Die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern in § 48 Abs. 4 neu BauO Bln belastet die Wirtschaftsunternehmen und im weiteren Verlauf die Privathaushalte. Die Kosten für die Installation, als auch die Wartung der Rauchwarnmelder, werden zunächst von den Eigentümern getragen, welche diese aber zumindest zum Teil über die Betriebskosten auf die Mieter/Privathaushalte umlegen können. (Aus der Begründung zum angenommenen Änderungsentwurf zur BauO Berlin, Quelle: hier)

Brandenburg hat sie schon beschlossen. Berlin hat nachgezogen. Thematisch geht es um die Rauchmelderpflicht in Berlin. In den Datumstagen des Berliner Parlaments vor den Parlamentsferien ist die Sache durchgewunken worden.

Die Rauchmelderpflicht trifft Menschen, die sich in Berlin wohnend in dafür geeigneten Räumlichkeiten aufhalten (Mieter, Wohnungseigentümer).

Im selben Zeitfenster ist der Mindestabstand von Glücksspielstätten zueinander beraten worden. Zufall? Rauchwarnmelder sind keine Glücksspielautomaten, sondern helfen Leben retten.

In den verschiedenen Bundesländern Deutschlands existieren unterschiedliche Rechtsvorschriften. Die Verpflichtung zum Einbau einerseits. Die Verpflichtung zur Wartung und Unterhaltung andererseits. Es geht um die Frage, wer rechtswirksam verpflichtet wird: Der Hauseigentümer? Der Verwalter? Mieter? Wohnungseigentümer?

Wir befassen uns sehr viel mit Wohnungseigentum. Deswegen.

…

Für eilige Leser: Wir besorgen hier textlich die Sorgen und Nöte von Wohnungseigentümern, soweit es um die Frage der Zuordnung geht. Es besteht im Miethauswohnungsbestand wohl zunächst kaum ein vernünftiger Zweifel, wie dort agiert wird. Allerdings lässt sich aus diesem Artikel auch dafür herauslesen, wie man handeln kann.

Die unausgegorene Informationslage bewog uns, was die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften angeht, genauere Sinn- und Regelungsfragen aufzuwerfen und sie Parlamentsvertretern zu unterbreiten. Denn ursprünglich hatte es geheißen, die Vorschrift sei ab 01.01.2016 berlinweit zu erwarten. Das meldete die Berliner Abendschau zwischen Weihnachten und Neujahr. Nicht am 1. April. Das war eine Ente. Quak quak.

Inzwischen ist die Geräteausstattung im Bestandsgebäude (nicht Neubau) für den Zeitpunkt 31.12.2020 Pflicht geworden.

+++ Noch unklar: Wohnungseigentumsverwalter prüfen Angebote zur kostengünstigen Einbaupflicht für Rauchwarnmelder am Bundesgerüchtshof. +++ #Fake

Wir hatten im Gesetzgebungsprozess Kontakt mit Abgeordneten im Abgeordnetenhaus und äußerten uns. Wir warnten, weitere Betriebskosten treibende Ausstattungspakete zu beschließen, wie es viele Menschen von Heizkostenverteilern, Wasseruhren und allem möglichen anderen leidvoll kennen. Von oben herab handeln Verwalter und ihre teuren Freunde aus der Nebenkostenindustrie. Mit Geräteparks und -packungen, die auf Teufel komm raus betrieben werden. Im Betriebskostenroulette wird auch die Vollwartung noch auf Mieter umgelegt. Das Ding muss sich rechnen.

Um so mehr freut uns zu erfahren, dass unsere Vorschläge mitberücksichtigt wurden. Was Wohnungseigentum anbetrifft, haben wir auf Regelungs- und Kompetenzprobleme von WEGs hingewiesen und für den Fall, dass die Gesetzgebung spirituell unerfindlich bleibt, Beschlussfassungen teils schon durchgezogen, auf Versammlungen. Hierbei ging es stets um die Frage: Sind diese Dinger nicht in den Wohnungen im Sondereigentum verbaut und müssen sie infolgedessen vom Wohnungseigentümer selbst angeschafft werden? Wer kümmert sich um den Betrieb und die erforderlich Wartung? Empfehlung unsererseits: Das macht jeder Wohnungseigentümer selbst. Kern: Mit einer WEG-Verwalterin kann es nur teurer werden. Mal ganz abgesehen von der Tatsache, dass die professionellen Verwaltungen nicht immer noch zusätzliche Aufgaben mit Grenzüberschreitungscharakter zugewiesen bekommen sollen. Grenzüberschreitung? Ja, genau, es ist Sondereigentum, was ein Eigentümer in seiner Wohnung tut.

Ein Blick in die endgültige Regelung macht deutlich: Der Berliner Gesetzgeber hat bezogen auf das Wohnungseigentum die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Ausstattung mit derartigen Geräten zu betreiben. Diese Pflicht trifft in Berlin nicht die Wohnungseigentümergemeinschaften.

Hinsichtlich der Wartung wurden die nutzungsberechtigten Wohnungsnutzer verpflichtet.

Dies deckt sich zu 100% mit unserer beruflichen Erfahrung und widerspiegelt die von uns empfohlene Denk- und Vorgehensweise. Genau so geht’s.

In der Regelung „Rauchmelderpflicht“ (§ 48 Abs.4 BauO BE) heißt es dazu auszugsweise:

„In Wohnungen müssen
1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“

Begründung für den Gesetzentwurf, auszugsweise, redigiert und mit besonderer Anmerkung und Ausarbeitung hinsichtlich eines Änderungsantrags von SPD und CDU:

In § 48 (neu) werden die Festlegungen zu Aufenthaltsräumen ergänzt um den Absatz 4.

Zur Verbesserung der Sicherheit wird vorgeschrieben, dass in Wohnungen alle Aufenthaltsräume und die Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten sind. Ausgenommen werden Küchen, die anders als Bäder auch als Aufenthaltsräume gelten.

Rauchwarnmelder dienen als Frühwarnsystem dem Schutz der sich aufhaltenden Personen. Eine Warnung von Personen in anderen Wohnungen oder die Vermeidung von Sachschäden kann nicht erzielt werden. Bei Alarmierung durch Rauchwarnmelder können Leben gerettet werden.

Hauptursache der Todesfälle bei Wohnungsbränden ist nicht die Temperatureinwirkung, sondern der Erstickungstod infolge einer Rauchvergiftung. Aufklärungskampagnen haben nicht zu der erhofften Steigerung der Anzahl an installierten Rauchwarnmeldern in Wohnungen geführt. Dies führt zu der Erkenntnis, dass durch Einführung einer gesetzlichen Verpflichtung das Ziel einer Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern erreicht werden kann.

Mit Satz 1 werden die Bauherrinnen oder Bauherrn bzw. die Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümer für die Ausstattung bzw. Installation von Rauchwarnmeldern bei Wohnungsneubauten verpflichtet. Zur Ausstattung bzw. Installation gehört auch, dass die Rauchwarnmelder ordnungsgemäß in Betrieb genommen werden.

Satz 2 benennt das Schutzziel: Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Für den Einbau, Betrieb und die Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen ist die DIN 14676 „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung“ zu beachten. Die Rauchwarnmelder müssen im Regelfall mittig im Raum an der Decke angebracht werden.

Es sind jedoch auch andere Anbringungsvarianten möglich, wenn besondere Einbaubedingungen bestehen. Eine technische Lösung wird nicht vorgeschrieben, sodass 62 der Mindestschutz mit batteriebetriebenen, kostengünstigen Rauchwarnmeldern ausreichend ist.

Gesichtspunkt Wartung

Allerdings müssen Rauchwarnmelder regelmäßig fachgerecht gewartet werden.

Insbesondere ist die Lebensdauer bei Batteriegeräten begrenzt. Inzwischen sind jedoch Rauchwarnmelder mit fest eingebauten Batterien erhältlich, die eine Betriebsbereitschaft von mindestens 10 Jahren garantieren. Weitergehende Lösungen, z. B. eine Vernetzung der Rauchwarnmelder untereinander, oder ein Anschluss der Rauchwarnmelder an das Stromnetz, sind in der Norm ebenfalls beschrieben.

Es dürfen nur Rauchwarnmelder verwendet werden, die nach der europäisch harmonisierten Bauproduktnorm EN 14604 in Verkehr gebracht wurden und eine entsprechende CE-Kennzeichnung tragen.

Der Austausch nicht mehr funktionierender oder beschädigter Rauchwarnmelder obliegt den Bauherrinnen oder Bauherrn bzw. den Grundstückseigentümerinnen oder Grundstückseigentümern, da die Rauchwarnmelder zur Wohnungsausstattung gehören.

Sie sind auch für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der einzelnen Rauchwarnmelder (regelmäßige, aber mindestens einmal jährliche fachgerechte Wartung, Funktionsprüfung und ggf. Batteriewechsel) zuständig.

An dieser Stelle haben SPD und CDU folgenden Änderungsantrag eingebracht, der mehrheitlich beschlossen wurde:

„Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.“ (Quelle: hier)

(Zur Verkehrssicherungspflicht hier maßgeblich gestrichen. – Der Autor)

Satz 3 enthält die Nachrüstverpflichtung bestehender Wohnungen im Gebäudebestand.

Spätestens bis zum 31. Dezember 2020 müssen auch bestehende Wohnungen mit Rauchwarnmeldern von Eigentümerinnen oder Eigentümern ausgestattet werden. In bestehenden Wohnungen bereits vorhandene Rauchwarnmelder dürfen weiterhin betrieben werden, soweit sich die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer von deren ordnungsgemäßer Ausstattung bzw. Installation überzeugt hat.

Stimmen aus dem Parlament (Beratung)

Katrin Lompscher (Die Linke): „Wir wollen, dass die Kosten für Einbau und Wartung von Rauchmeldern sowie Wasserzählern bei den Vermietern liegen. Der Zweck von Rauchwarnmeldern muss eingegrenzt werden. Sie dürfen nicht zur Sammlung und Weitergabe anderer Daten dienen.“

Wolfram Prieß (Piraten): „Ein zweiter Punkt, bei dem wir vielleicht auch ein Alleinstellungsmerkmal in diesem Haus haben, ist die Verankerung der Rauchwarnmelderpflicht in der Bauordnung. Der sachlichen Argumentation, dass Rauchwarnmelder helfen können, Leben zu retten, möchte ich gar nicht widersprechen, auch wenn uns eindeutige statistische Daten dazu noch fehlen. Wir bauen hier auf eine Freiwilligkeit. Eine Verpflichtung würde nur zur Erhöhung der Betriebskosten führen. Der Änderungsantrag der Linken, der zwar formuliert, dass er die Vermieter in die Pflicht nehmen und eine Umlage auf die Betriebskosten vermeiden will, springt natürlich zu kurz, weil der Vermieter, wenn er die Kosten nicht über die Betriebskosten einbringen kann, die Grundmiete erhöhen muss, um auf den Kosten nicht sitzenzubleiben. Das wird er natürlich auch tun. Kein Vermieter wird mit seinem Miethaus Verlust machen. Weiterhin plagen uns noch bei zentralisierten technischen Rauchwarnmeldersystemen die datenschutzrechtlichen Bedenken. Auch das ist im Änderungsantrag der Linken
zu finden, wir würden allerdings von einer Rauchwarnmelderpflicht in der Bauordnung ganz absehen wollen, und deswegen lehnen wir diesen Punkt ab.

Andreas Otto (Grüne): „Zum anderen sind es die Rauchwarnmelder. Die haben wir hier schon vor zwei Jahren beantragt. Es hat lange gedauert. Sie sind jetzt in der Bauordnung. Das funktioniert.

Historisch

• Wie wir im Dezember ’15 berichteten
• Zum Stand 28.06.16 Synopse zur BauO Berlin (möglicherweise nicht langfristig zur Verfügung stehend)

Sag mir, wo die Blumen sind, wo sind sie geblieben? (Berühmte Liedzeile)

Immer wieder übernimmt eine Verwalterin ein Bestandsobjekt, also eine Wohnanlage, die es schon länger gibt. Immer wieder fehlen ordentliche Unterlagen, wie man sie für eine erfolgreiche Verwaltung einmal benötigt, damit man sie schlicht „zur Hand“ hat, wenn man etwas „zu Hand nehmen will“. Sehr häufig: Es gibt keine Baupläne vom Haus. Dass immer wieder Wohnungseigentümern zu schreiben und in einem imaginären Bestandsverzeichnis „100%-tiger Gutverwaltung“ zu wühlen, ist eine Lebensaufgabe. Sich das zu ersparen, eine andere Idee. Aus diesem Grund wurde gestern ein erläuternder Text erstmals auf der Website des Büro Gotthal veröffentlicht, der den Begriff Digitalis erklärt. Er ist unten weiterführend verlinkt.

Das Abfassen eines solchen erstmaligen Textes, der für die Ewigkeit bestimmt sein soll, ist die eine Sache. Seine Wirkung auf Dritte, also Neukunden oder eventuelle Neukunden, die noch gar nicht mit uns in Geschäftsbeziehung stehen, eine andere Sache. Man muss mit solchen „ausgelegten Minen“ rasch Erfahrungen sammeln, das Feedback von Kunden verstehen und daraus eventuell weitere Schlüsse ziehen. Dabei kann durchaus eine Überarbeitung erster Texte in Betracht kommen. Gestern frisch verzapft, und das Beste daran ist, nun muss man nicht mehr dauernd individuelle Briefe schreiben, sondern es reicht ein Linkverweis aus und „das Thema ist grundsätzlich durch“.

Wer zu einem gekommen ist, weil er zunächst Fühlung mit einer ihm irgendwie sympathischen Website aufgenommen hat, besitzt dann schon den Status des „aufgeklärten Kunden“. Wer den Text hingegen erstmalig liest, und nur weil er darauf hingewiesen wurde, der kann ihn sich zu eigen machen und virtuell im Kopf „Gefällt mir“ anklicken oder ihn ablehnen. Alles ist möglich.

Zu dem besagten Text liegt jetzt -über Nacht- die erste messbare Reaktion eines Verwaltungsbeirats aus Berlin-Dahlem vor, er schreibt kurz, aber zackig folgendes an uns:

2. Möchte ich gerne mit Ihnen telefonisch diskutieren; die Grundidee ist gut, meine spontane Frage eher, wieviel Architektenleistung hier nötig ist? (Frage eines Beirats auf den Vorschlag)

Unsere Stellungnahme ist (wieder mal) zu blümerant, aber durchaus nicht abwegig, wir antworten so:

Zu 2 gilt m.E. die „Monroe Doktrin“ (Amerika den Amerikanern) oder die Schuster-Theorie (Bleib bei deinen Leisten) Unabhängig vom berufl. Background wäre allerdings der Zeitaufwand für das Beschaffen einer hinreichenden Erstbemusterung mit Bauplänen und diesbezügl. ohne vergütungsrelevant, bei uns nach Zeitaufwand in Stunden. Wenn es der Architekt macht, macht er durch seine fachmännische Brille, es ist mehr seine Kernkompetenz als unsere. Ich könnte es derzeit auch aus Zeitgründen nicht machen, es würde sich hinziehen. Die Befassung des Architekten ist eher eine Idee, die den Umstand von Synergien geschuldet ist. Wenn er jetzt gerade das Dach plant, wir aber keine Unterlagen liefern können, wäre es ein „kurzer Dienstweg“ und wir hätten eine weitere Theorie damit erledigt: Die Zwei-Fliegen-Theorie. Gott, was bin ich heute Morgen wieder filosofisch.

Genau. Für diesen Fall stimmt das so. In allen weiteren oder anderen Fällen gilt ein wesentlicher „Block fachlicher Auffassung“ aus diesem Stellungnahmethema ebenfalls. Weshalb eine Art Nachlese zu einem in die Welt gesetzten (Text-)Baby allerdings „fairnymphdich“ sein dürfte. Das war der Sinn dieses Beitrags! In der Hoffnung, es ist gelungen.

• Einmalig: Das Projekt „Digitalis“ – Erarbeitung von digitalen Bauunterlagen über ein Haus
• Hinterfragt: Was sagt uns eine „Zwei-Fliegen-Theorie“?
• Ärgerlich: Die EnEV 2009 kann seit Dezember umgesetzt werden, aber nur ohne Bauaufsicht
• Hingeguckt: In der Geschäftsbeziehung eines WEG-Verwalters gilt das Mehraugenprinzip
• Positionen: Compliance ist ein schickes Fremdwort mit weitreichender Bedeutung

Sein Name ist nicht „Rainer Zufall“, eventuell aber Kommissar Zufall. Der digitale Bilderfinder stolpert über ein Foto vom August 2009, aufgenommen in der Schloßstr. in Berlin-Steglitz auf dem Klo (englisch Watercloset) der braunen Giganten Starbucks Kaffee.

Das Klo war sauber und -das ist das Allerbeste- kostenfrei zu nutzen. Die Amerikaner wissen, wie es geht. Sie lassen die Klos regelmäßig reinigen, wer drauf verweilt, bekommt keinen unfreundlichen Anranzer, von wegen „Nichtgäste zahlen 0,50 €“ oder so. Frechheit, was sich manche Klobesitzer rausnehmen. Wer in Deutschland ein gastronomisches Gewerbe betreibt, musste schon immer Klos „für die Öffentlichkeit“ bereitstellen. Nach einer Verschärfung im Berliner Landesrecht (Bauordnung) müssen bei neuen Gaststätten die Klos sogar behindertengerecht sein. Richtig so, was sonst.

Nein, eine Klomaut wird in Berlin nicht überall verlangt. Freies Geleit zum Klo für alle! Dass das Thema aber beispielsweise auf Autobahn-Raststätten in ärgerlicher Weise durch die moderne Marketingmaschine gezogen wird, das nennt sich dann „sanifair“, darüber kann lachen wer will. Lustig ist das nicht. Spätestens unmittelbar nach der Währungsreform (Einführung des €) hätten Deutschlands Gesetzgeber aufpassen müssen: Bekanntlich wurde 2001 der „Pinkelgroschen“ schlicht abgeschafft. Hätten sie nicht alle geschlafen, wäre das Inkompatibilitätsproblem (Cent statt Groschen) jedem sofort aufgefallen!

Über Bestrebungen, die entgeltpflichtige Benutzung von Klos in Deutschland gesetzlich verbieten zu lassen, sind daher findige Menschen direkt auf dem stillen Örtchen gekommen: Sie brüteten und hüteten ihr Ideengeheimnis. Bis jetzt. Doch in wenigen Tagen ist es soweit: dann wird Klartext gesprochen.

Das Ganze kann man so nennen, wie es eingangs unseres Beitrags auf dem Foto ablesbar ist: eine Initialzündung. Freie Klos für freie Bürger! Später mehr davon.

• Wirtschaftskrimi? Kommissar Zufall
• Klomaut: Liebesgrüße aus Lederhose
• Prinzip Berichterstattung: Fairness anstatt Sanifair
• Geschmackloses Gastro-Interieur
• Desaster area: Zu spät: Rohrbruch
• Empfehlenswert: Starbucks Kaffee in Steglitz