Medienanwalt Christian Schertz – Was ist uns Privatsphäre noch wert? – via YouTube

Christian Schertz -Kettenhund- ist nicht nur Sohn des Berliner Ex-Polizeipräsidenten Georg Schertz, Bewohner von Schwanenwerder. Das stellt keine Verletzung der Privatsphäre des Alt-Polizeipräsidenten dar und ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt geplant. Wendet man sich Christian Schertz zu, fällt auf, dass ihn viele kennen, die Meisten nicht wirklich wissen, wie der Mann sich eigentlich anhört.

Seine Sache sind Pressemitteilungen in Sachen Promischutz. Und die beherzte Vertretung seiner Mandanten vor Gericht. Der Rammstein-Sänger Till Lindemann, dessen Row Zero einen bühnendichten Sonderbereich dargestellt haben soll. Es gab Unbestreitbares. Weiteres lässt sich der Presse entnehmen, und Schertz ist in den Medien bekannt wie ein bunter Hund. wie ist es, wenn Christian Lindner auf Sylt heiratet oder Helene Fischer sich von ihrem Lebensgefährten trennt? Es ist fast ein bisschen langweilig, die Namen seiner Mandanten aufzulisten. Trägt keinen Walter-Ulbricht-Bart und möchte nicht als Promi-Anwalt bezeichnet werden.

Wie hört es sich an, wenn Schertz Öffis benutzt, in die S-Bahn Bahnhof Westend einsteigt und Ringbahn fährt? Ausgangspunkt des Podcastgesprächs ist der S-Bahnhof Westend, weil Schertz den Berliner Liedermacher Klaus Hoffmann wertschätzt, dessen Plattencover der Musikmanager und großartige Fotograf Jim Rakete auf Zelluloid schoss. Christian Schertz gehört ganz sicher zu den 20 interessantesten Berliner Persönlichkeiten. Die Menschen haben inzwischen keine Scheu mehr, auch die privatesten Dinge von sich preiszugeben, bei Instagram, Facebook & Co. – „Was Du preisgibst, kriegst Du nie wieder zurück,“ rät Schertz.

Hörenswerter Podcast. Sehr gern. Grüße gehen raus an Christian Schertz, danke fürs geredet haben. Ein Gewinn. Ein absoluter Beatles-Fanatiker. „Ich weiß, wer bei welchem Stück Gitarre gespielt hat.“ – Das haben wir gemeinsam. Sagt man nicht, stimmt aber: Geiler Tüp.

Weiterführend

* Tagesspiegel Podcast Eine Runde Berlin #Lesezeichenohnegleichen

BGB § 312d Abs. 4 Nr. 6 (Fassung vom 2. Dezember 2004)

Bei Fernabsatzverträgen über die Lieferung von Heizöl ist das Widerrufsrecht des Verbrauchers nicht nach § 312d Abs. 4 Nr. 6 BGB aF ausgeschlossen, denn kennzeichnend für diese Ausnahmevorschrift ist, dass der spekulative Charakter den Kern des Geschäfts ausmacht. Einen solchen spekulativen Kern
weist der Ankauf von Heizöl durch den Verbraucher jedoch nicht auf.

BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 249/14 – LG Bonn
AG Euskirchen

Der BGH-Beschluss im Textdownload ist als Service für dich hier erreichbar…

BGB § 13, § 14; WEG § 10 Abs. 6

a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucher-schutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 BGB gleichzu-stellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsge-schäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.

b) Beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten – wie etwa einem Energie-lieferungsvertrag zur Deckung des eigenen Bedarfs – handelt die Wohnungs-eigentümergemeinschaft in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögens-verwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken.

BGH, Urteil vom 25. März 2015 – VIII ZR 243/13 – OLG Hamburg
LG Hamburg

…

Als entscheidend hat der BGH angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit (als Verbraucher) nicht dadurch
verliert, dass sie – durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes (zwingend) – Mitglied einer WEG wird….

führt der ehemalige Vorsitzende Richter am Kammergericht Lothar Briesemeister in der Zeitschrift Grundeigentum 10/2015 (Seite 632) u.a. aus.

Mit dem Urteil wird sich die Verwalterin noch eingehend befassen. Es ist interessant. Für Interessierte ist es hier zum kostenlosen Download hinterlegt.

Danke an den Hinweisgeber.

• Downloadlink: Das Urteil vom 25. März 2015 zu VIII ZR 243/13

(Danke RK)

Aus den Urteilsgründen zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Aktenzeichen: III ZR 98/12 vom 24. Januar 2013
Textauszug: Zum Thema „Telefax“

„Das Telefaxgerät dient der Fernübertragung von Abbildungen, zu denen insbesondere auch Texte gehören. Die Übermittlung der Bilder mittels Signalen über Telekommunikationsnetze (vgl. § 3 Nr. 24, 27 TKG) ersetzt dabei die Versendung von Ausdrucken oder Datenträgern auf dem herkömmlichen Post- oder Kurierweg. Die Telefaxtechnik weist gegenüber diesem den Vorteil auf, dass der Versand weniger aufwändig ist, da das Einlegen in Umschläge, das Adressieren, das Frankieren und der Einwurf in einen Briefkasten beziehungsweise Übergabe an einen Kurierdienst entfallen.

…

Zudem erfolgt der Transport erheblich schneller, und durch den Ausdruck eines Sendeberichts kann sich der Absender leichter als bei Nutzung der gewöhnlichen Post vergewissern, ob die Sendung den Adressaten erreicht hat. Für den Empfänger einer Fernkopie hingegen wirkt sich lediglich der Zeitgewinn aus.

Die Vorteile des Telefaxverkehrs gegenüber der Inanspruchnahme der klassischen Transportwege stellen lediglich Erleichterungen dar, die sich in einem höheren Komfort für die Versender und einer Beschleunigung der Übermittlung erschöpfen.

Fällt der Fernkopierer aus, ist damit für den Nutzer lediglich ein vergleichsweise geringes Maß an Umständlichkeit verbunden, das sich nicht signifikant auf seine Lebensgestaltung auswirkt. Hinzu tritt, dass die Nutzung des Telefaxes mittlerweile an Bedeutung verliert, weil es zunehmend – und zwar auch im Rechtsverkehr beim Abschluss von (Verbraucher-)Geschäften des täglichen Lebens (vgl. § 126b BGB) – durch die Versendung von Text- und Bilddateien mit elektronischer Post verdrängt wird.“

Soweit vom BGH höchstrichterlich entschieden und daher „bare Münze“. Bei uns wurde Fax vor einigen Jahren inzwischen abgeschafft.

In dem Beschluss hat sich der BGH auch richtungsweisend mit der Denksportaufgabe auseinandergesetzt, ob der Ausfall des Internetzugangs Schadenersatzmöglichkeiten eröffne. Und er bejaht das, Leitsatz:

Ausfall des Internetzugangs
BGB § 249

Es kann einen ersatzfähigen Vermögensschaden darstellen, wenn dem Inhaber eines DSL-Anschlusses die Möglichkeit genommen wird, seinen Zugang zum Internet zu nutzen, ohne dass ihm hierdurch Mehraufwendungen entstanden oder Einnahmen entgangen sind.

BGH, Urteil vom 24. Januar 2013 – III ZR 98/12 – LG Koblenz
AG Montabaur

Das Urteil ist im Wortlaut hier angehängt zum download.

Leitsatz der Entscheidung

BGB §§ 631, 633, 634

a) Verpflichtet sich der Unternehmer, eine bestimmte Fläche von Schnee- und Eisglätte freizuhalten, ist Werkvertragsrecht anwendbar.
b) Eine solche Leistung ist grundsätzlich nicht abnahmebedürftig, so dass es gerechtfertigt ist, das Mängelrecht der §§ 634 ff. BGB anzuwenden, wenn der Unternehmer die Leistung in Erfüllung seiner gesamten Verbindlichkeit erbracht hat.

BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bg, Cf

c) Eine Formularbestimmung, wonach der Vertragspartner des Verwenders die-sem eine Frist zur Nacherfüllung setzen muss, auch wenn eine Fristsetzung gemäß § 323 Abs. 2, § 326 Abs. 5, § 636 BGB entbehrlich ist, benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.

BGH, Versäumnisurteil vom 6. Juni 2013 – VII ZR 355/12 – LG Berlin
AG Wedding

Vollständiger Wortlaut (download)

Leitsatz der Entscheidung

WEG § 5 Abs. 1, Abs. 2

a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).

b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 – LG Berlin
AG Schöneberg

  Vollständiger Wortlaut (download)

Ente süßsauer? Zeitungsente? Der Postillion treibt wieder Scherze. Christian Wulff konnte heute schon wieder lächeln, vor dem Landgericht.

Direkt im Berliner Speckgürtel, Landgericht Hannover, wurde Recht gesprochen. Christian Wulff wurde von allen Vorwürfen frei gesprochen. Die Tagespresse schreibt, das braucht nicht verlinkt zu werden. Es ist nicht zu übersehen. Was der Postillion schreibt, naja. In der Haut von Christian Wulff hätte keiner stecken wollen in den letzten zwei Jahren: Niemand von uns. Gerade lief eine nicht ganz gelungene Dokumentation bei Sat1 zur Causa Wulff.

Wulff ist unschuldig. Das ist, was bleibt. Wenn jetzt einige das versuchen umzudeuten, na klar. Richter Frank Rosenow hat´s gewusst und glasklar öffentlich gesagt. Das sollten wir uns einprägen und auch in Zukunft vorsichtig sein, bevor wir Menschen beschuldigen: Die Unschuldsvermutung ist ein hohes Gut. Jedes scherzhafte Spiel ist Frevel.

Ob jemand seine Jahresabrechnung verstehen kann oder nicht, ist eine Frage der „guten oder schlechten Jahresabrechnung“ und nicht etwa davon, was sich Juristen zu diesem Thema so ausdenken. Die Latte der Qualitätsstandards für eine verständliche Jahresabrechnung legen Juristen hoch und tendenziell immer höher, manchmal auch mit gerade verwirrenden Folgen für die Verständlichkeit derselben.

In der Tat rätseln Wohnungseigentümer, fragen sich, wo ihre Wohngeldzahlungen geblieben sind? Die Vorauszahlungen sind aufgespalten worden, klammheimlich. Die Verwalterin tut der neuesten Rechtsprechung des BGH genüge, teilt das Wohngeld in (mindestens) zwei Sollbeträge auf. Das „Wohngeld im übrigen“ und -extra ausgewiesen- die Zuführung anteiliger Monatsbeträge zu einer Instandhaltungsrücklage, die gebildet werden soll. Post versendem (nach dem Postversand) fragen die Wohnungseigentümer, sie kämen partout nicht auf ihren Zahlungsbetrag geleisteter Wohngelder.

Sie zahlen den Betrag in einer Summe. Der erscheint nicht auf dieselbe Art und Weise, sondern aufgesplittet und getrennt abgerechnet. Transparenter finden das viele Wohnungseigentümer nicht.

Genau das fordert der Bundesgerichtshof, weil alles viel schöner und viel transparenter sei. Es ist wenig sinnvoll, sich darüber noch aufzuregen. Wenn´s der Gerechtigkeit dient, ist es eben so. Jawoll.

Im Streit um die in einem Wohngebiet gehisste Fahne des Fußballclubs Borussia Dortmund hat das Verwaltungsgericht Arnsberg die Beseitigungsklage eines Nachbarn durch Urteil abgewiesen. Der Fahnenmast mit der BVB-Fahne stelle keine wohngebietsfremde Nutzung dar. (Zitat, Quelle unten verlinkt)

Die Bild-Redaktion von gesichtspunkte.de tut sich schwer mit vielen Menschen liebstem Kind, dem „Fußball“. Entsprechende Suchanfragen in den großen Archiven der mehrjährigen Bildbloggerei führen zu 0 Resultaten. Selbiges gilt für den Tag „Fußball“ (bislang 0). König Fußball regiert die Welt, aber anderswo. Nicht hier. Das verlinkte Urteil, soviel steht fest, gilt im Einzugsbereich von Einfamilienhaus-Grundstücken. Im Zusammenhang mit bewohnten Mehrfamilienhäusern (unser Berichtsschwerpunkt) dürfte das eigenmächtige Aufstellen von Fahnenmasten gleich welcher Coleur mit erheblichen Abstimmungsprozeduren (weiterhin) einher gehen. Und das ist auch gut so. Wenn die bunten Fahnen wehen….

Dieses Urteil führt nun zu einer Aufweichung jeglicher Blockade-Gedanken. Der Berichterstatter (das bin ich!) hätte im Prinzip auch was dagegen, wenn Nachbarn im Garten einen fünf Meter hohen Mast installieren, um dort eine Fußballverein-Fahne, gleich welchen Vereins, wehen zu lassen. Schon die Vorstellung, gräuslich.

• Linktipp: Darf Nachbar an Fahnenmast eine BVB-Fahne hissen?
• Ornithologie des Zutrauens: Der Nationalgimpel ist ein Gimpel mit Wimpel

Inwieweit trifft eigentlich Rechtsprechung auf unseren Einzelfall hilfreich zu und wir können sie uns hinter den Spiegel stecken? – Die hier angerissene Entscheidung ist so eine, die hilfreich ist und mit deren Hilfe wir ein besseres „standing“ in unserem „bürgerlichen Alltag“ erhalten. Deswegen haben wir die Entscheidung herausgesucht und sogar ausführlich besprochen.

Das OLG München (AZ 23 U 3798/11) hat sich mit der Frage der Zulässigkeit von nachhaltigen Willenserklärungen (hier: Kündigung eines Handelsvertretervertrages) umfassend auseinandergesetzt. Dies hat große Bedeutung für die alltägliche Praxis.

…

Große Bedeutung, ja große Auswirkungen sind in vielerlei Hinsicht gegeben. In der Praxis ist die „analoge Schneckenpost“ mit unzuverlässigen Briefzustellern ein gutes Argument. Die Beschleunigung der Arbeitsprozesse ein anderes. Ein drittes mag die Absicht sein, sich rechtzeitig aufs Wesentliche zu besinnen. Wer noch rasch kündigen will und stets per Email mit seinem Vertragspartner interagiert hat, bekommt hier „ein Bienchen“ und wird belohnt. In solchen Fällen, hihi, müsste man sich sogar die automatisch versendete Empfangsbestätigung dieser ganzen Hirnis aufheben, die einem immer Ticketnummern geben für und wegen der in Aussicht gestellten Bearbeitung. Auch hierüber berichteten wir „empathisch“ und nahezu vollständig, immer wieder.

Ein jeder Mensch will rechtzeitig, schnell und einfach Verträge schließen, um das Leben lebenswert zu gestalten. Beim Beendigen mancher Verträge, um selbiges auch forthin sicherzustellen, ist es daher im Einzelfall recht schwierig. Liegt darin „Absicht“? Machen uns die Leute immer das Leben einfach, wenn wir sie vertraglich bezahlen sollen und schwierig, wenn wir aus der Zahllast raus wollen? Darauf, auf diese ein bisschen philosophische Frage hat das OLG München Antworten parat. Das Gericht hat auch die Bundestags-Drucksachen gewälzt und den Willen des Bundesgesetzgebers erforscht. Sehr interessant. Die Besprechung habe ich der Firmenhomepage treffenderweise hinzufügt.

Bleibt abschließend nur zu hoffen, dass die gängige Praxis der Spamversender nicht Überarbeitungen erfährt angesichts dieser neuen Rechtsprechung. Man stelle sich vor, Spamversender kündigten nun unter Vorgabe falscher Absenderdaten, wie üblich, mit Streuobstwiesenemails Lebens- und Krankenversicherungsverträge, Telefonanschlüsse und oder Mietverhältnisse. Nach dieser neuen Rechtsprechung des OLG München wäre das zumindest denkbar. Wenn auch absurd: der richtige Zufallstreffer eines solchen, idiotischen Spamversenders liegt wohl nicht mal im Promillebereich. Obwohl? Bei der Telekom…, gut: lieber an dieser Stelle nicht weiterdenken….

• Linktipp: Büro Gotthal, Häufige Fragen: Zur Frage der Kündigung per Email
• Linktipp: Vertragsrecht: Per De-Mail ist die Kündigung unwirksam, sagt Die WELT

(EP)

Russischer WEG-Verwalter in Pjnprpotrowka meint:

„Was sagt der russische Buchhalta?“

Jetzt stimmen meine Passiva.

Спасибо (russisch: „Spasiba“ für „danke“)

Wäre wie man „rappen“ kann leichter als Buchhaltung, entstünde berufsidiomatisches,  großartiges Wortgerüst in langen Kilometerfahnen. Oder Unsinn. Die Abrechnung ist fertig. Diese. Jeden Tag eine andere. Nach getaner Arbeit rappt der dienstbeflissene Verwalter bisschen russisch. Allerdings zart. Der Werbespruch: „Ihr Schuldner muss kein russisch können. Er wird uns auch so verstehen.“ – Hochlyrik vom Inkasso Team Moskau. Niemand hat die Absicht, einen Link dorthin zu ‚verrichten‘.

Vermögensübersicht? Bilanz? Die beste Kurzübersicht auf einem Fetzen DIN A4-Papier, quer. Alle signifikanten Eckzahlen einer gesunden oder maladen WEG. Justiztypen von den Gerichten haben keine Ahnung von Buchhaltung. Sonst würden sie nicht so viel Quatsch „richten“ zu diesem Thema. Gesagt ist gesagt. Spasiba, danke. Wie heute ein Amtsrichter  in einem Strafverteidigerblog sagt: „Vielen Dank, dass Sie mir so lange zuhören mussten.“

• Linktipp: Richterlicher Kommentar aus schwäbischer Provinz (Lesetipp)

Kommentierung anderswo, ist verlinkt, aber hier interessant:

Ist vereinbart, das Handwerkerleistungen ohne Rechnung erbracht werden, damit die Steuer umgangen werden kann, ist der Vertrag insgesamt nichtig und der Auftraggeber kann keine Gewährleistungsrechte vor Gericht geltend machen, so das Urteil des OLG Schleswig. Die Parteien haben gegen die Vorschriften des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung verstoßen (SchwarzArbG), indem sie vereinbart haben, dass die Werkleistung ohne Rechnung erbracht wird, damit der entsprechende Umsatz den Steuerbehörden verheimlicht werden kann. Der Verstoß gegen das Verbotsgesetz des § 1 Abs. 2 SchwarzArbG führt zur Nichtigkeit des gesamten Werkvertrags (§ 134 BGB). Die Nichtigkeit des Vertrages führt dazu, dass der klagenden Auftraggeberin keine vertraglichen Gewährleistungsansprüche zustehen, auch nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Der Urheber dieser Mitteilung ist unten verlinkt. gesichtspunkte.de bedankt sich beim Herausgeber für die Berichterstattung.

• Linktipp: Hier berichtet Rechtsindex über den Fall!

(EP)

Wenn die Wohnungseigentumskammer beim Landgericht Tacheles redet, was dann? Ein Unsinn, der durch Gerichtsflure donnert, handelt von der Frage, ob ein Schuldner in die Fänge eigener Bedeutungslosigkeit gerät, wenn die übrigen Wohnungseigentümer -wie Helmut Kohl zu sagen pflegte – als Karawane weiter ziehen. Wenn gar die Zwangsverwaltung angeordnet wird, wird er zum „vorläufigen Nichts“ – jedenfalls nach gegenwärtigem Stand der Rechtsprechung. Soweit die Fragen „wirtschaftlicher Art“ zur Abhandlung auf Versammlungen anstehen, folgt das Landgericht auch weiterhin „stahlharter Prämissen“: Der Zwangsverwalter nimmt Rechte wahr. Für doppeltes Geschwätz auf Versammlungen durch Zwangsverwalter und (zusätzlich) den Wohnungseigentümer ist auch weiterhin „kein Raum“. Genau.

Der Wohnungseigentümer selbst mag nun dies und jenes einwenden und die Nichtigkeit all dessen vor Gericht tragen, was Eigentümer ohne ihn beschlossen haben. Das ist „Kokolores“, sagt sinngemäß das Landgericht. Der Fall ist verlinkt und auf der Firmenhomepage des Büro Gotthal näher besprochen. Interessehalber.

• Linktipp: WEG: Zum Stimm- und Teilnahmerecht bei Zwangsverwaltung des Wohnungseigentümers (Firmenhomepage Büro Gotthal)

(EP)

Der Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, den Parkplatz lückenlos von Eis zu befreien. Die Klägerin treffe unabhängig davon ein erhebliches Eigenverschulden. Öffentliche Parkplätze brauchen nicht uneingeschränkt schnee- und eisfrei gehalten zu werden. (Auszug aus Artikellink unten,  Entscheidung vom OLG Koblenz zum dortigen Aktenzeichen: 5 U 582/12)

Koblenz liegt direkt im Berliner Speckgürtel am Bodensee. So wie der Rest der Welt im Berliner Speckgürtel liegt. Deswegen.

Interessantes Urteil zur Revidierung zwangsläufiger Vorstellungen von Bürgern über „absolute Winterdiensttätigkeiten“ an allen Orten, entgegen der Frage, ob Menschen auch mal bereit sind, selbst eine Schippe in die Hand zu nehmen? Besser aber noch: Die Augen aufzuhalten und nur dort langzulaufen, wo es gefahrlos möglich ist. So in etwa.

• Linktipp: Öffentliche Parkplätze müssen nicht völlig schnee- und eisfrei sein!

Der Fall ist schnell erklärt:

Der Mehrheitseigentümer kommt finanziell ins Straucheln. Er hat von den 83 Wohnungen und 100 Stellplätzen in der Wohnungseigentümergemeinschaft an einem der Speckgürtel-Golfclubs Berlins seine finanziellen Dinge nicht wirklich mehr im Griff. Hinzu kommt, dass der maßgebliche Initiator und Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft einen Herzinfarkt erleidet, den er mit maßgeblichen gesundheitlichen Blessuren übersteht. Er muss kürzer treten.

Er entschließt sich, dass noch bei ihm verbliebene Paket von rund 68% der dort vorhandenen Wohnungen an eine „Spreewälder Gurke“ aus Lübben zu veräußern. Wie es genau zu dem Geschäft kam, tut nichts zur Sache. Schon die Übernahme gestaltet sich schwierig. Der Lübbenauer hat schon einige Projekte finanziell bei der finanzierenden Bank „nicht durchbekommen“. Das ist bekannt.

…

Kurz vor dem Abverkauf zahlt der Herr, dessen Fisimatenten den übrigen Eigentümern bereits seit geraumer Zeit auf die Nerven gehen, auch schon kein Wohngeld mehr. Und wenn 68% der Wohngelder ausbleiben, kann man das in einer WEG wie dieser durchaus eine Art finanzielles Gesamtfiasko nennen. Auf die übrigen Eigentümer kommen ganz erhebliche Nachschusspflichten zu, fällt der Großeigentümer aus.

Im Rechtsstreit um die Berufung einer neuen Verwalterin, die ihre Firma als „excellent“ deklariert in Sachen WEG-Verwaltung, mischen sich erdfarbene Ockertöne mit Herbstlaub und es wird viel gesponnen. Das Landgericht Frankfurt/Oder hat in dem Rechtsstreit mit dem Aktenzeichen 16 S 89/12 am 27.11.2012 jetzt abschließend Recht gesprochen. Eine Revision beim Bundesgerichtshof wurde nicht zugelassen.

Viel kann der Wohnungseigentümer aus diesem Urteil „Honig saugen“, soviel ist sicher.

Im Wesentlichen geht es nicht um die Falschbehandlung des Versammlungsleiters in der Wahlversammlung vom November 2011 des Verwalterbestellungsbeschlusses, die so wie im Landgerichtsurteil abgefasst ist, auch gar nicht vorgekommen ist. Im Wesentlichen ist das Urteil eine Backpfeife für autokratische, selbstherrliche (werdende) Großeigentümer, die glauben, indem sie die Mehrheit an einer Wohnanlage hätten, sei dies auch zugleich eine Art Freibrief, jeden „beliebigen Verwalter gegen die Minderheit der übrigen Miteigentümer durchzudrücken“. Das eben gerade nicht.

23 Parteien als Beklagte/Berufungskläger und 16 Parteien als Kläger/Berufungsbeklagte, die frühere Verwalterin und die jetzige Verwalterin, die nach dem Beschluss des Landgerichts jetzt diese Verwalterbestellung rechtswirksam los ist.

Mit der Klage begehrten die Kläger die Feststellung der Nichtigkeit, hilfsweise der Ungültigkeit der mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.11.2011 erfolgten Wahl der Verwalterin Antje Bintje (* Name geändert) zur Verwalterin, einschließlich einer Beauftragung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss des Verwaltervertrages.

Alles lief merkwürdig an jenem Tag. Das Verwalterhonorar war unüblich hoch. In dem vorgelegten Verwaltervertragsentwurf ließ sich die Bewerberin eine unübliche hohe Zahl von vertraglich gesondert honorierungspflichtigen Tätigkeiten versprechen. Über alles hielt der Mehrheitseigentümer seine schützende Hand. Lockere Sprüche hatte er gemacht: „Im Endeffekt muss man lieber fünf Euro mehr ausgeben, aber die Verwaltung tut wenigstens was.“ So in der Art.

Dazu hat das Landgericht eigene Vorstellungen entwickelt. Auszugsweise:

– Die Bestellung von Antje Bintje (* siehe oben) widerspräche ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es läge ein wichtiger Grund vor gegen ihre Verwalterbestellung und gegen den Abschluss des von ihr entwurfsweise vorgelegten Verwaltervertrages.

– Es lägen Umstände in der Person der Verwalterin vor, die sie als „unfähig oder ungeeignet für dieses Amt erscheinen“ ließen, etwa weil bspw. die erforderliche Neutralität fehlen könne (Merle/Bärmann a.a.O., § 26 Rn. 41; AG Hamburg ZMR 8008, 841).

– So habe sie bspw. in einer Email vom 3.11.2011 ohne Angabe von Gründen ggü. dem ausgeschiedenen Verwalter mitgeteilt, die Wohngelder des (neuen) Mehrheitseigentümers nicht an die Gemeinschaft zu Händen ihrer Verwalterin zu zahlen, sondern auf ein (eigenes) Festgeldkonto.

– Soweit sie sich (hier) als Sondereigentumsverwalterin des Mehrheitseigentümers an einer solchen erheblichen Pflichtverletzung beteilige, disqualifiziere sich damit deutlich im Hinblick auf eine (zukünftige) Eignung als Verwalterin (dieser Gemeinschaft).

Denn wer sich derart deutlich an einer die WEG schädigenden Handlung beteiligt, kann für sich auch nicht zukünftiges Vertrauen in Anspruch nehmen. (Zitat Urteil, siehe oben)

– Hinzu käme noch ihr Vorschlag, auf die Tagesordnung einer weiteren (vorherigen) Versammlung einen vollkommen „unangemessen breiten finanziellen Handlungsspielraum der künftigen Verwaltung“ bei der Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufträgen setzen zu wollen. Dies erwecke den Anschein, als wolle sich die künftige Verwalterin einer wirksamen Kontrolle durch die Wohnungseigentümer entziehen. Sie habe auf dieser Grundlage der WEG in „unbegrenzter Höhe Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer“ ausgeben können.

– Selbst eine vorbehaltliche Klausel des Vertrages, wonach dies „nach Freigabe durch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft“ vorgesehen sei, sei im Ergebnis nicht anders zu verstehen, als wenn dies eben regelmäßig den konkreten Stimmengewichten des 68%-en Mehrheitseigentümers Ralf S. aus L. (* nicht Ludwigsfelde, sondern eine Kleinstadt im Spreewald) zufalle und nicht gemeinschaftlicher Entscheidung.

– Schließlich enthalte der als Anlage I zum vorgesehenen Verwaltervertrag vorgesehene Anhang einen in „jeder Hinsicht unüblichen Katalog vermeintlicher Zusatzleistungen“.

Unausgesprochen bleibt insoweit die Vermutung, der Mehrheitseigentümer sei wirtschaftlich am Erfolg dieser Hausverwaltung auch finanziell beteiligt. Etwa indem er eine unüblich hohe finanzielle Verwalterhonorierung durchsetzt, mit der Folge, dass die Differenz aus „Regelhonorierung“ und unüblich hohem Honorar als „Unterprovision“ an den Mehrheitseigentümer weitergegeben werden muss. Selbiges gilt für die „gemolkene Kuh“ auch in sämtlichen Zusatzleistungen, also ein lohnendes Geschäft für den Mehrheitseigentümer, der hierüber regelmäßige, weitere Extraeinnahmen generiert.

Deutlich ist der Satz: „Da die Bestellung von Frau Bintje (*) zur Verwalterin selbst unter Anlegung eines breiten Ermessensspielraums ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entspricht, kommt es auf die Frage eines Stimmrechtsmissbrauchs des Wohnungseigentümers (Mehrheitseigentümers) Ralf. S. aus L. nicht mehr an.

Deutliche Worte.  Ralf S. aus L. hat sich im jetzt entschiedenen Verfahren erhebliche Blessuren geholt. Wie er da nur wieder rauskommt?

(Der Wortlaut des landgerichtlichen Beschlusses liegt hier schriftlich vor.)

(EP)

Niemand ist perfekt. Am wenigsten Handwerker, die ihr Geld nach eigenem Hören und Sagen nicht „am Schreibtisch“ verdienen, sondern auf gutgeführten Baustellen. Ob überall zu viel Geld auf Baustellen verdient wird, auf denen hinter am „gutgeführten Schreibtisch“ ebenso kreativ abgerechnet wird, steht dabei auf einem anderen Blatt.

Der Mensch lebt nicht vom Brot allein, lautet dazu die Plattitüde aus unserem Redensarbeiten-Index. Den Klempner jedenfalls, der in Berlin-Spandau unter einer Badewanne einen schiefsitzenden Dichtring im Bereich der Fußbodenentwässerung fand, nennt man dort jetzt einen Vollidioten.

Wahrscheinlich ist er gar keiner und nur „wir alle“ schaffen es nicht, zu versicherungsrechtlich wünschbaren Bedingungen die Sachversicherung des Gefahrenrisikos „Leitungswasser“ abzusichern. Denn das Leben schreibt Geschichten, die so vielschichtig verästelt sind wie absurd.

Der schiefsitzende, eventuell falsch eingebaute Dichtungsring ist eine Nahtstelle, die versicherungsrechtlich ausgeschlossen ist. Versichert ist der „Rohrbruch“, also das Risiko, dass ein Loch in das Rohr selbst (und nirgendwo anders) kommt, durch mechanische Beschädigung, Lochfraß oder aus anderen technischen Gründen. Versichert ist insbesondere nicht das Auftreten von Undichtigkeiten „aus anderen Gründen“, hier insbesondere an Armaturen wie dem Wasserhahn. Ach herrje, das ist ein schwieriges Thema, zu schwierig, um es kurzerhand weg zu bloggen. Denn Schreiben mag Balsam für die geschundene Seele sein. Doch Schreiben stört den Survey-Assistenten im Auftrag der TELEKOM, der gerade anruft, um meine Kundenzufriedenheit mit „meinem letzten schriftlichen Kontakt“ mit der TELEKOM zu prüfen. Überall wird das jetzt so: Du hast ein Anliegen für eine einwandfreie, gute und essentielle Vertragsbeziehung und äußerst das. Und dann rufen dich die Survey-Assistenten an und fragen: Warst du mit dieser Vorgehensweise auch zufrieden? Antwort: Ich habe keine Zeit. Ich habe keine Lust. Mich nervt „viel Rauch um nichts“. Eure Arbeit aber dürft ihr trotzdem besser machen.

Der Wohnungseigentümer hat vermietet und Klara Badesalz (* Name geändert) konnte in ihre Wanne nicht mehr hineinsteigen, um ihren Körper mit öligen Badeperlen zu verschönern. Immer „trippte“ es runter, aber unten stand die Wohnung schon seit mehr als zehn Jahren leer. Niemals hat Klara Badesalz gewusst, dass dort „Wasser trippt“, trippderipp, trippderipp, würde man es aufnehmen, es gäbe den schönsten Groove, denn heutzutage spielen die Menschen nicht mehr nur Instrumente, sondern sie nehmen Geräusche und launige Schläuche und „loopen sie“ aneinander. Trippderipp. Di wipp. Oink. Cräsh.

Klara Badesalz und ihr Badesee waren vorübergehend außer Kraft. Die Wanne musste raus. Drunter war alles nass. Die Schüttung zwischen den Deckendielen kam raus. Bei der Gelegenheit wurden gleich 1,50 m Rohrstück mit erneuert. Und der Handwerker hat gesagt, es war die Badewannenabfluss-schiefsitzende Dichtung (siehe oben).

Jetzt kann Klara Badesalz wieder baden, und der Vermieter, Wohnungseigentümer Thomas Haak (* Name geändert) musste viel Geld dafür berappen. Insgesamt sind 2.500,- € Kosten entstanden. Auf ca. 1.400,- € bleibt er sitzen, so ist nun mal das Versicherungsrecht. Sein Handwerker hat keinen Rohrbruch gefunden, sondern eine schiefsitzende Dichtung. Oder sagte ich das schon? Das ist jedenfalls der versicherungsrechtliche Ausschlussgrund. Andere Handwerker wissen in solchen Fällen, was sie zu schreiben haben und was nicht. Gut: das ist eben so gelaufen.

Für die verbleibenden 1.100,- € kann der Mensch von der Versicherung die Prüfung wohlwollend begleiten. Hierbei handelt es sich vermutlich um den erlittenen „Folgeschaden“: Was als Folge dieser Maßnahme noch gemacht wurde, kann ersetzt werden unter bestimmten, ganz genau bezeichenbaren Umständen.

Dass diese zuträfen, weiß Thomas Haak nun konkret einzutüten. Er hat mit dem Verwalter telefoniert. Der hat mit der Versicherung telefoniert. Und dann hat er ihm geholfen. Der Schaden fand im Sondereigentum statt. Das muss Thomas Haak ganz allein durchstehen. Aber geholfen hat er ihm, der Verwalter. Ist wahrscheinlich ein guter Verwalter.

Schmierige Bemerkung: Oben waren Kugeln erwähnt voll von Badeöl. Okay, das passt. Weiter arbeiten…

 (EP)

Unisex – wichtig zu wissen!

Der Europäische Gerichtshof hat die „Ungleichbehandlung bei der Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen aufgrund des Geschlechts untersagt! Männer und Frauen müssen ab dem 21.Dez.2012 in Versicherungstarifen gleichbehandelt werden; dies wird in der Tarifgeneration „Unisex“ erfolgen. Dies führt bei allen Neuverträgen zu Beitragssteigerungen für Männer:
Rentenversicherung bis zu + 10 %
Krankenversicherung bis zu + 30 %
Berufsunfähigkeitsvorsorge bis zu + 35 %
Pflege-Zusatzversicherung bis zu + 30 %

Es ist also mehr als sinnvoll sich jetzt mit seiner Versorgungssituation zu befassen, und den aktuellen Männerpreisvorteil zu nutzen! (Zitat aus Email eines Versicherers)

Was sich der Europäische Gerichtshof an Rechtsprechung zugelegt hat, wurde unsererseits (sicherheitshalber) noch nicht recherchiert. Wie das aber die Versicherungswirtschaft beflügelt, sieht man ja. Der vorstehende Text (Zitat) ist einer Emailsignatur entnommen und wirklich wahr, kein Scherz.

Unisex ist also etwas ganz anderes, als wir auf den ersten ……hattest Du schon mal Unisex? Antwort: Nein nein, das gibt´s erst jetzt, wenn die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs umgesetzt ist. Siehste? Bis dahin: Männerpreisvorteil!

Die EU-Kommission hatte vorgeschlagen, Provisionen für unabhängige Finanzvermittler ganz zu verbieten. Dadurch soll vermieden werden, dass ein Berater seinen Kunden nicht die für sie am besten passenden Finanzprodukte verkauft – sondern die, bei denen ihm selbst die größte Provision winkt. (yahoo Nachrichten, Link unten)

Große Aufmerksamkeit. Das EU-Parlament will sich endlich an die Frage der Vermittlungsprovisionen machen. Das merkt doch jeder, der mal eine Finanzierung haben möchte oder eine Versicherung abschließt. Die gesamte Finanzbranche ist in Verruf. Vermittelt wird nicht nach einem Qualitätsrating, sondern angesichts der Frage, ob die Vermittlung Provision bringt und wenn ja, wie viel. Je mehr, desto besser….aber eventuell desto schlechter das Finanzprodukt. So könnte es sein, davon haben wir doch alle schon mal gehört, oder?

• Yahoo-Nachrichten: Das EU-Parlament, Bankprovisionen und der aktuelle Trend

(EP)

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung!

…

Wer sagt, er hat schon alles erfahren, was es auf dem Gebiet der WEG-Verwaltung gibt, lügt. Denn das WEG-Recht ist nicht systemimmanent und von häufigen Fortentwicklungen betroffen.

Im Klartext: Man muss seine eigene Einstellung zu Dingen alle paar Jahre grundlegend ändern. So könnte es übrigens auch mit der Behandlung von Fenstern in der WEG-Verwaltung sein. Gemeint sind nur diejenigen, die Sondereigentum der Wohnungseigentümer äußerlich abgrenzen, also Wohnungsabschlussfenster, Balkontüren und dergleichen. Gemeint sind nicht Treppenhausfenster und -türen, die unstreitig stets zum Sondereigentum gehören. Sondereigentum ist Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum instandhält der Wohnungseigentümer selbst, zur eigenen Kostenlast. Gemeinschaftseigentum instandhält die Gemeinschaft zur eigenen Kostenlast. Es sei denn, in der Teilungserklärung ist etwas anderes bestimmt. Dann spricht man von einer „Kostentragungsregelung“. Diese besagt inhaltlich, dass selbst wenn etwas sich im Gemeinschaftseigentum befindet, abweichend geregelt sein kann, dass es auf Kosten eines bestimmten Sondereigentümers instandzuhalten ist. Wobei dann aber insbesondere noch nichts zur Dispositionsfreiheit der handelnden Personen gesagt ist. Also: Kann dann der Verwalter den Auftrag erteilen und der einzelne Eigentümer muss blechen? Oder hat der betreffende Eigentümer selbst die Dispositionsfreiheit? Und die Gemeinschaft nur eine Art Notgeschäftsführungsrecht, wenn der Sondereigentümer gebotene Handlung unterlässt? Dieses vertiefen wir nachfolgend nicht.

Im besprochenen Fall geht es um Dachflächenfenster, deren Austausch und Begutachtung Kosten verursachte. Ein Beschluss der Gemeinschaft wurde für ungültig erklärt und

Die Beklagten werden verurteilt, folgenden Maßnahmen zu zu-stimmen: Das in der Küche der Wohnung des Klägers vorhandene Dachflächenfenster und die dazugehörige Laibung sind auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft auszubauen. Es ist ein vollwertiges Wohnraumdachfenster fachgerecht mit einer standardgemäßen Isolierung einzubauen.

Aus dem Tatbestand des Beschlusses zitiert:

„Gemäß § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die von ihm allein genutzten Gegenstände auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu pflegen, instandzuhalten und instandzusetzen. In dem räumlichen Bereich seines Sondereigentums treffen den einzelnen Wohnungseigentümer deshalb unabhängig von der Zuordnung zu dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten, die beispielhaft genannt werden. Dazu gehören zunächst Schönheitsreparaturen einschließlich des Anstrichs der Innenseite der Fenster samt Rahmen. Weiter wird die Behebung von Glasschäden und die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen und Rollläden aufgeführt. In diesem Zusammenhang heißt es, soweit dabei die Außenansicht betroffen werde, sei eine einheitliche Ausführung unabdingbar; daher sei die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen und Rollläden Sache der Eigentümergemeinschaft.“

Und damit ist jetzt klar, wie der Fall hier liegt, der zur Besprechung kommt: Die Teilungserklärung „überwälzt“ bestimmte Arbeiten auf den Sondereigentümer. Unterstellt, er hat diese jahrelang ordnungsgemäß ausgeführt: Ein Fenster hat erfahrungsgemäß eine kürzere Lebensdauer (ca. 20 bis 30 Jahre) als ein Haus (ca. 100 Jahre). Das hat der BGH allein in die Zuständigkeit der WEG gestellt. Wenn auch alle anderen Regelungen für eine eher sondereigentümerorientierte Zuständigkeit sprechen.

Was der BGH urteilt, ist im Kern, zitiert:

„a) Die Fenster nebst Rahmen stehen gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum (OLG Karlsruhe, NZM 2011, 204; Armbrüster in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 5 Rn. 71). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG). Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer hiervon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (KG, ZMR 2009, 135, 136; AG Hannover, ZMR 2010, 483 f.; AG Pinneberg, ZMR 2005, 157, 158; vgl. auch BayObLG, ZMR 1996, 574).

b) Eine solche abweichende Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und der damit verbundenen Kosten enthält § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung. Die Auslegung einer derartigen, in dem Grundbuch in Bezug genommenen Bestimmung unterliegt vollen Umfangs der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Maßgebend sind ihr Wortlaut und ihr Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. Senat, Urteil vom 10. September 1998 – V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 ff.).

c) Die Auslegung durch den Senat ergibt, dass § 6 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung den Austausch des Fensters nicht dem Kläger, sondern den Beklagten zuweist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen anfänglichen oder um einen nachträglichen Mangel handelt. Ausdrücklich wird nur die „Erneuerung des Außenanstrichs“, nicht aber die vollständige Erneuerung der Fenster geregelt. Die erforderliche eindeutige Zuweisung auch dieser Aufgabe an den einzelnen Wohnungseigentümer lässt sich der Gemeinschaftsordnung nicht entnehmen. Für eine Zuständigkeit des Sondereigentümers hinsichtlich der Erneuerung spricht zwar auf den ersten Blick, dass ihm nicht nur der Innenanstrich und die Behebung von Glasschäden, sondern auch die Instandhaltung und Instandsetzung der Außenfenster samt Fensterrahmen obliegen. Damit wird nicht nur die Kostenlast geregelt (zu einer derartigen Regelung vgl. Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 – V ZR 2/10, NZM 2011, 589), sondern auch die Verwaltungsbefugnis im Hinblick auf diesen Teil des Gemeinschaftseigentums. In dem gesetzlichen Sprachgebrauch umfasst die Instandhaltung und Instandsetzung auch einen Austausch (vgl. Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 21 Rn. 89). Die erforderliche Auslegung der differenzierten Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang spricht aber dafür, dass der Begriff der Instandhaltung und Instandsetzung enger gemeint ist und nicht die vollständige Erneuerung, sondern nur die übliche Pflege, die Wartung und die Reparatur der vorhandenen Fenster erfasst. Denn die Erneuerung des Außenanstrichs der Fenster samt Rahmen wird der Eigentümergemeinschaft zugewiesen. Das erlaubt nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen (so aber – jeweils für ähnliche Klauseln – OLG Düsseldorf, NZM 1999, 277; BayObLG, WuM 1993, 562; ZfIR 2004, 23 f.), sondern führt im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster Gemeinschaftsaufgabe ist; behält sich die Gemeinschaft schon den Außenanstrich vor, gilt dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Aus-tausch der Fenster kann die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maße als ein Anstrich beeinflussen. In der hier verwendeten Klausel ist dieser Zweck sogar ausdrücklich festgehalten worden, weil eine einheitliche Ausführung von Maßnahmen, die die Außenansicht betreffen, als „unabdingbar“ bezeichnet und der Außenanstrich aus diesem Grund der Gemeinschaft zugewiesen wird.“

Für die Leser der Website gesichtspunkte.de habe ich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in ihrem vollen Wortlaut als nichtkommerziellen download hier (Format pdf) zur Verfügung gestellt.

Fazit: Der BGH zeigt uns auf, dass die grundsätzliche Bejahung der Erneuerungsbedürftigkeit eines (ungeteilten Außen-)Fensters primär Sache der Gemeinschaft bleibt und von ihr auszugestalten ist, ordnungsgemäße Vorinstandhaltung, -wartung und Pflege vorausgesetzt. Im vorliegenden Fall einer Eigentümerin in Berlin-Wilmersdorf führt die ausführlichste, jahrelange Befassung mit dem Fall zu keinem anderen Ergebnis. Im Ergebnis wird daher die verwaltete Gemeinschaft in Anbetracht der sich fortentwickelnden Rechtsprechung des BGH, die in diesem Beschluss aus dem Jahre 2012 zum Ausdruck kommt, der ursprünglichen Absicht ggü. ablehnend verhalten, die Kosten auf einen bestimmten Betrag zu deckeln, auch wenn dies zunächst beschlossen worden war. Ohne weitere Versammlung, wofür nur noch zusätzliche Zeit benötigt würde, wird die Verwalterin den Auftrag nunmehr zügig zur Kostenlast der Gemeinschaft beauftragen. Dies auch vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümerin bereits Klageauftrag an ihren im Übrigen verwalterseitig bekannten, versierten Rechtsanwalt erteilt hat und Kostenfolgen drohen.

Die Sache ist damit abgeschlossen.

• Heruntergeholt: Der BGH-Beschluss als kostenloser, nichtkommerzieller download 
• Foto des Tages: Der Fensterbeschlag des Tages, fotografiert von Ilka Posin
• Report Instandhaltung: Die verglaste Scheibe zur Straße hin ist Gemeinschaftseigentum
• Awards: Die Nominierungen für die Fenster & die Homepage des Monats sind raus
• Wutbürger: Ich hasse es…. Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

(EP)

Seit gestern liegen nun auch die Gründe zur obigen Entscheidung gedruckt vor. In dem Beschluss sagt der Bundesgerichtshof (BGH) folgendes:

Entscheidung V ZR 251/10
Verkündet am 17. Februar 2012 zur Normenkette:
WoEigG § 28 Abs. 3; HeizkostenVO § 3 Satz 1

Leitsatz:
Die Regelungen der Heizkostenverordnung gelten für die Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar; einer Vereinbarung oder eines Beschlusses über ihre Geltung bedarf es nicht. In die Jahresgesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoff stehen, aufzunehmen. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern.
BGH, Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10 – LG Landau i.d. Pfalz AG Ludwigshafen am Rhein

Aus Gründen der zeitgerechten Veröffentlichung erfolgt dieses hier an dieser Stelle. Zu gegebener Zeit wird die Entscheidung Berücksichtigung auf der Firmen-Homepage finden und ergänzend in der Sektion „Juristische News“ besprochen werden. Die Firmen-Homepage ist verlinkt.

• Kostenloser, nichtkommerzieller Leserservice: Die komplette Entscheidung des BGH als pdf-Dokument zum download
• Firmen-Homepage: Die Firmen-Homepage des Büro Gotthal in Berlin
• Fach- bzw. Deeplink: Die Juristischen News vom Büro Gotthal in Berlin

Baut ein Wohnungseigentümer von mehreren im Bereich seiner Einheiten Gemeinschaftseigentum um, ohne die dafür erforderliche Genehmigung der übrigen Eigentümer zu besitzen, so hat dies in der Regel mannigfaltige Gründe. Die spannungsgeladene Frage aber ist, wie gehen Menschen mit solchen (üblichen) häufig auftretenden Konflikten (konstruktiv) um? Hiervon erzählt der nachfolgende Artikel und berichtet über Spannungsfelder, die im Rahmen eines BGH-Beschlusses zur Abhandlung kamen.

Ohne allzu sehr in die Details eines Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Dresden einsteigen zu wollen, bildet der hier unter Berichterstattung gestellte Fall doch Parallelen zu „üblichen Zwistigkeiten“ im Rahmen der Verwaltung von Wohnungseigentümern. Denn es geht oft in solchen Streitigkeiten nur noch wenig um die Sache selbst, sondern um Emotionen, Machtfragen und den Kampf um ein Obsiegen oder Unterliegen im gemeinsamen Hahnenkampf vor Gerichten. Insofern der dargestellte Fall weiteren Fällen nicht unähnlich, die hier in Berlin derzeit auf Durchführung drängen.  Deswegen wird die Bedeutung des Bundesgerichtshofs-Beschlusses als „grundlegend“ anerkannt und Züge von „kluger Vernunft“ lassen sich sehen.

…

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James Bond – Live And Let Die – performed by Paul McCartney & The Wings (via Youtube) 

In einzelnen Fällen gibt es einen breiten Konsens der Wohnungseigentümer eines Hauses, Aus- und Umbauherren als „gutwillige und gutmeinende Investoren“ zugunsten einer positiven Verbesserung der Zustände in einem Mehrfamilienhaus zu betrachten. Mit einer gewissen Großzügigkeit zieht man in Betracht, dass jemand im Bauprozess im Detail mit wohnungseigentumsrechtlichen Finessen überfordert schien. Hiergegen kann sich aber -durchaus brachial- die Rechthaberei einzelner Gegner solcher Geschehnisse richten, die nun nichts besseres zu tun haben, als hiergegen Prozesse bis zum Bundesgerichtshof ins Feld zu führen. Anstatt eine wirtschaftlich vernünftige, sachbezogene Einigung mit dem „Handlungsstörer“ herbeizuführen, die dieser bezahlen kann und die als allgemein üblich akzeptiert wird. Live & let die… Leben und leben lassen oder Leben und sterben lassen

Ja, man kann folgendes unterstellen.
Wenn bauliche Veränderungen bereits erfolgt sind, ist es eigentlich schon zu spät. Ärgert einen der betroffenen Wohnungseigentümer dieses mehr als nur ein bisschen, dann kommt es nicht selten zu regelrechten „Vernichtungsfeldzügen“ und „Allmachtsfantasien“ auf (allen) betroffenen Seiten. Der „Handlungsstörer“ hat umgebaut und verteidigt eigenem Schaden zum Trotze die von ihm (in der Regel mit viel Geld) vorgenommene bauliche Veränderung. Denn für ihn war die Vornahme dieser Bauarbeit in der Regel nicht etwas „Destruktives“, sondern die Verbesserung einer zuvor unvorteilhaften Ausgangssituation. Wertverbesserung, Umbau, Platz- und Wohnoptimierung stehen im Vordergrund desjenigen, der eine bauliche Veränderung begehrt. Führt er sie auch durch, so muss er sich vorher gewissenhaft darüber sachkundig machen, ob die Vornahme der beabsichtigten Bauarbeit im Bereich des Gemeinschaftseigentums überhaupt zulässig ist. Oder ob sie zulässig gemacht werden muss, bevor sie erfolgt? Diesen Fall besprechen wir hier nicht.

Denn hier hat der „Handlungsstörer“ bereits gestört, und zwar den Rechtsfrieden. Hiergegen wendet sich im vorliegenden Fall der weitere Wohnungseigentümer, dem die „eigenmächtige Vornahme“ solcher baulichen Veränderungen definitiv nicht passt. Sehr häufig misst der Initiativling des Klägers seinem „unversöhnlichen“ Verhalten dem Handlungsstörer gegenüber auch eine Art „pädagogisches, erzieherisches Wertspektrum“ zu. Wobei dies ehrlich gesagt nicht erwiesen ist, sondern subjektiv.

Es ist also bereits zu spät für eine außergerichtliche Einigung hierüber, meinen deshalb viele. In dem Bereich von Allmachtsfantasien wird oft auch die Vorstellung gehegt, man müsse die Sache selbst erst einmal „vollständig“ (erfolgreich) durchklagen, den Handlungsstörer somit „insgesamt bezwingen“ und zu Boden niederkämpfen. Erst dann könne man ihn zu jeder Art von preiswerterem Kompromiss relativ schrankenlos bewegen, der rechnerisch etwas unterhalb den eigenen Baukosten des Handlungsstörers liege. Wer kurz gesagt 100.000,- € für eine solche Ausbaumaßnahme geleistet habe, dem würde eine Sonderzahlung zum (nachträglichen) Erwerb dieses Ausbaurechts von bspw. 80.000,- € schon als ein „lukratives“ Geschäft erscheinen.

Üblicher ist hier allerdings, dass diese Art von „aufrechnenden Gedanken“ der „nachträglichen Bestrafung“ auch vor Gerichten nicht als zielführend angesehen wird. Die WEG muss sich aber mit dem Vorgang des widerrechtlich umgebauten Gemeinschaftseigentums befassen. Das tut sie auf verschiedenen, möglichen Wegen.

1. Die Strategie, erst einmal „ein schwebendes“ gerichtliches Verfahren abzuwarten, kann funktionieren. Muss aber nicht.
2. Die Strategie, einem einzelnen Kläger gegen die bauliche Veränderung den Fortgang des Verfahrens allein zu überlassen, kann sinnvoll sein. Muss aber nicht.
3. Die Strategie, dass die WEG diesen „freien Rechtsraum“ an sich zieht, um selbst die Hoheit über die weitere Vorgehensweise festzulegen, kann klug sein. Muss aber auch nicht.

Undsoweiter.

Im entschiedenen Fall wurde wohl auch viel „getrickst“, dass sich die Balken bogen. Es ging darum, dass die Gemeinschaft einen umfassenden, nachträglichen Gestattungsbeschluss zu beschließen vorgelegt bekam, der wörtlich folgendes beinhaltet, Zitat:

„a) Die Gemeinschaft stimmt der Entfernung der im Dachgeschoss auf der Dachterrasse befindlichen Mauer zu …
b) Die Gemeinschaft stimmt dem Schließen der Fenstertür durch Zumauern oder Verputzen zu, die zur Hälfte der Begehung der Terrasse dient.
c) Die Gemeinschaft stimmt der Öffnung des im Bereich der Souterrain-Wohnung befindlichen Fensters bis zum Boden und Schaffung eines Ausgangs zu.
d) Die Gemeinschaft stimmt dem Erstellen und Bauen einer Holzterrasse vor der Souterrain-Wohnung zu.
e) Die Gemeinschaft stimmt der Abstützung der gesamten Terrassenbreite vor den Wohnungen 208/209 … durch 4 kleine Träger zu, die auf der Terrasse verlegt wurden und die Funktion des fehlenden Überzugs übernehmen, wobei diese Stahlträger innerhalb der Dämmebene liegen.“

(Zitat aus dem BGH-Beschluss, download unten)

Allzu groß war die streitbefangene WEG nicht. „Von den Miteigentumsanteilen verfügen der Kläger über 360,982/1.000, der Beklagte zu 1 über 517,761/1.000 und die Beklagten zu 2 und 3 gemeinschaftlich über 121,257/1.000.“ – Konstellationen wie sind „spitz auf Knopp“ zu rechnen(umgangssprachlich, deutlicher: Hier geht es um jede anrechenbare Stimme). Um jedes Prozent wird gefeilscht, denn „Solche Maßnahmen“….:

können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.  (§ 22, WoEigG, Quelle: hier)

Bauliche Veränderungen können nach dem WoEigG mit einer „doppelt-qualifizierten“ Mehrheit aller Eigentümer beschlossen werden. Das ist rechtskonform seit dem 01. Juli 2007 und ggü. der alten, vorherigen Rechtslage „viel leichter“ geworden. Das war auch der Sinn der Rechtsnovellierung.

Dass nun die doppelt-qualifizierte Mehrheit „leicht & locker“ zu erreichen ist, kann deswegen noch lange nicht behauptet werden. Und ist sie erst einmal durch Beschluss gegeben, so heißt dies noch lange nicht, dass nicht die unterliegenden, ablehnenden Eigentümer nicht noch zusätzlich den ihnen zustehenden Rechtsweg der richterlichen Überprüfung wählen. Insofern ist auch das mit allergrößter Vorsicht zu genießen. Im Zweifel ist dieses alles restriktiv auszulegen.

Im entschiedenen Fall ging es aber daher, und das ist besonders interessant, um die Frage, wer von diesen ganzen Wohnungseigentümern nun eigentlich stimmberechtigt hierbei sei? Sei im Falle der genehmigenden Beschlussfassung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit insbesondere auch derjenige, mit zur Abstimmung berechtigt, der die bauliche Veränderung durchgeführt habe? Das bejaht jetzt hier eindeutig der Bundesgerichtshof und weist alle anderslautenden Begehrlichkeiten des hiergegen klagenden Wohnungseigentümers zurück.

Für uns Verwalterlinge zeigt die Entscheidung zweierlei interessante Aspekte in sich:

• Ein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG greift nur in sehr, sehr engen Grenzen. Es gibt sicherlich mehr Tatbestände, wo er nicht greift, als solche, bei denen -in äußerst engen Grenzen- Stimmrechtsausschlüsse gegeben sind. Erstens.
• Zweitens: Hat ein Wohnungseigentümer eine Bauliche Veränderung durchgeführt und beantragt die Versammlung nach dieser die nachträgliche Genehmigung dieser Baulichen Veränderung mit doppelt-qualifizierter Mehrheit, so ist hierbei auch der „Handlungsstörer“ (der Veranlasser der Baulichen Veränderung) selbst stimmberechtigt und nicht etwa von einem Stimmrecht ausgeschlossen.

Der BGH sagt wörtlich in seinem Leitsatz zu der Entscheidung:

„Von dem Stimmrechtsverbot nach § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG werden nur Abstimmun-gen über Beschlussgegenstände erfasst, die verfahrensrechtliche Maßnahmen be-treffen, worunter insbesondere Beschlüsse über die Einleitung des Rechtsstreits, die Art und Weise der Prozessführung und die Frage der verfahrensrechtlichen Beendigung fallen; dass eine Beschlussfassung Auswirkungen auf den Rechtsstreit in materiell-rechtlicher Hinsicht hat oder haben kann, genügt nicht.“ – BGH, Urteil vom 14. Oktober 2011 – V ZR 56/11 – LG Dresden – AG Leipzig

Übrigens: Gut zu wissen. Nun aber mal schnell nachgerechnet. Was wäre denn, wenn….?

Fazit:

Leben und leben lassen: übliches Procedere der Welt im Übrigen, nicht im Wohnungseigentum

Leben und sterben lassen: Bekanntes Filmmotiv aus den Siebzigern, überzeugend vertont von Ex-Beatle Paul McCartney, mit Parallelen zur Wohnungseigentumswelt, jedenfalls der Fantasie nach. In der Realität oft auf gerichtlichem Wege wieder zurückgeworfen auf das „übliche Procedere der Welt im Übrigen“, ….siehe oben….

Ein paar hilfreiche, weiterführende Links habe ich interessehalber angefügt.

• Wortwörtlich: Die Entscheidung des BGH im vollen Wortlaut (download) 
• FotoPodcast: Es ist leichter geworden, eine Bauliche Veränderung zu beantragen
• Foto des Tages: Was gut ist, kostet Geld
• In Stichworten: Auch in der 2. Instanz ist die Rückbauklage erfolglos

(EP) 

In der Sache nicht überraschend, sondern erwartungsgemäß. Selbstverständlich und Usus fachlich gut ausgebildeter Haus- und Grundstücksverwalter. Die aktuelle BGH-Entscheidung überrascht uns nicht.

Und gerade weil es sogar „unter Kollegen“ fachlichen Dissens darüber gibt, was nun besser ist, ist doch der aktuelle Beschluss vom Bundesgerichtshof eine Art Wegweisung. Nämlich hinsichtlich der Frage, wie man gut und richtig abrechnet. Es spielt für uns auch deswegen eine Rolle, weil der BGH klargestellt hat, dass in der Frage verbrauchsabhängiger Kosten (hier: nur der Heizkosten) nicht richtig abgerechnet werden würde, wenn man lediglich nur die an den Wärmelieferanten bzw. Energielieferanten gezahlten „Vorschusszahlungen“ abrechnet, nicht aber den Verbrauch abgrenzt, misst und die tatsächlich verbrauchten Energiekosten zugrunde legt. Dass dies sogar auch für Wasser und Strom bzw. andere verbrauchsabhängige Kostenarten künftig gelten dürfte, ist aber leider nicht zu vermuten. Die Heizkosten sind nach wie vor eine Ausnahme. Hier hat nämlich der Bundesgesetzgeber die Sache rechtlich durch Verordnung geregelt. Unerfindlich ist, warum er dies in den weiteren Bereichen unterlassen hat. Die Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs drucken wir hier -der Einfachheit halber- unverändert ab.

… 

Und, wie schaut´s? Sind uns die Rechtsprechungstendenzen irgendwie zu tendenziell? Oder doch eher zu tendenziös!

Bundesgerichtshof – Pressemitteilung 18/2012 vom 1. Februar 2012

Wortlaut:

Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.

Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.

Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.

Ende Wortlaut der Pressemitteilung

Instanzenzug
Urteil vom 1. Februar 2012 – VIII ZR 156/11
AG Königstein – Urteil vom 09. September 2010 – 21 C 204/10 (19)
LG Frankfurt/Main – Urteil vom 12. April 2011 – 2-17 S 128/10

(EP)

Aus McDo wird jetzt McWut: Der Wutburger ist vollvegetarisch, gesund, fördert den Stoffwechsel und lässt hitzige Emotionen fließen. – Ist die Terrassenentwässerung verstopft, weil sich niemand um ihre regelmäßige Reinigung gekümmert hat? Fängt an dem Fenster schon der Anstrich an abzublättern? – In welchen Fällen muss die Verwalterin etwas tun und kostet es die Gemeinschaft Geld? Und wann ist der Sondereigentümer selbst verantwortlich. Eigentum verpflichtet doch auch!

So manche Teilungserklärung wurde mit heißer Nadel gestrickt. Es ging allein darum, einen Verkauf von Einheiten „so schnell als möglich“ loszutreten. Geregelt wurde nur rudimentär. Den Rest regelt das WoEigG und im Übrigen sehr gern „die Rechtsprechung“. Schöne Vorbedingung dabei, Häuser erfolgreich zu verwalten, den Bestand von (meist zu geringen) Rücklagen zu schonen und kostenkritisch, vorsichtig und auf Bestandserhalt hin zu verwalten. Mit jeder Kleinigkeit kommen Wohnungseigentümer und es baut sich eine große Erwartungshaltung ggü. der Gemeinschaft auf. Sie soll möglichst vieles aus sich heraus veranlassen. Vertiefen wir bei Gelegenheit mehr. Heute kommt hier nur ein kleiner, giftiger Gartenzwerg zu Wort: der Wutbürger! Er isst oft einen Wutburger.

(EP)

Der Österreicher an sich ist im Herzen gesund und trägt auch sonst alle inneren Organe am rechten Fleck. Selten dräut ihm das Spital. Öfter als dort sieht man allerdings die Österreicher in Spittal an der Drau. Letztere dräut um Spittal herum mit einer virulenten Wasserhöhe auf Flussniveau und das ist ein offenes Geheimnis. Es gibt so Spitäler und Spittaler in Berlin, dort allerdings dräut gelegentlich Ärger. In Spitälern wegen der Abrechnung von kassenärztlichen Sonderleistungen und mit Spittalern bei Meinungsverschiedenheiten. Spittaler bitten Reinickendorfer um Feuer und Tierkadaverbeseitigung. Aber: Hausverwalter sind auch Menschen. Die wenigsten davon kommen aus Spittal.

In diesem Fall interessiert uns insbesondere die Überschrift, weil sie der geschundenen Seele des Verwalters (+ Berichterstatters) wohl tut.

Dass der österreichische Rechtsraum hingegen dem deutschen gleichgestellt sei, kann nur behaupten, wer es nicht genau weiß.  Wir meinen: Die Ösis haben eigene Gebiete und die sind bei weitem hügeliger als unsere. Dafür genießen sie etwas, was den Deutschen selbst bei im Watt umherwandernden Volljuristen manchmal fehlt: einen unverstellten Weitblick. Man muss schon dort wohnen, um derartiges nachgesagt zu bekommen. Weil alles andere hier unzulässige Verallgemeinerungen sind.

• News aus Österreich: Hausverwalter sind auch Menschen!

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Martin Grubinger TV-Dokumentation Part 1 / 6  (via Youtube) 

Ob bayerische Volksmusik, Smooth Jazz oder heavy metal: das Üben an den Musikinstrumenten bedarf einer gewissen Beharrlichkeit. Einzelübung oder gemeinschaftliche Hausmusik: grundsätzlich ist das erlaubt, allerdings ist Rücksichtnahme vonnöten…, allerdings hat auch kaum jemand hinter dem Haus eine Übungsraumscheune, wie bspw. der österreichische Multipercussionist Martin Grubinger, dessen Einzel- und Ensemblespiel nicht nur eine konsequente Lautstärke, direkt neben dem Schlafzimmer der Eltern erzeugte, sondern diese auch veranlaßte, sich hieran aus Gründen der elterlichen Liebe zu gewöhnen. Ein starkes Stück und nun allerdings eine Weltkarriere eines jungen Mannes, der seit frühester Kindheit täglich mehrere Stunden übte.

In „Frühstück bei Tiffanys“ besingt Audrey Hepburn auf Veranlassung des Filmkomponisten Henry Mancini den „Moon River“ und so, wie sie täglich Gitarre üben muss, um sehnsuchtsvoll diesen Evergreen dahinzuhauchen, so „barrierefrei“ tut sie es. Und anders als in der bundesdeutschen Wirklichkeit trifft sie damit auf keinerlei Widerstand. War es so, dass derartiges nur im Filmstudio -in der Traumfabrik Hollywood- erlaubt war? Mitnichten.

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Moon River – Breakfast at Tiffany’s  (via Youtube)  

Audrey Hepburn zupft die Gitarre auf dem Fensterbrett oben auf der Feuerleiter. Er arbeitet an der Schreibmaschine. Sie musiziert nachhaltig, nachdrücklich und letztlich in sich selbst versunken. Dann kommt es zum Augenaufschlag gegen Ende des Liedes. Denn er hat sich von der Arbeit gelöst, lauscht heimlich und unauffällig ihrem Liedgut. „Hi“, sagt sie und „Was tust du?“ Das ist das Modell einer gewissen nachbarschaftlichen Liebenswürdigkeit: ihm fällt jedenfalls nicht ein, aus dem Fenster laut Ruhe zu brüllen.

Denn das zuhause Musizieren ist in der Rechtsprechung der obersten deutschen Gerichte inzwischen allgemein akzeptiert, ähnlich wie die Gerichte inzwischen Tierhaltung für einen wichtigen Gesichtspunkt persönlicher Freiheit halten. Der Mensch soll musizieren, denn die schönen Künste helfen uns, die Häßlichkeit der Realität Stück für Stück zu überwinden und an liebenswerte, schöpferische und die Menschheit insgesamt voranbringende Werte und Ideale zu glauben, diese zu verbreiten und „hoch zu halten“.

Mag es auch schwierig sein, in einer Wohnung Schlagzeug zu spielen, ohne ergänzenden Maßnahmen zu ergreifen, so darf doch das Klavier spielen als unbedenklich eingestuft werden. Selbiges gilt für die Gitarre. Sofern heutzutage solche Geräte „Potentiometer“ (Lautstärkeregler) haben und man deren Zimmerlautstärke zu steuern in der Lage ist, gelten sie als unproblematische Helfershelfer gegen den alltäglichen Frust. Der Sportler läuft sich seinen Seelenschmerz im Laufschritt weg, Endorphine schütten sich aus. Der Musiker bekommt akkustische Orgasmen, Höhepunkte seiner „Selbstbefriedigung“.

Das Musizieren/Üben von Musikinstrumenten kann durch mietvertragliche Regelung oder Hausordnung kaum erfolgversprechend eingeschränkt werden und sollte es auch nicht, schon aus ethischen Gründen. Denn Musik rettet die Seelen!  Einschränkungen sind nur denkbar hinsichtlich bestimmter Zeitfenster, der insgesamten Lautstärke (Zimmerlautstärke) und stundenzahlbegrenzungstechnisch (bspw. nicht während der gesetzliche Ruhezeiten). Wer ein Instrument mit „erheblichen Emissionen“ (Beispiel: Schlagzeug, Trompete) übt, sollte dringend geeignete Schallschutzmaßnahmen in Erwägung ziehen. Nicht ganz preiswert sind Übungskabinen (Raum-in-Raum-Technik), wie z.B. die Produkte der Fa. Soundblocker aus Berlin-Neukölln. Sie sind allerdings unbedingt empfehlenswert und basieren auf neuesten Erkenntnissen der Schallschutztechnik.

Richtig: Was einer so daherspielt, muss noch lange nicht enervierend auf „die gesamtdeutsche Befindlichkeit“ umschlagen, in einem positiven Sinne. Doch erst wenn Meister Übung am Kanthaken hing, fand man hinterher zu musikalischen Impressarios, Übung krümmt das Häkchen und macht den Meister. Was für Bob, den Baumeister und kleine Jungs gilt, gilt für Sir Simon Rattle, die „jugendliche Philharmonie des Vergnügens“ von Musik machen und „finde den Ton“-Übungen.

Zunehmend verramscht die Unterhaltungsindustrie das Musizieren mit dämlichen elektronischen Spielekonsolen, man kann ein „Beatles-WII“ kaufen und Bandmitglied der Fab Four werden oder Plastikramsch erwerben, der ein Schlagzeug darstellen soll, in Wirklichkeit aber Sondermüll ist. Oder Karaoke-Konsolen, bei denen sich niemand den Songtext noch merken muss. Intonation, Griffübungen, Geduld und Spucke sind passé: das hat nichts mehr mit Musik machen zu tun. Sie sind das genaue Gegenteil: Eltern sperren ihre nervigen, Geräusche machenden Kinder in andere Zimmer aus, wünschen in Ruhe gelassen zu werden und befehlen, Kopfhörer zu tragen. Mit Kommunikation, Lehre, Vermittlung und persönlicher Zuwendung hat das alles nichts mehr zu tun. Es ist schlicht „bullshit“.

In Berlin-Schöneberg wohnt das Paar. Er ist ausgebildeter Opernsänger und übt regelmässig seine Arien. Zusätzlich spielt er Trompete. Die anderen Hausbewohner sagten lange: „Der nervt.“ Inzwischen haben sich alle dran gewöhnt. Man muss sein Herz öffnen und einsehen, dass das regelmässige Muszieren einen wichtigen Beitrag zur Herzensbildung darstellt. Es kann allerdings sein, dass der bzw. die Musizierende nicht so berauschend schön aussieht bzw. singt, wie Audrey Hepburn. Allerdings: Wer regelmässig Musik macht, wird ohne jeden Zweifel schon bald zu einem „innerlich schönen Mensch“.

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Benny Greb @ Musikmesse Frankfurt 2005 pt. III  (via Youtube)  

Auf der Musikmesse Frankfurt führte Benny Greb, Schlagzeuger aus Augsburg mit festem Wohnsitz in Hamburg, den Messebesuchern alle Aspekte guter Hausmusik vor. Verschanzt hinter einer schallschluckenden Übungs- bzw. Präsentierkabine gab er die bayerische Blasmusik am Schlagzeug zum besten. Derartiges im Wohnzimmer zu üben, kann allerdings die Geduldsgrenze der lieben Nachbarn unter mehrfamilienhäuslichen Verhältnissen durchaus zum Überkochen bringen.

Es bedarf schon paradiesischer Übungszustände, um die Klasse eines Martin Grubinger zu erlangen und Talent. Offenbar ist Österreich auf dem Land eine Quelle einfacheren Zugangs zum Musizieren zuhaus als das gewöhnliche Berliner Mehrfamilienhaus. Martin Grubinger erzählt in dem weiteren Abschnitt hier unten aus seiner Kindheit. Österreich ist nicht musikalisch nicht Berlin: Schade eigentlich.

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Martin Grubinger TV-Dokumentation Part 4 / 6  (via Youtube) 

• Martin Grubinger spielte perkussive Traumkadenzen (Philharmonie Juni 2010)
• Kleines Verwalter-Latinum: Hausmusik ist nicht Housemusic und eindeutig nicht Screamo
• Guten Morgen, Deutschland: Sie mag Musik, nur wenn sie laut ist.

(Guter Suchbegriff hier: Hausmusik – Empfehlung: Die angesprochene Dokumentation in allen Teilen ansehen.)

Die Abonnenten der Haufe-Verlagsgruppe und ihres elektronischen Kompendiums „Die Eigentumswohnung“ erhalten dieser Tage starke textliche Überarbeitungen, die das Segment „Haftung des Verwalters“ (in WEG-Sachen) betreffen. Von Bedeutung, finden wir, ist dieses Zitat:

Unter starkem Konkurrenz- und Leistungsdruck stehend bereinigt sich gerade aufgrund strenger Haftungsgrundsätze mehr und mehr der Verwaltermarkt selbst, ohne dass es für diesen Berufsstand bisher detaillierte gesetzliche oder berufs- und standesrechtliche Reglementierungen gibt. (HaufeIndex 171935, nicht verlinkt, da Abo-Exklusiv-Zugriff)

In ein ähnliches Horn stießen wir mit unserer Berichterstattung (hier) zum Gang der gewöhnlichen Rechtsprechungstendenzen in Berlin und auf weiter Flur. Nicht zuletzt spricht sich auch die Firmenhomepage des Büro Gotthal in Berlin für berufs- und standesrechtliche Reglementierungen aus (verlinkt unten). Aber halten wir fest: Mit dem Eingang dieser Auffassung in die Meinung des Haufe-Gesamtkompendiums (vergleiche Zitat) kann nur bestätigt werden: Es wird härter in Deutschland für jede Art von „laienhafter Verwaltung“ und ein Ausleseprozess wird bereits bemerkt, den nennt man „Marktbereinigung“. Mal sehen, wer die Guten sind?

• Linktipp: Website Haufe-Verlagsgruppe mit Nachschlagewerk „Die Eigentumswohnung“ (Abo ist möglich)
• Meinung: Das Büro Gotthal in Berlin zur Frage der Qualifizierung von Haus- und Grundstücksverwaltern
• Empfohlene Suchbegriffe: „Haftung“ oder „Rechtsprechung“ oder „Rechtsprechungstendenzen“

Es spricht 2009 der Bundesgerichtshof (VIII. Senat, Mietrecht) folgenden Leitsatz:

Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 – VIII ZR 39/09 – LG Frankfurt/Main – AG Königstein

Und warum ist das jetzt interessant? Dem liegt -ganz gebietsübergreifend- folgender Fall aus einer Eigentumswohnanlage in Berlin-Spandau zugrunde:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde irgendwann in den Achtzigern gegründet, unwichtig wann. Die Teilungserklärung der Anlage gibt nicht viel her. Allerdings gibt sie doch her, dass bestimmte Eigentümer berechtigt sind, die über ihren Wohnungen liegenden Dachgeschosse zu Wohnzwecken auszubauen und so geschieht es aus. Nachdem dies von fast allen erledigt wurde, trägt sich die Gemeinschaft mit dem Gedanken, die den Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen zugrundeliegenden Abrechnungsschlüssel (hier: Wohnflächen) nach Lage der Dinge und Ausbaustand anzupassen.

Namentlich beabsichtigt man, die Nutzungen, Lasten bzw. Kosten nach Maßgabe der (neu ermittelten) Gesamt-Wohnflächen umzuverteilen. Das empfinden alle als recht und billig. Allerdings war das noch deutlich vor dem 01.07.2007 (Reform des WoEigG). Zur Wirksamkeit einer Abänderung des neu zu bildenden Kostenverteilungsschlüssels müssen demnach sämtliche (Hervorhebung: sämtliche, also ohne eine Ausnahme!) Wohnungseigentümer dem zustimmen. Die Sache soll als Nachtrag zur Teilungserklärung und zur Inhaltsänderung in die Wohnungsgrundbücher der Anlage eingetragen werden. Das scheitert aus bekannten Gründen: es gibt immer einen, der seine Hausaufgaben nicht macht.

Nach mehreren Jahren und einer WoEigG-Rechtsreform 2007 kommt frischer Wind in die Sache, auch durch einen Verwalterwechsel. Nun wird es leichter. Denn nach neuester Regelung dürfen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit eine „Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels“ inzwischen beschliessen. Allerdings regt sich nun auch Widerstand, und zwar vornehmlich, nein eigentlich ganz allein bei einem einzigen Wohnungseigentümer. Auch er hat sein Dachgeschoss ausgebaut und nutzt es seit Jahren als Wohnraum. Das unterscheidet seine persönliche Situation allerdings nicht von der der anderen Miteigentümer, die oben im Dachraum Wohnraum geschaffen haben. Seine Position allerdings fällt mir der der anderen auseinander: er wendet nun ein, dass das da oben im Dachjuché kein Wohnraum sei. Vielmehr sei das Hobbyraum. Ausgangspunkt dafür ist die Aussage, dass die Flächen dort oben bauaufsichtlich nicht die erforderliche Deckenhöhe besitzen (in Berlin: 2,50 m), um als „Geschoß mit der Eignung zum dauernden Aufenthalt“ geeignet zu sein.

Letztlich beschliesst die Gemeinschaft eine Art Interimslösung. Zunächst wird der Schlüssel angesetzt, soweit er unstreitig ist und gut ist. Nach einem Jahr des Nachdenkens sind allerdings die gegenseitigen Positionen erneut aufgeflammt.  Das Thema ist furchtbar emotional, es gibt auch Beleidigungen, von Betrug ist die Rede, vom sich bereichern wollen, von Gerechtigkeit, von Fachleuten, die keine Ahnung haben und solchen, die zugelassene Fachleute sind. Alles Quatsch. Interessant ist in diesem Zusammenhang die erwähnte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die uns erst aufgrund der vorliegenden Problematik „zufällig ins Haus schneite“ und das, obwohl gerade gar nicht Winter ist.

Was der Bundesgerichtshof zur Berücksichtigung von Wohnflächen hier sagt

Zunächst einmal: Das Rechtsgebiet ist BGB § 536 Abs. 1 Satz 1, das ist Mietrecht. Für unseren Fall gilt das WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz). Also folgt hier die Erklärungstiefe nur so flach nach, als wie man Parallelen aus der juristischen Argumentation in der Lage ist zu ziehen. Und das kann man durchaus, findet der Berichterstatter.

• Denn es geht um die allgemeine Auffassung des BGH darüber, was man „in der Verkehrssitte“ als Wohnfläche zu begreifen hat. Deutlich wird: Jene, die sich stringent auf Vorschriften (hier: II. BerechnungsVO, als Norm bereits abgeschafft, bspw. aber auch: Wohnflächenverordnung, bzw. öffentliches Baurecht) berufen, aus denen sich der Ansatz von Wohnfläche herleitet, bekommen vom BGH Unrecht. Im vorliegenden Fall ein Mieter, der etwas in einer Nutzungsabsicht und mit Mietvertrag anmietet. In unserem Fall nutzt ein Wohnungseigentümer vermeintliche „Hobbyräume“ wie Wohnraum, eine lediglich nur hobbyraummässige Nutzung entfällt nach allen vorliegenden Kenntnissen. Was entscheidend ist: der BGH hält sich nicht mit Normenketten auf, sondern er hangelt seine Argumentation an der „tatsächlichen Nutzung“ entlang. Beides kann -offenbar!- auseinanderfallen. Interessant.

Und auch das ist durchaus mit unserem Fall vergleichbar, Zitat aus dem Beschluss des BGH:

Nach einem von der Beklagten eingeholten Privatgutachten beträgt die Wohnfläche lediglich 72,55 qm, weil die Grundfläche des (oberen) Galeriege-schosses von insgesamt 23,58 qm, unter Berücksichtigung der Schrägen berechnet mit 11,79 qm, gemäß § 41 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung außer Ansatz zu bleiben habe, da die Raumteile mit einer lichten Höhe von über 2,20 m weniger als die Hälfte der Grundfläche dieses Bereichs ausmachten.

Insoweit ein „verwalterisches Deja Vu“. Mietrechtlich führt der BGH die „Beschaffenheitsvereinbarung“ ins Feld. Er hält den Begriff der Wohnfläche für auslegungsbedürftig, weil er keinen festen Inhalt hat. Man könne zwar die für preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschriften zur Auslegung heranziehen, ob ein anderer Abrechnungsmodus aber ortsüblich sei oder nach der konkreten Art der Wohnung naheliegender, weiß der Senat aufgrund der vorgetragenen Umstände jedenfalls nicht.

Die Frage ist natürlich auch, ob Wohnungseigentümer untereinander eine Art Beschaffenheitsvereinbarung abschliessen, wenn sie einerseits hinnehmen, dass Dachgeschosse zu Wohnzwecken ausgebaut werden, andererseits aber davon Kenntnis haben, dass dort gar nicht gewohnt werden dürfe. Jedenfalls nach bauordnungsrechtlichen Kriterien. Auch hier ist bereits unsere Vorberichterstattung aussagekräftig. Wir berichteteten bereits über andere Fälle, in denen sich einzelne Wohnungseigentümer gegen die Nutzung von Untergeschossen als Büro (Teileigentum, nichtstörendes Gewerbe) wendeten. Auch hier schnitt das Landgericht den Klägern diesbezügliche Rechte -jedenfalls wohnungseigentumsrechtlich- ab, mit guten Gründen. Die Beschaffenheitsvereinbarung dieses Falls war die Teilungserklärung.

Der Fall beim BGH betrifft im Ergebnis die unwidersprochene Nutzung eines Galeriegeschosses als nutzbarem Wohnraum, eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ist fernliegend und wurde von dem Beklagten (Mieter) auch nicht vorgebracht. Was auch in unserem Fall gilt. Der Wohnungseigentümer kann eine andere als eine Wohnnutzung wohl kaum für sich reklamieren.  In unserem Fall kommt hinzu, dass die Wohnungseigentümer (mit Dachgeschossanteilen) „untereinander gleich zu behandeln“ sind und nicht unterschiedlich.

Wie der Senat bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO). Für die Frage einer Wohnflächenberechnung nach den im vorliegenden Fall anzuwendenden Bestimmungen der Wohnflächenverordnung kann nichts anderes gelten. (BGH, Wortlaut Begründung, siehe unten)

Der Hinweis muss der Vollständigkeit halber erfolgen: diese Rechtsprechung bezieht sich auf einen konkreten Einzelfall im Mietrecht. Aus ihm Honig zu saugen, um einen anderen Einzelfall „zu atomisieren“ (aufzulösen), ist Vorsicht geboten. Doch man kann sich Anschauungen zu eigen machen, sich belesen und „das übergeordnete Argumentationsgerüst“ versuchen zu verstehen. Und dann hilft einem dieser Fall doch schon, eine Art Grundgefühl zu bekommen, sein eigenes rechtliches Pendel auf den weiteren, unseren Fall einzuschwingen wie ein Foccault´sches Pendel und es herabschwingen zu lassen auf den „messerscharfen Einzelfall“. Das Thema ist damit nicht erschöpfend vom Tisch. Dies war -nomen est omen- nur ein Gesichtspunkt, aber ein interessanter.

Der Wortlaut der Entscheidung ist hier anliegend beigefügt als kostenloser, nichtkommerzieller Service.

• Service: Entscheidung des BGH zum Aktenzeichen VIII ZR 30/09 vom 16.12.2009 (als pdf-Dokument)
• Verfahrensbericht: Eine Contrahage wegen Wohngeld
• Wilder Westen: Von großen Finalen und vom Duellieren im Kellergeschoss

Was aber, wenn es ein Apple iPhone ist? Also ein Äpfelchen? Das Äpfelchen als „forbidden fruit“ und die Vorschrift heißt: § 23 StVO, § 1: (1a) Dem Fahrzeugführer ist die Benutzung eines Mobil- oder Autotelefons untersagt, wenn er hierfür das Mobiltelefon oder den Hörer des Autotelefons aufnimmt oder hält. Das gilt nicht, wenn das Fahrzeug steht und bei Kraftfahrzeugen der Motor ausgeschaltet ist.“

Es ist bekannt, dass der Gesetzgeber reagiert. Auf Entwicklungen. Der Gesetzgeber muss Gesetze erlassen, die den Zustand, wie er gestern war, regeln. Dem steht die Innovation der Technik manchmal im Weg. Beispiel: Smartphones, wie z.B. das iPhone von Apple, ein Verkaufsschlager, mit dem Apple inzwischen den weltweit besten Unternehmenswert generierte. Auch wenn Unternehmensführer Steve Jobs krank ist, sehr ernsthaft krank. Bleibt abzuwarten, ob Apple auch später…., doch das ist eine andere Geschichte. Folgende Geschichte zeitigte jetzt eine Petition an den Deutschen Bundestag mit dem Ziel, diese Vorschrift aufzuheben.

Ein Autofahrer fuhr eines Tages vor kurzem mit einem PKW durch die Innenstadt von Berlin. Dabei nahm der ein betriebsbereites Apple-iPhone in die Hand, auf dem diverse Applikationen installiert waren, so u.a. und insbesondere die Navigationssoftware „NAVIGON“. Er nahm das Telefon bereits rund 500 m vor einer roten Ampel in die Hand, um es woanders hinzulegen und fuhr zur Ampelanlage, die auf rot sprang. Dort stoppte er und legte das Smartphone schliesslich woanders hin. Das hatte die Polizei gesehen, die neben ihm gefahren war. Er wurde nun von dem Polizeiwagen scharf geschnitten, aus dem ihm ein Polizeibeamter unmißverständlich zu verstehen gab, er habe unverzüglich rechts heranzufahren. Dieser Aufforderung folgte der Autofahrer und nach einer Kontrolle der Papiere entspann sich eine Anschuldigung, er habe das iPhone in der Hand gehalten. Der PKW-Fahrer entgegnete nun, das sei richtig und was daran zu beanstanden sei?

Die Vorschrift ist am 12.12.2000 in Kraft getreten und technisch kompletter Unsinn (geworden). Die Benutzung von mobilen Navis, iPads, iPods, alles das ist rechtlich nicht zu beanstanden. Offenbar ist also die Vorschrift in meinem Fall eine „lex iPhone“. Das wird auf Dauer keinen Bestand haben können. #Aus einem Einspruchschreiben an den Polizeipräsidenten

Der Polizeibeamte verwies auf eine mitgebrachte Druckfassung des eingangs genannten Paragraphen und notierte alles. Vier Wochen später bekam der PKW-Fahrer einen Bußgeldbescheid über 90,- € plus Gebühren, summa summarum 113,50 € und einen Eintrag von 1 Punkt im Verkehrszentralregister in Flensburg.
Bereits am Tag nach der „Missetat“ wendete sich der PKW-Fahrer in einer schriftlichen Petition an den Deutschen Bundestag. Nachdem der Bußgeldbescheid nun auch schriftlich vorlag, begründete er seinen Einspruch gegenüber dem Polizeipräsidenten von Berlin sinngemäß wie folgt:

• Wer einen Apfel aus der Tüte holt, während er Auto fährt, kann dies tun, ihn beiläufig anschauen und dann reinbeißen.
• Eine zu rauchen, ist ebenfalls drin. Dazu den Zigarrettenanzünder aus der Bordsteckdose zu ziehen und sich vor´s Gesicht zu halten, um die Fluppe anzuzünden, ist nicht verboten.
• Wer ein mobiles Navigationsgerät (ohne Telefonfunktion) in der Hand hält, ist nicht zu belangen.
• Wer ein iPad bei der Autofahrt betreibt, kann ebenfalls nicht erfolgreich „verknackt“ werden.
• Sehr beliebt: iPod hören während der Fahrt! Noch moderner: Autoradio mit USB-Stick, den vom Hals abmachen und reinstecken? Kein Problem.

Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen. Es gibt vieles auf der Welt, dass erlaubt ist und mit steigender Tendenz mehr, dass man versucht zu verbieten. Dazu gehört die Unsitte, im Straßenverkehr zu telefonieren, SMS zu schreiben und zu empfangen undsoweiter. Das alles ist zweifelsohne verkehrsgefährdend und ein Verbot ist nicht zu beanstanden, fand der Petent. Zwischen ihm und den Polizisten sei auch unstreitig gewesen, dass er nicht telefoniert habe. Er bot den Polizisten an, im Gesprächsjournal nachzusehen. Diese lehnten das ab und verwiesen darauf, dass sie nicht das Telefonieren, sondern das „in die Hand nehmen“ zu bestrafen trachteten.

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iDriver – iPhone remote controlled car – via Youtube

Zu beachten ist auch in diesem Videobeitrag, der von Studenten der Freien Universtität Berlin stammt: Das Ganze riecht dermaßen nach Rechtswidrigkeit, dass bereits das Betrachten dieses Videos in hohem Maße ordnungswidrigkeitenbewehrt sein könnte. Ein ganz heißes Eisen das! Und möglicherweise ist das vielleicht ein Fall für die gerichtsnotorische Linkhaftung dieses Blogs! 

* * *

Ein Ausflug in die Rechtsprechung trägt mehrere Gesichtspunkte. Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorschrift am 12.12.2000 in Kraft gesetzt wurde. Zu diesem Zeitpunkt gab es die heute üblichen Smartphone-Handys noch nicht. Der Gesetzgeber zog dieses daher nicht in Erwägung. Inzwischen gibt es einen Trend zum „mobilen Computing“ und es ist üblich und wird als technische Neuerung aufgefasst, dass die Geräte kleiner, kompakter, mobiler und damit flexibler geworden sind. Während um die Jahrtausendwende der Einbau von Navigationsgeräten noch gang und gäbe und verhältnismässig teuer war, erfüllen diese Aufgabe inzwischen leicht händelbare mobile Geräte mit Kosten schon ab ca. 75,- €/Gerät. Ein Verbot, solche -im übrigen baugleichen- Geräte mit Displays und Tastaturen zu benutzen, gibt es aktuell nicht. Deswegen kann eine Bestrafung nur derjenigen Besitzer eines Smartphones nicht mit überzeugenden Argumenten durchgeführt werden, außer man neigt zu einer staats- bzw. strafverfolgungsgetreuen Doktrin, wonach der Staat die Anwendung seiner Vorschriften schützen müsse, indem er „Vereinfachungskriterien“ für Bestrafungen einführt. Diese liegen dann vor, wenn der Sinn der Vorschrift selbst im Grunde genommen zwischenzeitlich komplett weggerutscht ist in die „rechtliche Unsinnigkeit“.

Die Geräte haben sich weiter entwickelt, als es das Gesetz festzuhalten vermag. In der Rechtsliteratur wird denn auch „uralte Rechtsprechung“ herangezogen und für grundlagenwürdig gehalten, wie z.B. eine Entscheidung aus dem Jahr 1998 des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen: NZV 2003/98). Es verstand unter „Benutzung“ im Sinne der Bestimmung jegliche Nutzung des Mobiltelefones, sei es als Telefon, als Organisator oder auch als Internetzugang. Noch strikter das OLG Hamm in einer weiteren Entscheidung, in der es bereits durch das Schauen auf das Display und Ablesen der Uhrzeit ein tatbestandsmäßiges Benutzen sah (OLG Hamm, NZV 2005/548). Ja, wo sammer denn inzwischen?

Weniger strikt als das Oberlandesgericht Hamm (wie vor) war das Oberlandesgericht Köln. Es entschied (OLG Köln, NZV 2005/247), dass in der bloßen Aufnahme des Mobiltelefons, um es lediglich von einem Ablageort zum anderen zu legen,  nicht als „Benutzung“.

Doch das ist alles Kokolores und wird der heutigen Wirklichkeit dieser schicken, praktischen Helfer nicht (mehr) gerecht. Weg mit dieser blödsinnigen Vorschrift, befand der Mobiltelefonbesitzer und scherzte:

Wenn ich mein Äppelsche in die Hand nehmen, ist das noch lange keine verbotene Frucht. Denn der Apfel stammt vom Baum der Erkenntnis, und was kann ich dafür, wenn der Gesetzgeber davon (noch) nichts versteht. Der Aufruf zur (technischen) Revolution kommt zum Ausdruck in dem Crescendo: „Smartphones für alle“, gebt den Polizisten endlich  iPhones als Dienstgeräte und sie werden es verstehen lernen! Denn erst wenn das letzte Mobiltelefon aus dem Vertrag gelaufen ist und der Gesetzgeber das letzte sinnlose Verbot gekippt hat, werdet Ihr sehen, dass man iPhones nicht messen kann.

Von solchen Haßtiraden weit entfernt, beobachten wir jetzt mit Interesse, wie dieser Vorgang ausgehen mag. Wir haben darum gebeten, laufend unterrichtet zu werden. Denn der Fall ist tatsächlich interessant. Fortsetzung kommt.

• Hundsgefährlich? Das Autonomos Projekt mit dem „spirit of Berlin“
• Auch nicht ungefährlich: Wortlaut von § 23 StVO im Volltext

Fachfragen eines Kongreßteilnehmers: „Können wir denn überhaupt die Verwalterzustimmung erteilen, wenn der Erwerber ein Russe ist? Antwort Rechtsanwalt und Notar Stefan Villwock: wird hier nicht verraten. Die Sache ist so was von hoch vertraulich und bleibt ausschliesslich den Diskutanten vorbehalten. Also nicht dem „Klatsch & Tratsch“ einiger unmaßgeblicher Disco-Tanten und „böhsen Onkels“ #Diskussions-Exzerpte

Ungefähr einmal im Jahr trifft sich die verwalterische „Haute Volaute“, bzw. wer sich dafür hält, in den Hallen des Wohnungseigentumsrechts. Das ist dann so gross, dass man sicherheitshalber die Urania dazu anmietet. Es dürften schätzungsweise 250 wohnungswirtschaftliche Fachkollegen aufgetroffen sein. Thematisch streift der Gesichtspunkte-Katalog wohnungseigentumsrechtlichen Denkens eine Vielzahl von Bereichen: ja, man fühlt sich an Hans-Joachim Gross, seine RIAS-Sendung „Streifzüge durch das Wohnungseigentum“ erinnert. „Hurra, wir zahlen keine Miete mehr!“ – Aber auch nicht weniger. Trockener Kommentar eines der vortragenden Rechtsanwälte: „Sehen Sie, und dieses juristische Problem erklärt nun auch, warum ich kein Wohnungseigentum besitze.“ Lachen.

Es gibt Mieter und Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit bewohnten, überdachten, manchmal wenig durchdachten Häusern. Das ist die Zielgruppe der Rechtsanwaltskanzlei. Und dann gibt es noch den Hauseigentümer! Offen blieb, ob die Rechtsanwälte, die per Akklamation zum Vortrage brachten, sie wüssten aus gutem Grund, warum sie keinWohnungseigentum besässen, nun Mieter oder Hauseigentümer sind. Für den Erfolg der Veranstaltung spielte diese Frage denn auch ersichtlich keine Rolle.

Wer nun aber denkt, aha, es gibt Rechtsanwälte, die wohnen sogar zur Miete? Macht nichts. Denn auch die Mietrechtler tragen vor: Rechtsanwalt Malte Monjé hat sich eine neue BGH-Rechtsprechung erstritten zum Thema der „Modernisierungsankündigungen im vorhinein“ und stellt fest, es gibt bestimmte Konstellationen, auf die kannst du schlichtweg verzichten. Wenn dann noch ein Staffelmietvertrag hinzu komme, ists Essig mit weiteren Mieterhöhungen? Mitnichten, sagt Monjé und stellt dar, wie man dem Grundstückseigentümer als Verwalter beruflich imponiert. Mit Taschenspielertricks nach dem Motto: „Okay, das haben wir jetzt durch, die Mietstaffel ist zu Ende, aber einen habe ich noch! – Gelächter.

Der Hausverwalter, so Monjé hebt sich eine Art „Bibliothek des Grauens“ für die Zeit nach Ablauf aller Staffeln auf, und zieht dann die Schubladen auf, in denen die bislang nicht mietwirksamen Modernisierungsleistungen lagern. Mit Spinnenweben obendrauf.

Dürfte eigentlich ein Hausverwalter oder ein Rechtsanwalt einen magentafarbenen Irokesen als „Berufsfrisur“ tragen und steuerlich dessen Pflege beim Wohnsitzfinanzamt geltend machen, etwa mit der Begründung, in der Frisur liege ein signifikantes Alleinstellungsmerkmal, dass im Berufsstand seinesgleichen suche? Bislang allerdings trägt die Berufsgruppe „uni“ und ist eher unaufällig, auch was die Haarpracht angeht. Mittel-, Seiten- oder gar keinen Scheitel, trägt man. Ein beruflich erfolgreicher Irokese? Warum nicht? Das ist „schnafte“! 

Gut, die Sache ist noch nicht zu Ende gegessen. Frank Weißenborn weiß weiteres zu berichten, Mietverträge, Wohnungsabnahmen und Probleme bei der Überbürdung von Schönheitsreparaturen. Hier huldigt Weißenborn dem Privatschriftlichen, im Unterschied zum Formulartechnischen. Nimmt man das ernst, so witzelt der Bloggwart zu seiner Begleiterin, dann artet der Mietvertrag künftig aus in eine Art stundenlanges Problemlösungsgespräch, gar keine Standardklauseln mehr (die „AGB-Falle) und „alles hübsch handschriftlich“. Niemand weiß allerdings, dass man meine Handschrift schon seit Jahren kaum noch lesen kann. Zu viel habe ich 10-Finger-technisch in Tastaturen ohne Druckpunkt gehackt. Eine Art „mietvertragliche Besprechungspunkte-Liste“ ist aber noch nicht im Druck, man stellt sich das so vor als Ankreuz-Formular (da ungefährlich), weil nur das Ergebnis zählt. Dokumentiert würde, was zu besprechen „ganz individuell“ auf der Agenda Blablabla einst stand. Ob Mietverträge dann -aus Glaubwürdigkeitsgründen- in Sütterlin abgefasst werden müssten, diese Frage hat niemand mehr gestellt.

* * *

Auch im Themenkomplex „Rund um das Wohnungseigentum“ berichten uns die Vortragenden, im wesentlichen Rechtsanwalt Uwe Wanderer und Dr. Egbert Kümmel, vielfältig über „Schneisen rechtlichen Denkens“, die so komplex und ungewiß sind, wie die Flugschneisen-Gesamtplanung der am Flughafen Schönefeld Verantwortlichen. Irgendwann läßt der Kongreßteilnehmer seine inzwischen vielen, vielen Berufsjahre vor dem geistigen Auge Revue passieren: „Ach, früher war alles viel einfacher!“ – Vorbei die einfachen, transparenten Zeiten, in denen auch „richterlicher Goodwill“ für eine bedauernswerte Berufsgruppe, die Wohnungseigentumsverwalter, deutlich zu spüren war. Brücken, über die man gehen konnte: Abrechnungsgenehmigungsbeschlüsse zur Jahresabrechnung der Gemeinschaft, die wenigstens nur teilweise -und nicht insgesamt- aufgehoben wurden. Wie war das noch damals? Richtig: Abrechnungen mussten in Teilen ergänzt werden! Heute sieht die Praxis der Gerichte anders aus. Muss man Ende gar befürchten, dass die Wohnungseigentums-Rechtsprechung sich ähnlich tückisch, hundsgefährlich und am Ende fatal gegen die ganze Verwalterbranche richtet? So kreuzgefährlich könnte es mal werden, dass sich Menschen in der Mitte ihres Berufslebens dann fragen, ob sie wirklich die richtige Berufswahl getroffen haben? Die Rechtsprechungstendenzen sind diesbezüglich nicht zu übersehen oder -anders ausgedrückt- deutlich zu bemerken.

Für alle Pop- und Rockfans ist das Motto der Veranstaltung eins, dass nicht wörtlich aufgeschrieben im viele Seiten umfassenden Sitzungs-Script steht. Am Ende aller Vorträge zu den verschiedenen Fachthemen summt man leise vor sich hin: „They call me The Wanderer, they call me The Wanderer“…

Schliesslich gibt es nach dem Umzug der Rechtsanwälte in die Einemstr. nach Berlin-Schöneberg sogar eine Mandantenbar. „An der Bar, an der Bar, Mensch, was machen die denn da?“ mag sich der eine oder andere fragen. Für uns steht fest: die Veranstaltung war kurzweilig, interessant und wenn auch eine Vielzahl von Fachfragen nicht hinreichend tief beantwortet werden konnte, macht doch der Besuch dieser Veranstaltungen immer wieder Sinn. Ein, zwei Quäntchen „neues Wissen“, „nützes“ (Gegenteil von „unnützes“) kann jeder mit nach Hause nehmen.

• Homepage der Kanzlei Wanderer & Partner
• Wohnungswirtschaftliches Hearing 2010

Was bitte ist Wald- & Wiesenrecht? Nun, ganz einfach: Es handelt sich um alltägliche Rechtsprechung, die nicht höchstrichterlich erfolgt, sondern auf der „alltäglichen“ Ebene, um nicht zu sagen: auf der untersten aller Ebenen. Womit kein Misskredit verbunden ist, sondern die Aussage, dass was hier und heute tagtäglich entschieden wird, alltags- und hoffentlich auch gebrauchstauglich ist. Wenn nicht, wär schlecht, nicht wahr?

Was Berlin-Zehlendorf mit einem Hauch einer Idee Lichterfelde anlangt, also stadtbezirksgrenzennahe, so geht die Mär davon, dass gerade diese Klientel besonders rau, etwa ökolog und selten dialog-, sondern monologbehaftet sein könne. Dies ist ein Vorurteil. Eine Vielzahl von Menschen, die dort (zufällig) leben, sind ganz anders. Ehrlich. Ich kenne jedenfalls viele, die so sind und die ich über die Jahre sehr schätzen gelernt habe. Und dann gibt es noch die Anderen.

Mit denen du partout als Verwalter nicht zusammen arbeiten kannst. Die alles besser wissen, dauernd irgendeine Intrige vermuten oder eine Art Geheimnis, Kungelei (mit den Anderen, also nicht ihnen) und Missgunst. Ja, die gibt es auch. Ich kennedy! Um mal bei einem Berliner Unwort zu bleiben.

Am Jahresende 2010 lief dann das langjährige Modell der Zusammenarbeit in diesem Zusammenhang aus. Die Verwalterin hatte sich entschlossen, nicht noch einmal erneut anzutreten und sich wählen zu lassen. Die Atmosphäre war vergiftet und fünfzehn Jahre sind eine lange Zeit.

Die Gruppe der Anderen hatte das xte Mal eine Jahresabrechnung angefochten, oder zwei. Es waren die Jahresabrechnungen der Jahre 1999 und 2000, die in der xten Fassung vorlagen. Alles andere war auch angefochten, sicherheitshalber. Die Verwalterbestellung 2005 auch. Sicherheitshalber.

Jetzt befindet das Amtsgericht nur noch über die Kosten des Verfahrens. Denn es ist alles erledigt. Die Verwalterin hat -sicherheitshalber- erklärt, über den 31.12.2010 nicht mehr zur Verfügung zu stehen. Ein neuer Verwalter wurde bestellt. Mal sehen, wie lange er durchhält. Für ihn spricht, er traut es sich zu. Gegen ihn spricht, er hat nicht einmal angerufen, gefragt, Kollege, was hast du für Beweggründe, es nicht mehr zu tun? Das wäre ne ehrliche Frage gewesen. Kam aber nicht. Eigentlich ein Anfängerfehler.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1/8 und die Beklagten zu 7/8 zu tragen, der Streitwert wird auf 33.500,- € festgesetzt.

Sind die Beklagten die Dummen? Nicht die Kläger.

Der Teufel steckt im Detail der richtigen Beurteilung. Kurz nachdem die xte Fassung der Jahresabrechnungen 1999/2000 (zwei Stück) durch Beschluss mehrheitlich genehmigt wurde, fochten die Anderen diese Genehmigung (erneut) an. Da war dann plötzlich dieser teuflische „44/09“-Beschluss des Bundesgerichtshofs in der Welt und ganz Deutschland stöhnte vor sich hin, Verwalterland war in Justitias Hand. Und der Beschluss sagt für alle Abrechnungen in ganz Deutschland, dass sie falsch sind, wenn die Instandhaltungsrücklage als Ausgabe gebucht würde. Das war (in ganz Deutschland) bis dahin der Fall. Mehr hatte Karlsruhe nicht beschlossen, übrigens. Alles was dann folgte, das haben die Menschen draus gemacht, war unlängst von einem der mitbeteiligten Karlsruher Richter zu hören. Ja ja, erst entscheiden sie da unten (nicht da oben! Karlsruhe liegt südlich von Berlin), was sie wollen und dann sind es „die Anderen“ gewesen.

Was bitte ist der 44/09-Beschluss? Also „nine eleven“, das kennt man ja aus anderem Zusammenhang. Ist dann diese Sprachregelung für einen Beschluss in Wohnungseigentumssachen nicht ein bisschen gedankenlos in die Nähe davon gerückt? Vielleicht doch. Fakt ist aber, der 44/09-Beschluss, über den hatten wir hier ausführlich berichtet. Dies nur zur Aufklärung, was eigentlich gemeint ist.

Klar war aber: Abrechnungen, die so gemacht worden waren, müssten allein mit dieser Begründung aufgehoben werden, und das hatte zwei Monate vorher niemand vorausgesehen. Der BGH hat auch keine Pressemitteilung herausgebracht, etwa: „Liebe Verwalter Deutschlands, denkt schon mal vorsichtig nach, wir werden demnächst was beschließen, das haut euch aus den Socken!“ – Nö, war nicht, ich schwör!

Dass auf der äußerst streitlustigen Basis dieser wilden Zehlendorfer Grenzbezirksbewohner weitere Abrechnungen nicht da seien, beurteilte das Gericht wie folgt:

Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes waren den Beklagten die Kosten hinsichtlich der Beschlussanfechtungsanträge für die Jahresabrechnungen 1999 und 2000 aufzuerlegen. Denn insoweit wären sie voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Beklagten haben dies auch erkannt und die entsprechenden Konsequenzen gezogen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in ihrer Versammlung vom 1.7.2010 die Abrechnungsbeschlüsse für die Jahre 1999 und 2000 wieder aufgehoben. Hinsichtlich des Antrages auf Abberufung des Verwalters ist Erledigung dadurch eingetreten, dass der bisherige Verwalter zum Ende des Jahres 2010 ausgeschieden ist und die Wohnungseigentümergemeinschaft ab 2011 einen neuen Verwalter bestellt hat. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand bleibt offen, ob ausreichende Abberufungsgründe vorlagen. Allein das Fehlen gültiger Abrechnungen seit 1999 zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit dieses Rechtsstreits lässt noch keinen eindeutigen Schluss auf ein die Abberufung begründendes Fehlverhalten des Verwalters zu.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. Wenn sie auch inhaltlich nicht zu beanstanden ist. Es steckt kein „innovatorisches Rechtsprechungspotenzial“ in dieser Entscheidung.

(AZ 27 C 25/10 WEG, AG LiFe)

„Ausländische Sender bekommt man heute auch über den Kabelanschluss.“ Außerdem gebe es IP-Fernsehen, Internet-TV und spezielle Receiver, die über das Internet 350 Programme aus aller Welt auf den heimischen Fernseher holten, ebenso wie Flachantennen, die fast unsichtbar anzubringen sind. Der Fortschritt der Technik hat auch die Rechtslage verändert – wer heute vor Gericht auf seiner Schüssel besteht, verliert. Das war jahrelang anders. Das Bundesverfassungsgericht attestierte sogar ein „Ausländerprivileg“ wegen des Rechts auf Informationsfreiheit.“ (Berliner TAGESSPIEGEL, Onlineausgabe vom 07.02.11, Link unten)

Ja, der Schüsselwald auf deutschen Dächern! Doch das soll sich jetzt ändern. Sagt zumindest der TAGESSPIEGEL und empfiehlt die Dienste von Rechtsanwalt Frank Auffermann. Der Artikel ist verlinkt, weil er sich mit dem Thema befasst, über dessen Handhabung wir immer wieder berichtet haben. Neu und daher erwähnenswert ist der dargestellte „Trend“, es gäbe nun gute Argumente für stets obsiegende,  aber inhaltlich wehrhafte Satellitenschüsselgegner unter Deutschlands Vermietern. Na egal, das werden wir einfach weiter beobachten. Bis dahin empfehlen wir, den angehängten Artikel auf der Website vom TAGESSPIEGEL aufzusuchen. Interessant.

• Linktipp: Die Schüssel muss weg (Anwalt gegen hässliche Antennen)
• Linktipp: Die bisherige Sicht eines Verwalters in Berlin! Muss sie überarbeitet werden?
• Linktipp: Hat Thilo Sarrazin den Überblick? Satellitenschüsseln verhindern Integration, meint er!
• Linktipp: Die Europäische Kommission 2001 über Bedeutung, Nutzung und Inbetriebnahme von Parabolantennen (pdf Dokument, 21 Seiten)

Nicht über Wikileaks, auf ungeklärtem, anderen Wege wurde bekannt, dass „the german Winterdienst“ geheimen diplomatischen „cablen“ nichts taugen soll. Darüber hatten wir berichtet. Über die Anhörung zur bevorstehenden Neufassung des StraßenreinigungsG Berlin hatten wir ebenfalls berichtet. Heute haben wir den entsprechenden Beiträgen noch den protokollierten Wortlaut der Redebeiträge der vier Angehörten, darunter auch der Autor dieses Artikels, als pdf-Download beigefügt. Zur einfacheren Auffindbarkeit hier noch zusätzlich der Downloadlink, Format pdf.

• Protokoll der Abgeordnetenhaus-Ausschusssitzung zur Anhörung StraßenreinigungsG Berlin (Neufassung)

Berlin beweist mit Einführung des neuen StraßenreinigungsG, das seit letztem Sonntag gilt, einmal mehr, wie nahe es am Puls der Zeit regiert wird! Skandalöse Veröffentlichungen wie die hier eingangs abgebildete verpuffen so wirkungslos ins Leere! Ins zauberhaft Geahnte….

Nein, es war auch alles andere als lustig im letzten Winter. Undiplomatisch und das Gegenteil von diplomatischem Handeln, was hier jetzt als gewissenloser Scherz rotiert! Die Sache mit dem Berliner Winterdienst wird jetzt ernst!

Deswegen ist das neue StraßenreinigungsG für Berlin ganz aktuell beschlossen worden. Für die Leser von gesichtspunkte.de haben wir das neue Gesetz hier zum kostenlosen Download bereitgestellt (als pdf). Es ist seit Sonntag in Kraft. Zum Gesetz sind wir seinerzeit umfassend „wegen unserer Berufs-Praxis“ angehört worden von welchen, die „aus der Theorie gern in die Praxis“ des gesetzgeberischen Alltags wollten. Geschehen! Jetzt heißt es Erfahrungen sammeln.

• Download: Das neue Berliner StraßenreinigungsG (pdf)
• Tagesspiegel: Dem Berliner Winterdienst steht der Ernstfall bevor
• Morgenpost: BSR stockt Fahrzeugflotte auf
• Suchtipp: Auf gesichtspunkte.de rieselte leise der Schnee (Themenfinder)

Update vom 13.01.11

• Protokoll der Abgeordnetenhaussitzung mit allen Wortbeiträgen der Anhörung

 I don´t understand the people who are playing against the rules… (The famous, xtraordinary Blackbirds.tv, Song: Mother Nature – performed am 28.08.2010 in Berlin)

Auch in der zweiten Instanz bleibt die Klage erfolglos, mit der der Kläger/die Klägerin vom Beklagten verlangt, bestimmte Umbauten, Änderungen, Modellierungen an den Außenanlagen, wie z.B. das Vorbereiten einer Carport-Anlage auf der linken Grundstücksseite nach Aushub des gemeinschaftlichen Öltanks bei Umstellung auf Gaszentralheizung komplett rückabzuwickeln. Mutter Erde, der Prozess rankte teils auch um Mutterboden, Muttererde oder schlichter auch Verfüllboden, Erdaushub, feucht dann „Matschepampe“, brandenburgischer Berliner Lehmboden, solcher für gute „wasserführende Schichten“.

Lied des Tages: This is A Song for Mother Nature – The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (aus Berlin) (via Youtube)

Mutter Natur: Du hast uns Mutterboden gegeben, der ist Gemeinschaftseigentum! Ihn abzufahren, das Grundstück abzugraben und Beton-Winkelstützelemente als neue Einfriedung des Grundstücks zu Nachbarn hin einzubauen, um den durch Bodenaushub erzeugten Niveauunterschied auszugleichen und zu verhindern, dass das nachbarschaftliche Grundstück auf das eigene „herabfällt“ beim nächsten Regen, das ist eine unerlaubte bauliche Veränderung. Herr, lass regnen, was immer du für sinnvoll erachtest, in diesem Zusammenhang!

Nein, das Ansinnen selbst kann im „mainstream“ von WEG-Recht so abbilden, dass man festhält, unter bestimmten Umständen ergibt eine solche Rückbauklage aus formalistischen Erwägungen Sinn. Keinen Sinn ergibt sie hingegen, wenn genau die genannten Arbeiten Gegenstand einer Teilungserklärung sind, die derartiges ausdrücklich dem Inhaber der Sondernutzungsrechte an den Außen- bzw. Gartenflächen gestattet. Denn dieser wollte von vornherein nichts anderes, als er die Teilungserklärung abfasste, bevor er den Klägern oben Wohnungen verkaufte.

Hinzu kommt ein Verjährungsmoment. 2005 ist ein Großteil der Arbeiten schon abgeschlossen gewesen. Bei Einreichung der Klage waren sie schon verjährt. Die Arbeiten seien aber unterbrochen gewesen und schließlich erst 2007, bei Ausbau des Tanks, zu Ende gebracht worden. Mithin, so die etwas sybillinische Einlassung des Prozessbevollmächtigten, der einen schwierigen Job hatte, begänne die Verjährungsfrist erst mit dem Abschluss der Arbeiten, also 2007, zu laufen. Verjährung, das ist der eine Gesichtspunkt. Und dann kann das Landgericht auch ebenso nur sagen wie das erstinstanzliche Amtsgericht: das alles ist von der hiesigen Teilungserklärung gedeckt, den Beklagten erlaubt, genau das hat der Beklagte lediglich nur veranlasst.

Während dieser Verhandlung ist der Vorsitzende ein sehr gut Vorbereiteter. Er lässt den Verfahrensbevollmächtigten der Kläger Situationen mit eigenen Worten anhand von Lichtbildern erklären. Als dieser fertig ist, zieht der Richter eine weitere Akte, die ein früheres Verfahren betrifft, und er wiederlegt anhand der dortigen Aktenstücke den Vortrag in der aktuellen Akte. Schnell wird klar: hier geht es kaum um die Sache, hier geht es darum, einen Kollateralschaden gerichtlich durchzusetzen, einen Rückbauanspruch, der keine rechtliche Grundlage hätte. Aus vollkommen anderen Gründen.

Der Richter sieht dieses alles nicht. Auch in der 2. Instanz bleiben die Kläger mit ihrer Klage erfolglos. Sie wird bei Tragung der Kosten durch sie vom Landgericht als unbegründet zurückgewiesen,  ein weiterer Instanzenzug (die Revision vor dem Bundesgerichtshof) ist nicht zugelassen. Begründung folgt demnächst. Dann ergeht die Entscheidung in Bestandskraft. Punkt, Komma, Strich – fertig ist das Mondgesicht! Oder – wie wir früher machten: Pieks in Bauch und laut „Du bist ne Blutwurst!“

Aktenzeichen

• Amtsgericht Lichterfelde (77 C 404/09 WEG) – Urteil liegt vor, Berufung eingelegt
• Landgericht Berlin (85 S 114/10 WEG) – Urteil liegt vor, Begründung folgt

Ob die Begründung genug interessantes für eine Besprechung im Rechtsprechungsteil der Firmenhomepage des Büro Gotthal hergibt, ist noch zu prüfen. Dort werden bei Geeignetheit immer wieder gerichtliche Entscheidungen veröffentlicht.

• Zitat des Tages: Die Entfernung eines Erdtanks als Vorwand und Enteignung der WEG (vom 02.09.2009)
• Dies & Das: Der Rechtsanwalt ist ein Märchenerzähler vor dem Herrn (vom 31.08.2010)
• Dies & Das: Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist wie eine Perlenschnur (vom 16.03.2010)
• Lied des Tages: Die Berliner Band The famous, xtraordinary Blackbirds.tv (Website)

Kinders, das war aber auch ein harter Winter, die vergangene „Schneeschüppsaison“ 2009/2010. Jeder erinnert sich noch dran. Wir auch. Anfang des Jahres 2010 hatten wir gut zu tun. Wir berichteten darüber. Es ging damals um „Schnee von gestern“. Den Berliner Abgeordneten haben wir heute bisschen was erzählt, vom Schnee von gestern und warum man deswegen auch an den Schnee von morgen denken müsse, und so weiter. Der Ausschuss für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz hatte uns eingeladen, eine Stellungnahme abzugeben, zu dem Entwurf eines neuen Berliner Straßenreinigungsgesetzes. Die Idee fanden wir prima und zogen mithin heute vor den Ausschuss. Schließlich hat kaum jemand die Möglichkeit, der Senatorin Frau Lompscher und nicht wenigen Abgeordneten der verschiedenen Fraktionen mal was „Vernünftiges“ zu diesem Thema zu sagen, und vor allem: aus der Praxis.

Für Regionalisten unter unseren Lesern: Die Berliner Abendschau hat am Abend darüber berichtet! Siehe weiter unten!

Nein, mal ganz ehrlich. Hier und da ist so eine Ausschuss-Sitzung im Abgeordnetenhaus ja ganz spannend und manches von Interesse. Allerdings gibt es auch dieses parteipolitische Gezänk, das recht nervig erscheint und hier und da eine lustige, ja skurrile Wendung. Wie die mit der Warteschleife, von der kurz zu erzählen nichts schadet und deutlichen Widerhall eingangs oben links findet. Sagt doch Dieter Blümmel, Vorsitzender von Haus & Grund und Chefredakteur des GRUNDEIGENTUM: „Wenn die Hauseigentümerin in New York wohnt und Ihr da Plastikschildchen an die Hausfassaden nageln wolltet, dass der Schneebeseitigungsdienst von Fa. XY wahrgenommen wird, ja wie soll dann die Dame in New York überhaupt erfahren, dass Beschwerde über unzureichende Schneeräumdienstleistungen geführt wird?“ Richtig: Die Frage sitzt! Und kommt tatsächlich vor. Richtig ist: Die Verantwortlichkeit für die ordentliche Dienstleistung hat der Grundstückseigentümer, bzw. dessen Verwalter. Ihm die Möglichkeit abzuschneiden, überhaupt auch nur zu erfahren, dass etwas nicht funktioniert, das funktioniere eben nicht.

Der Vertreter von der Berliner Stadtreinigung nimmt im Wesentlichen zu den ihn betreffenden betriebsorganisatorischen Fragen Stellung: Können die Häufchen vom Schnee auch anderswo hingeschippt werden. Müssen die Fahrzeuge umgerüstet werden? Wie viele neue Fahrzeuge müssen angeschafft werden? Ein Herr namens Peter Ohm vom Verband mit dem etwas sperrigen Kürzel VDGN (ausgeschrieben: Verband Deutscher Grundstücksnutzer), äußert grundsätzliche Bedenken. Der Verband lehnt den Entwurf aus einer Vielzahl von Gründen ab! Ich eher nicht, ich bin nur der Meinung, dass partiell nachbessert werden müsste. Meine Argumente lassen sich nachlesen am Ende dieses Beitrags.

Im Unterschied zu meinen Vorrednern, die allerdings sämtlichst vor mir an der Reihe waren, war ich daher ein Nachredner und sondierte sorgsam, ob ich mich lediglich in Wiederholungen zu begeben hätte, oder ob meine im Entwurf vor mir liegenden Anmerkungen noch „eine besondere Stellungnahme“ – im Vergleich zu allen vorherigen – sein könnte? Und das war es denn doch noch, denn meinen Schwerpunkt hatte ich sorgfältig als Haus- und Grundstücksverwalter ausgebuddelt aus dem nicht beräumten Schnee, der vom Vorjahr noch lag. Ich hatte nicht die Aufgabe, Verbands-Stellungnahmen abzugeben, sondern ich ließ mich „frei von der Leber“ weg und vom praktischen Standpunkt aus.

Okay, es war das erste Mal, dass ich einem solchen Gremium zur Seite stand, hoffentlich in hilfreicher Weise und was meine nachfolgenden Redner von den Abgeordneten aller Fraktionen allerdings auszeichnete, war, dass sie meine Argumentationen mehrfach aufgriffen und mich beim Namen nannten. So fühlte ich innerlich, ich wäre zumindest verstanden worden und ob es aber etwas nütze, hier eine sagen wir 6 bis 7 minütige Rede gehalten zu haben, das werden wir noch sehen.

Weil ich seitens der Presse noch gebeten worden bin, stelle ich meine Rede hier als pdf-Download zur Verfügung. Ich wünsche dem Gesetz noch ein wenig mehr „geistige Reife“ und „Entwicklung“ und dann „viel Erfolg“, und hoffentlich werden einige der klugen Beiträge insbesondere von Dieter Blümmel (und natürlich mir! ;-)) aufgegriffen. Dann wäre ich zwar umsonst da gewesen, aber nicht vergeblich. Ach ja, die Parkgebühren nicht eingerechnet. Ganz neu für mich: an den Apparaten vor dem Abgeordnetenhaus lassen sich die Parktickets wie Klopapier abziehen, ist das Absicht?

Update vom 28.09.10 – Videobeitrag

Bericht von Christian Walther, RBB-Abendschau, 27.09.10 um 19:30 Uhr (Lautstärke verstellbar) – via Youtube

• In eigener Sache: Meine Stellungnahme zum Straßenreinigungsgesetz-Entwurf
• Fremdling/k: Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN)
• Bekanntling/k: Verband Haus & Grund
• Bekanntling/k: Grundeigentum-Verlag, geleitet von Dieter Blümmel

Update vom 13.01.11

• Nachträglich aufgetaucht: Das Wortprotokoll mit allen Beiträgen der Angehörten

Der ordentliche Hausbewohner weiß zu unterscheiden zwischen rechtmäßigem und unrechtmäßigem Tun. Während die Rechtsprechung der obersten Gerichtshöfe zuweilen Dinge in den Bereich der privaten Lebensgestaltung, der Entfaltung der Meinungsfreiheit oder in den Bereich informationelle Selbstbestimmung zuzuordnen weiß, sind wieder andere Dinge solche, die Vermieter ihren Mietern zu untersagen berechtigt sind. Ob das auch im vorliegenden, heutigen Fall so entschieden würde, darüber ist eine Prognose mitnichten möglich. Zu sehr hat die Rechtsprechung immer wieder ausgesprochenen Überraschungscharakter. Für alle Anrainer von Wasserläufen, Flüssen und Seen gilt bis zur obergerichtlichen Klärung: beachtet die Schilda…die wärn imma wilda!

Bis zur Klärung dieses „fiktiven“ Rechtsstreits bleibt abzuwarten, ob hier nur ein Hauseigentümer gleichen Namens die Hausordnung versucht durchzusetzen, der bislang im wesentlichen durch „fischiges“ Verhalten aufgefallen ist, durch Borniertheit, Stocksteife und in Ermangelung menschlicher Grundverhaltensweisen wie Lächeln, Zwinkern oder possierlich sein. Oder ob schlicht, wie User tanith auf twitpic orakelt, die Natur zurückschlägt?

(Dank an tanith)

Wir sind nicht verpflichtet, Schnee zu beseitigen, wir bekämpfen den Schnee….“ (Klaus-Dieter Tschäpe, Geschäftsführer RUWE Winterdienst, am 10.02.2010 im Radioeins-Interview)

Und das soll jetzt eventuell vollkommen anders werden?

Ja, weitreichende Änderungen sollen beschlossen werden. Nach dem Katastrophenwinter 2009/2010 hat der Berliner Senat jetzt den Entwurf zu einem veränderten Straßenreinigungsgesetz vorliegen. Die Drucksache 16/3460 steht zur Behandlung an und dem Entwurf zufolge soll sie zweistufig eingeführt werden.

Am Montag, den 27. September 2010 findet im Abgeordnetenhaus von Berlin, im Fachausschuss Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, eine Anhörung zu dem vorgelegten Entwurf statt. Mit dabei auf der geladenen Gäste- bzw. Rednerliste: der Bloggwart von gesichtspunkte.de.

 Mittelfristig muss der Senat alle verantwortlichen Akteure an einen Tisch holen und die bisherige Gesetzeslage und Praxis des Winterdienstes evaluieren. In Zukunft muss verhindert werden, dass über lange Zeit so wenig Schnee geräumt wird, dass sich allerorten geschlossene Eisdecken bilden können. (Credo der Faktion „Bündnis 90/Die Grünen“ im Abgeordnetenhaus, Drucksache 16/2974 vom 17.02.2010, damals allerdings noch kaum über tagesaktuellen Bedarf hinausdenkend), Link am Ende beim Weblotsen

 

 

 

Für und wider, pro und contra sind inzwischen formuliert. Eine Veröffentlichung wird auch hier erfolgen. Allerdings nicht, bevor die Argumente morgen im Ausschuss vorgebracht wurden. So entspricht es den Regeln der geschuldeten Höflichkeit. Morgen, Kinder, wird´s was geben, sagt der Berichterstatter. Wir berichten drüber!

Der Verschlagwortungs-Experte von gesichtspunkte.de hat lange überlegt. Ist das jetzt eine Prognose? Oder eine Position? Richtig ist: Man kann getrost die Prognose aussprechen, dass sich da was drehen bzw. ändern wird. Was genau, dafür ist es noch zu früh. Nein, es überwiegt die Verschlagwortung als Position. Denn im Moment werden Meinungen angehört. Also Positionen! Auch die von uns.

Suchtipp auf gesichtspunkte: Such nach „Schnee“, hier schmilzt er nicht!

 27.09.10: Wir haben zusätzlich hier unten noch die nach unserer Auffassung zwei relevanten Abgeordnetenhaus-Drucksachen als pdf-download eingefügt, damit sich der geneigte Leser ein Bild vom Stand dieses Verfahrens machen kann!

• Parlament Berlin: Drucksache 16/2974 vom Februar 2010 auf Antrag der Grünen
• Parlament Berlin: Drucksache 16/3460 vom September 2010 auf Antrag der SPD
• Tagesspiegel Online: Ausgabe 20.09.10: Straßenreinigungsgesetz

Für uns Pastorensöhne bzw. -töchter stellt ein unverstellter Blick auf Meyers Konversationslexikon, Ausgabe 1897, eines klar: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kann man nicht anders bezeichnen als ein Jahrhundertwerk. Vorläufer wie das allgemeine preußische Landrecht von 1794, das österreichische Allgemeine bürgerlich Gesetzbuch von 1811 oder der Code Napoléon von 1804 wurden ergänzt, ersetzt und „überführt“ als veraltet. Richtig so: einfach zu merken, es galt ab dem 01.01.1900.

Für alle anderen galt im Übrigen:

Bei Dr. Moll & Partner in der Charlottenburger Leibnitzstr. 29 kaufte jedermann 1899 daher noch nach altem, geltenden Recht ein. Für die Frage, ob ein Kaufvertrag mündlich zustande gekommen wäre, galt allerdings auch schon im allgemeinen preußischen Landrecht, dass es dazu zwei übereinstimmender Willenserklärungen bedurft hatte. Höchstrichterlich war allerdings die Frage noch unentschieden, ob durch das ständige Einatmen von lösungsmittelhaltigen Lacken (schnüffeln) in diesem Sinne „benebelte Frauenspersonen“ (ein gebräuchlicher Ausdruck damals) überhaupt noch geschäftstüchtig genug gewesen wären, Kaufverträge abzuschließen. Eine Beweislastumkehr, weitgehende Verbraucherschutzvorschriften: All das gab es damals noch nicht.

Und hätte die Kundin in der Leibnitzstr. laut „Hurtz“ gesagt, es wäre für die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages noch von nichtiger Bedeutung gewesen.

Tja, die Zeiten haben sich geändert. Lösungsmittel finden sich bereits seit über 200 Jahren in der Literatur.

• Meyers Konversationslexikon von 1897
• Martin Luthers Tischreden im allgemeinen
• Meyer weiß, was ist eigentlich Geschmeiß?
• Historisches auf gesichtspunkte.de (Recherchetipp)

Bundesgerichtshof

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute entschieden, dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung bzw. mit Verwandten und Bekannten vorzunehmen. Eine Klausel, die ihm dies verbietet bzw. vorschreibt, eine Fachfirma zu beauftragen („ausführen zu lassen“), sei deshalb unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige, befanden die Karlsruher Richter (Az. VIII ZR 294/09). Zwar sei es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Sie seien aber nur fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen. Dies setze nicht zwingend den Einsatz einer Fachfirma voraus. Folge der unwirksamen Klausel: Der Mieter musste im entschiedenen Fall daher überhaupt nicht renovieren.

Die Entscheidung ist taufrisch (heute) und im Wortlaut beim Bundesgerichtshof noch nicht erhältlich. Als kostenloser Service ist hier die Pressemitteilung des BGH abrufbar.

  Pressemitteilung des BGH vom heutigen Tage

(Danke, Jörg)

Lied des Tages: House of Cards (Omega, 1976)

Wenn viele Dinge passieren und reflektiert werden, und alle innerhalb eines Arbeitstages, dann nennt man deren Zusammenfassung eine Subsumtion. Eine solche versuchen wir hier überfliegerartig als Tagesbericht zu erstatten. Wem das zu schwierig erscheint, der suche Zerstreuung auf der neuen Partner-Website bekenntnisblog.de. Wir halten nochmals fest: das könnten wir sehr gut verstehen…denn das Thema ist schnell ranzig.

Neues Artwork

Wer hat nicht schon einmal an ihn gedacht und sich insgeheim vor ihm gefürchtet? Wenn wir es mit einem Querulanten zu tun haben, dann unternehmen wir zunächst noch etliche Versuche, ihn möglichst nicht zu reizen. Doch alle Liebesmüh ist umsonst, bzw. vollkommen vergeblich. Der Querulant braucht die Querulanz, damit er sich selbst fühlen kann. Er ist unfähig, menschlich im direkten Diskurs zu interagieren. Rede und Widerrede sind für ihn nicht der Versuch, eine Lösung zu erreichen, sondern einseitige Bestätigung seines Selbst: Ich bin wichtig, denn ich werde wahrgenommen. Unter Querulantenwahn haben hauptsächlich die öffentliche Verwaltung, Gerichte und Instanzen zu leiden. Oder schlichtweg auch betroffene Nachbarn, also wir selbst! Denn der Querulant sucht sein Recht, koste es was es wolle. Nicht wenige Querulanten sind bei den Gerichten unterwegs, sondern etliche. Querulanten und ihr Handeln zu beschreiben, darüber zu berichten und deren Psychologie offen zu legen, könnte ein lohnenswertes, allerdings auch ein gefährliches Ziel sein. Denn wenn der Querulant sich ertappt fühlt und seine Handlungsweise entlarvt ist, wird er bös. Das wird hier auch mal Thema sein. Allerdings nicht heute. Deswegen kommen wir nun zu etwas ganz anderem. Flieg, mein Flugzeug flieg!

Neue Entscheidungen vom Gericht

Wie die Firmenwebsite des Büro Gotthal heute in den News meldet, liegt ihr ein weiterer Beschluss des Landgerichts zu einem Rechtsstreit vor. In dem Rechtsstreit ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer einen anderen auf Unterlassung der Nutzung seines Sondereigentums verklagt hat. Wie bitte? Doch, doch: der Fall ist schnell zusammengefasst und hat offen gesagt wenig grundsätzliche Bedeutung für die Fortschreibung des deutschen Wohnungseigentumsrechts. Was aber nicht gleichbedeutend ist damit, dass um abstruse Klagen nicht auch fürstlich gestritten werden könnte, vor allem, wenn Geld keine Rolle spielt. Der Fall ist eher im rechtlichen Mainstream von solchen Entscheidungen angelegt, mit denen sehenden Auges gerechnet werden konnte musste.

Das allerdings muss nicht bedeuten, dass nicht Wohnungseigentümer immer aufs Neue auf abstruse Ideen kommen.

Der Kläger verklagte seinen Miteigentümer und dessen Mieter auf Unterlassung. Beide hätten es forthin zu unterlassen, das im Untergeschoss des Hauses liegende Teileigentum (Teileigentum: nicht zu Wohnzwecken dienend) zu nutzen, beispielsweise als Büro oder zu Wohnzwecken. Dabei bemühte der Kläger buchstäblich „Gott und die Welt“. Das Landgericht fand nun in knappen, aber durchaus klarstellenden Worten eine Lösung: wie in der 1. Instanz blieb der Kläger erfolglos. Seine Klage wurde auf seine Kosten zurückgewiesen. Das hatten die Beklagten auch nicht anders erwartet. Wer sich für solche Fälle interessiert, besuche die entsprechende newsmeldung hier.

Schon krass, was Wohnungseigentümer so klagen. Allerdings: Wer die neueste Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen gelesen hat, wundert sich kaum. Nicht über das, was Wohnungseigentümer anficht, aussichtslose Prozesse zu führen, sondern was dabei herauskommt! Die Bauernregel lautet: Die Enten sind am Ende fett.

Weitere Entscheidung mit Hochspannung erwartet

Die Reihe der gerichtlichen Entscheidungen ist nach wie vor eine Perlenschnur der tagtäglichen und spannenden Ereignisse. In einem anderen Fall, über den wir nach Abschluss der Gerichtssache ausführlicher berichten, klagt ein Wohnungseigentümer gegen seinen Nachbarn. Der hat im Erdgeschoss aufgrund von Bestimmungen der Teilungserklärung sogenannte Sondernutzungsrechte. Diese beinhalten den Ausschluss der übrigen Eigentümer von der Nutzung derselben. Dabei handelt es sich um Gartenfläche. Dem Sondernutzungsrechtsinhaber waren durch den teilenden Alleineigentümer seinerzeit weitgehende Umgestaltungsrechte zuerkannt worden. Das ist für kleinste Wohnanlagen mit Zweifamilienhauscharakter (Wohnung oben, Wohnung drunter) auch nicht weiter ungewöhnlich. Eingeschlossen auch gartenarchitektonische Abgrabungen des Erdreichs. Was den Kläger nun veranlasst, die Vornahme solcher Arbeiten (Ausgraben und Entfernen eines Erdtanks, Wegschaffung von Erdreich, Anlage von Kraftfahrzeugabstellplätzen = so wie es die Teilungserklärung wörtlich vorsieht) für unzulässig zu erklären und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf Kosten des Sondernutzungsberechtigten einzuklagen, versteht niemand. Auch das Gericht hat den Antrag nicht verstanden. Brisant aber der Kunstfehler eines damit beauftragten Rechtsanwalts: Statt den Klagevortrag schlüssig zu gestalten, vergaß Anwalt Liebling (* Name geändert) die Verjährung. Mit dem Klageantrag reichten die Kläger auch Fotos aus dem Jahre 2005 (* Jahreszahl nicht geändert) ein und verlangte die Wiederherstellung in den Zustand, wie er 2005 vor der Vornahme derartiger Arbeiten ausgesehen habe, Beweis: die Fotos. Apropos „die Kläger“. Hatten die doch trotz Rechtsanwalt vergessen, dass einer der beiden dieselbe Klage vor Jahren schon einmal ohne Rechtsanwalt eingereicht hatte. Da lag sie nun jahrelang herum, weil die Richter nicht verstanden, was der Kläger nun eigentlich einklagen mochte. Jetzt trat der nochmalige Kläger schnell vom Antrag zurück und überlässt seiner Ehefrau das Feld, das weite Feld des Rückbauantrages.

Derartige Arbeiten unterliegen nun aber einer dreijährigen Verjährung. Dumm gelaufen. Nicht nur für die Mandantschaft: Sie kann u.U. Regress am Rechtsanwalt nehmen, der das „versaubeutelt“ hat. Oder hat Herr Rechtsanwalt Liebling (* siehe oben) die Verjährung geprüft und abgeraten? War die Klage blindwütig, aber von vornherein ohne Aussicht auf Erfolg? Fragen über Fragen.

Nach der mündlichen Verhandlung, die vor kurzem stattfand, entscheidet nun das erkennende Gericht, wie, kann nicht vorausgesagt werden, aber eine Tendenz, eine Rechtsprechungstendenz, die hat sich eigentlich schon ganz klar angedeutet. Der Sohn des Klägers hat die Beseitigungsansprüche seiner Eltern mit 20.000,- € angesetzt. So viel Gewicht stellt sich der Kläger vor, kann er auf den Beklagten ausüben und in die Waagschale werfen, wenn er den Anspruch durchsetzt. Der Sohn, so heißt es jetzt in sogenannten Internwitzen, sei nie ein guter Rechner gewesen. Mal sehen: die ungarische Rockgruppe Omega (deutsche Fansite) –die Rolling Stones des Ostens!- veröffentlichte vor gefühlten einhundert Jahren ein Album mit dem Namen Time Robber. Eines der Stücke auf dieser Platte hieß „House of Cards“. Unternehmen Kartenhaus – Wir geben ihrer Zukunft kein Zuhause!

Mal sehen, wie die Sache ausgeht.

Omega (Ungarn) – House of Cards (Album: Time Robber) 1976 – via Youtube

Noch interessante Entscheidungen?

In einer weiteren Sache klagt ein anderer Kläger derweil vor dem Landgericht auf Rückbau eines kompletten Zauns, gelegen vorn zur Straße hin. Auch in diesem weiteren Fall hat der Berechtigte, ein Erdgeschoss-Eigentümer ein sogenanntes Einfriedungsrecht, dass ihm nach Maßgabe der Teilungserklärung zusteht. Auch hier steht die Entscheidung noch aus. Alle Parteien erwarten die Entscheidungen mit Spannung.

Wir lernen was draus? Nichts. Wir haben es im Tagesbericht mit drei Klagegegenständen zu tun, die vor deutschen Gerichten ausgetragen werden. Vier Kläger und drei Beklagte, das macht vier mal drei gleich zwölf. Zieht man die m²-Wurzel aus 12 und rechnet den errechneten Wert noch einmal von sich selbst ab, dann bleibt als Endergebnis Null. Wie immer in solchen Rechnungen, selbst mit Pi kommt ein vollkommen anderer Wohnungseigentümer keinen Schritt weiter. Kann man nachvollziehen? Nein, es geht dabei jetzt mal nicht ums verpulverte Geld, um die Einbuße von Lebensqualität, um neue Autos, die sich Rechtsanwälte davon anschaffen können. Es geht um den Topf Bouillon, den Brühextrakt, den sich die Parteien hinterher in den Vorratsschrank stellen können. Berechnet wurde hier ein Nullsummenspiel, wenn auch herbeigezogen aus vollkommen unterschiedlichen Gerichtssachen. Alle finden bald in Berlin ihr Ende.

Hinterher wird’s gewürdigt werden, eventuell waren’s sogenannte Hornberger Schießen. In diesem Fall für die Kläger.

Leitsatzzitat – Veröffentlichung am 16.02.2010

WEG § 28 Abs. 3, § 21 Abs. 4

a) Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

b) Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (Fortführung von Senat, BGHZ 156, 19).

BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 – LG Koblenz AG Koblenz

Besprechungsteil

Im besprochenen Einzelfall einer Wohnanlage im Gerichtsbezirk Koblenz hatte die Verwalterin einen Betrag von 13.440,- € (Ansatz lt. Wirtschaftsplan des betreffenden Jahres – ergo: Sollbetrag) in die Jahresabrechnung als Ausgabe eingestellt und dem entsprechenden Miteigentumgsanteil des klagenden Wohnungseigentümers anteilig angelastet. Soweit zur Praxis in ganz Deutschland, wie sie üblich ist. In einer „guten“ WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) kein Problem: Wenn alle zahlen, wo ist das Problem? Problematisch erwies sich im entschiedenen Fall jedoch, dass einige Wohnungseigentümer mit ihren Wohngeldern ausblieben. Demzufolge konnte, was in der Praxis ebenfalls häufig der Fall ist, die als Sollbetrag kalkulierte und im Vorhinein (gem. Wirtschaftsplan) festgesetzte Instandhaltungsrücklage (jährlicher Ansparbetrag) tatsächlich nicht in voller Höhe zugeführt worden. Es mangelte an Liquidität im Verwaltungsvermögen.

Und deswegen haben jetzt die obersten Richter des Landes scharf nachgedacht und eine grundsätzliche Entscheidung getroffen, die in Verwalterkreisen für einigermaßen Haare raufen sorgen dürfte. Aber auch der Entlastung des Verwaltungsbeirats als dem Verwalter treu ergebener „klüngelnder“ Ergebenheitsbeirat wurde ein Rüffel erteilt: Die Entlastung des Beirats zu beschließen, wenn kein  Grund ersichtlich sei, auf mögliche Ansprüche zu verzichten, käme insbesondere dann nicht in Frage, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Hanebüchen.

Insbesondere eine Verwaltungsbeiratshaftung für die Richtigkeit von Jahresabrechnungen begegnet nach hiesiger Rechtsmeinung erheblichen Bedenken, denn die Tätigkeit ist regelmäßig ehrenamtlich und setzt keine besondere Vorbildung der Beiräte voraus. Das macht auch sauer auf die Gerichte, die Verwaltungsbeiräte als Garanten gerichtsfester Abrechnungen verantwortlich machen, die es in der Praxis eben gar nicht gibt, wie allein der hiesige Richterspruch eindrucksvoll unter Beweis stellt. Allerdings, und das ist festzuhalten, ist daher die Verwalterpraxis des Büro Gotthal auch im Hinblick hierauf wegweisend, weil auf der dortigen Website folgendes wörtlich zur Beirats- und Verwalterentlastung erklärt wird:

• „Die Entlastung des Verwalters und/oder des Verwaltungsbeirats kann beschließen, wer das mag. Wir haben dazu eine andere Meinung: Wir glauben, dass die Entlastung als Beschluss nicht mehr zeitgemäßer Verwaltung entspricht. Verboten ist es sicherlich nicht, derartiges beschließen zu wollen. Es macht nur keinen Sinn.“ (Quelle: Homepage, Büro Gotthal, Berlin – Stichwort: Verwalterentlastung)

So dumm ist dieser Gedankengang dann nicht! Ein Pluspunkt. Zurück zum Urteilsspruch aus Karlsruhe: Und um Wiederholungen zu vermeiden gewissenhafte Lotsentätigkeit ins Netz und Hinweis auf die Möglichkeit, den obergerichtlichen Spruch bei uns kostenlos als pdf downzuloaden. Sicherlich wird sich die Redaktion „in Bälde“ noch genauer mit dem Richterspruch zu befassen haben.

Ob es in Zukunft klarere Abrechnungen gibt? Wir wissen es noch nicht. Fest steht: es gibt jetzt einen denkbaren neuen Einwand, der tatsächlich in vielerlei Hinsicht deutschlandweit als Regel verbreitet ist. Insofern war und ist hier wieder eine Assoziation mit Augenzwinkern denkbar: So sehr doch Wohnungseigentümer hier und da zu Gericht gehen, um Dinge durchzusetzen, so wenig ist doch glaubhaft, dass dies allein und nur „der Gerechtigkeit dient“ (historischer Spruch, Quelle hier). Und wer nach Karlsruhe geht, um dieses Problem „zu lösen“, der mag möglicherweise nichts anderes im Sinn gehabt haben, als ein Jemand, der Geschäftsführung ohne Auftrag begeht? Die weitere, ernsthafte Befassung mit dem noch an Druckerschwärze frischem Beschluss des BGH wird zeigen, ob tatsächlich alles viel besser geworden ist. Denn bekanntlich sind Juristen nur in äußerst wenigen Zusammenhängen jemals als gute Kaufleute, Buchhalter und Zahlenmenschen bekannt geworden. Aber das sagten wir schon, auf dieser Website.

• Kostenloser download: Die BGH-Entscheidung im Wortlaut (pdf)
• Nicht schlecht Gut subsummiert: Haufe-Verlagsgruppe, Beitrag vom 16.02.10 (haufe.de)
• Auch klug, weiter gedacht: Fragen und Antworten zur Insta-Rücklage (haufe.de)
• Landgericht Berlin: Von der Sinnsuche über Jahresabrechnungen (gesichtspunkte.de)
• Knappe Rücklagen? Ideen: Wofür Fahrradständer gut sind (gesichtspunkte.de)
• Auch der BFH mängelt gern: Von der Behandlung der Insta-Rücklage als Werbungskosten (gesichtspunkte.de)
• Praxisbericht: Die Instarücklage wird auch schon mal auf dem Bierzettel gebildet (gesichtspunkte.de)
• Schlawiner: Wohnungseigentümer als „Geschäftsführer ohne Auftrag“ (inspiriert von haufe.de – mit Empfehlung für OnlineAbo)

Das Prinzip geht in Ordnung. Seine konkrete Anwendung nicht immer.

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Und hoffentlich sind Geschäftsführung ohne Auftrag und vor allem die Grundsätze einer Notgeschäftsführung eng auszulegen. Sofern sie aus einer nachweislichen Not geboren wurden, kann man das unterschreiben. Andererseits kann das nur hoffen, wer einen besserwisserischen Querulanten mit verwalten muss, der ständig Rechnungen seiner ruinösen Pseudo-Baufirma ausbringt und deren Bezahlung Erstattung auf gerichtlichem Wege einfordert. Die zitierte Rechtsprechung richtet sich offensichtlich gegen zerrüttete Verwaltungsverhältnisse und die oft aufgetretenen, früheren finanziellen Gesamt-Havarien (ostdeutsch aus dem Arabischenʿawār, „Fehler, Schaden“) für Fiasken (frei erfundener Plural von Fiasko).

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Weiterführend

• Ständige Fortbildung? Haufe Verlagsgruppe – Abo „Die Eigentumswohnung“
• Ständiges Wohlgefühl: Jede Zelle meines Körpers ist glücklich!
• Rechercheempfehlung: Querulantentum (auf gesichtspunkte.de)
• Väternotruf: Der Querulant
• Für vaterlandslose Gesellen besser: Definition des Querulanten (auf wikipedia)

(Achtung: Der Abschluss eines derartigen Abos wird von uns empfohlen, ist aber mit Kosten verbunden! Warum auch nicht? Wir bekommen für diesen Tipp keinerlei Innenprovisionen, sondern geben den Tipp aus fachlicher Überzeugung kostenlos als Servicehinweis. Jeder Leser darf den Tipp gern für sich behalten, als Geschenk der Redaktion!)

 In dem Rechtsstreit WEG Irgendwostraße in Berlin-Nirgendwo (* Ort geändert)
78 C512/09 WEG (* Verfahrensnummer geändert)

teilt die Beklagte mit, dass sie die Zahlung der Hauptforderung nebst Zinsen zur Erhaltung des Rechtsfriedens am Donnerstag, dem 14. Januar 2010 an die Prozessbevollmächtigten der Klägerin geleistet hat. Die Beklagte ist gerade erst in das Haus eingezogen und zieht es vor, die mögliche Zerrüttung mit der Wohngemeinschaft aufgrund des Rechtsstreits durch Zahlung des geltend gemachten Betrages zu vermeiden. … Die Beklagte kündigt ferner an, für den Fall, dass die Klägerin die Erledigung des Rechtsstreits erklärt, auch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.“ (Quelle: Schriftsatz einer Rechtsanwältin)

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Allerdings: So kann man das zwar sehen, der Realität wird das nicht gerecht. Und der hiesige Rechtsstreit spielt auch nicht in Tempelkreuz (berolinisch für den Amtsgerichtsbezirk Tempelhof Schrägstrich Kreuzberg), sondern in der Außenstelle Lichterfelde des Amtsgerichts Schöneberg. Die neue Wohnungseigentümerin hatte die Einheit in der Zwangsversteigerung billig erworben, wenn man die Preise dort, in sehr guter Wohnlage, miteinander vergleicht.

Das Lamento (Definition: hier)

Dass Wohnungseigentümer mit Wohngeld ausfallen, ist bekannt. Dass ausfallende Wohngelder bei fruchtloser Zwangsvollstreckung sodann ausgebucht werden müssen, weil sie nicht mehr betreibbar sind, ebenfalls. Darüber dann als neuer Wohnungseigentümer lamentoartig Schriftverkehr (auch mit der neuen) WEG-Verwalterin führen zu wollen, ist eine Sache. Eine andere Sache ist, wenn brieflich hinreichend nachgelesen werden kann, dass sich eine neue Wohnungseigentümerin expressis verbis weigert, die auf ihr Sondereigentum entfallende Sonderumlage zu entrichten. Denn dies Geld wird zur rechtssicheren und nachhaltigen Bewirtschaftung der Wohnanlage dringlich benötigt. Um wegen Wohngeld zu streiten, kommen manche Kontrahenten gar auf die Idee, ein Kontrahage zu führen. Etwas Ähnliches stand nach Einschätzung der (neu im Amt befindlichen) Hausverwalterin auch hier unmittelbar bevor.

Zu dieser Einschätzung war sie gelangt, weil vorgerichtlicher Schriftverkehr des Lebensgefährten der Wohnungseigentümerin in vagen Ankündigungen verweilte. Ob beispielsweise eine Sonderumlage zur rechten Zeit gebildet worden sei und nicht etwa rechtsmissbräuchlich und in der (fiesen) Absicht, seine Lebensgefährtin in Folge vorwerfbaren, zögerlichen Zuwartens auf einen günstigen Zeitpunkt ….(vorsätzlich) zu schädigen, usw. und so fort. Die Briefe kamen vermeintlich kluggemeint daher, für den kenntnisreichen Leser aber eher possierlich und ließen einen latenten, bedrohlichen Unterton kaum überhören. Gedankenspiele eines Lebensgefährten, der strafrechtlich relevantes Fehlverhalten der übrigen Wohnungseigentümer zu sehen meint, dies nennt man in Plattitüde ausgedrückt ‚einen starken Tobak‚. Betroffen hier aber auch: Nichtraucher. Die dazu passende Bauernregel aus der niemals ausgestrahlten Folge Verwalter sucht Frau zwecks Zahlung von Wohngeld… lautet: Die Enten sind am Ende fett.

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Und weil die Dame trotz aller ernstgemeinten Mahnungen nicht gezahlt hat, und erst dann, ist nunmehr Klage auf Zahlung erhoben worden. Mit überraschend schnellem Einlenken der Gegenseite, die -wie oben nachgelesen werden kann- nicht nur die Hauptforderung ausgeglichen hat, sondern auch angekündigt hat, die Kosten dieses (vermeidlichen) Rechtsstreits zu übernehmen. Einen Menschen, der sich für Computer begeistert, nennen die Menschen gern PC-affin. Wenn Wohnungseigentümer sich so verhalten, kann man das als brav bezeichnen, denn es führt tatsächlich zur Befreiung von solchen Prozessen, die überflüssiger als flüssig sind. Oder man nennt es bravin. Oder bravurös? Egal, die Sache findet Erledigung. Die Liste der vermeidbaren Verfahren ist kürzer geworden, eins davon ist abzuhaken: Erledigt.

Die Mitarbeiterin der hier ungenannt bleibenden Hausverwaltung sagte noch, sie hätte angesichts dieses Schriftsatzes lächeln müssen. Wir auch.

Otto.Soundschnipsel.Alice.Schwarzer

Das Oberlandesgericht Köln hat in einem Urteil vom 19.01.2010 -Aktenzeichen 24 U 51/09- brandaktuell auf Schadenersatz gegen einen Hausverwalter entschieden. Die Verlagsgruppe Haufe berichtet hier aktuell über den Fall, Teilzitat:

 Lehnt ein Immobilienverwalter Mietinteressenten allein schon aufgrund ihrer Hautfarbe oder ausländischen Herkunft ab, kann er auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haften.

Hintergrund Ein Paar schwarzafrikanischer Herkunft, das auf Wohnungssuche war, hat sich im Jahr 2006 auf eine Annonce eines Wohnungsverwalters gemeldet und einen Besichtigungstermin vereinbart. Den Besichtigungstermin sollte die Hausmeisterin des Objekts durchführen. Diese wies das Paar allerdings mit den Worten ab, die Wohnung werde nicht an „Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken“ vermietet. Daraufhin verlangte das Paar Schadenersatz und Schmerzensgeld.“

Der überaus interessante Fall wird ausführlicher unter obigem Link dargelegt. Indem wir den Artikel teilweise zitieren, möchten wir einen Linktipp aussprechen und empfehlen, die informative und gut gemachte Website der haufe-Verlagsgruppe zum dargestellten Fall zu besuchen.

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Das Otto-Waalkes-Zitat aus Gründen der objektiven Information über die Titulierung dieses Beitrags oben als Audioschnipsel ebenfalls eingefügt: english for runaways – Englisch für Fortgeschrittene, ist schon etwas länger her, und dürfte der neueren Rechtsprechung zufolge inzwischen politisch unkorrekt sein. Das Urteil ist zwar teils zu kritisieren, folgt aber einer konsequenten Linie zu ächten, wenn Menschen andere Menschen aufgrund ihrer Hautfarbe verächtlich machen. Interessant wäre die Frage, ob die beleidigende Hauswartsfrau von dem Verwalter wirksam in Regress genommen werden könnte? – Weitere Informationen zum dargestellten Fall hätten wir sehr gern, weil wir uns kaum vorstellen können, dass zwar Eltern für ihre Kinder, Hausverwalter aber auch für solche Hauswartsleute haften können sollen müssen, die auf dem Treppenpodest dummes Zeugs reden. Hier fehlt der Nachweis einer Schlüssigkeitskette, wonach ein Hausverwalter Arbeitsanweisungen an den Mann die Frau bringt, wonach die Vermieterhilfstätigkeit des Hauswarts Schlüsselwarts auch mit generalisierenden Vorauswahl-Kriterien zu den Obliegenheiten eines Hauswarts gehören können. Das ist mehr als fragwürdig.

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Solange Hausmeister Krause sich in seinen eigenen vier Wänden über andere ausspricht, ist das bspw. für SAT1 noch in Ordnung und kann sogar ausgestrahlt werden. Für Deutschlands Hausmeister als Teil der beruflichen Öffentlichkeit aber wird klar: es geht zur political-correctness-Nachschulung. Ob Fortbildungsbeihilfen dafür zur Verfügung gestellt werden, war bei Redaktionsschluss noch nicht abschließend bekannt.

gesichtspunkte.de hatte kürzlich hier über eine amtsgerichtliche Entscheidung in Tiergarten (Berliner Amtsgerichtsbezirk) berichtet, die unter dem Aktenzeichen 10 C 127/09.WEG am 08.10.09 verkündet wurde. In der (ad hoc) besprochenen Entscheidung ging es um die ‚en bloc‘-Wahl eines Verwaltungsbeirats aus vier Personen. Der Beschluss war für ungültig erklärt worden. Den Wortlaut dieser Entscheidung haben wir uns auch besorgt. Ein kostenloser download-Link befindet sich am Ende dieses Artikels. Der vollständige Wortlaut gibt uns Anlass, noch einmal auf das Thema zurück zu kommen. Wer allerdings die ersten Reaktionen von uns zuerst lesen möchte, bitte hier.

Unsere seinerzeitige Kritik zurück zu nehmen, besteht auch in Kenntnis des (jetzt vorliegenden) kompletten Wortlauts kaum Anlass.  Die Entscheidung lässt uns Verwalter ahnen, dass auf den rechtsprechenden Gerichtsfluren ein Wind von Förmlichkeitserwägungen und stringentem Gedankengut weht, der der Praxis und (was wichtiger ist) dem ganz überwiegenden Eigentümerwillen heftig entgegenweht. Förmlich mag das Leben als Mieter sein. Warum auch Wohnungseigentümer in erster Linie förmliche Erwägungen gegen sich gelten lassen müssen? –  darauf erhalten Ratsuchende gerichtlich kaum eine vernünftige, nachvollziehbare Antwort!

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Das Prinzip der gemeinschaftlichen Mitverwaltung (§ 21 WEG) aller Wohnungseigentümer und was wir die Vorgreiflichkeit von Versammlungen nennen, also die zunächst erforderliche Willensbildung der Versammlung, bevor überhaupt Gerichte eingeschaltet werden (dürfen), wird auf den Kopf gestellt. Was für professionelle Verwalter noch schlimmer erscheint: Der alte, nur anscheinend überkommene Begriff eines konservativ gestrickten Verwaltertypus, der nichts besseres zu tun hat, als Wohnungseigentümer bei ihrer Beschlussfassung mit ständigen Rechtsprechungstendenzen zu quälen, wird hochgehalten. Nicht unbedingt von älteren Richtern aus jener Zeit, sondern (vermutlich) von nachwachsenden Jungrichtern(innen). Es geht nun augenscheinlich darum, dass Verwalter eine Art Filterfunktion ausüben, die ihnen als grunddemokratisch erzogenen, modernen Menschen unverhältnismäßig erscheinen muss. Der Verwalter als willenloser Moderator aller Eigentümeranliegen? Das kann sein, muss aber nicht sein. Und was nicht bedeutet, ohne eigene Meinung zu den Dingen? Der Gestaltungsfreiraum von Wohnungseigentümern und Verwaltern wird stark eingeschränkt und auf gesetzl. Förmeleien zurückgeworfen.

Auszüge (Zitate aus dem Urteil), die dies belegen, sind:

„Zwar steht es den Wohnungseigentümern grundsätzlich frei, ob ein Verwaltungsbeirat gemäß um ein fakultatives Organ handelt. Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wie sich der Verwaltungsbeirat zusammenzusetzen hat. Hierzu gibt es in § 29 Abs.1 Satz eine klare, gesetzliche Vorgabe, nämlich dass der Verwaltungsbeirat aus drei Wohnungseigentümern zu bestehen hat. Diese Vorschrift ist zwar nicht zwingend, kann also abbedungen werden.“

Aha! Und weiter:

„Die Anzahl der Mitglieder kann deshalb (Anm. der Red.: nur) durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer vermindert oder erhöht werden. Durch bloßen Mehrheitsbeschluss können die Wohnungseigentümer die Anzahl der Mitglieder grundsätzlich nicht generell abweichend von 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG regeln. Sofern nicht eine Vereinbarung eine entsprechende Beschlusskompetenz einräumt, fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz für eine solche Regelung.“

Zweckmäßigkeitserwägungen bleiben außen vor, denn das Amtsgericht sagt:

„Zwar handelt es sich hier um keine generelle, sondern um eine individuelle Beiratsbestellung, jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass der angefochtene
Beschluss zu TOP 7 zwar nicht nichtig, jedoch anfechtbar ist aufgrund seiner Gesetzeswidrigkeit im Hinblick auf 5 29 Abs.1 Satz 2 WEG. Da unstreitig von der gesetzlichen Vorgabe abgewichen wurde und nicht ersichtlich ist, dass die Teilungserklärung eine anderweitige Regelung enthält war der Beschluss für ungültig zu erklären. Unbeachtlich ist daher, ob die Bestellung von vier Beiräten vorliegend angesichts der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Berufstätigkeit der
Beiratsmitglieder zweckmäßiger wäre.“ (Fettdruck/Hervorhebung durch Redaktion)

Letzteres erwarten folglich künftig weder Verwaltungen noch Wohnungseigentümer von Gerichten, sondern ein blindes (Prinzip der Justitia mit Augenklappen) Abklopfen von Beschlüssen auf rechtliche Formalitäten. Wertet man dies zutreffend aus, so muss dem beurkundenden Notar dieser Teilungserklärung im Nachhinein ‚eine Watschn‘ (nicht berolinisch, sondern bajuwarisch (Bajuwaren: ein merkwürdiges Bergvolk…), aber allgemein verständlich) für die Ursprungs-Teilungserklärung gegeben werden, die nicht einmal eine sinnvolle Öffnungsklausel enthielt. Allerdings muss man dabei bedenken, dass die WEG schon sehr lange existiert und auch nachweislich erst im September 2000 bereits schon, als der Bundesgerichtshof mit dieser Entscheidung alle sinnvollen Praktikabilitäten kippte, die Wohnungseigentümer bei zu harschen Teilungserklärungen ‚zitternd‘ vor sich hin beschlossen. Erst recht hat sogar der Gesetzgeber erkannt, dass eine Vielzahl von rechtlichen Problemen das WoEigG insgesamt modernisierungsgeeignet machten, denn sonst hätte es die WEG-Reform nicht gegeben, an der allerdings nach Meinung einer Vielzahl von Fachleuten auch weiterhin harsche Kritik erlaubt sein muss.

Mit Verwaltern wird hier ganz allgemein Tacheles geredet, wenn es heisst:

“ Die Kostenentscheidung betreffend die Beigeladene folgt aus des Gerichts veranlasst hat und sie grobes Verschulden trifft. Der BGH formuliert im Beschluss vom 23.08.2001 (NJW 2001,3339), dass der Versammlungsvorsitzende dafür zu sorgen hat, dass aus dem Abstimmungsergebnis „nach den maßgeblichen rechtlichen Regeln“ das Beschlussergebnis herzuleiten sei. Hieraus folgt, dass der Feststellungskompetenz eine Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden vorgelagert ist. Diese umfasst zunächst nur das Recht, den Beschluss zu überprüfen. Eine entsprechende Pflicht folgt für den Verwalter aus dem mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Verwaltervertrag, der insoweit Anknüpfungspunkt für seine Haftung ist. Die Prüfungskompetenz des Versammlungsvorsitzenden erstreckt sich nach zutreffender Ansicht umfassend auf sämtliche Rechtswirksamkeits- und Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen. Denn mit der verbindlichen Beschlussverkündung wird der unterliegenden Minderheit die Anfechtungslast auferlegt. Die Beschlussverkündung soll aber nur der Rechtssicherheit der Wohnungseigentümer dienen (Becker, ZWE 2006, 162).“

S’kalt in Berlin, für alle Beteiligten. Okay, dass das Amtsgericht die Beiratswahl aufgehoben hat, obwohl es objektiv niemandem nützt, weder der WEG, noch dem Verwalter. Denn Sachverstand im Beirat, der aus mehr als drei Köpfen besteht, ist nicht von der WEG-Kante zu stoßen mit guten Gründen. Die Schadenersatzpflicht eines Verwalters wegen der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten festzustellen, das ist die eigentliche Tortur des quadratischen Kreises, oder wie das heißt…

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Weiterführend

Amtsgericht Tiergarten, vollständiger Wortlaut

Beim Amtsgericht Spandau ist eine Klage auf Ungültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen anhängig. Inhaltlich geht es darum, dass in der Spandauer WEG seinerzeit die Dachgeschosse in unterschiedlicher Weise ausgebaut wurden, zu Wohnzwecken. Eins wurde nicht ausgebaut. Das alles steht hier nicht im Streit, wenn es auch Streitthema ist. Unfreiwillig. Denn das sind alles Dinge, die müssen einfach recherchiert werden, dann werden die Fakten aufgeschrieben, aufaddiert und es kommen neue Berechnungen zustande. Die Berechnungen bilden ihrerseits die Grundlage für einen Umschaltbeschluss. In Ansatz gebracht wird ab einem bestimmten, in der Zukunft liegenden Stichtag nicht mehr die alte Wohnfläche oder der entsprechend daran orientierte Miteigentumsanteil. In Ansatz gebracht wird dann die neue Wohnfläche als Verteilungsmaßstab für die Abrechnung von Wohngeldern, ergo auch für Wirtschaftspläne, die die Grundlage für Zahlungen an die Gemeinschaft bilden.

Wo fängt man damit an? Und wo hört man auf, noch intensiv nachzuforschen? Diese Überlegung nennt man das Ermessen der Versammlung. Denn sie entscheidet, wie zu verfahren praktikabel und wirtschaftlich vertretbar ist. Das Ergebnis ist ein Beschluss. In diesem Fall beschloss die WEG folgendes:

Beschluss 14|03|02| Vorbereitungsbeschluss Im Hinblick auf die beabsichtigte Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtl. der Betriebs- und Verwaltungskosten auf Wohn- bzw. Heizflächen durch die WEG wird die Verwalterin ermächtigt, den Zutritt zur Wohnung Piepenbrink (* Name geändert) notfalls auch gerichtlich unter Einschaltung eines Rechtsanwalts zu erzwingen, um zusammen mit einer Architektin die zugrunde zu legenden Flächen zu ermitteln.“ (Quelle: Beschlussprotokoll)

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Dem vorausgegangen war vieles, was hier auszubreiten nicht wichtig ist. Es gab Vorbereitungen und es gab Gelegenheiten. Daran hielt sich Herr Piepenbrink nicht. Er hat alles, was dazu mit den übrigen Wohnungseigentümern verabredet war, auf eigene Kappe und in nicht ganz durchsichtiger Weise initiiert. Lange nachdem Fristen abgelaufen waren, meldete er sich noch mit einem ‚Waschzettel‘ seinerseits bei der Verwalterin und stellte ein Ergebnis seiner eigenen Überprüfungen vor. Das fand die Verwalterin in einem Gespräch unter Zeugen im Büro am Ort der Verwalterin nicht überzeugend oder zumindest erst einmal überprüfungswert. Die Überprüfung eines derartigen Ergebnisses kann jedoch nur vornehmen, wer auch die Berechnungsweise dargelegt bekommt. Es sind Zahlenketten, Multiplikatoren, Beschriftungen, Indexe nachzuvollziehen anhand von Zeichnungen. Das alles will Herr Piepenbrink aber nicht offenlegen. Irgendwann später trifft plötzlich eine Rechnung über 500,- € bei der Verwalterin ein. Herr Piepenbrink hat jetzt einen Sachverständigen beauftragt, die richtige Wohnfläche zu ermitteln, Rechtsgrundlage der Berechnung ist die II. BerechnungsVO (die inzwischen seit 2003 nicht mehr gilt). Die Verwalterin soll die Kosten der Einschaltung übernehmen. Interne Beratungen ergeben, dass hierfür zwar keine Rechtsgrundlage besteht. Man werde ohne Anerkenntnis eines Rechtsanspruchs freiwillig 250,- € zahlen, um ein Verfahren zu vermeiden. Zug um Zug gegen Herausgabe der Berechnungen, die nicht beigefügt waren. Das verweigert Herr Piepenbrink wiederum. Die Sache fängt irgendwie an zu nerven, ganz gehörig.

Da der Einigungsversuch nicht erfolgreich ist, beschließen nun die Wohnungseigentümer auf der Versammlung im vergangenen Juli obiges, nachdem sie zuvor einen Rechtsanwalt gefragt haben. Darüber besteht jetzt der Rechtsstreit vor dem Amtsgericht. Die Parteien verhandeln mündlich zur Sache. Die Verwalterin erscheint etwas zu spät, weil morgens auf der Avus die Hölle los ist. Alle sind mittendrin im gegenseitigen Redefluss. Ein Wort gibt ein nächstes, und weitere Worte geben ein weiteres. Man unterbricht den anderen auch mal, so ist nun mal das Leben. Holterdiepolter. So ist das auch mit den Argumentationsketten, deren unverbundene Argumentateure blut- und sinnleer aufeinander einreden, genau genommen, um selbst in Ruhe gelassen zu werden. Lose an uns herunter hängen diese Argumente, weil wir unfähig sind, wechselseitige Beziehungen, Verbindungen, Verständnis, Verstehen miteinander gemeinsam aufzubauen. Herr Piepenbrink hat irgendwie das Gefühl, man hätte ihn da ‚auf dem Kieker‘ seitens der Gemeinschaft. Er will partout niemanden in seine Wohnung hereinlassen. Wobei das mit dem Kieker nicht stimmt. Er bildet es sich nur ein. ‚Niemand hat die Absicht, eine Mauer‘ (um Herrn Piepenbrink) zu errichten, aber es kann durchaus sein, dass er selbst eine wünscht, um sich herum, als Schutz gegen zudringliche Verwalter und begehrliche, geifernde Verwaltungsbeiräte, die nach einem Zuviel an Wohnfläche trachten, ausgemacht und nachgemessen genau in seiner Wohnung. Er sagt, das sei keine Wohnfläche da oben.  Nur heute sagt er es nicht deutlich, das verwirrt die Vorsitzende (Richterin), die sich keinen vernünftigen Reim darauf machen kann, was Herr Piepenbrink eigentlich bezweckt.

Wo das Problem sei, fragt das Gericht. Warum muss dieser Streit sein? Es sind eine Vielzahl von Argumenten denkbar, und wenigstens einige davon werden nun (erneut) ausgebreitet: Die anderen Wohnungseigentümer seien nicht so behandelt worden, es gibt(aber)  einen Gleichbehandlungsgrundsatz. Muss man alle gleich gut behandeln? Oder gleich schlecht? Muss man Menschen überhaupt behandeln, die da erkennbar kein Problem machen, wie es Herr Piepenbrink aber doch fühlt? Doch, doch, die anderen sind genauso behandelt worden, sagt die Verwalterin. Nur die haben keine Kinkerlitzchen veranstaltet, wie Herr Piepenbrink. Die grundgesetzlichen Rechte auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus den ersten Schriftsätzen der jungen, energiereichen Rechtsanwältin kommen heute hier wohl nicht (mehr) zur Sprache. Sie waren nur vorläufiges Mündungsfeuer in einer  Schlacht der ersten allumfassenden Angriffe? Wirkungslos verpufft? Niemand redet ernstlich drüber. Wenn aber sogar die Grundrechte aus dem Grundgesetz herhalten müssen, weil eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern Wohnflächen ansetzen will, die richtig errechnet sind, wozu dann dieser Rechtsstreit? Ist es nicht selbstverständlich, dass solche Berechnungen richtig sein müssen? Im Grundgesetz der Bundesrepublik Deutschland steht kein Grundrecht auf richtige Abrechnungen. Die Frage, welches Quantum Ungerechtigkeit Wohnungseigentümer hinnehmen müssen, wenn es um richtige oder falsche Verteilungsschlüssel geht, ist in der Rechtsprechung oftmals streitgegenständlich. Es gibt Gerichte, die finden 5% Ungerechtigkeit hinnehmbar, und andere meinen, 15% sei noch hinzunehmen, denn Anspruch auf gottgegebene Gerechtigkeit hätten wir erst im Himmel. Sagen so Juristen. Kein Scherz.

Deutlich wird, es geht inhaltlich kaum um die Sache selbst. Es geht um Gefühle, um Ängste, um eine drohende, lebenslange Benachteiligung von Herrn Piepenbrink, der nun -infolge eines ihn fesselnden Verfahrens mit automatischer Wohnflächenfestlegung durch die selbstherrliche Verwalterin- dazu verdonnert wird, sein restliches Leben lang Wohngeld in einen gierigen Schlund namens Verbandsvermögen zu entrichten. Unumstößlich, unwiederbringlich, zwangsläufig. Der Rechtsanwalt der übrigen Wohnungseigentümer redet der Sache das Zeug. Die Sache ist, es soll die Berechnung von Herrn Piepenbrink kontrolliert werden. Eine Miteigentümerin, Architektin von Beruf, hat die erst beim Gericht eingereichte Wohnflächenberechnung des von Herrn Piepenbrink eingeschalteten Sachverständigen überprüft und kommt -allein aufgrund ihrer eigenen Kontrollrechnungen- zu einer erheblichen Abweichung. Der Grund liegt im erst im Verfahren rudimentär freigelegten Ansatz des Dachgeschosses (die ausgebauten Dachrohling-Räume). Herr Piepenbrink sagt, das sei keine Wohnfläche (aha!), die Architektin/Miteigentümerin ist anderer Meinung, nein, sagen wir so:  Sie hat sich ihre Meinung noch gar nicht bilden können. Denn sie will es erst einmal ansehen.

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Nachlese: Das Amtsgericht hat den Fall zu entscheiden und heute kann nicht gesagt werden, wohin die Reise rechtlich geht. Fest steht aber, dass es da ein Unzufriedenheitspotential gibt (Herr Piepenbrink), das der Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer richtig teuer zu stehen kommen kann. Denn derjenige, der sich nicht ordnungsgemäß verwaltet fühlt (in dieser Frage), der kann die ganze Welt in Frage stellen. Das fängt bei den ausgebauten Dachgeschossen an, knüpft aber schon recht bald an die weitere Frage an, warum nicht auch die übrigen Altbestands-Wohnungen (unterhalb des Dachgeschosses) überprüft werden? Müssten die nicht auch überprüft werden, zumal wenn deren Flächenberechnungen schon damals von einem stadtweit bekannten Immobilienbetrüger vermessen worden seien? Suggeriert nicht immer derjenige, der Wohnungen an Erwerber veräußern will, möglichst große Wohnflächen? So lässt sich aus einem Objekt mit 1.500 m² Real-Wohnfläche vielleicht eines mit 1.600 m² eindrucksmäßig berechnen, und wo die Prüfung eines guten Kaufpreises sich auf m² Wohnfläche bezieht, erliegen dann Käufer der falschen Vorstellung, die Wohnung sei 90 m² groß, in Wirklichkeit seien es aber 87,50 m² und niemandem ist das aufgefallen? Dann kommt die Frage der Parteilichkeit hinzu: Herr Piepenbrink findet auch noch verwerflich, dass die Architektin/Miteigentümerin Frau Nippes (* Name geändert) kostenlos diese Überprüfung vornehme. Sie sei parteilich. Sie habe sich jetzt ‚auch noch‘ in den Verwaltungsbeirat wählen lassen. Ein weitgehende Aussage, die viel Misstrauen innehat gegenüber der ehrenamtlichen, untadeligen Arbeit von gewählten Wohnungseigentümern, die als Verwaltungsbeirat eigentlich eher Fürsprecher richtiger Verwalterei sein dürften. Oder irren wir uns da? Ist ein Verwaltungsbeirat etwa ein monströses, geheimes Unterfangen im täglichen Kampf gegen Einzeleigentümerinteressen? Da spricht einiges dafür, dass das einfach Quatsch ist, so zu denken. Doch der Unzufriedene, ganz gleich aus welchen Gründen er unzufrieden ist, der stellt dann diese Dinge in Frage, nicht in diesem, aber in einem weiteren Gerichtsverfahren, und so werden jahrelang die Wohnungseigentümer in dieser einfachen, offensichtlich leicht nachprüfbaren Angelegenheit zu Menschen, die Abrechnungen und Wohngelder, Wirtschaftsplanbeschlüsse und Kostenverteilungsgerechtigkeit auf Provisorien aufbauen. Sehenden Auges etwas umstellen (Umschaltbeschluss), um schon zu wissen, dass derartiges in hohem Maße gerichtlich überprüft wird, durch mehrere Instanzen. Wird die WEG dann eine jahrelange Abrechnungsstreiterei das erste Mal bekommen in ihrer Geschichte,  und erledigte Abrechnungen werden für ungültig erklärt, nur weil seinerzeit (also heute) die WEG einen kostensparenden, nachvollziehbaren Weg gehen wollte, um zu richtigen Ergebnissen zu gelangen? Es muss weiter intensiv nachgedacht werden, denn der drohende Kollateralschaden muss auf jeden Fall vorausschauend vermieden werden durch umsichtiges, richtiges Handeln.

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Wenn es also richtig(er) wäre, beispielsweise 10.000,- € in die Hand zu nehmen und eine Gesamt-Neuvermessung der Wohnanlage in Auftrag zu geben, warum nicht? Sagt unser Rechtsanwalt: ‚Man sieht mal wieder, es sind immer die billigen Lösungen, die letztlich am teuersten werden.‘ Das sagt er allerdings hinterher auf dem Parkplatz nur zu uns, und der Gegner durfte da nicht zuhören.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer brandneuen Entscheidung klargestellt, was bislang teils strittig gesehen wurde: die Kosten der Öltankreinigung sind wiederkehrende Kosten. Diese Kosten stellen umlagefähige Betriebskosten dar, denn nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV sind als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage ausdrücklich die Kosten der Reinigung der Anlage, wozu auch der Brennstofftank gehört, aufgeführt. Entgegen der von einem Teil der Instanzgerichte vertretenen abweichenden Auffassung handelt es sich nicht um – nicht umlagefähige – Instandhaltungskosten. Die Entscheidung ist so neu, dass eine vollständige, mit Gründen versehene Urteilsbegründung noch nicht vorliegt.

Wir bieten daher -wie gewohnt- vorab die Pressemitteilung der BGH vom 11. September 2009 zum kostenfreien download als vorläufigen Ersatz.

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. Weder ist er richtungsweisend, sondern war u.E. nicht anders zu erwarten. Noch hat er eine besondere Sensationskraft. Es handelt sich aber um eine richtige, zielführende Entscheidung und erkennbar einvernehmlich sind sogar die nachlesbaren Reaktionen auch von Mietervereinen.

Weiter kommentieren werden wir den Spruch nicht

Weiterführender Link

Pressemitteilung 229/09 des BGH vom 11.11.2009

(Danke, Jörg)

Es hat sich viel geändert im bundesdeutschen Recht über die Wohnungseigentümergemeinschaft. So hat u.a. der BGH die Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG) als selbständiges Rechtsgebilde, den so genannten teilrechtsfähigen Verband bestätigt. Durch die WEG-Rechtsnovelle zum 01.07.2007 wurde dies noch näher ausgestaltet. Die Behandlung von Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Instandhaltungsrücklage ist durch die neue Rechtslage allerdings steuerlich in Frage gestellt worden. Denn die Zahlung derartiger Beiträge im Rahmen des monatlich zu zahlenden Wohngelds fließe nun, so die Rechtsmeinung dazu, einem anderen Vermögenskreis zu, als zuvor. Während vorher die WEG sozusagen als Gemeinschaft nach Bruchteilen behandelt werden würde, womit diese Zahlungen zwar Ansparcharakter hätten, die für solche Aufwendungen später  zu verwenden sind, die diesem Kreis erst noch entstehen (vergleichbar: Eigenkapitalbildung). Mit dem Entschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) über die Teilrechtsfähigkeit des Verbandes hat sich ein zentrales Argument der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eindeutig überholt: Eindeutig sei der zahlende Wohnungseigentümer mit Leistung der Insta-Rücklage an den teilrechtsfähigen Verband im Unterschied zur vorherigen ideellen Beteiligung des Wohnungseigentümers (Rechtslage zuvor) nicht mehr Herr der in § 10 VII WEG erfolgten Vermögenszuordnung. Mit einfachen Worten: erst zahlt der Wohnungseigentümer derartige Anteile ‚an sich selbst‘ als Mitglied einer Gemeinschaft und im (neuen) jetzigen Fall an ein vollkommen eigenständiges, fremdes Vermögensgebilde, den teilrechtsfähigen Verband.

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So sehr auch zentrale Argumente der bisherigen Behandlung derartiger Zahlungen früher überzeugend dargetan werden konnten, so wenig ändert sich allerdings mit der Veränderung des Rechts die Behandlung von Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage, weil etwa zentrale Argumente weggefallen sind. Das macht auch eine weitere Entscheidung des BFH (BFH, Beschluss vom 09.12.2008 – IX B 124/08 – BeckRS 2008, 25014514 – download hier am Ende) deutlich. Darin geht es (ein weiteres Mal) um den Werbungskostenabzug von Beiträgen zur Instandhaltungsrücklage. Die Beschwerde des Klägers und Beschwerdeführers hatte übrigens keinen Erfolg.

Sie (die Zahlungen – Anm. der Red.) können aber beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen verausgabt, die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind (BFH-Urteil vom 26. Januar 1988 IX R 119/83, BFHE 152, 471, BStBl II 1988, 577; BFH-Beschluss vom 21. Oktober 2005 IX B 144/05, BFH/NV 2006, 291; vgl. auch BFH-Urteil vom 14. Oktober 1980 VIII R 22/76, BFHE 131, 510, BStBl II 1981, 128).“ (BFH-Beschluss)

Es geht vorliegend um die Gruppe derjenigen Wohnungseigentümer, die in ihrer Steuererklärung Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung geltend machen (nicht um Selbstnutzer). ‚Erst im Zeitpunkt der (tatsächlichen) Verausgabung von (bereits eingezahlten) Instandhaltungsrücklagenbeiträgen (durch den Verwalter)‘  könne (weiterhin) mithin entschieden werden, wie diese verwendet worden seien: als Erhaltungsaufwendungen (sofort abziehbare Werbungskosten) oder etwa als Herstellungskosten (diese nur in Höhe der entsprechenden Absetzungen für Abnutzung). Nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) sei vorliegend allein die Frage maßgeblich, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Höhe Steuerpflichtige Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung tätigen.

Der entscheidende Senat des BFH folgt insoweit allen anderslautenden Veröffentlichungen (wie z.B. Sauren, Deutsches Steuerrecht 2006, 2161, 2163; Jenißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 1995, Rz 173) ausdrücklich nicht. Es deutet sich daher an, dass derartige ‚Sachliteratur‘ teils umzuschreiben sein wird.  Richtig auch die Vermutung, dass nicht alles Gedruckte in der erhältlichen Literatur vom Stand der Rechtsprechung bereits umfänglich gedeckt ist. Es bleibt richtig, eine distanzierte, nicht allzu vertrauen umfassende Einstellung zu derartiger Literatur bereit zu halten.

Die vorstehende Entscheidung erhalten Leser der Website gesichtspunkte.de hier als download kostenlos.

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Weiterführende Links

BGH-Beschluss V ZB 32/05 vom 2.06.2005 (Teilrechtsfähigkeit)

BFH-Beschluss IX B 124/08 vom 9.12.2008 (Werbungskostenabzug Insta-Rücklage – diese Besprechung)

Vorsicht, die nachfolgenden Gedanken gelten als intellektuell anspruchsvoll!

Die vorstehende Abbildung zeigt die Übersetzung eines Kochrezepts mit Hilfe eines internetbasierten Übersetzungsdienstes. Das Ergebnis ist haarsträubend, wie man zugeben muss. Die so genannte ‚teleologische Reduktion‚ hat im Gegensatz dazu nichts mit haarsträubenden Übersetzungsversuchen zu tun. Und auch nichts mit der Reduktion als Bestandteil ausgefeilter Küchentechnik. In einem vernünftigen Sinne genau diametral entgegengesetzt ist die teleologische Reduktion. Die (zutreffende) Ermittlung des Sinnes einer Rechtsnorm in der Rechtswissenschaft ist damit gemeint. Zur Vermeidung von -ahhhhhh!- hermeneutischen Zirkeln, wie bitte?

Mit dem Ausdruck Hermeneutischer Zirkel (von griech. ἑρμηνεύω [hermēneúō]: „auslegen, erklären, übersetzen“) wird der Problembefund bezeichnet, dass das Verstehen des Sinns kultureller Äußerungen (Darstellungen, Texte usw.) jeweils an bestimmte Vorbedingungen (Vorwissen und Vorannahmen, Werturteile, Begriffsschemata usw.) des Interpreten gebunden ist, welche im Regelfall nicht mit jenen des Autors deckungsgleich sind. Der Prozess der Annäherung beider „Verstehenshorizonte“ ist nicht direkt zielführend abschließbar, sondern besteht in einer je fortschreitenden Annäherung. Die Vorstellung eines kreisförmigen Zirkels bildet dabei die Tatsache ab, dass es keinen objektiv beginnenden und linearen, direkt zielführenden Weg zum Sinn z. B. eines Textes gibt, sondern der Verstehende sich erstens je bereits in einer verstehenden Annäherungsbewegung befindet und dabei zweitens wenn nicht sich schlicht „im eigenen Kreise drehend“, dann doch bestenfalls analog einer konzentrischen Spirale je sich dem Verstehensziel annähert, ohne es direkt erreichen zu können.“ (Quelle: wikipedia – hier)

Starker Tobak. Alles klar?

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In der Schule lernen Kinder im Alter von 13/14 Jahren gerade binomische Formeln.  Die machen Schwierigkeiten. Die Eltern fragen: ‚Wozu braucht man eigentlich binomische Formeln?‘ Antwort: ‚Keine Ahnung.‘ Die Eltern: ‚Du bist jeden Tag im SchülerVZ und verbringst dort viel Zeit. Selbst wenn dort hundertausende Datensätze geklaut werden und sich die Täter hinterher erhängen. Warum schaust du nicht im Internet nach?‘ Kann man im Internet Wissen klauen? Z.B.: Ob man binomische Formeln jemals braucht, ist übrigens im Internet schwierig zu erfahren.  Eine Mathe-Lehrerin hat es erklärt. Ich habe es nicht verstanden. Intuitiv allerdings schon: Entscheidend ist, dass binomische Formeln Grundlagenwissen darstellen, und das auf sie aufgebaut werden wird. Mit Sicherheit.

Bei teleologischer Reduktion ist es wie mit Kochrezepten, binomischen Formeln und hermeneutischen Zirkeln. Erst einmal ist ein Gesetzgeber tätig geworden, er hat sich was gedacht, dass er uns aber verschwiegen hat. Sonst stünde es ja irgendwo und man könnte es schlicht nachlesen. Hinterher sinnieren (nun) Juristen darüber, was der Gesetzgeber damit wohl gemeint haben könnte? Sie ergehen sich in Sternendeutungen, um der Wahrheit möglichst umfassend nahe zu kommen. Schön, dass es die teleologische Reduktion überhaupt gibt!

Ein Beispiel, dass die WEG-Juristen beschäftigt derzeit.

Ein WEG-Verwalter ist nach § 27 III 1 Nr. 2 WoEigG berechtigt, einen Rechtsstreit gem. § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 WoEigG zu führen. Diese Prozessvollmacht führt auch zur Vollmacht zur Abgabe materiell-rechtlicher Willenserklärungen (durch den Verwalter), aber nur insoweit, als sich diese auf den Gegenstand des Rechtsstreits beziehen (BGH, NJW 1992, 1963; NJW 2003, 962).

Außerhalb von Prozessen ist der Verwalter lediglich nur eingeschränkt bevollmächtigt, wenn er durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer besonders ermächtigt ist  (§ 27 II 1 Nr. 7 WoEigG). Die Vertretungsbefugnis ist Passivprozessen (Verwalter vertritt die Beklagten, die übrigen Wohnungseigentümer) geht in Folge der Rechtslage ganz erheblich weiter, als die Befugnis (im Übrigen) zum Abschluss von materiellen Rechtsgeschäften. Ein Verwalter kann im (passiv geführten) Prozess  Erklärungen im Rahmen dieses Verfahrens genehmigen, selbst wenn die Klage hiergegen sich gerade auf das Fehlen von Vollmachten stützt.

Diesen Widerspruch in sich aufzulösen, so schlagen daher Juristen vor, begegne man am besten im Wege der teleologischen Reduktion, indem man die Vertretungsbefugnis des Verwalters auf den Rahmen begrenzt, der außerhalb des Prozesses (auch) maßgeblich sei (sagt: Schmid, MDR 2009, 12 (13)).

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Teleologisch ist daher sozusagen die Hilfskrücke für die Zeit bis zur Schaffung einer gesetzlichen Regelung, die aus sich heraus klar ist. Und, um es noch einmal ganz klar zu sagen: Teleologie hat nichts mit Theologie zu tun, denn wenn dies der Fall wäre, wäre mancher Jurist zwischenzeitlich schon vom Glauben abgefallen. Teleologie schafft also ein gewisses Maß an ernsthafter Überzeugung, dass so zu verfahren wenigstens vorübergehend Rechtssicherheit schafft. Man glaubt, so sei es gerade noch vertretbar. Was jetzt doch wieder ein gewisses Quantum Theologie in sich hat. Lassen wir das.

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Weiterführende Links

Was ist eine psychologische Leerformel?

Wie übersetzt man Kochrezepte im Internet?

Planwidrige Regelungslücken und Teleologie?

Leitsatz der BGH-Entscheidung vom 29.04.2009 zum obigen Aktenzeichen:

BGB § 550 Ist ein formgerechter Mietvertrag mangels rechtzeitiger Annahme zunächst nicht abgeschlossen worden, so kommt durch eine insoweit formgerechte Nachtragsvereinbarung, die auf die ursprüngliche Urkunde Bezug nimmt, ein insgesamt formwirksamer Mietvertrag zustande.“ BGH, Urteil vom 29. April 2009 – XII ZR 142/07 – OLG Naumburg LG Dessau

Leitsatz der Redaktion gesichtspunkte.de dazu

Man muss das Leben eben nehmen, wie das Leben eben ist!“ (Juliane Werding, Schlager)

Vorsicht, Hausverwalter: Der Fall ist schnell erzählt. Ursprünglich war zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen worden mit Befristung. Jedoch stand dieser Mietvertrag unter dem Vorbehalt einer noch zu erfolgenden Genehmigung durch den Vorstand einer Aktiengesellschaft. Denkbar ist im Beruf des Hausverwalters, dass dieser einen derartigen Vertrag entwirft, um den Entwurf dieses Mietvertrages dem vertretenen Grundstückeigentümer zur Kenntnis zu bringen und die Gültigkeit des Vertragsabschlusses von der Unterschrift, der Genehmigung, durch den Vermieter und Grundstückseigentümer abhängig zu machen.

Und dann kommt das Leben hinzu . Es ist immer zu wenig Zeit, und der Grundstückseigentümer verschwindet auf die Bahamas und hat keine Lust aufs Schrifttum. Er lässt es liegen. Die Sache gerät in Vergessenheit. Der zur örtlichen Anwesenheit und Fleißarbeit verdonnerte Hausverwalter lebt inzwischen sein weiteres Leben, fertigt Abrechnungen, hält Eigentümerversammlungen ab, pi pa po. Inzwischen wird schon mal ein Mietverhältnis gelebt, das so noch gar nicht Genehmigung gefunden hat.

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Im entschiedenen Fall wurde ein noch zu errichtender Gewerberaum mit einer Fläche von 540 m² zuzgl. Außenflächen vermietet auf die Dauer von 13 Jahren.

§ 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vom 14. Juni 1994 lautet wie folgt:

Dem Vermieter ist bekannt, dass der Vorstand des Mieters nach Maßgabe seiner Geschäftsordnung diesem Vertrag zustimmen muss. Die Zustimmung erfolgt nach Vertragsabschluss in einem gesonderten Schreiben. Erfolgt die Zustimmung nicht innerhalb von vier Wochen nach beiderseitiger Unterschrift, so erlangt dieses Vertragswerk keine Rechtsgültigkeit. …“

Am 25.09.1995, also ein Jahr und drei Monate später, schlossen die Parteien eine schriftliche Vereinbarung über Änderungen dieses Mietvertrages, in der sie den Mietgegenstand flächenmäßig veränderten und eine weitere Reihe von Änderungen. Schließlich wurden die (inzwischen errichteten, fertiggestellten) Gewerberäume am 30. Juli 1996 übergeben. Schließlich kündigte der Mieter mit Schreiben vom 31. Dezember 2005 mit Telefax den Mietvertrag zum 30. Juni 2006 und war der Ansicht, die Schriftform des Mietvertrages sei nicht gewahrt. Deshalb sei der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ordentlich kündbar.

U.a. -und nur das soll hier besprochen werden, hat der Bundesgerichtshof dazu wörtlich ausgeführt:

Das Berufungsgericht geht weiter im Ergebnis zutreffend davon aus, dass ein wirksamer Mietvertrag über die Gewerberäume auch dann zustande gekommen ist, wenn der Vorstand der Beklagten die gemäß § 16 Abs. 2 des Mietvertrages innerhalb von vier Wochen nach den beiderseitigen Unterschriften unter den Vertrag zusätzlich geforderte schriftliche Zustimmung zu dem Vertrag nicht erteilt haben sollte. Denn die Vertragsparteien haben mit dem Abschluss der mehr als ein Jahr nach der Vertragsunterzeichnung getroffenen Vereinbarung vom 25. September 1995, die von den zur Vertretung der Beklagten befugten Personen abgeschlossen wurde, zum Ausdruck gebracht, dass die Gültigkeit des Mietvertrages nicht von der in § 16 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbarten Zustimmung des Vorstands der Beklagten abhängig sein sollte, und haben dadurch diese Bedingung übereinstimmend stillschweigend abbedungen.“

Merke: Man lebt das Leben, wie das Leben ist. Und selbst wenn man sich die Welt der Vertragsabschlüsse noch so stringent vorstellen mag, bspw. um sich 10 Jahre später darauf noch zu berufen. Das Leben ist in Elastizität, Flexibilität und im Fortkommen angelegt. Dazu gehört nach BGH-Meinung, dass sich ursprüngliche Vorbehaltsklauseln mit der gelebten Realität überholen. Das wäre ja auch noch schöner, Winkel-Advokatismus, wenn dem vorzeitig und unverabredungsgemäß ausscheidenden Mieter hier Recht gegeben worden wäre. Schließlich waren die Parteien mindestens 10 Jahre guten, gemeinsamen Willens.

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Weiterführende Links
BGH-Entscheidung zum download