sagen Sie mal, was ist eigentlich das Problem? Ich wundere mich gerade sehr, ich versuche seit Wochen und Monaten bestimmte grundlegende Eckpfeiler einer erfolgreichen Investitionsentscheidung zu zimmern und habe mich durch Angebote überzeugen lassen, wir hätten mit dem XXXX von XXXXXX eine gute Wahl getroffen. Jetzt muss ich feststellen, dass Sie uns mit dieser Sache einfach komplett hängen lassen.
Nochmal kurz zur Sache selbst: Man kann eine Heizung bauen und sagen wir 25.000,‐ EUR dafür ausgeben. Oder man kann das Dreifache für eine gute, durchdachte Lösung ausgeben. Finden Sie es nicht auch haarsträubend, wenn jemand, der versucht einen Mercedes zu kaufen, bedient wird wie ein Skoda‐Käufer? Also, ich ärgere mich inzwischen über die Permanenz der Nichtklärung von Fragen, die für Sie so einfach sein müssen wie „Alltagsgeschäft“. Bis wann, also jetzt das dritte Mal, darf ich eine Antwort erwarten? (Aus einer Beschwerdeemail)

Nein, man tut Skoda sicherlich Unrecht damit. Die haben viel gemacht in den letzten zwanzig Jahren. Der Vergleich ist historisch zu verstehen. Sekt oder Selters? Oder tolle Heizungsanlage oder Mainstreamlösung von der Stange? Dass der Kunde, der diese Email geschrieben hat, sich so ärgert, ist verständlich: Er will eine Heizungsanlage projektieren, die zugleich als Blockheizkraftwerk fungiert, Strom erzeugt. Diese Anlage ist förderfähig oder nicht förderfähig nach bestimmten, komplizierten Kriterien der BAFA und der KfW mit ungefähr 100 verschiedenen Förderungskatalognummern. Das muss vorher richtig eingeschätzt werden, denn darauf fußt die Überlegung: „Ist eine solch aufwändige Anlage wirtschaftlich sinnvoll?“ – Es ist also eine ganz elementare Angelegenheit. – Aber antworten, auf Fragen, das ist nicht inkludiert.

Nur mal so und in der gebotenen Kürze. #Ratgeber

Niemand hat etwas gesagt. Aber einer doch. Ein Mieter in dem Haus in Berlin-Wilmersdorf, das an die Fernwärmeheizungsanlage (Vattenfall) angeschlossen ist. Es gibt eine witterungsgeführte Außensteuerung. Wenn es kalt wird, geht die Heizung an. Nachts wird sie abgesenkt. Und morgens wieder angestellt. Das kann im Heizungskeller eingestellt werden. Eine Art Temperaturkurve.

Nun sagt der (einzige) Mieter, der etwas sagt, die Heizung geht zu spät an und fährt zu früh runter. Zeiten meldet uns der vermietende Wohnungseigentümer nicht. Er erbittet unseren Kommentar. Die Verwalterin denkt einfacher. Es gibt tatsächlich keine einzige Beschwerde. Der Beschwerdeführer hat einen Anspruch auf tatsächliches Gehör, im Unterschied zu demjenigen, der rechtliches Gehör fordert, es aber längst nicht mehr verdient. Und im Unterschied zu denjenigen, die keinen Anspruch mehr auf Heizungsleistung haben. Wir kennen Fälle, wo Menschen lieber in den Knast gehen, als Heizung zu beziehen und die gelieferte Wärme ordentlich zu bezahlen. So liegt der Fall mit dem eingangs erwähnten Mieter aber nicht, um das gleich klarzustellen.

Eine ganz andere Idee ist aber:
Wenn der Mieter ein Zeitexot ist, mag er das so empfinden. Ein Zeitexot? Das ist ein Mensch, der mit den Hühnern ins Bett geht (also sehr früh – fotografische Umsetzung hier) und mit dem ersten Hahnenschrei (also wieder sehr früh) aufsteht. Schreien die Hähne in dieser Jahreszeit überhaupt früh? Oder schweigen sie wie die Lämmer?  Uns fehlt das landwirtschaftliche Bauernwissen. Eine Recherche über Hühnergeschrei verbietet sich für uns.

Oder er hat Schichtdienst. Geht extrem spät schlafen (Spätschicht) und schläft ‚bis in die Puppen‚. Und dann die hausseitigen Einstellungen, Zeitfenster, wann was angeht und was ausgeht. Die orientieren sich nicht nach Exoten, sondern nach ‚bürgerlichen‘ Kriterien wie Tageszeit und Nachtzeit. Beispielsweise Nachtabsenkung ab 23 Uhr abends, Schlummerschlaf auch bei der Wärmeabnahme. Morgens um 5:30 Uhr wieder an, denn um 07 oder 08 Uhr wird geduscht, gefrühstückt, Zeitung gelesen, im Morgen- bzw. Schlafrock, je nach persönlichem Geschmack. Das ist das Bürgerliche daran, die feste Annahme, so wird es wohl sein, bei der ganz überwiegenden Zahl der hiesigen Hausparteien. Zu berücksichtigen war, dass das Haus hälftig Büros beinhaltet und hälftig Wohnungen. Menschen, die nicht im Büro schlafen, soll es geben, die erscheinen (gutbürgerlich gedacht) um 08 oder 09 Uhr zur Arbeit. Da sind die anderen (ebenfalls so gedacht) gerade weg, weil sie selbst anderswo arbeiten müssen.

***

Und zwischendrin wohnt ein Zeitexot, der sich nicht an diese festen Annahmen hält. Das ist ihm nicht vorzuwerfen. Aber sollte die Annahme stimmen, dann hat er tatsächlich das Problem, dass die Hausverwalterin hier Abwägungen trifft, womit und auf der Grundlage wessen (rechtlicher Einzelregelung) sie Menschen ‚ordentlich einheizt‘. Der Anspruch der übrigen Hausbewohner auf gewissenhafte, sparsame Abnahme von Heizenergie im Hause ist angesichts der steigenden Energiekosten nicht weniger hoch anzusetzen, sondern höher als die Individualmeinung des eine ungemütliche ‚Morgen’frische beklagenden Mieters. Bestätigt sich die Annahme, muss man ihm wohl empfehlen, einen privaten Heizlüfter aufzustellen. Nur bei nachgewiesener Regelverletzung (Verletzung des Rechts) kann die Hausverwalterin Anpassungen vornehmen.

Es bleibt eine Sache weiterer Forschungen. Eine abschließende Meinung hat sich gegenwärtig noch nicht verfestigt. Der Zeitexot ist ein Gesichtspunkt. Das heißt noch lange nicht, dass er wirklich einer ist. Es ist eine Vermutung. Der Hauswart kennt die Sache jetzt und wird derartige Forschungen an Ort und Stelle folgen lassen. Gut ist, dass der Heizungsraum fest abgeschlossen ist. Und dann wird gehandelt, nein, entschieden, ob gehandelt werden muss.

 Als eine der wichtigsten Sicherheitsmaßnahmen müssen Gase der öffentlichen Gasversorgung einen hinreichenden Geruch (Warngeruch) haben.  …dem als Naturprodukt weitgehend geruchslosen Erdgas aus Sicherheitsgründen laufend ein Geruchsstoff (Odoriermittel) beigegeben. Dadurch kann jede Person mit durchschnittlichem Riechvermögen und durchschnittlicher Kondition unverbrannt ausströmendes Gas durch den typischen Geruch wahrnehmen.“ (Quelle: DVGW-TFGI 2008 – G600, Seite 185 ff.)

Eine Wohnungseigentümerin aus Berlin-Zehlendorf herrscht auf der Straße einen weiteren Miteigentümer unfreundlich an. Sie sagt einfach so: ‚Der Heizungsraum ist immer noch abgeschlossen. Ich hole eine Einstweilige Verfügung beim Gericht ein.‘ Die Frage ist, was soll’s? Eine Einstweilige Verfügung? Entspricht es eigentlich ordnungsgemäßer Verwaltung, den Heizungsraum einer Wohnanlage gegen den jederzeitigen Zutritt durch Wohnungseigentümer (insbesondere aber: durch Unbefugte) abzuschließen? Die Tür, um die es geht, ist verschlossen, weil eine Gasfeuerstätte dahinter ist. Ergebnis der Recherche: Eine derartige Tür muss sogar abgeschlossen sein. Allerdings gibt es in der aktuellen Gesetzesflut in Deutschland (aber auch im Europäischen Rechtsraum) sich teils widersprechende Gesichtspunkte in dieser Frage: nennen wir das Ying und Yang, für und wider, plus, minus. Dieses zeitigt die Erkenntnis, dass auch die eventuellen Kläger eines Einstweiligen-Rechtsschutz-Verfahrens vor allem eins haben müssen: Vernunft.

gesichtspunkte.de hat sich da mal näher umgeschaut. Sozusagen als kostenloser Servicehinweis und zur Eindämmung unsinniger Klagereien. Festzuhalten ist, dass ein Heizungsraum sich als solches über eine Begriffsverwendung juristisch erschließt. Damit muss also nicht zwangsläufig der technisch-rechtliche Begriff des Heizungsraums (der erst aber einer gewissen Größe der beheimateten Anlage angenommen wird) gemeint sein. Die Spielwiese, auf der wir forschen, heißt Mehrfamilienhaus, Wohnungseigentümergemeinschaft, Mieter, Zugangsrechte.

***

Der Heizungsraum ist im Zweifel zwingendes Gemeinschaftseigentum. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht hat am 06.03.2006 (AZ: 2 W 13/06) u.a. entschieden, dass Räumlichkeiten und Flächen, die einem einzigen Zugang zu einem in gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Heizungsraum bilden, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können. Ein jederzeitiges Betreten durch Eigentümer muss hier auch nicht gewährleistet sein.

***

(OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.10.2006 zum AZ 12 U 137/06) – Auch aus Obliegenheitspflichten lässt sich herleiten, dass die Obliegenheit (des Versicherungsnehmers) zur ausreichenden Beheizung die Kontrolle einschließt, ob die ausreichende Beheizung noch gewährleistet ist. Dies wiederum verbietet die Überlegung, solche Räume in Mehrfamilienhäusern dem jederzeitigen, ständigen Zutritt durch Unbefugte auszusetzen, zumal diese als heizungstechnische Laien Einstellungen an den technischen Steuerungseinrichtungen vornehmen können, deren Auswirkungen sie nicht überblicken. Im Ergebnis können daher ständige Betriebsstörungen und Ausfälle auftreten, weil die gemeinschaftliche Heizungsanlage in unabgesprochener Weise befüllt, bedient und gesteuert wird. Die Auslagerung der Betreuung einer solchen Heizung auf einen für diesen Zweck in die Bedienung eingewiesenen Miteigentümer stellt sich als sachgerechte Arbeitsmethodik dar. Hiernach hat sich der in der Heizungsleistung gestörte, weitere Miteigentümer sodann zunächst an diesen zu wenden und erst im (weiteren) Ausnahmefall an die mit der Heizungswartung beauftragte Fachfirma. Dies gilt insbesondere dann, wenn es an einem Verwalter fehlt, der in erster Linie zuständig ist.

Einen guten kursorischen Überblick vermittelt auch die Website baunetzwissen.de hier. Das Brandenburgische Oberlandesgericht hat in seiner Entscheidung 7 U 157/06 vom 05.04.2007 zugunsten eines Klägers entschieden, der gegen die Miteigentümer einer Bruchteilseigentumsgemeinschaft mangels anderweitiger Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss geklagt hatte auf Herausgabe eines Schlüssels zum Heizungsraum, hier. Wertet man den Beschluss aus, so wird klar, dass es im Kern nicht darum geht, einzelne Miteigentümer von der Mitbenutzung des Heizungsraums auszuschließen. Im Kern geht es darum, dieses im Bedarfsfall zu gewähren. Ob jedem Eigentümer ein Schlüssel ausgehändigt werden muss, steht auf einem anderen Blatt. Das Schlüsseldeponat beim besonders sachverständigen Heizungsfachbetrieb dürfte im Ergebnis ebenso wenig zu beanstanden sein, wie die Delegierung der Schlüsselgewalt auf einem im Haus wohnenden Miteigentümer.

Deutlich pro Zugangskontrolle hat das OLG Köln im Beschluss vom 08.11.1996 (AZ 16 Wx 215/96) beschlossen, es sagt: „Das Recht auf Mitbenutzung richtet sich nämlich maßgeblich nach dem Bestimmungszweck der gemeinschaftlichen Anlage. Dieser liegt bei einer Zentralheizung in der Versorgung mit Wärme und Warmwasser, so daß sich das diesbezügliche Mitbenutzungsrecht vorrangig auf die Versorgungsleistung erstreckt, nicht aber auf die Befugnis aller Eigentümer, den  Heizungsraum  jederzeit zwecks Bedienung und Kontrolle der Anlagen und Einrichtungen zu  betreten.  Amtsgericht und Landgericht haben zutreffend ausgeführt, daß auch im Streitfall die Beschränkung des Benutzungsrechts im Interesse einer ordnungsgemäßen Verwaltung liegt. Ein kontrollierter Zugang zum  Heizungsraum ist hier schon deshalb gerechtfertigt, weil die Beteiligten wechselseitig auf die Gefahr möglicher Manipulationen an der Heizanlage verweisen.“ Insofern spricht das OLG Köln deutlich die Möglichkeit an, derartiges durch Beschluss zu regeln.  Den Antragstellern würde durch die Beschränkung des Gebrauchs nur der unkontrollierte Zugang zum Heizungsraum  verwehrt, nicht aber die Möglichkeit genommen, die Anlage nach Rücksprache und im Beisein des Verwalters – ggfls. auch mit einem Sachverständigen – zu besichtigen.

Der Schornsteinfeger Norbert Skrobek sagt dazu auf Anfrage unserer Redaktion, dass die Aufstellräume (bei Gasheizungen) zum Schutz vor Dritten abzuschließen sind gegen Manipulation (Quelle: bei Gasfeuerstätten nach TRGI -Technische Regeln Gasinstallation). Bei flüssigen Brennstoffen (Öl) gilt dies ebenso. Skrobek gilt bei uns als technischer Innovator, der zudem auch großen Wert auf eine künftig gute Auftragsnachverfolgung mit passwortgeschütztem Zugang legen wird. Immer wieder gern.

Kurzweilige Zusammenfassung des Sachverhalts

Im Ergebnis macht es in Mehrfamilienwohnhäusern kaum Sinn, jedermann nach freiem Belieben den Zutritt zu Räumen mit Heizanlagentechnik zu gewähren. Unstreitig dürfte sein, dass Unbefugte ohnehin nicht berechtigt sind, diese sicherheitsrelevanten Räume zu betreten. Dass Wohnungseigentümer aber ein Recht darauf haben, den Zutritt zu verlangen, sollte im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ebenso unstreitig sein. Dass dieses mit besonderen Sicherungsmechanismen (nur) gestattet ist, dagegen dürfte insbesondere dann nichts einzuwenden sein, wenn die Gefahr besteht, dass durch unkundige oder sogar absichtliche Manipulationen an der Heizungsanlage deren Störanfälligkeit riskiert wird. Im Rahmen einer guten Arbeitsorganisation der Hausverwalterin könnte daher ein Anliegen der Gemeinschaft darin gesehen werden, für den Fall der Fälle eine deutliche Hinweisbeschriftung am Heizungsraum vorzunehmen, wo sich der Schlüssel befindet. Dieser muss/sollte erreichbar sein. Jeder Wohnungseigentümer sollte verstehen, dass die Regelung der Schlüsselgewalt kein hochherrschaftliches Machtmittel autokratischer Verwalter ist, sondern eine Vernunftregelung, der man sich nicht verschließen kann. Dies im Gegensatz zum Heizungsraum, der durchaus verschließbar sein muss. Konkrete Anregungen hierzu nimmt die Redaktion gesichtspunkte.de gern von der Leserschaft entgegen.