümer im Afrikanischen Viertel, CDU-Abgeordneter im Abgeordnetenhaus Berlin. Alle seine Schrägen, die Gesellschafter, müssen sich bitte an die erforderliche Sorgfalt „unter Nachbarn“ rechtsverbindlich halten. Sie sollen für etwas einstehen wie normale Bürger und nicht, bspw. gegenüber der amtlichen Bauaufsicht, wahrheitswidrig behaupten, ihre Instandsetzungsverpflichtung für die Giebelwandseite am gemeinsam belegenen Lichthof scheitere an der „mangelnden Mitwirkungsbereitschaft der Nachbarn“, also uns.

Frechheit, Rücksichtslosigkeit und Unwahrheit. Christliche Partei Deutschlands: Niemand, auch Deine Abgeordneten nicht, sollen falsch Zeugnis reden wider ihren Nächsten. So, das hätten wir jetzt?

…

Seine ganzen aufgestauten Aggressionen gegen „die da oben“ atmet man schon mal weg. Denn die Sache liegt jetzt beim Rechtsanwalt. Dort wird sie sachlicher.

Was zuvor gewesen ist? Zählt nicht mehr.

Was jetzt passiert? Darauf kommt es an. Sie, die Berufskollegin und Lebensgefährtin ihres „christlichen Demokraten“, Kindesmutter des gemeinsamen Kindes schreibt doch jetzt recht kleinlaut:

Der Rechtsanwalt, Herr Dr. Otto (* Name geändert), teilte mit, dass wir uns mit Ihnen in Verbindung setzen sollten, um einen Termin für das Aufmaß zu vereinbaren. An diesem Termin würden unser Bauleiter, Herr Rüster (* dito), und der Gerüstbauer Herr Seiler (* dito) teilnehmen. Nach Aufmaßerstellung können dann alle weiteren Arbeiten geplant werden. Bitte teilen Sie uns mit, wann dieser Termin erfolgen kann und an wen wir uns zwecks Zugang zum Objekt Afrikastraße 49 (Hausmeister?) wenden können. (Email der Kollegin, 10. März)

Da geht in einem das ganze Kopfkino schnurstracks an: Verfehlungen erinnert man. Lügen, Intrigen, sich „nicht bewegen“ wollen. Die Nachbarn haben es so weit kommen lassen. Wir haben Rechtsanwälte eingeschaltet. Einschalten müssen. Weil sich nichts bewegt hat.

Die Kosten dieser Einschaltung soll die Gegenseite übernehmen.

Nein, liebe Kinder. Yoko ist nicht Joko aus´m Fernsehen. Der war damals noch gar nicht auf der Welt. Merkt Euch das. Es gab ein Leben vor dieser Art von Fernsehen!

Eine ärgerliche Erfahrung des beruflichen Lebens ist, wenn Leute versuchen, auf einem möglichst wenig „obligaten Weg“ durch Kernbereiche ihrer Verantwortung durchzuschlüpfen, möglichst ohne irgendein Obligo für Sorgfalt und Vernunft, Haftung und Berechenbarkeit. Und so liegt es hier.

Schurkenstaat Nachbar. Give Peace A Chance!

Die Antwort ist präzise, den „gesamten Salm“ nochmals von vorne nach hinten aufrollend.

Zitat:

Sie können sich hierzu mit der Hauswartsfirma Trallala (* dito oben) abstimmen terminlich und eine Innenbesichtigung der (im letzten Jahr komplett renovierten, fertiggestellten) Lichthofs unsererseits vornehmen. Wir hatten Ihnen schon seinerzeit dringend nahegelegt, den Lichthof, soweit dies den Giebel betrifft, handwerklich instand zu setzen.

Hierzu war nach unserer Auffassung folgendes erforderlich:
– Die Bauzeit muss klar terminlich von bis umrissen sein.
– Die Firmen müssen klar benannt sein mit Ansprechpartner.
– Der Zustand vorher muss „gedeihlich“ in einem Protokoll fotografisch festgehalten werden.
– Der Zustand muss hinterher identisch sein, falls nicht müssen Sie für Schäden aufkommen.

Dies alles, verlangten wir seinerzeit, müsse in einer Nachbarrechtl. Vereinbarung schriftlich festgehalten werden/sein. Dies sitzen Sie aus und beantworteten es nicht. Stattdessen schickten Sie uns telefonisch Anrufer auf den Hals, die sich als vermeintliche Handwerker ausgaben, die „mal schnell, eins fix drei“ aufs Grundstück wollten.

Zitat Ende

Und wir reichen uns nicht mal gedanklich die Hände.

Das hätten sie wohl gern: Dass hier jemand sie reinlässt ohne jede Terminvereinbarung.  Wenn John und Yoko nicht die Welt mit diesen Augen gesehen hätten, und es mir vermittelt hätten, ich mag diesen Nachbarn nicht. Und könnte….., wenn man mich ließe……

Weiter arbeiten…

Empfehlungsmanagement: Wenn die Hausverwaltung einen Handwerker empfiehlt. Oder der Idee gefolgt wird, das eins und eins zwei ergibt, so von wegen Synergien…. – kommt am Ende rechnerisch (auf Rechnung) „drei“ raus, haben alle Beteiligten ein Problem.

Ein Kunde von vernetzt in seinem Kopf, was er weiß.

Wenn der Elektriker „die anderen Punkte“ im Auftrag der Hausverwaltung bei uns in der Wohnanlage macht, zu denen er bereits beauftragt ist, kann ich den bitten, auch noch diese Kleinigkeit für mich privat zu machen. Die Differenz, die zahl ich.

Das macht er gleich mit. Ein Abwasch.

Da spar ich Geld. Er muss nicht extra anfahren, weil er ja sowieso schon kommt. Eine Anfahrt weniger. Bingo. Eine Win-Win-Situation.

…

Was wir im Kopf haben, das ist selbstredend so: In unseren Gedanken. Auf diese Weise kommen wir klar. Ob wir das, was wir im Kopf haben, auch mit Mitmenschen durchsetzen können zu leben, steht auf einem anderen Blatt. Hören sie uns nicht zu oder äußern wir uns unklar, entsteht eine Gemengelage zwischen Anspruch und Realität. Gute, alte Schriftform: Hast du klar und deutlich umrissen und wurde die genaue Einhaltung bestimmter Auftragsparameter gefordert, bist du im Recht. Wurde nur kurz „wischi waschi“ gesprochen in der Annahme, der andere wird „wirtschaftlich mitdenken“, ist alles möglich. Und nichts un-…..

Das Leben, das ist anders. Vollkommen anders. Verflochtene, kompliziert zu merkende Bedingungen sind abzustreifen und geraten schnell in Vergessenheit: Ein Auftrag ist ein Auftrag. Diesen durchzuführen, bedarf einer Anfahrt. Oder auch mehrerer.

Für den anderen Auftrag muss der Handwerker erst die Teile bestellen, sagt er sich. Die sind noch nicht da. „Komme nur dann zu mir und richte meine Kleinigkeit kostengünstiger, wenn du dafür nicht extra anfahren musst.“ Wurde das so gesagt? –

Waren wir dabei? Nein. Ist es unser Problem? Nein.

MMEB-The Roaring Silence-Blinded By The Light

Schrei aus der Stille: Hör doch mal zu. „The Roaring Silence“: Album von Manfred Mann´s Earthband, Veröffentlichung: 1976. „Blinded by the light“: Wenn der Elektriker mehr Licht macht als erwartet und du geblendet bist. Von der Schönheit der Welt, vom Frühling, vom LED-Lichtsystem! Im Hauseingang, der wie ein Kundenfang…

Die andere Sache liegt schon länger rum und wurde bislang nicht abgearbeitet. Die Hausverwaltung mahnt auch nicht. Es ist eigentlich unschön, denn dass es heller sein soll und eine Kameraattrappe vorm Haus hängen möchte, hat Sicherheitsgründe im Winter.

Und, oh Wunder, der Winter ist jetzt bald vorbei, immer ist irgendwas.

Dass der Handwerker die Rechnung gekürzt bekam, bei dieser Sachlage, um die Kosten der Anfahrt, hat die Handwerkerehre verletzt.  Und das Gefühl für Anständigkeit bei der „abgerechneten“ Kundin. „Für Sie arbeite ich nicht mehr“, wurde gesagt. Und geantwortet: „Na gut, dann eben ein anderer.“

So oder so ähnlich. Wer hat Recht?

Der Hausverwalter als Mediator? Zuweilen. Oder als Perlator: An dem alles abperlt, was sich Bahn bricht, an täglichem Ärger mit den misslungenen Versuchen auskömmlich zu leben.

Und sind wir Mediatoren und müssen das überwachen? Wie nun rauskommen aus solchen Dilemma? – Sagen wir ruhig einmal deutlich: In ca. siebzig bis fünfundneunzig Prozent aller Beanstandungsfälle liegt der Hase im Pfeffer in fehlerhafter, zu wenig aufmerksamer Kommunikation. Die Menschen hören sich einfach nicht mehr genügend zu.

In Berlin-Spandau wird eine Kellerdecke saniert, nächstens.

Dazu müssen per Aushang alle Bewohner des Hauses auf eine nickelige Vorgehensweise eingeschworen werden. Im Kern geht es darum, den eigenen Keller „im Bereich der geschädigten Kellerdecken“ (wo ist kartographiert) wenigstens teils zu beräumen. Ein Mieterkeller muss ganz und gar beräumt werden.

…

http://www.youtube.com/watch?v=lI_-MktbNFY
Sag zum Abschied leise Servus – Hans Albers und Paul Hörbiger

Der Kellerraum wird ausgeräumt. Von einigem könnte man sich jetzt mal trennen.

Währenddessen ruft „Atze“ (* Name geändert) an. Er ist der Sprecher des Rockerclubs „Bloody Sundays“ (* Name geändert) aus Berlin-Lichtenberg. Ein ganz ruhig wirkender, netter und verbindlich auftretender Mensch. Wir haben ihn und seinen Motorradclub angeschrieben, als Nachbarn mit einem Verwaltungsgrundstück. Man müsse sich mal austauschen, sagt der betreibende Hausverwalter, ganz Kommunikator, über dies und das. Und Nachbarn sollten miteinander reden. Richtig reden. Freundlich, verbindlich, direkt. Ohne fernes Blabla.

Ich bin Rocker, ich bin Rocker
meine Gang nennt sich „Lucifer Mob“
am Tage bin ich Schlosser
das ist ’n ziemlich mieser Job
aber abends hol‘ ich dann meiner Ofen aus dem Stall
in den Lederjackentaschen dicke Feuerwasserflaschen
und zwischen den Knien der Tank voll Benzin.

Ich bin Rocker, ich bin Rocker
doch ich steh‘ nicht auf Gewalt
ich bin nicht so ’n primitives Schwein
und schlag ’nem Schwachen die Fresse ein
wir sind Rocker, wir sind Rocker
doch ohne amputiertes Gehirn
und wenn man uns nicht dumm
von der Seite anquatscht
dann kann auch nichts passieren…!

(Textauszug aus: „Ich bin Rocker“ – Udo Lindenberg, 1976)

Z.B. über Bäume, die gemeinsam entlang wachsen und vegetieren. Ab und zu ein Schnitt an einem Ast und gut ist. Damit nicht zusammenwächst, was nicht zusammen gehört. Ist gut, sagt er, machen wir so. Wir sind im Gespräch. Wir hinterlegen eine Handynummer und „Atze“ als Name, das muss reichen. Weder eine Festnetznummer sollen wir aufschreiben, noch eine andere, abweichende Adresse. Es geht immer nur über dieses Grundstück. Gut, machen wir so. Wenn das die Spielregel ist. Bitte schön.

Sie sind Pächter des Grundstücks, auf dem der MC sitzt, das Vereinsheim. Mit allem, was dazu gehört. Das schließt die Frage ein, wer sich um Baumbeschnitte kümmert. Oder um sonstige Fragen, die die Existenz als Grundstück mit „real existierenden Nachbarn“ betreffen.

Ach ja, und Freitag. Freitag, 18 Uhr: Da ist immer jemand da. Wenn de ma was willst, weeßte? Ja, weeß ick. Notier ick mir.

Zurück nach Berlin-Spandau und husch in den Keller.

„Time to say goodbye“? Aus unerfindlichen Gründen schlägt das Berliner Textverarbeitsprogramm vor, stattdessen „Godesberg“ zu sagen. Wir wissen nicht, ob der Programmierer das Wörterbuch mit Blick auf den längst abgeschlossenen Hauptstadtumzug so programmiert hat, das immer wenn „Goodbye“ gesagt werden soll, ein weiterer Umzug nach Berlin angestoßen werden soll? Die Idee, goodbye (nicht „good buy“, also „Guten Einkauf“) zu sagen, entspringt der Vorstellung im Hausaushang der Verwalterin, den Leuten die Trennung von Sperrmüll an die Hand zu geben, jetzt und „bei dieser Gelegenheit“. Könnte man sich nicht bei dieser Gelegenheit mal von Sachen trennen, die man längst nicht mehr braucht?

Eventuell wird im nächsten Aushang, den zu verfassen, der lyrisch begabte Hausverwalter sich vornimmt, als Text stehen: „Sag zum Abschied leise Servus.“ Was das Programm dann vorschlüge, ist noch nicht verprobt. Eins kann man nur hoffen: Dass der Mob angesichts des Aushangs zur Kellerdeckensanierung nicht tobt.

Dieser Beruf ist schon mannigfaltig. Zwei Geschichten in unterschiedlichen Stadtteilen und eine ganze Palette von Gesichtspunkten. Das ist der Grund, warum dieses Blog nie endgültig vollgeschrieben werden kann. Es ist immer noch ein Stück Platz im Internet.

Weiter arbeiten…

• Zulässiger Gedanke: Ich bin Rocker (von Udo Lindenberg)

Eine der hilfreichsten Grafiken, um Wohnungseigentümern zu erklären, wo eine Wohnung (und bis wohin) Sondereigentum ist und auf eigene Kosten instand zuhalten. Anschaffung: Schon vor mehr als 10 Jahren. Dann in Vergessenheit geraten. Jetzt schaltet die Hausverwaltung ihre Firmen-Suchmaschine scharf und siehe da: Da ist die Grafik wieder! Und jetzt kommt sie nie wieder weg. Versprochen.

In der gut geschriebenen Allerweltsgeschichte eines Blogs gibt es den roten Faden. Einen Handlungsstrang. Der allein schon dem Leser gewieft Spaß bietet, das Ding überhaupt zu lesen.

So ist auch das Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer aufzusetzen. Das zu lesen soll Spaß machen. Auch wenn die Geschichte hinter dem „eckigen Rundschreiben“ oft als Widerlichkeit des Lebens aufzufassen ist. So wie bspw. das Strangschema von Abwassersträngen in bewohnten Mehrfamilienhäusern. Wissen macht „Ahhhh…..“.

…

Von der Abwasserleitung im Vorderhaus des Hauses in Berlin-Schöneberg liegt eine DVD vor. Die hat die Fa. Rohrreinigung Brehme angefertigt, auftragsgemäß. Der Verwalter zieht sich einen Film rein. Er zeigt, wie die Abwässer durch das Vorderhaus-Strangsystem von oben nach unten fließen. Schon eklig. Bzw. schön eklig. Aber es birgt wichtige Erkenntnisse. Muss im Gemeinschaftseigentum der Strang saniert werden? Oder nur ausgefräst? Oder ist gar nichts zur veranlassen. Fragen wie diese bewegen den Hobbycineasten und Hausverwalter, wenn er sich solche Videos ansieht.

Nicht dass wir nicht doch wüssten, wie so ein Strangschema vermutlich aufgebaut ist. Ranken sich gleichwohl viele Fragen von technischem und rechtlichen Gedöns um diese „Abgänge“, in die wir das einleiten, was wir gerne unter oder hinter uns ließen.

Dabei sind die bekannteren Wohnungseigentümer, die mit dem Verwalter gutbekannt sind und eine fast freundschaftliche Gesinnung mit uns haben, durchaus sehr vertraulich. „Passt es gerade?“, frage ich den Wohnungseigentümer in Berlin-Lichtenberg, als ich ihn privat zurückrufe, weil er mir auf den AB gesprochen hat. Ich bin auf dem Stadtring unterwegs und habe wie üblich mit Stauproblemen zu kämpfen. Auf dem Stadtring Nord ist einfach fast immer nur Stau.

So wie in den abgehenden Abwasserleitungen von Häusern. Irgendwann ist alles zu, man hat Inkrustrierungen drin, im Abwassersystem.

Der Eigentümer, mit dem ich spreche, hat gerade Zeit. „Wenn es Dir nichts ausmacht, dass ich gerade auf Toilette bin“, sagt er. Ich sage: „Nein, kein Problem. Das mache ich auch oft.“ Ich telefoniere mit Leuten „auf´m Klo“.

Da ist wenigstens einmal „kontemplative Zeit“, miteinander zu reden. Man ist nicht so abgelenkt.

In Berlin-Wedding haben die Menschen in den hinteren Gebäudeteilen ihre Altbaubäder. Vor vielen Jahren bauten Voreigentümer, Miethausbesitzer, dort Altbaubäder ein. Die Bäder wurden „auf Holz“ gebaut. Einfach draufgesetzt, eingefliest. Jetzt ist das alles in die Jahre gekommen. Dauernd läuft von einer Wohnung eins drüber Wasser in die Wohnung eins drunter. Der „drunten“ ruft dann bei der Hausverwaltung an, der von der Hausverwaltung sagt dann: „Das muss der eins drüber richten, setzen Sie sich mit dem in Verbindung“ und der eins drunter sagt dann: „Den habe ich schon angesprochen, der reagiert aber nicht“. Undsoweiter und so fort, aber nicht sofort. Eben. Ärgerlich.

Die Hausverwaltung macht jetzt ein riesiges Fass auf, schreibt alle Eigentümer an mit einem „Eckigen Rundschreiben“, dienstbeflissen, fleißig, informierend.

Irgendein Schlüsseldienst hat auf yelp.com eine negative Schmähkritik über die Hausverwaltung geschrieben, gesagt, der „schreibt viele Emails“, Ccs. an alle undsofort. Zeit zu lesen hätte er nicht. Jemand anderes schreibt eine weitere Meinung dazu und wehrt das „zuviel schreiben“ ab und sagt: „Wer schreibt, INFORMIERT.“ Kluges Mädchen, die das geschrieben hat. Genau so ist es.

Die Eigentümer werden das Rundschreiben lesen (müssen) und „auf eigene Kosten“ bauliche Maßnahmen in ihren Bädern planen müssen, um das endlich zu stoppen. Die WEG-Verwalterin kann (und sollte auch) darauf hinweisen, selbst tun darf sie aber nichts. Fremdes Eigentum: Sondereigentum.

Caramba caracho olé!

Jetzt sitz ich hier, während ich sinnier! Die braune Masse unter mir. (Gedicht aus der Toilette im Führerbonker, April 1945, Quelle: nicht von mir, auch nicht von Walter Moers)

Der Eigentümer aus Berlin-Lichtenberg, mit dem ich telefoniere, weist mich auf die Notwendigkeit hin, das Telefonat zu beenden. „So, und jetzt müsste ich mal die Hand nach hinten führen“, sagt er. „Tschüss!“

Das nennt der gewiefte Haus- und Grundsverwalter eine „vertrauensvolle Zusammenarbeit“. Rettet den Augenblick! Weiter arbeiten…

(EP)

Strukturelle Verbesserungen sind besser als welche, die die Oberfläche der Substanz weitgehend unberührt lassen. Eine strukturelle Verbesserung ist es beispielsweise, wenn in einer über zwei Straßen gehenden Innenhof-Wohnanlage der Innenhof von einer Vielzahl von stinkenden Mülltonnen befreit werden kann, weil Ersatzflächen geschaffen werden können. Ja, wo denn?

Im Kellergeschoss sind Teileigentume angelegt in Berlin-Wedding, eins davon wird seit 1984 oder noch länger von einem Mieter angemietet. Genutzt wird dies als Lagerfläche. Dieses Teileigentum hat nun die WEG angekauft, vertreten durch den Verwalter. Der ist hier Berichterstatter.

…

Es ist nicht ganz einfach. Wenn eine WEG als Käuferin eines Sondereigentums auftritt, nerven in der Regel die amtsgerichtlichen Rechtspfleger besonders hartnäckig. Wedding hat diesbezüglich auch schon seinen Ruf weg. Und wie um die Erwartungshaltung der Voreingenommenen (das sind wir) zu befriedigen, heckmeckt die Rechtspflegerin auch in diesem Fall hart vorbei an den Vorhaben herum, das Dingsbumms namens Kellerlagerfläche käuflich zu erwerben.

Am Ende wird sich die Verwalterin jedoch durchsetzen. Widerstand ist zwecklos: Und zwar gegen Rechtspfleger, damit das hier keiner falsch versteht. Rechtspfleger, mit denen legt man sich lieber nicht an. Haha, haste falsch gedacht, lieber Leser.

Am Montag morgen sind bereits mannigfaltige Pläne ins Kraut geschossen, der wichtigste ist folgender:

Gotthal hat vor, aufgrund eines Beschlusses den gewesenen
Müllstandplatz im Innenhof der Wohnanlage abzuschaffen. Die WEG hat eine Kellerwohnung (ex) im Hause X-Y-Str. 28 angekauft und wird diese Einheit (mit Kellerabgangstreppe) herrichten, daraus den künftigen Müll- und Fahrradraum machen. Ab dem 01.11. wird es los gehen damit, der Mieter geht noch raus aus der Einheit.

Viel Rat, so sagt der Verwalter (das bin ich) brauche ich nicht. Aber anhören, anhören muss ich die Berliner Stadtreinigung. Mein persönlicher Abfallcoach bei der BSR heißt Rudolph und ist mir seit langem (auch persönlich) bekannt. Dass ich ihm meine gesichtspunkte (Punkt de) aufschreibe, ist quelloffen, schließlich muss ich dies hier noch kurz wegbloggen. Am besten ist folgender Schreibfehler in der bereits herausgegangenen Email, die ich zum Zweck der Archivierung (Was hast Du getan, Verwalter? Und wann?) aufhebe, einfriere als pdf-Dokument:

Den Müllratplatzratgeber hatten Sie mir schon zur Verfügung gestellt, als ich darum gebeten hatte, in anderer Sache, das ist wiederauffindbar. Ziel dieser ersten Email soll es sein, Sie und die Orangen mit der Idee vertraut zu machen und konkret die Veränderung anzukündigen.

Da gingen wohl die Pferde mit dem Schreiberling durch. Allerdings: Ein Müllratplatzratgeber? Das ist zwar eine Wortneuschöpfung, so ganz falsch aber nicht. Heute wird das Wort weltweit in den Sprachschatz der Germanen (der Wachulken?) eingeführt und ist künftig googlebar. Mit der googlebar, einer Sidebar, die oben rechts am Browser hängt, oder auch mit jeder anderen tauglichen Suchmaschine.

Es geht um Müll, dessen korrekte Trennung nach Abfallsorten, Tonnage vom stinkenden Hausmüll, Kellerabfahrtsrampen die nicht, wie andernorts eine Slackline zum bouldern sein dürfen, also öffentlich, sondern den Orangen (das sind die Leute von der Müllabfuhr).

Heute, am Berlin-Weddinger Rosenmontag, wurde im Zusammenspiel mit der Berliner Stadtreinigung ein traditioneller Ritus berlinweit eingeführt: Der Ulmer Schwörmontag. Am Montag, schon in aller Herrgottsfrühe, schwor der Verwalter „Stein und Bein“ (englisch: stone & leg), einen Müllplatz im Untergeschoss des Hauses anzulegen. Den Schwur nahm die Berliner Stadtreinigung entgegen, elektronisch.

• Wer auf dem Campus bouldert, muss noch lang nicht die Slackline benützen
• Traditionell schwört am Montag der Bürgermeister von Ulm

(EP)

Irgendwo läuft Wasser. In Berlin-Wilmersdorf ist gerade der Wurm drin.

Vor einigen Wochen war das Klo von Herrn Piepenbrink (* Name geändert) im Gartenhaus verstopft. Das Wasser ergoss sich über drei drunterliegende Etagen, der Schaden ist fünfstellig. Die Versicherung blecht.

Und jetzt läuft Wasser im Vorderhaus. Nennt man so ein Haus schadenträchtig? Dabei war die Versicherung erst kürzlich gewechselt worden. Kein guter Einstand. Was noch schlimmer ist: Eigentümer spielen nicht mit.

…

Als die italienische Eigentümerin im zweiten Obergeschoss „Wasser von oben“ meldet, ist schnell klar, wie vorzugehen ist. Bitte die Eigentümerin eins drüber ansprechen. Hier noch schnell die Telefonnummer. Ja, sie hat sie schon eine Zeit nicht gesehen.

Wir wissen, Frau Schmitt (* Name geändert) ist immer längere Zeit abwesend. Die italienische Eigentümerin soll sie anrufen, bilateral klären: Warum kommt Wasser von Dir, Frau Schmitt?

Frau Schmitt ist nicht erreichbar. Auf ihrem Handy sagt ein Dienst, sie werde über den Anruf benachrichtigt. Sie rufe zurück. Sie ruft aber nicht zurück. Seit Wochen. Das Wasser läuft immer weiter. Unerträglich.

Inzwischen ruft Herr Groß (*) aus dem Dachgeschoss des Vorderhauses an. Er hat eine Verstopfung erlitten, genauer sein Abflusssystem. Das hat 200 Kröten gekostet, ob er da was wieder bekommt? Nein, das Abflusssystem seiner Wohnung ist Sondereigentum. Muss er selbst machen.

Drunter steht die Wohnung im vierten OG leer. Sie gehört Dr. Huchja (*), ein Strahlenarzt. Die Wohnung steht unrenoviert seit mehreren Jahren leer. Alle Versuche, ihn zum Hinterlassen eines Schlüssels zu bewegen, schlugen fehl. Berüchtigt ist die Erinnerung: „Nehmen Sie eine Kreditkarte, damit bekommen sie die Tür auf.“ – Das ist keine Art. So macht man das nicht. Was ist, wenn dort plötzlich einer wohnt?

Da wohnt aber keiner. Also, ab durch die Tür und nachgeschaut. Ist das Wasser bei der Italienerin weiter unten am Ende aus dieser unbeaufsichtigten Wohnung? Antwort: Nein, ist es nicht. An der Decke der unrenovierten Wohnung ist eine kleine Feuchtstelle. Die ist aber von Herrn Groß aus dem Dachgeschoß. Darum sich kümmern, das muss Herr Huchja selbst, das ist sein Sondereigentum. Wohnung zu. Gut.

Frau Schmitt hat sich immer noch nicht gemeldet.

Beim Elektroshop im Erdgeschoss ist Frau Schmitt öfter. Sie ist Baujahr 1948 (*), raucht dort gern mal eine und bekommt auch einen Kaffee. Nachbarschaft.

Aus gut organisierten Nachrichtenkanälen drücken allerhand abwegige Geschichten über Frau Schmitt durch den Äther. Sie fühlt sich verfolgt auf facebook, heißt es, will die Staatsanwaltschaft und das Kriminalgericht informieren. Eine groß angelegte Verschwörung ist im Gange.

Informell flüstert sie was von, da gäbe es eine Undichtigkeit an ihrem Ablaufbogen vom Klo. Einen Handwerker will sie aber nicht holen, sagt sie. Sie hat zu Handwerkern kein Zutrauen. Die betrügen sie alle.

Das alles wird langsam deutlicher und verdichtet sich zu vielem.

Denn vorher hat die Hausverwaltung nach einer Weile des vertrauensvollen Zuwartens entschieden: Wir haben die Faxen dicke. Frau Schmitt ruft nicht zurück, weder auf Rückrufbenachrichtigungen ihres Handys, noch auf SMS-Nachrichten der Hausverwaltung reagiert sie. Die große Blase platzt am Morgen. Die Hausverwaltung holt die Polizei heran, per Funkwageneinsatz. Ein Schlüsseldienst wird bestellt, der Hausmeister assistiert. Die Polizei sagt, der Briefkasten sei im Grunde geleert. Der Elektroladen im Erdgeschoss sagt nun erstmals, ja, Frau Schmitt, die sei gestern da gewesen. Sie ist also nicht auf Mallorca. Auch nicht in Reinickendorf, wo sie noch eine andere Bleibe habe. Die Polizei hat noch eine Festnetznummer von ihr, da gibt es ein Freizeichen, aber da geht niemand ran.

Frau Schmitt aber ist im Elektroladen gewesen.

Die Polizei sagt, bei dieser Nachrichtenlage werde sie nicht beim Richter anrufen und eine Ermächtigung zum Öffnen der Wohnung herbeiführen. Weil Wasser rinnt, aber niemand reagiert auf Bitten zurückzurufen. Wasser ist geduldig.

Inzwischen steht fest: Niemand liegt tot in der Wohnung. Niemand befindet sich im Ausland, unabkömmlich. Irgendeine ganz verrückte Sache ist im Gange.

Und der Eigentümer vom Elektroladen schreibt eine Mitteilung an die Hausverwaltung: Schon seit Wochen sei die Wasserproblematik bekannt und geschehen sei nichts. Das rieche nach schwerwiegenden Pflichtversäumnissen, wer denn dafür hafte?

Heute bleibt offen, wie es in dieser Sache weiter geht. Nur das der Hausverwalter wie zum Spaß vom Verhaften der Eigentümerin Schmitt gesprochen hat und den Elektroladenbesitzer bittet, dieses selbst durchzuführen und nicht mehr von der Seite von Frau Schmitt zu weichen, bis das defekte Ablaufknie inspiziert worden ist. Natürlich kann auch geklagt werden. Aber die Sachlage ist ziemlich eindeutig: Die Eigentümerin wird für diese „Nummer“ noch nachhaften, doch wer hätte dies gewollt?

Niemand wird das am Ende richtig einordnen.

(EP)

Schon sein ganzer Anfangston eingangs des Anrufs ist spöttisch, in Zweifel ziehend. Ob ich denn jetzt „der Sohn“ wäre? Ja, manchmal bin ich Sohn, zuweilen sogar Vater. Komm zur Sache, grrrr…. – Die Sache selbst ist schnell geklärt: Elektriker läuft im Hause rum und repariert mal schnell noch Sachen, für die er keinen Auftrag besitzt. Er ist „das Gute an sich“, das wird schnell deutlich. Es geht um unerlaubte #Eigenmacht.

Über diesen Anruf muss man nochmal reflektieren. Ist das Gute das Schlechte? Der Ton macht die Musik. Irgendein Irrer ruft an und sagt, er ist Elektriker und war in Berlin-Kreuzberg. Hat was repariert. Und dann noch das hier:

„Ich habe im Auftrag von (Name eines Gewerbetreibenden dort) in der Soundsostr. 72 (* geändert) Elektroarbeiten verrichtet. Bei der Gelegenheit hat mich ein anderer Mieter des Hauses angesprochen und auf einen Fehler der Sprechanlage hingewiesen.

Ich habe den Fehler gefunden und ihn beseitigt. Ich möchte nun dafür eine kleine Rechnung stellen.“

Dazu erwidere ich: „Nein. Da müssen Sie sich an den Auftraggeber wenden.“

…

Stimmt es eigentlich, dass nur Elektriker werden kann, wer einen Kurzen in der Hose….? #Berufswitz, schon älter

Er erwidert nun, relativ aufgebracht:
„Dann werde ich wieder dorthin fahren und den Fehler wieder einbauen.“

Darauf ich:
„Das werden Sie schön unterlassen. Sie haben an der Anlage der Gemeinschaft nichts zu suchen. Dies entscheidet allein die Hausverwaltung.“

Sein Nachteil: Die Rufnummer wurde übertragen. Die Internetrecherche ergibt nun, um wen es sich handelt, was er beruflich macht und dass er bei Rammstein im Konzert war, mit Sohnematz. Auch dass er gern Rastalocken-Perücken trägt und südamerikanische Sympathien hegt. Niemand hat was zu verbergen? Stimmt. Danke, danke, danke. Wir wissen: Es gibt ihn und sollte erneut an der Anlage gearbeitet werden, gibt es Schadenersatzansprüche. Halleluja. Grässlich.

Der eine ist Elektriker, und er arbeitet ohne Auftrag auf fremden Terrain, möchte das auch noch bezahlt haben. Der andere fasst seine Arbeit teils auch auf als „Elektrischer Reporter“ (in Anlehnung an die gleichnamige Sendung mit Mario Sixtus, ZDF).  Er berichtet darüber. Und um gleich nochmal Tacheles zu reden:

Aufträge an gemeinschaftlichen Anlagen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind diffizile Lernbrötchen, deren Berechtigung sich stets tief in den Fängen der Verwalterin zu verankern hat, bevor es zu einem Auftrag kommt. Gerade die Frage: „Wer muss überhaupt bei einer Störung der Klingelanlage Aufträge auslösen, zu wessen Kostenlast“, ist so diffizil, als dass es nachgerade eine Riesenschweinerei wäre, einen Dritten, hier die WEG-Verwalterin, mit den Kosten und der zutreffenden Beitreibung von derlei Maßnahmen zu geißeln. Wohnungseigentümer werden sich daher stets zuerst an den Verwalter wenden und das ist auch gut so. Erst wenn klar gezogen ist, dass es sich zweifelsfrei um eine „gemeinschaftsbezogene Arbeit“ handelt, wird die Verwalterin zur Kostenlast des gemeinschaftlichen Vermögens Aufträge auslösen.

Wigald Boning & Roberto di Gioia zelebrieren „Flipper“ (Filmmusik aus einer berühmten Fernsehserie) – Musik ist ihr Hobby!

Wigald Boning und Roberto di Gioia bereiten gerade ihre intensive Welttournee vor. Musik ist Hobby, Tiefsinn ihre Berufung.

Und -das geht gar nicht- hierüber darf sich auch ein nicht einmal zuvor beauftragter Handwerker hinweg setzen. Der dann auch noch pampig wird. Der hat tatsächlich einen Kurzen. Aber im Kopf. Zu kurz gedacht, Freund. Richtig darüber nachzudenken hat in erster Linie die Verwalterin. Denn die hält das Geld der WEG zusammen!

Auch das ist eine ehrvolle Aufgabe. Denn die WEG hat Geld, weil sie es nur ausgibt, wenn es dazu ein notwendiges Ermessen gab. Wir Fachidioten nennen das „ordnungsgemäße Verwaltung“. Mit den anderen Idioten zusammen: Den Juristen.

Schluck, Angst. Eingeschlossen sein. Gefangen sein. Im Aufzug. Oder in verhedderten Vertragskonstellationen. Wie auch immer.

Das ist alles gar nicht so leicht in Berlin-Schöneberg. Jedes Jahr mehr Kosten für die zwei nachträglich von uns angebauten Fassadengleiter (Aufzüge Haushahn-Aufzüge). Sie sind schon in die Jahre gekommen, der Reparaturkostenanteil geht zuletzt immer höher.

Damit soll jetzt Schluss sein. Die wirtschaftliche Abwägung hat ergeben: Sonst Feind, bin ich hier ein Freund gesamtwirtschaftlicher Erwägungen und ziehe in Betracht, das Kostenrisiko ständiger Aufzugsreparaturen erfolgreich zu minimieren. Das wird zwar auch nicht billiger, aber vorhersehbarer. Insofern also „preiswerter“. Nach oben hin erfolgt eine „Deckelung“, es ist alles inklusive. Das ist der Charme einer solchen Lösung.

…

Mit der Firma Engler & Haring-Aufzüge haben wir´s getan. Getan, was wir zu tun gedachten. Die Firma ist uns aus den alten Kreuzberger Tagen gut bekannt. Der Seniorchef war ein Ehrenmann „vor dem Herrn“. Mit ihm klappte oft, was wir heute noch als „Handschlaggeschäft“ erinnern. Ich kann nur Gutes sagen. Aus der Erinnerung.

Inzwischen ist die Firma „aus Altersgründen“ wegverkauft worden an die Firma Loedige Aufzüge in Westdeutschland. Die bemüht sich nun, den Berliner Aufzugsmarkt zu beackern. Der ist ein wüstes, mühevolles Feld, doch das nur am Rande.

Nach einigem Hin und Her finden die Maßnahmen zur Grundinstandsetzung beider Aufzugsanlagen ab dem März 2013 mit leichter Verspätung statt. Im Ergebnis kann die Abnahme dieser Leistungen jedoch Ende Juni endlich erfolgen. Nun stehen Vertragsverhandlungen über die anschließende Vollwartung an.

Dabei geht es nicht mehr um große Details, geheimnisvolles Insiderwissen. Die Entscheidung, die Fa. Engler und Haring zu beauftragen, ist bereits Ende September letzten Jahres nach Einholung von verschiedenen Angeboten gefallen. Das Eingemachte wird jetzt verhackstückt. Kleinigkeiten, die uns helfen, die Welt als richtig oder falsch zu begreifen, sind der „Casus Knackus“, der springende Punkt.

Es gibt Leerläufe im Schriftlichen, das haben wir schon überall erlebt. Menschen tauschen Dokumente miteinander aus. In einem Krieg der Formate. Die Geschäftsleitung der Aufzugsfirma weist an, keine Word-Dateien zu versenden mit Vertragsvorschlägen. Es gibt die Anweisung „nur pdf“.

Allerdings bin ich nicht gänzlich untalentiert. Ich verwende den Adobe Acrobat in der Vollversion und kann Texte ergänzen, abändern und bearbeiten, ohne den pdf-Status zu verlassen. Damit haben sie wohl nicht gerechnet, haha..

Das tue ich auch. Weil es Vertragsparteien heißt und nicht „Befehlsempfänger“. Ja, Hausverwalter können selbstbewusst sein. Und ihre Rolle proaktiv wahrnehmen.

Das Rundum-Sorglospaket von Engler & Haring unterliegt eigenen Kriterien, die für diese Aufzugsfirma wurscht sind, für uns aber wichtig.

1. Bei einem Vollwartungsvertrag ist nach herrschender Rechtslage zumindest einmalig deutlich zu ermitteln bzw. zu klären, wie hoch derjenige Anteil in den Kosten ist, der kalkulatorisch für „Instandhaltung“ beinhaltet ist. Es gibt Ansätze von 20% üblichem Anteil und bis zu 50%, das kommt auf den Einzelfall an. In diesem Einzelfall entscheiden wir uns für 20% Anteil. Dieser Anteil wird als „notwendige Instandhaltungskosten“ verbucht. Diesen Hinweis muss man auf Nachfrage oder ungefragt den Kunden, den Wohnungseigentümern bekanntgeben, damit sie keine falschen Betriebskostenabrechnungen machen. Erledigt.

2. Nach § 35 a EStG (Einkommenssteuergesetz) werden diejenigen Anteile des Gesamtbetrages im Rahmen steuerlicher Erklärung des Wohnungseigentümers geltend gemacht, die für die Lohnkosten und Fahrtkosten von Handwerkern bei der Erbringung von Handwerkerdienstleistungen in Ansatz gebracht werden. Das ist bares Geld oder wie wir lächelnd parodieren könnten, eine „kickback-Finanzierung“ durch Vater bzw. Mutter Staat. Die kriegt der Eigentümer wieder, anteilig, bis zu einem Höchstbetrag.

3. Rechnungen werden so zu einer mathematisch hochwissenschaftlichen Arbeit. Die Bezahlung solcher Rechnungen erst recht. Im Zeitpunkt der Bezahlung ist es bereits kompliziert. Der Verwalter will ausweisen,

– was entfällt auf „Vollwartung“, wovon ein Anteil für Instandhaltung drauf geht.

– Was entfällt auf Rufbereitschaft und ist daher komplett Lohn und Fahrtkosten, weil kein Arbeitsmaterial abgerechnet wird.

Ist darin auch wirklich die Notbereitschaft eines weiteren, externen Dienstleisters, der Fa. Securitas (Wachschutzunternehmen) enthalten? Ja, ist. Gesagt hat es niemand. Aber der Verwalter hat aufgepasst. Damit nicht hinterher diese Kosten noch „oben druff“.

Man sieht, der Teufel steckt im Detail.

Wird der Rechnungsbetrag später abgebucht, muss gleich von vorn herein alles klar sein. Denn Abbuchungen kommen schneller als Buchungsbelege, auf die erst später zurückgegriffen werden kann. Also müssen Lohnanteile von vornherein klar sein. Undsoweiter und so fort.

Am Ende ist der Vertrag endlich unterschrieben. Leicht war das nicht. Aber jetzt ist es erledigt. Man hofft auf eine gedeihliche Zusammenarbeit in Zukunft. Warten, dass sich was bewegt. Der Aufzug.

(EP)

„Menschlicher Anstand“ ist wie eine Mistkrake mit Tentakeln und Saugnäpfen, wenn es im menschlichen Kontakt darum geht zu eruieren, was vom Benehmen eines Anderen Freundlichkeit darstellt? Was die „geschuldete Leistung“ des dienstbeflissenen Verwalters angeht und dessen Gutwilligkeit oder Missliebigkeit, einem verwalterischen Vorgang gegenüber, den man durch Auslegung objektivieren muss, ist eine Frage persönlicher Perspektiven vom Wollen, Streben und sich durchsetzen wollen.

Im konkreten Fall geht es um die Sanierung eines Teilwasserstrangs in Berlin-Schönberg und um auftretende Zwistigkeiten, die man bei objektiver Auslegung als „Da liegen die Nerven der Betroffenen blank“ versuchen kann ab zu tun zu begreifen.

…

Menschen ziehen zur Erreichung ihrer eigenen Ziele Register. Diejenigen, die sich als durchsetzungsstark verinnerlicht haben, ziehen gern sämtliche Register, um am Ende zu siegen. Eine zutiefst archaische, maskuline Verhaltensweise. Es wird gezetert, manipuliert und ….dem Anderen vorgeworfen, dieses selbst zu tun. Indessen ist ein derartiger Ausnahmezustand auch ein Moment des tiefen Erfahrens: Dass einem so einer künftig nicht mehr näher zu kommen berechtigt sein wird und dass Distanz zu persönlichen Naturellen wie diesen sogar überlebensnotwendig ist, versteht sich von selbst.

Wie die Betroffenen mit dem Verwalter umgehen, der nichts unversucht lässt, zu einem unbürokratisch geraden, ja kurzfristigen Ende des Missstandes zu gelangen, zeigt uns indessen die ganze Palette menschlicher Erscheinungsformen.

Ist ein Verwalter ein „freundlicher Dienstleister“? Oder ist er ein Lakai? Heute ist der Begriff „Lakai“ eine abwertende Bezeichnung für eine übertrieben unterwürfige Person, insbesondere für einen unterwürfigen Untergebenen. Das setzt allerdings voraus, dass dem Lakai eine besonders „übergebene Person“ übergeordnet ist, bildhaft gesprochen. Die im Vergleich höher angesiedelte Person ist übergeben. Oder sie übergibt sich. Dem Lakaien gegenüber. Nur so können wir zutreffend einordnen, was „der Übergebene“ (Gegenteil vom Untergebenen) sich vorstellt als richtigen Umgang mit dem weisungsgebundenen Befehlsempfänger, dem Lakaien dem Verwalter. Es handelt dieser Gedanke nicht vom Team, vom berechtigten Miteinander auf selber Augenhöhe.

Dem modern denkenden Menschen sind solche Patriarchatsstrukturen als „überkommene“, gewesene, frühere Strukturen fremd. Er kann Autorität ausstrahlen aus Festigkeit, Kompetenz und dem Wissen um die Richtigkeit wesentlicher menschlicher Zusammenwirkungsgrundlagen, die auf anderem Gedankengut basieren als Anschiss, Niedermachen und totalem Kasernenhofton. Freundlich wird die Welt….regiert, sagte der Whistleblower und pfiff sich eins, auf dem Weg von Moskau nach Ecuador. Wenn ihn da nur keiner abfängt irgendwo in den internationalen Lufträumen der Welt. Abwarten.

Im Kontakt bleibt nichts aus von dem, was man menschlich „darstellen“ kann: Wut, Aggression, Verunglimpfung, Unterstellung unredlichen Verhaltens. Die Kunst des richtigen Verwaltens als gezieltes immer wieder „herunterkochen“ solcher „Ablenkmanöver“. Sich verwalterisch selbst eigene Schneisen ins struppige Dickicht emotionaler Anwürfe, Beschuldigungen schlagen, lautet immer wieder aufs Neue die Hauptaufgabe.

Rot ist die Farbe der Wut, rot ist auch die Farbe der Liebe: „In mir drin ist alles rot, und Du bist ein Idiot“, singt die Band Silly auf dem gleichnamigen Album aus dem Jahre 2010. Sehr gekonnt. Die Texte der Band Silly besitzen Ausnahmequalität. Dafür ist der Texter Werner Karma verantwortlich. Er ist ein Ausnahmetexter! Er stülpt Texten „gutes Karma“ über.

Beim roten Faden dessen zu bleiben, was es ist: Es ist ein Problem seit fünf Jahren und nun soll es unter neuer Verwaltung binnen sechs Monaten komplett gelöst sein. Das allein wäre gute Verwaltung. Weil es das wesentliche Ergebnis verfolgt, allen menschlichen Abgründen zum Trotz. #Fremdschämen

(EP)

Life is very short and there´s no time for fussing and fighting, my friend, singen die Beatles in „We can work it out“

Gemeinsam können wir es erarbeiten. Die Lösung. Der Wohnungseigentümer mit der Hausverwaltung und umgekehrt. Es müssen weitere einbezogen werden. Jemand in Berlin-Schöneberg will durch die Wohnung verlaufende Gasrohre „umlegen“. Die Leitung ist alt. Es werden Undichtigkeiten erfahrungsgemäß entstehen. Dann muss die ganze Leitung erneuert werden. Das kostet. Darf das jemand? Es geht darum, den Anderen (Eigentümern) zu vermitteln, dass das keine Frage der Beschlussfassung ist, sondern notwendige Instandhaltung, auch wenn´s mehr kostet. We can work it out.

Jemand anderes in Schöneberg anderswo, kann kaum duschen. Bis warmes Wasser kommt, dauert es ewig. Dann ist es brühend heiß, weil Kaltwasser nicht nachrutscht. Das sieht aus, als müsse der Wasserstrang erneuert werden, ergibt die Recherche. Muss dafür eine Versammlung sein? Oder könnte das „lfd. Instandhaltung“ sein? Bewusstsein schärfen. In Berlin-Kreuzberg wünscht sich ein anderer Eigentümer, wir sollten „bewusst pro aktiv informieren“. Leicht gesagt. Wann denn? Irgendwas ist immer.  Und doch. We can work it out.

Das Leben ist zu kurz, um seine Freunde (die Kunden) zu ärgern. Lösungen müssen her. We can work it out. Loud. Damit es bewusst wahrgenommen wird und niemand sich hintergangen fühlt, wenn wir unternehmerisch tätig waren und nicht wie Verwalter. Verwalten ist pro aktiv und nicht, nichts zu tun. We can work it out.

Was alles so eingeht bei einer Hausverwaltung. Z.B. diese Nachricht und man denkt, „Häh?“ – Soll ich wirklich? Oder ist das gar nicht für uns, Zitat:

Ich habe im Keller mehrere alte Fahrräder, die ich gerne abgeben würde. Zum Verschrotten sind sie aber eigentlich noch zu gut. Würden Sie die abholen und wieder herrichten?

Nein, Fahrradwerkstatt sind wir nicht. Recycling-Kreislaufpartner auch nicht.

…

Von der kürzlich hier eingegangenen Beschwerde über zu laute Musik und eine Mieterin, die als Tänzerin in ihrer Wohnung regelmäßig probt, war hier zu lesen.

Dieses Problem allerdings in Berlin-Lichterfelde muss man konkret bearbeiten, wenn auch die Witterung dafür nicht günstig erscheint, Zitat:

unser Tor zum Grundstück schwingt zurzeit bei Motorbetrieb so stark auf, dass es auf halbem Weg automatisch abschaltet. Vermutliche Gründe: Die ausgelutschte Kupplung zwischen Tor und Getriebe und die aufgeweitete Bohrung in dem Flansch, an dem die Motor- und Getriebeeinheit befestigt ist. Deshalb habe ich heute das Tor entriegelt und den Motor abgeklemmt und per Aushang die Mitbewohner darüber informiert.  (Bei dringendem Bedarf kann es von Hand geschlossen und geöffnet werden.) Evtl. können Sie einen Reparaturdienst beauftragen?

Wartung für Torantriebe ist das Gebot. Seit 10 Jahren ist an dem Tor nicht ernstlich was gemacht worden. Ein Versäumnis. Vor allem muss ein funktionierender Wartungspartner her. Jedes Tor kommt als vielfältiger, täglicher Antrieb in die Jahre und dann ist er „ausgelutscht“, wie der Beschwerdeführer zu Recht schreibt. Eine Fachfirma, die sich mit derlei befasst, wird beauftragt „sobald es die Witterungslage zulässt“, tätig zu werden.

Katze und Maus spielen manche „neuen Eigentümer“ und einige ältere Bestandskunden immer wieder mal mit ihrer Erreichbarkeit. Es gibt inzwischen einige, die harsche Erreichbarkeitsregeln aufstellen, die man unter gewöhnlichen Umständen nicht bereit ist einzuhalten. Weil sonst ein totaler Emailkrieg droht. Hin und Her, aber niemand versteht den anderen mehr. In einem Fall in Berlin-Lichtenberg antwortet der Herr Verwalter auf die inzwischen mehrfach vergebliche Bitte seinerseits an den Eigentümer nochmal per Email wie folgt:

Wir möchten bitte unbedingt funktionierende Kontaktdaten von Ihnen haben. Wir haben Ihre Emailadresse. Manche Dinge aber lassen sich nicht per Email erledigen. Für solche Fälle benötigen wir dringend Ihre Telekommunikationsdaten. Wirklich. Danke dafür.

Bleibt dieser „finale Rettungsschuss nur ein Schrei in die Wüste? Abwarten.

Eine Email vom 28. Februar kann nun gelöscht werden, sie beweist die Richtigkeit von Aussagen, die die technische Zuverlässigkeit von elektronischen Partnern betrifft. Man löscht solche Aussagen, um sie nicht verwalten zu müssen, es heißt:

Hallo zusammen, weil meine Mailbox komischerweise nicht automatisch abgerufen wurde und ich das erst jetzt manuell nachgeholt habe, habe ich eine Benachrichtigung von Ihnen bzgl. meiner Einzugsermächtigung für die Wohnung 05 der WEG Trunkenboldstr. 94 von Ende Januar erst jetzt abgehört. Folgendermaßen würde ich das entstandene Problem lösen: Die Hausgeldbeträge für Februar/März werden per Überweisung auf dem Konto eingehen, eine vervollständigte Einzugsermächtigung ab 1. April geht Ihnen in den nächsten Tagen zu. (* Daten aus Datenschutzgründen geändert)

Ja, genau, that´s life. Und es ist ehrlich. Das Mitzeugs funktioniert eben nicht, weil wir nicht zuverlässig sind. Es ist ehrlich, wenn wir einräumen, dass wir Fehler machen. So skurril diese auch erscheinen mögen.

Auch diese Email ist zu löschen. Dabei versuchte ich, ein auch international netter Mensch zu sein. Ich rief die Berliner Dame an und sprach auf einen Anrufbeantworter mit der Bitte um Rückruf. Ja, das ist nicht die Kernkompetenz einer Hausverwaltung. Gemeldet hat sie sich nicht. Was der Grund war, Zitat:

Hello, my Mother’s cousin may live close to you or in your building area. Her name is Irmgard Schwandt and her address is Sachtlebenstr. 47 B, (476?) 14165 Berlin Zehlendorf, Phone is 0 30 8 15 XY ZÜ (* Daten geändert).  My Mother has lost phone contact with Irmgard and I have been trying to locate her. We lost connection with Irmgard around October 2012. Could you possibly assist who the building manager is and how to locate Irmgard? I do not speak German, however, you may contact my Mother, Eva Pantaloni at 1-403-742-2871 (*Daten geändert). Or relay in English if you can to me at my email. Thank you for your time, Nancy Bacon (* Name geändert)

Fest steht. Irmgard hat nicht zurückgerufen. Löschen. Löschen auch diese Email, die wie folgt eingeleitet wird, Zitat:

Lieber Herr Gotthal, ich hoffe diese Mail erreicht Sie. Durch Rechnerwechsel ist mir ihre E-Mail-Adresse abhanden gekommen.

Ja, angekommen. Löschen.

Dieses Problem ist bis zu seiner Lösung ein Dauerbrenner in Berlin-Wilmersdorf:

vor ungefär 5 Monaten habe wir eine Eigentümerversammlung für Nissenstr 60 (* geändert) gehalten. Da haben wir diskutieren über das Problem, dass mehrere Eingentümer kein Keller haben. Sie haben gesagt, dass in die nexte Monat diese Situation gelöst wurde. Heute,nach fünf Monaten, habe ich noch kein Keller. Bitte machen Sie etwas so bald wie möglich.

Jaja, machen wir. Allerdings: Mann kauft Wohnung und kümmert sich bei Ankauf nicht darum, dass er einen Keller hat. Den hatten schon sein Voreigentümer respektive dessen Mieter. Hat ihn rausgegeben? Oder nicht? Die Verwalterin soll es jetzt richten. Irgendwo soll doch auch ein Keller sein. Aber wo? – Der Hauswart muss ran, das bei Gelegenheit klären. Wichtig: Wer bei einem Ankauf diese Frage links liegen lässt, muss sich nicht wundern, wenn die Verwalterin später einige Zeit braucht, sowas als Stellvertreter netterweise im Nachhinein zu klären.

Herr Dingsbums vom Finanzamt Schöneberg ruft soeben an. Er hat auch schon gegugelt, sagt er nach Herrn Dr. Müller-Lüdenscheid aus dem Haus Wilbertstr. in Berlin-Friedenau (* Daten geändert). Er könne den beruflich als Rechtsanwalt umtriebigen Herrn wegen einer Zustellung nicht finden. Ja, wer hilft schon gern dem Finanzamt, frage ich? Er sagt, neulich hätte sich mal einer ganz nett bedankt. Ja, es gab eine Erstattung. Man muss ja froh sein, was wieder zu bekommen. Das ist kein wesentliches Ergebnis. Wesentlich: Ich gebe keine Daten raus, das gehört sich nicht. Ich verspreche zu vermitteln. Ich rufe Herrn Dr. Müller-Lüdenscheid an, in seiner Badewanne, in der er gerade sitzt. Er ist gerade auf dem Weg zu einem deutschen Gericht, so wie es sich für einen fleißigen Rechtsanwalt gehört. Er ruft ihn an. Damit hat es für uns sein Bewenden. Weiter arbeiten…

Leute, deren Anruf niemals einging und in automatischen Journalen abgespeichert ist und deren Nachrichten niemals hinterlassen wurden auf Anrufbeantwortern schreiben auch gern mal so Sachen wie: „Leider ist in Ihrem Büro telefonisch über mehrere Tage niemand zu erreichen.“ – Das muss man immer wieder hinterfragen. Die Hausverwaltung hat feste Sprechzeiten werktags zwischen 09 und 12 Uhr und bei Bedarf gibt es für „Ausfälle“ Anrufbeantworter, damit kein Anruf verloren geht. Wenn einen solche Nachrichten nicht bzw. nie erreicht haben, kann auch die Scheu von Menschen, auf Anrufbeantwortern Nachrichten zu hinterlassen, der Fakt sein. Man muss dran arbeiten. Was nun wirklich war? Viele Menschen bevorzugen inzwischen Emails. Sie sind los, was sie loswerden wollten. #Realität

 (EP)

Es gibt Tage, da wollt ich, ich wär mein Hund. Oder jedenfalls nicht in anderer Leute´s Pipeline, gesteuert von „fernsteuernden Mächten“, wie z.B. Mietern, die das Artenschutzabkommen „Vermieter/Mieter“ einseitig aufkündigen. Aus „Tatenschutzgründen“ ist die „Mängelmeldung des Tages“ per SMS, die eine Mieterin aus Berlin-Wilmersdorf abließ, was die Absenderdaten angeht, nachbearbeitet:

Hallo Herr Gotthal, wir haben einen Problem, eine Toilettenspülung ist defekt und tropft staendig. Bitte ruffen Sie mich an XXXX/XXXXXXXXX. Lila Gibson (*). Uh (* Name geändert)

Schon merkwürdig, wie Kommunikation vermeintlich funktionieren soll? – Warum ruft sie nicht selbst an und schickt stattdessen SMS-Nachrichten wie diese? Merkwürdig. Hier gilt der Spruch: „Don´t sms me, call me!“ – Der Berichterstatter betreut diese Mieterin übrigens nicht, sondern liest nur den Eingang per SMS im Büro auf dem SMS-Server und leitet ihn weiter an den Mitarbeiter, der dies bearbeitet. Wie der es bearbeitet, steht auf einem anderen Blatt. Nicht auf dem des Berichterstatters.  In die „rules of communication“ möchte man schon schreiben: „Bitte schicken Sie keine SMS an die Hausverwaltung.“

Ein Handwerker, der in einem Mieterkeller Bohr-, Stemm- und Leitungsverlegungsarbeiten durchführt, hat -verdammt noch mal- die Pflicht, die Mieterutensilien mit einer weitgehend staubdichten Schutzfolie abzudecken. Der Zutritt zum Kellerverschlag ist vorher mit dem Betroffenen abzusprechen. Auch hiervon gibt es keine Ausnahme. Das ist insgesamt richtig. Tut er beides nicht, hat er ein Problem. Nachträglich wird abgerechnet. Der Verwalter als Moderator zwischen Schädiger und Geschädigtem: Muss man wirklich für alles explizite Vertragsklauseln im vorhinein aufsetzen? Oder gilt eine allgemein übliche Sorgfaltspflicht auch für Handwerker in bewohnten Mehrfamilienhäusern, selbst wenn es nur im Keller ist?

Wenn der Handwerker im Keller in Berlin-Kreuzberg eine Strangsanierung der Wasserstränge durchführt, fallen Späne, bzw. staubt es auch gehörig. Das ist die eine Seite von Madame Medaille. Wenn der eigene Eigentümerkeller dann über Gebühr verstaubt, ist das ärgerlich. „Der Hirni“, so sagt eine, die davon betroffen ist. Alles muss wieder sauber gemacht werden, der Staub, das ist ja nicht auszuhalten.

…

Die Frage ist jetzt, kostet das 300,- € oder 50,- €? Psychologie eines Problems? – Verärgerung läßt 300,- € spüren, mal sehen, was der Hauswart als Kosten anbietet? Der Handwerker kann den Schaden der Haftpflichtversicherung melden: Und den Vorgang klein halten. Es wird Frühling, sage ich zur Wohnungseigentümerin, lassen wir alles wieder gut sein. Ja, das ist auch ein Weg.

• Das war vorher: Die Geltendmachung von Rechten und deren Löschung

Rrringg…“Ja, hier ist Mutter. Ich komm hier gerade aus der Operation.“ „Ja, sie sind falsch verbunden. Rufen Sie bitte nochmal die richtige Nummer an.“ „Wat?“ „Sie sind falsch verbunden, ich bin nicht Ihr Sohn.“ „Na, iss jut.“ Krrrk.

Das gibt es in Deutschland gegen harte Währung. Für „die Löschung eines Rechts“ werden 170,- € fällig, zahlbar an die Kosteneinziehungsstelle der Justiz. Ab dann gilt -nach fristgemäßer Zahlung- das Recht als erloschen. Man ist rechtlich rechtlos. Jedenfalls in Bezug auf das bis dahin eingetragene Recht.

Rechtlos, weil das Recht zur Löschung gebracht wird. Ganz einfach. Währenddessen verlangt ein Wohnungseigentümer ohne „Löschungsantrag“ wegen Staub in seiner Wohnung sein Recht vom Verwalter. Der es ihm allerdings nicht abspricht. Der zuhört. Unter ihm arbeiten im Erdgeschoss Handwerker und der Staub ist oben in der Wohnung äußerst ärgerlich. Die Handwerker arbeiten im Auftrag des Erdgeschoss-Eigentümers. Der Verwalter ist eigentlich nicht zu involvieren. Aber das Recht, sich diesbezüglich an den Verwalter zu wenden, wurde noch nicht zur Löschung gebracht. – In Berlin-Kreuzberg haben die Handwerker im Auftrag der Hausverwaltung Kellerleitungen saniert. Dabei wurde gesägt: Staub in den Einrichtungsgegenständen, die im Keller lagern. Es sind auch handbemalte Gläser darunter. Sehr ärgerlich. Yin und Yang des Verwalterlebens. Weiter arbeiten…

Zielfinder: Offene Punkte auf der eigenen todo-Liste weg arbeiten. Drei Mal beim Handwerker anzurufen kann so nervig sein, wie drei vergleichbare Kostenangebote einzuholen. In diesem Zusammenhang schrub der Berichterstatter aus dem Vorhof der Verwalterpraxis dem Verwaltungsbeirat in Berlin-Kreuzberg:

Von mir aus gern. Die Sache ist übersichtlich. Der Mann, den ich habe, bescheiden und Nachvollziehbarkeit in seiner Preisbildung gewohnt. Ich bin aber in Sachen Handwerker durchaus auch Polygamist. – Mehrere Angebote anzufordern, hat seinen Charme, wenn unsere konkreten, abgesprochenen Vorgaben von vornherein präzise und festzuklopfen sind.

…

Erfahrungen zeigen: „Mach mal ein Angebot“ führt oft zu diesem und jenen. Präzise angefragte, vergleichbare Angebote bedeuten konkrete Ideensammlung, Festklopfen der genauen Positionen und Angebotsausschreibung unter 10 Firmen. Dann kommen maximal drei Angebote, der Rest schafft das nicht. Von den drei Angeboten gehen Preisvorstellungen von nicht selten 100% Differenz aus. Bei kleineren Arbeiten ist doch der Umfang einigermaßen vorhersehbar. Besteht das Angebot aus richtiger, nachvollziehbarer Gliederung in Material und (Stunden-)Lohn, kann schnell die Preiswürdigkeit nachvollzogen werden.

Soweit mein Erfahrungshorizont zu mehreren vergleichbaren Angeboten und der Frage, ob man überschaubare Leistungen ggf. mit einem, aber dem richtigen Anbieter „auslotet“. Wesentlich sind im letztgenannten Fall die fehlerfreie Vorarbeit unserer Kunden zusammen mit uns und die erfolgreiche Umsetzung dieser Genauigkeitsstrategie mit dem eventuellen Auftragnehmer.

So lautet das Halleluja eigener Erkenntnisse zu einer überschaubaren Bauleistung in der genannten Wohnanlage. Recht umfangreich, präzise und allgemein gehalten.

Ein ständiges Thema in der Verwalterarbeit: Wie viel Angebote benötige ich, um eine Handwerkerleistung zu beurteilen und -das wesentliche Ziel- wegzubeauftragen.  Sagen wir so: Je länger ein Verwalter Zeit seines Lebens Angebote eingeholt hat, desto besser weiß er einzuschätzen, was für einen punktgenauen Aufwand man treiben müsste, um zum Ziel zu gelangen. So ist der Zielfinder einigermaßen richtig konfiguriert mit Berufserfahrung. Je weniger davon, desto mehr Angebotsbohei. Gut zu wissen: Wissen ist Macht. Macht nichts.

• Webwissen Technik: Wie man richtige Angebote schreibt und Verwalter glücklich macht – über Präliminarien!
• Webwissen Technik: Wie man transparente, richtige Angebote schreibt

(Dieser Artikel wurde nach Veröffentlichung auf gotthal.de in der Rubrik „Häufige Fragen“ zum Tipp-Schwerpunkt „Technik“ verlinkt und ergänzt das abrufbare Websissen dieser Website.)

(EP)

Szenekenner werden es schon gemerkt haben: Das Geschäft der magentafarbenen Tante „T“ brummt zur Weihnachten wieder. Endlich wieder Weihnachten. Seit wir als innovatives Neuprodukt gezielt das „T-Licht“ bewerben, sind die Smartphones von „Tante T“ praktisch mängelfrei. Wie praktisch. Und irgendwie auch „galaktisch“. Dessen ungeachtet werden wieder viele Fotos geschossen, auch von Hauskommissaren wie Hrn. Stöß, der uns den Goldbroiler näher bringt.

…

Ravi Shankar ist tot.

Om! Der Klang steht für den transzendenten Urklang, aus dessen Vibrationen nach hinduistischem Verständnis das gesamte Universum entstand. Es bezeichnet die höchste Gottesvorstellung, das formlose Brahman, die unpersönliche Weltseele. Diese umfasst das Reich der sichtbaren Erscheinungen und das Reich des Transzendenten. (deutsche Wikipedia zu „Om“ – bitte auf das Bild klicken

Im zu Ehren chanten wir im Raga-Stil des Punjab und rufen „Om“ und verleihen damit unserer Hoffnung Ausdruck, dass der Mangel im Broilerraum sich in Wohlgefallen auflöst. Ihm zu Ehren. Er hätte es so gewollt: Er hatte einen feinen Humor. 92 Jahre lang. Was für ein Leben. Om!

Bleibt gelassen. Auch das hätte er so gewollt.

• Linktipp: Nachruf auf Ravi Shankar

Lisa liebt Loriot und hat zwei großartige Möpse. Ganz wie Loriot zeitlebens welche hatte. Sam hat sich in Lisa verliebt. Weil er ihre Möpse toll findet. (Der abgeschlossene Kurzroman)

Was ist nur los mit „Sam“ (* Name geändert). Sam ist ein jugendlicher Sprayer. Sam liebt Lisa und zeigt ihr jetzt, wie sehr. Die Eigentümergemeinschaft in Berlin-Kreuzberg hat Sams Liebe für Lisa nicht erwidert. Sie hat die Fassade gerade erst neu gestrichen. Alles sah prima aus: für vierzehn Tage. Und nun „Lisa“. Wenn Sam Lisa nicht mehr liebt, weil sie nie dran vorbeigelaufen ist und er letztlich aufgeben musste, steht das immer noch da. Denkt er sich. So ist es aber nicht. Der Auftrag zur Totallöschung von Lisa aus dem kollektiven Kreuzberger Gedächtnis ist erteilt. Null Toleranz.

• Recherchierter Hintergrund: Loriot und die Möpse

Niemand ist perfekt. Am wenigsten Handwerker, die ihr Geld nach eigenem Hören und Sagen nicht „am Schreibtisch“ verdienen, sondern auf gutgeführten Baustellen. Ob überall zu viel Geld auf Baustellen verdient wird, auf denen hinter am „gutgeführten Schreibtisch“ ebenso kreativ abgerechnet wird, steht dabei auf einem anderen Blatt.

Der Mensch lebt nicht vom Brot allein, lautet dazu die Plattitüde aus unserem Redensarbeiten-Index. Den Klempner jedenfalls, der in Berlin-Spandau unter einer Badewanne einen schiefsitzenden Dichtring im Bereich der Fußbodenentwässerung fand, nennt man dort jetzt einen Vollidioten.

Wahrscheinlich ist er gar keiner und nur „wir alle“ schaffen es nicht, zu versicherungsrechtlich wünschbaren Bedingungen die Sachversicherung des Gefahrenrisikos „Leitungswasser“ abzusichern. Denn das Leben schreibt Geschichten, die so vielschichtig verästelt sind wie absurd.

Der schiefsitzende, eventuell falsch eingebaute Dichtungsring ist eine Nahtstelle, die versicherungsrechtlich ausgeschlossen ist. Versichert ist der „Rohrbruch“, also das Risiko, dass ein Loch in das Rohr selbst (und nirgendwo anders) kommt, durch mechanische Beschädigung, Lochfraß oder aus anderen technischen Gründen. Versichert ist insbesondere nicht das Auftreten von Undichtigkeiten „aus anderen Gründen“, hier insbesondere an Armaturen wie dem Wasserhahn. Ach herrje, das ist ein schwieriges Thema, zu schwierig, um es kurzerhand weg zu bloggen. Denn Schreiben mag Balsam für die geschundene Seele sein. Doch Schreiben stört den Survey-Assistenten im Auftrag der TELEKOM, der gerade anruft, um meine Kundenzufriedenheit mit „meinem letzten schriftlichen Kontakt“ mit der TELEKOM zu prüfen. Überall wird das jetzt so: Du hast ein Anliegen für eine einwandfreie, gute und essentielle Vertragsbeziehung und äußerst das. Und dann rufen dich die Survey-Assistenten an und fragen: Warst du mit dieser Vorgehensweise auch zufrieden? Antwort: Ich habe keine Zeit. Ich habe keine Lust. Mich nervt „viel Rauch um nichts“. Eure Arbeit aber dürft ihr trotzdem besser machen.

Der Wohnungseigentümer hat vermietet und Klara Badesalz (* Name geändert) konnte in ihre Wanne nicht mehr hineinsteigen, um ihren Körper mit öligen Badeperlen zu verschönern. Immer „trippte“ es runter, aber unten stand die Wohnung schon seit mehr als zehn Jahren leer. Niemals hat Klara Badesalz gewusst, dass dort „Wasser trippt“, trippderipp, trippderipp, würde man es aufnehmen, es gäbe den schönsten Groove, denn heutzutage spielen die Menschen nicht mehr nur Instrumente, sondern sie nehmen Geräusche und launige Schläuche und „loopen sie“ aneinander. Trippderipp. Di wipp. Oink. Cräsh.

Klara Badesalz und ihr Badesee waren vorübergehend außer Kraft. Die Wanne musste raus. Drunter war alles nass. Die Schüttung zwischen den Deckendielen kam raus. Bei der Gelegenheit wurden gleich 1,50 m Rohrstück mit erneuert. Und der Handwerker hat gesagt, es war die Badewannenabfluss-schiefsitzende Dichtung (siehe oben).

Jetzt kann Klara Badesalz wieder baden, und der Vermieter, Wohnungseigentümer Thomas Haak (* Name geändert) musste viel Geld dafür berappen. Insgesamt sind 2.500,- € Kosten entstanden. Auf ca. 1.400,- € bleibt er sitzen, so ist nun mal das Versicherungsrecht. Sein Handwerker hat keinen Rohrbruch gefunden, sondern eine schiefsitzende Dichtung. Oder sagte ich das schon? Das ist jedenfalls der versicherungsrechtliche Ausschlussgrund. Andere Handwerker wissen in solchen Fällen, was sie zu schreiben haben und was nicht. Gut: das ist eben so gelaufen.

Für die verbleibenden 1.100,- € kann der Mensch von der Versicherung die Prüfung wohlwollend begleiten. Hierbei handelt es sich vermutlich um den erlittenen „Folgeschaden“: Was als Folge dieser Maßnahme noch gemacht wurde, kann ersetzt werden unter bestimmten, ganz genau bezeichenbaren Umständen.

Dass diese zuträfen, weiß Thomas Haak nun konkret einzutüten. Er hat mit dem Verwalter telefoniert. Der hat mit der Versicherung telefoniert. Und dann hat er ihm geholfen. Der Schaden fand im Sondereigentum statt. Das muss Thomas Haak ganz allein durchstehen. Aber geholfen hat er ihm, der Verwalter. Ist wahrscheinlich ein guter Verwalter.

Schmierige Bemerkung: Oben waren Kugeln erwähnt voll von Badeöl. Okay, das passt. Weiter arbeiten…

 (EP)

Eine schiere Katastrophe: Das Einholen von Angeboten von Handwerkern im ländlich geprägten Raum um Berlin herum, auch und gerade im erweiterten Speckgürtel von Berlin: Die, die in Verzeichnissen recherchierbar sind, gehen zum Großteil nicht einmal ans Telefon. Oft bricht die Verbindung zusammen. Der Mensch fühlt wie ein Therapeut und redet den Bauarbeitern gut zu. Ein attraktives Angebot, das könne doch nichts schaden. Pustekuchen: Offenbar doch. Und sie können´s dann nicht: Jedenfalls nicht Angebote schreiben, die lesbar sind und zutreffend Auskunft geben über die zu erwartenden Kosten. Da geht noch was. #Qualifizierungsoffensive

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

René Ruske aus Spandau ist ein umtriebiger Mann und verfolgt gerne Ziele. Wie groß dieselben sind, das ist damit noch nicht gesagt. Seit längerem schon ist zwischen Auftraggeber und Hausverwalterin und Ruske klar, dass in dem Mehrfamilienhaus in Berlin-Neukölln im hinteren Hof-Gartenhaus die „muffig gewordenen“ Altbaukeller „aufgefrischt bzw. aufgearbeitet werden sollen. Richtig deutlich wird das angesichts eines versicherungspflichtigen Rohrbruchschadens. Unbemerkt trat längere Zeit Wasser aus einem defekten Heizungseckventil in der EG-Wohnung des Wohnungseigentümers Schön (* Name geändert) aus. Und tröppelte und tröppelte……der stete Tropfen höhlt den Stein, oder in diesem Fall die Kellerverschläge aus Holz.

….

Alle Fotos: René Ruske, Spandauer HWS Service

Damit die Maßnahme nun erfolgreich sein kann, müssen die alten Holzverschläge weg und es werden später neue eingebaut. Im Moment betreut René Ruske Phase 1. Mehrere Phasen folgen.

Er hat die alten Kellerverschläge herausgerissen und dem Raum Platz zum Luftholen und Atmen verschafft. Das zeigen die Bilder. Zwei Trocknungsgeräte stehen nun im Keller und sorgen im Rahmen von zehn weiteren Tagen für eine Austrocknung der viel zu feuchten Kellerräumlichkeiten. Als nächstes muss der „Sanitärfritze“ kommen und man setzt noch Lüfter in die Außenwand nach hinten ein. Kernbohrungen machen. Wo genau, muss nochmals festgelegt werden. Fest steht: die Außenwand zum hinteren, zweiten Garten wird Bohrungen bekommen, damit dort Entlüftung des Kellers verbessert werden kann.

Jetzt ist Phase 1, das Holz ist aus dem Keller weggeräumt, alles kann gut durchlüften.  Dann wird die Lüftungsstruktur auch noch verbessert, so der Plan. Später kommen neue Verschläge dorthin, die viel „filigraner“ sind als „fette Holzlatten“.

Abwarten.

 (EP)

Dies ist ein kurzer Nachruf auf eine niemals angebahnte Geschäftsbeziehung zu einem Garten- und Landschaftsbauer, der seine Termine nicht im Griff behielt und dann auch noch fragte, ob man das fortsetzen wolle gemeinsam? Never ever.

Der Garten- und Landschaftsbauer aus dem erweiterten Berliner Speckgürtel wurde via Internetrecherche herausgesucht. Am Donnerstag, den 19. April 2012 um 12:54 Uhr mittags erfolgte eine elektronische Benachrichtigung an ihn. Zuvor hatte man telefoniert und sich darauf verständigt: Ja, wir treffen uns dort, das ist eine Anreise von ca. 100 km, man käme daher für diesen Termin extra raus gefahren.

Eine innere Stimme sagte dem Bauherrn noch, das lasse ich mir bestätigen. Deswegen diese Email. So wie übrigens abgesprochen: Termin am Freitag, den 27. April 2012 von 12 bis 13 Uhr an Ort und Stelle. Zaunbesichtigung: 300 m Zaun rund ums Grundstück herum. Und noch „dies & das“, ach, es könnte ein großer Auftrag werden.

…

Ich erbitte Terminsbestätigung an meine Emailadresse innerhalb von drei Tagen. Danke. (Organisatorische, aber ernst zu nehmende Bitte des Terminators, den Termin nochmals zu bestätigen!) #Dreitagesfrist

Am 19. April um 12:54 Uhr schickte der Auftraggeber die Terminsbestätigung an den Garten- und Landschaftsbauer ab. Dort ging sie auch feinsäuberlich ein. Das ist bewiesen. Denn die Email liegt jetzt wieder vor. Nur der Garten- und Landschaftsbauer war nicht da gewesen zum verabredeten Zeitpunkt am Freitag, den 27.04.2012 um 12 Uhr. Niemand da. Nur der Auftraggeber, der jetzt keinen Auftrag erteilen kann, weil doch der Garten- und Landschaftsbauer….

Am Freitag, den 27. April erschien er eben nicht. Kein Problem: er hatte es schließlich auch zuvor nicht bestätigt. Wenn auch mündlich, …., im Telefonat zuvor. Na ja, okay, es waren noch weitere Termine, auch andere Garten- und Landschaftsbauer….also, wurscht.

Allerdings: Am Freitag, den 27.04. um 18:04 Uhr abends, da wachte er auf, nun schickte er die Terminsbestätigung (siehe oben, Auszug davon) mit folgender Aussage zurück, Zitat:

„leider konnte ich unseren Termin heute nicht aus dringenden betrieblichen Gründen nicht  einhalten. Vielleicht sind Sie dieses Wochenende noch vor Ort? Es würde mich freuen, wenn wir einen neuen Termin verabreden könnten.“

Was? „…heute nicht aus dringenden betrieblichen Gründen nicht…“, doppelte Verneinung, minus und minus ergibt blutstrotzend rotestes Minus aller Zeiten, oder am Ende sogar plus? Bzw. Kopfnuss? – So jedenfalls nicht, mein ferner, abwesender Freund, denke ich. Ich bin sowas von ohne Worte über diese Mitteilung, benötige eine Woche, um mich zu sammeln. Heute Morgen habe ich die Kraft, ihm zu antworten. Auszugsweise dies, und das ist mein persönlicher Plusquamperfekt:

Das ist genau die Art von Unzuverlässigkeit, die ich absolut nicht mag und die ich nicht gebrauchen kann für das Bauprojekt. Sich mit uns zu verabreden bedeutet erstens Termine zu bestätigen, was Sie ebenfalls nicht gemacht haben, obwohl es erbeten war, uns aus Berlin anreisen lassen und dann einfach nicht erscheinen und dann später, lange nach dem Termin aus dringenden dienstlichen Gründen absagen, so ein Scheiß, so eine Unhöflichkeit und so wenig „seine eigenen Dinge“ im Griff haben, nö, bitte nicht mit uns, wir haben Sie auf die Rotliste „geht gar nicht“ gesetzt. Wie schade.

Tja, manchmal sind es unsere eigenen „dienstlichen Gründe“, die uns davon abhalten, uns erneut mit jemandem zu verabreden, der schon im ersten Anlauf so was von gar nicht kompatibel mit uns ist. Können wir nicht gebrauchen, merke: Es gibt Adressbücher, in denen man sich denkbare Kooperationspartner notiert. Und es gibt welche, in denen solche Genossen landen. Weißbuch und schwarze Liste. Weiter arbeiten….

Apropos Plusquamperfekt:

Es wird für den Zeitraum benutzt, der zeitlich vor einem Referenzpunkt in der Vergangenheit liegt, wobei sich der Referenzpunkt aus dem Kontext des Textes bzw. der Erzählung ergibt („Ich machte einmal eine Prüfung“). Um noch weiter in die Vergangenheit zurückzugreifen, wird das Plusquamperfekt verwendet („Ich hatte vorher für die Prüfung gelernt“). Das Plusquamperfekt verhält sich daher zum Präteritum ähnlich wie das Perfekt zum Präsens. Na bitte, geht doch. Wikipedia weiß Bescheid. Ich jetzt auch.

(EP)

Emails dürfen keine überflüssigen, missverständlichen Hinzufügungen enthalten, die der Leser nicht präzise versteht. Er kann weder Ironie erahnen, noch Untermengung von Kenntnisständen, wie z.B. „der ja bekannte Rohrbruch“, der nicht bekannt ist.

Dass die Leute immer mehr menschliche Kontakte auf die virtuelle Schiene verlagern, ist bekannt. Auf diese Weise werden die unüberwindlich erforderlichen Kontaktversuche erst einmal gar nicht erst noch versucht. Stattdessen schreibt der Absender eine Email und das war´s. Die Folge: Die Posteingänge der Menschen werden voller. Dabei entsteht auch jede Menge „Nullkommunikation“. So wie die mit dem Hauskommissar einer Hausreinigungs- und Betreuungsfirma, die heute Berichtsgegenstand ist, er schreibt am 20.04. des Jahres:

…

Auszug aus der Email:

Betreff: Hooliganstr. 12 (* Straße geändert)
Hallo, im Vorderhaus ist an der Decke Absatz zum 3.OG ja ein bekannter Wasserfleck. Dieser scheint sich weiter auszubreiten und Schimmelspuren bilden sich. Da nun wieder ein Mieter deswegen bei uns anrief, müsste dort mal die Verkleidung vom Strang geöffnet werden um nachzusehen wo die Feuchtigkeit herkommmt. MfG Kraatz (* Name geändert)

Die Email habe ich heute angesehen, dreizehn Tage nach ihrem Eintreffen.

Und das geht so:

Ich habe 360 Emails in meinem Posteingang heute Morgen. Weitere rund 300 Emails lagern in bis zu fünfundzwanzig weiteren Unterverzeichnissen, vorläufig dort geparkt, weil sie keine besondere Wichtigkeit besitzen und aus archivinteressierten Gründen behalten werden müssen. Eine Vielzahl von Emails habe ich dabei bereits gelöscht.

Das sind also -sagen wir mal- rund fünfhundert bis sechshundert Emails, die ich überwiegend nicht mehr benötige und die meinen Alltag überlagern, als  „overhead“, technisch wie inhaltlich überwiegend zu nichts mehr nütze, außer zu Beweiszwecken.

Ob Emails große Beweisfähigkeit zukommt? Da habe ich Zweifel. Mein reguläres Arbeitsleben besteht jedenfalls im überwiegenden Ergebnis nicht aus Beweislücken, Beweisanträgen und Prozessgesichtspunkten. Ich klage weder gern vor Gericht, noch verklagen uns gern Leute, außer einigen, die nicht anders können. Bei denen allerdings kommt es ausschließlich auf solche Gesichtspunkte an, die nicht per Email anliegen und bewerkstelligt werden bzw. wurden.

Im Kern ist die obige Email eine technische Mängelmeldung, die an einer Reihe von inhaltlichen Ungeschicklichkeiten leidet. Im Kern dies:

– Aus dem Betreff kann ich nicht erkennen, dass es sich um eine wichtige, notfallartige Nachricht handelt, die sofortiger Bearbeitung bedarf. Aus dem Betreff eines Straßennamens erkenne ich dies beim besten Willen nicht.

– Am 20.04. hatte ich offenbar gerade keine Zeit, diese Email anzusehen. Dann kamen so viele neue Emails, dass die alte Email einfach im Nirwana verschwunden ist. Sie war bis heute ohne jede Bedeutung. Das ist schlecht, denn wenn Wasser tropft, ist dies kaum sachgerecht.

– Hat nun derjenige, der eine solche Email absetzt, seine Verantwortung gut erfüllt? Oder ist derjenige der Hund, der diese Nachricht nicht liest? Kein Absender kann wissen, wann der Empfänger die Email liest und ob überhaupt? Na ja, man sieht schon, es ist ein Yin-Yang-Problem, nicht wahr? Wer schreibt, muss bei wichtigen Dingen auch dranbleiben, bis sie persönlich geregelt und Erledigungen zugeführt werden.

Es reicht nicht aus, zu schreiben. Schreiben ist noch nicht Kommunikation, sondern der einseitige Antrag des Schriftführenden, bei irgendeiner Gelegenheit gelesen bzw. wahrgenommen zu werden.

Bemerkenswert: „Hallo, im Vorderhaus ist an der Decke Absatz zum 3.OG ja ein bekannter Wasserfleck.“ Die Prüfung ergibt: Nein, der ist nicht bei uns bekannt, dieser Wasserfleck. Würden wir denn einen Wasserfleck im Treppenhaus einfach ignorieren? Wohl kaum. Das Treppenhaus ist hier äußerst hochwertig renoviert. Und weiter und noch bemerkenswerter: „Da nun wieder ein Mieter deswegen bei uns anrief, müsste dort mal die Verkleidung vom Strang geöffnet werden um nachzusehen wo die Feuchtigkeit herkommt.“

Mitnichten. Der Mieter war erstens ein Verwaltungsbeirat, der sich nach vierzehn Tagen ergebnislosen Zuwartens nach dem Stand erkundigte. Und: Richtig dürfte sein, dass wir nicht deswegen etwas zu veranlassen haben, weil jemand nochmals anruft. Wir müssen beim ersten Anruf handeln, wenn Wasserschäden drohen. Solche Schäden müssen gemeldet werden, so dass sie wahrgenommen werden können. Sie müssen an Handwerker weiterbeauftragt werden, um den Schaden klein zu halten.

Dass solche Sachen herumliegen in virtuellen Mängelmeldungen, wo sie nicht wahrgenommen werden können, ist nicht in Ordnung. Ich werde heute den König der Löwen geben und ordentlich brüllen. Es reinigt die Seele und befreit von der persönlichen Wut, die heute Morgen hier entstanden ist. Nicht mit mir, Leute.

 (EP)

Ein Provisorium ist ein Provisorium ist ein Provisorium. #Alte deutsche Redensarten

Jeder weiß es, aber keiner beachtet diese Binsenweisheit. Auch nicht die Wohnungseigentümer und der Verwalter in der Kreuzberger Möckernstr., wo schon seit vielen Jahren die Treppenhausrenovierungen beider Treppenhäuser des Vorderhauses und des Seitenflügels erledigt sind. Sind schön geworden. Beide sehen gut aus. Genau genommen ist schon bald wieder mal dran, die Anstriche zu überholen. Die Zeit macht nur vor dem Teufel halt.

Der Durchgang von der Straße zum Hof sieht wirklich gut aus. Die Oberwände sind in einer Art „altweiß“ gestrichen und grün abgesetzt. Bei der Decke (ganz oben) wurde seinerzeit gezögert. Aus gutem Grund. Respekt vor den vergangenen, verblichenen Zeiten.

Irgendwann später einmal, so seinerzeit das Vorhaben, soll ein Restaurator da ran gehen und schauen, was vom historischen Untergrund noch da ist. Löblich. Nur die Treppenhäuser sind jetzt leicht sechs Jahre fertig renoviert und das Provisorium der Deckenflächen im Durchgang ist immer noch unbehandelt.

Und jetzt war nicht Commissario Brunetti vor Ort, sondern Kommissar Zufall.

Im Nachbarhaus ist der Bauwerksrestaurator gewesen. Er hat noch hereingeschaut und sich bei der Verwalterin gemeldet. Jetzt liegt ein gut durchdachtes Konzept vor, mit bunten Farbproben und Vorschlägen, wie die Sache aussehen kann.

Ob die Eigentümer sich aber entscheiden? Who knows. 

Was fällt einem ein, wenn man das Wort „Mandantschaften“ benutzt. Das Officeprogramm ist recht einfallsreich. Das gibt Anlass, über „Mandantschaften“ nachzudenken. Mein Officeprogramm eröffnet mir überhaupt erst  Möglichkeiten, über die Welt im Übrigen angemessen nachzudenken.

Genau: Mandantschaften. Werte Mandantschaften. Freundliche Gesandtschaften.

Mandantschaften, das hat sowas Hochherrschaftliches. Seine Eminenz, Hochwürden. Wir aber sind Lakaien, Dünnbrettbohrer, billiges Hilfspersonal. Fremdgesteuert ohne eigene Vorlieben und Schwerpunktalente. Wir handeln namens und im Auftrage, doch wer bedient uns mittels Fernbedienung?

…

Es sind zunächst allenfalls Bekanntschaften. Sie sind Bekannte, weil sie schon mal von uns und eventuell wir schon mal von ihnen gehört haben. Bis was Näheres daraus wird. Dann werden sie vielleicht mal Mandantschaften. Die es hoffentlich nie bereuen. Weil wir uns für sie zerstreuen. Oder unseren Gedanke. An Havel, Spree und Panke.

Übernehmen wir sie und übernehmen sie uns in ein Betreuungsverhältnis, die werten Mandantschaften, dann behandeln wir sie wie Präsidentschaften. Wir schicken Gesandtschaften in den Außendienst, damit ihr Mehrfamilienhaus wachse und gedeihe. Wobei: Dass ein Mehrfamilienhaus wächst, das ist selten. Wenn der Verwalter über sich hinaus wächst, ist das okay. Bei Mehrfamilienhäusern gilt selbiges nur, wenn durch An-, Um- und Ausbau Erweiterung erfolgt. Denn ansonsten ist das Haus überwiegend immobil, und damit starr, statisch und nur gut, wenn dem Statiker nichts mehr einfällt. Har har, kleiner Witz am Rande. Nicht lustig.

So mancher Mandant lässt sich wählen, z.B. wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Es gilt, einen Verwaltungsbeirat aufzustellen. Einige wenige von denen aber sind nicht einmal gute Teamplayer. Sie handeln bald nach ihrer Wahl wie „Regentschaften„.

Fassen wir es wie folgt zusammen:

Mein Officeprogramm erlaubt es mir immer wieder, einen klaren Kopf zu behalten. Man muss die Dinge, die man sieht, nur durchschauen, auch bei noch so unpassender Gelegenheit. Selbst wenn man einen Text erstellt, der mit den werten Mandantschaften so reineweg gar nichts zu tun hat. Im vorliegenden Textentwurf wollten wir Handwerkerfirmen nur erklären, wer wir sind, damit sie vielleicht Lust entwickeln, uns ein attraktives Angebot zu erstellen. In Berlin-Neukölln sollen 2012 eine Reihe von Maßnahmen durchgeführt werden. Wir werden jetzt initiativ. Bevor es zu warm wird. Denn jetzt ist es kalt. Die „Bauluden“ haben Zeit, Angebote zu schreiben. Angebote zu schreiben ist nämlich auch Arbeit, aber Innendienst. Wir sind ja wetterfühlig.

Draus geworden ist als Abfallprodukt dieser Artikel. Nur weil die Rechtschreibhilfe diese merkwürdig erscheinenden Vorschläge anzeigte. Ist ein gutes Programm. Weiter arbeiten….

• Andere „Korrekturhilfen“ meines Officeprogramms

(EP)

Herr von Quastenschwing ist Maler und sein Name wurde redaktionell geringfügig überarbeitet. Herr vom Kalksandsteinfelsen ist Natursteinsanierer. Auch sein Namen erlitt dasselbe redaktionelle Schicksal. Beide bearbeiten jetzt, mitten im Winter, das Treppenhaus in der Berlin Dahlemer Löhleinstr. am U-Bahnhof Dahlem Dorf. Alles wird schön. Für beide derzeit kein Problem: Beide geben auf die Einheitspreise, die sie im April 2011 angeboten haben, einen Winterrabatt von 5% „auf alles“, natürlich außer Tiernahrung.

Alles wird gut. Sie haben jetzt Arbeit in einer arbeitsarmen Zeit. Und wir haben einen guten Preis und die Eigentümer sind bald wieder glücklich. Antizyklisches Verhalten.

Die Klappe ist schon länger da eingebaut in Berlin-Kreuzberg. Seit wann genau, weiß keiner. Vermutlich. Ist auch unwichtig. Nun ist sie da und niemand kümmert sich um sie. Sie ist direkt in der Decke vom Elektroanschlussraum eingebaut. Der Eigentümer oben drüber sagt, sie „steht seit Jahrzehnten auf“. Das führe dazu, dass kalte Kellerluft in die Zwischendecke einströmt. Und müssen wir nicht ohnehin unterste Geschoßdecken irgendwann alle dämmen? Soweit möglich? Ein weites Feld, die EnEV, die Verordnung, die das vorschreibt. Bohren wir hier und heute nicht zu tief.

…

Weiter geht´s mit den Dünnbrettgedanken, die nicht zu tief bohren.

Diese Klappe renovieren, gang- und schließbar machen, erneuern mit einem neuen Schließ- und Öffnungsmechanismus. Und eventuell noch Wärmedämmung aufbringen, damit diese Gucköffnung von unten gedämmt ist? Das klingt vernünftig.

Die Klappe wird aber benötigt, um von oberhalb der Klappe unterhalb der Klappe an den Praxisboden einer Zahnarztpraxis zu kommen.

Das fragen wir gleich mal an. In den nächsten Wochen ist der Tischler im Seitenflügel im Treppenhaus und bringt dort Fußböden in Ordnung. Dann soll er sich das ansehen. Seinen Befund brauche ich vorher, damit ich heute entscheiden kann, was morgen zu machen ist. Denn auch ich brauche eine gewisse Postlauf- und Bearbeitungszeit.

Halleluja.

 (EP)

Jawoll, nun ist es bald wieder so weit. Oder doch nicht? Zuviel Wärme derzeit, irgendwie?

Aber die Kälte kommt bestimmt noch. Je kälter, desto besser. Dann funktioniert das gut, was wir wieder anfassen wollen: Die Thermografie. Hübsche Bildchen, so wie das hier vom Berichterstatter Bloggwart. Wir berichteten letzten Winter darüber. Waren mit Nina Hell unterwegs, die hier in Berlin mit ihrem Vater ein engagiertes Architekturbüro leitet.

..

Sobald es richtig kalt ist, kann wieder losgelegt werden.

Nina Hell und nützliche Informationen verlinke ich der Einfachheit halber unten unterm Lotsen nochmal neu. Und empfehle das Büro gern, um weitere „frostige Betrachtungen“ anzustellen, mit deren Hilfe sich Heizwärme einsparen lässt. Der Sparkommissar geht um.

Die Verbraucherzentrale NRW (Nordrhein-Westfalen) ist übrigens auch umtriebig. Man muss also nicht in Berlin wohnen, um sich zu freuen, dass wir alle nicht unvernünftig mit unserem Wunsch umgehen, nachhaltig zu sanieren, einzusparen und Schlupflöcher aufzuspüren. Dafür reicht es definitiv aus, beispielweise in NRW zu wohnen. Unten sind zwei informative Links nachgewiesen.

[iframe_youtube video=“YdyonN_6Ee4″]
Otto Walkes Es wird Nacht Senorita (via Youtube) 

Der Trend zur bundesweiten Berichterstattung auf gesichtspunkte.de ist ungebrochen: NRW ist schon fast eingefangen. Das liegt nämlich an folgendem: NRW liegt direkt im Berliner Speckgürtel, wie jeder weiß. So wie Britisch-Honduras, New York und Brisbane in Australien. Nina Hell kam nicht aus Tralien, wie Trio-Schlagzeuger Peter Behrens auf Veranlassung von Karl Johannes Schindler einst textete. Allerdings versteht sie nötigenfalls was von Traljen. Aber das ist eine ganz andere Geschichte….

• Linktipp vom Dezember 2010: Die Architektin Nina Hell macht derzeit ein interessantes Angebot
• EnergieAgentur.NRW: Sonderaktion Thermografie plus Energieberatung
• Sparnachbar.de: Befristete Sonderaktion in NRW, hier gibt´s die nützlichen Infos

 (EP)

Lift tötet Zahnarzt! (BZ-Titelseite 22.12.11)

Da schauen Verwalter schon aus beruflichem Interesse genauer hin, es heißt auszugsweise:

Auf dem Flur im vierten Stock beugt er sich durch ein kaputtes Lift-Fenster und drückt einen Etagenknopf. Der Fahrstuhl setzt sich sofort in Bewegung. Der Zahnarzt hat keine Chance mehr, sich zurückzuziehen. Der Korb des Aufzugs fährt unerbittlich nach unten. Bernd S. wird regelrecht guillotiniert. Er ist auf der Stelle tot. Seine Familie findet ihn kurze Zeit später. (BZ, Ausgabe vom 22.12.2011, Link unten)

Aber wie geht es nun weiter? Die kleine Eigentümergemeinschaft in der Seitenstraße vom Kudamm (10 Parteien) kannte das Problem mit dem „zu alten“ Aufzug. Richtig: In vielen Berliner Altbau-Mehrfamilienhäusern stehen noch solche, oft toll wirkende, überalterte Aufzüge. Jeder kennt deren Macken und oft halten die Bewohner es nicht einmal für erforderlich, bei auftretenden Mängeln Sachverstand einzuholen. Höchste Zeit, die alten Aufzugssteuerungen zu erneuern, mit Sicherheits- und Anfahrtsbremsen. Das geht auch „im alten Gewand“, wie der Verwalter weiß. Na ja, ganz vorsichtig gesagt: Der hier wohl nicht. Immer wenn ein Mensch „zerteilt“ wird von nicht mehr zeitgemäßen Aufzügen, lernen wir wieder was draus. Zu spät.

• Linktipp: Die BZ-Meldung im vollen Wortlaut

 (EP)

Was in der Apotheke geraten wird: Verstopfung & Völlegefühl? Nimm doch gleich paar Pillen. Pustekuchen. Hier geht es um den technischen Aspekt der Verstopfung. #Haustechnik

Wir setzen uns hin und lassen alles hinter uns, was wir einst vor uns hatten. Wir entsorgen die „Restschlämme“ per Rohrpost. Lasst es fließen.

Doch was, wenn´s stockt? Wenn es Rückstauungen gibt? Dann kommt der Rohrfrei-Sofortdienst und fräst und pickert in den abgehenden Entwässerungsrohren herum. Wobei er dann feststellt, dass es schwierig ist, so schwierig wie das Leben insgesamt. Es ist kein Durchkommen. Wie sowas aussieht, ist in dieser Collage aus mehreren Fotos festgehalten. Schaut.

I´m totally impressed: Ein Bild sagt oft mehr als 1.000 Worte. Was aber sagt dann eine Collage? #deep impact (tiefer Eindruck)

Ja, stimmt, das sind beeindruckende Bilder. Hart wie Kruppstahl sind die „Sedimente“, die sich zwischenzeitlich abgelagert hatten. Fliegt der alte Bogen raus und ein neuer wird eingebaut, das ist einfacher, als sich noch lange Mühe zu geben.

Ralf Lepke, der das gemacht hat, ist übrigens ein „pfiffiges Kerlchen“. Kann man weiterempfehlen.

Niemand hatte zuvor die Absicht, einen Wartungsvertrag abzuschließen. Von wegen regelmäßige Rohrreinigung. War auch nicht notwendig. Jetzt ist das Stück neu. Stücke Kunststoff kost‘ nicht die Welt. Was kostet die Welt?

• Völlegefühl? Themenfinder „Verstopfungen“
• Firmeneintrag: Fa. Ralf Lepke auf Kauperts.de

(EP)

Als wir den Namen des amtierenden Verwalters erfahren, wird deutlich: Zu dem haben wir eine eigene, jahrzehntelange Meinung. Im Ergebnis ist der Mann bekannt und hat schon viel verwaltet in Berlin, vornehmlich im Wohnungseigentum. Dass er im vorliegenden Fall an seine Grenzen stößt, wird deutlich im Telefonat. Die Eigentümer wollen ihn jetzt loswerden. Aber wie?

Martin Antonius (* Name geändert) ruft an. Er hat jetzt wirklich genug.

Das Haus ist eine Eigentümergemeinschaft, Altbau, Baujahr ca. 1880. Schönes altes Stadthaus, hat auch Geschichte genossen, Genossen.

Jetzt soll der „Echte Hausschwamm“ drin sein. Der Verwalter regiert ein Team von Sachverständigen, Architekten und Baufirmen. Im ersten Schritt waren 120.000,- € beschlossen worden, um dem Echten Hausschwamm beizukommen. Im weiteren Schritt wurde dieser Betrag um weitere, erhebliche Mittel aufgestockt. Irgendwie ist „alles aufgerissen“, u.a. auch die Wohnung von Martin Antonius. Der ganze Stuck ist weg.

Der derzeitige Verwalter sitzt im Berliner Umland. Sein Name ist uns bekannt. Die Eigentümer sind mit ihm gerade extrem unzufrieden. Sie überlegen, sich von ihm zu trennen. Aber jetzt, so mittenmang den Bauleuten? Es muss eine außerordentliche Versammlung eingeladen werden, ein Minderheitenquorum soll so einen Brief schreiben und die Einladung verlangen.

Die Baustelle, das ist das eine. Martin Antonius sagt, eigentlich ist jetzt gar kein Schwamm gefunden worden. Was früher mal ein alter Schwammbefall war, das ist aktuell nicht befallen. Sagen die Befunde. Richtig, denken wir während des Telefonats, aber wenn das stimmt, warum dann bislang schon 120.000,- €? Niemand gibt so einen Betrag aus für die Schwammsanierung und stellt dann „null Befall“ fest. Das klingt unlogisch.

Ja, ein dänischer oder schwedischer Investor, der so ein Mehrfamilienhaus mit über 30 Einheiten paneuropäisch aufkauft, luxussaniert, der vielleicht. Sicherheitshalber.

Merke: Ein Blogberichterstatter wie dieser meint, wenn er einen dänischen oder schwedischen Investor nennt, begrifflich tatsächlich auch jeden anderen Investor, der als Global Player hier in Berlin derzeit Immobilienportfolien verhackstückt und kernsaniert. Also auch aus Abu-Dhabi, Kyoto oder aus New York. Klar?

Hinterher soll alles luxuriös sein, klar. Einmal hart durchgegriffen.

Aber eine bestehende Eigentümergemeinschaft? Das klingt ein bisschen nach Nonsens.

Schwammsanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, das Thema ist erstens eklig. Zweitens nervig. Und drittens kostenaufwändig. Gerade deswegen: Auf die Vorermittlungen kommt es an. Erst wenn sich ein Befund ganz sicher bewahrheitet, wird an Schwammsanierung gedacht. Es werden betroffene Bereiche eingegrenzt und -vor allem- gegeneinander abgegrenzt. Hat jemand den Leuten geraten, es gleich richtig zu machen? Gleich alles in einem Rutsch und „fertig ist die Laube“?

Hätten wir wohl nicht getan. Okay, wir kennen die Baustelle jetzt nur vom Telefon, vom Hören sagen.

Unsere Erfahrung sagt uns, wir müssen da kleinteilig rangehen, überschaubar, eingrenzbar und bei „bitte schön überschaubaren“ Kosten.

Jetzt wollen sie den Verwalter loswerden. Mitten in dieser Bauphase. Der Vorwurf lautet, immer das maximale zu tun und Beschlüsse sinnleer in Maximalform durchzusetzen und nur „nach Recht und Gesetz“, aber nicht „mit uns Menschen“. Ja, es geht wohl auch um Gefühle. Gefühle von Misstrauen.

Niemand kann heute zutreffend von außen drauf schauen und leichterdings aburteilen. Vielleicht ist es nur ein schlechtes Gefühl. Es gibt ja immer einen Grund, wenn ein Verwalter weg soll und ein neuer gefragt wird. Dann rufen Leute bei uns an und davon leben wir: Von Weiterempfehlung. Solange die Leute uns weiter empfehlen, freuen wir uns darüber.

HowTo „Wie man einen Verwalter los wird….“

1. Schaue nach, bei welcher Versammlung genau mit welchem genauen Wortlaut der Verwalter letztmalig bestellt worden ist. Dieser Beschluss ist erst einmal maßgeblich.
2. Prüfe, ob die Verwalterbestellung mit einem schriftlichen Verwaltervertrag (Rechtsgrundlage: BGB) „koaliert“. Eigentlich immer wird ein solcher schriftlicher Dienstvertrag bei einer Erstbestellung ausgehandelt und abgeschlossen. Wenn vereinbart ist, dass dieser fort gilt im Falle einer Anschluss- bzw. Wiederholungsbestellung, dann ist dieser Vertrag ernst zu nehmen. Er ergänzt die „organschaftliche Bestellung“ nach dem WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz).
3. Beides zusammen auszuwerten und sich dann zu fragen, wie man einen Verwalter loswird, ist damit erfolgreich vorbereitet. Natürlich kann auch „irgendwo“ noch ein ergänzender Beschluss gefasst worden sein, der bestandskräftig ist und diese beiden Eckpunkte der Verwalterbestellung ergänzt. Auch das sicherheitshalber prüfen.
4. Daraus entwickelt sich dann erstens, wie man den Verwalter fristgemäß loswird. Und zweitens, wie man ihn fristlos loswird. Für die fristlose Kündigung müssen wichtige Gründe vorliegen, die eine vorzeitige Abberufung unter gleichzeitiger Kündigung eines bestehenden Dienstvertrages rechtfertigen.

Weitere Punkte ergeben sich aus dem Einzelfall.

Wie viel wir auch bloggen und unsere täglichen Erfahrungen damit transparent machen: nichts ist so gut wie die Weiterempfehlung durch einen „Bestandskunden“, der Anderen sagt, das geht mit denen!

• Vorverwalter: Der vorherige Verwalter ist immer an allem schuld
• Korrekturhilfe: Alternativen muss man haben
• Reichsbedenkenträger: Das Gebot von Demut, über Majorisierungen nachzudenken

(EP)

Das Gegenteil von „jemand linken“ ist ihn zu verlinken in einem positiven Sinne. Wenn Worte meine Sprache wären, fehlten mir auch die Worte nicht davon zu berichten, dass Menschen, die sich wechselseitig nicht verstehen, besser andere Partner suchen sollten, Lebens-, Geschäfts-, Berufs-, Freizeitpartner, aber auch Verwalter. Wer wenn er Korrespondenz, Emails oder sonstige Versuche von Kommunikation solcher Partner häufiger mit dem Hintergedanken „So ein Idiot“ wahrnimmt, sollte handeln! Besser heute als morgen!

Wie im übrigen Leben auch, gibt es auch im Maler- und Lackiererhandwerk solche.

– Es gibt bloggende Maler, sogar.
– Es gibt blökende Maler, auch.
– Alles dies gilt auch für alle Anderen sowie Mischungen vom Anderen!

Zur ersten Kategorie derer von Quasten gehört mit Spaß, Inhalt und Tiefgang „malerdeck“, dessen Blog zu lesen jedenfalls mir immer wieder große Freude bereitet. Denn dass sich ein Maler auch sauber artikuliert, erfahre ich mit Freude. Aus dem Innersten eines Maler- und Lackierermeisters etwas zu hören und nicht nur unter üblen Dämpfen zustande gekommenes „Alltags-Repertoire“, das ist für mich ein persönliches Highlight. Nicht auszudenken, auch der Gas-, Wasser-, Sch…..-Installateur, der Abluft-, Abfluss- und Zuflussprofi, der Wärmedämmer, Stuckateur und Trockenbauer würden nun von ihren Baustellen bloggen. Schön, wenn „malerdeck“ beispielsweise beschreibt, wie jemand mit ihm versucht, Schlitten zu fahren. Der Artikel ist klasse. Er ist ganz unten als Linktipp „1“ verlinkt.

Von einem Thema zum nächsten und merke: Viele Menschen haben Wohnvorstellungen, die wiederum andere als Wahnvorstellungen interpretieren. Was nicht für den hier unten gezeigten, kurzen und griffigen Beitrag einer Kurzvorstellung der Wunschvorstellungen gilt.

In einer ganz anderen Welt, auf einer italienischen Website, fand sich dieser Grundriss, der uns eine Vorstellung davon gibt, wie manche Menschen ihren eigenen Wohnungsgrundriss empfinden: zu kalt, zu warm und zu teuer. Gut auf den Punkt gebracht.

Markus Angermeier ist Webdesigner und umtriebig. In einem kurzen Beitrag (von CascadeMagazin) beschreibt er übersichtlich, nachvollziehbar und prägnant seine Wohnvorstellungen. Dass er sich ausdrücken kann, merkt man.

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Aufgeschnappt: Markus Angermeier (via Youtube)

Weil das, was Markus Angermeier da erzählt, insgesamt nicht unerfreulich klingt, hat es Eingang auf einer Website gefunden, die sich per Selbstbeschreibung als eine solche empfiehlt, die erfreuliche Dinge berichtet. Gut, das finden wir übrigens auch. Insofern ist Linktipp „2“ unten auf die Website verlinkt, der zugleich herzlich für diesen Beitrag gedankt wird.  Linktipp „3“ ist Markus Angermeier selbst, für klare Strukturen, Vorstellungen und zielführende Visualisierung vernünftiger Wohnwünsche. Klasse. Wenn das Webdesign auch so ist: nehmt den Mann!

• Linktipp 1: Malerdeck, Artikel „Schlitten fahren? Nicht mit malerdeck! (Website: malerdeck.de/blog/)
• Linktipp 2: Aufgeschnappt – Markus Angermeier (Website: cascademagazin.de)
• Linktipp 3: Markus Angermeier (Website: kosmar.de)

(EP)

Schwing, schwing, schwing, —- schwing dein Dingalingeling! (*)  (* Dingelingaling = Pinsel, Quaste, Bürste, Spachtel) – berufsständisches Mantra des 1. Berufsjahrs im Ausbildungsberuf des Malers & Lackierers, Quelle: Eigenidee

Evelyn Quartey ist in Deutschland geboren und als „Pigmentverteilungstechnikerin“ ausgebildet. Dieser Beruf schließt auch das Quasten schwingen ein. Pinselnd verteilt sie frische Eindrücke von renoviertem, edlen Oberflächenprofil und eigentlich sieht hinterher immer alles viel, viel besser aus als vorher.

Dies Jahr hat die Fa. Polom & Quartey im Auftrag der Hausverwaltung das Thema Fenster unendlich vertieft. In Berlin-Wilmersdorf sagen die Bewohner, das sei eine ganz nette, kompetente und irgendwie auch greifbare Firma. Denn ehrlich gesagt: Der Abstimmungsaufwand mit den vielen Bewohnern des dortigen Mehrfamilienhauses ist nicht „von Pappe“. Dicht an dicht drängen sich Termine, aber auch Befindlichkeiten. Menschen wollen eigentlich gern neu angestrichene Außenfenster, aber natürlich auch „ihre Ruhe“. Beschwerden kamen währenddessen nicht. Alles lief „selbsttragend“.

Hinterher hat sie den „roten Wedding“ angegriffen. Dort fiel den Wohnungseigentümern ebenfalls ein, dass noch vor dem Winter die Außenfenster mal schnell…. Und so geschah es auch. Trotz großer Schwierigkeiten („Es gibt ja schwierige Mieter!“) ist nur noch eineinhalb Wohnung „offen“ in der Offene-Posten-Liste. Und als Evelyn Quartey nun noch schnell vor dem Winter herbeieilt, um den geborstenen Oberflächenlack am Zehlendorfer Außenfenster aufzuritzen, neu zu versiegeln und hinterher eine „winterdichte“ Lackschicht aufzutragen, vermerkt der Wohnungsinhaber, die Aufgabe sei jetzt eigentlich viel zu spät, aber mit dem gewollten Ergebnis abgeschlossen worden.

Ja, sie hat es noch geschafft. Wenn es auch alles andere als einfach war, noch dieses Jahr…

Bei allen Unwägbarkeiten, wenn man „eins und eins“ zusammenzählt, ist das wohl eine sehr gute Firma. Empfohlen worden war sie nach Malerarbeiten am Deutschen Theater von der bauleitenden Architektin, seinerzeit. Und Empfehlung, das lasst Euch gesagt sein, verteilt man gern „schottisch“: Immer schön sparsam.

(Fremdling: Dieser Beitrag wurde für die Website kaupert.de geschrieben)

• Apropos: Nero Brandenburg besang einstmals das Dingelingeling (Historie)

 (EP)

Mehrfamilienhäuser sind in der Regel bewohnte Häuser, in denen Mieter gegen Entgelt wohnen. Oder Eigentümer, die ihre Wohnung erworben haben. Die Wenigsten machen sich hingegen klar, wie viele weitere Bewohner so ein Haus hat. Je älter das Haus, desto größer die Gewissheit, dass neben den „Offiziellen“ auch jede Menge Inoffizielle im Haus leben. Manche davon mit drastischen Folgen für die Offiziellen. Bis zum Auszug der Offiziellen, weil das ganze Haus saniert werden muss. Zu prüfen, wie viel Sanierungsbedarf bzw. Entwicklungsmöglichkeit in einem Haus steckt, kann man „Sorgfalt“ nennen, oder auch „Due Diligence“. Weil die Zeiten einfach so modern sind. Und wir uns damit beruflich befassen. Manchmal.

Kurz gesagt ist bereits diese Überschrift irreführend: Jeder Ankauf eines Mehrfamilienhauses ist eine ganz unterschiedliche Sachlage. In jedem Hause atmet ein persönlicher Geist, der jedem, der zu vieles heißt, von hinten in den Allerwertesten beißt. So könnte man rüttelreimend auf den Berichtstrip gehen und sagen:  Jedes Haus ist anders und in jedem Haus musst Du andere Sachen „ankieken“. Vorsicht ohne Nachsicht ist die Rücksicht auf die Gesamtsicht:  Sie ist das Gegenteil von Naivität, Einfältigkeit und Blauäugigkeit und die Mutter der Porzellankiste. Due Diligence ist der moderne Begriff, den ein jeder Immobilien-Tycoon gern verwendet, den aber kaum einer richtig versteht. Wir Berichterstatter und Leser natürlich ausgenommen.

Unter Juristen gilt: Zwei Juristen, drei Meinungen. Unter Architekten gilt dasselbe!

Was einem der Verkäufer nicht verrät, muss man selbst herausfinden. Was einem der Makler nicht sagt, weil er es selbst nicht weiß, muss man ebenso selbst herausfinden. Deshalb ist beim Hauskauf die Hinzuziehung von Fachrat erforderlich. Architekten, Bauingenieure und Sonderfachleute wie z.B. Holzschutzgutacher sind gefragt. Diese muss man mitnehmen, wenn man an Ort und Stelle eine Ankaufsentscheidung zur Prüfung gestellt haben will. Die Gewährleistungs- und Aufklärungspflicht eines Verkäufers gebrauchter Immobilien ist zu niedrig. Im Zweifelsfall bestreitet der Jurist die Mängel hinterher gern mit Nichtwissen. So sind die juristischen Argumente.

Die Frage, ob ein altes Mehrfamilienhaus bei üblichen Durchschnittskosten in einen aktuellen Stand von Üblichkeit versetzt werden kann, hängt fundamental mit der begleitenden Tiefenprüfung der Bausubstanz eines Hauses zusammen. Ist bereits die Substanz schlecht, heißt es bei Kalkulationen gern gleich mal das Doppelte bis Dreifache üblicher Sanierungskosten bereitzustellen. Und gerne vergleichbar mit Neubaukosten oder sogar darüber hinaus.

Am besten ist die Hinzuziehung von bereits bekannten Fachleuten. Wir unternehmen derartige Vorlaufbesichtigungen auch und beraten Menschen bei der Stärken- und Schwächenauszählung aller in Frage kommenden Gesichtspunkte eines Hauses, nicht dieser Website. Aber wir bleiben auch wie Tischler bei unseren Leisten, besser Leistungen und die gehören artig umrissen, sachverständig abgegrenzt. Und deutlich ist herauszuheben, dass der Philosoph stets weiß, dass er nicht alles weiß. Z.B. schwarz.

Schwarze Flecken auf der Landhausdiele? Keine Ahnung. Wissenslöcher. Apropos Löcher: kleine und größere, verschiedene Löcher auf dem Dachverbandsholz, den Balken? Gut, da gibt es gleich mehrere verschiedene Varianten Tiere. Dem Holzbock kann man dort eventuell artig die Hände schütteln, um ihn herzlich zu begrüßen. Oder auch den Anobien. Beim Holzbock unterscheidet man die verschiedensten Arten. Doch irgendwann wird aus „variablem Schönbock“, „Mulmbock“ und dem „großen Eichenbock“ vielleicht eine nachwachsende Käufergeneration „Nullbock“, weil das gesamte Ankaufsobjekt mehr oder minder davon durchzogen ist und kostenlos mitbewohnt wird.

Alte Häuser haben solche Untermieter. Einige davon heißen sogar „Trotzkopfkäfer“, man darf also mit Widerstand rechnen, wenn man sie in Beseitigung zu bringen trachtet.

Kaufpreis plus Nebenkosten plus Investitionskosten: Gesamtgestehungskosten einer Ankaufsüberlegung = Verkehrswert einer TOP-Immobilie?

Der Verkäufer eines Hauses gibt sich gern arglos. Er errechnet sich einen Wunschpreis für das Objekt und bietet es für diesen Preis an. Der gewissenhafte Käufer muss sich nun die Frage stellen, ob das Objekt diesen Preis wert ist. Die Bewertung von Bauschäden spielt dabei eine zentrale Rolle und die Kernfrage: Würdest du die Beseitigung von Bauschäden in fach- und sachgerechter Art und Weise für einen zu kalkulierenden Gesamtpreis hinbekommen, der das Objekt erst einmal in einen mängelfreien Zustand versetzt. Und dann die Frage: Würde man unter Berücksichtigung aller eingesetzten, finanziellen Mittel auch im Falle eines Wiederverkaufs dieses Geld je wieder herausbekommen?

Falsch angekaufte Immobilien ziehen nicht selten die fatalsten aller Folgen nach sich: Die Insolvenz des finanziell komplett überforderten Erwerbers. Auf einer Baustelle, wie sie der Schriftsteller Michael Ende genannt hätte: „Die unendliche Geschichte“. Der Glücksdrache Fuchur ist auf und davon und die Finanzen sind im schwarzen Strudel der vergessenen Zeit verschwunden. Das moderne Märchen eines Immobilienerwerbers.

Von der Bausubstanz her gibt es „harte“ und „weich gebrannte“ Ziegel, wovon beispielsweise die zu „weich gebrannten“ Ziegel minderwertiges Baumaterial darstellen. Kommt Frost, Feuchtigkeit und Wetterwechsel hinzu, so sandet der Ziegel erst porös und dann zerfällt er. Mit seiner gesamten Statik bricht der Stein in sich zusammen. Was auch Holzschutzfachleute zuweilen zum ersten Mal vor die Augen bekommen: Schlupf- bzw. Steinwespen, die zwar Stein üblicherweise nicht anfressen, aber im „zu weichen Ziegelstein“ durchaus eine „holzähnliche Konsistenz“ (Holzschutzgutachter) vermuten. Dann sieht die ziegelmauerwerksmäßig hochgezogene Wand von 1850 aus, als wäre sie ein Schweizer Käse. Die Viecher fressen sich in diese porösen Wände hinein und legen dort ihre Gelege ab. Hier bekommt die Steinlaus von Loriot echte Konkurrenz. Kein Scherz: Das Stückchen Schweizer Käse sieht man hier auf dem nachfolgenden Foto.

Bis der Bautenschutz-Gutachter kommt und mit dem Zimmermannshammer gegen die Wand keilt. Hält die Wand?

Oder -zack, pardautz- brechen bereits bei leichtem Hämmern ganze Splitstücke von der Wand ab, als wäre sie ein weicher Kokon aus Schlagsahne? Dann wiederum finden wir den Weißen Hausschwamm vor und hier auch den Echten Hausschwamm. Überall Feuchteschäden, es sind Altschäden, man sieht sie noch und wir wissen, das Dach ist neu gedeckt. Aber das Dachverbandsholz ist vom Holzbock und von Braunfäule befallen. Es ist leicht wie Balsaholz und splittert in großen Schlagstücken unter dem leicht hämmernden Zimmermannshammer. So hatte niemand gewettet.

Inzwischen stellt sich bei der Ankaufsprüfung im Rahmen einer Vorortbesichtigung heraus, dass eins von vier Gebäuden auf dem Grundstück in Form eines so genannten Gebäudeensembles von so nachhaltiger Schädigung betroffen ist, dass nur noch ein Abriss sinnvoll ist. Gebäuderestwert = Null.

Am Ende ist eine Ankaufsentscheidung dahin, dem Kaufinteressenten die Rosinen von den Augen genommen. Die Ankaufsprüfung ergibt nüchtern folgendes, zusammengefasst:

1. Das Objekt anzukaufen und nachfolgend insgesamt instandzusetzen sollte bei Abwägung von Wirtschaftlichkeitserwägungen überprüft werden, und zwar sorgfältig.
2. Dies vorausgeschickt rechnet sich der Ankauf des in Frage kommenden Objekts am Stadtrand von Berlin nicht. Denn die erforderlichen Investitionen kann man momentan aus Erfahrungswerten und Durchschnittspreisen voraussetzen und als Finanzierungssockel ansetzen.
3. Hinzu kommt aber der teilweise Abriss von Gebäuden auf dem Grundstück und an mehreren „Bedachungen“ der mehreren Häuser auf dem Grundstück. Selbst da wo Dächer des Objekts bereits neu gemacht wurden, erfolgte dies nicht durchgreifend und in bestandssichernder Art und Weise, sondern „behelfsmäßig“. Infolge der Überlegung, die Obergeschosse der verschiedenen Gebäudeteile zu Wohn- und Gewerbezwecken umnutzen zu wollen, müssen diese Arbeiten im Nachhinein als „fast wertlos“ angesehen werden.
4. Der Befall des gesamten Ankaufsobjekts mit mehreren bauwerkszerstörenden Schädlingen, wie verschiedenen Schwammarten, Fäule, Käfer- und Wespenbefall sowie eine Vielzahl von sichtbaren Alt-Feuchtigkeitsschäden (vor Dachinstandsetzungen) lässt die Vermutung zu, dass das Objekt neben den hier und heute sichtbaren Schäden insbesondere auch „unsichtbare“ und verborgene Bauschäden im Bereich der Stockwerksdecken aufweist. Für diese denkbaren Sanierungsvermutungen muss man mindestens noch einen großen Teil Sicherheit zusätzlich einkalkulieren.
5. Die ursprüngliche Überlegung, eventuell im Rahmen üblicher Dachgeschoß-Ausbaupreise von vielleicht 800,- bis 1.000,- € pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche zu landen, lässt sich nicht aufrecht erhalten, angesichts der vorgefundenen Schädigungen.
6. Eher kann man davon ausgehen, dass die Sanierung vergleichbare Neubaupreise von z.B. 1.500,- bis 2.000,- €/m² Wohn- bzw. Nutzfläche nach sich zieht. Hinzuzurechnen ein Betrag in „unbekannt bleibender Höhe“ noch für die Kosten „unbekannter Maßnahmen“. Denn diese werden sich im Verlaufe eines Modernisierungsvorhabens herausstellen, Tag für Tag, Woche für Woche und Monat für Monat.
7. Multipliziert man diese überschläglichen Annahmen mit den zur Nutzung vorgesehenen Flächen künftiger Nutzung, so addiert sich im vorliegenden Fall gleich mal „ein Millionengrab“ bzw. ein Investvolumen von leicht 800.000,- bis 1.000.000,- €, bezogen auf den Ankaufspreis, die Nebenkosten und die erforderlichen Investitionskosten für sämtliche Gebäudeteile, einschl. eines Abrisses von Altgebäuden und dem bestandssichernden Neu- bzw. Wiederaufbau planungsrechtlich zulässiger Grundstücksausnutzungen, der Baulandreserve.
8. Dies alles zusammengenommen ergibt sich die Frage der wirtschaftlichen Wiederverwertung und ergo die Frage: Gäbe es unter Notgesichtspunkten im Falle eines notwendigen Abverkaufs Käufer, die bereit wären, für ein solches Objekt einen „notwendigen“ Verkaufspreis zu zahlen, der mindestens kostendeckend sein muss? Insofern große Zweifel, dass dieses künftig erzielbar ist.

Und jeder hat es ja gehört angesichts der Lehmann-Brothers-Pleite:

Wer haftet schon dafür? Na, der Käufer. Fazit: You are always „The Gelackmeierte“, wenn du dich nicht gründlich um die Prüfung einer Ankaufsentscheidung kümmerst. Due Diligence ist Intelligenz, man kann dafür Leute beauftragen, denn die eigene Ankaufsentscheidung ist oft von Emotionen begleitet. Der Weg der Sachlichkeit ist das Ziel und das „was wäre wenn?“. Im hier dargestellten Überprüfungsfall ergibt die Due Diligence ein kurzes, sowjetisches NJET. Wer es nicht versteht, googlele…..

• Bei weiteren Fragen: Ruf einfach die Hausverwaltung an!
• Video: Im Altbau häufig zugange: Die Steinlaus
• Außendienstbericht: Dadideldum, der Lochfraß, der geht um
• Polaroid des Tages: Der Schmutzfink geht um

 (EP)

Durch die viel schnellere Versendbarkeit von Texten in digitaler, elektronischer Form ist der Stil, die Güte und die Qualität von textlichen Verbreitungen nicht angestiegen, im Gegenteil: Kaum jemand macht sich noch die Mühe, das zu versendende Schreibwerk einer vorherigen Qualitätsprüfung zu unterziehen. Ich schreibe schnell, am besten via Smartphone, also bin ich. Nachdenken ist hinterher, kein Problem. Dabei ist bewusstes Schreiben wie Bratfett: Es öffnet die Poren und lässt den Bratensaft fließen. Die Essenz eines gutgemachten Textes verfehlt ihre Wirkung nicht. Oder war es umgekehrt? Und siehste? Mein Überflüssigkeits-Transponder wies mich gerade schon auf die Fragwürdigkeit dieser Einleitung hin!

Berlin, Büro 2011, das organisierte und wohldurchdachte Büro, die Schreibwerkstätte für den modernen Menschen. Der sich Gedanken macht, ob er bereit ist, mit seiner Tätigkeit die Welt zu retten. Und Rundschreiben, die gar nicht rund sind, sondern eckig, kantig. Auf holzfreiem Papier, immer öfter aber auch digital, als Email. Und unter dem Rundschreiben steht noch: „Überlegen Sie, ob sie diese Email ausdrucken, der Umwelt zuliebe!“ Ja, das papierlose Büro lebt. Wenn auch sichtbar nichts mehr passiert, also Schriftstücke per Post verschickt werden und den Besitzer wechseln. Das Rundschreiben ist auch eine Art Agitationsbühne, von der aus wir virtuell die Geschicke der Gegenwart steuern und die Zukunft schriftstellerisch beeinflussen möchten. Doch vor dem Versand kommt noch die „Korrekturhilfe“, und erst ihr Einsatz macht uns klar, wie wir in der Lage wären, die Welt zu verändern.

Ihren Anruf startet sie vom Bürgersteig aus: Wie ist der Farbton meiner Wohnungseingangstür, die will ich streichen? Wir beide dringen gleich in tiefere Erkenntnisschichten unseres Gesprächs ein. Nein, eine Farbtonskala habe ich nicht in Verwaltung. Davon nicht. Außerdem ist doch der Farbton jetzt gebraucht, oder? Wie lange wohnen Sie schon da? Fünf Jahre vielleicht? Ja, weiß nicht, ich hab einen 14-Stunden-Tag. Ich bekomm nichts mit. Ach so. Das Treppenhaus, war das unrenoviert, als Sie einzogen? Ich weiß nicht, seit ich hier wohne, ist nichts passiert. Oh doch, wir haben viel gemacht, jetzt gerade die Fassade, vorher die Treppenhäuser, der ganze Hof war aufgegraben, die Fundamente wurden abgedichtet. Erinnern Sie sich? Ich sag doch, ich krieg nichts mit. Wollen Sie die Architektin anrufen? Ich geb Ihnen die Nummer. Ich hab jetzt nichts zu schreiben dabei, ich ruf nochmal an. Krks. Aufgelegt.(Telefongespräch am Morgen)

Der „Fassaden-Überholungsanstrich“ steht zur Debatte und das in mehrfacher Hinsicht. Im Berliner Umland, südlich von Berlin, im Berliner Speckgürtel.

Ob die Wohnungseigentümer einen beschließen, ist erstens von Interesse. Und zweitens vieles anderes.

Dazu gibt es ein eckiges Rundschreiben (siehe oben), dass der Profi „Tagesordnung“ nennt oder „Tagesordnungs-Entwurf“, sein Schreibstil: sehr nüchtern. Ist ein „Fassaden-Überholungsanstrich“ geplant, setzt das voraus, dass die „Fassaden-Überholungsbedürftig“keit (siehe oben) festgestellt wurde. Wer derartiges plant, muss auch etwas zu den „Fassaden-Überholungskosten“ sagen (siehe oben). Vielleicht war die Fassade schon jahrelang ein „Fassaden-Naherholungsbereich“ für Singvögel, wir berichteten hier ornithologisch und auch darüber, dass solche Singvögel und sogar Fledermäuse dann Ersatzquartiere bekommen, wofür ein Artenschutzgutachter wichtige Feststellungen trifft.

Nicht wenige solcher Fassaden werden dann „Fassaden-Naherholungszentren“ (siehe oben) für die Vögel, weil die Ersatzquartiere auf der Fassade neu sind und gruppiert.  Ist das so, dann ist sie bald wieder, was sie jetzt schon war: „Überholungsbedürftig“. Man kann sagen, dass Office-Programme inzwischen durchdachte Korrekturhilfen haben und wer im Ist-Zustand seiner geplanten, eckigen Rundschreiben nicht nur schematisch die Korrekturhilfe darüber laufen lässt, sondern mitdenkt, weiß ein semantisches Abenteuer von wahrhaft großem Dichten & Denken ins Leben zu rufen., das auch alle erkenntnispsychologischen Fallstudien der demnächst eintretenden Wirklichkeit bereithält.

Suchempfehlung „Korrekturhilfe“ und „Vogel“ und „Rundschreiben“ (Artikel)

 (EP)

Die Sache ist anders gelaufen als geplant. Nichts ist passiert. Woran hat es gelegen? War´s der Mondenschein? No no, der Bossa Nova! Oder war´s der Wein? No no, der Bossa Nova! Kann das möglich sein, yeah yeah, der Bossa Nova war schuld daran. Steht der Bossa Nova als Synonym für „den Verwalter“? Fragen über Fragen. Die Strategie, richtig darüber zu denken, entblättert dieser Seelenstriptease. Das ist Häuptling „Der Möglichst Immer Früher Als Andere Kommt, auf indianisch“: „Aha!“

Schuld auf sich zu laden, ist des Verwalters Sache -normalerweise- nicht. Er kann sich keine „7 Sünden“ leisten, darf also nicht schuldhaft handeln. Die „7 Sünden“ hat bereits der Berliner Soul- und Funkmusiker Dirk Zöllner auf seinem gleichnamigen Album kenntnisreich beschrieben. Das reicht, um sauber, klar und unverfroren zu denken. 

Ein Verwalter hingegen darf nicht schuldhaft handeln oder auch z.B. „schluderhaft“. Schuld und Schluder sind zwei Teppichluder im Beruf des Verwalters. Im schlimmsten Fall wird die Sache ein Fall für die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. So ein Fall ist die verabredete Schritt-für-Schritt-Handlung namens „Sanierung von teils defekten Garagen-Fertigteileinhausungen“ aus hässlichem Waschbeton mit Dächern obendrauf, wenn Schuld und Schluder am Werke sind. Ein bisschen Geld in die Hand nehmen und so etwas sanieren, das ist der Bedarf, der bereits beschlossen ist zu tun. Schon seit längerem.

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Nie mehr (Dirk Zöllner, CD „Die 7 Sünden“) (via Youtube)

Das Wasser schlägt mir ins Gesicht
Doch diese Schläge spür ich nicht
Ich schrei es an, ich lach es aus
Der Regen spendet mir Applaus

(Dirk Zöllner, CD „Die 7 Sünden“, Textausschnitt „Nie mehr“) #Verwalteralltag

Warum böse sein? Schuld hat nichts gemacht und Schluder hat´s nicht bemerkt. #Erkenntnisse

Und das eine solche Sanierung nicht ohne die Mitwirkung durch den Teileigentümer geht, dem die Garagen gehören, versteht sich von selbst. Allerdings ist der Verwalter auch ein erwachsenes, aber „gebranntes Kind“, warm noch von der Nachglut vergangener heiß geschlagener Schlachten im Tandoori-Ofen namens Vergangenheit. Man ist nicht ganz unbelastet.

Hat sich schon mal Vorwürfe anhören müssen. Es ging um Schuld seinerzeit und niemand war so sachkundig in diesen Fischefragen, als dass er sich nicht gewunden hätte wie ein Aal auf der Suche nach einem geeigneten Pferdekopf, der ausgehöhlt, ruhig und verschlammt im Uferschlick der Verwaltertätigkeit liegt. Deswegen denkt das Verwalterhirn heute nach und schreibt dem beauftragten Architekten, fast wörtlich wie folgt:

Lieber Architekt! (Anrede geändert)

Im Verwaltervertrag steht in § 1: „Der Verwalter hat immer Schuld.“

Ich weiß von Herrn Wohnungseigentümer (* Name geändert), dass er kurz vor einer längeren Abwesenheit im Ausland steht. Ich möchte Sie daher bitten, so kurzfristig als möglich so final auf den Punkt zu kommen, dass entweder er dann „abwinkt“ und „absagt“, bzw. selbst wünscht, dass er die Sache nach seiner Abwesenheit mit Ihnen abarbeitet. Oder noch vorher alles geklärt ist. Diese Aktenlage hätte ich gern „aus alter Erfahrung“. Es soll definitiv nicht an „unserem zu zögerlichen“ Verwalten gelegen haben, dass die Sache ihren Fortgang nicht nimmt. Diesen Gedankengang sollten Sie bitte intim kennen. Herzlichen Dank für die Mitberücksichtigung.“

So haben wir uns also entschieden, nicht am afrikanischen Steppengras zu ziehen, sondern die Halme der „freien Entwicklung“ im Spiel ihrer Kräfte zu überlassen. Und wenn das alles so zeitgerecht eingetütet ist, kann auch niemand sagen: „Der Verwalter hat Schuld!“ – Nein, in diesem Falle hätte er schuld: der Bossa Nova.

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 Schuld war nur der Bossa Nova (1963 Version) (via Youtube)

Mag später das Wasser mir auch noch so hart ins Gesicht schlagen, diese Schläge verspür ich nicht! Was Zöllner da singt, das merke ich jetzt, ist alternativlos!

Die Qualität des „googlens“ (Rechtschreibung nicht überprüft) in Bezug auf Fachfragen zum Bereich Wohnungseigentumsrecht ist von fragwürdiger Qualität, wie das auch für gebrauchte Autos, Waschmaschinen, Saftpressen und das Mietrecht gilt. Eine Vielzahl von Antworten auf eine Suchanfrage bedeutet noch nicht, dass man die richtige Antwort bekommt. Eher bekommt man ganze Sammelsurien verschiedener, vollkommen subjektiver Meinungen von „Autoren“, deren Qualität im Übrigen häufig „unter aller Sau“ ist. Problematisch: Man erkennt den Wissenshintergrund von „Alleswissern“ häufig nicht. Dies hat der internetaffine, belesene Mensch klug mit zu bedenken. Wie auch beim Thema „Badlüftungen“

In Berlin-Wilmersdorf stinkt es im innenliegenden Bad des Mieters. Es ist der, der gern schreibt, manchmal auch nachts, ein bisschen poesieartig und dann verschickt er die Poesie elektronisch an seinen Vermieter. Der schickt uns dessen Poesie und „Nachtgedanken“ dann mal zu, bis wir uns das schließlich verbitten und darauf verweisen, dass wir nicht beauftragt sind, den Mieter zu verwalten. Sind wir nämlich tatsächlich nicht. Der Vermieter ist Wohnungseigentümer und will Zusatzkosten für eine entgeltpflichtige Zusatz-Dienstleistung namens „Sondereigentumsverwaltung“ einsparen. Und doch uns klären lassen, was der Mieter anficht. Dass es jetzt im innenliegenden Bad stinkt, erfahren wir folglich erst zu einem späteren Zeitpunkt, am Tag der Versammlung der Wohnungseigentümer.

Die Fa. Meltem sitzt „am Hartholz“ im bayerischen Alling und befasst sich u.a. mit Badlüftern, wovon wir einige eingebaut haben seit 1995.  Die Firma stellt auch „Explosionszeichnungen“ zur Verfügung, deswegen „am Hartholz“. Doch Scherz beiseite: Das Anfertigen einer Explosionszeichnung erfolgt nicht unter Verwendung von Sprengstoff und unter erhöhten Sicherheitsvorkehrungen, wie z.B. Hartholzbepflasterung der Anliegerstraße. Explosionszeichnung ist also ein Begriff, den man sich merken kann, bzw. muss. Der Begriff ist hier näher erklärt.

In Berlin-Kreuzberg hatte Josef Patates (* Name geändert) vor mehr als 10 Jahren versucht, ein Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen. Das misslang. Dabei erlaubt er sich, den auf dem Dach vorhandenen „Lüfter“ (Motor) von rund zehn darunter an einem Lüftungsschacht befindlichen Wohnungen auszubauen und nicht wieder einen neuen. Nun waren die sämtlichen Bewohner unter ihm lüfterlos gestellt. Der Lüfter auf dem Dach (mit eigenem Motor) war eine „zentrale, gemeinschaftliche Einrichtung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft: Gemeinschaftseigentum.

Übrigens: Wenn jemand danach fragt, ob ein Badlüfter Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist, handelt es sich um das Fachgebiet Wohnungseigentum! Dann lautet die beste Antwort nicht, den Vermieter zu fragen! Diese Frage stellt kein Mieter! Es ist die Frage eines Wohnungseigentümers. Der muss im Zweifel den Verwalter fragen: Vorab gibt aber die Teilungserklärung Auskunft und sollte dort die Abgrenzung nur vage vorgenommen werden, ist eine Auslegung vonnöten. Die kann die Verwalterin der Anlage durchführen.

In Berlin-Wilmersdorf hat die Überprüfung der „Lüftungsanlagen“ ergeben, dass die einzelnen innenliegenden Bäder (ohne Fenster) Einzellüfter mit Einzelmotoren haben. Sie sind in die Wand „auf Putz“ eingebaut und besitzen einen Anschluss an den Rohrkanal. Dieser Rohrkanal führt von unten ganz bis nach oben auf und mithin über das Dach. Aus dem Dach entlüften die Bäder mit Hilfe ihrer einzelnen Motoren und blasen den Wrasen vom Duschen, Pinkeln und von größeren Geschäften nach draußen. Über das Dunstrohr, das da steht, wie ne Eins.

In Berlin-Kreuzberg hat die Verwalterin nach dem Baustopp von Herrn Patates (*) längere Zeit zugewartet, doch irgendwann gehandelt. Gemeinsam mit der Architektin, die dies beriet und auch anderweitig eingebunden war, änderte man das System im Hause grundlegend. Denn anstelle des über dem Dach montierten Lüfters (mit zentraler Motorsteuerung, saug saug!) baute die Gemeinschaft auf eigene, gemeinschaftliche Kosten „dezentrale“, autarke Lüfter ein, vom System her ähnlich wie in Berlin-Wilmersdorf.

In Berlin-Wilmersdorf und in Berlin-Kreuzberg liegt nach allen getroffenen Entscheidungen nur noch ein Fall vor.

Die Kosten künftiger Unterhaltung, notwendiger Reparaturen undsoweiter unterfallen künftig und nach gründlicher Überprüfung dem jeweiligen Sondereigentümer, der eigene Badlüfter ist Sondereigentum und die Verwalterin wird künftig nicht mehr involviert, sollte sich Bedarf zu technischem Handeln ergeben.

In Berlin-Kreuzberg liegt eine gemeinschaftliche Maßnahme zugrunde, die dem Einzelnen „einen Lüfter spendiert“ hat. In Berlin-Wilmersdorf war das schon von Anfang an so.

Hast du technische Störung, guckst du! Guckst du genau, wer was macht, wenn du Wohnungseigentümer bist. Der Teufel steckt stets im Detail. Wenn du geguckt hast und alles unklar ist, fragst du? Fragst du Verwalter! Muss Verwalter auch gucken! Und dann was sagen…. #Arbeitsgebietsbeschreibung, einfach

Die in diesem Zusammenhang vorgenommene Internetrecherche hat zur Frage von „Sondereigentum“ oder „Gemeinschaftseigentum“ interessante, teils „dödelige“ Antworten von unkundigen Kommentatoren gezeigt. Eine „beste Antwort“ auf diese Frage haben wir oben abgebildet als Screenshot. Das als beste Antwort auf die gestellte Frage zu bezeichnen, war uns sozusagen einen Schenkelklopfer wert: Wir haben herzlich gelacht.

Rust Never Sleeps ist der Titel eines Albums sowie eines zur gleichen Zeit aufgenommenen Konzertfilms von Neil Young und Crazy Horse. (Wikipedia-Eintrag hier) – Dass Rost nie schläft, ist hierdurch praktisch weltweit bekannt geworden. Zur Sicherheit übersetzen hier.

Womit der Bewohner zweifelsohne Recht hat. Die ausführende Firma muss hin. Sie erklärt sich ohne Umschweife dazu bereit. Sie rufen den Bewohner an und vereinbaren einen Termin: Sollte wider Erwarten die Mängelbehauptung zutreffen, so sagen sie, werden sie das neu machen. Hoffentlich besser.

Hätten wir am Ende die Mauer stehen gelassen und die Verkabelung nicht so vorangetrieben, ständen heute nicht die wesentlichen Spam-Server in Russland, Bulgarien und Rumänien. In Ländern, in denen auch heute noch das Versenden von Spamnachrichten nicht justitiabel ist. Mit Folgen für die weltweite Serverauslastung und einem vielfachen des notwendigen Datentraffics all around the world.

Muss man sich das Internet wie eine große Filtertüte vorstellen, durch die ein „brauner Satz“ an fader Suppe rinnt? Und überall sind bots unterwegs, kleine Roboter, die nach Schlüsselwörtern suchen? An denen kann es im Kern nicht liegen, dass immer wieder dusselige Russen, saumselige Asiaten und herbe Überseeianer die Kommentatoren-Funktion einer Website wie dieser missbrauchen. Noch einmal ganz deutlich für alle da draußen, die mich regelmäßig verlocken möchten: So viel Viagra kann ich gar nicht essen, wie ich angeboten bekomme. Immer wieder abonnieren auch filterlose Vaterlandsgesellen sich als regelmäßige Leser mit dämlichen Erstkommentaren, die man gleich löscht. Hätte man nur gewusst, wohin das alles führt, man hätte wohl die Mauer erst gar nicht….

Vom Wedding gibt es Ecken, die sehen richtig gut aus. Da ist alles irgendwie stimmig, gewachsen. Und dann gibt es im Wedding diese sprachlos machenden Ecken. Aber der Wedding, der hat durchaus einen eigenen Charme. #Einschätzung eines Architekten

Aber nun ist alles so gelaufen und wir haben den Salat.

Sei kein Frosch: Frösche in Kellerlichtschächten gelten gemeinhin als „veranlassungsfrei“. Sie kommen immer wieder, sehr gern auch bei Regenwetter, suhlen sich in der verschlammten Sohle des Lichtschachtes und verharren dort zum gemeinschaftlichen Bade. Zu veranlassen ist nichts. Wenn der Kellerlichtschacht abgetrocknet ist, empfiehlt sich allerdings ein „Herausschöpfen“ des begnadeten Springers: das Freilassen auf der angrenzenden Grünfläche gilt als ungefährlich. Wo Frösche sind, sollte man allerdings nicht hintreten, bzw. drauf! Ob es zur Verkehrssicherungspflicht des Hausverwalters gehört, vor dem Ausrutschen auf Fröschen zu warnen, ist in der Literatur weitgehend ungeklärt.

Vögeln wiederum geht es heute besser als vor vielen Jahren, wir berichteten. An der Giebelwand zum Nachbarn in Berlin-Wedding entstehen derzeit miet- und kostenfreie Ersatzbehausungen auf der neu angefertigten Wärmedämmfassade, damit die Viecher sich richtig wohlfühlen. Der Artenschutzgutachter bekommt Beweisfotos, dass es sie verabredungsgemäß gibt. Er meldet gegenüber der Naturschutzbehörde den Vollzug. 38 fliegende Vögelchen und Fledermaus-Pärchen können vögeln oder mausern, solange sie auch wollen. Sie werden den dringend benötigten Nachwuchs in kleinen Eierchen als Gelege dort ablegen, die sie sorgsam bebrüten. Ob die Häuser, die die Wärmedämmhersteller als „artgerecht“ anbieten, wirklich ausgebufft sind, bleibt noch zu prüfen. Von Interesse dürfte dabei sein, ob die Vogelviecher sich mit „Schwanz raus“ auf die Einfluglöcher stellen und an der frischen Fassade „schietern“, übrigens ein Begriff aus dem Norddeutschen, der gern von „Möwenschiet“ spricht. Jeder weiß, was gemeint ist.

Und während wir verrücktstöhnen vom Vögeln, den Vögeln und gar zu vielen Vögelkästen, schlurft Frau Suurbier Sparbier durch den Innenhof.  Sie ist Postzustellerin, Mitte 40, trägt ihr Haar gern offen und in verschiedenfarbigen Strähnchen. Ganz schön Lidschatten draufgelegt auf die Augen, und bitte, wem´s gefällt! Vor dem Haus steht ihr neues Dienstfahrrad. Neu ist die Elektrifizierung, die Farbgebung allerdings ist bekannt und ähnlich wie bei der TELEKOM (dort: magenta) bereits vom Farbton her „stilbildend“. Gelb signalisiert schon seit vielen Jahren die „Deutsche Post“. Deswegen sang Alt-Bundespräsident Walter Scheel, dem inzwischen wegen Zeitablauf das W aus dem Vornamen abhandenkam, die Postille „Hoch auf dem gelben Wagen“. Er saß seinerzeit noch beim Schwager vorn. Inzwischen ist abgespeckt worden, der Doppelzusteller Vergangenheit und heute würde der Schwager schlicht auch nicht mehr draufpassen. „Ja,“ sagt Frau Sparbier, die Zustellerin, auf meine Nachfrage, „das ist jetzt viel leichter.“ Aber ob es sportmedizinisch besser ist, wisse sie nicht. Dass sie Übergewicht hat, lasse ich ihr gegenüber unkommentiert. Sie entschwindet pflichtbeflissen im Treppenhaus.

Dem weit verbreiteten Getier fehlt in Städten die Pläsir! Ganz und gar nicht unumstritten hat ein Tier gern Satelliten, anderes Getier, der Mensch nicht nur raubt sich Stück für Stück Natur. #Rüttelreime

Die Mieterin Frau Lavendel (* Name geändert) macht erst nicht auf, als ich klingele. Wir führen einen witzigen Dialog durch ihre geschlossene Wohnungstür hindurch. Ich stelle mich als „von der Hausverwaltung“ vor, aber das kann jeder sagen. Sie sagt, sie ist noch nicht angezogen, ich versichere ihr, das würde mich jetzt nicht stören. Ich komme schnell zur Sache, weswegen man mich schätzt und falle eben nicht mit der (geschlossenen) Tür ins Haus. „Ich habe keinen Schlüssel von der Kellertür da unten“, sage ich und will mir einen leihen. Es dauert nicht lange und mein angenehmes, warmes Timbre in der Stimme hat sie überzeugt. Sie macht die Tür einen Spalt auf, steht dahinter, mit einem Handtuch umgewickelt, aber hallo, und händigt mir ihr Schlüsselbund aus. Bei Gott, so viel Vertrauen hätte ich nicht. Sie hat es und das ist gut für mich. Ich bedanke mich artig.

Die Welt ist schon kompliziert genug geworden. Hinten an der Rückseite des Hauses wurden 38 Vogelkästen angebaut. An der Kellerabgangstreppe hängt dieser Hinweis:

Es ist Teil unserer selektiven Wahrnehmung von Artenschutz, Tierschutz und Strategie zum eigenen Überleben: Wir schützen die Vögel, morden aber die Ratten. Tauben umzubringen gilt inzwischen als verpönt und zum Ersatz wird die Antibabypille verteilt und ganze Fassaden werden „taubenvergrämt“, mit spitzen Zylindern, dornenreichen Stacheldrähten und allerhand technischem Schnickschnack. Väterchen Zufall hat uns bestimmte Tierarten aufgegeben, deren Lebensraum wir komplett vergiften sollen und andere, deren Lebensraum mit chinesischer „Kein-Kind-Politik“ unterlaufen wird. Wieder andere werden vergast.

Durch den Keller gelangen wir an die Rückseite des hinteren Gartenhauses, das ist da, wo die Wärmedämmung jetzt an der Giebelwand auf des Nachbarn Grundstück angebracht wurde. Seitlich rechts und links sind zwei Lichthöfe, die sich wie Schießscharten in dem entkernten Innenhof zu einer Rückfront zusammensetzen. Der linke Lichthof von beiden ist noch im Bauzustand. Die Wärmedämmung ist bis auf den Sockelbereich fertiggestellt. Er war eigentlich immer ein Schandfleck, dort müllten die Bewohner alles zu mit Sperrmüll. In uns reift der Plan des Tages, aus dieser bislang ungenutzten Schandecke ein Örtchen mit Timbre, Atmosphäre und Facon zu machen: hier werden wir jetzt mit billigsten Mitteln eine Art „Chillarea“ für die Hausbewohner anlegen.

Auf dem Boden bringen wir Splitt als Splittbett ein, drauf einfachste Betonwerkstein-Bodenplatten mit Fugen, verlegt im Bett. Rechts ist der Giebel zum (weiteren) Nachbarn, dort rankt vergessen eine subalterne Efeugeschichte lustlos herum. Dort setzen wir einen Kantenstein und füllen mit Mutterboden auf. Zwei, drei weitere Efeus anschaffen, bisschen mit Rankhilfe dran, vorher den Nachbarn fragen, aber der hat da sowieso nichts vor. Wir fragen ihn sicherheitshalber. Links die Kelleraustrittstür wird aufgearbeitet und sie erhält einen neuen Schließmechanismus. Den Schlüssel erhält der Verwaltungsbeirat der Wohnanlage: er ist berechtigt, die Schlüssel an interessierte Hausbewohner auszugeben und die Schlüssel nach dem Grill- und Chillvorgang wieder entgegen zu nehmen. Damit klar ist, wer den Platz genutzt hat und wie er übergeben und zurückgegeben wurde! Individuelle Verantwortung.

Eine alte Teppichklopfstange hängt da noch quer durchs Bild. Sie wird entrostet und gestrichen. Dann wird ein hängender Kettengrill aus dem Baumarkt geholt und dort fest angeschraubt. Damit die Seele eine Pendelbewegung beim Grillen erkennen kann. Das ist kurzweilig, man hat was zum Gucken und während es noch „Plop“ macht, ein Flensburger Pilsner macht so, grillen Würstchen, Grillfleisch und vegetarische Gemüsespieße gar. Hach!

Kein Zweifel: Heute war ein guter Tag! Und es wurde eben mal schnell entschieden, eine zukunftsträchtige, Spaß machende Lösung zu realisieren, über die vorher niemand nachgedacht hat. Der Aufwand ist überschaubar, der Nutzen wird groß sein. Bleibt abzuwarten, wie die rund 50 Wohnungseigentümer und Mieter diesen Platz annehmen!

Ich liebte ein Mädchen in Wedding, die wollte immer nur Petting. (Ingo Insterburg, musikalischer Kosmopolit in „Ich liebte ein Mädchen“)

Frau Lavendel erhält von mir artig die Schlüssel zurück: allerdings klingele ich und betrete die Wohnung nicht einfach! Schließlich ist Frau Lavendel frisch geduscht, riecht jetzt auch so und war nicht in Erwartung ihres Hausverwalters. Hilfsbereit war sie. Dafür danke!

• Aus aktuellem Anlass: Süddeutsche Zeitung: Das Urteil gegen einen Katzenquäler
• Report: Instandhaltung: Der Bauherr ist nicht gut zu Vögeln wird behauptet. Eine Wahl hat er nicht.
• Ornithologie: Hausverwalter sind gut zu Vögeln! Artenschutzgutachter geben Quartiere frei
• Linktipp: Ich liebte ein Mädchen in Tempelhof, die war sehr lieb, doch bisschen doof…
• FotoPodcast: Es ist leichter geworden, in einer WEG eine „Bauliche Veränderung“ zu beantragen

Interessant und offenbar durchaus eine Dauerlösung. Vor einem Jahr angesehen, dieses Jahr nachgeschaut mit Hausverwalterblick. Ist alles unverändert. Also eine Art Dauerlösung. Oder ein Provisorium. Was wiederum für ein Provisorium spricht: die halten bekanntlich am längsten. Hoher Spaßfaktor.

Merke: Wer es mit Menschen zu tun hat, muss ins Kalkül ziehen, dass Menschen auf Einwirkungen Dritter stets reagieren, und manchmal auch in unberechenbarer Art und Weise. Im Verhandlungskontakt gilt es, Brücken zu bauen und nicht, welche niederzureißen. Denn der Mensch ist ein Mensch, weil er lacht und weil er weint, …..wie Herbert Grönemeyer bereits wusste! (Nachweis hier)

Im Berliner Speckgürtel wildern „Mäuse namens Rohrfraß“ in den Heizungsleitungen. Die Fernwärmegesellschaft hatte kürzlich da zu tun. Es war eine Rohrleckage an den ins Gebäude führenden Fernwärmeleitungen, die im Kellergeschoss ins Haus reinkommen, durch einige vermietete Keller und Kellergänge führen und das gesamte Haus mit Heizung versorgen. Schon vor zwei Monaten schrieb die Fernwärmefirma an den Gebäudeeigentümer, da sei wegen der auftretenden „Havarie“ (ostdeutsch für Rohrbruch, in diesem Fall) nun notwendig, die Leitungen zu erneuern. Jetzt hat die Gesellschaft einen Nachunternehmer beauftragt, der die Rohre austauschen soll.

Die Fernwärmegesellschaft hat einen Vertragspartner, das ist der Gebäudeeigentümer. Der wiederum hat eine Hausverwaltung beauftragt, die diese Dinge verwaltet. Diese entschließt sich, die beiden vorliegenden Schreiben (eins davon zwei Monate alt, eins aktuell) in Kopie an den betroffenen Kellerraummieter weiterzugeben. Ein Ortstermin sei erforderlich, um das vor Ort zu besprechen. Für die Dauer von drei Werktagen müsse der Raum zugänglich sein (der Hauswart hat einen Schlüsselsatz) und es müsse Baufreiheit im Umfeld der verlaufenden Rohre herrschen, von 2 m ist die Rede. In dem fraglichen Kellerraum übt eine Hobby-Musikband, dort stehen einigermaßen teure Instrumente an ihrem Platz, da, wo sie schon immer gestanden haben. Man muss sie wegräumen.

Dafür ist der Mieter verantwortlich. Die Hausverwaltung hat den Mieter zu informieren, der muss den Zutritt gewähren und für Baufreiheit sorgen. Es kommt zum Ortstermin.

Die Hausverwaltung selbst erscheint nicht. Es gab eine andere Havarie, in einem anderen Objekt, in einem anderen vertraglichen Leben. Sie lässt sich höflich entschuldigen. Die Fernwärmegesellschaft schickt ihren technischen Mitarbeiter, der das koordiniert. Und der Nachunternehmer erscheint auch. Der Mieter hatte vorher telefonisch gefragt: „Ist das denn wirklich mein Raum?“ Die Antwort: „Ja, ganz klar.“ Was muss, das muss.

Schon im Kellergang des Anwesens wird deutlich: Der erschienene Kellerraum-Mieter ist nicht gemeint. Denn sein Raum liegt anderswo, ganz hinten am Ende des Kellergangs, dort keine Leitungen. Aber der Raum, aus dem deutlich sichtbar die Heizungsleitungen der Fernwärmegesellschaft durch einen Wanddurchbruch herauskommen, ist verschlossen. Der Wachschutz, der das Objekt hausmeistertechnisch betreut, wird per Handy herbeigerufen und schließt mit einem zweiten Schlüsselsatz den Raum auf. Auf dem Flur sind alle Kellernutzer über ihre Räume hinaus in engem, guten und persönlichen Kontakt. Eine Verbindung zum Raummieter, dem eigentlich Zuständigen, wird hergestellt.

Nun geraten der Fernwärmemitarbeiter und der eigentlich Berechtigte sehr schnell aneinander. Und zwar weil der Fernwärmemitarbeiter männliche Attitüden an den Tag legt, die nicht zur Ausgangslage passen. Der Mieter war vorher nicht informiert. Dass man da reingekommen ist, ist das Ergebnis von „good will“. Dass man sich an einem Freitag trifft, um zu besprechen, dass am Dienstag bereits Arbeiten ausgeführt werden müssen, zu denen zuvor umfangreiches, wertvolles Inventar abgebaut werden muss, um es beiseite zu stellen, ist keine „so leichte Übung“. Natürlich hat nun der Mieter recht, wenn er meint, er sei darüber nicht informiert worden und er könne nun ad hoc wirklich nicht mal schnell Baufreiheit zusichern, da müsse er sich noch rückversichern bei seinen Mitmusikern. Dass nun aber der Mitarbeiter der Fernwärmegesellschaft durchklingen lässt, er habe aber rechtlich darauf einen Anspruch, ist Quatsch, denn zwischen Fernwärme und Mieter besteht eben gerade kein Vertragsverhältnis. Noch einen draufzusetzen und zu drohen, dann müsse er die Wärmelieferung einstellen, passt nicht recht zum Sommerwetter dieser Tage und erweist sich als hohles Spiegelgefecht.

Aber es verfehlt eben seine Wirkung nicht. Der Mieter ist stinkesauer und nun recht emotional. Wenn da so einer daherkommt und mir ein Schattenkabinett an Drohungen als Blumenstrauß unterbreitet, dann werde ich eben Leute verklagen, die sich unrechtmäßig Zutritt zu unseren Räumen verschaffen. Die Sache sitzt immer mehr, sie sitzt jetzt so tief, dass beide Parteien, die eigentlich keine sind, nicht mehr recht miteinander reden können. Der „dritte Mann“, der zu Unrecht eingeladene Mieter eines hinten liegenden Nebenraums, gießt nun noch Lösungsmöglichkeiten in eine blecherne Gießkanne namens Kompromisslösung. Das Telefonat ist längst beendet, aber die Schlussformel könnte auch eine Art „Grundlagenerklärung von Helsinki“ sein.

Der Herr Fernwärmemitarbeiter lässt dem zuständigen Mieter via unzuständigen Nebenanmieter ausrichten, es täte ihm leid, er hätte sich falsch verhalten und so habe er es nicht gewollt. Das kommt, ausgerichtet durch den unzuständigen Nebenmieter, gut verpackt gut an. Der aufgebrachte Mieter entschuldigt sich beim unzuständigen Nebenanmieter für sein „doch recht aufbrausendes, emotionales Fehlverhalten“ und der wird es dem zuständigen Fernwärmemitarbeiter nicht stecken. Denn es ist egal.

Es kommt jetzt einzig und allein darauf an, dass man am kommenden Dienstag wie besprochen arbeiten kann. Nur anders herum: Der gesamte Vorgang ist aufgeladen mit Emotionen, Missliebigkeit und Tragik und ob es dazu kommt, weiß im Moment noch niemand. Am Nachmittag wird der angesäuerte, aber nun irgendwie wieder heruntergekühlte Mieter seinem Nebenanmieter mitteilen, dass es doch klappt und hoffentlich sind dann alle glücklich. Für alle rohrleitungsverlegenden Berufe aber gilt: Shit happens. Wie das Beispiel deutlich zeigt.

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Auf dem Balkon zu frühstücken, das könnte hier unter Umständen problematisch sein. Schon die gusseisernen Standfüße kleinster Bistrotische wiegen was. Ganz zu schweigen vom Frühstückspersonal. Und wenn der Hausbutler zusätzlich noch kommt, um Spreewälder Gewürzgurken zu reichen, dann ist´s Essig: nein, hier lieber vorher verwalterische Maßnahmen ergreifen. Sonst endet das Frühstück im Vorgarten des Hauses in Berlin-Pankow.

Merke: Wenn aus einer kleineren Quittung eine größere Rechnung wird, liegt die Vermutung einer Unterlassung vor. #Fensteraußenanstriche

Der gute Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft schaut regelmäßig nach, ob die Fensteraußenanstriche noch in Ordnung sind.

Wartungsempfehlungen der Maler- und Lackierer – Innungen gehen dahin, Holzfenster im gebrauchten Zustand im vier- bis fünfjährigen Turnus außen durchzustreichen. Im vorliegenden Fall hat das sogar seine Berechtigung. Von Bedeutung ist, dass das Außenfenster in bestimmten Konstellationen einer „Extrembelastung“ (da außen) ausgesetzt ist. Die Sonne prallt extrem drauf, wenn es heiß ist und im Winter ist es extrem kalt. Das rafft den besten Anstrich dahin. Glück nennt man es, wenn von den Wohnungseigentümern rechtzeitig Hinweise kommen, im Volksmund: Mängelmeldungen. Wie die hier fotografisch belegte und dokumentierte Schadhaftigkeit im Anfangszustand.

Die aus vier Fotos gefertigte Fotocollage zeigt den unteren Bereich einer großen Fensteranlage, die über eine Gesamtbreite von ca. 6,50 m zum hinteren Teil des Grundstücks hinaus zeigt. Dokumentiert ist der untere Bereich. Deutlich sieht man: es haben sich Risse gebildet an den Fugen des Holzes, dort kann Wasser eindringen. Der Außenanstrich ist „nach unten“ hin versprödet und rissig geworden. Jetzt muss schnell der Maler geholt werden und einen „Reparaturanstrich“ machen. Die Fenster wurden vor ca. fünf Jahren das letzte Mal gestrichen. Dabei wurde eine große Schiebetür zur Terrasse hin ausgewechselt und das ganze Fensterelement umgebaut mit der Folge, dass dort wo die Schiebetür mal war, jetzt zwei Türen sind.

Die Verwalterin muss jetzt den Reparaturanstrich veranlassen. Bis auf eine geschätzte Arbeitshöhe von bis zu 1 m (großzügig geschätzt) macht das Sinn. Darüber ist der Außenanstrich noch sehr gut erhalten. Das Weiß ist auch nicht ausgeblichen oder nachgedunkelt. Ein gebrauchter Weiß-Farbton braucht daher nicht angemischt zu werden, also ist das unkompliziert.

Würde da jetzt nichts geschehen, bekäme man nächstes Jahr unter Umständen erst eine kleine Quittung und später eine größere Rechnung: Die Schäden wachsen überproportional und bei unterlassener Hilfeleistung für diese Fensteranlage steht ein mehrfacher EURO-Betrag an, unter Umständen wäre die Anlage komplett dahin. Wie gut, dass das schon jetzt wachsam gesehen wurde. Allerdings: In dieser Wohnanlage waren bis dato bzw. sind bis heute nicht die berühmten, innovatorischen Fensteranstrich-Außenwächter eingesetzt worden, siehste!

• Report: Instandhaltung: In Berlin-Schöneberg werden jetzt Fensterwächter eingesetzt!
• Lied des Tages: Herzen haben übrigens keine Fenster! Fenster allerdings manchmal ein Anti-Dröhn!