Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

Besprechungsteil

Im besprochenen Einzelfall einer Wohnanlage im Gerichtsbezirk Koblenz hatte die Verwalterin einen Betrag von 13.440,- € (Ansatz lt. Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres – ergo: Sollbetrag) in die Jahresabrechnung als Ausgabe eingestellt und dem entsprechenden Miteigentumgsanteil des klagenden Wohnungseigentümers anteilig angelastet. Soweit zur Praxis in ganz Deutschland, wie sie üblich ist. In einer „guten“ WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kein Problem: Wenn alle zahlen, wo ist das Problem? Problematisch erwies sich im entschiedenen Fall jedoch, dass einige Wohnungseigentümer mit ihren Wohngeldern ausblieben. Demzufolge konnte, was in der Praxis ebenfalls häufig der Fall ist, die als Sollbetrag kalkulierte und im Vorhinein (gem. Wirtschaftsplan) festgesetzte Instandhaltungsrücklage (jährlicher Ansparbetrag) tatsächlich nicht in voller Höhe zugeführt worden. Es mangelte an Liquidität im Verwaltungsvermögen.

Und deswegen haben jetzt die obersten Richter des Landes scharf nachgedacht und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen, die in Verwalterkreisen für einigermaßen Haare raufen sorgen dürfte. Aber auch der Entlastung des Verwaltungsbeirats als dem Verwalter treu ergebener „klüngelnder“ Ergebenheitsbeirat wurde ein Rüffel erteilt: Die Entlastung des Beirats zu beschließen, wenn kein  Grund ersichtlich sei, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, käme insbesondere dann nicht in Frage, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Hanebüchen.

Insbesondere eine Verwaltungsbeiratshaftung für die Richtigkeit von Jahresabrechnungen begegnet nach hiesiger Rechtsmeinung erheblichen Bedenken, denn die Tätigkeit ist regelmäßig ehrenamtlich und setzt keine besondere Vorbildung der Beiräte voraus. Das macht auch sauer auf die Gerichte, die Verwaltungsbeiräte als Garanten gerichtsfester Abrechnungen verantwortlich machen, die es in der Praxis eben gar nicht gibt, wie allein der hiesige Richterspruch eindrucksvoll unter Beweis stellt. Allerdings, und das ist festzuhalten, ist daher die Verwalterpraxis des Büro Gotthal auch im Hinblick hierauf wegweisend, weil auf der dortigen Website folgendes wörtlich zur Beirats- und Verwalterentlastung erklärt wird:

• „Die Entlastung des Verwalters und/oder des Verwaltungsbeirats kann beschließen, wer das mag. Wir haben dazu eine andere Meinung: Wir glauben, dass die Entlastung als Beschluss nicht mehr zeitgemäßer Verwaltung entspricht. Verboten ist es sicherlich nicht, derartiges beschließen zu wollen. Es macht nur keinen Sinn.“ (Quelle: Homepage, Büro Gotthal, Berlin – Stichwort: Verwalterentlastung)

So dumm ist dieser Gedankengang dann nicht! Ein Pluspunkt. Zurück zum Urteilsspruch aus Karlsruhe: Und um Wiederholungen zu vermeiden gewissenhafte Lotsentätigkeit ins Netz und Hinweis auf die Möglichkeit, den obergerichtlichen Spruch bei uns kostenlos als pdf downzuloaden. Sicherlich wird sich die Redaktion „in Bälde“ noch genauer mit dem Richterspruch zu befassen haben.

Ob es in Zukunft klarere Abrechnungen gibt? Wir wissen es noch nicht. Fest steht: es gibt jetzt einen denkbaren neuen Einwand, der tatsächlich in vielerlei Hinsicht deutschlandweit als Regel verbreitet ist. Insofern war und ist hier wieder eine Assoziation mit Augenzwinkern denkbar: So sehr doch Wohnungseigentümer hier und da zu Gericht gehen, um Dinge durchzusetzen, so wenig ist doch glaubhaft, dass dies allein und nur „der Gerechtigkeit dient“ (historischer Spruch, Quelle hier). Und wer nach Karlsruhe geht, um dieses Problem „zu lösen“, der mag möglicherweise nichts anderes im Sinn gehabt haben, als ein Jemand, der Geschäftsführung ohne Auftrag begeht? Die weitere, ernsthafte Befassung mit dem noch an Druckerschwärze frischem Beschluss des BGH wird zeigen, ob tatsächlich alles viel besser geworden ist. Denn bekanntlich sind Juristen nur in äußerst wenigen Zusammenhängen jemals als gute Kaufleute, Buchhalter und Zahlenmenschen bekannt geworden. Aber das sagten wir schon, auf dieser Website.

• Kostenloser download: Die BGH-Entscheidung im Wortlaut (pdf)
• Nicht schlecht Gut subsummiert: Haufe-Verlagsgruppe, Beitrag vom 16.02.10 (haufe.de)
• Auch klug, weiter gedacht: Fragen und Antworten zur Insta-Rücklage (haufe.de)
• Landgericht Berlin: Von der Sinnsuche über Jahresabrechnungen (gesichtspunkte.de)
• Knappe Rücklagen? Ideen: Wofür Fahrradständer gut sind (gesichtspunkte.de)
• Auch der BFH mängelt gern: Von der Behandlung der Insta-Rücklage als Werbungskosten (gesichtspunkte.de)
• Praxisbericht: Die Instarücklage wird auch schon mal auf dem Bierzettel gebildet (gesichtspunkte.de)
• Schlawiner: Wohnungseigentümer als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ (inspiriert von haufe.de – mit Empfehlung für OnlineAbo)

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„Du wirfst bestimmt auch Brot ins Klo um die WC-Ente zu füttern, oder ?“ (TwitterTweed, User Feeechen, vor 22 Tagen)

Es fällt viel vor. Und ich fasse meinen Alltag heute wie folgt zusammen: Zuallererst sticht mir die Meldung ins Auge, dass der bekannt berüchtigte Rechtsanwalt und Abmahnkönig Gravenreuth sich mit einer Schusswaffe das Leben genommen haben soll. Sachen gips, die gips ja gar nicht.

Die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft in Prenzlauer Berg war vor längerem vorbereitet worden. Von den siebzehn Wohnungen werden 13 von einem Wohnungseigentümer gehalten, die übrigen vier Wohnungen gehören unterschiedlichen Personen. Insgesamt sind fünf Menschen per analoger Schneckenpost zur Versammlung zu laden. Das hört sich erst einmal nicht so schwer an. Im September 2009 hatten die Wohnungseigentümer eine neue Verwalterin gewählt. Die alte Verwalterin, an Lebensjahren noch nicht, empfand Verwaltung von Wohnungseigentümern gewissermaßen nicht als ihre Kernkompetenz. Womit sie Recht hat: beruflich ist sie Architektin und selbst Tischler bleiben manchmal gern bei ihren Leisten. Nur wo man wirklich so richtig gut ist, kann man Geld verdienen.

Alles war gut eingefädelt: Gleich im Februar (2010, nicht 11) soll eine Erstversammlung der neuen Verwalterin erfolgen. Ein neuer Wirtschaftsplan mit einem anderen Ansatz der Instandhaltungsrücklage. Die Rücklage soll künftig ihren Namen verdienen, erhöht werden.  Herr Dr. C. aus München (* Name geändert) war mit dem Termin am 22.02.10 um 18 Uhr zunächst einverstanden. Er ist auch zugleich einer von zwei Verwaltungsbeiräten. Dann allerdings entstanden Terminkonflikte. Anderntags berufliche Verpflichtungen im Münchner Großraum. Ergo lautet sein Vorschlag, die Versammlung anstatt um 18 Uhr um 15 Uhr stattfinden zu lassen. Alle übrigen vier Wohnungseigentümern wissen Bescheid. In der letzten Woche verschickt die Verwalterin ein Einladungs-Update: Das ist ein Update, dass die Ursprungseinladung punktuell abändert, beispielsweise die Uhrzeit von 18 auf 15 Uhr. Am Samstag geht eine Email von Herrn Dr. C. aus München ein. Alles war schick, und nun streikt die Lusthansa (* Name geändert, deutsche Fluglinie), der Flug fällt aus.

Herr Dr. C. aus M. schlägt vor, die Versammlung abzublasen. Stattdessen sollen die vorgesehenen Tagesordnungspunkte schriftlich abgestimmt werden gem. § 23, 3 WoEigG. No problem: Es ist eine kleine WEG, es darf und kann sicher damit gerechnet werden, dass sämtliche -sämtliche!- Wohnungseigentümer erstens antworten und zweitens deckungsgleich -deckungsgleich, also nicht unterschiedlich- abstimmen, also zustimmen. Schriftliche Beschlussfassungen sind wie DDR-Zeiten: Das Politbüro tagt zwar nicht, aber alle Beschlüsse werden allstimmig einstimmig gefasst. Insgesamt und ohne jede zulässige Ausnahme. Wenn das klappt, klappen kann, kein Problem. Ist nur ein einziger Wohnungseigentümer schreibfaul und antwortet nicht: Operation Pustekuchen. Ist nur ein (ggf. weiterer) Wohnungseigentümer dagegen, dafür zu sein: Operation Hirngespinst. Erfreulich aber das sich zum Montag hin öffnende Zeitfenster, frische Luft kann hereinziehen und Kapazitäten werden frei. Denn Versammlungen dauern länger. Herr Dr. C. aus M. bleibt in München und wir in Berlin-Zehlendorf, und alle anderen am Prenzelberg, wo kein Politbüro tagt.

Inzwischen hoffen alle, dass sich die Wettermeldungen bewahrheiten: es ist für Freitag was von Plus 11° Celsius angesagt. Abwarten. Dass sich einige Menschen gut benehmen können, ist bekannt. Woher sie das haben auch: Sie haben den Knigge vermittelt bekommen. Gute Umgangsformen stecken an. Dass aber Alexander Freiherr Knigge als direkter Nachfahre seiner Ahnen inzwischen einem Online-Knigge beratend zur Seite steht (oder auch nur als Namensgeber?), wissen die Wenigsten. Rechtsanwalt ist Freiherr von Knigge von Beruf und knigge.de lautet die Website des Online-Ratgebers fürs gute Benehmen. Ob wir eine Gruppensitzung via Videochat mit einzelnen Wohnungseigentümern buchen, überlegen wir noch.

Eine des Lesens dieser Website kundige Frau aus Berlin-Pankow stört sich (weiterhin) an der Vorlesen-Funktion dieser Website über das Modul von ReadSpeaker. Ich nach wie vor nicht. So absurd die Computerstimme beim Vorlesen klingt, ist sie doch hilfreich. Sie hilft Menschen mit Handicap (Hören statt Sehen), die Seite inhaltlich abzugreifen. Außerdem ist sie sogar geeignet, Rechtschreibfehler ausfindig zu machen. Ich gebe zu, sie ist nicht ideal, aber es ist ein Schritt in die richtige Richtung, Websites auf verschiedenen Wegen durchzuforsten. Ich lass die Funktion weiterhin drin. Das kann alles nur besser werden.

Die Twitter-Wochenschau ist seit einigen Wochen testweise ebenfalls eingebunden. Die Idee dahinter ist die wöchentliche Zusammenfassung aller relevanten Aktivitäten. Wir lassen es im Auge des geneigten Lesers, zu entscheiden, welche Inhalte ihn interessieren. Ob es Fotos sind, die eingebunden wurden oder sogenannte Foto.Podcasts, eher Schnappschüsse unterwegs, mit dem Fotohandy erstellt und eins zu eins an diese Website geposted, mag jeder selbst entscheiden. Die Website gesichtspunkte.de verfolgt nicht nur das Ziel, interessante Texte anzubieten. Gleichberechtigt sind auch andere Inhalte, nicht zuletzt wurden immer wieder auch Musik- und Videoangebote veröffentlicht. Die Macht des Besuchers ist unendlich und per Mausklick durchsetzbar. Alle Inhalte zusammen ergeben ein gewisses Etwas, dass die Seite haben soll. Dies schlägt sich (bislang) in steigenden Besucherzahlen nieder. Für die große Anerkennung sind wir dankbar.

Man sagt, eine Wohnung ist das Spiegelbild eines Menschen und (Plattitüde) „My home ist my castle“. Inzwischen ist die Homepage ein ähnliches, zumindest wenn sie aufrichtig, tagesaktuell und kontinuierlich, engagiert geführt wird. „Wo gehobelt wird, fallen Späne“, sagt ein anderes Sprichwort. Gut möglich, dass nicht jeder erschienene Beitrag auch in den Augen der Readers Digest-Redaktion durch gewunken werden würde. „Die Freiheit nehm ich mir!“

Heute ließ ich einen fliegen. Nein, nein, gleich mehrere….und danke für deine Treue!

• Schnecken: Im Vergleich zwischen Kacke und Schnecken
• Langsamkeit: Die bloggwartsche Relativitätstheorie
• Auch zu langsam gewesen: Frank-Walter Steinmeier (SPD)
• Lustige Tierwelt: Die karelische Wanderschnecke
• Gelb ist nicht orange: Wenn der Postmann zweimal klingelt
• Schrieb Briefe aus dem Off: Mädchen aus Ostberlin
• Uffjepasst: Weniger als drei Beiräte kann jut sein, muss aber nicht
• Recherchehilfe: Gips ja gar nicht (auf gesichtspunkte.de)
• Recherchequelle: Fest im Sprachgebrauch Plattitüden (auf gesichtspunkte.de)

In einer WEG in Berlin-Schöneberg wurde ein Fahrradständer neu angeschafft. Der sieht nicht so aus, wie das hier auf dem Foto gezeigte Modell. Er steht jetzt neu montiert in einem mit Glasdach überdachten Lichthof, dort können besonders hochwertige Fahrräder super untergestellt werden. In der Email an die Mitleser einer geschlossenen Newsgroup dieser Wohnanlage schreibt die Verwalterin jetzt folgendes:

Der neu angeschaffte Fahrradständer (Lichthof – dort acht Abstellmöglichkeiten, trocken,
abschließbar) ist nun verabredungsgemäß montiert. Es stellt sich jetzt die Frage, wie damit
künftig umgehen? Mit dem Beirat ist diskutiert worden. Diskutiert wurde bereits auch in der Versammlung, diese acht Stück für einen monatlichen Mietzins von 5,- EUR je Platz zu vermieten
.

Wir bitten dieses Forum von Wohnungseigentümern hierzu um gezieltes Feedback,  bzw. Äußerung von Meinungen, ob dies weiterhin Konsens ist?

Gibt es bereits einzelne Interessenten, die eine derartige Anmietung (zugunsten der Insta-Rücklage der WEG !!!) für sich in Erwägung ziehen? Derartige
Anmietungsinteressen sollten aber nur mir persönl. mitgeteilt werden, da es die anderen Mitleser dieses Forums wahrscheinl. weniger interessiert.“ (Quelle: Email einer WEG-Verwalterin an geschlossene Newsgroup)

***

Problem:  Es handelt sich um eine verwalterische Maßnahme zur Vermietung von Gemeinschaftseigentum in entgeltlicher Weise. Ein vorgeschalteter Beschluss, der die Verwalterin dazu ermächtigt, ist noch nicht in der Welt. Dazu kam es bislang noch nicht. Das ist ein förmliches Problem der Verwalterin (Geschäftsführung ohne Auftrag?). Im Ergebnis ist dies also ein Meinungsbildungsprozess, und was dazu entschieden wird zu tun, wird erst angestoßen, wenn ein Kunden-Feedback da ist. Man fragt mal in die Mitte der Eigentümergemeinschaft hinein. Wartet nicht -lediglich abwehrend- auf nicht vorhandene Beschlüsse.  Kann man so machen, oder?