Gestern Nacht hat es Wumms gemacht. Und Krach. Das Fenster fiel einfach raus in Berlin-Kreuzberg. Heute Morgen schickt Sabine Picard (* Name geändert), die französische Eigentümerin, Fotos und meldet den Schaden. In der WEG machen die Wohnungseigentümer ihre Fenster selbst. Nein, die Gebäudeversicherung zahlt da nicht, versichere ich. Das war ja kein Sturm gestern. Dass ein Fenster mal tschüss sagt, ist nicht so ungewöhnlich. Ungewöhnlich indes das Ereignis insgesamt. Normalerweise sieht der Eigentümer rechtzeitig, ob ein Fenster in sich instabil wird. Ob Ungemach dräut. Fensterwartung macht niemand, obwohl es empfohlen wird. Fensterwartung: Auf den Verfall der Fenster warten. Gott, schon wieder so ein Kalauer.

Sie sagt: „Lieber Herr Bloggwart, ich dachte, vielleicht es ist ein Wurm?“ – Ihr französisches Timbre gefällt mir. Der Tischler kann französisch aufgefasst werden, den ich ihr empfehle. Er heißt nicht Daniel Gerard („Butterfly“, ca. 1972), aber Daniel, sein Nachname ist deutscher. Hart und kurz. Fenstersturz. Den Wurm rede ich ihr aus: Von wegen Made in Germany, nein, da sei zwar der Wurm drin, kalauerte Heinz Erhardt früher. 2016 brummt und flutscht die deutsche Wirtschaft. Das Thema Windows steht hoch erfolgreich auf der Agenda. Nicht nur in der IT-Branche.

Das kann ja mal passieren. Bis Juli ’16 war das Update auf Windows 10 kostenlos, hatte es geheißen. Ist aber ein anderes Thema. Weiter arbeiten….

Wenn nach dem Fensterputzen nur nicht immer dieses grelle Licht in der Wohnung wäre! (Michaela Mark, nicht Euro, auf facebook, heute)

Als Extrabreit Anfang der Achtziger „Polizisten“ gab, schunkelte die berufsjugendliche Hälfte der deutschen Menschheit, die seinerzeit schon geboren war, heftig mit Extrabreit gemeinsam. Man arbeitete sich an diesem Song heftig ab. Die anderen Hälfte der Menschheit übrigens nicht. Sie war noch nicht geboren. Regelrecht ins Mark getroffen hat mich nach der Einführung des Euro heute der obige Spruch. Er ist mein persönliches Zitat des Tages. Gesagt hat ihn Michaela Mark auf facebook. Ich werde immer an sie denken, wenn ich Fenster putze. Großartig. Besser kann man das nicht sagen.

(Danke herzlichst, Michaela Mark)

Assoziationsblaster: Such nach „Fenster“ – „Putzfrau“ – „Polizei“ (Vorschläge für weiterführende Suchergebnisse)

• Wissen ist Macht: Punkt, Punkt, Komma, Strich, fertig ist das Mondgesicht

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

In einer Seitenstraße vom Kudamm, Halensee, ist dieses Fenster rechtswidrig in die Giebelfassade eingebaut worden, schon vor Jahren. Dazu gibt es allerdings kein Recht: Denn das entsprechende Fensterrecht besagt, dass in diesen Giebel keine Fenster eingebaut werden dürfen! Und nun? Gar nichts: Es interessiert niemanden. Aber skurril sieht es schon aus, so eine glatte Riesenwand und mittendrin dies eine Fenster. Soll man dagegen vorgehen? Bisher hatte niemand Lust darauf.

Kleiner Nachtrag: Dies Foto habe ich nachträglich eingefügt. Es wurde in Berlin-Schmargendorf, Waghäuseler Str., aufgenommen.

Merke: Wenn aus einer kleineren Quittung eine größere Rechnung wird, liegt die Vermutung einer Unterlassung vor. #Fensteraußenanstriche

Der gute Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft schaut regelmäßig nach, ob die Fensteraußenanstriche noch in Ordnung sind.

Wartungsempfehlungen der Maler- und Lackierer – Innungen gehen dahin, Holzfenster im gebrauchten Zustand im vier- bis fünfjährigen Turnus außen durchzustreichen. Im vorliegenden Fall hat das sogar seine Berechtigung. Von Bedeutung ist, dass das Außenfenster in bestimmten Konstellationen einer „Extrembelastung“ (da außen) ausgesetzt ist. Die Sonne prallt extrem drauf, wenn es heiß ist und im Winter ist es extrem kalt. Das rafft den besten Anstrich dahin. Glück nennt man es, wenn von den Wohnungseigentümern rechtzeitig Hinweise kommen, im Volksmund: Mängelmeldungen. Wie die hier fotografisch belegte und dokumentierte Schadhaftigkeit im Anfangszustand.

Die aus vier Fotos gefertigte Fotocollage zeigt den unteren Bereich einer großen Fensteranlage, die über eine Gesamtbreite von ca. 6,50 m zum hinteren Teil des Grundstücks hinaus zeigt. Dokumentiert ist der untere Bereich. Deutlich sieht man: es haben sich Risse gebildet an den Fugen des Holzes, dort kann Wasser eindringen. Der Außenanstrich ist „nach unten“ hin versprödet und rissig geworden. Jetzt muss schnell der Maler geholt werden und einen „Reparaturanstrich“ machen. Die Fenster wurden vor ca. fünf Jahren das letzte Mal gestrichen. Dabei wurde eine große Schiebetür zur Terrasse hin ausgewechselt und das ganze Fensterelement umgebaut mit der Folge, dass dort wo die Schiebetür mal war, jetzt zwei Türen sind.

Die Verwalterin muss jetzt den Reparaturanstrich veranlassen. Bis auf eine geschätzte Arbeitshöhe von bis zu 1 m (großzügig geschätzt) macht das Sinn. Darüber ist der Außenanstrich noch sehr gut erhalten. Das Weiß ist auch nicht ausgeblichen oder nachgedunkelt. Ein gebrauchter Weiß-Farbton braucht daher nicht angemischt zu werden, also ist das unkompliziert.

Würde da jetzt nichts geschehen, bekäme man nächstes Jahr unter Umständen erst eine kleine Quittung und später eine größere Rechnung: Die Schäden wachsen überproportional und bei unterlassener Hilfeleistung für diese Fensteranlage steht ein mehrfacher EURO-Betrag an, unter Umständen wäre die Anlage komplett dahin. Wie gut, dass das schon jetzt wachsam gesehen wurde. Allerdings: In dieser Wohnanlage waren bis dato bzw. sind bis heute nicht die berühmten, innovatorischen Fensteranstrich-Außenwächter eingesetzt worden, siehste!

• Report: Instandhaltung: In Berlin-Schöneberg werden jetzt Fensterwächter eingesetzt!
• Lied des Tages: Herzen haben übrigens keine Fenster! Fenster allerdings manchmal ein Anti-Dröhn!

In der Berlin-Schöneberger Bewohnerszene werden jetzt eigene Fensterwächter eingesetzt. Diese haben die Aufgabe, regelmäßig nach dem Zustand des Außenfensteranstrichs zu schauen. Zwei erste Prototypen dieser phänomenalen Verhinderungsstrategie gegen zu unachtsames Wohnen wurden jetzt von unserem „Elchtest-Paparazzi“ abgelichtet.

Die Produkttesterin Ilse Bar (* Name von der Redaktion geändert) erklärte dazu auf Anfrage, dass die ihr von der Fa. Steif in Oberirschen/Allgäu angelieferten zwei Produktpiloten (siehe Bild) noch relativ unzuverlässig vorkämen. Sie schauen zwar aus dem Fenster, aber ihre Augen sind noch nicht beweglich genug. Später soll es Produktzubehör geben, darunter auch Stangenspiegel, mit denen die Testbären ausgestattet werden sollen, um auch unter den Wetterschenkel des Außenfensters zu schauen.

Im Grunde sind sie derzeit noch recht primitiv gehalten. Angedacht ist aber bereits eine Funkvernetzung untereinander und die Verkabelung der Fensterwächter mit der Hausverwaltung. Die Quittungstöne, die die Wächter regelmäßig abgeben, sollen dann dafür geeignet sein, rechtzeitig vor größeren Abplatzungen am Außenanstrich Instandhaltungsbedarf zu „suggerieren“. Ein Reset bringt die drolligen Wächter in den Auslieferungszustand zurück. Prototypen, die bei Bedarf Seifenblasen blubbern lassen können, sind ebenfalls in Planung.

Warten wir ab: gesichtspunkte.de bleibt auf jeden Fall dran und erwägt schon jetzt den flächendeckenden Einsatz. Als Sitzkissen für die Fensterbänke ist an Spitzendeckchen gedacht, doch verraten wir gegenwärtig nicht zu viel. Sicher ist das hier vorgefundene Testkit (Ausführung: Stereopärchen) noch lückenhaft, wie das Foto beweist. Zu marode war der Fensteraußenanstrich, aber hätte nicht unser Elchtester als Produktpirat mit geübtem Auge zufällig diese Marktneuheit schon ihrer Markteinführung gesehen, hätten wir schließlich nie erfahren, dass es inzwischen wegweisende Haustechnik gibt, die uns den Alltag ein Stück leichter macht. Für Evangelisten haben wir daher das Modell „Einer trage des Anderen Last“ angeregt, das mit Soutane und Mönchsgewand hübsch anzusehen sein wird.

 Herzen haben keine Fenster“ (Elfi Graf, Schlager, 1973)

Ein Vorschlag auf Beschluss in der Versammlung

* die WEG möge beschließen, dass Fenstererneuerungen in der Wohnanlage künftig ausschließlich mit dem Material Kunststoff zu erfolgen haben

begegnet verwalterseitig Bedenken.

Das ist wie folgt bekannt. Regelrecht jüngerhaft vertreten die Holzfans, wie die ‚Plastik-Fraktion‘ ihre eigene Meinung zu dem Thema. Entscheidungsgremium soll die Wohnungseigentümerversammlung sein. Die dogmatische Fraktion derjenigen, die Fenster von Wohnungen (ausnahmslos) zu Gemeinschaftseigentum erklären möchten, will die Zuständigkeit dafür daher ausschließlich bei der Gemeinschaft angesiedelt wissen. Folglich habe diese ‚das ausschließliche Ermessen‘, beispielsweise die Materialvorschrift durch Beschluss zu regeln. Die Holzfans wenden beispielsweise ein, dass es Unsinn ist, Plastikfenster in Wohnungen einzubauen.

***

Es lägen überhaupt noch keine Langzeiterfahrungen mit Kunststoff-Fenstern vor, auch diese verzögen sich mit den Jahren, enthielten Weichmacher und verfärbten sich hässlich. Darüber hinaus schlössen diese viel zu winddicht ab und seien daher u.a. dafür verantwortlich, dass in Wohnungen Schimmelschäden entstünden. Holz sei ein biologisch unbedenklicher Baustoff und habe sich mindestens schon einige 100 Jahre lang als Fenstermaterial bewährt. Da sagen die Kunststoff-Fans: So ein Quatsch, ein behandeltes Industrieholz, zumal im Verlaufe von Jahren ständig neu gestrichen/lackiert, sei jedenfalls im Zeitpunkt der Totalerneuerung des Fensters eindeutig ‚Sondermüll‘, umweltschädlich. Tatsache ist: Die Kunststoff-Fenster sind in den letzten 20 Jahren erheblich besser geworden. Wer nicht gerade Billigfenster einbaut, hat eine ziemlich gute Gewähr dafür, dass diese auch langfristig halten.

Hier soll weder für die eine, noch für die andere Fraktion ein schriftlicher Beweis erteilt werden. Hier geht es nur um den ‚gesichtspunkt‘, ob nicht vielmehr in Wohnanlagen (Wohnungseigentum) Menschen zumindest auch als Sondereigentümer ein Recht darauf haben mitzuentscheiden, welche Baumaterialien sich auf ihre ureigene Wohnqualität auswirken? Abschließend können wir das heute und hier nicht klären. Wer etwas dazu weiß, sei herzlich eingeladen, uns dazu zu schreiben oder einen konstruktiven Kommentar zu hinterlassen.

Elfi Graf, Herzen haben keine Fenster