Schluck, Angst. Eingeschlossen sein. Gefangen sein. Im Aufzug. Oder in verhedderten Vertragskonstellationen. Wie auch immer.

Das ist alles gar nicht so leicht in Berlin-Schöneberg. Jedes Jahr mehr Kosten für die zwei nachträglich von uns angebauten Fassadengleiter (Aufzüge Haushahn-Aufzüge). Sie sind schon in die Jahre gekommen, der Reparaturkostenanteil geht zuletzt immer höher.

Damit soll jetzt Schluss sein. Die wirtschaftliche Abwägung hat ergeben: Sonst Feind, bin ich hier ein Freund gesamtwirtschaftlicher Erwägungen und ziehe in Betracht, das Kostenrisiko ständiger Aufzugsreparaturen erfolgreich zu minimieren. Das wird zwar auch nicht billiger, aber vorhersehbarer. Insofern also „preiswerter“. Nach oben hin erfolgt eine „Deckelung“, es ist alles inklusive. Das ist der Charme einer solchen Lösung.

…

Mit der Firma Engler & Haring-Aufzüge haben wir´s getan. Getan, was wir zu tun gedachten. Die Firma ist uns aus den alten Kreuzberger Tagen gut bekannt. Der Seniorchef war ein Ehrenmann „vor dem Herrn“. Mit ihm klappte oft, was wir heute noch als „Handschlaggeschäft“ erinnern. Ich kann nur Gutes sagen. Aus der Erinnerung.

Inzwischen ist die Firma „aus Altersgründen“ wegverkauft worden an die Firma Loedige Aufzüge in Westdeutschland. Die bemüht sich nun, den Berliner Aufzugsmarkt zu beackern. Der ist ein wüstes, mühevolles Feld, doch das nur am Rande.

Nach einigem Hin und Her finden die Maßnahmen zur Grundinstandsetzung beider Aufzugsanlagen ab dem März 2013 mit leichter Verspätung statt. Im Ergebnis kann die Abnahme dieser Leistungen jedoch Ende Juni endlich erfolgen. Nun stehen Vertragsverhandlungen über die anschließende Vollwartung an.

Dabei geht es nicht mehr um große Details, geheimnisvolles Insiderwissen. Die Entscheidung, die Fa. Engler und Haring zu beauftragen, ist bereits Ende September letzten Jahres nach Einholung von verschiedenen Angeboten gefallen. Das Eingemachte wird jetzt verhackstückt. Kleinigkeiten, die uns helfen, die Welt als richtig oder falsch zu begreifen, sind der „Casus Knackus“, der springende Punkt.

Es gibt Leerläufe im Schriftlichen, das haben wir schon überall erlebt. Menschen tauschen Dokumente miteinander aus. In einem Krieg der Formate. Die Geschäftsleitung der Aufzugsfirma weist an, keine Word-Dateien zu versenden mit Vertragsvorschlägen. Es gibt die Anweisung „nur pdf“.

Allerdings bin ich nicht gänzlich untalentiert. Ich verwende den Adobe Acrobat in der Vollversion und kann Texte ergänzen, abändern und bearbeiten, ohne den pdf-Status zu verlassen. Damit haben sie wohl nicht gerechnet, haha..

Das tue ich auch. Weil es Vertragsparteien heißt und nicht „Befehlsempfänger“. Ja, Hausverwalter können selbstbewusst sein. Und ihre Rolle proaktiv wahrnehmen.

Das Rundum-Sorglospaket von Engler & Haring unterliegt eigenen Kriterien, die für diese Aufzugsfirma wurscht sind, für uns aber wichtig.

1. Bei einem Vollwartungsvertrag ist nach herrschender Rechtslage zumindest einmalig deutlich zu ermitteln bzw. zu klären, wie hoch derjenige Anteil in den Kosten ist, der kalkulatorisch für „Instandhaltung“ beinhaltet ist. Es gibt Ansätze von 20% üblichem Anteil und bis zu 50%, das kommt auf den Einzelfall an. In diesem Einzelfall entscheiden wir uns für 20% Anteil. Dieser Anteil wird als „notwendige Instandhaltungskosten“ verbucht. Diesen Hinweis muss man auf Nachfrage oder ungefragt den Kunden, den Wohnungseigentümern bekanntgeben, damit sie keine falschen Betriebskostenabrechnungen machen. Erledigt.

2. Nach § 35 a EStG (Einkommenssteuergesetz) werden diejenigen Anteile des Gesamtbetrages im Rahmen steuerlicher Erklärung des Wohnungseigentümers geltend gemacht, die für die Lohnkosten und Fahrtkosten von Handwerkern bei der Erbringung von Handwerkerdienstleistungen in Ansatz gebracht werden. Das ist bares Geld oder wie wir lächelnd parodieren könnten, eine „kickback-Finanzierung“ durch Vater bzw. Mutter Staat. Die kriegt der Eigentümer wieder, anteilig, bis zu einem Höchstbetrag.

3. Rechnungen werden so zu einer mathematisch hochwissenschaftlichen Arbeit. Die Bezahlung solcher Rechnungen erst recht. Im Zeitpunkt der Bezahlung ist es bereits kompliziert. Der Verwalter will ausweisen,

– was entfällt auf „Vollwartung“, wovon ein Anteil für Instandhaltung drauf geht.

– Was entfällt auf Rufbereitschaft und ist daher komplett Lohn und Fahrtkosten, weil kein Arbeitsmaterial abgerechnet wird.

Ist darin auch wirklich die Notbereitschaft eines weiteren, externen Dienstleisters, der Fa. Securitas (Wachschutzunternehmen) enthalten? Ja, ist. Gesagt hat es niemand. Aber der Verwalter hat aufgepasst. Damit nicht hinterher diese Kosten noch „oben druff“.

Man sieht, der Teufel steckt im Detail.

Wird der Rechnungsbetrag später abgebucht, muss gleich von vorn herein alles klar sein. Denn Abbuchungen kommen schneller als Buchungsbelege, auf die erst später zurückgegriffen werden kann. Also müssen Lohnanteile von vornherein klar sein. Undsoweiter und so fort.

Am Ende ist der Vertrag endlich unterschrieben. Leicht war das nicht. Aber jetzt ist es erledigt. Man hofft auf eine gedeihliche Zusammenarbeit in Zukunft. Warten, dass sich was bewegt. Der Aufzug.

(EP)

Organisation ist alles.  Zwei Voraussetzungen sind denkbar.

Die eine: Es ist noch gar nichts organisiert. Denn wo nichts ist, ist nichts.

Die andere: Es war schon organisiert, aber nicht gut. Besser man umorganisiert alles nochmal neu. Aber nicht aus Anfängerstolz und Verblendung. Sondern weil man erkennt, so wie es ist, so darf es  nicht bleiben.

Der Erstbezug einer Wohnanlage ist erst einmal noch gar nicht organisiert. Oder nach vollkommen anderen Gesichtspunkten. Z.B. nach dem Kriterium gutlaufender Bautätigkeit. Der Bauleiter hat andere Punkte im Gesicht, als es ein Hausverwalter für gewöhnlich hat. Was dem einen die Masern, sind dem anderen die Pocken. Oder umgekehrt.

…

Manche sind groß, andere artig. Manche großartig. Sagt der Berichterstatter nicht nur so dahin. Unterstrichen wird es durch den Tenor Björn Casapietra, Halbbruder des deutschen Ausnahmegitarristen Uwe Hassbecker mit einem der wirklich „wichtigsten Songs aller Zeiten“, im Original von Leonard Cohen geschrieben. Kunstvoll in Szene gesetzt hat das Thorsten Samesch. Halleluja ist daher hier das „Lied des Tages“ und danke, Björn, sehr gut gesungen. Großartig. Womit wir wieder bei der Einleitung dieses Absatzes sind.

Großartig auch diese Crew:

Camera Operator: Thorsten Samesch
Technican: Sebastian Crome
Lighting Technician: Lars Hübner
Location Manager: Dana Barthel
Editing: Sebastian Crome

Directed by Thorsten Samesch
Produced by ToddeVision & Meisterfilm Website

Danke für solch ein Meisterwerk der Spiritualität und Dankbarkeit.

Wo nichts ist, ist erst einmal etwas aufzubauen.

Der Notar hat sich eine Teilungserklärung ausgedacht. In ihr ist auch die Gemeinschaftsordnung enthalten. Schade, er hat von WEG-Verwaltung nicht sonderlich viel Ahnung. Neben vielem Nützlichen ist auch viel Unfug geregelt worden. Die Stirn legt sich wie Krepppapier in Falten, in wellige Falten wie, als wenn jemand noch Elvis würdigen wollte. Nur hatte er Schmalz in der Tolle, nicht im Organisationshirn.

Jetzt muss überhaupt erst einmal alles grundlegend her.

Ein Wirtschaftsplan, damit die Wohnungseigentümer Wohngeld zahlen. Eine Klausel, wonach der 1. Wirtschaftsplan vom Verwalter festzusetzen ist, fehlt. Überhaupt: Es existiert auch noch kein Verwaltungsbeirat, ja nicht einmal eine WEG. Noch sind diejenigen, die aktuell bauen, Bauherren nach „bürgerlichem Recht“. Eine WEG wird das erst einmal, wenn die Wohnungsgrundbücher angelegt sind. Dann wird die WEG in Vollzug gesetzt. Bis dahin bürgerliches Geplänkel, bürgerlich rechtliches….

In Sachen Ingangsetzung von verursachungsgerechten Abrechnungen auf der Basis persönlicher Verbräuche sehe ich bei noch so kleinteiligen Wohnanlagenstrukturen den stetigen Versuch der insoweit am Markt befindlichen Firmen, den „großen Bohei“ zu verkaufen. Mietlösungen für Wasseruhren, Heizkostenverteiler und pi pa po. Dieses alles gibt am Ende nur Ärger, nämlich wenn es nicht klappt mit der Firma. Solche Verträge laufen am Ende schnell fünf, sechs oder gar zehn Jahre. Ein Hirsch, wer pragmatisch dabei denkt, mit Hörnern obendrauf. Über dies alles lückenlos zu berichten, ist jedenfalls heute einfach gar nicht möglich. Wird daher fortgesetzt, bei passender Gelegenheit.

Halleluja. So wie Björn Casapietra es intoniert. Halleluja.

• Linktipp: Sänger Björn Casapietra ist ein Publikumsliebling
• Linktipp: Multimediatalent Thorsten Samesch, eindrucksvoll

(EP)

Das grundlegende Prinzip bestimmter Rechtsmeinungen zur Jahresabrechnung beinhaltet nicht gleichzeitig eine Zusage an die Berufsgruppe der Haus- & Grundstücksverwalter, die Frage eines angemessenen, richtigen Verbrauchs von Betriebskosten außer Acht zu lassen. Das Gegenteil ist und bleibt richtig.

Vor ein paar Tagen haben wir hier über eine falsche Jahresabrechnung berichtet. Damit ist das Thema „guter“ bzw. (besser) richtiger Hausverwaltung nicht abgehakt. Als störend wird empfunden, wie es sich manche Kollegen einfach machen, über bestimmte Notwendigkeiten gar nicht nachzudenken.

Herausgearbeitet hatten wir, dass es zwei Glaubensrichtungen gibt. Wer an etwas glaubt, nur um seine Arbeit nachlässig machen zu dürfen, dem werden wir heute ein paar Gegenargumente entgegensetzen. Nämlich: Egal ob jemand meint, es gelte allein das Zu- und Abflussprinzip in der WEG-Abrechnung. Richtig muss die Abrechnung trotzdem sein.

Kurz gesagt soll die Jahresabrechnung ein zutreffender Spiegel realistisch angesetzter Kosten sein. Diese dürfen nicht zu hoch und nicht zu niedrig ausfallen. Gute Abrechnungen beinhalten bei vom durch Bewohner verursachten Verbrauch die „Transzendenz“ wichtiger Faktoren, damit Bewohner aus ihrem Verbrauchsverhalten richtige Schlüsse ziehen können. Unterbleibt diese Mitteilung, ist der Verursacher nicht in der Lage, ein kostentreibendes, eigenes Verhalten zu beeinflussen und positiv abzuändern. Als positiv gilt, wenn ich in die Lage versetzt werde, meine Kosten durch Einsparungen zu minimieren.

Erstens ist dazu unumgänglich, dass die Jahresabrechnung aussichtlich bald nach dem Abrechnungsstichtag vorliegt. Das ist in fast allen, mir bekannten, vernünftig geregelten Sachzusammenhängen das Kalenderjahr. Denkbar ist allerdings auch ein abweichendes „Geschäftsjahr“. Nicht auf die starren Modelle kommt es dabei an. Für die Qualität der verbrauchsabhängigen Abrechnung kommt es einzig und allein darauf an, inwieweit der Kostencontroller (hier der Verwalter) imstande und in der Lage ist, Maßnahmen verwalterischer Art zu ergreifen, die die Höhe von Verbrauchsfaktoren beeinflusst.

Sehr verbreitet ist allerdings eine Art „allumfassender Faulheit“ in diesem Punkt. Um hier nicht allzu sehr in die Tiefe zu gehen, reicht es aus zu wissen, dass es so ist. Das nehmen wir mal als gegeben hin. Nachfolgend befasse ich mich mit der „Infrastruktur“ von Verbrauchsmess-Tatbeständen und schlage Wege vor, wie man zu guten, zutreffenden Abrechnungen gelangt. Ich greife das Thema Abrechnung (der Wohnungseigentümergemeinschaft) hier heute bewusst nicht auf. Es ist ein anderes Thema. Mich interessiert: Was kann der Bewohner selbst, der Hauswart und auch der „mündige Eigentümer“ selbst beeinflussen und ggf. auch steuern.

Dazu nehmen wir uns der Einfachheit halber eine vereinfachte Beispiel-Wohnanlage vor, deren Bearbeitung wir nun sachgerecht und „gutorganisiert“ ausrichten möchten.

(1) Bestandsaufnahme

Unerlässlich ist erstens die Bestandsaufnahme aller verbrauchsabhängigen Medien im Hause.

• Das Haus verfügt in der Regel über einen Wasseranschluss eines örtlichen Versorgers. Dieser hat einen Messpunkt gesetzt, an dem eine Hauptwasseruhr installiert ist. Diese hat eine Zählernummer, ist für ein paar Jahre geeicht. Sie wird entweder selbst abgelesen (vom Bewohner, Hauswart, Beauftragten) oder durch den Versorger und dessen Erfüllungsgehilfen. Erfasse alle „harten Fakten“ dieser Uhr, sogar den Typ der Uhr und die Durchflussgröße. Stelle erstens in Frage, ob die Uhr richtig geeignet, ausreichend oder überdimensioniert ist. Was du nicht weißt, erkundige.
• Das Haus wird beheizt. Handelt es sich um eine gemeinschaftliche Heizanlage, so ist von Interesse, was der Energieträger ist? In Frage kommt bspw. Gas, Erdöl, Strom, seit neuestem auch Holzpellets und andere, alternative Konzepte. In unserem Beispiel unten geht es um eine Gaszentralheizungsanlage.
• Ansonsten wird jedes Haus irgendwie beleuchtet, ganz überwiegend mit Strom. Der Strom, der allgemein verbraucht wird, wird im Besonderen auch häufig benutzt, um Heizungs-, Klima- und sonstige technische Anlagen im Haus zu betreiben. Erfasse die Verbrauchsarten für den Strom und mache dir grundlegend klar, ob der Stromverbrauch für verschiedene Verbrauchsarten jeweils mit einem Extra-Zähler erfasst wird. Bspw. kann ein Aufzug im Haus vorhanden sein. Dessen Betriebsstrom ist aber „nicht haushaltstypischer Strom“ und unterliegt anderen Kostentarifen. Voraussetzung ist, dass für solche unterschiedlichen Verbräuche jeweils zulässige, funktionierende Zähler vorhanden sind. Um den Stromverbrauch der Heizungsanlage zu messen, reicht ein so genannter Zwischenzähler aus. Dieser misst den Stromverbrauch der Heizungsanlage. Dieser wird in der Abrechnung von dem sonstigen Verbrauchsstrom (z.B. für Beleuchtung) abgezogen und als „Heiznebenkosten“ abgerechnet. Achte darauf, dass nicht der (erhebliche) Heizungsstrom in der allgemeinen Betriebskostenabrechnung abgerechnet wird. Da die Heizkosten so gut wie immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden, gibt es da einen zum Teil erheblichen Kostenverteilungsunterschied.

Wenn alle Verbrauchsmesseinrichtungen bekannt sind, alle Zählernummern erfasst und alle Eichfristen noch in Ordnung sind, bilden diese Daten die Grundlage richtiger (und gerechter) Abrechnungen.

(2) Erst-Inventur

Da dir von den Vorjahreszeiträumen (und wie sie konkret abgerechnet wurden) noch keine tiefen Kenntnisse vorliegen, erfasse am ersten 31.12., der für dich möglich ist, die sämtlichen Zählerstände in einer schriftlichen Inventurliste.

Sodann mache einen Auskunftsanspruch ggü. dem Verwalter der Wohnanlage geltend. Man kann die Belege der Wohnanlage nach vorheriger Terminvereinbarung im Büro des Verwalters einsehen. Ersatzweise sollte dieser bereit sein, die fraglichen Belege zuzusenden.

Sodann checke die üblichen Verbrauchsgrößen anhand von mindestens drei bis vier Vorjahreszeiträumen in der Wohnanlage ab. Was war eigentlich der „übliche Wasserverbrauch“? Was kostete es pro Jahr das Haus allgemein zu beleuchten? Bilde tiefere Erkenntnisse aus und notiere dir solche Faktoren. Bilde „Erfahrungswerte“. Bei den Heizkosten haben diese übrigens mit einer großen Unbekannte zu tun: Wie hält man das Wetter vernünftig fest? Das ist schon schwieriger. Diesen Gesichtspunkt lasse ich hier heute bewusst außen vor.

Richtig ist aber, dass sich auch Wetter über ein ganzes Jahr in typischer Weise regelmäßig wiederholt. Stimmt, oder?

Am Ende dieses Zeitabschnitts verfügst du über „erste Erfahrungswerte“.

(3) Folge-Inventur

Nun musst du die Erst-Inventuren und die „ersten Erfahrungswerte“ wieder zur Hand nehmen. Wenn du ganz genau und präzise vorgehen willst, kannst du sogar monatlich das Ableseprocedere an allen relevanten Zählern wiederholen. Hoffentlich wirst du nicht vor lauter Zahlenwerten verrückt. In unserem einfachen Beispiel und ohne besonderen Anlass sehen wir jedoch davon ab. Wir gehen am folgenden 31.12. erneut in die Keller- bzw. Haustechnikräume, in denen die Zähler anliegen und erfassen ihren Stand erneut.

Nun schreibt man sie nach folgendem Schema auf, was man sich auch vorher vorbereiten kann (Taschenlampe nicht vergessen, im Keller)

• Stand am 31.12. (des Vorjahres)
• Stand am 31.12. (diesen Jahres)
• Differenz aus beidem (= Jahresverbrauch)

Mit Hilfe sorgfältig ermittelter „erster Erfahrungswerte“ (siehe oben) kannst du nun bereits sagen, ob dir der ermittelte Verbrauch (diesen Jahres) etwas sagt, ob er dir schlüssig vorkommt oder ob das „gar nicht sein kann“. Ein schlüssiger Verbrauch ist Bedingung für die Aufnahme in eine Jahresabrechnung. Bleibt der Verbrauch aber unschlüssig, so ist Ärger vorprogrammiert. Lass dir nicht die Butter vom Brot nehmen, sondern verlange bei Unschlüssigkeiten deren Aufklärung.

(4) Abrechnungs-Verabredungen

Man muss sich klar machen, dass alle diejenigen, die auf der Basis von Verbrauch Kosten in Rechnung stellen, unterschiedliche, andersgeartete Interessen haben. Von daher gilt es, diese mit den eigenen Interessen („richtige, gerechte Abrechnung“) in Einklang zu bringen. Das bedeutet zunächst, dass eine Vereinbarung darüber her muss, wann und wie abgerechnet wird. Inzwischen ist uns dabei allerdings auch das Internet behilflich.

• Berechnet der Verwalter der Anlage die Kosten in der Jahresabrechnung grundsätzlich (nur) nach Zu- und Abflussprinzip, so muss man überlegen, ob man dem Verwalter, der das strikt verteidigt, aber „besondere“, ausdrückliche Amtspflichten unterhalb des Jahres aufbürdet und diese durchsetzt. Verwalter, die sich gegen solche Absprachen wehren, sollte man sorgfältiger „durchleuchten“.
• Prinzipiell darf der Verwalter auch vom vorstehenden Prinzip nicht ohne weiteres abweichen. Dass dieses aber in der Praxis dazu führt, dass viele Wohngeldabrechnungen die verbrauchsabhängigen Kosten nur unzureichend genau ermitteln, muss nämlich nicht sein. Und das ginge so:

Hier ist jetzt nicht von der Heizkostenabrechnung die Rede. Da regelt nämlich die HeizkostenVO, wie zu verfahren ist. Beachte: Dann gilt dies auch und insbesondere für den Heizungsstrom.

Für alle übrigen verbrauchsabhängigen Abrechnungsprozesse gilt grundlegend das Zu- und Abflussprinzip. Also besteht nur in diesem Bereich hier Anlass zur Frage, wie man das wirklich tiefgehend richtig organisieren möchte, wenn man „richtige, gerechte Abrechnungen“ zu erreichen trachtet. Und das sollte doch jeder, oder?

Die Überlegung ist folgende:

Wenn das Abrechnungsjahr das Kalenderjahr ist, dann verbietet (leider) das WoEigG und die Rechtsprechung buchführungs-unkundiger Volljuristen (Richter) die Aufnahme von so genannten Abgrenzungsbuchungen, z.B. für Wasser, Strom (nicht für: Heizungsstrom, skurrile Ungleichbehandlung ein- und derselben Kostenart)

Merke: Die gewissenhafte Ermittlung von (bspw.) Stromverbräuchen mit Berücksichtigung von Zählerablesungen ist die „Erarbeitung“ einer inneren Einstellung über die Richtigkeit der Verbrauchsdaten. Also besteht eigentlich kaum vernünftiger Zweifel daran, dass jeder Verwalter zu solchen Inventuren verpflichtet ist. Allerdings machen viele Verwalter solche Inventuren nicht.

Denkbar ist aber folgender Ausweg, um einen Verwalter wirksam anzuweisen, richtig zu arbeiten. Man nimmt einen Grundlagenbeschluss auf die Versammlung, beispielsweise, nur ein Vorschlag:

„Die WEG beschließt, dass der Verwalter die verbrauchsabhängigen Kostenfaktoren, soweit nicht bereits durch Gesetz geregelt (Anmerkung: Die Heizkosten) jährlich im Rahmen einer gewissenhaften Verbrauchsinventur schriftlich niederzulegen und auszuwerten hat, einschl. einer notwendigen Abstimmung derselben mit den entsprechenden Vertragspartnern der WEG. In der Jahresabrechnung hat er über diese Ergebnisse stichwortartig nachprüfbar zu berichten.“

Nun noch die Frage des richtigen Stichtages.

 Ich hatte kürzlich die Glaubensrichtungen spaßeshalber „Katholen“ und „Evangelistas“ genannt.

– Das Zu- und Abflussprinzip, die Tatsache, dass am 31.12. eigentlich „nichts mehr geht“, also die Buchungen beendet sein müssten. Im Klartext dürfte also die Annäherung an den tatsächlichen Verbrauch der Wohnanlage nach dem 31.12. für die Jahresabrechnung selbst dann (leider) wirkungslos sein.

– Das Abgrenzungsprinzip: Für Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Heizkosten unzulässig, es sei denn aufgrund Vereinbarung (in der Teilungserklärung).

Fehlt also eine entsprechende Regelung (der zweite, genannte Fall), so bleibt eigentlich nichts anderes übrig als, und das ist dann der neue Vorschlag:

– den Verwalter anzuweisen, mit einer abweichenden Stichtagsregelung verbindlich zu verpflichten, eine Verbrauchsinventur durchzuführen und diese sofort mit den Versorgern der Anlage schriftlich abzustimmen.

Sinnvoll wäre hier bspw. ein Modell, wonach der Verwalter jeweils zum 31.10. des Jahres diesen Abstimmprozess fertigzustellen hat.

Die Folge hiervon wäre:

– Der Vorsorger bekommt rechtsverbindlich Post vom Verwalter. Der teilt den ermittelten, aktuellen Verbrauch mit und bittet um „Zwischenabrechnung“ bis hierhin. Wahlweise kann er auch vereinbaren, dass das Abrechnungsjahr stets am 31.10. des Jahres endet. Das ist „wurscht“.

– Die Verbrauchsspitze (das Abrechnungsergebnis des Versorgers) fällt kostenmäßig dann noch definitiv ins laufende Geschäftsjahr, wird also zwischen dem 31.10 und dem 31.12. des Geschäftsjahrs durch Bankfluss abgeführt.

– Die Festsetzung neuer Vorauszahlungen berücksichtigt bereits die „frischesten Erkenntnisse“ über Verbrauchsschwankungen.

Noch besser wäre dann:

– Die Verwalterin interessiert sich nichtsdestotrotz (und zusätzlich) zum 31.12. für die letzten entstandenen Verbräuche. Zwar ist durch meinen Vorschlag die Auswirkung „erheblicher Abrechnungsspitzen“ schon deutlich abgemildert. Aber am 31.12. muss sowieso an den Einzelzählern bei den Nutzern abgelesen werden.  Das ist also kaum Mehrarbeit.

Sodann „korreliert“ das Verhältnis der Verbräuche, der Kosten und der Einzel- und Gesamtzählerstände auf wundersame Weise „insgesamt schlüssig“.

Und das ist das Ziel.

• Abrechnung: Der Trend vom 06.01.12 geht in Richtung „Kritischer Verbraucher“
• Positionen: Es kommt auf den Blickwinkel an, und was man als „fiese Möp“ bezeichnet
• Vorverwalter: Der Vorverwalter ist immer an allem schuld oder trügt uns hier nur die Erinnerung?
• Bundesgerichtshof: Die Wohnfläche bei Vermietung, Nutzung und als Abrechnungsschlüssel
• Rechtsprechung: Das Amtsgericht urteilte nur noch über die Kosten, widerspruchslos

 (EP)

Lift tötet Zahnarzt! (BZ-Titelseite 22.12.11)

Da schauen Verwalter schon aus beruflichem Interesse genauer hin, es heißt auszugsweise:

Auf dem Flur im vierten Stock beugt er sich durch ein kaputtes Lift-Fenster und drückt einen Etagenknopf. Der Fahrstuhl setzt sich sofort in Bewegung. Der Zahnarzt hat keine Chance mehr, sich zurückzuziehen. Der Korb des Aufzugs fährt unerbittlich nach unten. Bernd S. wird regelrecht guillotiniert. Er ist auf der Stelle tot. Seine Familie findet ihn kurze Zeit später. (BZ, Ausgabe vom 22.12.2011, Link unten)

Aber wie geht es nun weiter? Die kleine Eigentümergemeinschaft in der Seitenstraße vom Kudamm (10 Parteien) kannte das Problem mit dem „zu alten“ Aufzug. Richtig: In vielen Berliner Altbau-Mehrfamilienhäusern stehen noch solche, oft toll wirkende, überalterte Aufzüge. Jeder kennt deren Macken und oft halten die Bewohner es nicht einmal für erforderlich, bei auftretenden Mängeln Sachverstand einzuholen. Höchste Zeit, die alten Aufzugssteuerungen zu erneuern, mit Sicherheits- und Anfahrtsbremsen. Das geht auch „im alten Gewand“, wie der Verwalter weiß. Na ja, ganz vorsichtig gesagt: Der hier wohl nicht. Immer wenn ein Mensch „zerteilt“ wird von nicht mehr zeitgemäßen Aufzügen, lernen wir wieder was draus. Zu spät.

• Linktipp: Die BZ-Meldung im vollen Wortlaut

 (EP)