Das Zepter der gastronomischen Lücke, die die beiden Gastronomen füllen möchten, ist allerdings nicht das Flaschenbiergeschäft. Der Laden heißt anders und vor dem Haus hängt auch keine Biersonne, also ein rundes Schultheiß-Schild. Der Laden hat sich dem Cava verschrieben und schenkt diesen aus. Spanischer Sekt wird so genannt. Davon gibt es einige Sorten, von denen diese beiden Gastronomen behaupten, er munde vorzüglich und eigne sich sogar für das Kerngeschäft, dort in Berlin-Kreuzberg.

Das Begehren ist einfach: Im Sommer sollen die Gäste auch vor der Tür, auf dem öffentlichen Straßenland Sekt schlürfen dürfen. Dazu muss eine Art Sitzlandschaft entstehen, mit Möblierungsplan und -so ist es dort nun mal- Tischen und Stühlen vor dem unsererseits verwalteten Grundstück. Schanklärm in Berlin, das ist ein empfindliches Thema. Als die Verwalterin dies Ansinnen telefonisch mitgeteilt bekommt, muss sie erst einmal kurz überlegen.

Anders als der russische Präsident Jelzin ist der polnische Ministerpräsident am Wochenende ohne jeden Restalkohol abgestürzt und mit ihm etliche weitere Hochrangige aus der polnischen Regierung. Dass die Polen insgesamt stark erschüttert sind, auch junge Polen, überrascht uns. Wie es wohl gewesen wäre, wenn eine gleichrangige Ministerpräsidentin, bei uns die Bundeskanzlerin, überlegt man? Eine Staatstrauer von insgesamt einer Kalenderwoche ist angeordnet. In Russland, einem unendlichen Land, gibt es ebenfalls eine Staatstrauer. Auch wenn dieser Ministerpräsident in Sachen Deutschland und Nachbarschaftsverhältnis immer eine äußerst grenzwertige Meinung vertreten hat, die aus Geschichtlichem herrührt: unser Mitgefühl gilt den Polen. Dass in Deutschland ähnlich gefühlt würde, wenn wie eingangs angedeutet, ist ein verbotenes Gedankenspiel, allerdings ist schwer vorstellbar, dass hier in Deutschland ähnlich ….wir stellen allerdings heute eine virtuelle Trauerkerze für die Gestorbenen auf und gedenken ihrer.

In Berlin-Kreuzberg, um zum Thema zurück zu kommen, soll der gastronomische Kick ausgeweitet werden. Seit wir wissen, dass in den Niederungen der deutschen Gastronomie so wichtige, essenzielle Entscheidungen getroffen werden (Bild), wissen wir ferner, dass es eine unserer vornehmsten Aufgaben ist, die Entwicklung einer gedeihlichen Gastronomieszene nach Kräften zu fördern. Die Bestuhlung, die Möbellandschaft, die auf dem öffentlichen Trottoir entstehen soll, erstreckte sich auf das Haus, in dem die Sektkneipe ansässig ist und darüber hinaus. Vor dem Nachbarhaus, das unserer Verwaltung unterliegt, ist eine Insel auf dem Gehweg gezogen. Der sonst nur drei bis dreieinhalb Meter breite Bürgersteig hat dort eine inselähnliche Auskerbung und ist mindestens das Doppelte so breit, dort auch Straßenbäume und Laternen. Die Menschen stellen dort gern ihre Fahrräder hin.

Die antragstellenden Gastronomen bedürfen unserer Erlaubnis eigentlich nicht. Denn das ist das öffentliche Straßenland. Allerdings müssen wir zustimmen, finden sie, weil wir Betroffene sind. Das ist im Grundsatz richtig. Auch das Tiefbauamt Kreuzberg hat denen das gesagt. Und würden wir das genehmigen? Was wäre der Vorteil für uns? Nicht in erster Linie finanziell, sondern gäbe es eine Art Zugewinn an Lebensqualität in einem hoch bzw. dicht besiedelten Ballungsraum wie dieser „Szenestraße“?

Ein Verwalter von Wohnungseigentümern muss hier anders denken, als ein Verwalter eines Mietwohn-Mehrfamilienhauses. Es gilt zunächst, die Bewohnerbefragung in richtiger, zielführender Weise anzuschubsen. Die Bewohner (Miteigentümer) wählen einen Verwaltungsbeirat, der besteht aus drei Personen und ist „Vorfilter“ eines eventuellen Vorgehens. Also fragt die Verwalterin als erstes in dieses Gremium hinein und bittet um O-Töne. Über das Wochenende sind bei drei Beiratsmitgliedern drei O-Töne gewachsen und es liegen Antworten in drei Emails vor.

Ein Mitglied des dortigen Beirats schreibt uns:

Eine Zustimmung ist sicher in erster Linie eine Frage an die Bewohner des Vorderhauses. Ich als Seitenflügelbewohnerin würde nur Wert darauf legen, dass nicht die gesamte Länge vor
unserem Haus bestuhlt wird, dass z.B. in der Breite unseres Tores der Zugang zur Straße frei bliebe (Thema: Zugänglichkeit auch mit Kinderwagen, von denen wir viele haben etc.) Kneipenlandschaften im Freien haben ja bekanntlich – besonders in unserem Kiez – einen Hang zur Expansion und ein Selbstbewusstsein, dass die (verzweifelten) Passanten auf die Plätze
verweist.

Ein weiteres Mitglied des Beirats sagt:

Ich bin in der Beziehung traumatisiert. Hab jahrelang über einer Kneipe, bzw. deren „Aussenanlage“ gewohnt. Die sagten auch: 22 Uhr ist Schluß. Ehe dann die letzten Gäste weg waren, abgeräumt war und die Tische zusammengestellt waren, zeigte die Uhr meistens auch schon 1 Uhr. Zu der Zeit mußte ich meistens gegen 5.30 Uhr raus. Ich finde es auch nicht so toll, wenn sich dann alles vor unserer Tür abspielt. Auch wenn die Dame jetzt sagt, dass alles begrenzt ist. Erfahrungsgemäß weitet sich so etwas nach einer Weile von selber aus. Der Dreck bleibt liegen und man muss sich mit irgendwelchen Einkäufen etc. zum Eingang „durchkämpfen“. Sieht man ja teilweise schon beim Cafe nebenan mit den zwei, drei Tischen. Mich reißt die Idee also nicht vom Hocker… und „ruhiges Wohnen“ ist sicherlich anders – wir haben ja auch schon den Bolzplatz…

Die dritte Meinung trägt weitere Gesichtspunkte:

Wir sollten vorher darauf hinweisen, dass sich alle die räumlichen Gegebenheiten nochmal in Ruhe anschauen. Ich persönlich bin auch unentschieden. Wir sind ja jetzt hier eh Ausgehgegend, wodurch unser Kiez beträchtlich aufgewertet wurde, insofern ist es eigentlich schlüssig, das auch zu unterstützen, wenn unser Zugang dabei nicht beinträchtigt wird. Und laut ist es durch das (Name anderer Kneipe) eh schon… Wenn wir dem zustimmen sollten, dann auf alle Fälle zeitlich befristet, so dass wir das Ganze ‚mal ausprobieren‘ können.

• Vorderhaus und Garten und Seitenflügel: Sind drei verschiedene, betroffene Gebäude auch solche, die unterschiedlich stark hiervon betroffen sind?
• Muss eine derartige Zustimmung unwiderruflich erteilt werden, falls man zumindest erst einmal ausprobieren will, ob das -gutnachbarschaftlich- ginge? Um nicht gleich „nein“ zu sagen?
• Man will selbst stets gut und „mit offenem Ohr“ behandelt werden, und insofern verbietet sich ein striktes Nein von vornherein als etwas, dass die Atmosphäre vergiften könnte. Man muss ordentlich abwägen. Sich damit auseinandersetzen. Ob was draus wird?
• Klar ist: Der Beirat hat nur Beratungsfunktionen und entscheidet das nicht. Klar ist auch, dass auch die Verwalterin dies nicht entscheidet. Klar ist, das muss auf eine Eigentümerversammlung und dort entschieden werden. Alle wesentlichen Gesichtspunkte sind bereits benannt. Der Gastronom muss, wenn er das Ziel ernstlich weiterverfolgen will, jetzt „Butter bei die Fische“ bringen und sich klar und unmissverständlich einlassen, die Sache verbindlich beschreiben, sie zeichnen maßstäblich und von der Ansicht her und innerlich ausgestalten. Dafür ist weder die Nachbarin, noch die Verwalterin der Nachbarin (huch, ist die Welt weiblich) zuständig, das muss von „Dänen“ (denen) kommen.

Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

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Im entschiedenen Fall wurde ein noch zu errichtender Gewerberaum mit einer Fläche von 540 m² zuzgl. Außenflächen vermietet auf die Dauer von 13 Jahren.

§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 14. Juni 1994 lautet wie folgt:

Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …“

Am 25.09.1995, also ein Jahr und drei Monate später, schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen dieses Mietvertrages, in der sie den Mietgegenstand flächenmäßig veränderten und eine weitere Reihe von Änderungen. Schließlich wurden die (inzwischen errichteten, fertiggestellten) Gewerberäume am 30. Juli 1996 übergeben. Schließlich kündigte der Mieter mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 mit Telefax den Mietvertrag zum 30. Juni 2006 und war der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt. Deshalb sei der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ordentlich kündbar.

U.a. -und nur das soll hier besprochen werden, hat der Bundesgerichtshof dazu wörtlich ausgeführt:

Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen.“

Merke: Man lebt das Leben, wie das Leben ist. Und selbst wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse noch so stringent vorstellen mag, bspw. um sich 10 Jahre später darauf noch zu berufen. Das Leben ist in Elastizität, Flexibilität und im Fortkommen angelegt. Dazu gehört nach BGH-Meinung, dass sich ursprüngliche Vorbehaltsklauseln mit der gelebten Realität überholen. Das wäre ja auch noch schöner, Winkel-Advokatismus, wenn dem vorzeitig und unverabredungsgemäß ausscheidenden Mieter hier Recht gegeben worden wäre. Schließlich waren die Parteien mindestens 10 Jahre guten, gemeinsamen Willens.

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Weiterführende Links
BGH-Entscheidung zum download

So was nennt man Rechtsprechungstendenzen. An einer obergerichtlichen Rechtsprechung fehlt es noch, und auch im vorliegenden Fall wird es zu einer solchen nicht kommen. Denn die Parteien haben keine Revision eingelegt, und also macht die 6. Kammer für Mietsachen des Landgerichts Darmstadt Furore. In einer Entscheidung unter dem dortigen Aktenzeichen 6 S 182/08 (= BeckRS 2009, 05657) veröffentlicht das Landgericht Darmstadt folgende, sinngemäße Rechtsmeinung:

Die Ausschlussfrist für die Abrechnung von Betriebskosten ist im Rahmen des Wohnraummietrechts geregelt. Sie soll auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten.

Im Einzelnen. Dort stritten die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses über die Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung, die dem Mieter erst nach Ablauf eines Jahres zugegangen war. Die Ausschlussfrist des § 556 III BGB gelte auch im Geschäftsraummietrecht. Zwar regelt § 578 II BGB nicht ausdrücklich auf diese Bestimmung hinüber. Gewerberaummieter seien aber nicht weniger schutzwürdig als Wohnraummieter dahingehend, dass Forderungen nach Ablauf überlanger Wartezeiten noch geltend gemacht werden dürften. Die ursprünglich nur in § 20 NMVO (NeubaumietenVO) geregelte Frist war vom Gesetzgeber später auch in das allgemeine Mietrecht (für alle sonstigen Wohnraummietverhältnisse) übernommen worden. Vielmehr sei dem Gesetzgeber zu folgen, dass er nicht etwa nur Wohnraum-Mietverhältnisse für besonders schützenswert gehalten habe, sondern alle Mietverhältnisse, also auch Geschäftsraum-Mietverhältnisse.

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So was hört man häufig von Richtern. Dass sie sich über lückenhafte Gesetze beklagen, die irgendwie undurchdacht daherkommen. Und dass man sich dann einfach seine eigene Rechtsprechungs-Schiene verlegen muss als Hilfskrücke, in der Hoffnung, jemand ruft dann mal den BGH an, damit der das dann erledigt. Bis dahin spricht man von divergierenden Rechtsmeinungen.

Die Rechtsprechungs-Kommentatoren (bspw. Neue Juristische Wochenschrift) sehen sogar teils höhere Schutzbedürfnisse bei Gewerberaummietern (Bilanzierungspflicht, Bewertung von Forderungen in zeitnaher Reihenfolge). Mag es sein, wie es sein soll. Es ist allerdings zu erwarten, sollte sich diese Rechtsprechung mit der Zeit durchsetzen, dass dann doch der eine oder andere Klägervertreter vor den BGH nach Karlsruhe zieht.