BGB § 312d Abs. 4 Nr. 6 (Fassung vom 2. Dezember 2004)

Bei Fernabsatzverträgen über die Lieferung von Heizöl ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers nicht nach § 312d Abs. 4 Nr. 6 BGB aF ausgeschlossen, denn kennzeichnend für diese Ausnahmevorschrift ist, dass der spekulative Charakter den Kern des Geschäfts ausmacht. Einen solchen spekulativen Kern
weist der Ankauf von Heizöl durch den Verbraucher jedoch nicht auf.

BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 249/14 – LG Bonn
AG Euskirchen

Der BGH-Beschluss im Textdownload ist als Service für dich hier erreichbar…

Leitsatz der Entscheidung

BGB §§ 631, 633, 634

a) Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.
b) Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.

BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bg, Cf

c) Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders die-sem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.

BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juni 2013 – VII ZR 355/12 – LG Berlin
AG Wedding

Vollständiger Wortlaut (download)

Leitsatz der Entscheidung

WEG § 5 Abs. 1, Abs. 2

a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).

b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 – LG Berlin
AG Schöneberg

  Vollständiger Wortlaut (download)

Ob jemand seine Jahresabrechnung verstehen kann oder nicht, ist eine Frage der „guten oder schlechten Jahresabrechnung“ und nicht etwa davon, was sich Juristen zu diesem Thema so ausdenken. Die Latte der Qualitätsstandards für eine verständliche Jahresabrechnung legen Juristen hoch und tendenziell immer höher, manchmal auch mit gerade verwirrenden Folgen für die Verständlichkeit derselben.

In der Tat rätseln Wohnungseigentümer, fragen sich, wo ihre Wohngeldzahlungen geblieben sind? Die Vorauszahlungen sind aufgespalten worden, klammheimlich. Die Verwalterin tut der neuesten Rechtsprechung des BGH genüge, teilt das Wohngeld in (mindestens) zwei Sollbeträge auf. Das „Wohngeld im übrigen“ und -extra ausgewiesen- die Zuführung anteiliger Monatsbeträge zu einer Instandhaltungsrücklage, die gebildet werden soll. Post versendem (nach dem Postversand) fragen die Wohnungseigentümer, sie kämen partout nicht auf ihren Zahlungsbetrag geleisteter Wohngelder.

Sie zahlen den Betrag in einer Summe. Der erscheint nicht auf dieselbe Art und Weise, sondern aufgesplittet und getrennt abgerechnet. Transparenter finden das viele Wohnungseigentümer nicht.

Genau das fordert der Bundesgerichtshof, weil alles viel schöner und viel transparenter sei. Es ist wenig sinnvoll, sich darüber noch aufzuregen. Wenn´s der Gerechtigkeit dient, ist es eben so. Jawoll.

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

• Kostenloser, nichtkommerzieller Leserservice: Die komplette Entscheidung des BGH als pdf-Dokument zum download
• Firmen-Homepage: Die Firmen-Homepage des Büro Gotthal in Berlin
• Fach- bzw. Deeplink: Die Juristischen News vom Büro Gotthal in Berlin

In der Sache nicht überraschend, sondern erwartungsgemäß. Selbstverständlich und Usus fachlich gut ausgebildeter Haus- und Grundstücksverwalter. Die aktuelle BGH-Entscheidung überrascht uns nicht.

Und gerade weil es sogar „unter Kollegen“ fachlichen Dissens darüber gibt, was nun besser ist, ist doch der aktuelle Beschluss vom Bundesgerichtshof eine Art Wegweisung. Nämlich hinsichtlich der Frage, wie man gut und richtig abrechnet. Es spielt für uns auch deswegen eine Rolle, weil der BGH klargestellt hat, dass in der Frage verbrauchsabhängiger Kosten (hier: nur der Heizkosten) nicht richtig abgerechnet werden würde, wenn man lediglich nur die an den Wärmelieferanten bzw. Energielieferanten gezahlten „Vorschusszahlungen“ abrechnet, nicht aber den Verbrauch abgrenzt, misst und die tatsächlich verbrauchten Energiekosten zugrunde legt. Dass dies sogar auch für Wasser und Strom bzw. andere verbrauchsabhängige Kostenarten künftig gelten dürfte, ist aber leider nicht zu vermuten. Die Heizkosten sind nach wie vor eine Ausnahme. Hier hat nämlich der Bundesgesetzgeber die Sache rechtlich durch Verordnung geregelt. Unerfindlich ist, warum er dies in den weiteren Bereichen unterlassen hat. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs drucken wir hier -der Einfachheit halber- unverändert ab.

… 

Und, wie schaut´s? Sind uns die Rechtsprechungstendenzen irgendwie zu tendenziell? Oder doch eher zu tendenziös!

Bundesgerichtshof – Pressemitteilung 18/2012 vom 1. Februar 2012

Wortlaut:

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Ende Wortlaut der Pressemitteilung

Instanzenzug
Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11
AG Königstein – Urteil vom 09. September 2010 – 21 C 204/10 (19)
LG Frankfurt/Main – Urteil vom 12. April 2011 – 2-17 S 128/10

(EP)

WDR5 Politikum – Der AB von Diekmann by Malotki (für den Inhalt ist der Inhaber der Datei verantwortlich) –

Er beklagte sich den Berichten nach wutentbrannt über die Recherchen der „Bild“ und drohte im Falle einer Veröffentlichung mit einem „endgültigen Bruch“ mit dem Springer-Verlag. Außerdem soll er Diekmann aufs Band gesprochen haben, dass für ihn und seine Frau „der Rubikon überschritten“ sei. (spiegel Online, hier)

Kredit Wulff und kein Ende. Wulff droht BILD und entschuldigt sich hinterher. So langsam blättert Lack ab. Wer sich wie ich immer zurückgehalten hat, irgendetwas dazu zu sagen, bekommt langsam Bedenken. Ist der Bundespräsident noch zu halten? Als Säulenheiliger ist er insgesamt nicht erstarrt. Der TwitterTweet des Jahres 2011 war für mich übrigens diese mokante Twitter-Meldung.

Immerhin ist die Wulff-Krise ein Drama, das eher nicht mit Veronica Ferres verfilmt wird. (von diktator)

Niemand soll sagen, Twitter ist Unsinn. Es hilft. Manchmal. Fest steht jetzt: Auch der Bundespräsident ist ein Wutbürger 2011. Und die „Amigo-Affäre“ bekommt neue Facetten, die man früher nur in Bayern wähnte. Niedersachsen ist eine Hochburg.

Die Operation Blitzkrieg von Anonymous ist gut gelungen. Offenbar ist es der Organisation gelungen, mehrere Neonazi-Seiten lahmzulegen. Weiter so. Niemand braucht solche Seiten.

Die Manager der HSH-Bank müssen sich jetzt warm anziehen. Dass sie gerne lau gebadet hätten, wird bestritten. Die BW-Bank hingegen bemüht sich um Transparenz in Sachen Wulff. Kein laues Lüftchen, sondern fast schon orkanartig der Wind.

Kein Geheimnis: Die deutsche Solarindustrie darbt. Es geht ihr nicht so gut. Der Grund: Die Chinesen sind auf Weg zur Nummer 1 weltweit. Jetzt wollen sich die Chinesen auch an Sunways aus Konstanz beteiligen. Na bitte. Vermutlich gibt es bald zu jedem Solarmodul als incentives Beipackgeschenk Essensgutscheine für Peking-Ente. Wir fragen uns, ob Liu Xiabo dann doch wieder freikommt?

Vermieter und Mieter streiten gern über die richtige Wohnungsgröße. Doch so genau wurde bislang nur der Mond noch nicht vermessen. Wir konnten zwar schon zum Mond fliegen, aber das mit der zutreffenden m²-Zahl der bewohnten Wohnungen, daran arbeiten wir noch. Bis dahin richtet der Bundesgerichtshof gern vielschichtig darüber.

Heute ganz wichtig: Bushido und Sido sollen schwarz fischen gewesen sein. Man ermittelt schon.

Sprachlich bemerkenswert auch die Schlagzeile „Spanien verfehlt Defizit-Ziel noch klarer als befürchtet„. Klar wird allenfalls: Die Spanier verwalten einen Mangel. Der ist bekannt aus Griechenland, Italien und und und…und die 10-jährige Geschichte des EURO ist eine Erfolgsgeschichte ohnegleichen.

2012, soviel steht fest, wird ein spannendes Jahr. Die Tendenzen lassen es erahnen.

 (EP)

Es spricht 2009 der Bundesgerichtshof (VIII. Senat, Mietrecht) folgenden Leitsatz:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09 – LG Frankfurt/Main – AG Königstein

Und warum ist das jetzt interessant? Dem liegt -ganz gebietsübergreifend- folgender Fall aus einer Eigentumswohnanlage in Berlin-Spandau zugrunde:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde irgendwann in den Achtzigern gegründet, unwichtig wann. Die Teilungserklärung der Anlage gibt nicht viel her. Allerdings gibt sie doch her, dass bestimmte Eigentümer berechtigt sind, die über ihren Wohnungen liegenden Dachgeschosse zu Wohnzwecken auszubauen und so geschieht es aus. Nachdem dies von fast allen erledigt wurde, trägt sich die Gemeinschaft mit dem Gedanken, die den Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zugrundeliegenden Abrechnungsschlüssel (hier: Wohnflächen) nach Lage der Dinge und Ausbaustand anzupassen.

Namentlich beabsichtigt man, die Nutzungen, Lasten bzw. Kosten nach Maßgabe der (neu ermittelten) Gesamt-Wohnflächen umzuverteilen. Das empfinden alle als recht und billig. Allerdings war das noch deutlich vor dem 01.07.2007 (Reform des WoEigG). Zur Wirksamkeit einer Abänderung des neu zu bildenden Kostenverteilungsschlüssels müssen demnach sämtliche (Hervorhebung: sämtliche, also ohne eine Ausnahme!) Wohnungseigentümer dem zustimmen. Die Sache soll als Nachtrag zur Teilungserklärung und zur Inhaltsänderung in die Wohnungsgrundbücher der Anlage eingetragen werden. Das scheitert aus bekannten Gründen: es gibt immer einen, der seine Hausaufgaben nicht macht.

Nach mehreren Jahren und einer WoEigG-Rechtsreform 2007 kommt frischer Wind in die Sache, auch durch einen Verwalterwechsel. Nun wird es leichter. Denn nach neuester Regelung dürfen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit eine „Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels“ inzwischen beschliessen. Allerdings regt sich nun auch Widerstand, und zwar vornehmlich, nein eigentlich ganz allein bei einem einzigen Wohnungseigentümer. Auch er hat sein Dachgeschoss ausgebaut und nutzt es seit Jahren als Wohnraum. Das unterscheidet seine persönliche Situation allerdings nicht von der der anderen Miteigentümer, die oben im Dachraum Wohnraum geschaffen haben. Seine Position allerdings fällt mir der der anderen auseinander: er wendet nun ein, dass das da oben im Dachjuché kein Wohnraum sei. Vielmehr sei das Hobbyraum. Ausgangspunkt dafür ist die Aussage, dass die Flächen dort oben bauaufsichtlich nicht die erforderliche Deckenhöhe besitzen (in Berlin: 2,50 m), um als „Geschoß mit der Eignung zum dauernden Aufenthalt“ geeignet zu sein.

Letztlich beschliesst die Gemeinschaft eine Art Interimslösung. Zunächst wird der Schlüssel angesetzt, soweit er unstreitig ist und gut ist. Nach einem Jahr des Nachdenkens sind allerdings die gegenseitigen Positionen erneut aufgeflammt.  Das Thema ist furchtbar emotional, es gibt auch Beleidigungen, von Betrug ist die Rede, vom sich bereichern wollen, von Gerechtigkeit, von Fachleuten, die keine Ahnung haben und solchen, die zugelassene Fachleute sind. Alles Quatsch. Interessant ist in diesem Zusammenhang die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die uns erst aufgrund der vorliegenden Problematik „zufällig ins Haus schneite“ und das, obwohl gerade gar nicht Winter ist.

Was der Bundesgerichtshof zur Berücksichtigung von Wohnflächen hier sagt

Zunächst einmal: Das Rechtsgebiet ist BGB § 536 Abs. 1 Satz 1, das ist Mietrecht. Für unseren Fall gilt das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Also folgt hier die Erklärungstiefe nur so flach nach, als wie man Parallelen aus der juristischen Argumentation in der Lage ist zu ziehen. Und das kann man durchaus, findet der Berichterstatter.

• Denn es geht um die allgemeine Auffassung des BGH darüber, was man „in der Verkehrssitte“ als Wohnfläche zu begreifen hat. Deutlich wird: Jene, die sich stringent auf Vorschriften (hier: II. BerechnungsVO, als Norm bereits abgeschafft, bspw. aber auch: Wohnflächenverordnung, bzw. öffentliches Baurecht) berufen, aus denen sich der Ansatz von Wohnfläche herleitet, bekommen vom BGH Unrecht. Im vorliegenden Fall ein Mieter, der etwas in einer Nutzungsabsicht und mit Mietvertrag anmietet. In unserem Fall nutzt ein Wohnungseigentümer vermeintliche „Hobbyräume“ wie Wohnraum, eine lediglich nur hobbyraummässige Nutzung entfällt nach allen vorliegenden Kenntnissen. Was entscheidend ist: der BGH hält sich nicht mit Normenketten auf, sondern er hangelt seine Argumentation an der „tatsächlichen Nutzung“ entlang. Beides kann -offenbar!- auseinanderfallen. Interessant.

Und auch das ist durchaus mit unserem Fall vergleichbar, Zitat aus dem Beschluss des BGH:

Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriege-schosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.

Insoweit ein „verwalterisches Deja Vu“. Mietrechtlich führt der BGH die „Beschaffenheitsvereinbarung“ ins Feld. Er hält den Begriff der Wohnfläche für auslegungsbedürftig, weil er keinen festen Inhalt hat. Man könne zwar die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschriften zur Auslegung heranziehen, ob ein anderer Abrechnungsmodus aber ortsüblich sei oder nach der konkreten Art der Wohnung naheliegender, weiß der Senat aufgrund der vorgetragenen Umstände jedenfalls nicht.

Die Frage ist natürlich auch, ob Wohnungseigentümer untereinander eine Art Beschaffenheitsvereinbarung abschliessen, wenn sie einerseits hinnehmen, dass Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut werden, andererseits aber davon Kenntnis haben, dass dort gar nicht gewohnt werden dürfe. Jedenfalls nach bauordnungsrechtlichen Kriterien. Auch hier ist bereits unsere Vorberichterstattung aussagekräftig. Wir berichteteten bereits über andere Fälle, in denen sich einzelne Wohnungseigentümer gegen die Nutzung von Untergeschossen als Büro (Teileigentum, nichtstörendes Gewerbe) wendeten. Auch hier schnitt das Landgericht den Klägern diesbezügliche Rechte -jedenfalls wohnungseigentumsrechtlich- ab, mit guten Gründen. Die Beschaffenheitsvereinbarung dieses Falls war die Teilungserklärung.

Der Fall beim BGH betrifft im Ergebnis die unwidersprochene Nutzung eines Galeriegeschosses als nutzbarem Wohnraum, eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist fernliegend und wurde von dem Beklagten (Mieter) auch nicht vorgebracht. Was auch in unserem Fall gilt. Der Wohnungseigentümer kann eine andere als eine Wohnnutzung wohl kaum für sich reklamieren.  In unserem Fall kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümer (mit Dachgeschossanteilen) „untereinander gleich zu behandeln“ sind und nicht unterschiedlich.

Wie der Senat bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten. (BGH, Wortlaut Begründung, siehe unten)

Der Hinweis muss der Vollständigkeit halber erfolgen: diese Rechtsprechung bezieht sich auf einen konkreten Einzelfall im Mietrecht. Aus ihm Honig zu saugen, um einen anderen Einzelfall „zu atomisieren“ (aufzulösen), ist Vorsicht geboten. Doch man kann sich Anschauungen zu eigen machen, sich belesen und „das übergeordnete Argumentationsgerüst“ versuchen zu verstehen. Und dann hilft einem dieser Fall doch schon, eine Art Grundgefühl zu bekommen, sein eigenes rechtliches Pendel auf den weiteren, unseren Fall einzuschwingen wie ein Foccault´sches Pendel und es herabschwingen zu lassen auf den „messerscharfen Einzelfall“. Das Thema ist damit nicht erschöpfend vom Tisch. Dies war -nomen est omen- nur ein Gesichtspunkt, aber ein interessanter.

Der Wortlaut der Entscheidung ist hier anliegend beigefügt als kostenloser, nichtkommerzieller Service.

• Service: Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 30/09 vom 16.12.2009 (als pdf-Dokument)
• Verfahrensbericht: Eine Contrahage wegen Wohngeld
• Wilder Westen: Von großen Finalen und vom Duellieren im Kellergeschoss

Man muss schon den Mut, die Eloquenz und das moderne Draufgängertum bewundern, das die Website gesichtspunkte.de im direkten, konfrontativen Angriff der Musikindustrie Deutschlands insgesamt an den Tag legt, wenn es in dem hier erschienenen Artikel mutig, aber dennoch beherzt einen Hyperlink ausbringt! (Fazit dieses Artikels)

Nein, die Begründung des Bundesgerichtshofs liegt schriftlich noch gar nicht vor, da meldet der Branchendienst heise.de schon die Essentials einer neuen Entscheidung der obersten Richter. Die Entscheidung betrifft, kurz gesagt, das weite Feld der äußerst dämlich gehandhabten Linkhaftung in Deutschland. An hilfreichen Hinweisen fehlt es ja nicht, und dennoch sind so gut wie fast sämtliche Websites mit einem Urschleim des Hamburger Landgerichts aus 1998 impressumstechnisch zugetextet, oft ohne Sinn und Verstand. Schon unken Websites wie bspw. sheng-fui.de und machen sich einen Spaß draus, den Betreibern von Websites hohlbirnenmäßige Impressi (oder ist der Plural dann: Impressarios? …ho ho…) anzubieten. Das Beste überhaupt: die werden tatsächlich benutzt.

BMG Records GmbH, BMG Berlin Musik GmbH, edel records GmbH, edel media & entertainment GmbH, EMI Music Germany GmbH & Co. KG, Sony Music Entertainement (Germany) GmbH, Universal Music GmbH, Warner Music Group Germany Holding GmbH – Antragsteller(innen) zu 1) – 8) in dem Verfahren auf Erlass einer Einstweiligen Verfügung vor dem Landgericht München I lt. Antrag vom 10.02.2005 

Jan-Philipp Theodor Freiherr von Schneidezahn (* Name frei erfunden und deshalb nicht verlinkt), ständiger, akkreditierter Prozessberichterstatter am Bundesgerichtshof der Website gesichtspunkte.de, direkt entsendet nach Karlsruhe, sagte folgendes dazu definitiv nicht:

Wozu ist eigentlich ein Hyperlink im Internet da? Der Heise-Verlag betonte in seinem Plädoyer das Originäre einer Online-Berichterstattung darin sehen zu wollen, dass -anders als Printmedien beispielsweise- ein Hyperlink gesetzt werden könne. Ein interaktives Medium, wie das Internet, ist dann -vielleicht besser gesagt- kontextsensitiv. Wer einen Text liest, muss die Möglichkeit haben, zu einzelnen Kernaussagen eines Textes weiterführende Informationen andernorts nachzuschlagen. Das geschieht über Hyperlinks.

Ja, wo samma denn? (Ausruf unseres Prozessbeobachters am Ende der Hauptverhandlung)

Die klagefreudige Musikindustrie andererseits erwiderte, in den angegriffenen, auf heise.de erschienenen Bericht sei es um Kopierschutztechnologien gegangen und wer in diesem Zusammenhang einen Hyperlink zur Firma Slysoft (Hyperlink übrigens hier) setze, der wolle es im Ergebnis seinen Lesern nur möglichst leicht machen, Software zu erwerben, mit deren Hilfe Kopierschutzmechanismen der Musikindustrie umgangen werden könnten. Ach so, der Rechtsstreit stammt übrigens aus dem Jahr 2005 und Kopierschutz ist bei Musik inzwischen weitgehend akzeptiert ein Thema der Vergangenheit. Es mag also sein, dass der Rechtsstreit diesbezüglich wenig Zukunftsträchtiges entscheiden wird. Und allerdings ist folgendes ohne vollständige Begründung des Bundesgerichtshofs zwar äußerst interessant, aber kaum verwertbar und insofern muss man sogar gespannt bleiben, bis die Urteilsbegründung schriftlich vorliegt, schaut her, liebe Leute! 

„Denn grundsätzlich sei das Verlinken als Mittel der Berichterstattung zulässig. Habe der Link als äquivalente Fußnote der reinen Informationsbeschaffung gedient, spräche dies für seine Zulässigkeit. Anders sehe es aus, falls dem Leser lediglich die Beschaffung der illegalen Software erleichtert werden sollte.“ (Bericht auf heise.de)

Darüber hinaus muss man die -gelinde gesagt- lebensmüde Haltung dieser Website achten:

Man muss schon den Mut, die Eloquenz und das moderne Draufgängertum bewundern, das die Website gesichtspunkte.de im direkten, konfrontativen Angriff der Musikindustrie Deutschlands insgesamt an den Tag legt, wenn es in dem hier erschienen Artikel mutig, aber dennoch beherzt einen Hyperlink ausbringt! Wir müssen weiter beobachten, wann die Musikindustrie Deutschlands zum Gegenschlag gegen das Meinungsimperium der gesichtspunkte.de-Unternehmens- und Verlagsgruppe, Filiale Deutschland, ausholt. Wir werden zu gegebener Zeit weiter berichten.

Nein, im Ernst, diesen Artikel hier, den möchten wir unseren Lesern als eine etwas ernsthaftere Befassung mit dem Thema durchaus empfehlen. Viel Spaß. Und schönes Wochenende.

• Heise vs. Musikindustrie: Bundesgerichtshof verwirft Link-Verbot
• Die Dokumentation einer Abmahnung im Detail (heise.de)

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

Besprechungsteil

Im besprochenen Einzelfall einer Wohnanlage im Gerichtsbezirk Koblenz hatte die Verwalterin einen Betrag von 13.440,- € (Ansatz lt. Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres – ergo: Sollbetrag) in die Jahresabrechnung als Ausgabe eingestellt und dem entsprechenden Miteigentumgsanteil des klagenden Wohnungseigentümers anteilig angelastet. Soweit zur Praxis in ganz Deutschland, wie sie üblich ist. In einer „guten“ WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kein Problem: Wenn alle zahlen, wo ist das Problem? Problematisch erwies sich im entschiedenen Fall jedoch, dass einige Wohnungseigentümer mit ihren Wohngeldern ausblieben. Demzufolge konnte, was in der Praxis ebenfalls häufig der Fall ist, die als Sollbetrag kalkulierte und im Vorhinein (gem. Wirtschaftsplan) festgesetzte Instandhaltungsrücklage (jährlicher Ansparbetrag) tatsächlich nicht in voller Höhe zugeführt worden. Es mangelte an Liquidität im Verwaltungsvermögen.

Und deswegen haben jetzt die obersten Richter des Landes scharf nachgedacht und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen, die in Verwalterkreisen für einigermaßen Haare raufen sorgen dürfte. Aber auch der Entlastung des Verwaltungsbeirats als dem Verwalter treu ergebener „klüngelnder“ Ergebenheitsbeirat wurde ein Rüffel erteilt: Die Entlastung des Beirats zu beschließen, wenn kein  Grund ersichtlich sei, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, käme insbesondere dann nicht in Frage, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Hanebüchen.

Insbesondere eine Verwaltungsbeiratshaftung für die Richtigkeit von Jahresabrechnungen begegnet nach hiesiger Rechtsmeinung erheblichen Bedenken, denn die Tätigkeit ist regelmäßig ehrenamtlich und setzt keine besondere Vorbildung der Beiräte voraus. Das macht auch sauer auf die Gerichte, die Verwaltungsbeiräte als Garanten gerichtsfester Abrechnungen verantwortlich machen, die es in der Praxis eben gar nicht gibt, wie allein der hiesige Richterspruch eindrucksvoll unter Beweis stellt. Allerdings, und das ist festzuhalten, ist daher die Verwalterpraxis des Büro Gotthal auch im Hinblick hierauf wegweisend, weil auf der dortigen Website folgendes wörtlich zur Beirats- und Verwalterentlastung erklärt wird:

• „Die Entlastung des Verwalters und/oder des Verwaltungsbeirats kann beschließen, wer das mag. Wir haben dazu eine andere Meinung: Wir glauben, dass die Entlastung als Beschluss nicht mehr zeitgemäßer Verwaltung entspricht. Verboten ist es sicherlich nicht, derartiges beschließen zu wollen. Es macht nur keinen Sinn.“ (Quelle: Homepage, Büro Gotthal, Berlin – Stichwort: Verwalterentlastung)

So dumm ist dieser Gedankengang dann nicht! Ein Pluspunkt. Zurück zum Urteilsspruch aus Karlsruhe: Und um Wiederholungen zu vermeiden gewissenhafte Lotsentätigkeit ins Netz und Hinweis auf die Möglichkeit, den obergerichtlichen Spruch bei uns kostenlos als pdf downzuloaden. Sicherlich wird sich die Redaktion „in Bälde“ noch genauer mit dem Richterspruch zu befassen haben.

Ob es in Zukunft klarere Abrechnungen gibt? Wir wissen es noch nicht. Fest steht: es gibt jetzt einen denkbaren neuen Einwand, der tatsächlich in vielerlei Hinsicht deutschlandweit als Regel verbreitet ist. Insofern war und ist hier wieder eine Assoziation mit Augenzwinkern denkbar: So sehr doch Wohnungseigentümer hier und da zu Gericht gehen, um Dinge durchzusetzen, so wenig ist doch glaubhaft, dass dies allein und nur „der Gerechtigkeit dient“ (historischer Spruch, Quelle hier). Und wer nach Karlsruhe geht, um dieses Problem „zu lösen“, der mag möglicherweise nichts anderes im Sinn gehabt haben, als ein Jemand, der Geschäftsführung ohne Auftrag begeht? Die weitere, ernsthafte Befassung mit dem noch an Druckerschwärze frischem Beschluss des BGH wird zeigen, ob tatsächlich alles viel besser geworden ist. Denn bekanntlich sind Juristen nur in äußerst wenigen Zusammenhängen jemals als gute Kaufleute, Buchhalter und Zahlenmenschen bekannt geworden. Aber das sagten wir schon, auf dieser Website.

• Kostenloser download: Die BGH-Entscheidung im Wortlaut (pdf)
• Nicht schlecht Gut subsummiert: Haufe-Verlagsgruppe, Beitrag vom 16.02.10 (haufe.de)
• Auch klug, weiter gedacht: Fragen und Antworten zur Insta-Rücklage (haufe.de)
• Landgericht Berlin: Von der Sinnsuche über Jahresabrechnungen (gesichtspunkte.de)
• Knappe Rücklagen? Ideen: Wofür Fahrradständer gut sind (gesichtspunkte.de)
• Auch der BFH mängelt gern: Von der Behandlung der Insta-Rücklage als Werbungskosten (gesichtspunkte.de)
• Praxisbericht: Die Instarücklage wird auch schon mal auf dem Bierzettel gebildet (gesichtspunkte.de)
• Schlawiner: Wohnungseigentümer als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ (inspiriert von haufe.de – mit Empfehlung für OnlineAbo)

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Beklagten nicht als Gesamtschuldner haften. Die Vertragsangebote der Klägerin richteten sich nach dem Wortlaut der Vertragsbedingungen nicht an die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mit der Annahme der Angebote sind Verträge über die Belieferung mit Wasser und die Abwasserentsorgung jeweils mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zustande gekommen. Soweit diese bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt, ist sie nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtsfähig. (Pressemitteilung des BGH)

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: hat mit Pressemitteilung Nr. 15/2010 vom 21. Januar 2010 endinstanzlich über einen Berliner Rechtsstreit entschieden. Im Hintergrund einer Klage des klagenden Berliner Versorgungsunternehmens (na, welches war das? Preisfrage) standen Spruchkammer-Entscheidungen des Amtsgerichts Spandau (1. Instanz) und des Landgerichts Berlin (2. Instanz) auf dem Prüfstand in Karlsruhe. Es ging um den in § 421 BGB normierten Begriff der Gesamtschuldnerschaft. Dort heißt es wie folgt:

„Schulden mehrere eine Leistung in der Weise, dass jeder die ganze Leistung zu bewirken verpflichtet, der Gläubiger aber die Leistung nur einmal zu fordern berechtigt ist (Gesamtschuldner), so kann der Gläubiger die Leistung nach seinem Belieben von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil fordern. Bis zur Bewirkung der ganzen Leistung bleiben sämtliche Schuldner verpflichtet.“

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Der Immobilienspekulatius

Die Anwendung dieser Bestimmung hat in den Reihen deutscher Wohnungseigentümer und Verwaltungskreise (nicht Kornfeldkreise, England) eine etwas längere Ahndenliste berühmter, teils spektakulärer Einzelfälle. Auch auf dieser Website wurde über einzelne, irre Auswüchse dieser Regelung berichtet. Stadtbekannte, verbrecherische Immobilienspekulanten hatten in einer Art absichtlicher Rosinentheorie (Suche nach Rosinen) für Schulden der Gesamtgemeinschaft immer wieder diejenigen, missliebigen Eigentümer herausgepickt, die zu ärgern aus anderen Gründen opportun erschien. So kam es dann vor, dass der wohlhabende Zahnarzt und Miteigentümer Dr. Bräsig (* Name geändert) bspw. fünf Mal in Folge von einem Öllieferanten des Hauses auf Zahlung gesamter Ölrechnungen in Anspruch genommen wurde, und sich infolgedessen -in den Bankrott getrieben- in seinem Wohnungseigentum aufknüpfte.

***

Dem hat der Bundesgerichtshof mit einer weiteren Entscheidung schon vom Grundsatz her inzwischen einen Riegel vorgeschoben und die Teilrechtsfähigkeit des Verbands der Wohnungseigentümer (Beschluss V ZB 32/05 vom 02. Juni 2005) bejaht. Mit einer ähnlich gelagerten Einschätzung stritten denn auch im vorliegenden Fall drei Wohnungseigentümer auf der Beklagtenseite vor Gericht und wendeten ein, lediglich nur der Gesamtverband der Wohnungseigentümer hafte, nicht aber sie als einzelne Wohnungseigentümer. Zwei der drei beklagten Wohnungseigentümer wendeten sich nun im Ergebnis erfolgreich an den Bundesgerichtshof.

In der Pressemitteilung heißt es dazu weiter wie folgt:

„Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach früherer Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn sie sich daneben klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben. Daran fehlt es im
entschiedenen Fall.“

Haben die Wasserversorger nun Änderungsbedarf beim Vertragswerk? Es deutet sich still und leise eine Parallele zu überbordenden Sicherungsansprüchen des Kreditgewerbes (Link dazu unten) an. Ähnlich wie die Geschäftsbanken könnten sich auch die Versorgungsunternehmen durch selbstschuldnerische Bürgschaften (einzelner Wohnungseigentümer) und oder Mitverpflichtungserklärungen absichern, um im Falle einer katastrophenartigen Schlechtverwaltung durch marode Verwalterunternehmen und bei illiquiden Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Stellung ggü. einzelnen Wohnungseigentümern rechtlich zu besichern. Auf die Idee kommt man, wenn man sich vergegenwärtigt, dass viele unprofessionelle und überforderte Haus- und Grundstückverwalter werktätig sind. Denn Verwalter werden ist nicht schwer, und wenn die offenen Rechnungen dann überhand nehmen? Was dieses grundphilosophische System drohender Forderungsausfälle angeht, so mag eine exemplarische Anfrage an den betroffenen Versorgungsbetrieb Licht ins Dunkel und ggf. sogar eine Stellungnahme von dort folgen lassen. gesichtspunkte.de hat brieflich nachgefragt. Antwort wird abgewartet.

Ob nach dem Entschluss des Bundesgerichtshofs etwa der Berliner Versorgungsbetrieb nun seine kleingedruckten Geschäftsbedingungen überarbeitet, steht heute noch nicht fest und kann nur abgewartet werden. Denn deren Regelungsgehalt in bisherigem Umfang richtet sich deutlich an die Gesamtgemeinschaft, und nicht etwa auf die Versorgung eines Einzelnen, mit dem ja gerade der Abschluss individueller Einzelverträge aus Zweckmäßigkeitsgesichtspunkten bislang stets abgelehnt wird. Übrigens sehr zur Trauer der sachbearbeitenden Mitarbeiter von Hausverwaltungen. Entfiele doch auf diese Weise ein nicht unbeträchtlicher Aufwand bei der Erstellung von Jahresabrechnungen. Die Wasserver- und -entsorgung ist schon seit Jahren, was Wohnungseigentümer betrifft, im Bereich der zum Sondereigentum gehörigen Räume rechtlich angesiedelt.

Zu diesem Artikel

• Pressemitteilung 15/2010 vom 21.01.2010  [Die Entscheidung selbst liegt noch nicht gedruckt beim BGH vor.]
• Anfrage von Thomas Gotthal vom 26.01.2010 an Berliner Wasserbetriebe

Weiterführende Links

• Beim Landgericht ist die Hölle los (vom 04.02.2009)
• Bankenskandal anders herum: Banken verhindern Wärmedämmungen (vom 10.06.2009)
• Nie wieder Französisch-Buchholz – von verbrannten Wohnungen (auf gotthal.de)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer brandneuen Entscheidung klargestellt, was bislang teils strittig gesehen wurde: die Kosten der Öltankreinigung sind wiederkehrende Kosten. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt. Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Die Entscheidung ist so neu, dass eine vollständige, mit Gründen versehene Urteilsbegründung noch nicht vorliegt.

Wir bieten daher -wie gewohnt- vorab die Pressemitteilung der BGH vom 11. September 2009 zum kostenfreien download als vorläufigen Ersatz.

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. Weder ist er richtungsweisend, sondern war u.E. nicht anders zu erwarten. Noch hat er eine besondere Sensationskraft. Es handelt sich aber um eine richtige, zielführende Entscheidung und erkennbar einvernehmlich sind sogar die nachlesbaren Reaktionen auch von Mietervereinen.

Weiter kommentieren werden wir den Spruch nicht

Weiterführender Link

Pressemitteilung 229/09 des BGH vom 11.11.2009

(Danke, Jörg)

Es hat sich viel geändert im bundesdeutschen Recht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat u.a. der BGH die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) als selbständiges Rechtsgebilde, den so genannten teilrechtsfähigen Verband bestätigt. Durch die WEG-Rechtsnovelle zum 01.07.2007 wurde dies noch näher ausgestaltet. Die Behandlung von Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Instandhaltungsrücklage ist durch die neue Rechtslage allerdings steuerlich in Frage gestellt worden. Denn die Zahlung derartiger Beiträge im Rahmen des monatlich zu zahlenden Wohngelds fließe nun, so die Rechtsmeinung dazu, einem anderen Vermögenskreis zu, als zuvor. Während vorher die WEG sozusagen als Gemeinschaft nach Bruchteilen behandelt werden würde, womit diese Zahlungen zwar Ansparcharakter hätten, die für solche Aufwendungen später  zu verwenden sind, die diesem Kreis erst noch entstehen (vergleichbar: Eigenkapitalbildung). Mit dem Entschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes hat sich ein zentrales Argument der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig überholt: Eindeutig sei der zahlende Wohnungseigentümer mit Leistung der Insta-Rücklage an den teilrechtsfähigen Verband im Unterschied zur vorherigen ideellen Beteiligung des Wohnungseigentümers (Rechtslage zuvor) nicht mehr Herr der in § 10 VII WEG erfolgten Vermögenszuordnung. Mit einfachen Worten: erst zahlt der Wohnungseigentümer derartige Anteile ‚an sich selbst‘ als Mitglied einer Gemeinschaft und im (neuen) jetzigen Fall an ein vollkommen eigenständiges, fremdes Vermögensgebilde, den teilrechtsfähigen Verband.

***

So sehr auch zentrale Argumente der bisherigen Behandlung derartiger Zahlungen früher überzeugend dargetan werden konnten, so wenig ändert sich allerdings mit der Veränderung des Rechts die Behandlung von Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage, weil etwa zentrale Argumente weggefallen sind. Das macht auch eine weitere Entscheidung des BFH (BFH, Beschluss vom 09.12.2008 – IX B 124/08 – BeckRS 2008, 25014514 – download hier am Ende) deutlich. Darin geht es (ein weiteres Mal) um den Werbungskostenabzug von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage. Die Beschwerde des Klägers und Beschwerdeführers hatte übrigens keinen Erfolg.

Sie (die Zahlungen – Anm. der Red.) können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind (BFH-Urteil vom 26. Januar 1988 IX R 119/83, BFHE 152, 471, BStBl II 1988, 577; BFH-Beschluss vom 21. Oktober 2005 IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291; vgl. auch BFH-Urteil vom 14. Oktober 1980 VIII R 22/76, BFHE 131, 510, BStBl II 1981, 128).“ (BFH-Beschluss)

Es geht vorliegend um die Gruppe derjenigen Wohnungseigentümer, die in ihrer Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung geltend machen (nicht um Selbstnutzer). ‚Erst im Zeitpunkt der (tatsächlichen) Verausgabung von (bereits eingezahlten) Instandhaltungsrücklagenbeiträgen (durch den Verwalter)‘  könne (weiterhin) mithin entschieden werden, wie diese verwendet worden seien: als Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbare Werbungskosten) oder etwa als Herstellungskosten (diese nur in Höhe der entsprechenden Absetzungen für Abnutzung). Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) sei vorliegend allein die Frage maßgeblich, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Steuerpflichtige Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung tätigen.

Der entscheidende Senat des BFH folgt insoweit allen anderslautenden Veröffentlichungen (wie z.B. Sauren, Deutsches Steuerrecht 2006, 2161, 2163; Jenißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 1995, Rz 173) ausdrücklich nicht. Es deutet sich daher an, dass derartige ‚Sachliteratur‘ teils umzuschreiben sein wird.  Richtig auch die Vermutung, dass nicht alles Gedruckte in der erhältlichen Literatur vom Stand der Rechtsprechung bereits umfänglich gedeckt ist. Es bleibt richtig, eine distanzierte, nicht allzu vertrauen umfassende Einstellung zu derartiger Literatur bereit zu halten.

Die vorstehende Entscheidung erhalten Leser der Website gesichtspunkte.de hier als download kostenlos.

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Weiterführende Links

BGH-Beschluss V ZB 32/05 vom 2.06.2005 (Teilrechtsfähigkeit)

BFH-Beschluss IX B 124/08 vom 9.12.2008 (Werbungskostenabzug Insta-Rücklage – diese Besprechung)

Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

***

Im entschiedenen Fall wurde ein noch zu errichtender Gewerberaum mit einer Fläche von 540 m² zuzgl. Außenflächen vermietet auf die Dauer von 13 Jahren.

§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 14. Juni 1994 lautet wie folgt:

Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …“

Am 25.09.1995, also ein Jahr und drei Monate später, schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen dieses Mietvertrages, in der sie den Mietgegenstand flächenmäßig veränderten und eine weitere Reihe von Änderungen. Schließlich wurden die (inzwischen errichteten, fertiggestellten) Gewerberäume am 30. Juli 1996 übergeben. Schließlich kündigte der Mieter mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 mit Telefax den Mietvertrag zum 30. Juni 2006 und war der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt. Deshalb sei der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ordentlich kündbar.

U.a. -und nur das soll hier besprochen werden, hat der Bundesgerichtshof dazu wörtlich ausgeführt:

Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen.“

Merke: Man lebt das Leben, wie das Leben ist. Und selbst wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse noch so stringent vorstellen mag, bspw. um sich 10 Jahre später darauf noch zu berufen. Das Leben ist in Elastizität, Flexibilität und im Fortkommen angelegt. Dazu gehört nach BGH-Meinung, dass sich ursprüngliche Vorbehaltsklauseln mit der gelebten Realität überholen. Das wäre ja auch noch schöner, Winkel-Advokatismus, wenn dem vorzeitig und unverabredungsgemäß ausscheidenden Mieter hier Recht gegeben worden wäre. Schließlich waren die Parteien mindestens 10 Jahre guten, gemeinsamen Willens.

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Weiterführende Links
BGH-Entscheidung zum download

Über die Führung eines gerichtlichen Verfahrens muss der Verwalter die Wohnungseigentümer in geeigneter Weise unterrichten. In einem Anfechtungsprozess wegen Anfechtung des Negativbeschlusses über die (daher erfolglose) Anfechtung eines Verwalter-Bestellungsbeschlusses stritten die Beklagten (die im Übrigen in der Hauptsache obsiegt hatten) über die Kostenfestsetzung für den Aufwand ihrer Unterrichtung über die Klage und die Ladung sowie für die Zustellung des Urteils. Maßgeblich dürfte von Seiten der Kostenfestsetzungskläger der Gedanke gewesen sein, dass im Zivilprozess die unterliegende Seite auch diejenigen Kosten zu ersetzen hat, die der obsiegenden Partei innerhalb ihres Verbands (als daher außergerichtl. Kosten) entstanden sind. Der Gedanke erscheint also nicht einmal grundsätzlich abwegig.

Im Ergebnis lehnt nun aber der BGH eine solche Kostenerstattung grundsätzlich ab. Nach alter Rechtslage (vor WEG-Rechtsreform, also vor 01.07.2007) war es dem Verwalter weitgehend überlassen, wie dieser seiner Informationspflicht nachkam. Diese Kosten fielen insoweit der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. An diesen Überlegungen hat sich auch mit der WEG-Rechtsnovelle nichts Grundlegendes verändert.

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Es handelt sich um notwendige Kosten der inneren Kommunikation, die grundsätzlich nicht dem Verfahrensgegner überbürdet werden können. Im Übrigen gilt eine derartige Rechtslage für alle anderen anerkannten Verbände, so der BGH und daher könne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anders beurteilt werden.

Das Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 WoEigG ist gerade kein Verbandsprozess. Die Klage richte sich vielmehr gegen dessen Mitglieder in persona.

In einem engen Rahmen sieht der BGH allerdings Ausnahmegründe. So wäre dies beispielsweise, wenn ein Verwalter bspw.  nach § 45 I WohEigG (Interessenkollision) nicht Zustellungsvertreter sein könnte. In diesem Fall ist nicht mehr nur von einer internen Angelegenheit auszugehen, weil es an der Verbandskoordination mangelt.

Übrigens: Ein Berliner Fall, zuerst am Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, dann Landgericht Berlin und nun Bundesgerichtshof.

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Weiterführende Links

BGH Beschluss zum Aktenzeichen V ZB 172/08 vom 14.05.2009

Im Mai 2009 hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (nach neuem WEG-Recht, ab 01.07.2007) privilegierte Zwangsvollstreckungsmöglichkeiten nur in Anspruch nehmen darf, wenn die WEG (der Verband) nachweisen kann, dass die zugrundeliegende Forderung 3% des Einheits- oder Verkehrswertes überschreitet.

(Normenkette: GKG §§ 15, Abs. 1 Satz 4; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs.3)

a) Über einen Beitritt einer Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG darf erst entschieden werden, wenn entweder der Einheitswertsbescheid nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG erfolgreich angefordert oder der Verkehrswert nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG festgesetzt ist.

b) Der nach § 54 Abs. 1 Satz 4 GKG mitgeteilte Einheitswert ist für die Entscheidung über die Anordnung der Zwangsversteigerung oder einen Beitritt in der Rangklasse nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG verwertbar.

BGH, Beschluss vom 7. Mai 2009 – V ZB 142/08 –

LG Düsseldorf

AG Düsseldorf

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Zwar könne im vorliegenden Fall der Beitrittsantrag selbst nicht schon zurückgewiesen werden, wenn es hieran fehle. Denn der Nachweis kann entweder durch ein Ersuchen des Vollstreckungsgerichts gem. § 54 I 4 GKG oder durch Festsetzung des Verkehrswerts,  der regelmäßig über dem Einheitswert liegt und damit die geforderte prozentuale Grenze überschreitet, erbracht werden.

Aus diesem Grund ist die (gerichtliche) Entscheidung über den Beitrittsantrag so lange zurückzustellen, bis entweder das Finanzamt den Einheitswert mitgeteilt oder das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert festgesetzt hat.

Der Wortlaut der genannten BGH-Entscheidung ist für Besucher der Website gesichtspunkte.de hier als kostenloser, nichtkommerzieller download erhältlich.

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Weiterführende Links

BGH Entscheidung V ZB 142/08

Wenn das Sozialamt verspätet die Miete an den Vermieter zahlt, darf der Vermieter deswegen nicht fristlos kündigen

Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht fristlos wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen, weil ein Sozialamt Mietzahlungen übernimmt und dann unpünktlich bezahlt. Dies hat  der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden (Az. VIII ZR 64/09). Mieter müssen sich nicht das Verschulden des Sozialamts zurechnen lassen, das im vorliegenden Fall nicht bereit gewesen war, rechtzeitig zu bezahlen. Das Sozialamt sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern erfülle hoheitliche Aufgaben der Daseinsvorsorge.

Die Redaktion hat den Fall recherchiert. Bei unserem heutigen Redaktionsschluss lag die BGH-Entscheidung noch nicht gedruckt zur Veröffentlichung vor. gesichtspunkte.de veröffentlicht daher als kostenloser, nichtkommerzieller download die entsprechende Pressemitteilung Nr. 217/2009 des BGH an Stelle dessen.

(Danke, Jörg)

Aus gewöhnlich gut unterrichteten Kreisen, diesmal in FF/M, hörte unsere Redaktion folgendes:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die (allzu) strengen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gelockert. Ein Vermieter darf nach dieser Entscheidung die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherung in einem Betrag unter dem Begriff „Versicherung“ zusammenfassen (Az. VIII ZR 346/08). In der am Freitag veröffentlichten Entscheidung vom 16. September 2009 erteilte der BGH der Ansicht der beklagten Mieter und auch den zuvor damit befassten Düsseldorfer Richtern eine Absage. Sie hatten gemeint, die Abrechnung sei ohne eine Aufschlüsselung in die verschiedenen Versicherungsarten formell unwirksam. Das hielt der BGH jedoch für überspannt, auch weil die Unterteilung des Vermieters dem im Mietvertrag vereinbarten Kostenartenkatalog entsprach. Gleich einem Urteil vom 15. Juli 2009 (Az. VIII ZR 340/08) befand der BGH bereits: Eng zusammenhängende Kosten dürfen in einer Summe dargestellt werden, die Abrechnung bleibt für den Mieter nachvollziehbar.

***

gesichtspunkte.de meint: Richtig so. Es lebe die Abrechnungsvereinfachung. Zumal die Beträge der Haftpflichtversicherung ggü. den Wohngebäude-Versicherungsbeiträgen betragsmäßig kaum ins Gewicht fallen. Man darf den Bogen nicht überspannen. Zur besseren Transparenz der heute kommentierten Entscheidung erlaubt sich die Redaktion,  beide Entscheidungen des BGH zum kostenlosen, nichtkommerziellen download (als pdf) zur Verfügung zu stellen.

Weiterführender Link

BGH-Beschluss VIII ZR 340/08 (ältere Entscheidung aus dem Juli 2009))

BGH-Beschluss VIII ZR 346/08 (die hier kommentierte Entscheidung)

Credits:

Danke an Jörg.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.09.2009, Az VIII ZR 275/08:

Mieter müssen für Teile der Wohnung, die laut Vertrag vermietet sind, auch dann Miete zahlen, wenn diese nach öffentlich- rechtlichen Bauvorschriften gar nicht für die Wohnnutzung zugelassen sind.“