1973/14: BGH: Die Entscheidung V ZR 57/12 vom 26.10.12 #Lesezeichen

Bundesgerichtshof

Bundesgerichtshof

Leitsatz der Entscheidung

WEG § 5 Abs. 1, Abs. 2

a) Durch die Teilungserklärung kann Sondereigentum an wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes nicht begründet werden; diese kann die Grenze zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Sondereigentum nur zu Gunsten, nicht aber zu Ungunsten des gemeinschaftlichen Eigentums verschieben (Bestätigung des Senatsbeschlusses vom 3. April 1968 V ZB 14/67, BGHZ 50, 56, 60).

b) Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 V ZR 176/10, NJW 2011, 2958).

BGH, Urteil vom 26. Oktober 2012 – V ZR 57/12 – LG Berlin
AG Schöneberg

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1617/12: Positionen: Ich habe schon drei Mal Kontakt mit Ihnen aufgenommen, nie reagieren Sie! Ich erwarte jetzt prompten Rückruf!

Sinnvolles Timing eines Mieters

Ein vollkommen unbekannter Menschmieter ruft aus einem der von uns verwalteten Häuser an. Mit etwas Glück zur telefonischen Bürozeit. Forsch verlangt er was von uns. Wir werden wie subalterne Spießer von ihm behandelt. Kernaussage: Seid doch bitte nicht so blöd! Wir sagen „Nein“ und „Nein“, oder „Rede nicht mit uns. Wir haben keine Vollmacht.“ Mieter sind wie Gesprächspartner diejenigen, die etwas begreifen und sich für einen Fehlanruf entschuldigen. Die Anderen, die haben immer Recht und geizen nicht mit Urteilen!

Die Anderen: Das sind die, die außerhalb der Bürozeit anrufen, aber nicht genau sagen, wo sie wohnen auf dem Anrufbeantworter, die nicht hinterlassen, es gäbe einen Vermieter ihrerseits, der „allein nur unser Kunde ist“. In diesem Mehrfamilienhaus gibt es dreißig Vermieter davon. Der Name des Anrufers ist kurz und ein Doppelname, aber uns vollkommen unbekannt. Zur Auffindung keine Unterstützung von dem Mann. Kommunikationshinderlich. – Es sind so Knallschoten, die sich selbst stets als Mittelpunkt allen Denkens einschätzen und für die keine Rolle spielt, mit welchem Aufwand der Umgang mit ihnen in folgerichtigen Bahnen stattfände.

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1584/12: Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof im Beschluss „V ZR 174/11“ vom 11. Mär 2012 #Außenfenstererneuerung (Kostenfolgen)

Bundesgerichtshof

WEG § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft. BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11 – LG München I AG München

In der obigen Entscheidung hat sich der Bundesgerichtshof mit der Zuständigkeiten-Zuweisung hinsichtlich von Außenfenstern im gängigen, streitüblichen Abgrenzungstintin von Wohnungseigentümern, Verwalter und Verwaltungsbeiräten eingemischt und für eine weitere Klarstellung gesorgt. Die Entscheidung haben wir aus eigenem, bedarfsgerechten Anlass durchgearbeitet und teilen dieses relevanterweise mit den Wohnungseigentümern der Welt, hier. Getreu dem niemals angewendeten Verwaltungssatz: Divide et impere. Teile und herrsche! Für Verwalter: Kasus knaxus oder: Beherrsche die Teilungserklärung! 🙂

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1488/12: Report: Instandhaltung: Von Rotgesichtsmakaken, Schimmelbefall und Flecken vom Spaken

Banner Report: Instandhaltung

Ein jeder Hardrockfan spricht gern vom Festival in Wacken. Mieter verschimmelter Wohnungen hingegen sprechen weniger gern vom „Spaken“. Dass schimmlige Musik gern in Waken aufgeführt wird, ist unbekannt. Spaken – Waken – Rotgesichtsmakaken: Es wird einen Grund haben, warum die Gesichsmakaken rot sind. Vielleicht vor Wut? Weil es überall schimmelt und Ungemach dräut.

Der Befund ist neu. Seit vielleicht eineinhalb Jahren wohnt der Russe im obersten Geschoss einer 2-Zimmer-Wohnung in einer Seitenstraße vom Kudamm als Mieter des dänischen Eigentümers aus Kopenhagen. Die Sache ist also von Anfang an international eingestellt. In englischer Sprache vermutet Steffen J., der dänische Eigentümer, in Emails an den Berliner Verwalter, er habe ein Problem mit „humidity“, zu Deutsch: Feuchtigkeit. Und um es vorweg zu nehmen, das stimmt. Jetzt liegen Fotos vor.

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1385/11: Wutbürger: Ich hasse es, …. #Kostenfolgen von Sonder- & Gemeinschaftseigentum

Wutbürger 02.2011 #Kostentragungspflichten

Aus McDo wird jetzt McWut: Der Wutburger ist vollvegetarisch, gesund, fördert den Stoffwechsel und lässt hitzige Emotionen fließen. – Ist die Terrassenentwässerung verstopft, weil sich niemand um ihre regelmäßige Reinigung gekümmert hat? Fängt an dem Fenster schon der Anstrich an abzublättern? – In welchen Fällen muss die Verwalterin etwas tun und kostet es die Gemeinschaft Geld? Und wann ist der Sondereigentümer selbst verantwortlich. Eigentum verpflichtet doch auch!

So manche Teilungserklärung wurde mit heißer Nadel gestrickt. Es ging allein darum, einen Verkauf von Einheiten „so schnell als möglich“ loszutreten. Geregelt wurde nur rudimentär. Den Rest regelt das WoEigG und im Übrigen sehr gern „die Rechtsprechung“. Schöne Vorbedingung dabei, Häuser erfolgreich zu verwalten, den Bestand von (meist zu geringen) Rücklagen zu schonen und kostenkritisch, vorsichtig und auf Bestandserhalt hin zu verwalten. Mit jeder Kleinigkeit kommen Wohnungseigentümer und es baut sich eine große Erwartungshaltung ggü. der Gemeinschaft auf. Sie soll möglichst vieles aus sich heraus veranlassen. Vertiefen wir bei Gelegenheit mehr. Heute kommt hier nur ein kleiner, giftiger Gartenzwerg zu Wort: der Wutbürger! Er isst oft einen Wutburger.

(EP)

1334/11: Report: Instandhaltung: Es stinkt im Bad, wir lesen eine Explosionszeichnung und unterscheiden Sonder- & Gemeinschaftseigentum!

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Die Qualität des „googlens“ (Rechtschreibung nicht überprüft) in Bezug auf Fachfragen zum Bereich Wohnungseigentumsrecht ist von fragwürdiger Qualität, wie das auch für gebrauchte Autos, Waschmaschinen, Saftpressen und das Mietrecht gilt. Eine Vielzahl von Antworten auf eine Suchanfrage bedeutet noch nicht, dass man die richtige Antwort bekommt. Eher bekommt man ganze Sammelsurien verschiedener, vollkommen subjektiver Meinungen von „Autoren“, deren Qualität im Übrigen häufig „unter aller Sau“ ist. Problematisch: Man erkennt den Wissenshintergrund von „Alleswissern“ häufig nicht. Dies hat der internetaffine, belesene Mensch klug mit zu bedenken. Wie auch beim Thema „Badlüftungen“

In Berlin-Wilmersdorf stinkt es im innenliegenden Bad des Mieters. Es ist der, der gern schreibt, manchmal auch nachts, ein bisschen poesieartig und dann verschickt er die Poesie elektronisch an seinen Vermieter. Der schickt uns dessen Poesie und „Nachtgedanken“ dann mal zu, bis wir uns das schließlich verbitten und darauf verweisen, dass wir nicht beauftragt sind, den Mieter zu verwalten. Sind wir nämlich tatsächlich nicht. Der Vermieter ist Wohnungseigentümer und will Zusatzkosten für eine entgeltpflichtige Zusatz-Dienstleistung namens „Sondereigentumsverwaltung“ einsparen. Und doch uns klären lassen, was der Mieter anficht. Dass es jetzt im innenliegenden Bad stinkt, erfahren wir folglich erst zu einem späteren Zeitpunkt, am Tag der Versammlung der Wohnungseigentümer.

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684/2010: Berechtigter Einwand? „Ja, wo soll ick denn den Schnee hinschüppen?“

Terrasse mit liegengebliebenem Schnee

Terrasse mit liegengebliebenem Schnee (Berlin-Wedding)

Am 12.01.2010 hatte gesichtspunkte.de u.a. folgendes berichtet, Zitat (Quelle: hier)

 Sie sollten wissen, dass es zur Sorgfalt und Obliegenheit des jeweiligen Wohnungsinhabers gehört, die begehbaren Außenflächen im ausschließlichen Einflussbereich des Wohnungsbesitzers (Mieter oder Eigentümer) schneefrei zu halten. Schneefrei meint das regelmäßige Abfegen derartiger Flächen, um diese von einer cm-dicken Schneelast und -decke zu befreien. Das Ziel muss es jetzt sein, und das ist m.E. unaufschiebbar, dass die Terrassen unproblematisch abfließen bzw. abschmelzen können, mit der Folge, dass es zu keinen drastischen Wassermassen und Feuchtigkeitseinbrüchen in die bspw. darunter belegenden Wohnungen kommen kann.“ (Aus einem Rundschreiben der Verwalterin, ausgehängt im Umland von Berlin)

Zu den hier fettgedruckt hervorgehobenen Zuständen kam es dort (im Umland) wie in Berlin (in diesem Fall Berlin-Wedding). Gut, solche Aushänge haben Hinweischarakter. Ihre Grundregeln, die zu befolgen obligatorisch ist, gelten aber auch ohne derartige Aushänge. Anders verhält es sich bei dem Versuch, mit aktuell veranlassten Aushängen Haftungsfreistellungen zu versuchen. Nach dem Motto: ‚Ich habe doch gesagt, dass…..‘ meint der Hinweisgeber (z.B. der Verwalter) den „Verwalteten“ (schreckliches Wort) gesagt zu haben, sie hätten damit rechnen können, es werde ein Schneebrett auf sie niedergehen, ein Eiszapfen werde sich von hinten in den Rücken des Opfers bohren und unter den Fußsohlen wieder austreten….

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Dieser Weg wird kein leichter sein…. (nicht Xavier Naidoo)

Welcher Weg auf ein deutsches Gericht macht schon Spaß? Die Frage kann ich nicht so richtig beantworten. Mir persönlich macht dieser Weg keinen Spaß, denn der Verhandlungssaal ist immer auch ein Sammelsurium von menschlichen Eitelkeiten, Selbstdarstellung, überbordenden Problemen und verpassten Lösungsansätzen. Dagegen hat es ein Verwalter von Wohnungseigentümern gut, wenn er neu im Amt ist. Dann fechten ihn diverse Streitigkeiten noch nicht an. Gedanklich bezeichnet man diese der Einfachheit halber als ‚Altlasten‘, also als Dinge, die unkundige, inkompetente und vollkommen überforderte Vorverwalter verbrochen haben. Diese Sicht ist natürlich eine Rationalisierung, also eine Art Zweckdenken für das eigene Selbstbewusstsein. Man sagt sich eventuell selbst, man sei in der Lage, Streitigkeiten vom Gerichtsflur zurück auf die ‚menschliche Ebene‘ zu zerren und damit den Einfluss von hochbezahlten Rechtsanwälten zu begrenzen. Es muss nämlich keineswegs so sein, dass Rechtsanwälte zu leiden imstande sind, wie richtige Menschen. Sie betreiben die Besorgung und Vertretung rechtlicher Interessen aus einem rechtlichen Gesichtspunkt. Und der hat oft mit ‚menschlichen Interessen‘ gar nichts zu tun.  In Berlin-Ruhleben ist heute Terminstunde. Da wo derzeit ebenfalls ein echtes Wildschweinproblem existiert (Gegend am U-Bahnhof Ruhleben), haben zwei Menschen in der ‚Sammelgarage‘ mit vier Plätzen zwei davon abgetrennt, die in ihrem eigenen Sondernutzungsrecht liegen. Eine Gipskartonwand ist errichtet worden. Ein Platz wird jetzt als eine Art Kellerverschlag genutzt. Der zweite bleibt Parkplatz. Beide Plätze können jetzt von den anderen nicht mehr betreten werden.

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Die Stimmung ist merklich im Keller….

Der Keller des Schreckens

Der Keller des Schreckens

Die Geschichte ist wie folgt: Das Haus wurde 1959/60 im sozialen Wohnungsbau errichtet und wurde seit dem von Werksangehörigen einer Baufirma (Werkwohnungen) bewohnt. 1988 scherte das den Umwandler einen ‚feuchten Kehricht‘ und er plante die Umwandlung in Wohnungseigentum mit Vermessern, Ingenieuren und Notaren. Die Kellerverschläge, darüber entwarf man einen Kellerplan, in dem alle Holzverschläge artig und äußerst ordentlich eingezeichnet sind. Jedem Tierchen sein Pläsirchen und jedem werdenden Wohnungseigentümer seinen Kellerverschlag. Anders als sonst oft üblich ordnet der beurkundende Notar die Kellerverschläge jeweils dem Sondereigentum einer Wohnung direkt zu. Das hat auch Vorteile: Die Verwaltung muss in diesem Fall nicht initiativ werden, sondern jeder Eigentümer muss seinen Anspruch selbst geltend machen. Die Praxis hatte aber bei den Umwandlungsbemühungen nicht ‚mitgewürgt‘ und deshalb scherten sich nun wiederum seit Anfang der 60iger dort wohnende Hausbewohner ebenfalls einen ‚feuchten Kehricht‘ um die notariellen Liebesdienste. Was der Notar streng nach Kellerplan regelte, lief an den Mietern der Wohnanlage gänzlich vorbei. Und kümmerte nun auch niemanden.

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