Als wir den Namen des amtierenden Verwalters erfahren, wird deutlich: Zu dem haben wir eine eigene, jahrzehntelange Meinung. Im Ergebnis ist der Mann bekannt und hat schon viel verwaltet in Berlin, vornehmlich im Wohnungseigentum. Dass er im vorliegenden Fall an seine Grenzen stößt, wird deutlich im Telefonat. Die Eigentümer wollen ihn jetzt loswerden. Aber wie?

Martin Antonius (* Name geändert) ruft an. Er hat jetzt wirklich genug.

Das Haus ist eine Eigentümergemeinschaft, Altbau, Baujahr ca. 1880. Schönes altes Stadthaus, hat auch Geschichte genossen, Genossen.

Jetzt soll der „Echte Hausschwamm“ drin sein. Der Verwalter regiert ein Team von Sachverständigen, Architekten und Baufirmen. Im ersten Schritt waren 120.000,- € beschlossen worden, um dem Echten Hausschwamm beizukommen. Im weiteren Schritt wurde dieser Betrag um weitere, erhebliche Mittel aufgestockt. Irgendwie ist „alles aufgerissen“, u.a. auch die Wohnung von Martin Antonius. Der ganze Stuck ist weg.

Bauschadensbericht: Durchgefaulte Stockwerksdecke mit weißem Hausschwamm

Der derzeitige Verwalter sitzt im Berliner Umland. Sein Name ist uns bekannt. Die Eigentümer sind mit ihm gerade extrem unzufrieden. Sie überlegen, sich von ihm zu trennen. Aber jetzt, so mittenmang den Bauleuten? Es muss eine außerordentliche Versammlung eingeladen werden, ein Minderheitenquorum soll so einen Brief schreiben und die Einladung verlangen.

Die Baustelle, das ist das eine. Martin Antonius sagt, eigentlich ist jetzt gar kein Schwamm gefunden worden. Was früher mal ein alter Schwammbefall war, das ist aktuell nicht befallen. Sagen die Befunde. Richtig, denken wir während des Telefonats, aber wenn das stimmt, warum dann bislang schon 120.000,- €? Niemand gibt so einen Betrag aus für die Schwammsanierung und stellt dann „null Befall“ fest. Das klingt unlogisch.

Ja, ein dänischer oder schwedischer Investor, der so ein Mehrfamilienhaus mit über 30 Einheiten paneuropäisch aufkauft, luxussaniert, der vielleicht. Sicherheitshalber.

Merke: Ein Blogberichterstatter wie dieser meint, wenn er einen dänischen oder schwedischen Investor nennt, begrifflich tatsächlich auch jeden anderen Investor, der als Global Player hier in Berlin derzeit Immobilienportfolien verhackstückt und kernsaniert. Also auch aus Abu-Dhabi, Kyoto oder aus New York. Klar?

Hinterher soll alles luxuriös sein, klar. Einmal hart durchgegriffen.

Aber eine bestehende Eigentümergemeinschaft? Das klingt ein bisschen nach Nonsens.

Schwammsanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden, das Thema ist erstens eklig. Zweitens nervig. Und drittens kostenaufwändig. Gerade deswegen: Auf die Vorermittlungen kommt es an. Erst wenn sich ein Befund ganz sicher bewahrheitet, wird an Schwammsanierung gedacht. Es werden betroffene Bereiche eingegrenzt und -vor allem- gegeneinander abgegrenzt. Hat jemand den Leuten geraten, es gleich richtig zu machen? Gleich alles in einem Rutsch und „fertig ist die Laube“?

Hätten wir wohl nicht getan. Okay, wir kennen die Baustelle jetzt nur vom Telefon, vom Hören sagen.

Unsere Erfahrung sagt uns, wir müssen da kleinteilig rangehen, überschaubar, eingrenzbar und bei „bitte schön überschaubaren“ Kosten.

Jetzt wollen sie den Verwalter loswerden. Mitten in dieser Bauphase. Der Vorwurf lautet, immer das maximale zu tun und Beschlüsse sinnleer in Maximalform durchzusetzen und nur „nach Recht und Gesetz“, aber nicht „mit uns Menschen“. Ja, es geht wohl auch um Gefühle. Gefühle von Misstrauen.

Ich trinke Jägermeister, weil...

Niemand kann heute zutreffend von außen drauf schauen und leichterdings aburteilen. Vielleicht ist es nur ein schlechtes Gefühl. Es gibt ja immer einen Grund, wenn ein Verwalter weg soll und ein neuer gefragt wird. Dann rufen Leute bei uns an und davon leben wir: Von Weiterempfehlung. Solange die Leute uns weiter empfehlen, freuen wir uns darüber.

HowTo „Wie man einen Verwalter los wird….“

1. Schaue nach, bei welcher Versammlung genau mit welchem genauen Wortlaut der Verwalter letztmalig bestellt worden ist. Dieser Beschluss ist erst einmal maßgeblich.
2. Prüfe, ob die Verwalterbestellung mit einem schriftlichen Verwaltervertrag (Rechtsgrundlage: BGB) „koaliert“. Eigentlich immer wird ein solcher schriftlicher Dienstvertrag bei einer Erstbestellung ausgehandelt und abgeschlossen. Wenn vereinbart ist, dass dieser fort gilt im Falle einer Anschluss- bzw. Wiederholungsbestellung, dann ist dieser Vertrag ernst zu nehmen. Er ergänzt die „organschaftliche Bestellung“ nach dem WoEigG (Wohnungseigentumsgesetz).
3. Beides zusammen auszuwerten und sich dann zu fragen, wie man einen Verwalter loswird, ist damit erfolgreich vorbereitet. Natürlich kann auch „irgendwo“ noch ein ergänzender Beschluss gefasst worden sein, der bestandskräftig ist und diese beiden Eckpunkte der Verwalterbestellung ergänzt. Auch das sicherheitshalber prüfen.
4. Daraus entwickelt sich dann erstens, wie man den Verwalter fristgemäß loswird. Und zweitens, wie man ihn fristlos loswird. Für die fristlose Kündigung müssen wichtige Gründe vorliegen, die eine vorzeitige Abberufung unter gleichzeitiger Kündigung eines bestehenden Dienstvertrages rechtfertigen.

Weitere Punkte ergeben sich aus dem Einzelfall.

Wie viel wir auch bloggen und unsere täglichen Erfahrungen damit transparent machen: nichts ist so gut wie die Weiterempfehlung durch einen „Bestandskunden“, der Anderen sagt, das geht mit denen!

• Vorverwalter: Der vorherige Verwalter ist immer an allem schuld
• Korrekturhilfe: Alternativen muss man haben
• Reichsbedenkenträger: Das Gebot von Demut, über Majorisierungen nachzudenken

(EP)