Ein Fax vom Makler - © Uli Stein (mit Genehmigung)

Die Bauernregel sagte irrtümlich: „Schon mit einer Immobilie nährt der Makler die Familie.“ Das war wohl gestern. Inzwischen ist das berufliche Leben der „Wald- und Wiesenmakler“ nicht einfacher geworden. Das Internet wird immer mehr zum Feind des heimlichen, diskreten Eigentümerverkaufs. Vorbei die Zeiten, in den Eigentümer ihre Immobilien diskret verkaufen konnten. „Das Internet macht alles kaputt“, denken inzwischen viele. Die Wahrheit ist: Der gute unterscheidet sich auch in Zeiten des Internets vom schlechten Makler. An schlechten Maklern kann man reichlich „mäkeln“.

Geschichte des Wohnhauses

Sonnengebräunt, Goldkettchen links, Rolex rechts, Sportwagen: Das war gestern. Der neue, erfolgreiche Immobilienmakler nennt sein Geschäftsmodell beispielsweise „Lieber individuell wohnen“. Auf seinem Handy angerufen, reagiert die gefürchtete Mailbox, die dieser Tage in der BILD-Redaktion präsidial beschimpft wird, wie folgt.

Guten Tag, Lieber Individuell Wohnen, hier ist Krause, ich bin momentan nicht erreichbar, …. (Name geändert)

Was haben wir gelacht.

Schon treibt uns um, dass die Hausverwaltung unsererseits auch so einen euphemistischen, neuen Namen erhält. „Guten Tag, hier ist Wir drehen jeden Eurocent dreimal um GmbH, meine Name ist Bloggwart“, würde ich bspw. künftig nicht ohne Stolz am Telefon werktäglich melden. Oder „Buongiorno, hier ist Fratello Tomaso von der ligurischen Wellnessverwaltung La Dolce Vita,“ und (gebrüllt) „Pronto?????“ Wobei die Vielzahl der Fragezeichen auch die Lautstärke, fortissimo, darstellt. Was würden wir künftig wieder was zu lachen haben.

Tempelgesänge, tiefe Gongs und Maultrommeln, eine weibliche Stimme stöhnt: „Hallo, hier ist Lydia von der Kamasutra-Casual Verwaltung, aaachhhh, wir können derzeit nicht ans Telefon kommen, da wir im Auftrag unserer Kunden Raucherstäbchen anzünden….. ♪♫♪ plöng…

Aber im Ernst.

Der geneigte Immobilien-Interessent muss in dieser Zeit doch sehr aufpassen. Überall lauern stahlgrau gewandete Immobilienhaie, das sind diese Raubfische, die eine glänzende, lederartige Hautoberfläche (anthrazit) haben mit winzigen Kapillaren. Damit sie schneller schwimmen können. Der Immobilienkunde ist das Opfer. Wie in den Weltmeeren ist die Angriffsstrategie der Immobilienhaie angelegt. Sie schwimmen von seitlich unten Richtung Wasseroberfläche. Dort schwimmt der Immobilieninteressent. Und dann -zack- machen sie den ersten Probebiss. Gleich reißen sie ein großes Stück aus ihrem Fressopfer heraus, der unvermeidliche Blutverlust führt nun entweder dazu, dass das Opfer komplett aufgefressen werden kann. Der Probebiss dient auch dazu, abzuchecken, ob dies Fleisch überhaupt schmeckt.

Hat der Immobilienhai einen „Überbiss“, so führt der Biss eventuell ins Leere. Dann ist das Opfer gerade noch stark genug, davon zu schwimmen. Zu flüchten. Oder auch zurückzutreten. Hans Hass hatte den Trick, die Haie im roten Meer anzuschreien. Bis er in der Nähe des Suez-Kanals, der damals im Bau war, gewärtigte, dass die Haie dort im Unterschied zu überall woanders durch systematische Dynamitsprengungen an Lautstärke gewöhnt waren und unverdrossen auf Hänschens Flossen….zuschossen.

Ja, Freunde, der Immobilienmarkt ist nicht ohne Schwierigkeiten.

Doppelte Lottchen überall

Die Immobilien-Suchmaschinen-Platzhirsche, von denen es gerade vier, fünf gibt, die ich hier nicht aufzählen muss, haben zu merkwürdigen Entscheidungen geführt. Angeboten wird auf der Basis von Datenbanken, deren möglichen Abfragen und mit Rücksicht auf Interessenten. Praktisch und bequem: Der Interessent kann sich Preisobergrenzen einstellen. Suche alles bis zu 500.000,- €. Das Problem: Der Verkäufer braucht gerade mindestens 510.000,- €, um einigermaßen verlustfrei zu verkaufen. Derlei war gestern. Der Makler mäkelt: an den Preisvorstellungen des Verkäufers herum. Er senkt den Preis ab. Auf 499.999,- €. Das passt gerade noch in die Preisvorstellungen vieler. Nur so sei man erfolgreich, sagt der Makler.

Und dann die Angebote selbst.

Die Menschen unterscheiden wohl wissentlich, was sie von einem Makler erwarten. Er soll nicht zu viel quatschen, ständig nerven und vor allem soll und darf er nicht lügen. Gerade in Berlin und Umgebung lügen aber viele und nicht gerade wenige Makler. Sehr verbreitet übrigens: Die Objekte klauen. Und das geht so.

Der Makler Christian Phantom (* Name geändert) führt eine Maklerfirma namens „Schnickerdönser Immobilienbörse“ (* Name geändert). Er geht zu Häusern hin, die er über das Internet recherchiert hat und spielt einen interessierten Interessenten, gibt sich nicht als Makler zu erkennen. „Ich darf ja wohl ein paar Fotos machen“, sagte Christian Phantom. Kurze Zeit später taucht das zu verkaufende Objekt im Internet auf. Die Schnickerdönser hauen ordentlich Exposés nach dem Streuobstwiesenprinzip unter die Leute. Das Problem ist eigentlich: Herr Phantom hat gar keinen Auftrag.

In der Immobilienbranche Berlin-Brandenburg sind übrigens solche „Klauer“ wohlbekannt, namentlich und wenn du ihren Namen hörst oder sie vor deiner Tür stehen, heißt es schon „Vorsicht“. Nun hat die unseriöse Firma, sagen wir mal, rund 150 Exposés rausgehauen. Das nennt man die klassische Tätigkeit eines Nachweismaklers.

Im Unterschied zum „Vermittlungsmakler“ macht der „Nachweismakler“ im Grunde nichts anderes, als nur den Nachweis über die Möglichkeit zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu führen. Richtig Mühe geben muss sich der Nachweismakler nicht, er arbeitet sozusagen „laid back“, lässig, locker und „auf Masse“, im Erfolgsfall dann „auf Kasse“. Solche Makler sind ausgesprochen ärgerlich zu beurteilen. Sie sind so ein bisschen parasitär, zusätzliche „kaltgewordene Schlagsahne“ auf Immobilien-Traumkuchen.

Schon fordern nicht wenige, dass irgendeine „echte Dienstleistung“ des Maklers zum Grundsatz eines Provisionsanspruchs führen müsse. Einem Makler solle nur dann Honorar zustehen, wenn auch der Nachweis einer „echten Vermittlungstätigkeit“, ein zugrunde liegender (schriftlicher) rechtsgültiger Auftrag des Verkäufers und eine kontinuierliche, nachprüfbare „Vermittlungstätigkeit“ des Maklers erbracht worden sei. Nach hiesigen Informationen fehlt für eine derartige, gesetzliche Initiative noch jede Lust des Gesetzgebers, obwohl doch Verbraucherschutz….

Ärgerlich auch die Tatsache, dass manche Eigentümer sogar eine Vielzahl von verschiedenen Maklern zeitgleich für den Verkauf beauftragen können. In der Praxis stehen daher viele Häuser gleich mehrfach bei unterschiedlichen „harten Fakten“, zu unterschiedlichen Kaufpreisen und zu widersprüchlichen, sich gegenseitig widersprechenden Objektangaben im Internet. Hier muss der Interessent schon mächtig üben. Zuallererst kann man den Interessenten nur dringend warnen, die Ausfüllmasken der Immobilienportalen stante pede auszufüllen nach dem Motto: „Hach, ein ganz schickes Objekt!“ Bloß nicht. Es heißt:

• Erst einen Benutzer-Account anlegen, ggf. unter einem „Fakenamen“.
• So genannte „Merkzettel“, „Merklisten“, also Objekte in die Merkliste packen und erst einmal „sämtliche vorhandenen“, ähnlichen Objekte anhand der Detailangaben und der Fotos sorgfältig vergleichen.
• Doppelte Lottchen, also gleiche Häuser und Wohnungen, die mehrfach angeboten werden von unterschiedlicher Seite, herausfinden und die „Doppelungen“ gezielt auswerten. Gar nicht mal so selten: Einer bietet was für 120.000,- € an, ein zweiter dasselbe Objekt für 195.000,- €. Kein Witz.
• Jetzt bitte: Cool down! Wir kennen das vom Einkaufen von Lebensmitteln. Wer mit Hunger in den Supermarkt geht, kauft mehr und zu teuer ein. Richtig ist: Wo genau ich Exposés von Grundstücksmaklern abfordere, das sollte genau überlegt und abgewogen werden.
• Entscheidest du dich für eine solche Bestellung, empfiehlt sich bspw. ein zunächst klärendes Telefonat. Denn jedes Exposé weniger, dass du bestellst, führt zu weniger neuen, ungefragt zusätzlich zugeschickten, weiteren Exposés. Das sagt man dem Makler auch: Pack mich nicht in irgendwelche Datenbanken und löse einen „Shitstorm“ ständig neuer Immobilienexposés aus. Schick mir nur zu, worum ich ausdrücklich bitte. Bist du dazu bereit? Nur wenn der Makler das zusagt, gib ihm deine Adresse. Sonst nicht.
• Ein weiterer Aspekt: Ein Exposé sollte mehr Informationen erhalten als der Internetauftritt. Wenn das Exposé keinerlei Dramaturgie weiterer, noch verbesserter und intensiverer Informationsvermittlung beinhaltet, ist das Exposé nichts wert und kann sofort entsorgt werden.

Ärgerlich auch hier wie sonstewo anders im täglichen Leben: Die Makler machen „großen Bohei“, nennen nicht die Fakten, sondern veröffentlichen elendig schlechte, nichtssagende oder sogar irreführende Fotos von dem Verkaufsobjekt. Ein See, der in 150 m Entfernung vom Grundstück ist, eine Pferdekoppel vom Bauern nebenan und der Kirchturm am Dorfplatz sind keine Seltenheit. Sie sagen aber wenig bis gar nichts von der „Bruchbude“, die zum Verkauf ansteht.

Zeit ist Geld und knapp

Im Grunde genommen ist der gewöhnliche „Wald-und Wiesenmakler“ natürlich in erster Linie an seiner Provisionsabsicherung interessiert. Wirklich gute Informationen sind aber unabdingbar erforderlich, um pro oder contra weitere Besichtigung zu entscheiden.

Geh niemals sofort zu einer Besichtigung. Richtig ist: Aus den Verkaufsunterlagen des Maklers muss sich (Hervorhebung: muss sich!!) so viel Information herleiten lassen, als das der Interessent damit „die grundlegenden Objektfragen“ für sich beantworten kann. Dazu gehört im Mindesten:

• Die richtige Anschrift des Objekts mit Hausnummer und Wiederauffindbarkeit
• Aussagekräftige, vollständige Fotos vom Wesentlichen, wenig bis gar nicht mit unwesentlichen, objektfremden Zusatzfotos angereichert, die nur ablenken.
• Eine Flurkarte mit Ansicht der Lage und Positionierung der Baukörper auf dem Grundstück.
• Angaben zur konkreten Nachbarbarschaft und Umgebung
• Grundrisse aller Baukörper und Wohnungsgrundrisse
• Angaben zum Instandhaltungszustand und zum voraussichtlichen Instandsetzungsbedarf, zur Haustechnik
• (Platz für eigene Notizen hier: ……)

Dann erst -wenn wirklich alle Informationen nachprüfbar vollständig da sind- gehe das Objekt besichtigen, falls du noch Interesse hast. Erfahrungsgemäß trennt sich auch schon bei der Unterlagenbeschaffung die Spreu vom Weizen.

Ach so: Es gibt nette, verbindliche und zuverlässige Makler. Andere auch.

 (EP)